第一篇：關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的定金與認(rèn)購(gòu)書(shū)的問(wèn)題

關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的定金與認(rèn)購(gòu)書(shū)的問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸繁榮，房地產(chǎn)合同糾紛大量出現(xiàn)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同定金糾紛就是其中較為突出的問(wèn)題之一。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同之前，往往通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)等方式要求購(gòu)房者交付購(gòu)房定金，以此約束購(gòu)房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同。購(gòu)房者在交付定金后，如因種種原因未能與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往因此而拒絕返還購(gòu)房者已交付的定金。

一、什么是定金？定金與訂金？

二、什么認(rèn)購(gòu)書(shū)？認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)？認(rèn)購(gòu)書(shū)與合同的關(guān)系？

三、違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的處理？

四、購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)及交納定金時(shí)注意事項(xiàng)？

首先，一般在將購(gòu)房者依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)預(yù)先交付的款項(xiàng)明確規(guī)定為購(gòu)房定金的情況下，才可適用有關(guān)定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預(yù)收款”，則不能適用有關(guān)定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔(dān)保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋?zhuān)瑢ⅰ坝喗稹苯忉尀椤岸ń稹薄?/p>

其次，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)并沒(méi)有最終確定房屋的價(jià)格、面積、戶(hù)型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同再行協(xié)商，認(rèn)購(gòu)書(shū)僅約定在何時(shí)何地商定正式合同，這種認(rèn)購(gòu)時(shí)支付的定金應(yīng)認(rèn)定為簽約定金。在雙方有依約按時(shí)至簽約處協(xié)商簽定合同事宜的情況下，即可認(rèn)定沒(méi)有違約。而如果開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)房者。在這里，不能把認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)中約定的定金性質(zhì)認(rèn)為作購(gòu)房定金。如因開(kāi)發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購(gòu)房合同不能簽訂而讓購(gòu)房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。

最后，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)質(zhì)上已是一個(gè)購(gòu)房合同，而任何一方違約均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，可以適用定金罰則懲處違約方。

第二篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同中定金條款陷阱

[商品房買(mǎi)賣(mài)合同中定金條款陷阱]

一、定金的性質(zhì)

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，該協(xié)議書(shū)約定了房屋面積、價(jià)格等合同內(nèi)容，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中定金條款陷阱。購(gòu)房者以定金的形式繳付了一部分款項(xiàng),并約定七日后雙方簽訂正式預(yù)售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時(shí)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)知曉的情況不一致，經(jīng)協(xié)商不能最終達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商退還已繳付的定金，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是購(gòu)房者不履行購(gòu)買(mǎi)義務(wù)，而拒絕退還定金。

分析本案有兩種不同觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不應(yīng)返還定金，因?yàn)檫@是由定金的性質(zhì)決定的。定金分為五類(lèi)，一類(lèi)是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類(lèi)是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類(lèi)是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據(jù)，即定金的交付則證明合同成立。四類(lèi)是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權(quán)沒(méi)收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。五類(lèi)是解約定金，這種定金為當(dāng)事人一方保留解除合同權(quán)利的代價(jià)。即交付定金的一方得以喪失定金為代價(jià)而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價(jià)而解除合同。在本案中，購(gòu)房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故本案中購(gòu)房人拒絕訂立合同，則無(wú)權(quán)要求返還定金。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，因?yàn)槎ń鹆P則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應(yīng)當(dāng)返還定金。即前提條件為必須雙方存在過(guò)錯(cuò)。在我國(guó)司法實(shí)踐中多理解為，當(dāng)事人不履行合同，條件即具備。而其它各國(guó)民法規(guī)定，只有在不履行合同方有過(guò)錯(cuò)時(shí)，才適用定金罰則。當(dāng)事人雙方非因其過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國(guó)民法典》第338條第1款規(guī)定，因可歸責(zé)于付定金的當(dāng)事人的事由致其負(fù)擔(dān)的給付不能時(shí)或者契約因付定金人的過(guò)失而撤銷(xiāo)時(shí)，受定金人有權(quán)保留定金。我國(guó)臺(tái)灣現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定，契約因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由，致不能履行時(shí)，定金應(yīng)返還之。為了適應(yīng)各國(guó)及社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，我國(guó)《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。故認(rèn)為，在本案中，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中約定的是雙方應(yīng)于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內(nèi)容是購(gòu)房者前往開(kāi)發(fā)商處與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合同的具體事宜。由于在協(xié)商過(guò)程中，存在分歧，達(dá)不成協(xié)議，并非任何一方的過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)適用定金罰則。

筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點(diǎn)忽略了開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)。故不贊成上述兩種觀點(diǎn)。筆者也主張開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，其原因是購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)已了解到相應(yīng)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)施，而在簽訂正式預(yù)售房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)此卻不予認(rèn)可。購(gòu)房者是基于信任開(kāi)發(fā)商所述的具體情況才愿意繳納定金，購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房屋。但由于開(kāi)發(fā)商缺乏最基本的誠(chéng)信，將小區(qū)規(guī)劃任意更改，從而導(dǎo)致購(gòu)房者不愿意購(gòu)房。根據(jù)《民法通則》中的誠(chéng)實(shí)信用原則，由于開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信，違反了民事行為中的帝王原則即誠(chéng)實(shí)信用，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人的定金。又根據(jù)《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果開(kāi)發(fā)商不按照相應(yīng)的說(shuō)明履行義務(wù)，則存在對(duì)購(gòu)房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定，欺詐行為是一種可以撤銷(xiāo)的行為，故購(gòu)房者完全可以基于欺詐而要求撤銷(xiāo)定金合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。

二、定金條款在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我國(guó)現(xiàn)階段，又是賣(mài)方市場(chǎng)，因此，買(mǎi)受人在并未完全了解房屋及周邊配套設(shè)施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購(gòu)房人自身權(quán)益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來(lái)，解除合同的后果就有可能是喪失定金。或者由于補(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成，開(kāi)發(fā)商就以買(mǎi)受人的原因而不退還定金，合同范本《商品房買(mǎi)賣(mài)合同中定金條款陷阱》。因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中開(kāi)發(fā)商慣以格式條款的形式約束購(gòu)房人。根據(jù)合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。而開(kāi)發(fā)商的一些不誠(chéng)信行為導(dǎo)致格式條款并未恪守誠(chéng)實(shí)信用及公平原則。故定金條款在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信?，F(xiàn)在房屋還處于賣(mài)方市場(chǎng)的環(huán)境下，購(gòu)房人往往看到開(kāi)發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購(gòu)房人缺乏對(duì)樓盤(pán)的了解，最多只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商沙盤(pán)模型、置業(yè)顧問(wèn)的介紹來(lái)進(jìn)一步了解樓盤(pán)。并且開(kāi)發(fā)商還會(huì)在不起眼的地方附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)。當(dāng)購(gòu)房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)引用以規(guī)劃為準(zhǔn)作為借口，不會(huì)返還購(gòu)房人定金。實(shí)際上一開(kāi)初開(kāi)發(fā)商就是做的一種虛假?gòu)V告，騙取購(gòu)房人的眼球，引購(gòu)房人進(jìn)入圈套。在預(yù)售合同中出現(xiàn)不利于購(gòu)房人的條款，而在購(gòu)房人繳付定金時(shí)，購(gòu)房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中，總則第四條明確規(guī)定民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則。在合同法第六條也規(guī)定了當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。誠(chéng)實(shí)信用在民法領(lǐng)域是帝王原則，是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是不能動(dòng)搖的。因此，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中對(duì)定金制定的目的只為了限制購(gòu)房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。

第二，沒(méi)有健全的資金監(jiān)管體系。開(kāi)發(fā)商在房屋還未開(kāi)工的時(shí)候就以賣(mài)號(hào)的形式獲取一部分資金。這種買(mǎi)號(hào)有叫認(rèn)購(gòu)金的，也有叫定金的。獲取的資金由開(kāi)發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買(mǎi)的房號(hào)能夠變成房屋。前一種，購(gòu)房人在不愿意簽正式合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還，后一種如果非因購(gòu)房者的原因造成不能簽訂合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但如果開(kāi)發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無(wú)力返還購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)金或者定金，從而造成購(gòu)房者利益受損。因此，在開(kāi)發(fā)商的預(yù)售收入全都自由支配，使預(yù)售款收入與開(kāi)發(fā)商自有資金帳戶(hù)混為一體時(shí)，而沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商只要有地而無(wú)須資金就可以空手套白狼，最終導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的利益。第三，購(gòu)房人缺乏相關(guān)的購(gòu)房知識(shí)。作為購(gòu)房者，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)，認(rèn)為廣告或者沙盤(pán)模型就是開(kāi)發(fā)商的承諾，而未注意開(kāi)發(fā)商的附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)這樣的用語(yǔ)。在簽訂認(rèn)購(gòu)合同或者預(yù)售合同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產(chǎn)生糾紛時(shí)，才意識(shí)到合法權(quán)益受到剝奪。

