第一篇：最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問

最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問

記者：最高人民法院在２００３年５月７日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），請(qǐng)您談?wù)劄槭裁匆雠_(tái)這一《解釋》。

答：商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件。在最高人民法院１９９５年１２月２７日出臺(tái)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）中，就人民法院審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行以前的房地產(chǎn)糾紛案件如何適用法律的問題作出了解釋。該《解答》涉及到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體資格，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押，合作建房，商品房預(yù)售，商品房買賣合同無效的處理等方面的內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，有的制作虛假廣告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。在消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買賣糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護(hù)商品房買賣合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。從２００１年開始，民一庭在起草該《解釋》過程中，多次進(jìn)行調(diào)研、論證，并廣泛征求各級(jí)法院、全國人大法工委、國土資源部、建設(shè)部、專家學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等各方面意見，最后經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)討論通過了該《解釋》。

本《解釋》與《解答》相比，調(diào)整范圍沒有《解答》寬泛，但在處理商品房買賣糾紛方面比《解答》更為明確、具體?！督忉尅饭玻玻笚l，主要對(duì)商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。其中，對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用《解釋》

記者：《解釋》為何只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。答：我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市

場(chǎng)的實(shí)際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時(shí)，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。不輕易確認(rèn)合同無效

記者：《解釋》在對(duì)合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的商品房交易秩序這一目標(biāo)的。

答：商品房買賣合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展?！督忉尅犯鶕?jù)《合同法》的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒有《合同法》第５２條規(guī)定的合同無效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效。同時(shí)要求法官應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分司法審判權(quán)和行政管理權(quán)的不同職能，正確行使審判權(quán)。因此，人民法院對(duì)出賣人預(yù)售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預(yù)售許可證明，對(duì)其他預(yù)售條件的審查主要是行政管理部門的權(quán)限。對(duì)商品房買賣合同的登記備案問題，我們認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼?duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。另外，考慮到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的實(shí)際情況，《解釋》第２條還明確規(guī)定當(dāng)事人在向人民法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可視為其具備預(yù)售資格。這樣，人民法院在適用法律過程中既能維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，確保當(dāng)事人合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

銷售廣告可以成為合同內(nèi)容

記者：《解釋》對(duì)社會(huì)普遍關(guān)注的商品房銷售過程中的一些虛假銷售廣告是如何認(rèn)定和處理的。

答：銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。目前，９０％以上的商品房是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進(jìn)行銷售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場(chǎng)秩序。為依法及時(shí)有效地解決此類糾紛，《解釋》根據(jù)《合同法》第１５條規(guī)定，對(duì)商業(yè)廣告原則上認(rèn)定為一種要約邀請(qǐng)，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并由此對(duì)買受人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在買受人就此內(nèi)容提出訂立合同時(shí)，該銷售廣告內(nèi)容的對(duì)象就已特定化，根據(jù)《合同法》第１４條關(guān)于要約的規(guī)定，《解釋》明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)將該內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對(duì)出賣人要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這一解釋有利于保護(hù)買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的銷售行為，建立和維護(hù)市場(chǎng)誠信制度。

五種情形適用懲罰性賠償責(zé)任

記者：《解釋》中所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是否就是《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消法》）第４９條的具體適用。

答：懲罰性賠償責(zé)任制度是來源于英美法系國家的一項(xiàng)民事制度，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，但后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛。美國司法部的研究資料表明，１９８５年至１９９５年的十間間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的３倍。在我國，人民法院審理合同糾紛案件特別是商品房買賣合同糾紛案件能否適用懲罰性賠償責(zé)任的問題，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界往往將此歸結(jié)到是否適用《消法》第４９條的爭(zhēng)論上來。不可否認(rèn)，《消法》第４９條確立的雙倍賠償開創(chuàng)了我國懲罰性賠償責(zé)任制度的立法先河，有力地保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。１９９９年１０月１日起施行的《合同法》第１１３條中也明確規(guī)定：“經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐的，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。而且從《合同法》第１１４條第２款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。這些規(guī)定都已突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念。

我們根據(jù)《合同法》、《消法》已經(jīng)確立的懲罰性賠償責(zé)任原則，結(jié)合我國民事審判實(shí)踐和商品房買賣合同糾紛的實(shí)際情況，在《解釋》的第８條、第９條中明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由此五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠信制度的確立。此外，從《商品房銷售管理辦法》第２０條關(guān)于面積誤差絕對(duì)值超出３％部分的房價(jià)款實(shí)行雙倍返還的懲罰性規(guī)定執(zhí)行情況來看，也已經(jīng)得到社會(huì)的普遍認(rèn)可。因此，《解釋》將懲罰性賠償責(zé)任適用于商品房買賣合同糾紛的部分情形已具備了良好的社會(huì)基礎(chǔ)。

由此可見，《解釋》規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是以《合同法》第１１３條和《消法》第４９條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)《消法》第４９條規(guī)定的直接適用?！督忉尅匪?guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第４９條的規(guī)定有所不同。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。“交鑰匙”算不算房屋的交付使用

記者：實(shí)踐中，許多當(dāng)事人因?qū)Α胺课萁桓妒褂谩庇胁煌斫舛l(fā)生糾紛，《解釋》對(duì)此是如何處理的。

答：審判實(shí)踐存在著許多當(dāng)事人因?qū)ι唐贩抠I賣合同中約定的“房屋交付使用”理解不同而發(fā)生的爭(zhēng)議。出賣人往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買受人則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時(shí)辦理交付房屋的所有權(quán)證書。由此就引發(fā)了許多糾紛，這主要涉及到出賣人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。

