第一篇：SHOPPING MALL主力店房屋買賣合同糾紛案

今日（2011年6月20日）《財經日報》B9版刊載了本律師和李鵬程律師的作品《解析商業(yè)房產銷售中的風險》（作品原名《SHOPPING MALL主力店房屋買賣合同糾紛案》），同時對德衡律師事務所房地產業(yè)務及合伙人進行了介紹?，F將該文發(fā)布于此，以供大家參考：

SHOPPING MALL主力店房屋買賣合同糾紛案

德衡律師：呂士威 李鵬程

近年來，各國商業(yè)零售巨頭大舉進軍我國，在各大中城市遍地開花，以SHAOPPING MALL為代表的商業(yè)地產隨之風靡一時，浪潮席卷全國。在青島，樂購、麗達、家樂福、佳世客、特易購等大型商業(yè)企業(yè)也紛至踏來，搶占商機，迅速形成以香港中路、臺東、李村三個主商圈為核心、輻射眾多小商圈（網稱“三只老虎一群狼”）的商業(yè)布局態(tài)勢。然而，我國商業(yè)地產的開發(fā)和經營尚處于初級階段，很多開發(fā)商或投資者均在摸著石頭過河，很多環(huán)節(jié)存在問題和風險，目前尤以商業(yè)地產銷售或租賃關系中的交付條件問題為甚。筆者擬以本案引起開發(fā)商對商業(yè)項目銷售或租賃合同中交付條件的重視。

【案情簡介】

委托人（因我們系受該公司委托，以下稱該公司為“委托人”）是一家大型商業(yè)地產開發(fā)公司，2007年，其在青島開發(fā)的SHAOPPING MALL項目開始對外銷售。韓國LT公司十分看好該項目的地理位置及

發(fā)展前景，于是與我們的委托人簽訂《商品房預售合同》，購買了該項目的主力店鋪，用于經營大型零售商業(yè)。

然而，因房屋未能在《商品房預售合同》約定的交付時間達到“綜合驗收合格”的條件且委托人未按合同約定時間將房屋交予LT公司開業(yè)經營，LT公司將委托人告上了法庭，主張逾期交付違約金和逾期開業(yè)損失賠償金高達1800余萬元，遂引發(fā)本案。

從常理來看，作為開發(fā)商，逾期交付就應該乖乖承擔合同約定的違約責任，沒什么好抗辯的。但本案卻有其特殊性，其一，本案是SHAOPPING MALL主力店房屋買賣，其與住宅交易最顯著的區(qū)別在于，商業(yè)地產買受人往往為了使建筑物符合其之后的業(yè)態(tài)規(guī)劃，會要求介入設計，并在主體施工階段即著手裝修；其二，商業(yè)地產買受人為了爭取最佳開業(yè)時間，往往不會等到房屋達到綜合驗收合格的條件才收房，而是希望盡早收房、以便伺機開業(yè)。這兩個特殊性使我們在接觸案件之初就隱隱感到，委托人也許并不像想象的那么被動，只要找好突破口，說不定能夠扭轉乾坤。

之后，我們詳查了委托人和LT公司之間的《商品房預售合同》、有關往來函件及項目建設、驗收文件等材料，果然發(fā)現如下事實：

1、合同約定的房屋交付條件為房屋經建設、施工、設計、監(jiān)理四方根據國務院《建設工程質量管理條例》第16條的規(guī)定驗收合格（以下簡稱“四方竣工驗收”），而不是綜合驗收合格。事實上房屋也已于約

定的交付時間取得了《單位（子單位）工程綜合驗收記錄表》（即四方驗收文件）。

2、合同同時約定了房屋交付開業(yè)的時間和應當具備交付條件的時間，并且前者早于后者。而且合同還約定委托人應當在主體施工后期（約定的交付時間半年前）允許LT公司前進場裝修，且事實上LT公司的施工單位確于約定的時間進場開始實施裝修工作。

