第一篇：地下商業(yè)街的特點總結(jié)20120418

知名地下商業(yè)街（東北地區(qū)）

大連：勝利廣場、奧林匹克廣場、愛尚首爾（榮盛家居）、凱旋商城

沈陽：太原街時尚地下商業(yè)街（南站）、長江街地一大道、北站惠工廣場地下

哈爾濱：人和、紅博、國貿(mào)、金街

鞍山：地一大道購物中心（站前）

盤錦：大商地下商業(yè)街

營口：鑫時尚地下商業(yè)街

本溪：站前地下商業(yè)街

地下購物街的特點總結(jié)

1、絕大多數(shù)是對現(xiàn)有的地下人防工程進行改造經(jīng)營（或租、或售），開發(fā)成本低；

2、絕大多數(shù)位于市中心火車站附近（以前中國的城市規(guī)劃以火車站為市中心），人流非常

密集；

3、地上多數(shù)為城市級核心商圈（以前中國的城市規(guī)劃火車站前為核心商業(yè)），有很好的商

脈沿承；

4、通常呈條帶狀分布，長度一般在400-600米，有逛“街”的感覺；

5、地面出口眾多，且多數(shù)與周邊各大商場地下貫通，能夠快速吸納人氣和疏散人流；

6、單個鋪位很小，通常為10-50平米，投資和經(jīng)營的門檻低，面向龐大的中低消費人群和

年輕時尚的消費人群；

7、通常以服飾為經(jīng)營主業(yè)；

8、統(tǒng)一經(jīng)營管理，開發(fā)、招商、銷售、運營，都有專業(yè)機構(gòu)。

第二篇：地下商業(yè)街分析1

冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街開發(fā)熱

理論探討加入時間：2009-8-31 10:45:45

中國步行商業(yè)街工作委員會主任 韓健徽

去年開始，全國興起了地下商業(yè)街開發(fā)熱，河北省曾經(jīng)是中國地道戰(zhàn)的發(fā)源地，在石家莊市即將又拉開商業(yè)“地道戰(zhàn)”的序幕。伴隨著中國城市化的進程，城市立體化再開發(fā)進程和三維化發(fā)展模式的加快，使地下商業(yè)街成為我國城市商業(yè)開發(fā)的新熱點。

一、我國商業(yè)街的發(fā)展趨勢

從未來的發(fā)展趨勢來看，一個從點到線、從線到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成為我國城市商業(yè)發(fā)展的趨勢、無論地下商業(yè)街、地上商業(yè)步行街和商業(yè)街區(qū)縱觀來看，全國商業(yè)街的發(fā)展趨勢、大體呈現(xiàn)出這樣幾個方面：

一是呈現(xiàn)集購物街、餐飲街、休閑街、娛樂街、體驗街于一體的“五街合一”的趨勢；現(xiàn)在的商業(yè)街，已經(jīng)遠遠突破了傳統(tǒng)意義上只是買東西賣東西的概念。

二是呈現(xiàn)以商業(yè)、旅游、文化于一體的商旅文項目，成功的商業(yè)項目除了滿足人們消費需要外，還已經(jīng)成為一種生活方式、成為生活態(tài)度、一種享受，成為一種時尚。

三是呈現(xiàn)出以建筑形態(tài)街區(qū)化、空中、地上、地下立體化，經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化于一體的綜合化趨勢。從某種意義上講，現(xiàn)在沒有出現(xiàn)新的商業(yè)形態(tài)，只有商業(yè)概念的組合，最后達到一定的效果，不管叫什么的名稱，不管什么業(yè)態(tài)，我們要把握住其內(nèi)涵和素材。

四是呈現(xiàn)出集名街、名店、名品為一體的品牌化趨勢，現(xiàn)在各地不僅僅是在做一條街，而是做品牌化商業(yè)街。

中國的地下商業(yè)街這幾年逐步變熱的發(fā)展趨勢，其主要原因：一是人防工程的需要、平戰(zhàn)結(jié)合的使用設(shè)施；二是地面上資源短缺，成為必然無奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業(yè)街過渡到地下商業(yè)街。

二、地下商業(yè)街開發(fā)的特點與難點

我們對地下商業(yè)街的認(rèn)識逐步深入，在進行地下商業(yè)街開發(fā)建設(shè)之前、特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街有什么特點：概括起來，有以下特點：

一是高成本、地下商業(yè)街的開發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來計算，成本要比地上高許多，因此所謂說地不要錢或少花錢，開發(fā)商只有在無償使用或少量支付地價的情況才有可能實行低成本開發(fā)。

二是高難度。主要體現(xiàn)兩個方面。第一方面經(jīng)營的難度，目前從全國看成功的地下商業(yè)街成為死街，或藏污納垢的地方。另一個難題是法律難度，開發(fā)地下商業(yè)街有沒有產(chǎn)權(quán)，商戶因沒有產(chǎn)權(quán)，就不會購買，開發(fā)商要對投資者負責(zé)。

地下商業(yè)街開發(fā)難于地上商業(yè)街的建設(shè)，主要難在哪些方面；坦率的講，幾乎所有的人，包括經(jīng)營者、消費者對地下有偏見，引導(dǎo)消費者改為喜歡地下商業(yè)街的購物習(xí)慣是一個極大地難題。

第一個難點：習(xí)慣性。有效地定位和業(yè)態(tài)開發(fā)，無論地下商業(yè)大廳或地下商業(yè)街和地下商業(yè)設(shè)施，如何搞活將人流引入地下，恐怕很難。目前看地下商業(yè)街的主要消費群體是打工者和中、低消費群體。

第二個難點：可視性。地下商業(yè)街的可視性就更加重要，在全國很多城市開發(fā)時對地下商業(yè)街沒有重視可視性的問題，可視性在項目前期做好規(guī)劃。

第三個難點：環(huán)境問題。一般來講地下商業(yè)街層高問題處理不好，有壓抑感覺；國外的地下商業(yè)街、和地上的不相上下，光線充足，光線甚至比地上還要充足，規(guī)劃地下商業(yè)界的環(huán)境的要超過地上商業(yè)街。

第四個難點：導(dǎo)向性。地下商業(yè)街造價成本有相當(dāng)一部分導(dǎo)向性、動線和進出口，要做到和地上一樣。高度注意人流導(dǎo)向系統(tǒng)，地上地下人流避免人流重復(fù)交織，如：大連萬達、沃爾瑪要求顧客不重復(fù)地在賣場中進行選購，出入口很重要，強調(diào)對動線，注意寬闊的空間業(yè)態(tài)動線設(shè)計。

要注重軟件的管理方面的問題，對已經(jīng)開發(fā)成功地下商業(yè)街的要注意業(yè)態(tài)動線的軟條件進行

設(shè)計，在國內(nèi)比較好的動線設(shè)計典型事例如家樂福入場先到二層再到一層的動線十分成功。第五個難點：招商問題。地下商業(yè)街價值低，使招商比地上要難，地下商業(yè)街區(qū)有各種類型：一字型、十字型、非字型、井字型、國字型的布局。

三、認(rèn)真分析地下商業(yè)街的成功因素

從國內(nèi)商業(yè)街成功或不成功的街區(qū)典型的原因進行分析?？偨Y(jié)國內(nèi)很多城市地下商業(yè)街比較好的成功案例，大體在以下幾種。

