第一篇：沒收定金函(關(guān)于客戶逾期未簽訂商品房買賣合同的沒收定金函)

關(guān)于客戶逾期簽定商品房買賣合同的定購協(xié)議解除函

定購協(xié)議解除函

（先生/女士）： 您與三明環(huán)球房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于年月日簽定《商品房定購協(xié)議書》，（以下簡稱《定購書》），自愿認(rèn)購其開發(fā)建設(shè)的“五洲·第一城”房產(chǎn)號樓單元室。由于您本人沒有在約定時(shí)間內(nèi)與其簽訂正式《商品房買賣合同》，致使《定購書》約定的內(nèi)容無法履行。

根據(jù)《商品房定購協(xié)議書》第四條的規(guī)定：“乙方承諾在簽定《定購書》后日內(nèi)，攜本協(xié)議到甲方售樓處，與甲方簽訂《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等相關(guān)事宜。該《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》經(jīng)永安市住宅保障與房地產(chǎn)管理局審核備案，乙方不得以任何借口拒簽，如乙方不能履行本協(xié)議書確定的義務(wù)，視為乙方自行放棄該房屋的房號保留權(quán)，甲方有權(quán)終止本協(xié)議的履行，并將該房屋另行出售。同時(shí)乙方已交的定金不予返還?！?您的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

本公司經(jīng)過認(rèn)真審核相關(guān)資料，認(rèn)為您的違約事實(shí)客觀存在，證據(jù)充分，為此，您購買的“五洲·第一城”B地塊二期號樓單元室已另售他人，現(xiàn)鄭重告知您：請您于接到本通知 7 日內(nèi)來我公司辦理交接手續(xù)。

特此函告！

三明環(huán)球房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

年月日

第二篇：認(rèn)購解除、定金沒收、通知文本

通知書

尊敬的先生/女士：

按照您于2017年04月15日簽署**室（“該房屋”）《商品房認(rèn)購協(xié)議》，您應(yīng)于2017年04月30日前到約定地點(diǎn)，簽署該房屋商品房買賣合同（含補(bǔ)充協(xié)議等）并交納購房款等款項(xiàng)。令人遺憾的是，雖經(jīng)我公司催告，您最終未能按約定時(shí)間辦理該房屋買賣合同簽署和交款手續(xù)，且超期已逾【十二日】日。按照《商品房認(rèn)購協(xié)議》約定，該情況應(yīng)按您放棄（包括視為放棄）購買該房屋處理。鑒于此，我公司現(xiàn)正式函告如下：

1、您簽署該房屋《商品房認(rèn)購協(xié)議》于本函簽發(fā)日解除；您對該房屋不再享有任何認(rèn)購權(quán)益。我公司將另行出售該房屋。

2、《商品房認(rèn)購協(xié)議》項(xiàng)下您已付定金壹萬元不予退還。特此通知

**置業(yè)發(fā)展有限公司

2017年5月12日

第三篇：簽訂商品房買賣合同之前收取定金屬于違法行為[范文模版]

簽訂商品房買賣合同之前收取定金屬于違法行為 http:// 房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng) 2007年03月14日07:51 新華網(wǎng)查看評論福州市消費(fèi)者委員會日前公布了２００６年十大維權(quán)案例，其中李某投訴某房地產(chǎn)開發(fā)商的案例表明：簽訂《商品房買賣合同》之前，開發(fā)商向消費(fèi)者收取定金的行為是違法行為。

２００６年６月７日，消費(fèi)者李某向福建某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)定購買公司開發(fā)的“閩星佳園”商品房。雙方簽訂《預(yù)約合同書》，李某繳納了預(yù)約定金２萬元。后來李某發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》，于是要求退還定金，但遭到拒絕。

