第一篇：《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》制定規(guī)范和示本的通知
關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告》制定規(guī)范和示范文本的通知
京建發(fā)〔2010〕762 號
各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：
為貫徹落實《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)［2010］739號），協(xié)助、指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，現(xiàn)將《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告》的制定規(guī)范及示范文本印發(fā)給你們，上述文件自2011年1月1日起實施。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市社會建設(shè)工作辦公室、北京市民政局、北京市規(guī)劃委員會《關(guān)于印發(fā)<管理規(guī)約>、<業(yè)主大會議事規(guī)則>和,<首次業(yè)主大會會議召開工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449號)》同時廢止。
特此通知。
附件：1.《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范》
2.《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》（示范文本）
3.《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則制定規(guī)范》
4.《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）
5.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案制定規(guī)范》
6.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議召開方案》（示范文本）
7.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告撰寫規(guī)范》
8.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組工作報告》（示范文本）
二〇一〇年十二月三十日
第二篇：北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范
附件1：
北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范
1.[管理規(guī)約]管理規(guī)約是首次業(yè)主大會會議籌備組擬訂的,由本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會會議通過的對物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、業(yè)主的共同權(quán)益的維護(hù)、物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配等公共管理權(quán)的行使、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出的約定。
2.[制定主體和時間]首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)擬定管理規(guī)約草案。
3.[公示和修改]管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見和建議，確定正式的管理規(guī)約草案。
管理規(guī)約草案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時修改，并將修改后的管理規(guī)約草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵重新公示。
4.[法律效力]管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議上進(jìn)行表決，經(jīng)專有面積占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，管理規(guī)約草案經(jīng)表決通過后在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生效。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以依法提起訴訟。
5.[基本內(nèi)容]管理規(guī)約的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括九部分內(nèi)容，分別為物業(yè)基本情況、物業(yè)管理方式、物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配、物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任、爭議解決方式和附則。
5.1 物業(yè)基本情況：包括物業(yè)管理區(qū)域劃分及調(diào)整、物業(yè)服務(wù)用房的基本情況和物業(yè)共用部分。
5.2 物業(yè)管理方式：按照《物權(quán)法》、《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主大會可以決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理、委托其他管理人管理。
5.3業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任：業(yè)主按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域共用部分享有共同管理權(quán)利并承擔(dān)共同管理責(zé)任。
5.4物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益可以分為屬于全體業(yè)主的經(jīng)營及收益和屬于相關(guān)業(yè)主的經(jīng)營及收益。
屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用；利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約的約定，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實施。
利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的約定進(jìn)行分配，但全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主約定的分配方式不得違反相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的禁止性規(guī)定。
利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益，一般按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配，全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主另有約定的除外。
業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
5.5物業(yè)的使用、維護(hù)和管理：包括物業(yè)使用的注意事項和禁止行為，物業(yè)的裝飾裝修，物業(yè)的維修、更新和改造，專項維修資金的籌集和使用，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納和監(jiān)督，水、電、氣等費(fèi)用的交納及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任。
5.6 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案：管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列緊急情形之一的，授權(quán)相關(guān)主體采取緊急措施的應(yīng)急預(yù)案：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然停止提供物業(yè)服務(wù)；
（二）《北京市物業(yè)管理辦法》第三十四條規(guī)定的危及房屋使用安全的緊急情況；
（三）其他緊急情形。
5.7 違約責(zé)任：業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約約定，侵害他人合法權(quán)益的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有權(quán)要求其改正；業(yè)主、物業(yè)使用人拒不改正的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并可以由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布該業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名及違約事實，限期未改正的，業(yè)主大會也可以依本規(guī)約對其提起訴訟。
管理規(guī)約中可以對業(yè)主不交存專項維修資金、拒付或者不按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為，約定不得行使以下共同管理權(quán)：
1．選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
2．不得參與經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益的分配。限制共同管理權(quán)的時限應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中予以明確。物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
5.8 爭議解決方式：業(yè)主之間因本規(guī)約實施中發(fā)生的糾紛，可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由業(yè)主委員會、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會或者物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解；也可以申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟，其費(fèi)用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔(dān)；屬共同訴訟的，經(jīng)業(yè)主授權(quán)，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費(fèi)用由參加共同訴訟的業(yè)主依法共同承擔(dān)。
5.9 附則：對管理規(guī)約的生效時間等事項作出約定。
6.[適用范圍]本管理規(guī)約適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)項目及相關(guān)活動，非住宅區(qū)參照執(zhí)行。
7.[行政管轄和行政指導(dǎo)]相關(guān)行政管理部門在依法執(zhí)行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域時，各相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)予以配合。
8.[格式及填寫說明]管理規(guī)約正文應(yīng)當(dāng)用A4紙打印，空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼筆（黑色墨水、藍(lán)黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“X”劃掉。
附件2：
北京市住宅區(qū)管理規(guī)約
（示范文本）
使 用 說 明
一、本管理規(guī)約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定，適用于本市住宅區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會的相關(guān)活動。
二、業(yè)主可以根據(jù)實際情況共同決定對示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或者刪減。
三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。
管理規(guī)約
（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同名稱一致）
第一部分 物業(yè)基本情況
（應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致）
一、物業(yè)管理區(qū)域
東至 ： 南至 ： 西至 ： 北至 ：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)共用部分明細(xì)詳見商品房預(yù)售合同、商品房現(xiàn)房買賣合同。
對本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》第六條、第十一條的規(guī)定，分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；由全體業(yè)主委托業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域申請。
二、物業(yè)服務(wù)用房
物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單元 號；地下建筑面積為平方米，位于 【幢】【座】 層 單位 號。其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于
【幢】【座】 層 單位 號。
（注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時，可根據(jù)實際情況增加以上內(nèi)容）
三、物業(yè)共用部分
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，業(yè)主共用部分包括：
（一）單幢建筑物的共用部分，包括該幢建筑物的業(yè)主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋┑炔课灰约霸摯苯ㄖ锏臉I(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、郵政信箱、避雷裝臵 等設(shè)備。
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分，包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋 等。
第二部分 物業(yè)管理方式
四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，實行下列第 種物業(yè)管理方式。1．由全體業(yè)主自行管理；
2．全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 3．由全體業(yè)主依法選聘其他人管理； 4．
采取第1種物業(yè)管理方式的，書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門；采用第2、3種物業(yè)管理方式的，雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同共同對物業(yè)共用部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。
《北京市物業(yè)管理辦法》實施后，申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，全體業(yè)主確定物業(yè)管理方式時，可以根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（編號DB11/T 751-2010）選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
第三部分 業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任
五、業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員；
(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；
(五)籌集、管理和使用專項維修資金；
(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；
