第一篇：最高人民法院司法解釋中關于商品房買賣糾紛中懲罰性賠償?shù)倪m用

——最高人民法院司法解釋中關于商品房買賣糾紛中懲罰性賠償?shù)倪m用

和《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記、期房預告登記等制度的相關規(guī)定

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)迅猛地發(fā)展起來，安居樂業(yè)已是人們追求的根本，房屋作為最主要的不動產(chǎn)，與我們的生活息息相關。但在商品房買賣中，開發(fā)商往往擁有資金和信息優(yōu)勢，并借助相關優(yōu)勢規(guī)避法律責任，侵害作為弱勢地位的購房者的利益。近些年來，房地產(chǎn)交易行為的不規(guī)范已成為一個比較嚴重的社會問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商嚴重違背誠實信用原則，其行為直接影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展：有的發(fā)布虛假廣告，有的設置定金圈套，有的一房兩賣或多賣，采取欺詐手段損害購房消費者的權(quán)益；有的甚至房屋面積嚴重縮水或者存在著質(zhì)量隱患。這些問題困擾著購房者，也損害了購房者的合法權(quán)益。我們應加強法律意識，積極尋求法律途徑解決，對于商品房開發(fā)商和銷售商的違法行為予以懲罰，以維護自己的合法權(quán)益。

早在1993年我國就制定了《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》（以下簡稱《消法》），借鑒了英美法系的懲罰性賠償制度，規(guī)定商品欺詐和服務欺詐實行兩倍的賠償，正式地、有限制地采用了懲罰性賠償制度。懲罰性賠償就是行為人惡意實施該行為，或?qū)π袨橛兄卮筮^失時，以對行為人實施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時，還可以判令行為人支付高于受害人實際損失的賠償金。該法第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍”?！断ā返谒氖艞l被習慣地稱為雙倍賠償規(guī)則，這種制度在保護公眾利益維持正常的社會經(jīng)濟秩序中，起到了良好的作用，具有賠償、制裁、預防功能。

2003年的4月28日最高人民法院下發(fā)了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為《解釋》），并于2003年6月1日起施行，對商品房交易中如何適用懲罰性賠償問題專門做出了明確規(guī)定。有效制裁和遏制著房地產(chǎn)交易領域中的欺詐和惡意違約行為，維護著房地產(chǎn)市場交易的安全和購房者的權(quán)益，促進了社會誠信制度的確立。2007年10月1日生效的《物權(quán)法》的不動產(chǎn)登記、期房預告登記等制度賦予了購房者更多的權(quán)利，完善了商品房交易的程序和救濟制度，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

下面談一談《解釋》》中關于商品房買賣糾紛中（一級市場）如何適用懲罰性賠償?shù)膯栴}和《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記、期房預告登記等制度的相關規(guī)定。

一、《解釋》第八條所規(guī)定的出賣人惡意違約引起的懲罰性賠償?shù)膬煞N情形。

第八條 規(guī)定：“ 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

第一種情形在我國房地產(chǎn)業(yè)較為普遍，房地產(chǎn)開發(fā)商在與買房人簽訂合同后，未告知買受人

又將該房屋作為抵押物抵押給銀行或第三人而獲得貸款，以便為下一步房地產(chǎn)開發(fā)項目取得

資金。此種情況在買受人已享有權(quán)利的財產(chǎn)上設定抵押權(quán)，顯然構(gòu)成惡意違約。需要注意的是，在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)”這一條件。也就是說

造成買受人不能辦理房產(chǎn)證或購買房屋的目的落空，從而嚴重損害到買受人的合法權(quán)益,才

會導致出賣人的根本性違約。如果說出賣人在房屋買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵

押撤銷，不影響和損害買受人的合法權(quán)益時不適用懲罰性賠償。

第二種情形是一房兩賣或多賣情況。出賣人與買受人已簽訂購房合同。在沒有簽訂退房協(xié)議、退房手續(xù)未辦理完畢的情況下，出賣人又與第三人簽訂購房合同將此房出售給第三人，適用

懲罰賠償。應當注意，對于一房兩賣或多賣，情節(jié)嚴重的開發(fā)商可能會構(gòu)成刑事詐騙犯罪。

如果退房協(xié)議及手續(xù)已辦理完畢，只是因一些責任劃分或賠償問題還未履行完畢，不應影響

出賣人的再次出賣行為，不適用懲罰賠償。

二、《解釋》第九條規(guī)定 : “ 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請

求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；



(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”