根據(jù)《合同法》第１３３條和第１３５條的規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。所謂房屋的交付使用，就是出賣人將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn)，在標(biāo)的物交付的同時(shí)所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，出賣人只要將標(biāo)的物交付給買受人即履行了轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，只有在辦理登記手續(xù)后，房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。因此，《解釋》第１１條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。這也就是人們常說的“交鑰匙”。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務(wù)，但這并不表示房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行。

當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買受人“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任，如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。至于房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行期限，當(dāng)事人既可以另行約定，也可以按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定來確定。

對(duì)包銷期滿未售房屋的處理

記者：針對(duì)商品房包銷這類新問題，《解釋》是如何處理的。

答：包銷是從香港、臺(tái)灣地區(qū)引進(jìn)內(nèi)地的一種商品房銷售方式。內(nèi)地法律、行政法規(guī)對(duì)此都沒有明確的規(guī)定，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)包銷合同的性質(zhì)認(rèn)識(shí)也不一致。為了準(zhǔn)確界定商品房包銷合同的性質(zhì)，統(tǒng)一對(duì)此類糾紛的處理原則，首先，根據(jù)《合同法》第７條、第８條、第１２４條規(guī)定的原則，《解釋》將包銷合同定性為無名合同。其次，根據(jù)《合同法》的規(guī)定和包銷的實(shí)際做法，《解釋》對(duì)當(dāng)事人違反包銷合同的責(zé)任予以明確?！督忉尅返冢玻皸l規(guī)定，如果包銷合同約定明確，應(yīng)當(dāng)按照約定確定雙方的權(quán)利義務(wù)；如果當(dāng)事人對(duì)包銷期滿后未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的，應(yīng)當(dāng)按照包銷價(jià)格由包銷人購買?！督忉尅返冢玻睏l規(guī)定，如果出賣人違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

違約責(zé)任，賠償包銷人的損失。第三，根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，《解釋》對(duì)包銷人在商品房買賣合同糾紛中的訴訟地位也予以明確。

如何妥善處理商品房“按揭”貸款糾紛

記者：商品房擔(dān)保貸款與商品房“按揭”之間有何聯(lián)系，《解釋》又是如何處理此類問題的。

答：商品房擔(dān)保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”?！鞍唇摇弊鳛橐环N融資購樓方式，從香港傳入我國內(nèi)地后得到廣泛推廣，目前已經(jīng)成為買受人購買商品房或者融資的一種主要方式。由于我國內(nèi)地法律沒有關(guān)于“按揭”的規(guī)定，而且實(shí)務(wù)中所稱的“按揭”與香港、英美法系所稱的“按揭”也有所不同，因此，對(duì)我國出現(xiàn)的商品房“按揭”性質(zhì)的認(rèn)識(shí)也不統(tǒng)一。對(duì)人民法院來說，買受人以“按揭”方式購買商品房而發(fā)生的糾紛也是一種新類型的案件，對(duì)此類糾紛應(yīng)如何處理，我國法律沒有明確的規(guī)定。但它作為一種民事糾紛，在其符合《民事訴訟法》規(guī)定的案件受理?xiàng)l件下，人民法院既不能不予受理，法官也不能拒絕裁判。所以，《解釋》根據(jù)《合同法》、《民事訴訟法》、《擔(dān)保法》及相關(guān)法律規(guī)定的原則，將商品房“按揭”貸款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并在總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件中遇到的主要問題作出了相應(yīng)的規(guī)定。

一是明確了當(dāng)事人行使商品房買賣合同解除權(quán)的條件。對(duì)當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，買受人不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同，否則買受人沒有能力支付購房款，也無法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同的目的。

二是明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件。買受人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購買商品房，當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對(duì)買受人是不利的。同時(shí)，貸款銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買受人，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，《解釋》第２４條規(guī)定，在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同。

此外，《解釋》第２５條、２６條、２７條還對(duì)人民法院處理此類糾紛的程序性問題作出了具體的規(guī)定。

《解釋》的出臺(tái)有利于法律適用的統(tǒng)一

記者：最后請(qǐng)您談?wù)勚贫ㄟ@個(gè)司法解釋的意義。

答：第一，《解釋》的公布實(shí)施，有利于推動(dòng)我國住房制度的改革和商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。我國取消福利性住房分配制度后，城鎮(zhèn)居民的住房轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化和商品化。為了推進(jìn)住房制度改革的深化，必須維護(hù)商品房市場(chǎng)的正常秩序。但由于我國商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，不僅相關(guān)的法律不完善，而且政府的一些行政行

為和市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營行為也不規(guī)范，特別是虛假廣告、無證銷售、面積縮水等不法行為，不僅背離了市場(chǎng)誠信原則，而且引發(fā)了許多糾紛，影響了社會(huì)的穩(wěn)定，阻礙了我國住房制度改革的進(jìn)程。因此，《解釋》的出臺(tái)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序，促進(jìn)商品房市場(chǎng)誠信體系的建立，推動(dòng)我國住房制度改革的深化，都將產(chǎn)生積極的影響。