第一種是國際化特大城市的地上商業(yè)街比較容易成功。地下商業(yè)街是衡量一個城市國際化商業(yè)發(fā)展程度的重要標(biāo)志；

第二種往往和交通樞紐連接在一起或融為一體的城市比較成功，如深圳地鐵、香港地鐵周圍地下商業(yè)發(fā)達，石家莊的輕軌建成就將使地下商業(yè)街有一個大的發(fā)展。

第三種往往地上商圈發(fā)展比較發(fā)達，才能將地下商業(yè)街帶動起來。

第四種自然條件非常極端的地方比較成功：如東北特別冷，南方比較熱，能夠有利于地下商業(yè)街的發(fā)展，相對比較而言，南方和東北發(fā)展地下商業(yè)街具備條件。

第五種特色突出的比較成功。特色是地下商業(yè)街成功的條件，目前在國內(nèi)成功的地下商業(yè)街的定位十分有特色。定位是地下商業(yè)街成敗的關(guān)鍵，一條地下商業(yè)街定位脫離不了區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展、人口資源、消費水平、市場機會等，也脫離不了項目的自身優(yōu)勢。

四、抓住定為原則，做好地下商業(yè)街開發(fā)經(jīng)營

地下商業(yè)街開發(fā)離不開大環(huán)境但不是絕對的，例如80年代末的北京第一家商業(yè)專賣店恰恰開在地下，北京王府飯店。

地下商業(yè)街定位的第一個原則是區(qū)位性，在一個地方先抓市場空白，這個地方這個區(qū)域沒有又是市場需要的空白點。

第二原則是專業(yè)性，專業(yè)化發(fā)展的原則，以專而全，外延部門要考慮，做一個項目的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)注重其擴展性。

地下商業(yè)街面臨著雙重的困難，地下商業(yè)街與地下各種公益性設(shè)施，緊密結(jié)合的。這需要政

府在商業(yè)地下商業(yè)街開發(fā)中，政府要做的公共設(shè)施項目要做到位，企業(yè)要做好鏈接工作。地下商業(yè)街要與地下交通設(shè)施、地下停車場，商圈內(nèi)成熟的大型商業(yè)設(shè)施有機結(jié)合在一起，注意與公益性的設(shè)施結(jié)合起來。

第三是綜合性，地下商業(yè)街要注意綜合性規(guī)劃，一般地下商業(yè)街，都要具備有商業(yè)中心，交通樞紐和旅游景觀的多種功能。

針對石家莊的地下商業(yè)街的開發(fā)熱的狀況，盲目的樂觀和悲觀都是不合適的，作為城市的發(fā)展，我們要用十年后的眼光來看待今天的事物。面對地下商業(yè)街發(fā)展的趨勢，也面對著地下商業(yè)的先天不足，要冷靜的分析，從大的方面來講，要按國際化的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，按中國國情去發(fā)展，要適合在本區(qū)域的特色，這樣從宏觀、中觀、微觀；長期、中期、短期來看，國內(nèi)有一些城市地下商業(yè)街取得成功值得借鑒。像西安的世紀(jì)金花精品廣場、哈爾濱的地下商業(yè)街、重慶江北觀音橋地下商業(yè)街、濟南泉城地下商城都不錯。

總體來看，石家莊市場比較特殊，從地上商業(yè)看，特別很多外來商業(yè)，不管是洋的還是國內(nèi)的進駐石家莊后，經(jīng)營狀況成功的不多，成為中國商業(yè)的“百慕大”。地下商業(yè)街會不會重蹈覆轍，應(yīng)該引起足夠的重視，認(rèn)真看待。外來商業(yè)對石家莊的狀況要認(rèn)真調(diào)查，分析其人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境。目前在建的、或規(guī)劃中的地下商業(yè)街的開發(fā)一定要做好調(diào)查石家莊的市場情況，重點是整個地區(qū)、整個商圈的情況，未來一段時間，真正做到地下商業(yè)街與地上交通融為一體的，特別有信心，特別有實力，特別有特色的企業(yè)就會成功。要避免一哄而上的局面出現(xiàn)。祝愿石家莊的地下商業(yè)街能在21世紀(jì)成為“中國商業(yè)地道戰(zhàn)”的新典型。

第三篇：平度市地下商業(yè)街調(diào)研報告

平度市地下商業(yè)街調(diào)研報告

目錄

一、投資開發(fā)地下商業(yè)街的優(yōu)勢 1.項目區(qū)位分析 1)平度市地理位置簡介 2)項目所處位置 3)市內(nèi)公共交通分析 4)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò) 2.平度城市及項目區(qū)域未來規(guī)劃 3.平度市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1)平度商業(yè)業(yè)態(tài)特色 2)項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 二．投資開發(fā)地下商業(yè)街的劣勢 1.投資開發(fā)地下商業(yè)街的現(xiàn)狀 2.投資開發(fā)地下商業(yè)街的趨勢

3.地下商業(yè)街開發(fā)的特點和值得思考的幾個問題 三.抓住定位原則，做好地下商業(yè)街開發(fā)經(jīng)營

一、項目區(qū)位分析 1.平度市地理位置簡介

平度市隸屬青島，地處山東半島中心，是山東省面積最大的縣級市和全省30個經(jīng)濟強市之一，是山東半島城市群戰(zhàn)略布局中的咽喉位置，是青島大城市框架中的重要組成部分，位于青島市“1小時經(jīng)濟圈”內(nèi)，居全國縣級市之首。2.項目所處位置

本項目位于平度繁華商業(yè)核心地段，北鄰市級機關(guān)政府，國、地稅，南鄰平度市最大的商貿(mào)城，掌控蘇州路購物廣場及商業(yè)街黃金動脈，融匯人流、物流、資金流、獨顯地標(biāo)龍頭，這里群薈萃、大潤發(fā)超市、蘇寧電器、奧特萊斯品牌折扣店，勝利路及蘇州路商業(yè)步行街、貿(mào)易城等，每天數(shù)萬客流量。

3.市內(nèi)公共交通分析

目前市政交通規(guī)劃比較完善，經(jīng)過幾年的發(fā)展已經(jīng)形成了“十橫十縱一環(huán)”的主要道路交通網(wǎng)絡(luò)，市區(qū)共計6輛車經(jīng)停本項目，從本項目前往市區(qū)各地，公交線路四通八達，極為方便，為項目的后續(xù)提供了必要的交通條件。

4.四通八通的交通網(wǎng)絡(luò) 本項目南側(cè)500米緊鄰平度長途汽車站，長途汽車站是平度市最重要的汽車站，有發(fā)往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的汽車以及全省各地的長途汽車，本項目所處位置交通及其便利，緊鄰219、218、207,是連接周邊縣市的樞紐，同三高速、青銀高速、濰萊高速三條高速繞城而過，構(gòu)成了平度交通樞紐的金三角。

本項目距青島機場僅80公里，青島機場擁有國內(nèi)國際航線近百條，是山東省最重要的國際航空運輸港。距青島港僅100多公里，有通往世界130多個國家和地區(qū)450多個港口的30多條國際航線。

大型地下商業(yè)街選址最基本的條件就是發(fā)達便利的交通網(wǎng)絡(luò)，無論從微觀還是宏觀上看，本項目所處的位置都是獨一無二的，擁有無可比擬的優(yōu)勢，憑借海陸空三位一體的立體交通，以及山東半島地區(qū)通往山東內(nèi)陸地區(qū)的咽喉之地這一優(yōu)越的地理條件，項目建成后不僅是平度市的商業(yè)核心，更是連接平度市以及周邊城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)樞紐。

