第一篇：深圳中銀大廈寫字樓營銷實(shí)錄

深圳中銀大廈寫字樓營銷實(shí)錄

營銷構(gòu)想

1、依托中銀品牌、創(chuàng)新優(yōu)勢。

2、切合市場需求，抓住主流，并迎合未來發(fā)展，出奇制勝。

3、寫字樓、商鋪營銷互動(dòng)，互為促進(jìn)，雙贏共存。

4、降低門檻，改造產(chǎn)品，遵循聚集原則，集中資源，走實(shí)效推廣路線。

5、把握市場時(shí)機(jī)，掌握銷售節(jié)奏，適時(shí)切入。

6、重新包裝，導(dǎo)入新概念，進(jìn)行主題式推廣。

主體定位

1、寫字樓：

①主流客廳群體：金融型客戶群體，以銀行、證券、保險(xiǎn)、基金為代表。因?yàn)殡S著中國入世，金融服務(wù)領(lǐng)域逐漸開放，外資登陸搶灘在未來2-3年內(nèi)會(huì)愈加明顯，隨著深圳中心區(qū)西移，新市中心將成為深圳國際化的象征，金融系統(tǒng)也必將隨之大規(guī)模轉(zhuǎn)移。該類型客戶均具有較大規(guī)模，個(gè)體需求量大。

商務(wù)創(chuàng)富型客戶群體，以商貿(mào)、信息、IT、網(wǎng)絡(luò)、通訊、化工為代表。深圳是外向型經(jīng)濟(jì)，商貿(mào)和高科技是兩大主要產(chǎn)業(yè)，具有良好的發(fā)展環(huán)境，發(fā)展高科技已被列為深圳二次創(chuàng)業(yè)的支柱。

②推廣主題：創(chuàng)富、守業(yè)、升級(jí)

③兩大板塊并行不悖

金融財(cái)富板塊和科技創(chuàng)業(yè)板塊應(yīng)同時(shí)推廣，試探水位，因?yàn)榫徒鹑跇I(yè)來說，隨著入世的臨近，危機(jī)感日甚，兼并重組、增資擴(kuò)股成為現(xiàn)時(shí)重要內(nèi)容，盲目擴(kuò)張的系數(shù)很小，而單推創(chuàng)業(yè)板塊又顯單薄，因此，同步進(jìn)行是上策。

④廣告訴求點(diǎn)：

A、中銀品質(zhì)，歷久常新。

B、區(qū)位優(yōu)勢，得中心者得天下。

C、中銀商務(wù)走廊，連接世界橋梁。

D、中心區(qū)CBD門戶。

E、甲級(jí)商務(wù)港。

F、區(qū)位信息優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、物流優(yōu)勢、商貿(mào)優(yōu)勢、客戶資源

⑤廣告語：“與中銀攜手，實(shí)現(xiàn)心中理想”

輔助語：“踏入中銀，聚風(fēng)納銀”

2、商業(yè)裙樓：

①推廣主題：“創(chuàng)造一個(gè)永不落幕的住交會(huì)”

策劃思路

在21世紀(jì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，傳統(tǒng)商業(yè)型態(tài)已經(jīng)不能涵蓋各區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，因此，必須進(jìn)行創(chuàng)新與整合，實(shí)現(xiàn)最佳配置。

依據(jù)：

A、來自市場分析，和由此產(chǎn)生的營銷推廣策略，商業(yè)區(qū)位功能劃分越來越明顯，即使金融、證券業(yè)同樣要將這一因素考慮進(jìn)去。

B、住交會(huì)的成功舉辦，雖然沒有高交會(huì)反響強(qiáng)烈，但依然為政府和民間推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的形成提供了契機(jī)，顯而易見，建設(shè)部對(duì)此已有政策性傾斜，但具體操作必

須由民間來啟動(dòng)，中銀大廈在區(qū)位概念上恰恰符合這一特征，有品牌，有現(xiàn)成的鋪位可資利用，有交通位置上的便利。

C、與住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)的新材料、新工藝、新產(chǎn)品、新技術(shù)、新型服務(wù)的信息、展示、交易、商務(wù)、辦公、會(huì)務(wù)中心的概念便由此產(chǎn)生，前提是此類項(xiàng)目，專業(yè)性很強(qiáng)。其競爭優(yōu)勢是具備排他性和權(quán)威性（最好有政府支持）市場區(qū)間明確細(xì)分，而且客戶群體又十分寵大，延伸性強(qiáng)，因?yàn)檫@不單是個(gè)區(qū)域市場，全國大量的相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)產(chǎn)品都熱切尋找市場開拓和形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。

D、產(chǎn)業(yè)主連的形成將產(chǎn)生裂變效應(yīng)。

風(fēng)險(xiǎn)：

創(chuàng)新就有風(fēng)險(xiǎn)，但一朝成功，發(fā)展商傾家蕩產(chǎn)間巨大，開拓前景廣闊，在操作過程中還會(huì)發(fā)現(xiàn)更多的機(jī)會(huì)。以下幾方面考慮周到：

A、尋求政府支持，使其具有權(quán)威性、強(qiáng)制性，這一條是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要條件。

B、引入政府相關(guān)機(jī)構(gòu)入駐，在法律法規(guī)、認(rèn)證咨詢、發(fā)布推廣，信息展示，使其體現(xiàn)集約化、唯一性的特征，完全摒棄建材市場的低層次經(jīng)營。

C、投資商是我們的銷售客戶，商客是投資商的租戶，目標(biāo)客戶應(yīng)區(qū)別對(duì)待。

操作規(guī)劃

（1）考慮到很多商家為創(chuàng)業(yè)型公司或外地廠家，建議鋪位設(shè)計(jì)按標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)展位間隔，可自由組合，規(guī)格：3m×3m

（2）準(zhǔn)入條件：必須符合住宅產(chǎn)業(yè)化推廣特征的高新技術(shù)產(chǎn)品。

（3）配套項(xiàng)目：信息發(fā)布中心（價(jià)格、類別、種類、規(guī)格）、展示中心、洽談、會(huì)務(wù)中心、交易中心、認(rèn)證推廣，法律咨詢機(jī)構(gòu)、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、中介代理機(jī)構(gòu)

（4）分區(qū)劃分：A區(qū)：新材料；B區(qū)：新工藝；C區(qū)：新產(chǎn)品；D區(qū)：新服務(wù)

廣告反饋

在推廣初期的廣告策略以形象廣告為主，依托中銀品牌，訴求點(diǎn)圍繞中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、信息優(yōu)勢、70年產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢為主，廣告出街后，效果平平，最讓人啼笑皆非的是許多電話打來詢問住宅銷售情況，對(duì)中銀花園情有獨(dú)鐘，與我們初期對(duì)中銀大廈的分析基本吻合，與住宅區(qū)集中在一起，寫字樓形象沒有在市場中確立起來，其次是來詢問寫字樓的客戶都比較關(guān)心一些實(shí)質(zhì)性的問題，如價(jià)格、管理費(fèi)、層高、面積、結(jié)構(gòu)、停車位、裝修、付款方式等，對(duì)形象廣告不太接受，也不太感興趣，針對(duì)這一情況，我們及時(shí)調(diào)整廣告策略，加大目的性和實(shí)效性，突出寫字樓銷售，將廣告訴求點(diǎn)集中到目標(biāo)客戶關(guān)心的問題上來，結(jié)果效果異常明顯，客戶量直線上升。

營銷重要舉措

1、寫字樓的調(diào)整：

①分拆發(fā)售，分批推廣

為了在價(jià)格和樓層及大小單位在分配上的回旋余地，須采取分期分批發(fā)售策略。創(chuàng)業(yè)板塊的銷售須拆細(xì)發(fā)售，單位面積由51平方起，可自由分隔。