(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；
(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對業(yè)主具有約束力；業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前，應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。
業(yè)主大會與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章。
因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人突然撤離等原因，業(yè)主大會無法及時另聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，按照《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》（京建發(fā)[2010]603號）第四章的規(guī)定執(zhí)行，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。臨時代管期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由全體業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)。
六、業(yè)主的共同管理責(zé)任
（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其交納、監(jiān)督
各業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取（包干制/酬金制）方式，按業(yè)主專有部分面積大小共同負(fù)擔(dān)，并按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定足額交納，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人每年第一季度向全體業(yè)主公布上一年物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受審計監(jiān)督；審計監(jiān)督的實施方式由物業(yè)服務(wù)合同另行約定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因故不能按期交納的，應(yīng)委托他人按期代交或者及時補(bǔ)交。業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納； 月以上拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收交情況，并注明欠交費(fèi)用的業(yè)主房門號及欠費(fèi)金額；仍不交納的，業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他專項服務(wù)、特約服務(wù)的，其費(fèi)用由雙方約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。
（二）專項維修資金的交存和使用
1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定交存、使用、續(xù)交本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金。
2.使用專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會提出維修資金使用方案，并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案、所需資金、工程進(jìn)展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布；并每 個月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次專項維修資金使用情況。
4.一幢或者一戶門號的專項維修資金余額不足首次交存的30％時，由業(yè)主委員會按下列第 種方式，向該幢或者該戶門號業(yè)主續(xù)籌專項維修資金：
（1）一次性交存；
（2）按 元/平方米逐月交存至業(yè)主一卡通；（3）。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的，其交存的專項修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
業(yè)主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并由業(yè)主另行表決通過。
（三）水、電、氣等費(fèi)用的交納及其設(shè)施的維修責(zé)任
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)公布委托合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按時足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用。業(yè)主拖欠、拒交上述費(fèi)用的，應(yīng)按相關(guān)供用合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的維修責(zé)任，由業(yè)主、專業(yè)單位按照相關(guān)規(guī)定承擔(dān)；前款設(shè)施屬于業(yè)主專有的，由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用；屬于業(yè)主共用的，由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)維修費(fèi)用。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主，及時與供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位建立供用合同關(guān)系，并與開發(fā)建設(shè)單位辦理戶名變更手續(xù)。
（四）業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。
（五）遵守本管理規(guī)約中關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定。
（六）各業(yè)主同意，在物業(yè)使用和維護(hù)中，遵守相關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定，按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光以及設(shè)施設(shè)備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
業(yè)主不承擔(dān)上述第（可多選）項共同管理責(zé)任，損害業(yè)主共同權(quán)益的，業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定可以限制其行使以下第（可多選）項成員權(quán)利：
1．不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員或候補(bǔ)委員； 2.業(yè)主大會會議表決權(quán)； 3.共用部分經(jīng)營收益分配權(quán)； 4.。
限制時限至業(yè)主承擔(dān)完成相應(yīng)共同管理責(zé)任時終止。
第四部分 物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配
七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營
利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實施。
八、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益分配
（一）利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益的分配，按照下列第 種方式分配：
1．業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配； 2．全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主其他約定；
屬于全體業(yè)主的共用部分，按下列第 種方式使用： 1．用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，統(tǒng)一歸集到維修資金監(jiān)管專戶；
2． ； 3．。屬于相關(guān)業(yè)主的共用部分，按下列第 種方式使用：
1．用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶；
2． ； 3．。
（二）業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)（至少每半年）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
（三）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
第五部分 物業(yè)的使用、維護(hù)和管理
九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定，并按照下列規(guī)定使用物業(yè)：
（一）按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)用途的，除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意；
（二）進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時，遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，在工程開工前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房 11
屋的使用安全；主動配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查；
（三）在指定地點放臵裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或者避免施工過程中對相鄰業(yè)主或者使用人日常生活造成的影響，晚間 時至次日上午 時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工；
（四）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀，造成相鄰業(yè)主財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；
（五）安裝空調(diào)，應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計預(yù)留的位臵安裝，未預(yù)留位臵的，按照有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人指定的位臵安裝；
（六）合理使用水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改相關(guān)管線、設(shè)備；
（七）使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定；
（八）停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有關(guān)規(guī)定。機(jī)動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人，車速不超過 公里/小時，嚴(yán)禁鳴喇叭；車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或者登記； 機(jī)動車嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛，不得用于其他用途；
（九）陽臺封閉，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)陽臺封閉的有關(guān)規(guī)定。陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或者安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識牌、廣告牌或者標(biāo)語等；
（十）業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定，及時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時間；
（十一）；
（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。
十、業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)中，除應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權(quán)益的行為：
（一）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；
（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違規(guī)鑿、拆、搭、建；
（三）占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、自行車房（棚）等物業(yè)共用部分。
（四）損壞或者擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設(shè)施設(shè)備；
（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（六）不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；
（七）違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物，影響公共環(huán)境、破壞綠地等；
（八）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品；
（九）影響市容觀瞻或者本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設(shè)立廣告牌等；
（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或者以其他方式制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮篷、花架等其他結(jié)構(gòu)，不按指定位臵安裝空調(diào)外機(jī)且不進(jìn)行滴水處理；
（十二）使用電梯時超載、運(yùn)載粗重物品，在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或者損傷內(nèi)壁；
（十三）危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或者其他不道德的行為；
（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。
十一、業(yè)主、物業(yè)使用人按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)：
（一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；
（二）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合；相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)賠償責(zé)任；
（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提出申請，經(jīng)書面同意后方可實施，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償；
（四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時應(yīng)急維修；責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進(jìn)入物業(yè)專有部分應(yīng)急維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可在通知公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會或者業(yè)主委員會兩名以上委員到場見證下實施應(yīng)急維修，維修發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；