3、起訴前，LT公司已經正式對外營業(yè)，但開業(yè)時房屋仍未通過綜合驗收，且消防驗收直至起訴前不久才通過。

【爭議焦點與法律解析】

如此一來，問題就來了：合同約定的交付條件為“四方竣工驗收合格”，而不是“綜合驗收合格”，該等約定是否有效？合同約定的開業(yè)時間早于交付時間，也就是說，合同約定在未經竣工驗收的情況下即交付使用，是否有效？LT公司在主體施工階段就已進場施工，顯然和委托人存在交叉施工情況，既然是交叉施工，建設及驗收遲延的責任是否應由委托人承擔？

對于合同將“四方竣工驗收”約定為交付條件的問題，LT公司認為該約定無效，因為其違反了《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》和《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》等關于“必需經綜合驗收方可交付使用”的強制性規(guī)定。在約定的交付條件無效的情況下應當適用法律規(guī)定的交付標準，即應在約定的交付時間達到綜合驗收合格。

我們則認為，該約定不違反法律法規(guī)定的強制性規(guī)定，是合法有效的。房地產項目的驗收分為竣工驗收和綜合驗收，竣工驗收是由建設單位、施工單位、監(jiān)理單位和設計單位對已完工程進行的實質性驗收，并承擔相應的驗收責任；綜合驗收是由不同的政府主管部門在四方竣工驗收的基礎上進行的復查性驗收，是對四方竣工驗收的檢查監(jiān)督。我國《建筑法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《建設工程質量管理條例》等法律、行政法規(guī)要求“建筑工程未經竣工驗收或驗收不合格的，不得交付使用”，合同條款違反該強制性規(guī)定的，歸于無效。而對于綜合驗收，僅在建設部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》和《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》等行政規(guī)章、地方法規(guī)中作了規(guī)定，合同條款不符合此類規(guī)定的，不影響合同條款的法律效力。既然如此，在涉案房屋已經取得四方竣工驗收文件的情況下，委托人不存在逾期達到交付條件的情形，不應承擔逾期交付違約責任。

對于合同約定在未經竣工驗收的情況下即交付使用之效力問題，我國《建筑法》第六十一條和《建設工程質量管理條例》第十六條明確規(guī)定：“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”，本案合同約定的房屋開業(yè)使用時間早于應通過四方竣工驗收的時間，顯然違反了《建筑法》的強制性規(guī)定，依照我國《合同法》第五十二條和最高法院相關司法解釋，應當認定該約定無效。但LT公司認為，合同約定委托人保證涉案房屋于某一時間開業(yè)使用，就意味著涉案房屋應在該時間具備綜合驗收合格的條件，因此合法有效。

LT公司的說法顯然難以自圓其說。因為，合同是將“開業(yè)使用”和“竣工驗收”作為兩項獨立義務分別約定的，前者不包括后者。同時，因竣工驗收劃分為四方竣工驗收和綜合驗收兩個階段，且四方竣工驗收在前，綜合驗收在后，那么，在本案合同約定的開業(yè)使用條件顯而易見并不包括合同明確約定了時間的四方竣工驗收之情況下，該開業(yè)使用條件更不可能包括合同沒有約定時間且只能排在四方竣工驗收之后的綜合驗收。

合同約定的開業(yè)使用時間早于竣工驗收的時間雖為無效約定，但是否意味著如開發(fā)商不能按約定時間交付房屋，購房人就該自認倒霉？實則不然。司法實踐中法院雖然亦會認定該等約定無效，但在判決時，卻會本著保護購房人信賴利益（信賴開發(fā)商會依照合同約定將房屋交付其使用）、懲罰開發(fā)商不誠信行為的原則，判令開發(fā)商比照約定有效時的違約金標準賠償給購房人造成的損失。

對于交叉施工情況下的逾期交付責任問題，一般來說，如果存在交叉施工，則說明房屋施工建設及驗收工作的遲延至少是雙方過錯導致的（還有可能是另一方單方責任導致），而違約責任是單方過錯責任，在混合過錯狀態(tài)下，不應由一方單獨承擔責任。本案中，我們正是以此為核心組織了又一輪火力，分散LT公司對合同關于交付使用之約定無效時如何處理的注意力，徹底瓦解了其主張高額賠償的信心。