②試探性分割，逐步調(diào)整，先是部分分割，并提供裝修套餐。

由于階段性樓層結(jié)構(gòu)不盡相同，所以在樓層分批發(fā)售、結(jié)構(gòu)拆細(xì)上區(qū)別對(duì)待。

③大幅調(diào)整價(jià)格：

從景觀、朝向、樓層以及均衡銷售等方面因素著手，綜合價(jià)值權(quán)重，調(diào)整朝向差和層差，然后再根據(jù)景觀因素和銷控原則制定相應(yīng)的價(jià)格系數(shù)。

④提供靈活的付款方式：

為了增加置業(yè)者可選擇余地，先后推出了一次性付款、按揭付款、以租代售、租售并舉等付款方式，在按揭付款又推出首期一成，二成二年分期免息付款，充分體現(xiàn)中銀金融背景的實(shí)力、信譽(yù)。

⑤進(jìn)行全面的智能化改造：

中銀大廈在原有的高起點(diǎn)的基礎(chǔ)上又進(jìn)行了智能化升級(jí)改造，提升樓盤素質(zhì)，全面導(dǎo)入聚友網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)升級(jí)換代，以嶄新的形象出現(xiàn)在中心區(qū)。中銀大廈采用樓宇控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)樓宇智能化控制，大幅降低能耗，提高辦公的舒適度；鋪設(shè)外部寬頻光領(lǐng)和內(nèi)部綜合布線，使入駐公司能極為輕松獲取各種信息并通過網(wǎng)絡(luò)來處理各種業(yè)務(wù)，真正暢游于信息時(shí)代的種種便利；建設(shè)GSM室內(nèi)覆蓋工程，實(shí)現(xiàn)樓宇內(nèi)（包括電梯、地下車庫）通訊無障礙；停車場采用智能化系統(tǒng)，對(duì)車輛智能定位、智能收費(fèi)，既方便快捷，又安全無憂。具有信息時(shí)代“高智能化樓宇”內(nèi)涵的中銀大廈通過對(duì)高科技的硬件和辦公樓宇酒店式管理體制的軟件相結(jié)合，將提供一個(gè)投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的智能環(huán)境空間，從而使入駐公司在費(fèi)用開支、享受服務(wù)、商務(wù)活動(dòng)等方面得到最大利益的回報(bào)。

⑥由中海物業(yè)管理公司擔(dān)綱，推出24小時(shí)辦公服務(wù)和中銀財(cái)富俱樂部，并增加停車位，為寫字樓的升級(jí)換代作全面準(zhǔn)備。

⑦增設(shè)示范單位，推出創(chuàng)意無限的多樣化戶型。

中銀大廈的寫字樓為多結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì)，從創(chuàng)業(yè)商務(wù)概念組合到大開間整層帶連廊單位，彈性組合，自由選擇，推出了“時(shí)尚寫意空間”，“全景商務(wù)走廊”和“精裝怡情天地”等套型。⑧加大促銷力度，推出“創(chuàng)富升級(jí)計(jì)劃”。

凡在“秋交會(huì)、高交會(huì)、住交會(huì)三會(huì)期間購樓者，針對(duì)具有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)型企業(yè)，經(jīng)申請被發(fā)展商確認(rèn)者，皆有機(jī)會(huì)獲得10%的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)金”。

⑨項(xiàng)目重新包裝，推出“商務(wù)港”概念。

編輯《置業(yè)錦囊》，加大投資宣傳力度，并對(duì)售樓處外立面、燈光工程、項(xiàng)目形象、賣場營造、公共環(huán)境、物管內(nèi)容等等方面進(jìn)行全面包裝，使其盡可能以嶄新形象再次面市。

銷售節(jié)奏的把握

寫字樓的銷售節(jié)奏相對(duì)住宅而言更為緊湊，我們將中銀大廈的推廣重心放在第三季度和第四季度，在媒體選擇上具有針對(duì)性，以培育市場、激活市場與正面工商廣告相互配合，有條不紊，循序漸進(jìn)，主要措施體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是采取聚集策略，有的放矢；二是加強(qiáng)銷控計(jì)劃，掌握好銷售節(jié)奏和推廣進(jìn)度。

在宣傳中主推商務(wù)概念，并集合區(qū)位優(yōu)勢、中心區(qū)概念、智能化升級(jí)、投資價(jià)值、現(xiàn)樓質(zhì)素、性價(jià)比、綜合片區(qū)配套和品牌依托，營造中銀“商務(wù)港”氛圍。

成功“軟著陸”

在精心籌劃的基礎(chǔ)上，充分整合優(yōu)勢資源，在發(fā)展商的全面支持和配合下，并通過強(qiáng)有力的營銷組合，經(jīng)過近半年的準(zhǔn)備，努力終于得到了回報(bào)，經(jīng)過一段慢熱之后，銷售勢頭直線上升，準(zhǔn)確的營銷定位和樓宇改造換來了豐碩的成果，到7月底僅一個(gè)多月的時(shí)間，銷售額突破了3000平方米，這在當(dāng)時(shí)的市場形勢下是一個(gè)爆炸性新聞，《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》、《投資導(dǎo)報(bào)》先后對(duì)此進(jìn)行跟蹤報(bào)道，并發(fā)表了《深圳寫字樓：成功軟著陸》、《國際商務(wù)港規(guī)模視現(xiàn)》、《倡導(dǎo)高科技商務(wù)區(qū)》等專題文章，中銀的熱銷信號(hào)，給寫字樓市場注入了一股暖流，市場進(jìn)入穩(wěn)步啟動(dòng)的平臺(tái)，銷售的事實(shí)證明，對(duì)中銀大廈了解越多，購買信心越強(qiáng)，市場半徑呈現(xiàn)出由小到大，由內(nèi)向外的狀態(tài)，很多原來的業(yè)主都是重復(fù)購買和追加購買，還有很多商務(wù)型客戶就來自周邊住宅區(qū)，據(jù)了解，他們青睞中銀的原因就是環(huán)境位置和對(duì)中銀的信心，以及改造后的中銀大廈作為投資的便利性。與營銷定位完全相符的客戶特征是：金融、商貿(mào)、IT成為主流群體，各類知名企業(yè)，如：證券時(shí)報(bào)、中國國際仲裁委員會(huì)深圳分公司、全景網(wǎng)絡(luò)、國人通訊、投資基金管理公司、廣發(fā)證券、興業(yè)銀行等紛紛入駐。商業(yè)裙樓由于管理機(jī)構(gòu)無法落實(shí)，原擬《住宅產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)交易市場》被迫擱淺，但成功引進(jìn)《超凡家居廣場》，裙樓商場得以成功解決，至此，中銀大廈進(jìn)入租售兩旺的“綠色通道”，本年度更是榮膺“全國房地產(chǎn)綜合社區(qū)開發(fā)成功經(jīng)營模式”大獎(jiǎng)。

歷年辦公樓空置面積及空置率

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年度 空置面積 空置率（%）

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1996年 40.31 1.25

1997年 48.69 1.69

1998年 49.26 2.23

1999年 50.21 3.34

2000年 33.69 2.7

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歷年辦公樓銷售面積 單位：萬平方米

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年度 樓花 現(xiàn)樓

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1996年 10.4 21.9

1997年 9.71 19.17

1998年 10.7 11.31

1999年 9.25 5.72

2000年 7.08 5.18

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附錄：

項(xiàng)目概況

發(fā)展商：中銀集團(tuán)嘉定實(shí)業(yè)（深圳）有限公司

項(xiàng)目位置：福田中心區(qū)彩田路與紅荔路交匯處

項(xiàng)目性質(zhì)：綜合樓，集住宅、辦公、商業(yè)于一體。

開發(fā)時(shí)間：1995年2月開工，竣工時(shí)間：1997年4月

住宅入伙時(shí)間：1997年5月，寫字樓入伙時(shí)間：1998年4月

總占地面積：14萬平方米，總建筑面積：20萬平方米，住宅面積：10萬平方米，寫字樓面積：48萬平方米，商業(yè)裙樓面積：23萬平方米。

市場背景

深圳寫字樓市場連續(xù)數(shù)年的低迷徘徊，使得租售價(jià)位直探谷底，市場消費(fèi)信心降至冰點(diǎn)，業(yè)界對(duì)寫字樓市場一片唏噓嘆息，接手中銀，幾乎所有的同行和同事都不看好??①深圳市辦公樓空置情況