（五）當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對物業(yè)共用部分維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)予以配合；有造成本物業(yè)共用部分或者其他業(yè)主房屋及附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，由造成損壞的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任；
（六）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)非使用不當(dāng)?shù)馁|(zhì)量問題或者使用功能障礙，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決；
應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位維修，建設(shè)單位拒絕維修或者拖延維修的，業(yè)主可以自行或者委托他人維修，維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人直接組織實施，費(fèi)用按規(guī)定列支。
（一）屬于規(guī)定的急修項目；
（二）物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；
（三）經(jīng)安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定的危險房屋；
（四）出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形；
（五）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用在 元以下；
（六）。
十二、物業(yè)維修、更新、改造的實施
物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會同意或者相關(guān)業(yè)主共同同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組織實施，費(fèi)用按規(guī)定列支。
（一）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用在 元以上；
（二）；
（三）。
十三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分時，須將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、業(yè)主委員會。
房屋出租應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，尊重社會公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。無論出租或者轉(zhuǎn)租的，業(yè)主均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
房屋出租必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)；不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局，對房屋進(jìn)行分割搭建，按床位出租或者轉(zhuǎn)租，或者將廚房、衛(wèi)生間、不分門進(jìn)出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租。
對違反本規(guī)約出租或者轉(zhuǎn)租的，業(yè)主委員會有權(quán)書面責(zé)成業(yè)主、物業(yè)使用人立即終止租賃行為。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項維修資金；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
十四、共用部分保險
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險，自行管理的，由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例享有權(quán)利、履行義務(wù)；選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提取并辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過程中，有違反本規(guī)約物業(yè)使用禁止行為的，其他業(yè)主、使用人可以向有關(guān)行政主管部門報告，由有關(guān)部門依法查處；受侵害的相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。
第六部分 緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案
十五、緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列緊急情形之一的，授權(quán) 啟動緊急措施的應(yīng)急預(yù)案：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然停止提供物業(yè)服務(wù)；
（二）《北京市物業(yè)管理辦法》第三十四條的規(guī)定的危及房屋使用安全的緊急情況；
（三）其他緊急情形：
第七部分 違約責(zé)任
十六、違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任
業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約規(guī)定，侵害他人合法權(quán)益的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有權(quán)要求其改正；業(yè)主、物業(yè)使用人拒不改正的，應(yīng)承擔(dān)以下違約責(zé)任，并由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布該業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名及違約事實：
（一）向全體業(yè)主或者相應(yīng)業(yè)主支付違約金 ；
（二）損害賠償；
（三）； 限期未改正的，業(yè)主大會也可以依本規(guī)約對其提起訴訟。
十七、連帶責(zé)任
物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第八部分 糾紛的處理與相關(guān)民事訴訟
十八、業(yè)主之間因本規(guī)約實施中發(fā)生的糾紛，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以采用以下 方式解決：
1．業(yè)主委員會調(diào)解； 2．社區(qū)居民委員會調(diào)解；
3．物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織調(diào)解； 4．申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟，其費(fèi)用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔(dān)；屬共同訴訟的，經(jīng)業(yè)主授權(quán)，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費(fèi)用由參加共同訴訟的業(yè)主依法共同承擔(dān)。
第九部分 附則
十九、本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。
本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會會議補(bǔ)充。
二十、本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。物業(yè)的所有人發(fā)生變更時，規(guī)約的效力及于物業(yè)的繼受人。
本規(guī)約自首次業(yè)主大會會議表決通過之日（年 月 日）起生效。
二十一、制定和修改的管理規(guī)約，按照規(guī)定報物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
二十二、本規(guī)約業(yè)主各執(zhí)1份，業(yè)主委員會保存3份, 物業(yè)所在地的區(qū)（縣）房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會各1份。
區(qū)（縣）（物業(yè)名稱）業(yè)主大會 年 月 日
第三篇：2北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則制定規(guī)范——.北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則(示本)
附件3：
北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則制定規(guī)范
1.[業(yè)主大會議事規(guī)則]業(yè)主大會議事規(guī)則是全體業(yè)主關(guān)于業(yè)主大會組織架構(gòu)與活動規(guī)范的約定。
2.[制定依據(jù)]根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，制定業(yè)主大會議事規(guī)則。
3.[制定、公示和修改]首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案。
業(yè)主大會議事規(guī)則草案應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見和建議進(jìn)行修訂，確定正式的業(yè)主大會議事規(guī)則草案。
業(yè)主大會議事規(guī)則草案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時修改，并將修改后的業(yè)主大會議事規(guī)則草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵重新公示。
4.[業(yè)主大會]業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依 1
據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)利并承擔(dān)共同管理責(zé)任。
5.[業(yè)主大會的活動]業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個人的非法干涉。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
6.[業(yè)主大會的機(jī)構(gòu)設(shè)臵]業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會可以設(shè)立監(jiān)事會，聘任財務(wù)人員、秘書等人員。
監(jiān)事會是業(yè)主大會下設(shè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，依業(yè)主大會授權(quán)開展工作，對業(yè)主大會決定的執(zhí)行和財務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)事會做出的決定經(jīng)業(yè)主大會通過后生效。監(jiān)事會可根據(jù)需要組建專門工作小組，開展專項工作。
業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，議事規(guī)則中應(yīng)對監(jiān)事會成員產(chǎn)生方式、職責(zé)范圍等內(nèi)容明確規(guī)定。
財務(wù)人員和秘書由業(yè)主委員會公開招聘，秘書和財務(wù)人員的設(shè)臵、職責(zé)和任免由業(yè)主委員會決定，決定結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示，公示時間不少于7日。
7.[基本內(nèi)容]業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容： 7.1業(yè)主大會會議種類：業(yè)主大會會議分為定期會議和
臨時會議，有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自下列情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議的；
（二）經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)（含半數(shù)）以上委員提議變更業(yè)主委員會委員的；
（三）業(yè)主委員會委員空缺達(dá)半數(shù)以上的；
（四）業(yè)主委員會認(rèn)為業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定有抵觸，提議召開業(yè)主大會臨時會議的；
（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。7.2業(yè)主大會會議召開的形式、程序、議事和表決。7.2.1會議召開的形式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
7.2.2會議召開的程序:業(yè)主大會會議召開的程序包括形成業(yè)主大會會議議案、發(fā)布公告、會議召開、表決和公告業(yè)主大會會議決議（含決議被通過或被否決）。
業(yè)主大會會議召開前15日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)自召開之日起90日內(nèi)完成。
7.2.3表決方式:業(yè)主大會會議可以現(xiàn)場表決或書面表決，也可以采用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行表決。對現(xiàn)場表決或書面表決形式、結(jié)果有異議的，可通過業(yè)主決
定共同事項公共決策平臺核查，核查結(jié)果公布以前不影響現(xiàn)場或書面表決結(jié)果的效力。
7.2.4業(yè)主大會決議、決定的效力:業(yè)主大會形成的決議、決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主必須共同遵守。持不同意見的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會決議、決定的執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會的正常工作。
業(yè)主大會形成的決議、決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報，由受理單位及時責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；業(yè)主大會形成的決議、決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
7.3業(yè)主可以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成，討論、決定本幢、本單元物業(yè)共用部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項，根據(jù)該幢、單元的全體業(yè)主約定，業(yè)主小組還可以履行下列職責(zé)：
（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；
（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議。
業(yè)主小組通過召開業(yè)主小組會議履行上述職責(zé)。業(yè)主小組會議的召集人由該小組業(yè)主推選的具有業(yè)主身份的人士擔(dān)任，會議議事程序參照業(yè)主大會會議程序執(zhí)行。
業(yè)主小組依法履行上述職責(zé)作出的決定，應(yīng)當(dāng)及時告知相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會。業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時告知；業(yè)主小組
未及時改正的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議予以討論，并作出決議。
7.4推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議前3日，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會會議投票表決。
7.5業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容投票表決。
7.6業(yè)主大會發(fā)生下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會向社會公告，并向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做書面報告，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，做好財務(wù)清算工作：