根據(jù)消費(fèi)者的投訴，福州市羅源縣工商局開展了房地產(chǎn)格式合同“霸王條款”專項(xiàng)整治。經(jīng)查，該開發(fā)商在取得《預(yù)售許可證》之前四至五個(gè)月便開展了認(rèn)購活動(dòng)，至案發(fā)時(shí)止，以簽訂《預(yù)約合同書》的形式收取定金３７１筆，每筆２萬元，共計(jì)７４２萬元。該《預(yù)約合同書》同時(shí)規(guī)定：“預(yù)約定金在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)無息轉(zhuǎn)為購房款”。開發(fā)商共非法獲取定金利息１２５２３．２元。羅源縣工商局對該開發(fā)商處以沒收非法所得并罰款２５０４６．４元。

福州市消委會有關(guān)負(fù)責(zé)人說，簽訂正式的《商品房買賣合同》之前，消費(fèi)者預(yù)約購房要先交定金，且定金利息歸開發(fā)商所有，這似乎已成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的慣例，但這種行為已被《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》明令禁止，屬違法行為。

該負(fù)責(zé)人說，收取定金的行為除了使開發(fā)商輕易融資外，還帶來了一系列隱患：一是消費(fèi)者提前支付了部分購房款，損失了利息；二是使消費(fèi)者在整個(gè)商品房交易過程中處于非常被動(dòng)的地位，一旦購房不成，定金將作為違約金被沒收；三是給部分投機(jī)者“炒樓花”帶來可乘之機(jī)，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。有關(guān)法學(xué)專家提醒消費(fèi)者，開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂的收取定金和占有利息的格式條款雖然在行政領(lǐng)域是違法的，但在民事法律關(guān)系上卻是有效的。只要消費(fèi)者簽字，就要承擔(dān)合同帶來的后果。工商機(jī)關(guān)對開發(fā)商做出的行政處罰并不能導(dǎo)致開發(fā)商退回定金和利息。因此，消費(fèi)者在購房時(shí)如遇到這種情況，可先與開發(fā)商協(xié)議變更有關(guān)條款，協(xié)商不成可以到工商部門舉報(bào)，由工商部門依職權(quán)責(zé)令開發(fā)商停止違法行為，再與開發(fā)商簽訂合同。

第四篇：淺談商品房買賣合同簽訂中定金風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

淺談商品房買賣合同簽訂中定金風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

——兼析〈商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉相關(guān)規(guī)定

四川攀枝花東榮律師事務(wù)所 王文勝

筆者前兩天陪同一位委托人簽訂了一份商品房買賣合同，對在簽約過程中的一些遭遇頗有感慨，恰逢最高人民法院于2003年5月7日公布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），現(xiàn)結(jié)合當(dāng)時(shí)的遭遇和該《解釋》的有關(guān)條款規(guī)定，談一談如何防范簽訂商品房買賣合同中的定金風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)。

該委托人是在見到某開發(fā)商在報(bào)紙上打出的“首付＊萬元，即可入住”的廣告后慕名前往的，在沒有對整個(gè)售樓過程進(jìn)行全面詳細(xì)了解，沒有看到相關(guān)的正式合同的情況下，聽信售樓小姐的介紹，該樓盤如何如何好，條件如何的優(yōu)惠，可以辦理銀行按揭貸款，遂即選定了一套價(jià)值２０多萬的房屋，交了定金，簽署了《認(rèn)購協(xié)議》。該《認(rèn)購協(xié)議》寫明了買受人所選定的房屋和應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同以及定金的相關(guān)規(guī)定。該委托人在交了定金、簽訂了《認(rèn)購協(xié)議》后，覺得自己當(dāng)時(shí)有些太草率，怕有什么風(fēng)險(xiǎn)，就找到事務(wù)所，要求在他簽合同時(shí)把把關(guān)，審查一下合同，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