第二，《解釋》的公布實(shí)施，有利于保護(hù)買受人的合法權(quán)益。房屋是人類賴以生存的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料表明，目前商品住房近９０％是由個(gè)人購買的。商品房買賣作為一種民事合同法律關(guān)系，當(dāng)事人雙方均應(yīng)平等地受法律保護(hù)。但由于商品房市場(chǎng)的特殊性和實(shí)際情況，買受人相對(duì)于出賣人而言處于弱勢(shì)地位，而出賣人也往往利用其優(yōu)勢(shì)地位損害買受人的利益?！督忉尅返钠鸩莺椭朴?，始終體現(xiàn)了在對(duì)雙方當(dāng)事人平等保護(hù)的前提下，注重對(duì)買受人這些處于弱勢(shì)地位群體的合法權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)了以人為本的精神。如，在對(duì)商品房銷售廣告和宣傳資料的認(rèn)定、懲罰性賠償責(zé)任的適用、房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問題上均依法明確了出賣人負(fù)有較重的責(zé)任。當(dāng)然，明確責(zé)任的目的主要是為了制裁某些出賣人違背誠信原則和違法經(jīng)營的行為。只要出賣人重合同、守信用、合法經(jīng)營，就不會(huì)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。所以，《解釋》的公布和實(shí)施，對(duì)充分保護(hù)買受人的合法權(quán)益和制裁違法經(jīng)營行為具有非常重要的意義。

第三，《解釋》的公布實(shí)施，有利于國家法制的統(tǒng)一。商品房買賣合同糾紛作為一種法律關(guān)系比較復(fù)雜的民事案件，由于我國相關(guān)的法律還不完善，所以，近幾年來，各級(jí)人民法院在處理此類糾紛時(shí)適用法律也不完全統(tǒng)一。這不僅不利于平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不符合法制統(tǒng)一的原則?！督忉尅返闹贫ǔ雠_(tái)，為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律依據(jù)，有利于實(shí)現(xiàn)人民法院公正與效率的工作主題，更有利于維護(hù)我國法制的統(tǒng)一。

第二篇：最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋的問答(黃松有)

最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

http://house.sina.com.cn 2003年05月07日09:39 新華網(wǎng)

最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

新華網(wǎng)北京5月6日電(記者田雨李術(shù)峰)最高人民法院日前公布關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對(duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

最高人民法院副院長黃松有說，商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，有的制作虛假廣告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。在消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買賣糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

黃松有指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護(hù)商品房買賣合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。(完)

解讀商品房買賣糾紛司法解釋

銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容

最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違

反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

買房子“縮水”3%將難以解除合同

買房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問題——縮水，也都明白一個(gè)3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。

房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價(jià)

商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。

到期不給辦理房產(chǎn)證買房戶可申請(qǐng)賠償損失

購買商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請(qǐng)賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

“交鑰匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么時(shí)候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買賣雙方實(shí)際利益的重要問題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購房合同可解除

如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

商品房買賣合同將不被輕易確認(rèn)無效

將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無效。

集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋

將于6月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。法院應(yīng)支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房

人民法院應(yīng)該支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟

如果發(fā)生買房戶因?yàn)樯唐贩抠I賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會(huì)通知包銷商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規(guī)定。

商品房買賣合同確認(rèn)無效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

第三篇：最高人民法院副院長黃松有就人身損害賠償解釋答記者問

最高人民法院副院長黃松有就人身損害賠償解釋答記者問

出臺(tái)解釋是審判實(shí)踐的迫切需要

問：最高人民法院今天公布《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，請(qǐng)您談?wù)勊痉ń忉尦雠_(tái)的背景。

答：這一司法解釋的出臺(tái)，是依法公正、及時(shí)審理人身損害賠償案件，保護(hù)公民人身權(quán)利的需要。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，侵權(quán)人身損害賠償案件在類型和數(shù)量上也發(fā)生了重大變化，給審判實(shí)踐帶來了許多新情況、新問題。民法通則對(duì)人身損害賠償?shù)姆蛇m用規(guī)定比較原則，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》雖有所補(bǔ)充，但仍不能適應(yīng)當(dāng)前審判實(shí)踐的迫切需要；尤其是對(duì)人身損害賠償?shù)姆秶陀?jì)算標(biāo)準(zhǔn)，至今沒有統(tǒng)一的規(guī)范可供遵循，使有些案件難以依法及時(shí)處理，不利于及時(shí)、公正地維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，廣大法官和社會(huì)各界，都希望盡快出臺(tái)司法解釋，規(guī)范和統(tǒng)一侵權(quán)人身損害賠償?shù)姆蛇m用問題。

經(jīng)營者未盡安全保障義務(wù)應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任

問：司法解釋規(guī)定經(jīng)營者從事經(jīng)營活動(dòng)負(fù)有安全保障義務(wù)，其法律依據(jù)是什么？怎樣理解經(jīng)營者的補(bǔ)充賠償責(zé)任？