三、完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同中定金條款的對(duì)策

定金的各種效力與作用說(shuō)明定金在當(dāng)今的社會(huì)生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買(mǎi)賣(mài)中的缺陷?，F(xiàn)針對(duì)不足之處提出以下建議：

第一，加快開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信制度建設(shè)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)恪守誠(chéng)實(shí)信用原則，將真實(shí)信息披露給購(gòu)房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設(shè)施，房屋基本情況等。購(gòu)房合同中應(yīng)明確如下內(nèi)容：簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;有定金條款的，應(yīng)約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當(dāng)合同不成立時(shí)，將按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利與義務(wù)，一般而言賣(mài)方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣(mài)合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買(mǎi)賣(mài)雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，加快開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信制度建設(shè)，購(gòu)房者投訴多、不守信的開(kāi)發(fā)商由相應(yīng)的主管機(jī)關(guān)建立黑名單，使其信譽(yù)度彰顯于世，購(gòu)房者根據(jù)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度決定購(gòu)房。

第二，建立完善的開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管體系。開(kāi)發(fā)商資金應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用。雖然有不少企業(yè)運(yùn)用無(wú)資本運(yùn)作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下，開(kāi)發(fā)商自有資金需要達(dá)到一定比例才能開(kāi)發(fā)房屋。對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)資金帳戶(hù)和預(yù)售款帳戶(hù)進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因?yàn)榉芍贫鹊闹匾跃褪且獮槊恳粋€(gè)市場(chǎng)參與主體創(chuàng)造一個(gè)平等、自愿、公平及誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)不履行合約、不誠(chéng)實(shí)者和違法者就要給予應(yīng)有的懲治，否則一切規(guī)章制度都將形同虛設(shè)，公正的市場(chǎng)秩序也很難建立起來(lái)。

第三，購(gòu)房人自身的法律意識(shí)亟待增強(qiáng)。購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或者定金合同之前，應(yīng)該對(duì)商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察，有可能的話(huà)，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的購(gòu)房律師陪同。在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)也應(yīng)當(dāng)有意識(shí)的抵制顯失公平、違背誠(chéng)信的條款，對(duì)任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容，而對(duì)于某些暗含風(fēng)險(xiǎn)的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權(quán)問(wèn)題一旦出現(xiàn)，最有效的解決途徑是通過(guò)訴訟解決。另外，處于弱勢(shì)群體的購(gòu)房者，為了有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益，有必要成立購(gòu)房者民間組織，集體維權(quán)、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過(guò)購(gòu)房人的法律意識(shí)的增長(zhǎng)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信制度的建立。s("

第三篇：認(rèn)購(gòu)書(shū)以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂注意事項(xiàng)

購(gòu)買(mǎi)一套商品房對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是一件既要花費(fèi)大量積蓄、又要費(fèi)心勞神的大事，因購(gòu)買(mǎi)商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購(gòu)房者 的一大煩心事。因此，在購(gòu)買(mǎi)前了解商品房的有關(guān)知識(shí)和注意事項(xiàng)。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷(xiāo)售分商品房預(yù)售 和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)者，購(gòu)買(mǎi)者交付定金 或預(yù)付款，在合同約定的未來(lái)一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為。購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：

一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：

1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書(shū)。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)的房屋是非法建筑。購(gòu)買(mǎi)者要在購(gòu)買(mǎi)前要求驗(yàn)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房 屋的合法性。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè) 工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。

3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴(lài)預(yù)售款從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。

4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房 地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容

1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫(xiě)明雙方的名稱(chēng)地址等。

2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件 和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9、物業(yè)管理?xiàng)l款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的注意事項(xiàng)

下面說(shuō)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：

一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的條件

2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng) 具備下列條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件 或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng) 抵作房?jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用。

二、了解商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容

（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所;

（二）商品房基本情況；

（三）商品房銷(xiāo)售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理 原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3% 時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款 退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款 由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

你在選好房源，談妥價(jià)格后，便是該去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)了，這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金，發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相 關(guān)文件交給你，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。

認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括： 1.認(rèn)購(gòu)物業(yè)；

2.房?jī)r(jià)，包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。在簽定完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷(xiāo)售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才 能順利簽定購(gòu)房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān) 稅費(fèi)的說(shuō)明。