接受委托后，筆者和另一位同事對該樓盤進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)查了解。原來該樓盤是預(yù)售房，只不過該預(yù)售房基本上已完工，如果簽訂了正式商品房買賣合同，開發(fā)商馬上就可以將鑰匙交給用戶進(jìn)行裝修，這就是開發(fā)商所說的“可以入住”。經(jīng)審查，該預(yù)售樓盤的有關(guān)手續(xù)是齊全的，但在審查商品房買賣合同條款時(shí)雙方出現(xiàn)了分歧，對一些具體的條款，如違約責(zé)任、按揭貸款、辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間、開通電梯及相關(guān)輔助設(shè)施的時(shí)間等條款，買受人提出了一些修改意見，但開發(fā)商售樓人員以買賣合同是國家印制的，條款是公司制定的，是格式合同，不能修改為由，拒絕作任何修改。該委托人是個(gè)個(gè)體工商戶，是準(zhǔn)備以銀行按揭貸款并以該商品房為擔(dān)保的方式購買該商品房的，如果辦不到按揭貸款是不會交定金購房的的。售樓小姐在介紹時(shí)說開發(fā)商和提供按揭貸款的銀行銀企關(guān)系很好，辦理按揭貸款沒有問題，一定能辦的下來。但據(jù)我們向該銀行了解到的情況是，銀行只對有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的，比如國家機(jī)關(guān)工作人員、大企業(yè)的職工，才給予按揭貸款，個(gè)體工商戶不符合條件，不予放貸。我們將該情況向開發(fā)商的售樓人員說明后，售樓人員一再口頭承諾一定能辦得到按揭貸款，并說公司已辦理了多起類似業(yè)務(wù)。我們提議一起到該銀行去落實(shí)一下，售樓人員打電話給該銀行的業(yè)務(wù)人員，銀行的業(yè)務(wù)人員來后，我們將相關(guān)情況作了介紹，銀行的人員說他們要根據(jù)買受人的具體情況作風(fēng)險(xiǎn)評估，是個(gè)體工商戶的，要有擔(dān)保人，即使這樣，也不能保證銀行一定會發(fā)放貸款。我們向售樓人員提議，如果銀行按揭貸款能夠辦下來，就繼續(xù)履行合同，如果辦不下來，雙方解除合同，開發(fā)商將買受人已付購房款返還。售樓人員說可以，但只是口頭承諾，仍然以買賣合同是格式合同，不能修改為由，就是不同意將這一條寫入合同；而且售樓人員還要挾說，今天是《認(rèn)購協(xié)議》中規(guī)定的簽訂正式合同的最后一天，要么合同一字不改的按照開發(fā)商的要求填寫，要么不簽合同，做棄權(quán)處理，定金不退。我們針鋒相對地說，合同如果不做修改，我們是不會簽訂的，合同不能簽訂的責(zé)任不在我們而是在公司方面，公司應(yīng)該雙倍返還定金。

雙方為此僵持不下，最后還是打電話找到該公司的經(jīng)理，其同意將“如在＊月內(nèi)不能辦理按揭貸款，買賣合同解除，買受人所付購房款無息返還”這一條加上后，才將該商品房買賣合同簽訂了。合同雖然是簽訂了，但由于存在的不確定因素，委托人在這幾個(gè)月中不敢貿(mào)然進(jìn)行裝修，以免造成損失，本想在這幾個(gè)月比較清閑的時(shí)候裝修房屋的打算落了空，只有讓該房屋限制一段時(shí)間。

此前，筆者作為一些開發(fā)商的法律顧問擬定、審查過不少商品房買賣合同，都是站在開發(fā)商的角度考慮，而且這些單位比較誠信，沒有出現(xiàn)過類似的紛爭，這次是完全站在一個(gè)買受人的角度去看商品房買賣合同，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在定金認(rèn)購（訂購、預(yù)定）、擔(dān)保貸款方面有意無意之間設(shè)置了陷阱，加大了買受人的風(fēng)險(xiǎn)，而新公布、將于2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第４條、第２３條對此有明確的規(guī)定。

雖然《解釋》對商品房買賣合同的許多方面作了很詳細(xì)的規(guī)定，具有很強(qiáng)的操作性，但《解釋》畢竟不是合同文本，相信隨著《解釋》的施行，現(xiàn)在比較通用的商品房買賣合同將會做較大的修改，不過這需要一個(gè)過程，現(xiàn)階段買受人在簽約時(shí)如何充分利用好《解釋》，維護(hù)自己的合法權(quán)益，是一個(gè)值得探討的問題