答：司法解釋規(guī)定從事經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)，經(jīng)營者或者組織者對(duì)相關(guān)公眾負(fù)有安全保障義務(wù)的法律依據(jù)，一是民法通則第五條的規(guī)定：“公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯?！狈e極實(shí)施侵害行為為法律所禁止，消極不履行安全保障義務(wù)造成他人人身損害，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。二是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求?！痹撘?guī)定是經(jīng)營者從事經(jīng)營活動(dòng)負(fù)有安全保障義務(wù)的直接法律依據(jù)。近年來，審判實(shí)踐中遇到了一些在賓館、酒店、銀行、寄宿學(xué)校等殺人越貨的案件。從這些案件發(fā)生的原因看，經(jīng)營者在安全保障上存在的問題，正是這些單位未盡安全保障義務(wù)給了犯罪分子以可乘之機(jī)。有的賠償權(quán)利人在向犯罪分子索賠不能而要求經(jīng)營者賠償時(shí)，經(jīng)營者往往以沒有實(shí)施侵害行為，不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任為由進(jìn)行抗辯。按照司法解釋的規(guī)定，從事經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的人，負(fù)有對(duì)相關(guān)公眾在合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。未盡安全保障義務(wù)造成他人人身損害的，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；因第三人侵權(quán)造成人身損害，安全保障義務(wù)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止和制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任，從而明確了安全保障義務(wù)人的義務(wù)范圍和責(zé)任界限，這不僅有利于促進(jìn)商品、服務(wù)領(lǐng)域在安全保障方面加強(qiáng)管理，以更加人性化的服務(wù)體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)照和尊重，而且也有利于合理分配損害，補(bǔ)償受害人的損失。不僅在經(jīng)營活動(dòng)中，在其他具有公眾參與或者具有廣泛社會(huì)接觸的活動(dòng)中，管理者、組織者、具體實(shí)施者都應(yīng)關(guān)注其活動(dòng)范圍內(nèi)的安全保障問題，對(duì)他人的人身安全給予必要的關(guān)照和保障?！凹核挥?，勿施于人”；有不忍人之心，人才有不忍之心；為他人提供安全保障，才能人人都有安全保障。傳統(tǒng)的民法理論孤立地看待“自然人”，把民事主體想像成荒島上的魯濱遜，忽視了社會(huì)生活中人們的相互依存關(guān)系，未能就社會(huì)活動(dòng)的安全保障義務(wù)提供理論依據(jù)。司法解釋的制定，以我國現(xiàn)行法律為依據(jù)，吸收了現(xiàn)代民法理論的研究成果，明確規(guī)定經(jīng)營者從事經(jīng)營活動(dòng)，對(duì)相關(guān)公眾負(fù)有安全保障義務(wù)。司法解釋的規(guī)定，突出體現(xiàn)了現(xiàn)代司法以人為本的價(jià)值理念，也體現(xiàn)了司法為民的要求。

經(jīng)營者違反安全保障義務(wù)，造成他人人身損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這是經(jīng)營者的直接責(zé)任。經(jīng)營者未盡安全保障義務(wù)，致使第三人侵權(quán)造成他人人身損害的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。經(jīng)營者承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的法理依據(jù)，在于經(jīng)營者違反應(yīng)當(dāng)積極作為的安全保障義務(wù)，使本來可以避免或者減少的損害得以發(fā)生或者擴(kuò)大，增加了損害發(fā)生的幾率，因此經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)為受害人向直接侵權(quán)人求償不能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。讓無辜的受害人得到救濟(jì)，而讓那些侵害他人或者無視他人安全的人承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，符合司法正義的理念。司法解釋的規(guī)定，對(duì)解決審判實(shí)踐中的眾多新類型案件具有重要意義。

學(xué)校要對(duì)校園傷害事故承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任

問：司法解釋對(duì)學(xué)生傷害事故的規(guī)定與教育部去年制定的《學(xué)生傷害事故處理辦法》有什么不同？

答：按照教育法和未成年人保護(hù)法的規(guī)定，教育機(jī)構(gòu)對(duì)未成年人負(fù)有教育、管理、保護(hù)的法定職責(zé)和義務(wù)。違反法定義務(wù)，造成未成年人人身損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

校園傷害事故是近年來人民法院受理的侵權(quán)案件中一種常見、多發(fā)的案件類型。對(duì)校園傷害事故的責(zé)任承擔(dān)，審判實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未成年人到學(xué)校接受教育，事實(shí)上脫離了父母的監(jiān)護(hù)；為保護(hù)未成年人的利益，當(dāng)然發(fā)生監(jiān)護(hù)權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，對(duì)學(xué)生傷害事故，學(xué)校應(yīng)當(dāng)承擔(dān)監(jiān)護(hù)人的責(zé)任。我們認(rèn)為，我國民法通則規(guī)定的監(jiān)護(hù)制度以一定的親屬關(guān)系或者身份關(guān)系為前提，法律對(duì)擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的范圍有明確規(guī)定。監(jiān)護(hù)職責(zé)不因未成 5

年人到學(xué)校接受教育而當(dāng)然發(fā)生轉(zhuǎn)移。教育機(jī)構(gòu)依法負(fù)有對(duì)未成年人的教育、管理和保護(hù)義務(wù)，如果因過錯(cuò)沒有盡到相應(yīng)的義務(wù)，致發(fā)生學(xué)生傷害事故的，學(xué)校應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相應(yīng)的民事責(zé)任。司法解釋的規(guī)定，就是明確教育機(jī)構(gòu)對(duì)學(xué)生傷害事故的責(zé)任，在性質(zhì)上是違反法定義務(wù)的過錯(cuò)責(zé)任，而不是民法通則第一百三十三條規(guī)定的監(jiān)護(hù)人的責(zé)任。

司法解釋對(duì)教育機(jī)構(gòu)責(zé)任性質(zhì)的界定，與教育部的規(guī)章沒有原則分歧。教育部的規(guī)章是教育行政部門處理學(xué)生傷害事故的依據(jù)，但規(guī)章在審判實(shí)務(wù)中只具有參照的效力。司法解釋則是國家最高審判機(jī)關(guān)對(duì)法律適用作出的解釋，對(duì)人民法院審理案件具有約束力。