1、第一種情形：應注意此條款僅僅限于在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時，才

能予以適用，而不適用合同生效后的違約處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應向購房人出示“五證兩書”，這是法律對銷售方的基

本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可

證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證

書》和《住宅使用說明書》。前四證是取得商品房銷售(預售)許可證的前提。購買“五證兩

書”齊全的房屋，可以確保購房人買房無風險。

如果購買的是期房，那么根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)預售商品房的條件除應具有上述五證外，還應具備按提供預售的商品房計算，投入

開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上，并己確定施工進度和竣工交付日期。

我國現(xiàn)行法律對商品房的開發(fā)銷售，實施嚴格的審核制度，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管

理法》第四十四條和國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條明確規(guī)定，商品房

預售必須取得許可證明。未取得商品房預售許可證明是不允許預售房屋的,即必須辦理預售

登記。但《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商

品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。由此可見出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售許可合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。沒有取得商品房預售許可證，而故意隱瞞該事實，又在買受人起訴前仍未取得該預售許可證，認定出賣人存在欺詐毫無異議；如果是訂立合同時預售房許可證明正在辦理，出賣人將此情形告知或未告知買受人，但在買受人起訴前出賣人已取得商品房預售許可證明的，從鼓勵交易原則出發(fā)，可以認定該合同有效;提供虛假商品房預售許可證明，這里也會有兩種情況：一是簽訂商品房買賣合同時提供虛假商品房預售許可證，到買受人起訴時尚未取得預售許可證，這種情況應認定出賣人存在欺詐行為；二是簽訂合同時提供了虛假的預售許可證，但在買受人起訴前已取得了該房屋的預售許可證明，這樣的合同是否無效呢？一種意見是出賣人為了出賣房屋采用虛假的預售許可證，將風險部分轉(zhuǎn)給買受人，主觀惡意明確，應認定合同無效，實行懲罰性賠償。一種意見認為雖說出賣人在售房時采用了虛假的預售許可證，但在買受人起訴前已取得了該房的預售許可證，出賣人先期的欺詐行為并未對買受人造成實際損害，應認定合同有效。筆者認為對該類合同還是依據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，以及善意購買者的意愿來認定有無效力，這樣才符合法律公平原則，才有利于維護作為弱勢地位的購房者的利益，因出賣人提供虛假商品房預售許可證明的行為是違法的，是違背誠實信用原則的，應給予處罰，不然將是對出賣人違法行為的一種縱容。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“五證”不全，并且不具備商品房預售條件，那么與購房者所簽商品房銷售（預售）協(xié)議就屬無效，如果開發(fā)商和商品房銷售商故意隱瞞“五證”不全的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，那么就要承擔懲罰性賠償，即依據(jù)《解釋》第九條的規(guī)定，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

案例一：2002年6月，濟南一單位購房者與某開發(fā)商簽訂了購房合同，約定于2003年11月底前將竣工驗收合格的房屋交付使用。合同簽訂后，購房者按照合同約定支付了總價款50％的首付款47萬余元。后來，購房者在交第二批購房款時，了解到開發(fā)商因為沒有辦理下用地、規(guī)劃等相關開發(fā)手續(xù)，也沒有取得該商品房的預售許可證，根本無法開發(fā)購房者購買的商品房。在要求開發(fā)商退還預付款并賠償損失時，遭到開發(fā)商的拒絕，購房者于是將開發(fā)商告上法庭。購房者認為，雙方在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證等開發(fā)手續(xù)的事實，合同應當無效，因此請求法院確認雙方的商品房買賣合同無效，判令開發(fā)商返還已付購房款及利息，并賠償房屋差價損失，賠償已付購房款一倍的損失。開發(fā)商表示，他們已經(jīng)辦理了土地、規(guī)劃部分手續(xù)，但因政府行為，他們沒有按照當初的計劃在合同確定的日期建成房屋。但從約定來看，他們當時不可能辦理商品房預售許可證等證件，對此，購房者是明知的，不存在隱瞞的事實，也不存在欺騙。因此，購房者要求賠償損失沒有依據(jù)。法院認為，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在沒有依法取得土地許可證、規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證等證明的情況下，就與購房者簽訂了購房合同，違反了法律強制性規(guī)定，因此合同無效。而且，購房者基于對開發(fā)商的信賴，與之簽訂了購房合同，并支付了部分購房款，因不能實現(xiàn)購房目的，購房者顯然受到了損失，對此開發(fā)商應承擔主要責任，應當賠償購房者的損失。據(jù)此，法院一審判決雙方簽訂的合同無效，同時判決開發(fā)商返還購房者的預付款，并賠償購房者20余萬元。