對于第一次簽訂商品房買賣合同的買受人來說，如何防范簽訂商品房買賣合同中的定金風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)，只看《解釋》的第４條、第２３條，在具體操作起來難免還是有困難，筆者認(rèn)為，關(guān)鍵在于這兩條規(guī)定在實(shí)踐中容易引發(fā)爭議，甚至?xí)哟筚I受人的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?！督忉尅返牡冢礂l規(guī)定“ 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！蹦敲丛诒景咐校_發(fā)商執(zhí)意不同意對其所謂的格式合同作任何修改，而買受人又無法接受其某些條款，雙方在簽訂《認(rèn)購協(xié)議》、交定金時(shí)又未對買賣合同所有條款達(dá)成一致，對此種情況下未能訂立商品房買賣合同，責(zé)任是應(yīng)該在開發(fā)商呢，還是買受人？必然造成公說公有理、婆說婆有理，各持一詞的局面，開發(fā)商很可能仗著財(cái)大氣粗，將其收取的定金拒不退還，買受人只有要么被迫接受開發(fā)商的格式條款，要么與開發(fā)商抗?fàn)幍降?，法庭上見，承?dān)不必要的定金風(fēng)險(xiǎn)。對于擔(dān)保貸款，《解釋》第23條規(guī)定“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！痹摋l款并沒有消除隱含的對買受人不利的擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的銷售廣告和銷售資料上一般都標(biāo)明某某銀行提供多少年多少成按揭，許多經(jīng)濟(jì)不寬裕的買受人也正是沖著能辦理銀行按揭貸款才去買房的。由于簽訂商品房買賣合同和銀行按揭貸款合同不是同一時(shí)間，不是同一個(gè)主體，中間有時(shí)時(shí)間間隔還比較長，如果最后銀行不同意發(fā)放按揭貸款，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)解除，《解釋》第23條對此有規(guī)定，問題在于，如果由于買受人不符合銀行貸款條件造成不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，該如何認(rèn)定責(zé)任？是應(yīng)認(rèn)為由于買受人的原因呢，還是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的是由？如果認(rèn)為是買受人一方的原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，開發(fā)商不僅可以請求解除合同，還可以要求賠償損失。作為買受人來說，實(shí)在是冤得很。買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，并不知道自己不符合銀行的放貸標(biāo)準(zhǔn)，是辦不到銀行按揭的，此時(shí)銀行也還沒有全面介入進(jìn)來，沒有對買受人進(jìn)行資信調(diào)查，只是進(jìn)行一些現(xiàn)場解答。這種情況下解除合同，過錯(cuò)并不在買受人，讓買受人承擔(dān)違約責(zé)任賠償損失，如果買受人對房屋做了裝修的話，還要承擔(dān)裝修費(fèi)折價(jià)處理的損失，顯然有失公平。如果認(rèn)為這是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的是由造成的，雖然買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，但對于已經(jīng)裝修了的買受人來說，還要承擔(dān)裝修費(fèi)折價(jià)處理的損失。

筆者認(rèn)為，要想比較完善的防范簽訂商品房買賣合同中的定金風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)法律法規(guī)和《解釋》為依據(jù)，根據(jù)具體情況，在簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議和商品房買賣合同時(shí)增加一些補(bǔ)充條款，要末在認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議中將商品房買賣合同的主要內(nèi)容明確下來，并注明如簽訂的正式合同與本協(xié)議內(nèi)容不同，視為開發(fā)商違約，定金雙倍返還，協(xié)議解除；或者在簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議時(shí)，將正式商品房買賣合同的條款認(rèn)真研究后保留一份，注明以其作為正式商品房買賣合同簽訂樣本，不得變更相關(guān)內(nèi)容，否則按定金規(guī)定處理；或者不需要簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議，直接簽訂商品房買賣合同。在認(rèn)購階段，開發(fā)商為了銷售，很多條款都好協(xié)商，不像交了定金后，再簽訂商品房買賣合同時(shí)那么難以協(xié)商，以此來防范定金風(fēng)險(xiǎn)。在協(xié)商具體條款時(shí)，可以對擔(dān)保貸款作出詳細(xì)的約定，如果辦不到銀行按揭貸款時(shí)，應(yīng)如何處理，解除合同的話，裝修費(fèi)用如何處置，以此來防范擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)。