二、平度城市及項目區(qū)域未來規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一，與城市長期性，持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機理，商業(yè)地產(chǎn)選址必須跟緊城市規(guī)劃的要求，只有與城市發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，才有可能取得成功。以前地區(qū)居住用地主要分布在青島路以北，新建居住用地集中在東部城及現(xiàn)河兩岸，工業(yè)用地分布在城區(qū)南部，東部，另有少部分分布于老城區(qū)，城市商業(yè)金融主要集中在人民路，鄭州路，青島路，常州路圍合范圍內(nèi)，文化娛樂位于紅旗路西端，行政辦公集中在人民路，紅旗路西側(cè)。

通過政府規(guī)劃引導(dǎo)，城市建設(shè)用地以向南發(fā)展為主，東、西兩邊適當(dāng)拓展，城市用地采取集約緊湊的布局模式。蘇州路與青島路交界以南的貫通項目正在進行中，預(yù)計在2011年6月完工，蘇州路在青島路以北部分已經(jīng)形成濃厚的商業(yè)氛圍，是平度市重要的商業(yè)街之一。蘇州路南側(cè)是政府規(guī)劃的中央大街，本項目所處位置未來幾年必將成為核心商業(yè)地段，可是說是獨一無二的黃金地段。

三、平度市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 1.本項目商業(yè)業(yè)態(tài)特色

本項目占據(jù)著蘇州路商圈的核心位置，以得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、絕佳的風(fēng)水脈絡(luò)，打造著城市的旺鋪傳奇，掌控著城市的財富發(fā)展大勢。在這里，不僅匯聚著八方財源，更有唾手可得的無限商機。盡享數(shù)十萬消費人流，賺取無限財富商機，扼守平度經(jīng)濟黃金交割點，作為城市最具發(fā)展前景的中央商圈、核心商業(yè)區(qū)，其冠絕全城的商業(yè)凝聚力，每年吸納著約35萬人口的強大消費力，給予您人氣、財氣上的保障。本項目所處地段初步可以定位于年輕一代的聚及地，主力消費群年齡一般在18——35歲之間。

2.項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析

通過調(diào)研分析，平度市商業(yè)業(yè)態(tài)具有扎堆經(jīng)營，規(guī)模經(jīng)營的特點，如本項目周邊聚集了數(shù)十家專業(yè)的服裝賣場，3個專業(yè)的數(shù)碼廣場以及十多個手機通訊賣場等等，其余便是零散經(jīng)營戶，沒有形成規(guī)模。

經(jīng)市場調(diào)查，多家零散商戶對地下商業(yè)街非常感興趣，也可充分的發(fā)展他們的宣傳力，使其變?yōu)槲覀兊臐撛诳蛻??？v觀國內(nèi)大中城市，都已經(jīng)形成了頗具人氣的商圈，如呼和浩特的國際商貿(mào)城、泉州的高嶺車站財富地下街、深圳羅湖的地下商業(yè)街，濱州浙江大市場等等，都成為一個城市的財富風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)著城市商業(yè)發(fā)展新方向，本項目建成后便可成為平度市地下商業(yè)街的核心，以無以倫比的體量和高前瞻的商業(yè)市場定位，引領(lǐng)平度商業(yè)升級換代。在這里，不僅將構(gòu)筑一個享受時尚休閑購物的城市商業(yè)航母，更將成為聚焦人氣的最佳財富磁場。

地下商業(yè)街開發(fā)的現(xiàn)狀趨勢問題和出路

合理利用城市地下空間，發(fā)展地下商業(yè)是都市商業(yè)成熟的標(biāo)志。尤其是在土地資源日趨緊缺的中國的大城市，科學(xué)、有序、理性、有效地發(fā)展地下商業(yè)，是一個國際化的趨勢。

從空間發(fā)展戰(zhàn)略來看，平度發(fā)展地下商業(yè)是增加城市商業(yè)成熟度的一個重要因素，是形成“立體商業(yè)”的重要一環(huán)。也是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整合城市景觀和空間資源的需求。立體商業(yè)的概念將是國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的必然趨勢。一.投資開發(fā)地下商業(yè)街的現(xiàn)狀

隨著我國大城市經(jīng)濟發(fā)展、人口的增長和居民消費的需求的提升，各個城市都已經(jīng)開發(fā)的地下商業(yè)街，但經(jīng)營狀況確大不相同，有喜有憂。在青島，兩年來，地下商業(yè)街鬧“空心病”。佳世客遠洋廣場地下商業(yè)街、中山路地下商城以及龍山地下商城保持相對穩(wěn)定的經(jīng)營狀況。山東路、香港中路等多處地下商業(yè)街人氣欠佳、店面閑置，30多家店鋪一年多只租出去一半，而這其中還有一半關(guān)門歇業(yè)?；疖囌镜囊嫒旱叵律虡I(yè)街以及香港中路的華夏麗人地下商業(yè)街經(jīng)營不佳。不過，還沒有到關(guān)張歇業(yè)的境地，收入勉強只夠付房租。

在這種情況下，在平度投資開發(fā)的地下商業(yè)街項目，尤其值得關(guān)注，尤其需要認(rèn)真論證，精心策劃。集中力量將其中一兩個重點項目做好，做精，做強，做活，對于提振信心，激活地下商業(yè)資源，優(yōu)化城市資源的空間配置，具有積極地戰(zhàn)略意義。主動開發(fā)這些地下商業(yè)街的投資商，應(yīng)該得到各界的支持和扶持，使之為這座城市地下空間的發(fā)展做出貢獻。

尋找一個投資的主體顯然已經(jīng)成為本項目目前的重中之重，觀望全國各地的地下商業(yè)街的經(jīng)營主體，如哈爾濱、大連、廣州、鄭州等，都開發(fā)了各種類型的人防商業(yè)街。藍光作為成都商業(yè)地產(chǎn)老大，２００４年開發(fā)ＣＰ香檳廣場負１層的四方街地下商業(yè)街。以女性飾品、彩妝為主題，定位于“打造一條由主題賣場和主題廣場為主的女人街”。而離本項目最近的總營業(yè)面積約1.6萬平米的華達金街則是打出：相約華達金街，品位時尚生活的標(biāo)題，也就是說他們主做年輕人的市場，共分為：“夢幻淘寶坊、流行時尚坊、休閑美食坊、數(shù)碼科技坊”四個版塊。綜上所述，尋找一個好的開發(fā)主體是十分關(guān)鍵的。但平度必竟是一個縣級市，不論是人口數(shù)量還是人均消費水平都還在一個發(fā)展中階段。有多少商家愿意投資地下商鋪？地下商鋪的價格定為多少才能使商家滿意？以什么做為主體打造多元化時尚的地下商業(yè)街？本項目周邊的人流客流能否達到一個高水平？等等。這些問題都是我們?yōu)橹{(diào)研的重點。二.投資開發(fā)地下商業(yè)街的主體趨勢

從發(fā)展趨勢來看，一個從點到線、從線到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成平度商業(yè)發(fā)展的趨勢。投資開發(fā)地下商業(yè)街的主體趨勢將一一列舉：

一是呈現(xiàn)集購物街、餐飲街、休閑街、娛樂街、體驗街于一體的“五街合一”的趨勢；現(xiàn)在的商業(yè)街，已經(jīng)遠遠突破了傳統(tǒng)意義上只是買東西賣東西的概念。

二是呈現(xiàn)以商業(yè)、旅游、文化于一體的商旅文項目，成功的商業(yè)項目除了滿足人們消費需要外，還已經(jīng)成為一種生活方式、成為生活態(tài)度、一種享受，成為一種時尚。