案例二：2005年6月，付某看中了某開發(fā)商開發(fā)的樓盤，咨詢時，售樓小姐告訴他一期房屋已售完，但正在開發(fā)該樓盤的二期工程，勸他購買，付某于是和開發(fā)商簽署了一份商品房

預售合同，并約定于2007年11月底前將竣工驗收合格的房屋交付使用。合同簽訂后，張先生按照合同約定支付了總價款50％的首付款。但在交第二批購房款時，他了解到開發(fā)商因為沒有辦理下來用地、規(guī)劃等相關開發(fā)手續(xù)，二期工程成了空中樓閣。開發(fā)商解釋說，沒有辦理下來用地等手續(xù)的原因是政府進行“雙清”，凍結(jié)了用地審批手續(xù)，是不可抗力，自己不應該承擔責任，只同意退還購房款，付某認為開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，應賠償自己的損失，雙方為此產(chǎn)生了分歧。

根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1款的規(guī)定，開發(fā)商僅退還付某已付購房款是不夠的，還應賠償付某的損失，另外支付不超過一倍的購房款。

2、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的。

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。此種情況應具體分析，如果是因出賣人故意隱瞞該房已抵押的事實，致使此房最后因抵押權(quán)人行使權(quán)利，導致出賣人無法履行與買受人訂立的房屋買賣合同，應認定為欺詐；如果出賣人故意隱瞞此房已抵押的事實，但隨后該房的抵押權(quán)及時被解除不影響商品房買賣合同的履行，就不應該再認定出賣人欺詐，也不適用懲罰性賠償。也就是說并不是只要出賣人在與買受人訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償，只有導致出賣人無法履行買賣合同的義務時，買受人無法獲取房屋時。買受人才可依據(jù)本《解釋》的規(guī)定，向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢熑巍?/p>

3、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的。

出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，對于買受人或第三人來說都有可能無法取得該房屋。出賣人對無法獲得房屋的一方構(gòu)成欺詐；受害方有權(quán)按照本《解釋》的相關規(guī)定，要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

三、對于以上幾種情形我們也可以運用《物權(quán)法》的相關規(guī)定保護自己的合法權(quán)利。

《物權(quán)法》已于2007年10月1日起施行，依據(jù)該法我們可及時到房產(chǎn)管理部門登記，購買期房可進行預告登記。物權(quán)法有關規(guī)定為第九條: “不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”、第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”、第十一條規(guī)定：“當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料”;第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！?具體為：

（一）不動產(chǎn)的主人以登記簿為準。依據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的主人，但有相反證據(jù)的除外。不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎。商品房屬于不動產(chǎn)的一種?！坝幸晃环繓|把房子賣給甲，雖然沒訂合同但把房子交給甲使用；不久，由于價格上漲，房東又把這幢房子賣給乙，并和乙辦理了房屋過戶手續(xù)。這幢房子究竟屬于誰，乙能否要求甲騰出房子。”全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明，全程參與了物權(quán)法的制定。他在講到物權(quán)法的作用時，舉了這樣一個生活中經(jīng)常發(fā)生的例子?！皼]有物權(quán)法，仁者見仁，智者見智，答案可能有多種。有了物權(quán)法，物權(quán)法規(guī)定，誰是不動產(chǎn)的所有人，要看不動產(chǎn)登記簿上登記的是誰。甲雖然先買房，但既沒有訂立合同，也沒有辦理過戶手續(xù)；乙雖然后買，但已經(jīng)辦理過戶手續(xù)，不動產(chǎn)登記簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有權(quán)要求甲騰出房子。甲因此受到的損失，可以要求原房主賠償。”