簽訂購(gòu)房合同

簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來(lái)與銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解 決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷(xiāo)售許可證”，而改為辦理 大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括 了您想買(mǎi)的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

在合同中，買(mǎi)房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。

您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深 而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購(gòu)買(mǎi)者可以終止協(xié)議，拿回定 金。

簽訂購(gòu)房合同是所有購(gòu)房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購(gòu)房者務(wù)必重視。請(qǐng)一個(gè)律師為您作顧問(wèn)是非常必要的，簽約的具體過(guò)程如 下：

1、談妥價(jià)格后，購(gòu)房者應(yīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確購(gòu)房者在什么情況下可終 止協(xié)議、索回定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：認(rèn)購(gòu)物業(yè)、房?jī)r(jià)（包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)）、付款方式、認(rèn)購(gòu)條件（包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意 事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)等）。

2、簽完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，售方應(yīng)給購(gòu)房者發(fā)放《簽約須知》，內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、貸款憑證說(shuō)明、繳納有關(guān)稅 費(fèi)的說(shuō)明。

3、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購(gòu)房合同了。內(nèi)容包括：

（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房等；（2）房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；

（4）交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；（5）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責(zé)任；（8）購(gòu)房人使用權(quán)限；（9）雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；（10）違約賠償責(zé)任；

（11）其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：

1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表 述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣(mài)方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資 建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

2、合同上的項(xiàng)目名稱(chēng)，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如 ××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層 ××房。

近年來(lái)，購(gòu)買(mǎi)商品房糾紛呈上升趨勢(shì)，或因面積不符，或因價(jià)格有詐，或因交付太遲等等，給購(gòu)房者帶來(lái)了一定的財(cái)力和精 神上的損失。大部分原因是購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)粗心大意所致。許多購(gòu)房者任由銷(xiāo)售人員填寫(xiě)合同，拿過(guò)來(lái)只看看價(jià)格就馬上簽字，使合 同失去了它應(yīng)有的作用。近日，記者就如何正規(guī)地簽訂購(gòu)房合同采訪了市房管局的專(zhuān)業(yè)人士。

首先，購(gòu)房人在正式簽訂合同之前一定要審查開(kāi)發(fā)商的資格，并確認(rèn)你所要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是否具備銷(xiāo)售條件。你可以要求開(kāi)發(fā) 商出示工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以確認(rèn)開(kāi)發(fā)商的主體資格；你可以要求開(kāi)發(fā)商出示所售樓盤(pán)的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證，也就是通常所說(shuō)的四證，以確認(rèn)你所要購(gòu)買(mǎi)商品房的合法性。通過(guò)對(duì)四證的審查和你對(duì)所購(gòu)樓盤(pán)的實(shí)地察看，你可以放心地簽訂正 式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》了。

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國(guó)家認(rèn)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單方制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購(gòu)房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。尤其 是在違約條款中，必須寫(xiě)明如果產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題、面積不符問(wèn)題、交房拖后、配套設(shè)施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。

目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由湖南省工商局和湖南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》由開(kāi)發(fā)商提供，是在當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)登記過(guò)的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協(xié)議條款。格式條款是合同雙方不 能變更和選擇的，沒(méi)有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須在雙方協(xié)商一致，或者以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來(lái)，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購(gòu)房人的權(quán)利。

如何退定金

對(duì)于目前在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同交易過(guò)程當(dāng)中開(kāi)發(fā)商或中介公司要求買(mǎi)房人先交定金再簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的做法導(dǎo)致的眾 多買(mǎi)房人定金不能退回的問(wèn)題，引起眾多已購(gòu)房者的憤怒，也引發(fā)了準(zhǔn)備購(gòu)房者的擔(dān)心與疑慮。那么對(duì)于購(gòu)房定金問(wèn)題，購(gòu)房人是如何理解的，遇到購(gòu)房定金問(wèn)題又是如何做的，對(duì)購(gòu)房定金問(wèn)題法律又是如何規(guī)定的，購(gòu)房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那 么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？

一、定金能不能退。

目前開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前一般都通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金。如果買(mǎi)受人不來(lái) 與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對(duì)買(mǎi)受人極為不利，使買(mǎi)受人在 簽約時(shí)處于受制于人的境地，買(mǎi)受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失 合同公平、公正的原則。好多購(gòu)房人認(rèn)為，購(gòu)房定金與其它商品交易一樣，就像平常買(mǎi)東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要 了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類(lèi)推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，無(wú)論什么原因房子最終沒(méi)有買(mǎi)成，定金 就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下 定金不能退？