（一）建筑物滅失的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變化的；
（三）其他原因?qū)е聵I(yè)主大會事實滅失的。
財務(wù)清算結(jié)束后30日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門辦理業(yè)主大會注銷以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章注銷等手續(xù)，因為物業(yè)管理區(qū)域合并或者分立導(dǎo)致業(yè)主大會解散的，業(yè)主委員會將保管的其他檔案資料移交給調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會，建筑物滅失的或其他原因?qū)е聵I(yè)主 5
大會事實滅失的，業(yè)主大會將保管的其他檔案資料移交給當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
7.7業(yè)主委員會委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ)選辦法、會議形式、議事規(guī)則和工作制度。
7.7.1業(yè)主委員會的產(chǎn)生：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作，受業(yè)主監(jiān)督。
7.7.2業(yè)主委員會主任、副主任的產(chǎn)生：業(yè)主委員會主任和副主任在全體委員中推選產(chǎn)生，業(yè)主委員會主任或者副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)及時召開會議，重推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任或者副主任。
7.7.3業(yè)主委員會會議種類：業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自下列情形發(fā)生之日起7日內(nèi)組織召開業(yè)主委員會臨時會議：
（一）經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議；
（二）業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的；
（三）業(yè)主委員會就業(yè)主提議形成議案的。
業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。7.7.4業(yè)主委員會議事規(guī)則和工作制度：業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集和主持，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好會議的書面記錄。業(yè)主委員會作出決議或決定應(yīng)至少有超過備案全體委員半數(shù)以上的委員的同意且書面簽署。
業(yè)主可以查閱、抄錄和復(fù)制業(yè)主委員會所有會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接受詢問之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。涉及業(yè)主個人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。
7.7.5業(yè)主委員會決定的效力：業(yè)主委員會作出的決定，對業(yè)主委員會委員和業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會委員和業(yè)主必須共同遵守；持不同意見的委員、業(yè)主不得抵制業(yè)主委員會決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主委員會的正常工作。
業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
7.8業(yè)主大會、業(yè)主委員會等業(yè)主大會其他執(zhí)行機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理制度。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會等業(yè)主大會其他執(zhí)行機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚慕?jīng)營物業(yè)共用部分收益中提取，歸全體業(yè)主共有，不得強(qiáng)制要求物業(yè)企業(yè)或其他管理人承擔(dān)。
業(yè)主大會的財務(wù)管理由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)，財務(wù)管理人員由負(fù)責(zé)人、會計和出納組成，負(fù)責(zé)人由業(yè)主委員會推選的一名委員擔(dān)任。財務(wù)管理人員不能繼續(xù)履行職責(zé)時，業(yè)主委員會應(yīng)及時確定接管人員。
7.9業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章和檔案等管理制度。業(yè)主大會和業(yè)主委員會依據(jù)各自的職責(zé)范圍使用印章。每次印章使用應(yīng)當(dāng)有記錄，記錄內(nèi)容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應(yīng)當(dāng)存檔，供業(yè)主查閱。
8.[適用范圍]本規(guī)范適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)業(yè)主大會的活動，非住宅區(qū)業(yè)主大會活動參照本規(guī)范。
9.[備案]業(yè)主大會議事規(guī)則內(nèi)容以在政府備案的文件最終文本為準(zhǔn)。
10.[格式及填寫說明]業(yè)主大會議事規(guī)則正文應(yīng)當(dāng)用A4紙打印，空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼筆（黑色墨水、藍(lán)黑墨水）、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“X”劃掉。
附件4：
北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則
（示范文本）
使 用 說 明
一、本議事規(guī)則文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定，適用于本市住宅區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會的相關(guān)活動。
二、本示范文本中相關(guān)條款后有空白行，供業(yè)主自行約定或補(bǔ)充約定。業(yè)主可以根據(jù)實際情況共同決定對示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或者刪減。
三、非住宅區(qū)可以參照適用本示范文本。
業(yè)主大會議事規(guī)則
（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同名稱一致）
第一章 業(yè)主大會
第一條 本業(yè)主大會名稱為 區(qū)縣 業(yè)主大會。
第二條 業(yè)主大會的議事內(nèi)容包括：
（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（三）決議業(yè)主委員會的工作職責(zé)和經(jīng)費(fèi)；
（四）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的工作報告；
（五）決議或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；
（六）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（七）籌集、管理和使用專項維修資金；
（八）決議申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；
（九）決議申請變動建筑主體和拆改承重結(jié)構(gòu)；
（十）決議申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；
（十一）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；
（十二）制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度；
（十三）制定物業(yè)合同無法履行等情形的應(yīng)急預(yù)案；
（十四）決議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共用部分的經(jīng)營、收益分配等方案；
（十五）決議對業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，向人民法院提起訴訟的事項；（十六）決議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；（十七）決議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（十）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會每年召開
次定期會議，召開時間為，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：
（一）上一物業(yè)管理情況報告；
（二）上一業(yè)主委員會工作情況報告；
（三）上一業(yè)主大會收支情況報告；
（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：
（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作計劃；
（二）選舉需要補(bǔ)選或者定期改選的業(yè)主委員會委員；
（三）決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項；
（四）決議下一業(yè)主大會收支預(yù)算；
（五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項。
業(yè)主委員會在業(yè)主大會定期會議召開60日前，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)物業(yè)管理工作征詢業(yè)主意見，并對業(yè)主提出的意見、建議等，由業(yè)主委員會會議審議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開15日前，將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。
第四條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自下列情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議；
（二）經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)（含）以上委員提議變更業(yè)主委員會委員的；
（三）業(yè)主委員會委員空缺達(dá)半數(shù)（含）以上的；
（四）業(yè)主委員會認(rèn)為業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定有抵觸，提議召開業(yè)主大會臨時會議的；
（五）;
（六）。第五條 業(yè)主委員會對提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行核查，并作出是否召集業(yè)主大會臨時會議的書面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公告。
業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示。
第六條 業(yè)主委員會未按時作出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議，但經(jīng)業(yè)主決定共同事項公共決策平臺核查后業(yè)主提議符合第四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會但相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令業(yè)主委員會履行職責(zé)，逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法指導(dǎo)、13
協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會臨時會議，對相關(guān)事宜進(jìn)行表決，并進(jìn)行監(jiān)督。
第七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用集體討論形式的,業(yè)主大會選擇以下第 種方式:
（一）由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議;
（二）由業(yè)主從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式如下：
1.以幢為單位設(shè)立業(yè)主小組，從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表；
2.以單元為單位設(shè)立業(yè)主小組，從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表；
3.。第八條 業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成，履行下列職責(zé)：
（一）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共用部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項；
（二）；
（三）。
業(yè)主小組通過召開業(yè)主小組會議履行上述職責(zé)。業(yè)主小組會議的召集人由該小組業(yè)主推選的具有業(yè)主身份的人士擔(dān)任，會議議事程序參照本規(guī)則中業(yè)主大會會議程序執(zhí)行。
業(yè)主小組依法履行上述職責(zé)作出的決定，應(yīng)當(dāng)及時告知相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會。業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時告知；業(yè)主小組未及時改正的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議予以討論，并作出決議。
第九條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表由業(yè)主自薦或互薦的方式產(chǎn)生，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議3日前，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見，表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會會議投票表決。
第十條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵或業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房設(shè)提案箱、提案簿，并安排專門的委員每月負(fù)責(zé)收集、整理當(dāng)月業(yè)主、業(yè)主代表就物業(yè)管理有關(guān)事項的提議、意見、建議，向業(yè)主委員會主任報告，由業(yè)主委員會主任決定召開業(yè)主委員會會議進(jìn)行審議的時間、地點等。
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表的提議、意見、建議和相關(guān)政策的要求，由業(yè)主委員會會議審議后，形成有編號的業(yè)主委員會議案，提交業(yè)主大會會議決議。
第十一條 業(yè)主大會會議按下列程序召開：
（一）會議籌備工作
業(yè)主委員會負(fù)責(zé)開會前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表的提議、意見、建議，經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后草擬議案，制定征詢意見表或表決票，核實業(yè)主情況。
（二）發(fā)布公告
業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會。發(fā)生重大事故或緊急事件等，需要及時處理的，要及時通知和公告，并同時告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會。
公告包括以下內(nèi)容：1．會議形式；2．會議日期、地點；3．提交會議審議的事項；4．會務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話；5．其他需公告的事項。