（二）預告登記制度，防止一房兩售或多售。在我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，預售商品房成為房屋銷售的一種重要形式。期房預售的好處是，開發(fā)商能及時回籠資金，購房者多了一種選擇方式。但在實踐中開發(fā)商悔約，一房多售或用已銷售的房子抵押貸款的情況時有發(fā)生，嚴重損害了購房者利益。對此，物權(quán)法規(guī)定，要建立預告登記制度。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的，登記機構(gòu)應當進行預告登記。預告登記后，債務人未經(jīng)債權(quán)人同意，不得處分該不動產(chǎn)。未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這樣就能有效地保障購房者的權(quán)利，并且也起到了保護交易安全、預防市場交易風險，維護信用秩序的作用。

有一個案例：2006年9月，房地產(chǎn)開發(fā)商甲公司急欲銷售其開發(fā)的最后1套商品房，于是打電話給乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司與乙某簽訂買賣合同并交付該房屋，乙某支付了全部房款，雙方約定半年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。10月16日，甲公司以更高的價格與丙某簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。乙某以不能實現(xiàn)房屋買賣合同目的、無法取得房屋為由，將甲公司告上法庭，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求甲公司承擔已付購房款一倍的賠償責任。法院審理認為，甲公司“一房二賣”的行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，判決甲公司除返還乙某已付購房款外，還應賠償乙某購房款一倍以內(nèi)的賠償金。

這一案例中，購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，發(fā)生的是債權(quán)效力。開發(fā)商將該房屋又賣給了他人并登記，最終發(fā)生的是物權(quán)效力。同一房屋，債權(quán)與物權(quán)并存時，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，誰先登記誰先取得房子。第二手購房人取得房屋所有權(quán)后，第一手購房人只能請求開發(fā)商承擔違約賠償責任。那么，第一手購房人如何才能得到自己想要的房子呢？《物權(quán)法》為購房人提供了依據(jù)，當事人可以根據(jù)預告登記制度的規(guī)定，與開發(fā)商簽訂商品房買賣協(xié)議，約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人即購房者同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，當購房人買了一套預售商品房后，如果申請了預告登記，未經(jīng)其許可，開發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無效行為。需注意的是辦理預告登記后，要從能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請登記，否則預告登記失效。

在房產(chǎn)交易過程中，還存在不少本文所提到的因為房屋面積產(chǎn)生的糾紛，如誰該對房屋面積的準確性負責？物權(quán)法第十一條規(guī)定，當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。也就是說，關于不動產(chǎn)的自然狀況，應該由登記申請人來負責提供，這將會對解決類似糾紛提供參考。

四、《解釋》第十四條規(guī)定房屋面積過度縮水引起的懲罰性賠償。

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

根據(jù)該《解釋》規(guī)定，如果商品房面積過度縮水，面積誤差超過3%，買受人有兩種選擇：一種是請求解除合同，返還已付購房款及利息；一種是同意繼續(xù)履行合同，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款要適用于懲罰性賠償，此處的懲罰程度是確定的，明確規(guī)定為雙倍返還。但這種懲罰可以通過雙方約定來避免。另外在《解釋》中第四條規(guī)定了買賣商品房出賣人向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未訂立商品房買賣合同應按照法律關于定金的規(guī)定處理。這里的法律是指《擔保法》和《合同法》規(guī)定的定金條款：即給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務的，應雙倍返還定金，這也是懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，其不以造成損失為前提。

總之，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》解釋懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，能夠有效制裁和遏制商品房買賣中的欺詐、惡意違約，為商品房交易確立良好的秩序，有利于整個社會對誠實信用原則的認識和遵守，有利于百姓安居樂業(yè)，有利于交易安全并推動我國社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展?！段餀?quán)法》的出臺較之過去的相關法律規(guī)定，實際上賦予了購房者更多的權(quán)利，同時完善了商品房交易的程序和救濟制度，為房地產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展提供了基本規(guī)則，有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，為購房者進行商品房交易起到了保駕護航的作用，當然也妥善地保護開發(fā)商的合法利益。當我們購房時如果遇到損害自己合法權(quán)益時，可以毫無顧忌地拿起法律武器，名正言順地維護自己的合法權(quán)利，雖然《解釋》還存在著法官自由裁量權(quán)過大的問題，但我們?nèi)詰婪ǐ@取賠償、獲取利益，使違約、失信、欺詐、不依法經(jīng)營、損人利己、投機取巧的房產(chǎn)開發(fā)商受到法律的懲罰、在財產(chǎn)和名譽方面遭受應有的損失。