三是呈現(xiàn)出以建筑形態(tài)街區(qū)化、空中、地上、地下立體化，經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化于一體的綜合化趨勢。從某種意義上講，現(xiàn)在沒有出現(xiàn)新的商業(yè)形態(tài)，只有商業(yè)概念的組合，最后達到一定的效果，不管叫什么名稱，不管什么業(yè)態(tài)，我們要把握住其內(nèi)涵和素材。

四是呈現(xiàn)出集名街、名店、名品為一體的品牌化趨勢，現(xiàn)在各地不僅僅是在做一條街，而是做品牌化商業(yè)街。

中國的地下商業(yè)街這幾年逐步變熱的發(fā)展趨勢，其主要原因：一是人防工程的需要、平戰(zhàn)結(jié)合的使用設(shè)施；二是地面上資源短缺，成為必然無奈的選擇；三是很多城市交通惡化，需要從地上商業(yè)街過渡到地下商業(yè)街。三.地下商業(yè)街開發(fā)的特點和值得思考的幾個問題

我們對地下商業(yè)街的認(rèn)識逐步深入，在進行地下商業(yè)街開發(fā)建設(shè)之前，特別要冷靜地、客觀地分析看待地下商業(yè)街有什么特點。概括起來，有以下特點：

一是高成本。地下商業(yè)街的開發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來計算，成本要比地上高許多，因此所謂說地不要錢或少花錢，開發(fā)商只有在無償使用或少量支付地價的情況才有可能實行低成本開發(fā)。

二是高難度。主要體現(xiàn)兩個方面。第一方面經(jīng)營的難度，目前從全國看失敗的地下商業(yè)街成為了死街，或藏污納垢的地方。另一個難題是法律難度，開發(fā)地下商業(yè)街有沒有產(chǎn)權(quán)，商戶因沒有產(chǎn)權(quán)，就不會購買等問題。

地下商業(yè)街的定價、人客流量，周邊環(huán)境繁榮與否都起著舉足輕重的作用。

1、地下商業(yè)街興旺與蕭條的地上業(yè)態(tài)背景分析。地上、地下業(yè)態(tài)的錯位整合。

地下商業(yè)街的繁榮與否，制約因素很多。其中致命的因素是與地上空間環(huán)境的整合關(guān)系。一方面是地上空間的業(yè)態(tài)直接影響地下商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)績；另一方面，地上客流主體的需求心態(tài)直接關(guān)系地下商業(yè)的業(yè)態(tài)。第三，交通環(huán)境直接關(guān)系到地下商業(yè)的經(jīng)營狀況。

坦率的講，幾乎所有的人，包括經(jīng)營者、消費者對地下有偏見，引導(dǎo)消費者改為喜歡地下商業(yè)街的購物習(xí)慣是一個極大的難題。目前看地下商業(yè)街的主要消費群體是打工者和中、低消費者。

大凡經(jīng)營業(yè)績好的地下商業(yè)街，都是與地上商業(yè)業(yè)態(tài)整合較好的特色商業(yè)。大凡經(jīng)營不好甚至關(guān)門的地下商業(yè)街，絕大多數(shù)都是與地上建筑物業(yè)態(tài)不整合的人防設(shè)施。

2、地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)與品牌定位。品牌忠誠，培植消費目的地。

有些區(qū)位不一定很好的地下商業(yè)街，也能很紅火。特色、品牌、認(rèn)知度是顧客愿意光顧地下商業(yè)街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商業(yè)街，可以成為中高端消費者購物目的地，也能紅火。

零售業(yè)在國際貿(mào)易中屬于服務(wù)貿(mào)易，服務(wù)貿(mào)易的經(jīng)營效益，體現(xiàn)在服務(wù)和信譽的附加值上，而不是商品本身。

3、空間環(huán)境對地下商業(yè)街業(yè)態(tài)的影響。

確定地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)，一定要認(rèn)真地聘請專業(yè)市場調(diào)研分析策劃機構(gòu)進行調(diào)研分析，絕對不能想當(dāng)然或者簡單憑主觀推斷。要用精準(zhǔn)的數(shù)里分析，搞清楚業(yè)態(tài)定位與相關(guān)訴求的關(guān)系。譬如開超市，必須要對周邊居住群體的人口、消費需求、購物習(xí)慣、交通工具等相關(guān)信息進行摸底調(diào)查分析。要建高檔名牌商品街，必須分析一公里半徑內(nèi)高端群體購物需求和購物出行趨勢。不然，就可能出現(xiàn)定位錯誤而功敗垂成。如果一定要搞一個服務(wù)高端的名牌家具一條街，下場必然是第二個勸業(yè)名品的悲劇。一是交通制約；二是與地上廣場的定位不整合。

4、硬件設(shè)施對地下商業(yè)街制約。

地下商業(yè)街配套設(shè)施的設(shè)計、裝飾，直接關(guān)系到客流的取向，也能決定其項目的生死存亡。因為商業(yè)是顧客用腳選擇的產(chǎn)業(yè)。沒顧客進入，就倒閉。當(dāng)然，通風(fēng)、采光、空調(diào)等設(shè)施自不待言。出入口、游線、地上配套景觀至關(guān)重要。四．抓住定位原則，做好地下商業(yè)街開發(fā)經(jīng)營

第一是區(qū)位性。在一個地方先抓市場空白，這個地方這個區(qū)域沒有又是市場需要的空白點。但華達金街離本項目太近也屬于綜合性商業(yè)街，所以這對我們是一個不小的沖擊力。

第二是專業(yè)性。專業(yè)化發(fā)展的原則，以專而全，外延部門要考慮，做一個項目的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)注重其擴展性。地下商業(yè)街面臨著雙重的困難，地下商業(yè)街與地下各種公益性設(shè)施，是緊密結(jié)合的。這需要政府在地下商業(yè)街開發(fā)中，政府要做的公共設(shè)施項目要做到位，企業(yè)要做好鏈接工作。

地下商業(yè)街要與地下交通設(shè)施、地下停車場，商圈內(nèi)成熟的大型商業(yè)設(shè)施有機結(jié)合在一起，注意與公益性的設(shè)施結(jié)合起來。

第三是綜合性。地下商業(yè)街要注意綜合性規(guī)劃，一般地下商業(yè)街，都要具備有商業(yè)中心，交通樞紐和旅游景觀的多種功能。

地下商業(yè)街開發(fā)離不開大環(huán)境，不是絕對的。但這并不意味著地下商業(yè)街不宜投資。關(guān)鍵還是項目策劃。戰(zhàn)略上把握好定位，戰(zhàn)術(shù)上運作好經(jīng)營特色，硬件方面重視設(shè)計優(yōu)化，服務(wù)上培植魅力，打造品牌，優(yōu)化環(huán)境，蓄養(yǎng)人氣，培植一個具有影響力的品牌，才能紅火起來。

第四篇：東方源地下商業(yè)街

監(jiān) 控 系 統(tǒng)

設(shè) 計 方 案

二OO五年 七月五日

目 錄

一、前言

二、設(shè)計說明

三、設(shè)計根據(jù)