公告期間，業(yè)主可向業(yè)主委員會提出對公告內(nèi)容的意見和建議，由業(yè)主委員會會議審議。
（三）會議召開
業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會會議。
采用書面征求意見形式的,業(yè)主委員會應(yīng)在投票日期 日前發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見。
召開業(yè)主大會會議時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會的人員列席。
（四）表決形式
業(yè)主大會會議可以現(xiàn)場表決或書面表決，也可以采用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行表決。對現(xiàn)場表決或書面表決形式、結(jié)果有異議的，可通過業(yè)主決定共同事項公共決策平臺核查。
（五）公告業(yè)主大會會議決議
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會做好業(yè)主大會會議書面記錄；業(yè)主大會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并存檔，業(yè)主大會已刻制印章的，業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主大會印章后存檔。
第十二條 業(yè)主大會形成的決議，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主必須共同遵守。持不同意見的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會決定的執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會的正常工作。
業(yè)主大會形成的決議違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主大會形成的決議侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議的，應(yīng)符合下列約定：
（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者 參加；業(yè)主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán)；
（二）業(yè)主為法人的，由其法定代表人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議；
（三）業(yè)主是其他組織的，由其負(fù)責(zé)人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議。
第十四條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：
（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算，但按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則約定，對因損害業(yè)主共同權(quán)益而被限制選舉權(quán)、表決權(quán)的業(yè)主所擁有的專有面積不計入建筑物總面積。
業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一
人計算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算，但按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則約定，對因損害業(yè)主共同權(quán)益而被限制選舉權(quán)、表決權(quán)的業(yè)主人數(shù)不計入總?cè)藬?shù)。
按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位,按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。
第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會等工作經(jīng)費(fèi)用于下列開支：
（一）電話費(fèi)、紙張費(fèi)、郵遞費(fèi)等日常辦公等費(fèi)用；
（二）有關(guān)人員工資和津貼，共計費(fèi)用 元/月，具體支付對象如下：
（1），費(fèi)用 元/月；（2），費(fèi)用 元/月；（3），費(fèi)用 元/月；
（三）；
（四）。業(yè)主大會、業(yè)主委員會等開展工作的經(jīng)費(fèi)，不得強(qiáng)制要求物業(yè)企業(yè)或其他管理人承擔(dān)，其工作經(jīng)費(fèi)來源，采用下列第 種籌集方式：
（一）業(yè)主每月按每平方米建筑面積交納 元；
（二）物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益；
（三）業(yè)主自愿捐贈；
（四）；
（五）。業(yè)主大會、業(yè)主委員會等工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和本議事規(guī)則進(jìn)行財務(wù)管理，并由 進(jìn)行審計。經(jīng)費(fèi)收支賬目于每月 號在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。
第二章 業(yè)主委員會
第十六條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議；
（二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；
（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）擬訂業(yè)主委員會的財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，提交業(yè)主大會會議決定；
（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定；
（六）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；
（七）擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方
案，提交業(yè)主大會會議決定；
（八）督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用；
（九）對有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進(jìn)行妥善保管，建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利；
（十）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十一）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》修改方案，提交業(yè)主大會會議決定；
（十二）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會會議決定；
（十三）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會會議決定；
（十四）初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制定的服務(wù)計劃，提交業(yè)主大會會議決定；
（十五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（十六）建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告；
（十七）對違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)；
（十八）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十七條 業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）未被業(yè)主大會依約限制行使被選舉權(quán)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間；
（七）；
（八）。除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；
（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)定；
（三）；
（四）。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個法人或者其他組織只能由一個自然人代表。房屋共有的，業(yè)主可以授權(quán)共有人參加業(yè)主委員會的選舉。
第十八條 有以下行為的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員：
（一）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（二）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（三）擅自改變住宅外立面；
（四）擅自拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；
（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；
（六）；
（七）。第十九條 業(yè)主委員會設(shè)委員 名，其中主任1名，副主任 名。
本物業(yè)管理區(qū)域選舉候補(bǔ)委員 名。
第二十條 業(yè)主委員會主任和副主任在全體委員中推選產(chǎn)生，業(yè)主委員會主任或者副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)及時召開會議，重新推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任或者副主任。
第二十一條 業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)，履行以下職責(zé)：
（一）負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會會議；
（二）主持制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；
（三）主持制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度；
（四）代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會匯報工作；
（五）組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題；
（六）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定；
（七）完成業(yè)主委員會交辦的工作；
（八）；
（九）。第二十二條 業(yè)主委員會副主任履行以下職責(zé)：
（一）協(xié)助業(yè)主委員會主任工作；
（二）根據(jù)業(yè)主委員會主任的授權(quán)，召集業(yè)主委員會會議、主持業(yè)主委員會工作；
（三）業(yè)主委員會主任缺席時，代行其職責(zé)；
（四）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定；
（五）完成業(yè)主委員會交辦的工作；
（六）；
（七）。第二十三條 業(yè)主委員會委員依法履行以下職責(zé)：
（一）參加業(yè)主委員會會議等有關(guān)活動；
（二）參與制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；
（三）參與制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度；
（四）參與組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題；
（五）密切聯(lián)系業(yè)主、業(yè)主代表，廣泛了解本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理動態(tài)、情況和問題，向業(yè)主委員會或者通過業(yè)主委員會向業(yè)主大會反映業(yè)主的意見和建議；
（六）承擔(dān)業(yè)主委員會布臵的專項工作；
（七）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，完成業(yè)主委員會交辦的工作；
（八）；
（九）。第二十四條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會選舉過程中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。
第二十五條 業(yè)主委員會委員任期屆滿60日前，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議進(jìn)行更換選舉，并做好以下更換選舉籌備工作：
（一）起草任期屆滿的委員工作情況的報告；
（二）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）將業(yè)主委員會委員候選人的照片、姓名、性別、學(xué)歷、工作履歷以及交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明和交納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的證明等在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；
（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主委員會委員任期屆滿未更換的，業(yè)主可以建議業(yè)主委員會組織更換，仍不更換的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出更換業(yè)主委員會委員的申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員補(bǔ)足后，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更備案手續(xù)。第二十六條 業(yè)主委員會委員實行差額選舉；業(yè)主委員會委員候選人采用第 種方式產(chǎn)生：
1.業(yè)主委員會直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總后提出業(yè)主委員會委員候選人名單；
2.業(yè)主委員會向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；
3.業(yè)主委員會書面公告業(yè)主到指定地點領(lǐng)取推薦表推薦，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；
4.5％以上的業(yè)主聯(lián)名推薦業(yè)主委員會委員候選人；
5.其他方式。
第二十七 業(yè)主委員會委員缺額，由候補(bǔ)委員按照得票順序自動補(bǔ)足；候補(bǔ)委員名額用完，且業(yè)主委員會委員空缺達(dá)半數(shù)以上的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定增補(bǔ)委員，在委員增補(bǔ)之前，不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補(bǔ)委員以外的活動。
業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在報告同時，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。
新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，及時與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行檔案資料、印章及其他財務(wù)賬目等的轉(zhuǎn)交。
第二十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵予以公告：
（一）任職期限屆滿的；
（二）不再具備業(yè)主身份的；
（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；
（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)向業(yè)主委員會移交其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物。
第二十九條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每 月召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的或者業(yè)主委員會就業(yè)主提議形成議案的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。