——寫于2008年11月

第二篇：論商品房買賣合同中的懲罰性賠償

論商品房買賣合同中的懲罰性賠償

最高人民法院于2003年4月28日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋），該解釋于2003年6月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償

損失，還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關注與熱烈的爭論，筆者在此不主要討論其社會意義，而主要從法學理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進行深入的分析，以引起相關部門的注意，并與廣大法學愛好者進行交流與探討。

一、房屋可否作為商品

關于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國現(xiàn)行的法律中并沒有對其進行明確規(guī)定。《中國大百科全書》從經(jīng)濟學的角度對“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產(chǎn)品”。根據(jù)該定義內(nèi)涵來看，首先，商品必須是經(jīng)過勞動生產(chǎn)而得來的產(chǎn)品，也就是說必須在這個產(chǎn)品中體現(xiàn)人類的勞動，那些非是經(jīng)過人類勞動的產(chǎn)品，并非此種意義上的商品。其次，該產(chǎn)品應該必須是有用的，必須具有使用價值，能夠滿足人們對它的某種特定需求，沒有用的產(chǎn)品也是不能把他當作商品的。第三，該產(chǎn)品是用來交換而不是所有權(quán)人自己直接消費的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來的目的只是用于自己使用和消費，那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析，我們可以看出，對于以房屋的建造與銷售為主要經(jīng)營范圍的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們所生產(chǎn)出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用，符合前面商品定義中要求的條件，因此可以作為一種商品，無非這種商品具有自己的特點罷了。

二、商品房買賣中對出賣人采用懲罰性賠償?shù)姆ɡ砼c法律依據(jù)

由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關規(guī)定，可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規(guī)定，同樣也可適用《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》等法律規(guī)定，這點似乎沒有什么爭議。但在我國現(xiàn)有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，合同法也沒有。法理學界普遍認為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系，所以沒有采用具有英美法系特點的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費者在消費過程中的弱勢地位，似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾晕覈缭?993年的消費者權(quán)益保護法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費者權(quán)益保護法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是，我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn)，其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋”，而惟獨沒有指明是依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》。筆者認為，這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是，我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學者特別指出說：“需注意的是，司法解釋未以消費者權(quán)益保護法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質(zhì)性避開消費者權(quán)益保護法第四十九條所稱“雙倍賠償”規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)?！保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》，載于中國民商法律網(wǎng)）”雖然筆者認為這種觀點特別強調(diào)了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的“自由裁量”，在司法實踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實際情況進行適當處理，在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償?shù)哪康模瑥亩苊饬嗽谶m用消費者權(quán)益保護法的規(guī)定時適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據(jù)，甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內(nèi)容的權(quán)限，有越權(quán)解釋的嫌疑。因為根據(jù)《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規(guī)定：最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的決議》中第二條規(guī)定：“凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題，由最高人民法院進行解釋。”而最高人民法院于1997年6月23日發(fā)布的《最高人民法

第三篇：最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋

最高人民法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋 新華網(wǎng)北京5月6日電(記者田雨李術峰)最高人民法院日前公布關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

最高人民法院副院長黃松有說，商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的商品房則存在嚴重質(zhì)量問題，這都嚴重損害了買受人的合法權(quán)益。在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一，已經(jīng)成為社會關注的焦點。

黃松有指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護商品房買賣合同當事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，最高人民法院決定制定關于如何處理當前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。(完)

解讀商品房買賣糾紛司法解釋

銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容

最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

買房子“縮水”3%將難以解除合同

買房者都會擔心一個問題——縮水，也都明白一個3%的界線。而在現(xiàn)實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。

房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價

商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔負懲罰性賠償責任。

到期不給辦理房產(chǎn)證買房戶可申請賠償損失

購買商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

“交鑰匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么時候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買賣雙方實際利益的重要問題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

商品房質(zhì)量嚴重影響正常居住購房合同可解除

如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

商品房買賣合同將不被輕易確認無效

將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進商品房市場健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認合同無效。