雇主應(yīng)對(duì)雇員的致害行為承擔(dān)賠償責(zé)任

問：司法解釋規(guī)定雇員侵權(quán)致人損害，由雇主承擔(dān)賠償責(zé)任。為什么雇主要替雇員承擔(dān)責(zé)任？

答：近年來，隨著我國勞動(dòng)用工制度的改革，在勞動(dòng)關(guān)系領(lǐng)域里已實(shí)行全面的勞動(dòng)合同制。在勞動(dòng)法調(diào)整的勞動(dòng)關(guān)系領(lǐng)域以外，也存在各種形式的勞動(dòng)用工。不論是勞動(dòng)合同形式的用工關(guān)系，還是勞務(wù)合同形式的用工關(guān)系，都是通過使用他人勞動(dòng)獲得利益；同時(shí)，因使用他人勞動(dòng)而使雇主事業(yè)范圍擴(kuò)大或者活動(dòng)范圍擴(kuò)大，也相應(yīng)增加了其他人因此受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)利益和風(fēng)險(xiǎn)一致、風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任一致的民法理論，使用他人勞動(dòng)獲得利益的人，當(dāng)然要為受雇人在勞動(dòng)過程中的致他人損害的行為承擔(dān)責(zé)任。對(duì)無辜的受害人給予公平的救濟(jì)，使死有所葬、殘有所養(yǎng)，肉體的創(chuàng)傷得到救治，心靈的痛苦得以慰藉，這是一個(gè)法治社會(huì)最基本的正義觀念。

當(dāng)然，雇主承擔(dān)替代責(zé)任，并不意味著雇主就是責(zé)任的淵藪。侵權(quán)法在著眼于對(duì)受害人的損害給予填補(bǔ)的同時(shí)，也著眼于損害的轉(zhuǎn)移和分散。責(zé)任保險(xiǎn)制度就是有效分散損害、合理分配企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)制度。雇主承擔(dān)替代責(zé)任，不僅有利于對(duì)受害人給予及時(shí)和充分救濟(jì)，也有利于雇主加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的管理，加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)者、雇員的教育，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。需要強(qiáng)調(diào)的是，雇員因故意或者重大過失致人損害的，也要為自己的侵權(quán)行為負(fù)責(zé)，與雇主一起對(duì)受害人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主責(zé)任并非雇員恣意妄為的“避風(fēng)港”，任何人都要為自己非法侵害他人人身權(quán)利的行為付出代價(jià)，承擔(dān)責(zé)任。

受害人獲工傷保險(xiǎn)賠付不免除第三人的侵權(quán)責(zé)任

問：發(fā)生工傷事故，工傷職工除享受工傷保險(xiǎn)待遇外，能否再請(qǐng)求民事?lián)p害賠償？

答：工傷保險(xiǎn)與民事?lián)p害賠償?shù)年P(guān)系，在審判實(shí)踐中長期存在爭(zhēng)論。從性質(zhì)上看，工傷保險(xiǎn)屬于社會(huì)保險(xiǎn)范疇，與民事?lián)p害賠償性質(zhì)上存在根本的差別。但是，由于工傷保險(xiǎn)賠付是基于工傷事故的發(fā)生，與勞動(dòng)安全事故或者勞動(dòng)保護(hù)瑕疵等原因有關(guān)，因此，工傷事故在民法上被評(píng)價(jià)為民事侵權(quán)。這就產(chǎn)生了工傷保險(xiǎn)賠付與民事?lián)p害賠償?shù)南嗷リP(guān)系問題。對(duì)此問題世界各國有四種處理模式：第一，工傷保險(xiǎn)取代民事?lián)p害賠償；第二，受害人可以同時(shí)獲得工傷保險(xiǎn)待遇和民事?lián)p害賠償，但勞動(dòng)者個(gè)人需交納高額保險(xiǎn)費(fèi)；第三，受害人可以選擇獲得工傷保險(xiǎn)待遇或者民事?lián)p害賠償；第四，民事?lián)p害賠償與保險(xiǎn)待遇實(shí)行差額互補(bǔ)。國務(wù)院今年公布的《工傷保險(xiǎn)條例》，將于２００４年１月１日起正式實(shí)施。根據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定，在中國境內(nèi)的企事業(yè)單位和個(gè)體工商戶都要參加工傷保險(xiǎn)統(tǒng)籌，為勞動(dòng)者繳納工傷保險(xiǎn)費(fèi)。應(yīng)當(dāng)參保的企業(yè)違法不繳納保險(xiǎn)費(fèi)的，發(fā)生工傷事故，也要按照工傷保險(xiǎn)條例的規(guī)定承擔(dān)給付工傷職工相應(yīng)保險(xiǎn)待遇的責(zé)任。相對(duì)于民事?lián)p害賠償而言，工傷保險(xiǎn)具有特殊的優(yōu)點(diǎn)：工傷保險(xiǎn)實(shí)行用人單位無過錯(cuò)責(zé)任，并且不考慮勞動(dòng)者是否有過錯(cuò)，只要發(fā)生工傷，工傷保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)就應(yīng)給予全額賠償。民事侵權(quán)考慮受害人自身是否存在過失，實(shí)行過失相抵，即根據(jù)受害人過失程度相應(yīng)減少賠償數(shù)額。此外，工傷保險(xiǎn)實(shí)行社會(huì)統(tǒng)籌，有利于受害人及時(shí)獲得充分救濟(jì)；企業(yè)參加工傷保險(xiǎn)，分散了賠償責(zé)任，有利于企業(yè)擺脫高額賠付造成的困境，避免因行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)過大導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)不利；工傷保險(xiǎn)還有利于勞資關(guān)系和諧，避免勞資沖突和糾紛。鑒于上述理由，我們認(rèn)為，用人單位通過繳納保險(xiǎn)費(fèi)的方式承擔(dān)責(zé)任，對(duì)用人單位和勞動(dòng)者雙方都有利。因此，發(fā)生工傷事故，屬于用人單位責(zé)任的，工傷職工應(yīng)當(dāng)按照《工傷保險(xiǎn)條例》的規(guī)定享受工傷保險(xiǎn)待遇，不能再通過民事訴訟獲得雙重賠償。但如果勞動(dòng)者遭受工傷，是由于第三人的侵權(quán)行為造成，第三人不能免除民事賠償責(zé)任。例如職工因工出差遭遇交通事故，工傷職工雖依法享受工傷保險(xiǎn)待遇，但對(duì)交通肇事負(fù)有責(zé)任的第三人仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