業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。第三十條 召開業(yè)主大會定期會議時，由業(yè)主委員會主任代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會報告工作，工作報告內(nèi)容應(yīng)與本規(guī)則第十六條約定的業(yè)主委員會工作職責(zé)相一致，并分為日常工作報告、特定工作報告、財務(wù)報告和工作計劃等部分。
業(yè)主委員會在向業(yè)主大會報告工作15日前，應(yīng)將工作報告的主要內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。
第三十一條 業(yè)主委員會依法作出的決定，對業(yè)主委員會委員和業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會委員和業(yè)主必須共同遵守；持不同意見的委員、業(yè)主不得抵制業(yè)主委員會決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主委員會的正常工作。
業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第三十二條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)則召開：
（一）會議由主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集，并決定會議召開的時間、地點等；主任和副主任均不履職的，三分之一以上的委員可以自行召集業(yè)主委員會會議；
（二）委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會召集人說明；
（三）提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員；
（四）討論、決定物業(yè)管理公共事項的，于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議；
（五）做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字；涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字；
（六）會議有過半數(shù)委員出席，作出的業(yè)主委員會決定（包括形成的業(yè)主委員會議案）須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過；
（七）業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；
（八）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。
第三十三條 涉及以下重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議，業(yè)主代表由業(yè)主小組推選產(chǎn)生：
（一）擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》修改方案；
（二）擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案；
（三）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案；
（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、收益方案；
（五）初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制定的服務(wù)計劃；
（六）；
（七）。第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議的書面記錄，并安排專人負(fù)責(zé)會議記錄和會議資料的存檔。
業(yè)主委員會會議書面記錄由會議主持人（業(yè)主委員會主任或副主任）和記錄人簽字，并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；涉及重要事項的會議由會議主持人（業(yè)主委員會主任或副主任）、記錄人和全體出席會議的業(yè)主委員會委員簽字，并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
第三十五條 業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接受詢問之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。
第三十六條 業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指派專人保管。
印章保管人不得將印章轉(zhuǎn)借他人，如確因工作需要或印章保管人外出，印章由業(yè)主委員會會議決定暫時保管人，并辦理暫時交管手續(xù)。
印章保管人對印章必須妥善保管，防止印章丟失、被盜和被盜用，如發(fā)現(xiàn)上述情況必須立即向業(yè)主委員會報告并采取補(bǔ)救措施。
第三十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會依據(jù)各自的職責(zé)范圍使用印章。每次印章使用應(yīng)當(dāng)有記錄，記錄內(nèi)容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應(yīng)當(dāng)存檔，業(yè)主可以查閱。
第三十八條 未依業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會決定而使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，由印章保管人承擔(dān)責(zé)任；造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，依法追究印章保管人的相應(yīng)責(zé)任。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章遺失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向社會公告，并按照相關(guān)規(guī)定重新刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。違反上述規(guī)定，印章遺失后造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，由印章遺失責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第三十九條 下列檔案資料應(yīng)當(dāng)編號造冊，并由業(yè)主委員會指定專人保管：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料；
（二）各類會議記錄、紀(jì)要；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決議、決定等書面材料；
（四）業(yè)主大會成立備案及業(yè)主委員會產(chǎn)生、委員產(chǎn)生、備案及更新備案的材料；
（五）業(yè)主清冊及聯(lián)系方式；
（六）簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及專項服務(wù)合同等；
（七）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；
（八）業(yè)主和使用人的提議、書面意見、建議書；
（九）建筑物及其附屬設(shè)施維修資金收支情況清冊；
（十）利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益的收支情況清冊；
（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況清冊；
（十二）其他有關(guān)材料。
上述檔案資料遺失的，由檔案保管人承擔(dān)責(zé)任；造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，依法追究檔案保管人的相應(yīng)責(zé)任。
第四十條 本業(yè)主大會的財務(wù)管理按照以下原則執(zhí)行：
（一）屬于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主所有的資金的收支范圍按本物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約、業(yè)主大會議 32
事規(guī)則相關(guān)約定執(zhí)行，并由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)業(yè)主大會的財務(wù)管理。
（二）財務(wù)管理人員由出納、會計和負(fù)責(zé)人組成。出納（姓名）負(fù)責(zé)現(xiàn)金的提取和存入；會計負(fù)責(zé)賬目的記錄和核對；負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)現(xiàn)金和賬目的吻合性。
（三）全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主在取得物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益時，統(tǒng)一由負(fù)責(zé)財務(wù)管理的會計或者出納入帳，并出具收據(jù)，加蓋財務(wù)專用章。嚴(yán)禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益。
（四）業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)業(yè)主委員會辦公經(jīng)費(fèi)的審批簽字。但一次支出超過人民幣 元（含本數(shù)）時，需經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后，方可使用與劃轉(zhuǎn)。
（五）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的財務(wù)管理制度進(jìn)行財務(wù)管理，業(yè)主大會財務(wù)專用章由會計負(fù)責(zé)保管；財務(wù)賬目實行公開化，于每月 號在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，并由 進(jìn)行審計，接受業(yè)主的監(jiān)督。
（六）業(yè)主大會以及業(yè)主委員會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔(dān)保。
（七）在財務(wù)總結(jié)內(nèi)，業(yè)主大會的資金使用有節(jié)余時，自動結(jié)轉(zhuǎn)到下一；資金發(fā)生不足時，由業(yè)主委員會草擬籌集方案，提交業(yè)主大會會議決定。
（八）業(yè)主、業(yè)主委員會及其委員不得侵占屬于本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主或部分業(yè)主所有的資金；侵占全體業(yè)主或
部分業(yè)主所有資金的，受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十一條 保管業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物的業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起3日內(nèi)向業(yè)主委員會移交其保管的業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物。業(yè)主委員會重新確定印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物保管人，并完成印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物交接工作。
業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在報告同時，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。
新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行檔案資料、印章及其他財物賬目等的轉(zhuǎn)交。
第三章 監(jiān)事會、財務(wù)人員和秘書
第四十二條 監(jiān)事會依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)開展工作，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并匯報工作，監(jiān)事會的職責(zé)范圍包括：
（一）制定工作計劃，報業(yè)主大會批準(zhǔn)；
（二）在業(yè)主大會會議期間，向業(yè)主大會報告物業(yè)管理 監(jiān)督工作的實施情況；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和財務(wù)狀況；
（四）了解業(yè)主的意見和建議，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行
物業(yè)服務(wù)合同的情況；
（五）派員列席業(yè)主委員會會議；
（六）接受業(yè)主對業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員的投訴，并決定是否啟動調(diào)查程序；
（七）監(jiān)督業(yè)主委員會委員的更換選舉；
（八）對業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員的行為進(jìn)行調(diào)查、提出處理意見并提交業(yè)主大會表決；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第四十三條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生監(jiān)事會，監(jiān)事會由 人組成。
監(jiān)事會監(jiān)事每次選舉產(chǎn)生后，召開監(jiān)事會會議推選產(chǎn)生召集人1名和副召集人1名，并在小區(qū)內(nèi)公示，公示時間不少于7日。
第四十四條 監(jiān)事會召集人履行以下職責(zé) ：
（一）召集和主持監(jiān)事會會議；
（二）主持制定監(jiān)事會工作計劃和實施方案；
（三）組織了解本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會決議、決定的執(zhí)行情況、業(yè)主代表及業(yè)主委員會委員的工作情況；
（四）組織草擬監(jiān)事會提交業(yè)主大會的請求、建議和意見；
（五）指派監(jiān)事參加業(yè)主委員會會議；
（六）代表監(jiān)事會向業(yè)主大會匯報工作；
（七）；
（八）。第四十五條 監(jiān)事會監(jiān)事由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）未被業(yè)主大會依約限制行使被選舉權(quán)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具備必要的工作時間；
（六）；
（七）。第四十六條 監(jiān)事會會議應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)則召開：
（一）會議由召集人或其委托的副召集人負(fù)責(zé)召集，并決定會議召開的時間、地點等；
（二）監(jiān)事因故不能參加會議的，提前1日向監(jiān)事會召集人說明；
（三）提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位監(jiān)事；
（四）做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字，涉及重要事項的會議由全體出席會議的監(jiān)事簽字；
（五）會議應(yīng)有過半數(shù)監(jiān)事出席，作出的監(jiān)事會決定須經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上表決通過并簽字；
（六）監(jiān)事會會議決定的議事文件由監(jiān)事會發(fā)布或簽署，并由出席會議的監(jiān)事會監(jiān)事簽字后存檔；
（七）監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)將監(jiān)事會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督；
（八）；
（九）。第四十七條 業(yè)主委員會公開招聘1名秘書和 名財務(wù)人員。秘書和財務(wù)人員的任免由業(yè)主委員會會議決定，決定結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示，公示時間不少于7日。
第四十八條 秘書的職責(zé)：
（一）起草業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的會議通 知，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位臵公布；