辦公樓空置率在1999年達(dá)到歷年高峰位后在2000年有所下降，總體空置量仍在33.69萬平方米，空置量表明，即使未來幾年持續(xù)竣工量為0，目前空置消化期都需近3年時(shí)間。其中羅湖區(qū)空置率最高占55%，福田區(qū)占30%，空置量是10.01萬平方米。

②深圳市辦公樓銷售情況：

2000年總體銷量為12.19，其中福田區(qū)占到51%為6.15萬，但這并不能表明福田區(qū)的動(dòng)態(tài)需求狀況。2000年深圳市寫字樓的銷售創(chuàng)5年來的新低，其中福田區(qū)的銷售減量最大，較上年減少34%，銷售持續(xù)看淡的趨勢并未有明顯的改觀。

由于WTO和申奧的影響，預(yù)計(jì)今明兩年深圳市的寫字樓成交會(huì)有小幅上揚(yáng)，但深圳市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況未見明顯突破，新盤迭出也使得寫字樓銷售的新增面積大大增加，具體到局部，必將產(chǎn)生冷熱不均的情況。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度寫字樓樓花面積較去年同期增長1倍，但樓花購買的增多反而給現(xiàn)樓的銷售帶來壓力。

③深圳市辦公樓價(jià)格整體走勢

寫字樓價(jià)格逐步趨于平穩(wěn)，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，價(jià)值走向了回歸。經(jīng)過短缺、盲目擴(kuò)張階段和調(diào)整期，市場走向成熟，寫字樓價(jià)格逐漸凸顯其市場價(jià)值。

由于中心區(qū)寫字樓的開發(fā)快于中心區(qū)的總體建設(shè)，加上空置量仍然居高，中心區(qū)在短期內(nèi)有可能形成寫字樓供應(yīng)過剩的局面，使價(jià)格難以走高。

項(xiàng)目的優(yōu)劣勢

劣勢

①中銀大廈寫字樓自97年4月入伙以來，70%的高空置率使得人氣蕭條，寫字樓空置面積達(dá)33274平方米，商業(yè)裙樓幾乎未動(dòng)，空置22045平方米，寫字樓均價(jià)1.1萬元/平方米，商鋪均價(jià)2.1萬元/平方米。

②大廈外立面為紅色幕墻，市場中對(duì)立面色調(diào)頗多異議。

③銷售期過長，銷售狀況不理想，前期推廣由于重視不足，前后脫節(jié)，致使銷售氣脈中斷，形象受損，經(jīng)歷三年之久，造成相當(dāng)大的市場負(fù)面影響。

④項(xiàng)目配套日顯落后，設(shè)施配套不足，規(guī)格低，功能配套已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)時(shí)之需，特別智能化配套嚴(yán)重落伍。

⑤大廈結(jié)構(gòu)不盡合理，過道、層高等早期的設(shè)計(jì)缺乏現(xiàn)代感，商場的廊柱過多、過密，商業(yè)格局不理想。

⑥中銀大廈受制于住宅功能的影響（與中銀花園在一起），寫字樓的形象沒有樹立。優(yōu)勢：

①中銀具有較高的品牌價(jià)值，對(duì)外商和商貿(mào)型企業(yè)有品牌凝聚力。

②中心區(qū)CBD的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景。

③WTO的利好勢頭。

④中心區(qū)現(xiàn)樓優(yōu)勢，無期房后顧之憂。

⑤70年使用權(quán)，讓渡價(jià)值20年，較一般寫字樓項(xiàng)目更具產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢。

⑥甲級(jí)寫字樓，蓮花山無敵山景，青蔥翠碧、紙鳶翻飛。

⑦中銀國際品質(zhì)，歷久常新。

⑧產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢，使與住宅相關(guān)的產(chǎn)業(yè)存在整合的商機(jī)，尤其在高新科技的專業(yè)市場方面。

市場調(diào)研實(shí)況：

1、同期區(qū)域市場競爭項(xiàng)目達(dá)13個(gè)，供應(yīng)量達(dá)34.7萬平方米，而近期市場年度成交量僅為15萬平方米左右，所以可想而知，市場環(huán)境異常惡劣。

2、在寫字樓供應(yīng)量大的同時(shí)，空置率高，競爭激烈，而且樓花比現(xiàn)樓好賣。

3、整體市場價(jià)格呈下降趨勢，下降幅度在10-20%之間。

4、區(qū)位環(huán)境、智能化程度、主題定位成為寫字樓主賣點(diǎn)。

5、裙樓商服物業(yè)空置率高，價(jià)格下浮明顯，其銷售情況取決于周邊配套、人流、物流的循環(huán)度。

第二篇：大廈(寫字樓)節(jié)能降耗工作匯報(bào)材料

大廈(寫字樓)節(jié)能降耗工作匯報(bào)材料

大廈節(jié)能降耗工作匯報(bào)材料

節(jié)能降耗工作是國家歷來大力倡導(dǎo)的重要舉措。今年以來，大廈領(lǐng)導(dǎo)班子帶領(lǐng)全體員工，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和節(jié)約資源、降低能耗基本國策，以建設(shè)節(jié)約型企業(yè)為主旨，真正做到常抓不懈，公司在節(jié)能降耗工作中取得了可喜的成績?，F(xiàn)將具體情況匯報(bào)如下：

一、領(lǐng)導(dǎo)重視，周密部署，確保節(jié)能降耗工作落到實(shí)處

為加強(qiáng)科學(xué)管理節(jié)能，推動(dòng)節(jié)能降耗工作深入持久地開展，大廈于8月27日成立了以總經(jīng)理為組長，副總經(jīng)理為副組長、部門經(jīng)理以及相關(guān)技術(shù)人員參加的的節(jié)能降耗領(lǐng)導(dǎo)小組。公司領(lǐng)導(dǎo)狠抓節(jié)能降耗工作，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行上級(jí)有關(guān)節(jié)

能的方針政策、各項(xiàng)規(guī)章制度、條例，使節(jié)能降耗工作得到進(jìn)一步規(guī)范。同時(shí)，圍繞公司總體目標(biāo)，積極調(diào)動(dòng)公司全體員工和大廈租戶的積極性，提高節(jié)能意識(shí)，形成節(jié)能習(xí)慣。我們要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗從我做起”的觀念，尋找節(jié)能小竅門，并把節(jié)約的竅門適用在日常服務(wù)工作中，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費(fèi)，進(jìn)一步提高了企業(yè)整體的節(jié)能意識(shí)。

二、節(jié)能降耗工作取得的主要成績

1、在節(jié)能小組的帶動(dòng)下，相關(guān)部門對(duì)大廈的供水供電、電梯、空調(diào)等設(shè)備設(shè)施，做出了合理的節(jié)電方案和措施。由于一系列措施得當(dāng)，水電支出與去年同期相比減少10%。節(jié)能改造工作有較大舉措，首先是對(duì)中央空調(diào)耗電量較大的冷凍冷卻水泵系統(tǒng)進(jìn)行了節(jié)能改造，以前冷卻冷凍水循環(huán)系統(tǒng)共使用了8臺(tái)泵，冷卻泵4臺(tái)55kw/臺(tái)=220kw冷凍泵4臺(tái)45kw/臺(tái)=180kw，共400kw。這次節(jié)能改造更換原有舊水泵4臺(tái)，采用新型低噪