四、設(shè)計思想

五、系統(tǒng)設(shè)計方案及內(nèi)容

六、前端設(shè)備選用說明

七、監(jiān)控中心設(shè)備配置

八、系統(tǒng)功能說明

九、主要設(shè)備功能

十、系統(tǒng)報價單

十一、監(jiān)控點分布圖

十二、有關(guān)售后服務(wù)的說明

十三、未來的可視化網(wǎng)上電子商城

前言

硬盤錄像監(jiān)控系統(tǒng)作為企業(yè)管理的重要組成部分，其中大廳各點監(jiān)控采用室內(nèi)定焦彩色攝像機，其余各區(qū)走廊內(nèi)均采用固定焦距、自動光圈攝像機。

根據(jù)我公司多年來為銀行金融單位、企事業(yè)單位、醫(yī)療等進行安全防范系統(tǒng)的設(shè)計和工程實施經(jīng)驗，提出環(huán)境監(jiān)控、技術(shù)防范系統(tǒng)設(shè)計方案。

本設(shè)計方案對監(jiān)控、技術(shù)防范系統(tǒng)的監(jiān)視點布設(shè)、設(shè)備配置、設(shè)備供應(yīng)廠商的選擇等進行詳細說明，并在設(shè)計方案的最后給出了系統(tǒng)設(shè)備清單及工程報價。

設(shè)計說明

1． 2． 3． 本方案具體選點按現(xiàn)場實際情況來定，即此方案不代表最終的設(shè)計方案； 設(shè)計方案中的預(yù)算價格不代表最終價格，結(jié)算價以正式合同的價格為準(zhǔn)。

方案中的DVR監(jiān)控主機是根據(jù)客戶對系統(tǒng)功能實際要求進行配置的，如以后另需增加其他內(nèi)容，我公司將按成本價供貨。

設(shè)計根據(jù)

《安全防范工程程序與要求》GA/T75-94

《民用閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》GB50198-84 《公共營業(yè)場所安全防范工程設(shè)計規(guī)范》GA38-92 《中華人民共和國公共安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》GA/T70-94 《中華人民共和國公共安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》GA/T74-94 《中華人民共和國公共安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》GA/T75-94

設(shè)計思想

根據(jù)用戶提出的系統(tǒng)實施構(gòu)想，在充分考慮監(jiān)控管理技術(shù)防范系統(tǒng)的實施目標(biāo)和基本要求基礎(chǔ)上，我們著重體現(xiàn)了以下設(shè)計思想：

1、本設(shè)計是根據(jù)我公司多年來為銀行金融單位、企事業(yè)單位、醫(yī)療等進行安全防范系統(tǒng)的設(shè)計和工程實施經(jīng)驗，結(jié)合東方源地下商業(yè)街的實際情況進行設(shè)計的方案。

2、設(shè)計方案在充分滿足東方源地下商業(yè)街監(jiān)控管理系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)要求上，以最簡潔的配置、最完善的使用功能、最合理的設(shè)備選型、最優(yōu)化的性能價格比，實現(xiàn)一套優(yōu)良的監(jiān)控管理技術(shù)防范系統(tǒng)。

3、4、對監(jiān)控設(shè)備布設(shè)地點進行了科學(xué)化的選擇。注重各類監(jiān)視設(shè)備之間的搭配，既保證了監(jiān)視點的準(zhǔn)確性，又提供了監(jiān)控設(shè)備自身的安全性。

為了保證監(jiān)控管理防范系統(tǒng)的技術(shù)水平和監(jiān)視效果，全部設(shè)備采用知名廠商生產(chǎn)的優(yōu)秀產(chǎn)品，輔助設(shè)備則選用質(zhì)量良好的國內(nèi)產(chǎn)品，在保證系統(tǒng)技術(shù)領(lǐng)先的同時，節(jié)約設(shè)備投資。

5、6、所有選用的設(shè)備均在我公司以往的工程中進行過考核，產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)有充分保障。

選用的現(xiàn)場監(jiān)視設(shè)備，特別注重設(shè)備的外型、顏色與裝修形式一致，注重設(shè)備的隱蔽性、自身安全性。

用以上設(shè)計思想貫徹始終，代表了我們對監(jiān)控管理防范系統(tǒng)的認(rèn)識和責(zé)任，以此建設(shè)的東方源地下商業(yè)街監(jiān)控管理技術(shù)防范系統(tǒng)是一個先進、完整、可靠、符合公安部設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求的優(yōu)質(zhì)工程。

系統(tǒng)設(shè)計方案及內(nèi)容

東方源地下商業(yè)街監(jiān)控管理技術(shù)防范系統(tǒng)，現(xiàn)根據(jù)上述選點內(nèi)容進行合理配置，具體要求如下：

★ 室內(nèi)監(jiān)控：

采用彩色高分辨率攝像機，監(jiān)視工作人員、患者的工作情況及與室內(nèi)環(huán)境有關(guān)的情況；

★ 環(huán)境檢測

采用夜視攝像機，東方源地下商業(yè)街的各主要出入口、通道及周圍情況；

前端設(shè)備選用說明

前端設(shè)備的具體型號、產(chǎn)地、品牌、價格按實際情況選購，此處對部分設(shè)備選用要點進行必要說明：

● 通道、門口用攝像機采用帶夜視功能彩色一體攝像機，外型美觀，價格合理，性能優(yōu)越。

● 室內(nèi)及短距離走廊采用槍式彩色攝像機，較長距離的走廊采用22倍槍式一體攝像機，外型美觀，性能可靠穩(wěn)定。

監(jiān)控中心設(shè)備配置

監(jiān)控中心設(shè)備配置如下：

一、配置一臺多路（按要求配置）DVR監(jiān)控主機，確保全實時顯示、全實時錄像回放的數(shù)碼錄像系統(tǒng)，用于對通道、出入口、室內(nèi)環(huán)境及人員監(jiān)視及保安監(jiān)控；

二、DVR監(jiān)控主機配置壹臺19″純平彩色監(jiān)示器。

三、DVR監(jiān)控主機配置中都含網(wǎng)卡，以便以后的聯(lián)網(wǎng)用。

系統(tǒng)功能說明

隨著計算機技術(shù)的高速發(fā)展，數(shù)字化技術(shù)已滲透到社會的方方面面。數(shù)字監(jiān)控作為當(dāng)今世界最新的、最具領(lǐng)先地位的主導(dǎo)產(chǎn)品，使得監(jiān)控領(lǐng)域從模擬向數(shù)字發(fā)生了革命性的飛躍。

DVR計算機數(shù)字視頻監(jiān)控系統(tǒng)完全改變了傳統(tǒng)模擬監(jiān)控系統(tǒng)的記錄方式，是當(dāng)今世界視頻監(jiān)控領(lǐng)域的最高技術(shù)，將監(jiān)控所涉及的畫面處理、智能化數(shù)字錄像、報警、傳感器及控制輸出等內(nèi)容有機結(jié)合成一個統(tǒng)一的整體，您可以同時錄像、回放及備份CCTV里所有攝像機圖像，是當(dāng)今金融及其他環(huán)境下最理想、最安全、最高效的監(jiān)控系統(tǒng)。

主要設(shè)備功能

◆數(shù)字硬盤錄像

捕獲的影像可以以數(shù)字形式壓縮存儲在計算機的硬盤上?！魧τ涗浀膱D像可任意檢索

可根據(jù)記錄時間、攝像機編號多級速度回放記錄的影像?！魯?shù)字多畫面

可同時實時監(jiān)視1、4、7、9、16個動態(tài)畫面，每路都可同時1-25幀/秒錄像，確保錄像回放的連續(xù)性 ◆外設(shè)