只要在簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議前將以上因素考慮全面，在協(xié)議中約定，必能將商品房買賣合同中的定金風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)降至最低水平。

第五篇：商品房買賣合同中定金條款陷阱

[商品房買賣合同中定金條款陷阱]

一、定金的性質(zhì)

購房者與開發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購協(xié)議書，該協(xié)議書約定了房屋面積、價(jià)格等合同內(nèi)容，商品房買賣合同中定金條款陷阱。購房者以定金的形式繳付了一部分款項(xiàng),并約定七日后雙方簽訂正式預(yù)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時(shí)，購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認(rèn)購書時(shí)知曉的情況不一致，經(jīng)協(xié)商不能最終達(dá)成購房協(xié)議，購房者要求開發(fā)商退還已繳付的定金，但開發(fā)商認(rèn)為是購房者不履行購買義務(wù)，而拒絕退還定金。

分析本案有兩種不同觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)返還定金，因?yàn)檫@是由定金的性質(zhì)決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據(jù)，即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權(quán)沒收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當(dāng)事人一方保留解除合同權(quán)利的代價(jià)。即交付定金的一方得以喪失定金為代價(jià)而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價(jià)而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故本案中購房人拒絕訂立合同，則無權(quán)要求返還定金。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，因?yàn)槎ń鹆P則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應(yīng)當(dāng)返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯(cuò)。在我國司法實(shí)踐中多理解為，當(dāng)事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規(guī)定，只有在不履行合同方有過錯(cuò)時(shí)，才適用定金罰則。當(dāng)事人雙方非因其過錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國民法典》第338條第1款規(guī)定，因可歸責(zé)于付定金的當(dāng)事人的事由致其負(fù)擔(dān)的給付不能時(shí)或者契約因付定金人的過失而撤銷時(shí)，受定金人有權(quán)保留定金。我國臺灣現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定，契約因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由，致不能履行時(shí)，定金應(yīng)返還之。為了適應(yīng)各國及社會發(fā)展趨勢，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。故認(rèn)為，在本案中，認(rèn)購協(xié)議書中約定的是雙方應(yīng)于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內(nèi)容是購房者前往開發(fā)商處與開發(fā)商協(xié)商合同的具體事宜。由于在協(xié)商過程中，存在分歧，達(dá)不成協(xié)議，并非任何一方的過錯(cuò)，故不應(yīng)適用定金罰則。

筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無過錯(cuò)的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點(diǎn)忽略了開發(fā)商的過錯(cuò)。故不贊成上述兩種觀點(diǎn)。筆者也主張開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，其原因是購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議書時(shí)已了解到相應(yīng)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)施，而在簽訂正式預(yù)售房合同時(shí)，開發(fā)商對此卻不予認(rèn)可。購房者是基于信任開發(fā)商所述的具體情況才愿意繳納定金，購買開發(fā)商的房屋。但由于開發(fā)商缺乏最基本的誠信，將小區(qū)規(guī)劃任意更改，從而導(dǎo)致購房者不愿意購房。根據(jù)《民法通則》中的誠實(shí)信用原則，由于開發(fā)商的不誠信，違反了民事行為中的帝王原則即誠實(shí)信用，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，應(yīng)當(dāng)返還購房人的定金。又根據(jù)《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果開發(fā)商不按照相應(yīng)的說明履行義務(wù)，則存在對購房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。