音節(jié)能泵，改造后節(jié)能效果顯著，經(jīng)計(jì)量核算，節(jié)電率平均達(dá)到66%，自4月—11月正式投入運(yùn)轉(zhuǎn)以來，該系統(tǒng)節(jié)電量達(dá)24萬度，節(jié)約資金約萬元；其次，中央空調(diào)在每年開機(jī)7個(gè)月的時(shí)段內(nèi)，要求值班操作人員每天嚴(yán)格根據(jù)氣象部門預(yù)報(bào)的天氣溫度靈活掌握開機(jī)關(guān)機(jī)時(shí)間和開機(jī)數(shù)量，做到勤觀察、勤記錄，既要保證室內(nèi)溫度又要最大限度的節(jié)省電能，降低能耗。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，為公司節(jié)省了約30多萬元。

2、從大廈以每月16000元租了加油站作停車場，隨著附近地鐵站施工的進(jìn)行，我單位通過多方溝通協(xié)調(diào)，從8月15日開始，免去了加油站租賃費(fèi)用，到目前為止已節(jié)省4萬多元的租賃費(fèi)用，此舉為大廈降低了成本，增加了效益。

3、嚴(yán)格落實(shí)電梯開關(guān)梯時(shí)間、廣場照明限時(shí)開關(guān)、大堂照明根據(jù)光亮度靈活調(diào)整開燈數(shù)量、努力提高電力功率因數(shù)，1—10月份共獲得供電局節(jié)電獎(jiǎng)勵(lì)16308元。

4、每天晚上兩臺(tái)電梯轎廂內(nèi)風(fēng)扇不停的運(yùn)轉(zhuǎn)，比較浪費(fèi)電。于是我們安排每天22點(diǎn)以后關(guān)閉兩臺(tái)風(fēng)扇，第二天早8點(diǎn)開機(jī)。每天可節(jié)電度。電梯機(jī)房內(nèi)空調(diào)每天不停的運(yùn)轉(zhuǎn)，浪費(fèi)比較嚴(yán)重。安排電工每天22點(diǎn)以后關(guān)閉空調(diào)。第二天早8點(diǎn)開機(jī)。每天可節(jié)電20度。5、3冷卻塔風(fēng)扇軸承和播水器軸承均壞，更換難度較大，外請施工隊(duì)來干要多元。我們安排自己更換，節(jié)省資金約1000元。

6、水電收支進(jìn)行平衡測算，對(duì)非營業(yè)性水電費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，新裝水電表6塊。平衡測算的準(zhǔn)確性得到進(jìn)一步提高。15-19/f 04-06管井內(nèi)生活水管道銹蝕嚴(yán)重漏水，更換為pvc管共16米，節(jié)省資金約500元。

節(jié)能降耗是國家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)綜合競爭力的重要指標(biāo)，是永恒的課題，節(jié)能降耗任重而道遠(yuǎn)，我們將一如既往地做好節(jié)能降耗工作，為大廈的生產(chǎn)經(jīng)營的不斷

發(fā)展而不懈努力！

第三篇：寫字樓大廈保潔管理

寫字樓大廈保潔管理

寫字樓保潔管理是企業(yè)管理中的十大主要內(nèi)容之一，尤其象高檔高層或超高層綜合型的商務(wù)寫字樓，清潔管理不到位直接影響各樓層的企業(yè)形象。對(duì)于大廈里的保潔管理，尤如一個(gè)人的臉面，直接讓服務(wù)對(duì)象感受到的服務(wù)前場操作，一個(gè)人的臉面如果不潔，怎么能贏得客戶的認(rèn)同感呢？

在一個(gè)商務(wù)物業(yè)區(qū)域中，整潔及其所帶來的舒適和優(yōu)美，是一個(gè)十分重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。它具有視覺上的直觀性，會(huì)由此直接帶來心理上的舒適感與美感。同時(shí)，保潔也是對(duì)建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要，自然保潔成為物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。寫字樓一方面要?jiǎng)?chuàng)造寫字樓內(nèi)優(yōu)外秀的環(huán)境，讓業(yè)主及租戶在大樓內(nèi)工作、生活感到舒適、方便；另一方面，要通過清潔工作使物業(yè)（房產(chǎn)、設(shè)備等）得以保值，并為設(shè)備提供一個(gè)良好的運(yùn)行環(huán)境。

目前，我們?nèi)珖牡谋嵐芾碓诟鞯靥幱诹驾积R，一個(gè)較好的樓宇物業(yè)管理水平，休現(xiàn)在有著較高的顧客滿意度。但同時(shí)也存在著一些問題。例如，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的衛(wèi)生間清潔不能讓業(yè)主滿意，時(shí)而有業(yè)主為此投訴；清潔工在對(duì)客服務(wù)時(shí)禮儀不佳，不能做到“微笑服務(wù)”，在服務(wù)過程中有時(shí)也有不夠細(xì)心的情況，等等。

從行業(yè)所存在的問題來看，我們需要進(jìn)一步提高寫字樓的保潔水平。主要是以更高的保潔標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，制訂出促進(jìn)寫字樓保潔水平提高的保潔要求和操作規(guī)范，并將這些要求、規(guī)范落到實(shí)處，同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)和教育，提高服務(wù)水平。

一、建立科學(xué)的管理機(jī)制

當(dāng)代一切實(shí)務(wù)運(yùn)作，管理為先。保潔工作同樣需要科學(xué)的管理機(jī)制來保障。

1、良好的組織結(jié)構(gòu)

保潔不僅僅是清潔專業(yè)的事情，也是與整個(gè)物業(yè)企業(yè)從上至下各級(jí)部門相關(guān)的事情。應(yīng)建立一個(gè)從上至下的保潔組織結(jié)構(gòu)，如“公司——部門——班組——清潔工”。公司總部主要負(fù)責(zé)保潔服務(wù)的改進(jìn)與創(chuàng)新、保潔質(zhì)量的升級(jí)等重大事項(xiàng)決策；部門主要負(fù)責(zé)具體運(yùn)作，對(duì)公司做出的保潔服務(wù)決策進(jìn)行細(xì)化、實(shí)化，并對(duì)保潔工作過程進(jìn)行監(jiān)督控制；班組負(fù)責(zé)組織實(shí)施部的各項(xiàng)保潔指令；清潔工負(fù)責(zé)保質(zhì)保量地完成自己所承擔(dān)的保潔任務(wù)。同時(shí)，還要定義好各級(jí)部門之間的接口，使各級(jí)部門的保潔工作能很好地銜接。

2、合理的人員配備

保潔是一項(xiàng)涉及范圍較廣、任務(wù)較重的工作，合理的人員配置是保證順利、有效地實(shí)施保潔工作的基礎(chǔ)。人員配備的首要任務(wù)是明確工作內(nèi)容、工作負(fù)荷，合理地評(píng)估每項(xiàng)工作的工作量，主要從完成一項(xiàng)任務(wù)單位人工的耗時(shí)來考慮，按總工作量與單位工作量所需人數(shù)的比值來配備人員數(shù)量。（比如一個(gè)清潔工清理一個(gè)衛(wèi)生間一次耗時(shí)十五分鐘，根據(jù)需要的衛(wèi)生間保潔度，一天需要多少次完整的保潔過程清理才能使衛(wèi)生間整體保持在讓業(yè)主認(rèn)同的清潔狀態(tài)，再就是在一天工作中清潔工不間斷地巡場，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)清理。）其次是要客觀地對(duì)待人員配備問題，需要多少人就應(yīng)該配備多少人。

3、鮮明的崗位職責(zé)