見義勇為者可請(qǐng)求受益人給予補(bǔ)償

問：因見義勇為而遭受損害的人，可否由受益人給以賠償？最近經(jīng)?？吹接嘘P(guān)“英雄流血又流淚”的報(bào)道。司法解釋對(duì)此是否有一個(gè)說法？

答：我們的社會(huì)鼓勵(lì)見義勇為的行為，我們的道德也贊賞見義勇為的行為。為了給見義勇為行為人提供全面的司法保護(hù)，使其受到損失后能得到相應(yīng)的補(bǔ)償，本司法解釋從公平原則出發(fā)，對(duì)因見義勇為遭受人身損害的賠償權(quán)利人作出以下具體規(guī)定，以保護(hù)其合法權(quán)益：第一，沒有侵權(quán)人，例如為搶救落水兒童而獻(xiàn)身；第二，不能確定侵權(quán)人，例如為制止犯罪遭受傷害，案件未能偵破的；第三，犯罪分子或者侵權(quán)人沒有賠償能力的。在以上三種情形下，人民法院可以根據(jù)賠償權(quán)利人的請(qǐng)求，判令受益人在受益范圍內(nèi)對(duì)受害人的損害予以適當(dāng)補(bǔ)償。

受益人非侵權(quán)人，其承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任并不是因?yàn)槠溆羞^錯(cuò)，而是基于對(duì)損害的分擔(dān)。從侵權(quán)損害賠償?shù)慕嵌瓤?，因見義勇為遭受人身損害的受害人，與受益人應(yīng)當(dāng)是利益共同體。他們共同面對(duì)危險(xiǎn)、面對(duì)侵害；而見義勇為者以自己慷慨赴險(xiǎn)的壯舉，使受益人轉(zhuǎn)危為安。對(duì)受害人的救助，從長遠(yuǎn)來看應(yīng)當(dāng)是社會(huì)的責(zé)任。但在缺乏相應(yīng)機(jī)制的條件下，作為利益共同體的受益人，適當(dāng)分擔(dān)損害，給受害人以補(bǔ)償，是符合公平原則的。這在客觀上也有助于弘揚(yáng)正氣，有助于發(fā)揚(yáng)中華民族扶危濟(jì)困的良好道德風(fēng)尚。

賠償標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理

問：關(guān)于賠償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，是司法解釋的一個(gè)重要內(nèi)容。請(qǐng)問，司法解釋規(guī)定的賠償標(biāo)準(zhǔn)，與以前的標(biāo)準(zhǔn)有什么不同？

答：司法解釋確定的賠償標(biāo)準(zhǔn)比以前的賠償標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)、合理。這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，賠償標(biāo)準(zhǔn)的確定更加符合民法中的“平均的正義”或者“矯正的正義”的價(jià)值理念，也就是更加符合侵權(quán)法中的“填補(bǔ)損失”或者“填平損害”的原則。具體而言就是指：對(duì)侵權(quán)行為造成的財(cái)產(chǎn)損失，要按照損失前后的差額賠償其交換價(jià)值；對(duì)造成的精神損害，則應(yīng)當(dāng)給付精神損害撫慰金。第二，賠償與損失相一致。過去的賠償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)殘疾受害人的收入損失不予賠償，只賠償其生活補(bǔ)助費(fèi)；司法解釋所規(guī)定的殘疾賠償金，則是按照城鎮(zhèn)居民人均可支配收入或者農(nóng)村居民人均純收入標(biāo)準(zhǔn)，賠償受害人的收入損失，是對(duì)既有標(biāo)準(zhǔn)的矯正，體現(xiàn)了損害與賠償相一致的原則。以前對(duì)被扶養(yǎng)人生活費(fèi)，賠償標(biāo)準(zhǔn)是生活困難補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)或者基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，前者每月就是幾十元，后者實(shí)際上是城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，也不過每月二三百元。司法解釋以平均生活費(fèi)作為賠償被扶養(yǎng)人生活費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，也體現(xiàn)了賠償與損害的一致。第三，對(duì)實(shí)際支出的費(fèi)用和誤工損失，按照差額據(jù)實(shí)賠償；對(duì)未來的收入損失，因?yàn)榫哂谐橄笮院筒淮_定性，按照人均可支配收入的客觀指標(biāo)予以賠償。為了確定科學(xué)、合理的賠償標(biāo)準(zhǔn)，司法解釋多方征求了國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)專業(yè)部門的意見，將民法損害賠償理論與有關(guān)專業(yè)技術(shù)指標(biāo)有機(jī)地結(jié)合起來，努力使賠償標(biāo)準(zhǔn)合理化?？梢哉f，合理化既是我們制定司法解釋的一個(gè)基本目標(biāo)，也是其基本特征。

死亡賠償金增加一倍多

問：過去由于死亡賠償標(biāo)準(zhǔn)偏低，許多人擔(dān)心會(huì)誘發(fā)非道德行為，例如，對(duì)交通肇事受害人不予搶救反而故意致其死亡。司法解釋如何回應(yīng)這種擔(dān)心？