DVR的S系列同時可以連接多路（按要求）視頻，并帶多路同步錄音?！魣缶?紅外、傳感等報警器聯(lián)動錄像，并可直接控制云臺?！艟W(wǎng)絡(luò)功能

用局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)實現(xiàn)遠程通信，可設(shè)立多個遠程終端?！魟討B(tài)存儲

可自動長時間存儲現(xiàn)場圖像，自動刪除過期圖像?！舳喾N保存方法

長期資料可以用多個硬盤或其他存儲介質(zhì)保存（如磁帶機、光盤等）?！舨僮鞣绞?/p>

可用鍵盤、鼠標(biāo)進行操作，并可直接控制云臺。

1．硬盤錄像機

型號：IDR-24A

視頻輸入：24 路

存儲速度：25幀/秒

通信： LAN;PSTN;DDN;ISDN等多種方式，普話傳輸

方

式

每秒

可

達

幀通電。

CPU：

P42.4 以上

內(nèi)存： 512 M

標(biāo)配硬盤：120G

軟盤：3.5inch

顯示卡： 64M

操作環(huán)境：Windows2000

重量：20KG

其他：鍵盤、鼠標(biāo)

交 流 電：220-230V 50Hz； 功率：350W

錄像方式

無終止的將全部捕獲內(nèi)容錄入 方式一：自動循環(huán) 方式二：定時記錄 方式三: 手動錄像 方式四：報警聯(lián)動

工作環(huán)境

溫 度：-30℃～50℃ 濕 度：10%-90% 周圍噪聲：＜50dB ASPL

2.彩色攝像機：

●圖像傳感器：1/3”SONY Super HAD CCD ●有效像素：PAL:500(水平)×582(垂直)NTSC:510(水平)×492(垂直)●感光面積：4.9mm×3.7mm ●信號系統(tǒng)：PAL/NTSC制式 ●水平清晰度：420電視線 ●鏡頭安裝方式：C/CS格式可選 ●自動增益控制：開啟/關(guān)閉可選擇 ●背光補償：開啟/關(guān)閉可選擇 ●電子快門：開啟/關(guān)閉可選擇

●快門速度：1/50（1/60）——1/100,000（秒）●自動光圈鏡頭：VIDEO/DC伺服型可選擇 ●白平衡：自動跟蹤白平衡 ●信噪比：大于48db（AGC OFF）●最低照度：F1.2時，0.8Lux ●視頻輸出：1.0Vp-p,75Ω ●所需電源：DC12V/AC24V ●功率消耗：小于2.8W ●插口：VIDEO OUT(BNC)

3.解碼器：

●支持PELCO-P等20余種協(xié)議控制.●5種波特率可選.●232和485總線控制信號傳輸.解碼器可在總線上任意掛接.●獨特的數(shù)碼顯示,直觀可靠.●采用進口接線端子,現(xiàn)場無需焊接.●室外型具防水功能.有關(guān)售后服務(wù)的說明

為進一步作好“售后服務(wù)工作”，及時、有效監(jiān)控系統(tǒng)正常運行，有關(guān)售后服務(wù)的說明如下：

一、維修、維護標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)

1． 2． 根據(jù)電子工業(yè)部《民用閉路電視系統(tǒng)技術(shù)規(guī)定》。根據(jù)公安部《安全防范工程費用概算編制辦法》。

二、維修、維護方式

1． 2． 3． 本公司承建的監(jiān)控工程，一年內(nèi)全面負責(zé)系統(tǒng)保修、設(shè)備保換（人為損壞除外）； 保修期到期后，維護、維修只收取成本費；

原則上8-72個工作小時內(nèi)完成（節(jié)假日或特殊情況除外）。

三、有關(guān)系統(tǒng)移位、更改、擴容按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

未來的可視化網(wǎng)上電子商城

在INTERNET迅速發(fā)展的今天，網(wǎng)上電子商城迅速崛起，未來的趨勢是人們在家里就能看到商場里面的物品，并能通過互聯(lián)網(wǎng)在網(wǎng)上購物。有了現(xiàn)有的監(jiān)控系統(tǒng)的情況下，可以更好的利用現(xiàn)有的監(jiān)控系統(tǒng)來實現(xiàn)未來的網(wǎng)上購物功能，給消費者更多的消費選擇。

網(wǎng)上電子商城，顧名思義是在網(wǎng)上，利用視頻，讓消費者在網(wǎng)上選擇，自己喜歡的物品。還能為商家和商場的經(jīng)營者帶來額外的收入。

商家的支出，在先期的監(jiān)控系統(tǒng)和網(wǎng)上入住費用之外，大約4000元（含一年的會員費用）一年以后，每個月100元會費。在牡丹江，因為他是對俄貿(mào)易的一個出口，更要重視，這個商機。

當(dāng)網(wǎng)上商城有一定的規(guī)模，可以和俄羅斯建成一個網(wǎng)上的交易平臺。

商場的經(jīng)營者的利潤，除了租金之外，在網(wǎng)上的會員費用和以后的網(wǎng)上交易中抽取提成。網(wǎng)上電子商城，還給商家和管理者，帶來了一個管理上的革命。每個商家都有自己的進銷存管理系統(tǒng)、會員系統(tǒng)、訂購和支付系統(tǒng)、商家專區(qū)。每個商家可以通過此系統(tǒng)管理網(wǎng)上的訂單、商品、用戶等信息。商家還可以在網(wǎng)上展示自己的產(chǎn)品。最大的優(yōu)點是，我不用走一步，就能找到，想要買的物品。

再加上銷售數(shù)據(jù)挖掘與決策分析子系統(tǒng)和客戶關(guān)系系統(tǒng)。更好的補充了，商家在管理上的漏洞，提高了商家的效率。

這樣，買家和賣家還有管理者多方面實現(xiàn)多贏，才是上這套系統(tǒng)的目的。

第五篇：地下商業(yè)街項目建議書

虎林市地下商業(yè)街項目建議書

前 言

隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展和城市人口急劇增加，城市規(guī)模在不斷地擴大，城市用地也日趨緊張，因此，合理開發(fā)和利用城市地下空間資源,解決城市人口密度與地面交通擁擠的矛盾,實現(xiàn)城市資源的優(yōu)化配置是城市現(xiàn)代化建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

而開發(fā)和利用城市地下空間資源與人防建設(shè)相結(jié)合，在提高城市總體防護功能的同時，拓寬了人們的生活空間，安排了富余人員就業(yè)，促進了城市經(jīng)濟的發(fā)展。是我國諸多城市建設(shè)行之有效的手段之一。

擬建項目是虎林市的重點人防工程，位于黑龍江省虎林市建設(shè)西路路段地下。

虎林市位于黑龍江省東部完達山南麓, 以烏蘇里江為界與俄羅斯聯(lián)邦隔水相望?；⒘质械赜蜻|闊，資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，戰(zhàn)略地位十分重要。積極發(fā)展和建設(shè)人防工程，穩(wěn)步推行“兩防一體化”，符合虎林市城市總體規(guī)劃和人防工程規(guī)劃的要求。

黑龍江志城經(jīng)濟貿(mào)易有限公司是一家大型的，集人防平戰(zhàn)結(jié)合工程開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、商場、酒店娛樂、物業(yè)管理、銷售為一體的跨行業(yè)發(fā)展的集團公司，公司具有雄厚的資本實力與技術(shù)實力、先后開發(fā)建設(shè)了黑龍江省“動力”等三項地下人防工程。公司本著“求實，創(chuàng)新”精神。爭取為虎林市的城