集資房、房改房、經(jīng)濟適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋

將于6月1日起施行《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。

法院應支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房

人民法院應該支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟

如果發(fā)生買房戶因為商品房買賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規(guī)定。

商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款

在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。

第四篇：商品房買賣合同糾紛中退一賠一的懲罰性賠償條款

商品房買賣合同糾紛中“退一賠一”的懲罰性賠償條款

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“司法解釋”），該司法解釋第八條、第九條中，把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來，另外在該《司法解釋》第十四條也對該懲罰性賠償作出了規(guī)定。

根據(jù)規(guī)定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（三）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

懲罰性原則適用需滿足以下的條件：

（一）只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買賣合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”?！端痉ń忉尅愤m用于“商品房買賣合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買賣合同”，其并不當然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買賣糾紛。

（二）只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規(guī)定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。

（三）《司法解釋》后三種情形規(guī)定的其適用條件是：其欺詐行為“導致合同無效或者被撤銷、解除”，故也就是說只有退房才可以主張該項權(quán)利。所以只有購房者買不到房屋時才能要求進行懲罰性賠償。

誤差比超過3%的，特別適用的懲罰性賠償規(guī)則。《司法解釋》的第十四條作了明確的規(guī)定：如果雙方在合同中有明確約定，則按合同規(guī)定辦，如沒有約定或約定不明確的，則按誤差的3％為界，分別作不同處理：第一，如果誤差在3％以內(nèi)，購房者提出解除合同退房的，法院不予支持；如果誤差超過3％，購房者提出解除合同，法院應予支持。第二，如果誤差超過3％，購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款，由購房者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發(fā)商承擔；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差比超過3％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還購房者。

第五篇：商品房買賣中法律關系

商品房買賣中現(xiàn)有法律關系分析

目前，商品房買賣中購房人以按揭形式作為付款方式的比較多。按揭涉及到購房人、開發(fā)商、銀行三方，其中的法律關系涉及到買賣合同關系，借款合同關系、抵押合同關系、保證合同關系以及保險、收入證明函等派生契約關系和法律行為。這些關系作為一般的購房人是很難分辨清楚并了解其中的民事權(quán)利義務的，即便是銀行和開發(fā)商也不一定完全了解不同法律關系的確切內(nèi)容。為此，本文從現(xiàn)行法律規(guī)定的角度，對商品房按揭貸款中的法律關系作一歸納和清理。

一、購買商品房的買賣合同與借款合同之間的關系

商品房買賣合同是購房人與開發(fā)商之間形成的買賣合同關系，合同標的是不動產(chǎn)——房屋。商品房買賣合同的成立與生效以雙方簽訂合同為標志，在合同法上，該類合同稱為諾成合同。商品房買賣實踐中需要避免兩個認識上的誤區(qū)：一是誤以為買賣合同以交房為生效要件；二是誤以為合同以房屋辦理產(chǎn)權(quán)證為生效要件。這兩種認識誤區(qū)均屬于對房屋買賣合同的諾成性認識不足。從法律角度來看，房屋買賣合同以雙方當事人簽字蓋章為生效要件，除有約定或法定原因外，任何一方不得違反合同，是否交房（交鑰匙）、是否已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證均不影響開發(fā)商和購房人應當完全、適當?shù)芈男泻贤?/p>

購房人選擇按揭方式付款的，在簽訂買賣合同時需要注明，通常是在一次性付款、分期付款（與開發(fā)商約定的分期付款，通常不會超過一至兩年），按揭付款中進行選擇。購房人在選擇了按揭付款方式后，就需要與開發(fā)商指定的按揭銀行（在我國，按揭銀行是與開發(fā)商存在約定的特定銀行，購房人不能與其他銀行做按揭）簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發(fā)放貸款并應購房人的委托直接將貸款劃給開發(fā)商。（購房人委托銀行直接劃款的約定是直接寫在借款合同中，這已經(jīng)成為按揭慣例，近似于合同法上的向第三人履行。）