答：司法解釋對(duì)死亡賠償，從幾個(gè)方面作了調(diào)整：第一，合理界定死亡賠償?shù)男再|(zhì)。民法理論認(rèn)為，自然人的權(quán)利能力始于出生、終于死亡，受害人因侵權(quán)行為死亡后，其作為民事主體的資格已經(jīng)消滅，因此，死亡受害人不能以主體資格主張民事權(quán)利；享有損害賠償請(qǐng)求權(quán)的，是間接受害人，即死者近親屬。死者近親屬受到的損害有兩個(gè)方面，一是財(cái)產(chǎn)損害，按照過去的理論認(rèn)為就是死者生前所扶養(yǎng)的人喪失生活供給來源所受損害，立法上叫做“被扶養(yǎng)人生活費(fèi)”；二是非財(cái)產(chǎn)損害即精神損害，立法上稱為“死亡補(bǔ)償費(fèi)”或者“死亡賠償金”，死亡賠償金的性質(zhì)據(jù)此被認(rèn)定為精神損害撫慰金。１９９４年５月１２日八屆人大七次會(huì)議通過的《中華人民共和國國家賠償法》，首次明確了死亡賠償金的內(nèi)涵是對(duì)受害人收入損失的賠償。司法解釋據(jù)此將“死亡賠償金”界定為財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的收入損失賠償。第二，根據(jù)對(duì)死亡賠償金性質(zhì)的確認(rèn)，死亡賠償金的賠償標(biāo)準(zhǔn)也調(diào)整為“人均可支配收入”。較之過去的賠償標(biāo)準(zhǔn)，在賠償參數(shù)上有了明顯的提高。以北京為例，２００１年統(tǒng)計(jì)北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為１１５７７．８元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出約為８９２２．７元。后者就是過去死亡賠償所依據(jù)的“平均生活費(fèi)”標(biāo)準(zhǔn)。顯然，人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)較高，也更合理。第三，賠償年限由過去的十年提高為二十年，比過去延長一倍，實(shí)際賠償額則超過過去的一倍多。根據(jù)２０００年的統(tǒng)計(jì)，北京市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為８４９３．５元／年，按《道路交通事故處理辦法》計(jì)算的全額死亡補(bǔ)償費(fèi)為８４９３５元；同年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入北京為１０３５０元／年，按《解釋》計(jì)算的全額死亡補(bǔ)償費(fèi)為２０７０００元，《解釋》的計(jì)算方法比《道路交通事故處理辦法》提高１２２０６５元。當(dāng)然，對(duì)所謂非道德行為，不能靠提高死亡賠償金來制止；故意侵害他人生命的，應(yīng)當(dāng)依法給予刑事處罰，發(fā)揮刑罰制裁作用。

一次性賠償不限于一次請(qǐng)求

問：司法解釋對(duì)殘疾賠償金和死亡賠償金的賠償數(shù)額都有所提高，但仍然規(guī)定了二十年的賠償期限，這是否合理？受傷致殘者二十年后仍然生存的，何以為生？

答：二十年期限的賠償，在理論上稱為定額化賠償，或者叫做定型化賠償。我國的人身損害賠償制度，歷來采取定型化賠償方式。司法解釋采取這一方式的理由：

第一，與現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定相一致。國家賠償法、《道路交通事故處理辦法》對(duì)死亡賠償金、殘疾賠償金或者殘疾者生活補(bǔ)助費(fèi)都規(guī)定了二十年的賠償期限，《解釋》的規(guī)定既體現(xiàn)殘疾賠償和死亡賠償制度的歷史連續(xù)性，又與現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定相一致。

第二，按二十年計(jì)算的殘疾賠償金須一次性給付。大陸法系國家的傳統(tǒng)做法，是要按照霍夫曼計(jì)算法或者萊布尼茲計(jì)算法扣除一次性給付損害賠償金的期前利息。但由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，物價(jià)水平和工資水平在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)不斷發(fā)生變化；因此，我國的一次性賠償向來不考慮扣除期前利息。這樣，與扣除期前利息的大陸法系國家和地區(qū)比較，按二十年計(jì)算的一次性賠償金與其他國家和地區(qū)按平均壽命計(jì)算的一次性損害賠償金，事實(shí)上不會(huì)過于懸殊，甚至還互有短長。

第三，指向未來的一次性賠償有許多不確定因素，計(jì)算期限過長難免會(huì)發(fā)生實(shí)際賠償與實(shí)際生活利益不一致的情形，過分加重賠償義務(wù)人的負(fù)擔(dān)，并有可能使一次性高額賠償轉(zhuǎn)化為不當(dāng)利益。為避免因期限過長導(dǎo)致不確定因素的發(fā)生幾率相應(yīng)增大，適當(dāng)期間的賠償年限就是必要的。二十年期限多數(shù)情形下較按平均壽命計(jì)算的賠償期限為短，且在過去的立法實(shí)踐和審判實(shí)踐中都已被社會(huì)所接受，故無論是在心理上、社會(huì)效果上和當(dāng)事人雙方的利益均衡上都是一個(gè)較為恰當(dāng)和適中的期限。

第四，由于《解釋》第三十二條賦予了賠償權(quán)利人就賠償期限屆滿后再次起訴的權(quán)利，按二十年計(jì)算相關(guān)損害賠償金的不利因素基本上被消除。