無論是管理學(xué)或是如ISO9000質(zhì)量管理體系這樣的標(biāo)準(zhǔn)中都對(duì)建立崗位職責(zé)有著很明確的要求。崗位職責(zé)必須是鮮明的，讓每個(gè)員工都很明確地知道自己需要做什么，并且工作范圍劃分清晰，避免出現(xiàn)某項(xiàng)工作可能由甲員工來完成，也可能由乙員工來完成，結(jié)果誰也不來完成的情況。

4、合理的工作流程

工作流程在項(xiàng)目型的服務(wù)中尤為重要，它保證對(duì)客服務(wù)的快速響應(yīng)以及保質(zhì)、可控地完成服務(wù)。應(yīng)對(duì)項(xiàng)目型的服務(wù)（如上門洗地毯、代家政、代郵政服務(wù)等衣有償收費(fèi)服務(wù)）建立一套完整的服務(wù)流程，甚至可以把如衛(wèi)生間保潔這樣的工作當(dāng)做項(xiàng)目來看待，建立工作流程。在建立工作流程時(shí)要注意設(shè)定過程監(jiān)控點(diǎn)，以便對(duì)工作過程實(shí)行監(jiān)控，保證工作質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。

5、有效的監(jiān)督控制機(jī)制

要使保潔工作能保質(zhì)保量完成，必須有有效的監(jiān)督控制機(jī)制，應(yīng)把監(jiān)督控制分布到保潔工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，并切實(shí)抓好監(jiān)控工作。監(jiān)督控制機(jī)制包括過程監(jiān)控和結(jié)果驗(yàn)證，過程監(jiān)控是在保潔工作過程的不同階段設(shè)立檢查點(diǎn)，進(jìn)行檢查，結(jié)果驗(yàn)證是在某項(xiàng)保潔工作完成后對(duì)保潔效果進(jìn)行檢查。過程監(jiān)控和結(jié)果驗(yàn)證都是必須的，缺少任何一個(gè)方面都會(huì)達(dá)不到良好的監(jiān)控效果?，F(xiàn)在某些清潔工作只進(jìn)行了結(jié)果驗(yàn)證而無過程監(jiān)控，所以在出現(xiàn)不理想的結(jié)果時(shí)難以找出原因。

6、良好的溝通體系

良好的溝通是工作有效性的催化劑，也是管理決策的有力輔助?，F(xiàn)在清潔專業(yè)缺乏從上而下的工作鏈形式的溝通體系。

良好的溝通體系應(yīng)該是公司的決策、指導(dǎo)精神布置到管理處后，部門在細(xì)化實(shí)施過程中將遇到的問題、總結(jié)出來的意見反饋給公司，公司對(duì)反饋的問題、意見進(jìn)行參考，對(duì)決策進(jìn)行調(diào)整，將新的決策、指導(dǎo)精神往下灌輸，這樣形成一個(gè)循環(huán)體系，促進(jìn)持續(xù)改進(jìn)工作。

二、導(dǎo)入更高的管理標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)在國內(nèi)很多物業(yè)企業(yè)都開始有目標(biāo)的提升自己，實(shí)施了ISO9000（2000版），各專業(yè)都已系統(tǒng)化、規(guī)范化，包括清潔專業(yè)，但是清潔專業(yè)還需要雙約束管理標(biāo)準(zhǔn)，那就是需要導(dǎo)入ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系。從某種意義上講，ISO14000是在ISO9000基礎(chǔ)上對(duì)一些公司提出的更高要求。同時(shí)，實(shí)施ISO14000對(duì)企業(yè)而言也應(yīng)

該是一項(xiàng)蘊(yùn)含著許多商機(jī)的新型的環(huán)境經(jīng)營戰(zhàn)略。通過不斷的清潔環(huán)境評(píng)價(jià)、管理評(píng)審、體系審核(內(nèi)審和外審)活動(dòng)，推動(dòng)這個(gè)體系的有效運(yùn)行，推動(dòng)管理處清潔專業(yè)工作質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)，從而加快此方面的進(jìn)程。

業(yè)主總是崇尚自然，希望生活在一個(gè)空氣清新、幽雅宜人的環(huán)境中，這是清潔工作的奮斗目標(biāo)。

三、灌輸“人本化”的服務(wù)理念

真正貫徹“以人為本，服務(wù)第一”的理念，無論是公司管理上或是員工對(duì)客服務(wù)中，都應(yīng)該做到把業(yè)主的滿意放在第一位，貫徹“不僅是做事，更重要的是對(duì)人進(jìn)行服務(wù)”的思想，提高對(duì)客服務(wù)意識(shí)，增強(qiáng)服務(wù)技能。而不能做語言上的巨人，行動(dòng)上的矮子。

四、市場化的服務(wù)組織

公司的保潔服務(wù)應(yīng)朝高質(zhì)量、多樣化的方向努力，在社會(huì)分工越來越細(xì)的今天，應(yīng)導(dǎo)入“集成服務(wù)”的觀念。物業(yè)是一個(gè)平臺(tái)，一個(gè)隨著社會(huì)變革和人們的生活觀、價(jià)值觀進(jìn)步而不斷延伸的平臺(tái)。任何一個(gè)物業(yè)企業(yè)，不可能包攬所有最好的服務(wù)，但卻可以通過市場化運(yùn)作，充分利用物業(yè)這個(gè)平臺(tái)或服務(wù)市場，從社會(huì)各行各業(yè)中，引入佼佼者，通過集成，形成自己的頂級(jí)品牌服務(wù)。保潔也是如此，比如，如果某公司在保潔工作的某一項(xiàng)目上有著明顯的專業(yè)優(yōu)勢，那么可以把該項(xiàng)保潔工作承包給該公司（象滅鼠承包和食堂清潔管理已在部分國內(nèi)大公司實(shí)行）。

五、加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)

1、服務(wù)意識(shí)和服務(wù)技能培訓(xùn)

在綠化保養(yǎng)、零干擾服務(wù)、清潔巡查、言行規(guī)范等多方面在清潔管理活動(dòng)中要真正規(guī)范起來，由于清潔工整體文化程度較低，服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能上比較欠缺，需要在這些方面對(duì)他們加強(qiáng)培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。同樣，管理層的相關(guān)人員也要加

強(qiáng)自身多方面的素質(zhì)培養(yǎng)，這樣才能讓服務(wù)意識(shí)和清潔工作技能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再上一個(gè)臺(tái)階。同時(shí)，各層次員工都應(yīng)培養(yǎng)“自我挑戰(zhàn)”意識(shí)，有挑戰(zhàn)才可能有提高，才會(huì)動(dòng)腦筋去思索工作中存在的問題，才有動(dòng)力去尋求解決問題的方法。

2、加強(qiáng)培訓(xùn)的效果監(jiān)控

每周部門清潔主管、領(lǐng)班都應(yīng)會(huì)對(duì)清潔工進(jìn)行培訓(xùn)，但效果體現(xiàn)得如何呢，任何行業(yè)的培訓(xùn)，應(yīng)加強(qiáng)這一培訓(xùn)活動(dòng)效果的監(jiān)控，比如，每次培訓(xùn)時(shí)可以請一個(gè)本部門其它專業(yè)的主管或其它部門的主管（甚至部門經(jīng)理）到現(xiàn)場旁聽培訓(xùn)，對(duì)培訓(xùn)做出評(píng)價(jià)意見，提高培訓(xùn)質(zhì)量，監(jiān)督培訓(xùn)效果。也可以采用培訓(xùn)后問卷調(diào)查形式，改善培訓(xùn)效果。