購買房屋的買賣合同與借款合同的關系屬于關聯(lián)關系，而且由于借款的目的就是為了購買房屋，按揭銀行在簽訂借款合同和發(fā)放貸款時對此明知，開發(fā)商和按揭銀行之間也存在一對一的銷售和融資合作關系，因此，買賣合同成為借款合同的存在前提，購買房屋成為借款合同的直接目的，當買賣合同因無效、被撤銷或解除而不能履行時，借款合同也因合同目的落空而隨之無效或被撤銷、解除。比如，因開發(fā)商違約不能按期交房或交付房屋不符合質(zhì)量要求，房屋買賣合同被依法解除的，借款合同也應解除。開發(fā)商應當返還購房人的首付款，按揭銀行應當返還購房人已經(jīng)交付的月供，而開發(fā)商已經(jīng)從按揭銀行取得的貸款應當向銀行返還。在合同解除情況下如有損失，應當由違約方承擔賠償責任。

借款合同簽訂以后，開發(fā)商與購房人如果協(xié)議解除買賣合同，鑒于買賣合同與借款合同之間的關聯(lián)性，借款合同也只能隨之解除。因合同解除屬于當事人的主動選擇，除與按揭銀行有約定的外，開發(fā)商與購房人對按揭銀行的損失應當承擔連帶責任。

二、借款合同與抵押合同之間的關系

按揭借款合同簽訂的同時，購房人需要與按揭銀行簽訂抵押合同，承諾將所購房屋作為抵押物。抵押合同與借款合同之間的關系屬于法定的主從合同關系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。依照《中華人民共和國擔保法》第41條、42條的規(guī)定，房屋抵押權(quán)的成立以辦理抵押登記為要件和標志。由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預告登記，也叫“預登記”，登記機關為各地相應的房管部門。有的地方采取向房管部門備案形式代替預告登記，從司法實踐看，如此種做法屬于當?shù)卣芾砩系膽T例，在社會上有共同的認識，應當作為預告登記的性質(zhì)予以認定。如果沒有進行預告登記的，應當補辦登記，抵押權(quán)在補辦登記后成立。需要注意的是，按揭貸款中抵押權(quán)的成立不以開發(fā)商是否交鑰匙，不以購房人是否取得房產(chǎn)證為條件。

從我國按揭貸款的實踐看，按揭貸款關系中存在抵押擔保與讓與擔保的融合現(xiàn)象。購房人在抵押所購房屋同時，還要將商品房銷售合同（即上面所謂買賣合同）押給按揭銀行，在辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于按揭銀行。買賣合同與房產(chǎn)證是購房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，在購房人不能履行按揭借款合同時，銀行僅憑占有的買賣合同或房產(chǎn)證就可以向人民法院請求拍賣、變賣購房人的房屋。這與以控制所有權(quán)作為擔保的讓與擔保近似。實踐中有的按揭銀行不履行預告登記手續(xù)，不向房管部門辦理備案手續(xù)而致使抵押權(quán)不成立的，如其控制有購房人的買賣合同或房產(chǎn)證，不應認為該銀行喪失優(yōu)先受償權(quán)。但由于該按揭銀行沒有履行登記手續(xù)，其優(yōu)先受償權(quán)不能對抗善意第三人。

如果因買賣合同的解除致使借款合同解除，并且導致抵押合同解除的，對按揭銀行債權(quán)的保護成為關鍵。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十條規(guī)定“主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任”，該條規(guī)定在文義上主要針對保證擔保關系，但不排除適用于其他擔保關系，如抵押、質(zhì)押關系等。根據(jù)該條解釋，借款合同解除后，作為擔保人的購房人仍應對其自身欠債承擔擔保責任。由于是以房屋抵押作為擔保的，因此在按揭銀行的債權(quán)未獲得清償前，按揭銀行對作為擔保物的房屋仍應享有優(yōu)先受償權(quán)。

三、借款合同與保證合同之間的關系

在按揭貸款中銀行也常常要求開發(fā)商為購房人提供貸款保證，這就形成抵押擔保與保證擔保的雙重擔保關系。開發(fā)商出具的保證合同與借款合同之間的關系依照法律規(guī)定也屬于主從合同關系，與上述抵押合同相同。但存在的區(qū)別是，《中華人民共和國公司法》第六十條

第三款強制規(guī)定“董事、經(jīng)理不得以本公司財產(chǎn)為……個人債務提供擔?！?，因此開發(fā)商為購房人（屬于個人債務）提供的保證屬于無效保證，保證合同屬于無效合同。（法律分析可以參見拙作《中國擔保諸問題的解決與展望》，法制出版社）。