二、定金的法律規(guī)定。

到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解 釋》。部門(mén)規(guī)章有：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約 定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng) 事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的 債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保 的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài) 合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商 品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能 訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用”。除了法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關(guān)主管 部門(mén)也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》格式合同，要求 開(kāi)發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認(rèn)購(gòu)書(shū)的格式條款內(nèi)容實(shí)際上是對(duì)《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的第四條規(guī)定：認(rèn)購(gòu)人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的 相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限)。第六條規(guī)定：認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi) 賣(mài)合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自第四條第二款約定的期限屆滿(mǎn)之次日起超過(guò)___日的，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)解除；雙方也可以協(xié)商解除 本認(rèn)購(gòu)書(shū)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人。從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結(jié)論： 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)作為商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)守約方的保護(hù)和救濟(jì)。然而，當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買(mǎi)受人因自己的原因放棄購(gòu)買(mǎi)此房屋，不來(lái)簽訂買(mǎi) 賣(mài)合同，或者出賣(mài)人違約，不賣(mài)此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定 金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)預(yù)售或銷(xiāo)售契約及補(bǔ) 充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣(mài)人應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)受人。

三、如何避免定金陷阱。

要避免定金陷阱首先不要與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，不要交定金。在商品房的交易過(guò)程中在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認(rèn)購(gòu) 書(shū)、交定金并不是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽不成，購(gòu)房 者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫(xiě)成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠(chéng)意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù) 有兩個(gè)：

一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性 質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；

二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條 規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房 買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商 品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美虼艘虬床划?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來(lái)處理。再次是在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明確約定對(duì)自己有利的內(nèi) 容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。最后是要求開(kāi)發(fā)商簽訂北京市建設(shè)委員會(huì)及北京市工商行政管理局聯(lián) 合制定的《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，不同意開(kāi)發(fā)商對(duì)此認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容做修改。

四、如何退定金才能成功。

通過(guò)以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期 限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話(huà)的錄音來(lái)證明。有 些購(gòu)房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無(wú)銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權(quán)證 的項(xiàng)目，因本身不具備銷(xiāo)售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。

第四篇：正確認(rèn)識(shí)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力及定金[范文]

正確認(rèn)識(shí)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力及定金

預(yù)約的目的在于因有事實(shí)或法律上的障礙，暫無(wú)訂立主契約時(shí)，約定將來(lái)訂立一定合同；目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合同而非實(shí)踐性合同，不受要物約束。關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū) 一般認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“認(rèn)購(gòu)書(shū)”）是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)契約前所簽訂的意向性法律文件，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)；（其內(nèi)容一般包括：1。主體雙方的基本信息 2。房屋基本情況如：坐落位臵、房屋面積等）3。房?jī)r(jià)款及單價(jià)、折扣等4。付款計(jì)劃5。簽署契約時(shí)限等注意、說(shuō)明事項(xiàng)。

對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)有不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“買(mǎi)賣(mài)合同”）的補(bǔ)充協(xié)議，不是一個(gè)獨(dú)立合同；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，真正的商品房買(mǎi)賣(mài)行為并未發(fā)生，仍處于買(mǎi)賣(mài)成立前契約階段——即使雙方當(dāng)事人完全履行認(rèn)購(gòu)書(shū)權(quán)利、義務(wù)，仍需雙方另行簽訂預(yù)售合同或現(xiàn)房銷(xiāo)售合同，其性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨(dú)立有效的合同；還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)為附條件的買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的合同內(nèi)容為買(mǎi)賣(mài)合同所附條件，如:以認(rèn)購(gòu)書(shū)約定內(nèi)容作為簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的附件，我個(gè)人認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)為買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同較為妥當(dāng)，也更符合實(shí)務(wù)。

在學(xué)理上，認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于“將行談判的預(yù)約”，盡管其中約定了交易的一些具體內(nèi)容，但雙方僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特征：

1、當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)而不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；

2、當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信談判義務(wù)即使達(dá)不成本約，也不承擔(dān)責(zé)任；其屬諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用之特征對(duì)于預(yù)約尤其明顯和重要，其標(biāo)的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約而談判；此外，還必須具備書(shū)面形式，許多國(guó)家對(duì)預(yù)約合同的確定性要求不盡相同，但規(guī)定均應(yīng)包含將來(lái)訂立本約的基本條件和基本內(nèi)容。