六、具體工作要求

清潔管理工作要走規(guī)范化、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求道路，不能降低標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)工作，雖然有一些全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈，可是清潔專業(yè)許多方面都存在與“優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)不相符的情況。因此行業(yè)中清潔主管要多因地制宜地制定清潔管理方案，根據(jù)本商務(wù)樓宇的特點(diǎn)，及時(shí)調(diào)整方案。真正落實(shí)、細(xì)化第三層次文件，較為準(zhǔn)確地規(guī)定清潔工的工作操作程序（包括工作頻率），在工作中，主管如果發(fā)現(xiàn)不能達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)具體問題具體分析一下，制定出一套符合本寫字樓特點(diǎn)的操作標(biāo)準(zhǔn)，完善和補(bǔ)充公司的操作標(biāo)準(zhǔn)或叫做改進(jìn)方案，這樣發(fā)現(xiàn)問題就能確定是標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力度不夠還是標(biāo)準(zhǔn)不夠完善。挖掘清潔不到位的根源所在。

清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)要提高，標(biāo)準(zhǔn)要不折不扣地執(zhí)行，保證做到：

“五定”（定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量）。

“七凈”（各樓層地面凈、內(nèi)圍地面凈、外圍人行道凈、雨（污）水井口凈、設(shè)備凈、地面路沿花草根凈、墻根凈）。

“六無”（各管井無垃圾污物、無清掃工具、1～6號(hào)十字通道無碎紙皮核、前

室和樓梯道無煙頭、地面無污水臟物、電梯門和電梯門口無紙屑臟物）。

“適時(shí)”（樓層清潔工垃圾清運(yùn)至B1F安排要適時(shí)，目前一些高層大廈還做不到垃圾集中袋裝，所以必須要做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，一是防止前室不潔、氣味難聞，三是不會(huì)給業(yè)主留下“每日垃圾下班后不清理”的壞印象）。

樓層衛(wèi)生間清潔管理要到位

公共衛(wèi)生間清潔后的標(biāo)準(zhǔn)：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮，天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味。

一般認(rèn)為，公共衛(wèi)生間的衛(wèi)生水平反映一座大廈總的衛(wèi)生水平。

寫字樓衛(wèi)生間第一存在問題是清潔度不夠，是否由于主管巡查和清潔工清潔頻率不夠造成？應(yīng)查找此類問題，多方克服這樣會(huì)減少企業(yè)的成本消耗；第二是氣味難聞，業(yè)主反映較多（癥結(jié)在于排氣系統(tǒng)不好或產(chǎn)生噪聲或排氣不通暢），這涉及到了交叉管理不夠，衛(wèi)生間——作為清潔工你的工作場地之一，要完善你的衛(wèi)生間清潔服務(wù)，清潔工要關(guān)注衛(wèi)生間的影響清潔效果的相關(guān)設(shè)備（如排氣扇、烘手機(jī)、洗手液容器、馬桶等衛(wèi)生設(shè)備），如發(fā)現(xiàn)故障，清潔工要及時(shí)報(bào)部門維修專業(yè)，及時(shí)修正設(shè)備問題；同時(shí)要根據(jù)情況及時(shí)噴空氣清新濟(jì)調(diào)節(jié)氣味，改善衛(wèi)生間空氣質(zhì)量；第三，重點(diǎn)樓層的衛(wèi)生間應(yīng)重點(diǎn)管理、重點(diǎn)清潔（象超過三十層的樓宇本人認(rèn)為重點(diǎn)樓層的衛(wèi)生間應(yīng)有專人值候）。第四，清潔管理者巡查衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)要提高，衛(wèi)生間地面清潔如果能像衛(wèi)生間臺(tái)桌面的標(biāo)準(zhǔn)，那么工作效果自然有起色。

第四篇：廣州、深圳寫字樓考察報(bào)告

廣州、深圳寫字樓市場考察結(jié)果報(bào)告

根據(jù)東方字[2010]第24號(hào)文件精神的要求，為全面提高企業(yè)員工整體素質(zhì)，不斷提高企業(yè)創(chuàng)新能力，開闊員工視野、增長員工見識(shí)、提高企業(yè)綜合素質(zhì)，同時(shí)為了更好地了解外省市中高端寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r、服務(wù)特色、管理模式；全面掌握新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)給不同地域的寫字樓行業(yè)所帶來的影響；以及面對(duì)市場供應(yīng)量急劇增加將會(huì)給寫字樓租賃業(yè)帶來的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，東方大廈管理中心安排營銷策劃部和考核辦一行兩人于十月中旬，對(duì)廣州、深圳兩地的寫字樓進(jìn)行為期八天的實(shí)地考察和調(diào)研，以便為大廈今后在管理理念方面的提升，硬件設(shè)施的維護(hù)、提檔升級(jí)改造以及信息化管理和創(chuàng)新服務(wù)方面的全面提升，做好充分的準(zhǔn)備?，F(xiàn)將具體的考察結(jié)果匯報(bào)如下。

一、廣州寫字樓市場

（一）廣州的地域及經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 廣州位于廣東省中南部，是華南地區(qū)第一大城市，華南最大交通樞紐，是南方經(jīng)濟(jì)交通貿(mào)易航運(yùn)中心，是中國通往世界的南大門。近二十多年來，全市國民經(jīng)濟(jì)以年均14%的速度持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國大城市第三位（僅限大陸地區(qū)，不含港澳臺(tái)）。廣州已成為工業(yè)基礎(chǔ)較雄厚，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，國民經(jīng)濟(jì)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的中心城市。此次調(diào)研，在廣州重點(diǎn)考察了天河區(qū)的六座寫字樓，分別是：中信廣場、耀中廣場、大都會(huì)廣場、粵海天河城大廈、維多利廣場、中泰國際廣場、財(cái)富廣場、中石化大廈。

（二）此次考察到的重點(diǎn)寫字樓的基本情況

1、中信廣場（廣州市天河北路233號(hào)）：該大廈位于廣州市較繁華的天河北路，于1997年開業(yè)，是廣州市開業(yè)較早、各項(xiàng)服務(wù)較為成熟的寫字樓，該大廈共80層，包含俱樂部、商場、商務(wù)公寓、中西餐廳、等等，樓內(nèi)共34部電梯。大廈的房型從112平米至330平米，租金為150元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為29元/月/平方米，售價(jià)為18000元/平方米，面積的使用率約64.4%。目前空置率6%。12、耀中廣場（天河北林和西路）：該大廈同樣位于天河區(qū)CBD，于2007年投入使用，大廈共計(jì)45層，有22部電梯提供使用，房型從81平米至3000平米，租金為120元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為28元/月/平方米，售價(jià)為27000元/平方米，面積的使用率為72%。目前空置率2%。

3、中泰國際廣場（廣州市林和西路163號(hào)）：該寫字樓于2004年投入使用，大廈共計(jì)49層，樓上44層，地下4層，9-44層為辦公，樓內(nèi)有20部電梯提供使用。房型從96平方米至2950平方米，租金為140元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為29元/月/平方米，售價(jià)為24000元/平方米，面積的使用率為75%。

4、粵海天河城大廈（廣州市天河路208號(hào)）：寫字樓總建筑面積10.3萬平方米，主體總高度195米，層數(shù)45層，標(biāo)準(zhǔn)層層高4.05米。五至四十五層為辦公室，每層建筑面積約2270平方米。第四、十九、三十三層為避難層。寫字樓共設(shè)二十二臺(tái)垂直客梯，負(fù)

一、負(fù)二層與天河城地下停車場連通，共提供約900多個(gè)停車位，寫字樓樓頂設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪。寫字樓采取“只租不售，單一業(yè)權(quán)”的運(yùn)營模式，物業(yè)費(fèi)29元/平方米·月。目前空置率8%。

5、財(cái)富廣場（天河體育東路114-118號(hào)）：財(cái)富廣場規(guī)劃為雙塔式寫字樓，東、西塔高度分別為38層和28層，塔樓每層建筑面積約為1100平方米，租金130元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)25元/平方米/月。目前空置率4%。