四、借款抵押合同與房屋保險合同之間的關系

《中華人民共和國擔保法》第五十八條規(guī)定“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解決》第80條規(guī)定“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償?！钡盅何锏谋ｋU金、賠償金、補償金作為抵押財產(chǎn)，在法律上稱為抵押權(quán)的代物性，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)仍然存在于抵押物的保險金、賠償金、補償金上。因此，在購房貸款抵押中，為了防范作為抵押物的房屋意外滅失帶來的風險，對房屋意外滅失或者毀損進行保險是積極的和有益的。

在實際的購房貸款中，貸款合同一般都使用銀行事先擬訂的格式合同，格式合同條文已經(jīng)明確規(guī)定房屋保險作為合同必備條款，保險費由抵押人支付。由于銀行在貸款中處于優(yōu)勢地位，借款人一般對該條款不能提出協(xié)商修改的要求。保險公司通常是按揭銀行事先指定的，購房人投保所形成的保險合同成為抵押合同的關聯(lián)合同，保險的目的是為了防止抵押權(quán)人的抵押權(quán)因抵押物的滅失、毀損而意外落空。保險合同與借款合同的關系屬于關聯(lián)合同關系，而且由于房屋保險的目的就是為了房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)，保險公司在簽訂保險合同和收取保險費時對此明知，按揭銀行和保險公司之間也存在一對一的合作關第，因此，抵押合同成為保險合同的存在前提，保全房屋抵押權(quán)成為房屋保險的直接目的，當?shù)盅汉贤驘o效、被撤銷或解除而不能履行時，保險合同也因合同目的落實而隨之無效或被解除。比如，銀行與購房人的借款合同因故解除或者未成立、未生效，抵押合同因為屬于借款合同的從合同也必然解除或不生效，為抵押物投保的保險合同也當然隨之解除，保險公司應當返還購房人已交付的保險費。

五、借款合同與收入證明函之間的關系

銀行在按揭貸款中有一個慣例，即要求購房人出具個人收入證明，證明函上必須加蓋購房人所在單位公章。收入證明函是以購房人名義出具的給按揭銀行的，法律上屬于有相對人的單方法律行為。單方法律行為屬于法律行為的一種，可以發(fā)生權(quán)利義務的產(chǎn)生、消滅、變更的后果。由于收入證明函中除收入證明外無其他內(nèi)容，因此出具證明函的單位與按揭銀行之間的權(quán)利義務關系不明，一旦購房人喪失還款能力，按揭銀行無法憑借一紙證明要求單位承擔責任。尤其在購房人辭職、被辭退離開原單位的情況下，收入證明函實際已經(jīng)不能發(fā)生證明效力?；趽Ｒ馑急仨毭魇镜姆稍瓌t（可參見拙作《中國擔保諸問題的解決與展望》一書），收入證明函不構(gòu)成擔保。從法律責任角度看，證明函并不當然發(fā)生法律責任，其與借款合同在民事責任上不相干，因此，按揭借款合同與收入證明函之間的關系屬于各自獨立的關系。

如果單位故意出具虛假證明或出具不實證明幫助購房人取得貸款，在購房人喪失還貸能力時能否追究單位的責任是一個復雜的問題。復雜性在于購房人和單位的欺騙行為與按揭銀行的發(fā)放貸款所考察的因素并不以收入證明為唯一，購房人提供的擔保物價值、購房人職業(yè)、所受教育程度的判斷均成為貸款考察因素，而收入證明并不起到擔保作用，僅是銀行判斷購房人還貸能力的因素之一，因此，收入證明的不實或虛假與按揭銀行發(fā)放貸款之間沒有直接因果關系，僅憑收入證明的不實或虛假不足以裁判單位承擔民事賠償責任。退一步說，讓單位為購房人償還全部貸款也存在責任性質(zhì)與范圍不明的難題，在現(xiàn)實中也不可想象，因為按揭銀行如果在收入證明函中注明單位出具不實或虛假收入證明將要承擔償還貸款責任，單位必將拒絕出具收入證明，雙方對權(quán)利義務的判斷起點將截然不同。因此，綜合以上分析，收入證明函如未注明法律責任，只能作為按揭銀行在決定發(fā)放貸款時的判斷因素，不能單獨作為民事責任發(fā)生依據(jù)。