虎林市地下商業(yè)街項目建議書

市建設(shè)和地下空間開發(fā)貢獻出了堅實的力量。概述

1.1項目提出的背景

(1)開發(fā)地下空間，發(fā)展城市建設(shè)。

開發(fā)地下空間把人防建設(shè)作為城市建設(shè)的一個組成部分，己經(jīng)成為現(xiàn)代化城市的發(fā)展趨勢。修建大型“平戰(zhàn)結(jié)合”人防工程，實現(xiàn)戰(zhàn)備效益、社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，做到一筆投資，雙重功能。既有利于城市建設(shè)，又增強了城市的防災(zāi)能力。開辟了城市建設(shè)的新領(lǐng)域。(2)符合城市總體規(guī)劃及人防工程規(guī)劃

把人防建設(shè)規(guī)劃納入城市建設(shè)總體規(guī)劃。使人防建設(shè)在高技術(shù)戰(zhàn)爭和平時防災(zāi)救災(zāi)中都能發(fā)揮應(yīng)有的作用是現(xiàn)代化城市規(guī)劃建設(shè)的要求。地下人防工程的建設(shè)，可保護現(xiàn)有地面建筑，不占用有限的地面空間資源，為城市的規(guī)劃布局留有足夠的空間和余地。

(3)是貫徹落實法規(guī)和文件要求

《中華人民共和國人民防空法》、《國務(wù)院、中央軍委關(guān)于進一步推進人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見》東北三省及沈陽軍區(qū)聯(lián)合下發(fā)的[2004]18號文件都指出：我國面臨著現(xiàn)代技術(shù)特別是高技術(shù)條件下局部戰(zhàn)爭的威脅?？找u與反空襲己成為現(xiàn)

虎林市地下商業(yè)街項目建議書

代戰(zhàn)爭的主要作戰(zhàn)樣式，城市特別是首都、省會城市和重點地區(qū)大、中城市及重要經(jīng)濟目標(biāo)是空襲打擊的重點。(4)招商引資是當(dāng)今政策的重要步驟

地下人防工程建設(shè)投資大，施工難度高，往往由于資金不能落實而使建設(shè)不能實施。選擇具有成熟的建設(shè)經(jīng)驗和雄厚的資本實力，建設(shè)資金及來源可靠的公司，建設(shè)人防工程，符合招商引資的政策要求。

1.2項目建設(shè)的必要性(1)項目綜合效益突出

? 發(fā)展和繁榮市場經(jīng)濟，增加就業(yè)機會，創(chuàng)建和諧社會。項目建成，可增加商業(yè)經(jīng)營，地下人防商業(yè)街工程的建設(shè) 增加了商業(yè)設(shè)施，方便了人們的生活，同時增加就業(yè)機會，促進了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對穩(wěn)定社會具有很大貢獻。

? 緩解用地緊張，節(jié)省地面建設(shè)土地。

地下人防商業(yè)街建設(shè)在繁榮的商業(yè)中心，項目不占用地面 空間。

? 提高通過能力，緩解交通，綜合效益明顯。

繁榮地帶的特點是交通擁擠，人流多，而在交叉口可設(shè)置 人行過街，做到人車分流，交通安全得以保障，提高了車流量和車行速度，減少物流時間，減少沿途剎車次數(shù)，節(jié)省汽油用量，其社會效益也是突出的，符合國家“節(jié)能減排“的要求。

虎林市地下商業(yè)街項目建議書

? 減少環(huán)境污染。

由于建設(shè)在地下，地下工程具有通風(fēng)設(shè)備和消音介質(zhì)，可 以減少噪聲污染，有利于環(huán)境的保護，地下商業(yè)街工程為非生產(chǎn)建設(shè)項目，無“三廢”排放，不影響城市環(huán)境。(2)戰(zhàn)備的需求

加強人民防空建設(shè)，把國家的城市建設(shè)與人民防空建設(shè)相結(jié)合，提高城市的總體防護功能；增強地面建筑的抗震能力，減輕災(zāi)害破壞程度；事關(guān)國家安全和戰(zhàn)略全局，地下商業(yè)街工程的建設(shè)，戰(zhàn)時可以掩蔽人員，儲備物資，增加城市綜合配套能力，完善區(qū)域整體功能的具體措施；與相鄰的其它人防工程相結(jié)合，可以提高工程的防護水平和防護效益。

地下人防商業(yè)街的建設(shè)是落實虎林市政策關(guān)于城市建設(shè)總體規(guī)劃的精神，是加快虎林市建設(shè)小康社會步伐的需要；是實施虎林市地下空間與人防工程利用的規(guī)劃的組成部分；是市政工程與人防工程同步建設(shè)的需要；該項目的建設(shè)符合地下人防工程建設(shè)的投資取向，能帶動虎林市的建設(shè)及經(jīng)濟的發(fā)展，提升城市的整體形象。

1.3虎林市基本概況

虎林市位于黑龍江省東部的完達山南麓，以烏蘇里江為界與俄羅斯聯(lián)邦隔水相望。地理坐標(biāo)處于北緯45°23′至46°36′，東經(jīng)132°11′至133° 56′之間?？偯娣e9330

虎林市地下商業(yè)街項目建議書

平方公里，人口31萬，虎林段的邊境線長達256公里。

虎林市地廣人稀，是一個以農(nóng)業(yè)、綠色食品產(chǎn)業(yè)、邊境貿(mào)易、旅游業(yè)、等產(chǎn)業(yè)為主的新興口岸城市。虎林市轄7個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)：虎林鎮(zhèn)、東方紅鎮(zhèn)、迎春鎮(zhèn)、虎頭鎮(zhèn)、楊崗鎮(zhèn)、忠誠鎮(zhèn)、寶東鎮(zhèn)、新樂鄉(xiāng)、偉光鄉(xiāng)、珍寶島鄉(xiāng)、阿北鄉(xiāng)。市境內(nèi)有：東方紅林業(yè)局、迎春林業(yè)局、八五零農(nóng)場、八五四農(nóng)場、八五六農(nóng)場等。

1.4項目初步定位

該項目擬建選址于虎林市建設(shè)西路路段之下，總開發(fā)面積約1.6萬平方米，將分兩期開發(fā)，工程總投資約1.2億人民幣。

一期工程位置：西起大眾路東至郵政街，長約270米，寬約30米，總面積約8100平方米，工程總投資約5800萬。

二期工程位置：西起郵政街東至紅旗路，長約240米，寬約30米，總面積約7200平方米，工程總投資約5300萬。

1.4.1項目初步定位

? 項目經(jīng)營定位規(guī)劃設(shè)計總體概念

本項目所處地理位置優(yōu)越，因此項目本身具有可塑性強的 優(yōu)勢。在總的戰(zhàn)略地位上具有一定的檔次。但由于市區(qū)商業(yè)中心大型商場項目較多，競爭激烈。因此，本項目與其他項目相比，不具備絕對的差異性優(yōu)勢，在經(jīng)營定位上如不能“做大、虎林市地下商業(yè)街項目建議書

做細、做強”則目標(biāo)客戶對本項目難以了解，本項目就難以在整體市場上脫穎而出，也很難對虎林市的商業(yè)起到推動作用，從而對本項目的推廣與經(jīng)營造成影響。所以，我們都在市場、形象、主題和發(fā)展等定位似定了一個較高的起點。即走中檔偏高普及型的綜合路線，創(chuàng)造市場，距離競爭線。