不過(guò)，實(shí)際從狹義上講認(rèn)購(gòu)書(shū)是可以在開(kāi)發(fā)商已辦妥開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，但尚未取得預(yù)/銷(xiāo)售許可證期間（類(lèi)似于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）內(nèi)簽訂，預(yù)約的目的在于有事實(shí)/法律上的障礙，暫未訂立契約時(shí)，約定將來(lái)訂立一定合同，目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合而非實(shí)踐性合同，不受要物約束。

認(rèn)購(gòu)書(shū)的不詳細(xì)、不具體對(duì)開(kāi)發(fā)商有利——因?yàn)椤疤葘?lái)系依所訂立之契約履行而無(wú)須另訂立本約者，縱名為預(yù)約，仍非預(yù)約?！倍邆洹渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條內(nèi)容——明確、具體、詳細(xì)（盡）、條款齊備，就可認(rèn)為無(wú)事實(shí)

法律上的障礙，而且也沒(méi)必要在已無(wú)事實(shí)

法律上的障礙情況下按照存在事實(shí)

法律上的障礙情況要求來(lái)操作），否則構(gòu)成欺騙欺詐(因約定與事實(shí)（嚴(yán)重）不符，此時(shí)就沒(méi)有簽訂預(yù)約的必要，即由諾成性合同轉(zhuǎn)化為實(shí)踐性合同。而開(kāi)發(fā)商這樣做是為更

最大限度約束業(yè)主而簽訂買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)留一手，實(shí)乃高明也?。ㄟB環(huán)之計(jì)）

有關(guān)定金問(wèn)題 從學(xué)理上解釋?zhuān)ń鹩?種：

1、立約定金——用以擔(dān)保合同訂立而交付的定金

2、成約定金——以定金的支付作為合同成立或生效要件

3、違約定金——為履行合同的擔(dān)保而設(shè)立之定金

4、證約定金——為證明合同的訂立而支付的定金

5、解約定金——用以作為保留合同解除權(quán)的代價(jià)的定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)中常出現(xiàn)“訂金”、“押金”等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上定金?！坝喗稹彪m不是法律上“定金”，但經(jīng)常使用，一方違約，另一方無(wú)權(quán)要求雙倍返還。若認(rèn)購(gòu)書(shū)上記明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約，定金或押金不退還；出賣(mài)人違約雙倍返還定金或押金，那么此時(shí)定金和押金即具有定金性質(zhì)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。

當(dāng)事人不能就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商一致，是否可以推論是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同呢？是否均應(yīng)適用立約定金罰則規(guī)定呢？若當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款中無(wú)約定，則當(dāng)事人協(xié)商不成的，不能認(rèn)定是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。其他不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因也可導(dǎo)致雙方當(dāng)事人免責(zé)。如簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消或緩建，開(kāi)發(fā)商主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等，總之，因不能歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人的原因致使本約不能簽訂時(shí)，返還定金即可。

定金作為合同擔(dān)保方式之一，其擔(dān)保功能主要是通過(guò)定金處罰來(lái)實(shí)現(xiàn)，締約過(guò)失責(zé)任——在訂立合同過(guò)程中，一方因違背其依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)盡的義務(wù)而致另一方信賴(lài)?yán)娴膿p失（因簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之故已發(fā)生費(fèi)用，并放棄眾多其他機(jī)會(huì)的損失），依法應(yīng)承擔(dān)之民事責(zé)任。

適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢?我認(rèn)為守約方的請(qǐng)求應(yīng)予酌定支持，根據(jù)《合同法》t42：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一給對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：1，假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

2、故意隱瞞與合同訂立有關(guān)事宜或提供虛假情況；

3、其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)主要是違反誠(chéng)信談判義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)講，造成的損失只能是機(jī)會(huì)的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)《合同法》t42項(xiàng)下所規(guī)定締約過(guò)失責(zé)任，締約過(guò)失責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴(lài)?yán)娴膿p失，（信賴(lài)?yán)?，通常是法律行為無(wú)效或可得撤銷(xiāo)，相對(duì)人信賴(lài)其為有效卻因無(wú)效或撤銷(xiāo)的結(jié)果所承受的不利益，又稱(chēng)消極利益或消極合同利益）信賴(lài)?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立此認(rèn)購(gòu)書(shū)及其在簽訂本合同過(guò)程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購(gòu)書(shū)未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。