（二）負(fù)責(zé)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會的會議記錄；
（三）協(xié)助業(yè)主委員會的工作；
（四）執(zhí)行業(yè)主委員會的決議；
（五）接收業(yè)委會委員的書面辭職申請；
（六）接收離任的業(yè)主委員會委員所保管的檔案資料及財物；
（七）收取合理的復(fù)印費(fèi)后，向業(yè)主提供有關(guān)業(yè)主委員會會議和業(yè)主大會的會議記錄的復(fù)印件；
（八）；
（九）。第四十九條 財務(wù)人員的職責(zé)：
（一）嚴(yán)格遵守、執(zhí)行國家財經(jīng)法律法規(guī)和財會制度；
（二）認(rèn)真審查各種報銷或支出的原始憑證；
（三）根據(jù)原始憑證，做好現(xiàn)金和銀行賬目；
（四）負(fù)責(zé)到銀行辦理經(jīng)費(fèi)領(lǐng)取手續(xù)，支付和結(jié)算；
（五）負(fù)責(zé)支票簽發(fā)管理；
（六）保管現(xiàn)金、空白支票、空白收據(jù)；
（七）作好工資、補(bǔ)貼的造冊發(fā)放工作；
（八）定期向業(yè)主委員會匯報財政收支情況；
（九）做好財務(wù)收支明細(xì)表；
（十）在收取合理的復(fù)印費(fèi)后，向業(yè)主提供業(yè)主大會預(yù)算的復(fù)印件、業(yè)主大會財務(wù)報表的復(fù)印件等財務(wù)資料；
（十一）；
（十二）。
第四章 附則
第五十條 本議事規(guī)則由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)則，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。
本議事規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會會議補(bǔ)充。第五十一條 本議事規(guī)則對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和使用人均具有約束力。物業(yè)的所有人發(fā)生變更時，議事規(guī)則的效力及于物業(yè)的繼受人。
本規(guī)約自首次業(yè)主大會會議表決通過之日（年 月 日）起生效。
第五十二條 制定和修改的業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第五十三條 本議事規(guī)則業(yè)主各執(zhí)1份，業(yè)主委員會保存3份, 物業(yè)所在地的區(qū)縣房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會各1份。
第四篇：42北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約(示本)10-11
北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約
（示范文本）
使 用 說 明
1.本臨時管理規(guī)約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定。臨時管理規(guī)約是自首戶業(yè)主入住之日起至業(yè)主大會成立期間，業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與建設(shè)單位等主體之間，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項的約定。
2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主依法享有法律、法規(guī)和規(guī)章等規(guī)定的權(quán)利，并履行相應(yīng)義務(wù)。
3.相關(guān)行政管理部門在依法執(zhí)行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域時，各相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)予以配合。
4.本示范文本自發(fā)布之日起啟用。
臨時管理規(guī)約
（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同名稱一致）
第一部分 物業(yè)基本情況
（應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致）
一、物業(yè)管理區(qū)域
東至：
南至：
西至：
北至：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)詳見《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
二、物業(yè)服務(wù)用房
物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于【幢】【座】層單元號；地下建筑面積為平方米，位于【幢】【座】層單位號。其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位
于【幢】【座】層單位號。
（注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時，可根據(jù)實際情況增加以上內(nèi)容）
第二部分 物業(yè)專有部分交付、使用、維修和管理
三、物業(yè)買受人在辦理房屋交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位領(lǐng)取所購房屋的“業(yè)主一卡通”，與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議，并按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存?zhèn)€月（不超過12個月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
新建房屋建筑，建設(shè)單位在交付使用時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提交質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件，明確告知物業(yè)買受人房屋建筑的各項性能指標(biāo)、使用與維護(hù)保養(yǎng)要求、質(zhì)量保修內(nèi)容等。
四、物業(yè)專有部分維修、使用和管理
（一）業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得侵害其他人的合法權(quán)益，遵守供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相關(guān)規(guī)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人在使用專有部分時應(yīng)當(dāng)遵守《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
物業(yè)保修期滿后，業(yè)主自行承擔(dān)其物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因維修養(yǎng)護(hù)不及時或者未采取措施消除物業(yè)安全隱患給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
（二）業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定合理使用水、電、氣、熱等設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。
（三）業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位協(xié)商確定合理位置，并做好噪音預(yù)防及冷凝水處理。
（四）建設(shè)單位需要進(jìn)入專有部分對物業(yè)共用部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時，應(yīng)當(dāng)提前通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，造成專有部分損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。
建設(shè)單位確實無法通知業(yè)主、物業(yè)使用人的，應(yīng)當(dāng)在公安部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他業(yè)主的監(jiān)督下，先行進(jìn)行維修，事后應(yīng)當(dāng)及時通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，并做好善后工作。
（五）業(yè)主出租或者轉(zhuǎn)讓專有部分的，應(yīng)當(dāng)遵守房屋租賃以及房屋轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，告知承租人和買受人本臨時管理規(guī)約的內(nèi)容，并將出租及轉(zhuǎn)讓情況告知建設(shè)單位。
第三部分 物業(yè)共用部分使用、維修和管理
五、業(yè)主對物業(yè)共用部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
六、業(yè)主、物業(yè)使用人等在使用物業(yè)共用部分時，應(yīng)當(dāng)遵守建設(shè)單位根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》制訂的物業(yè)共用部分使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
因使用人不當(dāng)使用給物業(yè)共用部分造成損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。
七、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。
八、業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)共用部分時，應(yīng)當(dāng)遵守下列約定：
（一）寵物飼養(yǎng)：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守《北京市養(yǎng)犬管理規(guī)
定》。
（二）車輛停放：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與停車管理單位簽訂停車管理協(xié)議，按位停車；在小區(qū)地面行駛時，要注意減速避讓行
人。
占用消防通道的，停車管理單位應(yīng)當(dāng)勸阻；拒不改正的，停車管理單位應(yīng)當(dāng)及時報告消防主管部門。
（三）電梯使用：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守《乘梯須知》。
（四）陽臺封閉：。
（五）太陽能熱水器安裝：。
（六）。
（七）。
九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止以下行為：
（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、改變房屋外觀；
（二）擅自占用或損壞物業(yè)共用部分、移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；
（三）違章搭建、私設(shè)攤點；
（四）在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；
（五）違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；
（六）擅自在物業(yè)共用部分懸掛、張貼、涂改、刻畫；
（七）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)約禁止業(yè)主的其他行為。
十、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項維修資金，按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
十一、為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域安全秩序，秩序維護(hù)人員可以對陌生來訪人進(jìn)行詢問并登記來訪情況，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)告知來訪人予以配合。
發(fā)生火險、盜竊、人身傷亡等安全事故的，業(yè)主、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)反映有關(guān)情況。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)的調(diào)查取證，監(jiān)控錄像保存等應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定。
十二、建設(shè)單位對業(yè)主、物業(yè)使用人出現(xiàn)的不符合物業(yè)共用部分使用要求的行為，可以采取批評、規(guī)勸、等方式予以勸阻。
十三、建設(shè)單位不得擅自利用業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營活動。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一前期物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況。
第四部分 前期物業(yè)服務(wù)
十四、建設(shè)單位承擔(dān)本物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。具體物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定執(zhí)行。
第五部分 裝飾裝修
十五、裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)以及建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第110號）等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
十六、裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位申報登記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。
十七、法定休息日、節(jié)假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)生噪聲的裝修作業(yè)。在其他時段內(nèi)進(jìn)行裝修作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采取措施，減輕對周圍生活環(huán)境的干擾。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間要求、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。
十八、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。裝修人不得拒絕和阻礙建設(shè)單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查。
裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
十九、業(yè)主、物業(yè)使用人因裝修房屋影響物業(yè)共用部分正常使用的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)；給其他業(yè)主、物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
二十、其他：
（注：參照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，中華人民共和國建設(shè)部令第110號）
第六部分 首次業(yè)主大會會議籌備
二十一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。
二十二、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用
籌備組可以與建設(shè)單位協(xié)商所需費(fèi)用的事項(包括打印、復(fù)印相關(guān)材料的費(fèi)用，必要的通訊和交通費(fèi)用等)和具體數(shù)額。
第七部分 物業(yè)項目查驗交接
二十三、業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同并且確定物業(yè)管理方式的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主就物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接。具體方法按照北京市物業(yè)項目交接有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