二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我國現(xiàn)階段，又是賣方市場，因此，買受人在并未完全了解房屋及周邊配套設(shè)施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權(quán)益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金?；蛘哂捎谘a(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成，開發(fā)商就以買受人的原因而不退還定金，合同范本《商品房買賣合同中定金條款陷阱》。因此，在房屋買賣合同中開發(fā)商慣以格式條款的形式約束購房人。根據(jù)合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。而開發(fā)商的一些不誠信行為導(dǎo)致格式條款并未恪守誠實(shí)信用及公平原則。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，開發(fā)商的不誠信。現(xiàn)在房屋還處于賣方市場的環(huán)境下，購房人往往看到開發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對樓盤的了解，最多只能通過開發(fā)商沙盤模型、置業(yè)顧問的介紹來進(jìn)一步了解樓盤。并且開發(fā)商還會在不起眼的地方附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)。當(dāng)購房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時(shí)，開發(fā)商會引用以規(guī)劃為準(zhǔn)作為借口，不會返還購房人定金。實(shí)際上一開初開發(fā)商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進(jìn)入圈套。在預(yù)售合同中出現(xiàn)不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時(shí)，購房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中，總則第四條明確規(guī)定民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則。在合同法第六條也規(guī)定了當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。誠實(shí)信用在民法領(lǐng)域是帝王原則，是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是不能動(dòng)搖的。因此，開發(fā)商在購房合同中對定金制定的目的只為了限制購房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。

第二，沒有健全的資金監(jiān)管體系。開發(fā)商在房屋還未開工的時(shí)候就以賣號的形式獲取一部分資金。這種買號有叫認(rèn)購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買的房號能夠變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還，后一種如果非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但如果開發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認(rèn)購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發(fā)商的預(yù)售收入全都自由支配，使預(yù)售款收入與開發(fā)商自有資金帳戶混為一體時(shí)，而沒有相應(yīng)的監(jiān)管部門進(jìn)行監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致開發(fā)商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p害購房人的利益。第三，購房人缺乏相關(guān)的購房知識。作為購房者，沒有專業(yè)的房產(chǎn)知識，認(rèn)為廣告或者沙盤模型就是開發(fā)商的承諾，而未注意開發(fā)商的附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)這樣的用語。在簽訂認(rèn)購合同或者預(yù)售合同時(shí)，對開發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產(chǎn)生糾紛時(shí)，才意識到合法權(quán)益受到剝奪。

三、完善商品房買賣合同中定金條款的對策

定金的各種效力與作用說明定金在當(dāng)今的社會生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷?，F(xiàn)針對不足之處提出以下建議：

第一，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)。開發(fā)商應(yīng)恪守誠實(shí)信用原則，將真實(shí)信息披露給購房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設(shè)施，房屋基本情況等。購房合同中應(yīng)明確如下內(nèi)容：簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;有定金條款的，應(yīng)約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當(dāng)合同不成立時(shí)，將按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買賣雙方權(quán)利與義務(wù)，一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I賣合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)，購房者投訴多、不守信的開發(fā)商由相應(yīng)的主管機(jī)關(guān)建立黑名單，使其信譽(yù)度彰顯于世，購房者根據(jù)開發(fā)商的誠信度決定購房。

第二，建立完善的開發(fā)商資金監(jiān)管體系。開發(fā)商資金應(yīng)?？顚Ｓ谩ｋm然有不少企業(yè)運(yùn)用無資本運(yùn)作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下，開發(fā)商自有資金需要達(dá)到一定比例才能開發(fā)房屋。對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，對資金帳戶和預(yù)售款帳戶進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因?yàn)榉芍贫鹊闹匾跃褪且獮槊恳粋€(gè)市場參與主體創(chuàng)造一個(gè)平等、自愿、公平及誠實(shí)守信的市場環(huán)境。對不履行合約、不誠實(shí)者和違法者就要給予應(yīng)有的懲治，否則一切規(guī)章制度都將形同虛設(shè)，公正的市場秩序也很難建立起來。

第三，購房人自身的法律意識亟待增強(qiáng)。購房人在簽訂認(rèn)購書或者定金合同之前，應(yīng)該對商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察，有可能的話，請專業(yè)的購房律師陪同。在購買商品房時(shí)也應(yīng)當(dāng)有意識的抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容，而對于某些暗含風(fēng)險(xiǎn)的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權(quán)問題一旦出現(xiàn)，最有效的解決途徑是通過訴訟解決。另外，處于弱勢群體的購房者，為了有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益，有必要成立購房者民間組織，集體維權(quán)、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過購房人的法律意識的增長促進(jìn)開發(fā)商誠信制度的建立。s("