當(dāng)對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格有實(shí)質(zhì)影響的條件已確定，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得《商品房銷(xiāo)售許可證》，應(yīng)當(dāng)說(shuō)此時(shí)開(kāi)發(fā)商已具備簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)即預(yù)約合同的條件，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中可以對(duì)商品房銷(xiāo)售的核心條款作出約定，待條件成熟時(shí)即可簽訂正式的商品房銷(xiāo)售合同（即本約）。條件不成熟到條件成熟的時(shí)間段即為簽約期限——如7天（例準(zhǔn)備首付款及有關(guān)資料等，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備簽約之相關(guān)準(zhǔn)備工作）。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》兩種規(guī)范行為是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的規(guī)制而非對(duì)預(yù)約的規(guī)制，前者屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)范，后者屬任意性規(guī)范。預(yù)約——屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約過(guò)失責(zé)任范疇，而本約之雙方應(yīng)承擔(dān)之責(zé)任、義務(wù)是合同義務(wù)。預(yù)約權(quán)利人僅得請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約之義務(wù)，不得徑依預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行；預(yù)約系債權(quán)上的契約，其標(biāo)的即系主契約之訂立行為，自不能根據(jù)預(yù)約訴請(qǐng)履行，為主契約之義務(wù)，如以處分行為為標(biāo)的時(shí)則非契約。預(yù)約之目的在于有事實(shí)或法律上障礙，暫時(shí)無(wú)法訂立主契約時(shí)，事先對(duì)當(dāng)事人加以約束。倘將來(lái)系依所訂立之契約履行而無(wú)須另訂本約者，縱名為預(yù)約，仍非預(yù)約。履行預(yù)約合同的過(guò)程即是克服“事實(shí)或法律上障礙”的過(guò)程，預(yù)約合同履行完畢，“事實(shí)或法律上障礙”即不存在，填充缺失條款和明確不確定條款的條件已成熟，諾成性合同即轉(zhuǎn)化為實(shí)踐性合同，預(yù)約轉(zhuǎn)化為本約。我公司項(xiàng)目都是取得預(yù)售或銷(xiāo)售許可證后才簽訂正式認(rèn)購(gòu)書(shū)的，從狹義上講，預(yù)約已不屬必要；當(dāng)然，即使“不存在事實(shí)或法律上障礙”，也可簽訂預(yù)約，再行簽訂本約，這也是開(kāi)發(fā)商常采用的手段，以此更多、更好地約束業(yè)主使其按時(shí)簽訂本約。關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力是否以取得商品房預(yù)售或銷(xiāo)售許可證為必要條件，有的認(rèn)為是必要條件，有的則持相反觀點(diǎn)。我認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的根本原因在于簽訂正式的預(yù)售合同存在事實(shí)

法律上的障礙，只有這些事實(shí)或法律上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些事實(shí)

法律上的障礙，合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。（預(yù)售或銷(xiāo)售許可證未取得之前只能簽訂 “內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)”，此時(shí)不宜收取“定金”,若收取,當(dāng)認(rèn)購(gòu)人提出退訂的,開(kāi)發(fā)商應(yīng)予退訂,返還定金）雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)根據(jù)開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的條件,可以合理預(yù)測(cè)到許可證的取得,因此,未取得商品房預(yù)售

銷(xiāo)售許可證,認(rèn)購(gòu)書(shū)未必?zé)o效.其實(shí),即使簽訂正式的預(yù)售合同時(shí)未取得商品房預(yù)售

銷(xiāo)售許可證,只要在起訴前取得的可以認(rèn)定有效.《高法解釋》t5:商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已按照約定收受購(gòu)房款的（即使未交首付款，只交定金），該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。該條解釋及時(shí)解決了以往實(shí)踐中對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的困惑。實(shí)踐中如果認(rèn)購(gòu)書(shū)缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購(gòu)書(shū)是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？

1、通常認(rèn)為除《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）t16后三項(xiàng)外其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物，即商品房是有特殊性的，買(mǎi)方最直接的目的在于對(duì)房屋所有權(quán)有效地完全行使，而《辦法》前10項(xiàng)內(nèi)容恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)之必備條件，否則買(mǎi)方將無(wú)法圓滿(mǎn)地對(duì)商品房占有、使用、收益、處分。

2、出賣(mài)人已按約定收取購(gòu)房款，這里的購(gòu)房款包括全部購(gòu)房款也包括部分購(gòu)房款。其實(shí)從法理上講，只要具備第一個(gè)條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)椋灰贤瑮l款齊備，不存在事實(shí)