二十四、物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不免除建設(shè)單位按照國家規(guī)定和買賣合同約定的保修期限、范圍等應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保修責(zé)任。
第八部分 爭議解決
二十五、業(yè)主、物業(yè)使用人和建設(shè)單位在物業(yè)使用、管理中產(chǎn)生矛盾糾紛時，可以提請物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織調(diào)解處理，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
二十六、違反本臨時管理規(guī)約或者有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，造成其他權(quán)利人人身傷害、財產(chǎn)損失的，責(zé)任人依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
二十七、物業(yè)使用人違反本臨時管理規(guī)約的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第九部分 附則
二十八、本規(guī)約所稱物業(yè)使用人，包括房屋承租人、共居人等。
二十九、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設(shè)單位享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。
三
十、本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主及物業(yè)使用人等具有約束力。物業(yè)轉(zhuǎn)讓的，本規(guī)約效力直接及于物業(yè)受讓人。
三
十一、本規(guī)約由業(yè)主、建設(shè)單位各持一份。
三
十二、相關(guān)行政管理部門在依法執(zhí)行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域時，各相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)予以配合。
三
十三、本規(guī)約作為房屋買賣合同的附件，自該物業(yè)項目首個買受人簽字承諾之日起生效，至業(yè)主共同決定的管理規(guī)約生效之日起終止。
承 諾 書
本人是（小區(qū)名稱）（樓號、房號）的買受人，已經(jīng)詳細(xì)閱讀并承諾遵守《臨時管理規(guī)約》。
業(yè)主（簽章）：
年月日
第五篇：13-北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范10-11
《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范》和
《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約》（示范文本）的通知
2010-11
（京建發(fā)〔2010〕636號）
各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、房管局，各有關(guān)單位：
為維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人等各方主體的合法權(quán)益，保障物業(yè)使用安全，指導(dǎo)建設(shè)單位規(guī)范制定臨時管理規(guī)約，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號）、《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》（京政發(fā)[2010]17號）及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，現(xiàn)將《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范》和《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約》（示范文本）印發(fā)給你們，并就有關(guān)問題通知如下，請遵照執(zhí)行：
一、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示。
二、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
三、各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、房管局要積極做好制定規(guī)范和示范文本的宣傳和推行工作，引導(dǎo)建設(shè)單位規(guī)范制定臨時管理規(guī)約。
四、當(dāng)事人可登錄“北京建設(shè)網(wǎng)”（）查閱并下載電子版示范文本。
五、《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范》和《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約》（示范文本）自發(fā)布之日起啟用，非住宅區(qū)參照執(zhí)行。
特此通知
附件1：《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范》
附件2：《北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約》（示范文本）
二〇一〇年十一月九日
附件一
北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約制定規(guī)范
1.[臨時管理規(guī)約]臨時管理規(guī)約是建設(shè)單位和業(yè)主對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出的約定。
2.[制定主體和時間]建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示。
3.[簽訂主體和時間]建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
4.[基本內(nèi)容]臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，具體應(yīng)當(dāng)包括九部分內(nèi)容，分別為物業(yè)基本情況，物業(yè)的使用、維修和管理，前期物業(yè)服務(wù)，裝飾裝修，首次業(yè)主大會會議籌備、物業(yè)項目交接，爭議解決方式和附則。
4.1 物業(yè)基本情況：主要包括物業(yè)管理區(qū)域劃分和物業(yè)服務(wù)用房的基本情況。
4.2物業(yè)專有部分的交付、使用、維修和管理：主要包括“業(yè)主一卡通”的辦理、業(yè)主對專有部分的使用維護(hù)要求。
4.3物業(yè)共用部分的使用、維護(hù)和管理：主要包括物業(yè)共用部分的使用要求，建設(shè)單位不得擅自利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營活動等。
4.4 前期物業(yè)服務(wù)：主要明確建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。
4.5 裝飾裝修：主要包括裝飾裝修的基本程序、注意事項以及日常管理等。
4.6首次業(yè)主大會會議籌備：主要包括建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議籌備階段提供業(yè)主信息和其他材料，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
4.7 物業(yè)項目交接：明確業(yè)主和建設(shè)單位在物業(yè)項目查驗交接中的權(quán)利和責(zé)任。
4.8爭議解決方式：臨時管理規(guī)約可以對爭議的具體解決方式進(jìn)行約定。4.9 附則：主要包括名詞解釋、臨時管理規(guī)約的效力等內(nèi)容。5.[必備條款]建設(shè)單位在制定臨時管理規(guī)約時，應(yīng)當(dāng)包括以下條款： 5.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設(shè)單位享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。
5.2業(yè)主在辦理房屋交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位領(lǐng)取所購房屋的“業(yè)主一卡通”，與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議。
5.3 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗交接。
5.4 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用。
5.5 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一前期物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況。
6.[適用范圍]本臨時管理規(guī)約示范文本適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)項目及相關(guān)活動。
7.[司法和行政管轄]相關(guān)行政管理部門在依法執(zhí)行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域時，各相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)予以配合。
8.[格式及填寫說明]臨時管理規(guī)約正文應(yīng)當(dāng)使用A4紙，空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼筆、簽字筆或者打印填寫，空格部分若不填寫內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“/”劃掉。涂改之處，須經(jīng)當(dāng)事人簽字或者蓋章確認(rèn)。臨時管理規(guī)約確認(rèn)承諾書由物業(yè)買受人填寫確認(rèn)。
附件二
北京市住宅區(qū)臨時管理規(guī)約
（示范文本）
使 用 說 明
1.本臨時管理規(guī)約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定。臨時管理規(guī)約是自首戶業(yè)主入住之日起至業(yè)主大會成立期間，業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與建設(shè)單位等主體之間，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項的約定。
2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主依法享有法律、法規(guī)和規(guī)章等規(guī)定的權(quán)利，并履行相應(yīng)義務(wù)。
3.相關(guān)行政管理部門在依法執(zhí)行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域時，各相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)予以配合。
4.本示范文本自發(fā)布之日起啟用。
臨時管理規(guī)約
（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同名稱一致）
第一部分 物業(yè)基本情況
（應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致）
一、物業(yè)管理區(qū)域 東至： 南至：
西至：
北至：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)詳見《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
二、物業(yè)服務(wù)用房
物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于
【幢】【座】層單元號；地下建筑面積為平方米，位于
【幢】【座】層單位號。
其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于【幢】【座】層單位號。
（注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時，可根據(jù)實際情況增加以上內(nèi)容）
第二部分 物業(yè)專有部分交付、使用、維修和管理
三、物業(yè)買受人在辦理房屋交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位領(lǐng)取所購房屋的“業(yè)主一卡通”，與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議，并按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存?zhèn)€月（不超過12個月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
新建房屋建筑，建設(shè)單位在交付使用時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提交質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件，明確告知物業(yè)買受人房屋建筑的各項性能指標(biāo)、使用與維護(hù)保養(yǎng)要求、質(zhì)量保修內(nèi)容等。
四、物業(yè)專有部分維修、使用和管理
（一）業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得侵害其他人的合法權(quán)益，遵守供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相關(guān)規(guī)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人在使用專有部分時應(yīng)當(dāng)遵守《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
物業(yè)保修期滿后，業(yè)主自行承擔(dān)其物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因維修養(yǎng)護(hù)不及時或者未采取措施消除物業(yè)安全隱患給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
（二）業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定合理使用水、電、氣、熱等設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。
（三）業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位協(xié)商確定合理位置，并做好噪音預(yù)防及冷凝水處理。
（四）建設(shè)單位需要進(jìn)入專有部分對物業(yè)共用部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時，應(yīng)當(dāng)提前通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，造成專有部分損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。
建設(shè)單位確實無法通知業(yè)主、物業(yè)使用人的，應(yīng)當(dāng)在公安部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他業(yè)主的監(jiān)督下，先行進(jìn)行維修，事后應(yīng)當(dāng)及時通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，并做好善后工作。
（五）業(yè)主出租或者轉(zhuǎn)讓專有部分的，應(yīng)當(dāng)遵守房屋租賃以及房屋轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，告知承租人和買受人本臨時管理規(guī)約的內(nèi)容，并將出租及轉(zhuǎn)讓情況告知建設(shè)單位。第三部分 物業(yè)共用部分使用、維修和管理
五、業(yè)主對物業(yè)共用部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
六、業(yè)主、物業(yè)使用人等在使用物業(yè)共用部分時，應(yīng)當(dāng)遵守建設(shè)單位根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》制訂的物業(yè)共用部分使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度。......
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