賠償義務(wù)人可以申請(qǐng)給付定期金

問：人身損害賠償以一次性賠償為原則，是否意味著有例外？

答：司法解釋在賠償制度上的另一個(gè)特色，就是引進(jìn)大陸法系國家的終身定期金制度，作為對(duì)一次性賠償?shù)难a(bǔ)充。對(duì)損害賠償采取一次性賠償?shù)脑瓌t，無論是二十年的定型化賠償，還是按照余命年歲計(jì)算賠償總額的一次性賠償，都存在賠償與實(shí)際生活狀況的錯(cuò)位。即賠償權(quán)利人的實(shí)際生存期間往往長于或者短于一次性賠償所預(yù)定的賠償年限。最合理的賠償，就是定期給付按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的損害賠償金，給付時(shí)間與賠償權(quán)利人實(shí)際生存年限相一致。但定期金賠償也存在風(fēng)險(xiǎn)，如賠償義務(wù)人破產(chǎn)，導(dǎo)致賠償不能，對(duì)賠償權(quán)利人的利益造成損害。因此，司法解釋規(guī)定，賠償義務(wù)人請(qǐng)求以定期金方式給付損害賠償金的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保。引進(jìn)定期金賠償制度，為當(dāng)事人選擇賠償金的給付方式提供了可能，有利于賠償制度的合理化，也有利于平衡當(dāng)事人雙方的利益。

高度重視網(wǎng)上和來信的意見

問：司法解釋的征求意見稿，曾在媒體上向全社會(huì)公開征求意見，這些意見是否得到采納？

答：如前所述，為推定司法解釋制定的民主化，最高人民法院通過人民法院報(bào)和中國法院網(wǎng)向社會(huì)公布了司法解釋的征求意見稿，受到了社會(huì)各界和新聞媒體的普遍關(guān)注，群眾參與的熱情非常高。僅網(wǎng)上發(fā)表的意見，就有６００多條，信函３００多封；各種意見共計(jì)５０多萬字。為了保證人民群眾的意見能夠體現(xiàn)到司法解釋中，我們作了以下工作：第一、整理歸納，即將有關(guān)意見整理歸納出法律問題要點(diǎn)；第二、篩選分類，即對(duì)提出的意見進(jìn)行篩選，分類歸入相應(yīng)的條文；第三、合并分立，即對(duì)重復(fù)的意見予以合并，對(duì)不同的內(nèi)容予以分立；第四、論證修改，即根據(jù)有關(guān)意見對(duì)條文進(jìn)行論證修改。凡是合理的意見，我們都充分予以吸收。例如，有意見認(rèn)為誤工費(fèi)應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)賠償，建議取消職工平均工資五倍的限制；有的來信提出，對(duì)明知承攬人不具有相應(yīng)資質(zhì)和安全生產(chǎn)條件，仍然將工程發(fā)包給承攬人，由此造成安全事故致使雇員遭受人身損害的，發(fā)包人、分包人應(yīng)當(dāng)與承攬工程的雇主承擔(dān)連帶責(zé)任。對(duì)這些意見，司法解釋都已采納。也有的意見，其價(jià)值取向完全正確，但鑒于司法解釋本身的性質(zhì)，這些意見沒有被吸收。例如，一位農(nóng)村群眾來信認(rèn)為對(duì)故意侵權(quán)的，應(yīng)當(dāng)規(guī)定懲罰性賠償；另一位僑居海外的企業(yè)界人士，也提出了同樣的見解。其價(jià)值取向，我們完全贊成；但鑒于司法解釋不能直接創(chuàng)設(shè)懲罰性賠償制度，因此，司法解釋中未能就此作出規(guī)定。但我們會(huì)向立法機(jī)關(guān)建議將來制定民法典時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮這些意見。

司法解釋在制定過程中，廣泛向社會(huì)征求意見，讓人民群眾參與解釋的制定，這是司法解釋制定民主化的體現(xiàn)。它不僅可以保證司法解釋符合廣大人民的共同意愿，也有利于司法解釋的內(nèi)容更加科學(xué)合理，更充分地體現(xiàn)公平正義的價(jià)值理念，從而有利于提高司法解釋的質(zhì)量。借此機(jī)會(huì)，我們感謝廣大群眾和社會(huì)各界人士的參與，并希望大家一如既往地支持人民法院的工作！

第四篇：最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋 新華網(wǎng)北京5月6日電(記者田雨李術(shù)峰)最高人民法院日前公布關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對(duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

最高人民法院副院長黃松有說，商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時(shí)由于我國的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場(chǎng)機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，有的制作虛假廣告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。在消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)資料中，商品房買賣糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點(diǎn)之一，已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

黃松有指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時(shí)指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護(hù)商品房買賣合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。(完)

解讀商品房買賣糾紛司法解釋

銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容

最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

買房子“縮水”3%將難以解除合同

買房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問題——縮水，也都明白一個(gè)3%的界線。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。

房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價(jià)

商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。

到期不給辦理房產(chǎn)證買房戶可申請(qǐng)賠償損失

購買商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請(qǐng)賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

“交鑰匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么時(shí)候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買賣雙方實(shí)際利益的重要問題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購房合同可解除

如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

商品房買賣合同將不被輕易確認(rèn)無效

將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無效。

集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋

將于6月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。

法院應(yīng)支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房

人民法院應(yīng)該支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟

如果發(fā)生買房戶因?yàn)樯唐贩抠I賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會(huì)通知包銷商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規(guī)定。

商品房買賣合同確認(rèn)無效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

第五篇：高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

高院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

(2003-05-08 09:13:37)

最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對(duì)商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。每日商報(bào)對(duì)部分重要內(nèi)容作了摘編。

中華人民共和國最高人民法院公告（摘要）

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約

定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事

人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑?/p>

審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。