法律上的障礙，無(wú)論合同名稱(chēng)如何，都應(yīng)認(rèn)定為本約無(wú)須附加實(shí)際履行內(nèi)容。本條規(guī)定“出賣(mài)人已按約定收取購(gòu)房款”作為買(mǎi)賣(mài)合同成立要件之一，主要是考慮到我國(guó)當(dāng)前商品房買(mǎi)買(mǎi)的實(shí)際情況，商品房交易實(shí)務(wù)中，出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多是訂有日后再簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的條款，盡管認(rèn)購(gòu)書(shū)具備本約內(nèi)容，且合同當(dāng)事人的真實(shí)意思是簽訂預(yù)約合同，以這種從認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容和開(kāi)始實(shí)際履行兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)為正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式區(qū)分預(yù)約與本約，符合我國(guó)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的實(shí)際情況，也利于對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定上的統(tǒng)一性。

作者：蘭州大學(xué)工商管理碩士，中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，工作單位：南方都市報(bào)深圳地產(chǎn)部

第五篇：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

甲方:

地址：

法定代表人：

乙方：

住址： 身份證號(hào)：

聯(lián)系電話(huà)：

甲乙雙方就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房事宜，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房（下稱(chēng)該商品房）為甲方所開(kāi)發(fā)的 小區(qū)

號(hào)樓

單元

室，該商品房的建筑面積

平方米。產(chǎn)權(quán)登記面積與協(xié)議約定面積發(fā)生差異時(shí)，據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房款多退少補(bǔ)。

二、乙方認(rèn)購(gòu)的該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)。

三、乙方同意簽訂本協(xié)議時(shí)，向甲方支付定金人民幣

元（大寫(xiě)：）。

四、經(jīng)雙方協(xié)定，乙方選擇按下列第 種方式按期付款：

（1）乙方于本協(xié)議簽訂后

日內(nèi)，即于

****年**月**日前一次性付清，單價(jià)為

元/平方米，總房?jī)r(jià)款為人民幣

元，（大寫(xiě)）。乙方所交定金轉(zhuǎn)化為房款。

（2）乙方于本協(xié)議書(shū)簽訂后

日內(nèi)，即

年

月

日前付總購(gòu)房款50%，單價(jià)為

元/平方米，總房?jī)r(jià)款為人民幣

元，（大寫(xiě)）。乙方所交定金轉(zhuǎn)化為房款。

（3）乙方于本協(xié)議書(shū)簽訂后

日內(nèi)，即

年

月

日前付總購(gòu)房款30%，單價(jià)為

元/平方米，總房?jī)r(jià)款為人民幣

元（大寫(xiě)：）。乙方所交定金轉(zhuǎn)化為房款。

五、甲方承諾在 年

月底之前項(xiàng)目開(kāi)工，年

月底之前完工。

六、甲方所銷(xiāo)售房屋，乙方在認(rèn)購(gòu)前均已仔細(xì)考察明白，并確認(rèn)無(wú)誤；乙方應(yīng)于2017年1月底前來(lái)甲方處簽訂正式《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同》，乙方在登記姓名、地址等相關(guān)信息材料時(shí)應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。

七、乙方需辦理銀行按揭貸款。手續(xù)按貸款銀行相關(guān)規(guī)定辦理，乙方應(yīng)將貸款銀行所要求提供的各項(xiàng)手續(xù)及有關(guān)資料無(wú)條件提供，若需本人到場(chǎng)，乙方必須配合。

八、乙方保證上述聯(lián)系電話(huà)24小時(shí)暢通，聯(lián)系地址可以及時(shí)收到有關(guān)書(shū)面文件。

九、乙方前來(lái)簽訂相關(guān)合同等法律文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)攜帶本人身份證、本協(xié)議書(shū)及認(rèn)購(gòu)商品房的其它相關(guān)材料。

十、甲乙雙方在房管部門(mén)要求情況下重新簽訂相關(guān)合同后，本協(xié)議自行終止，同時(shí)本協(xié)議由甲方收回。

十一、甲乙雙方因履行本協(xié)議發(fā)生糾紛，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，可依法向龍口市人民法院提起訴訟。

十二、本協(xié)議一式三份，甲方執(zhí)兩份，乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十三、本協(xié)議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：

法定代表人：

簽訂時(shí)間：

年

月

乙方：

日