? 項目市場定位

項目市場定位決定了項目的發(fā)展方向，決定了項目所能夠 形成的獨特核心競爭力，通過對市場分析，我們選擇了“目標(biāo)分散戰(zhàn)略”作為本項目市場定位原則，所謂“目標(biāo)分散戰(zhàn)略”就是以不同的產(chǎn)品品種檔次，針對不同的目標(biāo)消費客戶群，打造可以滿足相關(guān)市場需求的，具有特定的市場差異性的、長久的競爭能力的產(chǎn)品，最終使該項目成為虎林市商業(yè)的領(lǐng)跑者。

? 項目發(fā)展定位

本項目擬發(fā)展定位為虎林市核心商圈的新銳商業(yè)推進平臺和虎林市物流貿(mào)易區(qū)的商業(yè)前行者，引領(lǐng)虎林市商業(yè)發(fā)展，提升虎林市商業(yè)形象。以特色經(jīng)營逐步擴大商業(yè)影響力。

1.4.2項目相關(guān)規(guī)劃的設(shè)想

總原則：本工程是人防工程，在與經(jīng)濟建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展的同時、與城市建設(shè)規(guī)劃相結(jié)合。在平面布置、結(jié)構(gòu)選型、通風(fēng)防潮、采光照明和給水排水等方面，采取措施使工程充分發(fā)揮戰(zhàn)備效益、社會效益和經(jīng)濟效益。

虎林市地下商業(yè)街項目建議書

? 設(shè)計宗旨

改變?nèi)藗冃哪恐行纬杉皩Φ叵律虉龅恼J(rèn)識和概念，使顧客 體會到方便、舒適、宜人休閑的購物環(huán)境。

? 設(shè)計原則

1、配套化原則：從發(fā)揮商業(yè)街服務(wù)配套功能出發(fā)，有大 型的休息場所。

2、休閑化原則：強調(diào)開敞空間的設(shè)計與建設(shè)，使購物環(huán)境更開放，更自由。

3、環(huán)境化原則：以四季綠色植被美化環(huán)境，為購物者提供舒適宜人、休閑自然的購物環(huán)境。

4、高科技原則：配備中央空調(diào)、安防系統(tǒng)、防火系統(tǒng)、背景音樂。

5、平戰(zhàn)結(jié)合原則：和平時期用于商業(yè)化、市場化的商業(yè)運行，戰(zhàn)時用于人員的掩蔽及物資儲備。

2、項目方案

2．1項目總體方案

1、總平面開敞式設(shè)計，呈“━”型。

2、功能分區(qū)：分四大主題：購物、休息、餐飲、觀賞。

3、公共服務(wù)設(shè)施：配備大型休息座騎、現(xiàn)代化衛(wèi)生間系統(tǒng)。

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4、項目出入口：根據(jù)本項目所處的地理位置，設(shè)有多部自動扶梯，達到購物和通行便利，并具備高檔購物場所的設(shè)施和服務(wù)。

5、消防：按地下人防工程及商業(yè)用房設(shè)計消防設(shè)施及防范系統(tǒng)。

2．2項目的防護特征與標(biāo)準(zhǔn)

本工程遵循一述原則：

1、保證工程抗力等級，堅持平戰(zhàn)結(jié)合的方針；

2、按現(xiàn)國家及地區(qū)的有關(guān)政策執(zhí)行；

3、平時按使用功能設(shè)計，戰(zhàn)時為掩蔽與貯存物資等。本工程為平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程，工程防核武器及常規(guī)武器 的整體抗力級別為6級，人員掩蔽部的防生化武器防護級別為丙級，物資庫為丁級。

2．3項目工程類型及等級

根據(jù)《人民防空工程戰(zhàn)術(shù)技術(shù)要求》、《人民防空工程設(shè)計規(guī)范》和《人民防空工程防化設(shè)計規(guī)范》

2．4項目規(guī)劃依據(jù)（1）《人民防空法》；

（2）《人民防空工程戰(zhàn)術(shù)技術(shù)要求》；

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（3）《關(guān)于加強人民防空工作的決定》；（4）《人民防空工程防傾設(shè)計規(guī)范》；（5）《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》；（6）《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》；（7）《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2003；（8）《供電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052-95；（9）《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-95；（10）《電力電纜設(shè)計規(guī)范》GB50217-94；（11）《建筑照明設(shè)計規(guī)范》GB50034-2004（12）《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》

2．5項目設(shè)計方案

2．5．1總圖規(guī)劃設(shè)計

該工程是平戰(zhàn)結(jié)合人防工程，建筑設(shè)計在注重在平時使用功能要求的同時，應(yīng)滿足戰(zhàn)時防護功能。建筑平面設(shè)計采用十字形布置，柱網(wǎng)尺寸橫向7+6+7米，縱向為7.2米跨度，設(shè)備房間及附屬房間主要布置在邊跨部分和出入口附近，結(jié)合防護單元的劃分。工程堅向設(shè)計為地下一層，頂板覆土為1.70m～2.96 m,平時凈使用高度為3.0 m,設(shè)備層高度為1.2 m,工程總埋深為6.44 m～8.45m左右。

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2．5．2結(jié)構(gòu)設(shè)計

本工程頂板采用現(xiàn)澆整體式無梁樓蓋，主體部分柱距尺寸：橫向7+6+7米，縱向跨度為7.2米。初步估算頂板厚度為350mm，外墻厚度為350mm，柱截面尺寸為500×500mm，基礎(chǔ)采用獨立基礎(chǔ)加構(gòu)底板。

2．5．3施工方案

考慮到工程所處的地理位置，我公司擬采用大開挖法施工方式。

? 大開挖法施工

基坑采用大開挖法施工，各部位混凝土澆筑要密實保證質(zhì)量，施工中應(yīng)安排好施工順序，采取措施降低水泥水化熱，認(rèn)真做好各處施工縫，保證頂板、底板、外墻不滲不漏。在工事主體設(shè)后澆帶，帶寬0.8米，此外鋼筋不斷開。當(dāng)主體混凝土澆完畢后，采用比原主體混凝土強度等級提高一級的微膨脹混凝土澆筑。

大開挖的施工方法在不增加工期的同時，將最大程度的加快路面恢復(fù)的速度。

? 資金來源及造價估算

經(jīng)估算，工程總投資約為1.2億人民幣，全部資金由黑龍江志城經(jīng)濟貿(mào)易有限公司自籌解決。

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? 施工周期

為減緩施工期間帶來的交通不便的情況，我方將采用單幅人行通道通行，道路全封閉施工的方式。預(yù)計該工程總工期7-8個月。

3、項目建設(shè)計劃

該項目建議列入虎林市建設(shè)計劃。具體事宜有待于進一步研究確定。

結(jié)束語

本匯報內(nèi)容有待于虎林市建設(shè)、規(guī)劃、市政等相關(guān)政府部門提出進一步的意見。

為了使該工程能夠早日落實。我公司懇請虎林市政府的全面支持：

1、把項目納入我市重點建設(shè)項目。

2、按照中央和東北三省關(guān)于建設(shè)地下人防工程的優(yōu)惠政策和虎林市對外投資者的優(yōu)惠政策給予支持。

3、請求虎林市政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門，減少審批程序，縮短審批時間，一事一議，特事特辦。

我公司希望在虎林市政府各職能部門的大力支持下，為 我市人防工程建設(shè)事業(yè)和城市發(fā)展貢獻出一份堅實的力量。

黑龍江志城經(jīng)濟貿(mào)易有限公司

2010年8月14日

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