6、維多利廣場(天河體育西路101號(hào))：該樓高222.6米，由6層商業(yè)群樓、4層地下停車場及兩座分別為52層、36層的寫字樓組成。銷售均價(jià)為20000元，物業(yè)費(fèi)為25元/平米/月。目前空置率7%。

7、大都會(huì)廣場（天河北路183號(hào)）：樓高48層，9部電梯，租金110元/月/平方米，物業(yè)費(fèi)25元/平米/月。目前空置率3%。

8、中石化大廈（天河北與體育西交匯處）原名中誠廣場，曾作為“中國第一爛尾樓”而聞名于世。中誠廣場始建于1992年。1997年東南亞金融危機(jī)爆發(fā)后，開發(fā)商因資金鏈斷裂，被迫停工，從此爛尾。其爛尾時(shí)間之久、牽涉面之廣、牽涉資金之巨、復(fù)活歷程之曲折離奇在國內(nèi)從沒先例。如今，中誠廣場已更名為中石化大廈，于2008年3月底開始對(duì)外銷售。中石化大廈總建筑面積約23萬平方米，樓高約180米，地上共51層。塔樓分為A、B兩棟?！睋?jù)了解，大廈A座被中石化買下，同時(shí)，整座大廈更名為“中石化大廈”。目前，大廈推出的房源主要是B座36層～46層，全部為寫字樓，戶型面積在250～450多平方米，出租價(jià)格在每月每平方米130元～150元。其中，每層有多個(gè)戶型，每個(gè)戶型由多個(gè)產(chǎn)權(quán)組合的小面積單元組成。

（三）新情況對(duì)寫字樓帶來的影響

（1）亞運(yùn)會(huì)

11月12日第十六屆亞洲運(yùn)動(dòng)會(huì)將在廣州召開。隨著廣州亞運(yùn)會(huì)倒計(jì)時(shí)的來臨，廣州亞運(yùn)籌備工作進(jìn)入最后的沖刺階段。因此一個(gè)不成文的規(guī)定也在業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了，2010年9月30日至2010年12月22日，廣州大多裝修工程將停止作業(yè)。因?yàn)檠b修難免要拆墻、運(yùn)材料、涂刷油漆以及清運(yùn)淤泥等，而這一切，都在亞運(yùn)會(huì)期間嚴(yán)格控制建設(shè)工地施工作業(yè)的禁止之列。由于裝修停止，因此寫字樓的租賃業(yè)務(wù)也部分受到影響。我們在與業(yè)主洽談時(shí)，幾乎全部業(yè)主都談到如果入駐是不可以裝修這個(gè)問題，看來政府此次為了亞運(yùn)會(huì)的順利召開，各方工作力度還是很大的。

（2）廣州塔

廣州第一高樓東塔地上總建筑面積達(dá)40萬平方米，塔樓高530米，地上112層，集辦公、公寓、酒店和餐廳于一體，已經(jīng)成為廣州珠江新城數(shù)一數(shù)二的綜合體項(xiàng)目。定位于CBD區(qū)域的廣州珠江新城，該區(qū)域陸續(xù)落成的寫字樓物業(yè)不計(jì)其數(shù)。2010年9月29日廣州塔正式對(duì)外開放，10月1日起正式公開售票接

待游客。這意味著廣州珠江新城CBD區(qū)域迎來了超大體量的商業(yè)綜合體入市。在未來1～2年的時(shí)間里，該區(qū)域的寫字樓等商用物業(yè)將會(huì)扎堆出現(xiàn)，該區(qū)域租金備受考驗(yàn)。

深圳：

寫字樓的基本情況

1、信興廣場寫字樓（地王大廈）：（羅湖區(qū)深南東路5002號(hào)，位于地鐵1號(hào)線大劇院站出口，地理位置優(yōu)越，交通便利；高69層，總高度383.95米，實(shí)高324.8米，是深圳第一高樓，也是全國第一個(gè)鋼結(jié)構(gòu)高層建筑，位居目前世界十大建筑之列，房間面積127—2160平方米，柱位較少，間隔靈活，配備多種不同間隔可供選擇。）租金為120—140元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為30元/月/平方米，電費(fèi)1元/度，配有車位749個(gè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元/小時(shí)、1050元/月，配有4部電梯，合同為2年一簽，租金10%遞增，配有專門洗衣房，售價(jià)為29500 元/平米。

2、世界金融中心：（羅湖區(qū)深南東路4003號(hào)）A座共54層，6—49層為寫字樓，總建筑面積為71995.06平方米，房間面積由118.9—430平方米，層高2.42米，租金為120元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為29元/月/平方米，電費(fèi)1.26元/度，2年一簽約，租金5—10%遞增，且不簽長約，配有8部日本三菱電梯，配有車位500個(gè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：600元/月、1800元月/季、7200元/年，首層配有統(tǒng)一管理的洗衣房、郵箱，1—5層配有餐廳，面積的使用率為74%。

（深圳惟一一座集甲級(jí)寫字樓、國際酒店公寓、名店商場與數(shù)碼商務(wù)中心于一體的新智慧建筑，世界金融中心2009年8月8日正式落成啟用）

3、華潤大廈：深南東路5001號(hào)，共29層，其中1—25層為寫字樓，租金為230元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為30元/月/平方米，面積的使用率為77.6%。

（辦公面積約4.2萬平方米，大樓高度 139米，層高/凈高2.8—4.2米，配有停車位 682個(gè)，5部低區(qū)特大電梯，梯速2.5米/秒，服務(wù)5-19層，4部高速特大電梯，梯速4.0米/秒，服務(wù)20-28層，1部電梯連接地面與地下停車場，2部服務(wù)梯/消防梯；備用發(fā)電機(jī)組；雙回路供電；VAV(即變風(fēng)量)空調(diào)系統(tǒng),可以為

特定設(shè)備提供24小時(shí)冷水；結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，多模光纖主干；寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)接入；IDD及有線電視接入；配有消防栓、自動(dòng)防火噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、煙霧探測系統(tǒng)）

4、鴻隆世紀(jì)廣場：位于羅湖“金三角”商務(wù)中心區(qū)，深南東路與和平路交匯處，緊臨地鐵1號(hào)線及會(huì)展中心，租金為130元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為16元/月/平方米，配有第三代中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)計(jì)流量收費(fèi)，約為5—6元/月/平方米，空調(diào)維護(hù)費(fèi)2.4元/月/平方米，千兆光纖到戶，配有車位260個(gè)，共5部原裝三菱進(jìn)口電梯，每層面積為1100平方米。(銷售為均價(jià)29000元/平方米)

5、招商銀行大廈：位于福田區(qū)車公廟深南大道7088號(hào)，是一座高智能金融商業(yè)寫字樓；建筑面積11.9萬平方米，地下室3層，地上53層，建筑高度237.2米，6、東海國際中心：（位處城市中軸CBD西核心領(lǐng)地，坐擁交通基建樞紐，緊鄰廣深高速公路，地下商場直接接駁深圳地鐵1號(hào)線車公廟站，租金為180元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為28元/月/平方米，建筑面積低區(qū)1835-1877平方米，高區(qū)1722-1897平方米；標(biāo)準(zhǔn)層高4.42米，凈高3.0m； 實(shí)用率約70%，每座塔樓配有瑞士Schindler（迅達(dá)）12部24人2400kg高速客梯、2部貨梯，電梯速度可高達(dá)6米/秒，采用美國Carrier品牌中央空調(diào)，每層電腦房獨(dú)立配置24小時(shí)空調(diào)系統(tǒng)，配有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，煙霧探測系統(tǒng)，24小時(shí)閉路電視監(jiān)控，訪客IC卡門禁系統(tǒng)，停車監(jiān)控管理系統(tǒng)；預(yù)留光纖接駁至桌面，支持超高速寬帶網(wǎng)絡(luò)；平均售價(jià)為38000元/平米，租金價(jià)格160元/月/平方米，開間面積350-800平方米，凈層高3.0米，地下車庫約500個(gè)。）

7、時(shí)代科技大廈：位于福田區(qū)車公廟招商銀行大廈東側(cè)，總建筑面積11.8萬平方米，地上建筑25層，其中6—25層為寫字樓，地下3層，是一座集金融、餐飲、休閑、商業(yè)、辦公為一體的5A智能化標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓。租金120元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)12.00元/平米/月，配有電梯16部奧的斯品牌電梯，配有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)。

8、金潤大廈：位于深南大道6019號(hào)，共26層，車位220個(gè)，120元/月/平方米，電梯8部。

9、英龍大廈：福田區(qū)深南大道6025號(hào)，共30層，租金110元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)7.8元/平米/月，配有電梯7部電梯(高區(qū)三部、低區(qū)三部、貨梯一部)，地下停車位181個(gè)，停車費(fèi)550元/月。

10、本元大廈：深南大道6015號(hào)總高27層，一層只有二戶，奇數(shù)層有空中花園，24小時(shí)分戶計(jì)量中央空調(diào)系統(tǒng)，租金120元/平方/月，物業(yè)管理費(fèi)10元/月/平方米，11、萬科富春東方大廈：共28層，租金為140元/月/平方米，物業(yè)管理費(fèi)為

9.8元/月/平方米，單控空調(diào)，收電費(fèi)，空調(diào)維護(hù)費(fèi)2.4元/月/平方米，收分?jǐn)偹M(fèi)、電費(fèi)。

（錯(cuò)層空中花園，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層均帶有兩層高的空中花園，單個(gè)花園面積約為74平米，寫字樓南面26層有一個(gè)三層高的空中花園，面積為86.56平米，頂層有一個(gè)屋頂花園，并帶有游泳池，泳池面積約為151平米；實(shí)用率71%，分戶計(jì)量的VRV空調(diào)、企業(yè)可根據(jù)需求自行控制運(yùn)行時(shí)間；車位1500個(gè)；采用環(huán)保、節(jié)能、隔熱、防幅射的雙層中空鍍膜LOW-E玻璃，減少冷氣流失，降低電費(fèi)支出；3.3米寬的電梯等候廳，1.9米寬的走廊；高區(qū)配備10部奧的斯電梯，梯速

2.5米/秒，均24小時(shí)開放使用，并配備有空調(diào)、背景音樂、相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備及15寸液晶顯示屏；寫字樓高低區(qū)每層均有6部電梯到達(dá)，15層為電梯高低區(qū)換轉(zhuǎn)層，10部電梯均可到達(dá)；96.25至256.85平米的單位面積）

第五篇：物業(yè)組織寫字樓大廈消防演習(xí)方案

物業(yè)公司組織大廈消防演習(xí)方案

為提高XX廣大業(yè)主的消防意識(shí)，檢驗(yàn)大廈消防系統(tǒng)的功能，安全管理人員素質(zhì)及所有員工的防范意識(shí)，故大廈服務(wù)處計(jì)劃進(jìn)行一次消防演習(xí)，具體實(shí)施方案如下：

一、實(shí)施日期：

11月8日 星期六 下午16：00—17：30，若辦公業(yè)主較少可控制在16：00-17：00

二、人員安排：

1、總指揮：物業(yè)公司總經(jīng)理、XX科領(lǐng)導(dǎo)，消防局領(lǐng)導(dǎo)。

2、現(xiàn)場指揮：XX。

3、觀摩組：XX領(lǐng)導(dǎo)及代表5—6人、各服務(wù)處負(fù)責(zé)人及安全管理部隊(duì)員。

4、照相：XX。

5、各區(qū)域疏散負(fù)責(zé)人：XX 外圍 XX 主樓： 1F XX 3F-7F XX

最后查2F、1F、-1F、-2F 8F-10F XX 11F-13F XX 最后查8F-10F 15F-16F XX 17F-19F XX 最后查15F-16F 20F-23F XX 25F-30F XX 最后需再查20F-23F 副樓： 1F-3F XX 5F-7F XX 最后需再查1F-3F 8F-9F XX 最后查5F-7

三、檢驗(yàn)項(xiàng)目

1、應(yīng)急疏散

2、消防噴淋隔斷檢查

四、疏散集中地 ——大廈廣場

五、前期準(zhǔn)備： 1、10月11日做宣傳櫥窗，每隔10日更換一次。

客服部（落實(shí)）2、10月20日左右要求消防設(shè)備廠家進(jìn)行最終檢查。

工程管理部（落實(shí)）3、10月26日發(fā)通知及組織業(yè)主進(jìn)行培訓(xùn)。

服務(wù)處（落實(shí)）4、10月30日邀請消防科對(duì)業(yè)主進(jìn)行培訓(xùn)。

服務(wù)處（落實(shí)）5、11月6日16時(shí)大廈所有參加消防演習(xí)的員工自行培訓(xùn)。

服務(wù)處（落實(shí)）6、11月6日確定消防噴淋隔斷實(shí)驗(yàn)地點(diǎn)。

安全管理部（落實(shí)）

7、客服部于7日晚將所有對(duì)講機(jī)調(diào)齊充電。

客服部（落實(shí)）

六、具體安排：

1、總指揮部設(shè)在監(jiān)控室內(nèi)，物業(yè)公司總經(jīng)理坐陣指揮，1F消防通道處，1樓大廳大堂值班臺(tái)邊各安排一人。

2、對(duì)講機(jī)配置：物業(yè)公司總經(jīng)理、物業(yè)科領(lǐng)導(dǎo)、消防局領(lǐng)導(dǎo)、樓層安全管理員各1部，原當(dāng)班配置不變。3、15：45分由監(jiān)控室觀察電梯內(nèi)有無人后通知01于15：55分前逐步關(guān)閉所有客梯，停止使用，關(guān)閉在-1F。4、01在客梯關(guān)閉完畢于16：00口令發(fā)布前立即至消防梯負(fù)責(zé)操作運(yùn)送撤離人員。5、15：55分前工維人員1人在消防泵房待命；1人備好對(duì)講機(jī)在工維辦公室隨時(shí)待命。6、15：55分物業(yè)公司總經(jīng)理用對(duì)講機(jī)通知所有拿對(duì)講機(jī)的人員核對(duì)時(shí)間及對(duì)講機(jī)是否正常。7、16：00準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)公司總經(jīng)理通過對(duì)講機(jī)發(fā)消防演習(xí)的口令。

8、各樓層疏散人員聽到對(duì)講機(jī)發(fā)布后立即至所負(fù)責(zé)的最高層巡視起，引導(dǎo)每層人員從此樓梯下至1F逐層進(jìn)行。13F以上人員可乘消防梯，13F以下走消防通道撤離。請保潔員巡視完所負(fù)責(zé)樓層是否有人，匯同最后一批人員撤離至安全地帶。

9、負(fù)責(zé)樓層的安全管理員巡視完自已的分管區(qū)域后，需下樓梯至保潔員負(fù)責(zé)的樓層做好最后檢查疏散工作，完成后至1F消防通道待命。

10．1F安全管理部后場隊(duì)員立于消防電梯口引導(dǎo)人員朝廣場方向疏散，嚴(yán)勵(lì)存于車棚中間將人員向廣場引領(lǐng)。

11、觀看消防隊(duì)員表演節(jié)目

1、云梯高空救人。

2、滅救盆火。

3、水帶連接。

4、消防出水。

11、當(dāng)日人員不宜過多，時(shí)間控制60分鐘內(nèi)可以結(jié)束，結(jié)束時(shí)請物業(yè)公司總經(jīng)理總結(jié)講話。

12、演習(xí)結(jié)束后，請消防科領(lǐng)導(dǎo)及觀摩組進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。