【審理結果】

正如高速發(fā)展的人類文明、正在崛起的中華民族無不將“和諧”作為追求的最高境界一樣，律師代理案件，勝訴有時并不是終極目的，如能使爭端各方當事人握手言和亦不失一件快事。本案中，LT公司訴訟主張巨額賠償，其實際可能對很多問題未能深入研究、分析和認識，加之其訴求背后還隱含著諸多其他問題，因此，法庭上的高下之爭并不能徹底解決雙方的糾紛。律師在領悟到這一點后，以七千多字的代理詞嚴謹透徹地對前述有關問題進行了分析及論述，使雙方當事人在充分了解和理解律師觀點后，得以坐下來在庭下進行和解談判，并最終以LT公司將訴求1800萬元巨額賠償金讓度至委托人向其支付100萬元補償了解此案，法院依雙方和解意見下達了調解書。

【案件啟示】

盡管本案以調解方式結案，且委托人只是象征性地作出了一點補償，但畢竟爭議已經發(fā)生，不僅對公司經營及聲譽造成一定影響，并且還要花費時間、金錢和精力來解決爭議。因此，建議開發(fā)企業(yè)加強風險防范，即使是可能勝訴的爭議也盡最大可能將其杜絕?，F就開發(fā)商在商業(yè)地產銷售或出租中的有關問題提示如下：

1、商業(yè)地產項目的買受人（或承租人，下同）基于將來業(yè)態(tài)規(guī)劃的考慮，一般會對商業(yè)地產的設計、建設有特殊的要求，為防止其不按時提供設計方案或不斷對設計、建設提出新的要求影響項目進度，商業(yè)地產項目開發(fā)商一定要在商業(yè)房屋銷售合同（或租賃合同，下同）中明確買受人提出設計要求（或對開發(fā)商的設計稿提出修改意見）的時間，約定超過該時間提出的設計要求將不被考慮，如確需考慮則由買受人承擔費用及工期延誤的責任。

2、盡量將交付條件約定為取得“單體工程竣工驗收備案證明書”或“綜合驗收備案證明書”這樣具有公信力的文件，因為，盡管我們認為驗收備案僅是驗收合格后需要履行的行政義務,是國家對建筑工程竣工驗收的行政監(jiān)督和管理措施，未經驗收備案并不影響建設工程已經竣工驗收合格的事實，但畢竟該等文件相較于建設、施工、設計、監(jiān)理四方簽署的《單位（子單位）工程綜合驗收記錄表》更具有客觀性和可信度，以該等文件作為房屋已經達到交付條件的標志能夠避免使買賣雙方就房屋是否符合交付標準發(fā)生爭議。

3、開發(fā)商對于商業(yè)地產項目應盡可能避免與買受人交叉作業(yè)，比如在達到約定的交付條件前，不允許買受人進場施工；在達到約定交付條件后，開發(fā)商的施工隊伍應徹底離場等。如此約定雖然可能使建設周期延長、影響買受人對開業(yè)時間的選擇空間，但會簡化交付程序，且一旦出現逾期交付易于分清責任。如果不得已約定某種情形下允許買受人在達到交付條件前進場裝修，則盡可能爭取在合同中明確此種情況下出現逾期交付，開發(fā)商免責。

第二篇：房屋買賣合同糾紛案

房屋買賣合同糾紛案

原告（被上訴人）：瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司。

被告（上訴人）：符祝浪，男，1963年2月生，漢族，瓊海市人。

審級：再審。

審判機關和審判組織

一審法院：瓊海市人民法院。

合議庭組成人員：審判長：陳大經；審判員：黃良海、王春映。

二審法院：海南省海南中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：黃守冠；審判員：陳海燕；代理審判員：蔡大武。

二審再審法院：海南省海南中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：陳文和；代理審判員：韓少冰、韓柏定。

再審終審法院：海南省高級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：盧芒；代理審判員：程小平、張紅菊。

審結時間

一審審結時間：1998年7月28日。

二審審結時間：1998年10月5日。

二審再審審結時間：1999年8月10日。

再審終審審結時間：2000年4月20日。

一審訴辯主張

原告黃酒公司訴稱：符祝浪在合同簽訂后交付人民幣30萬元給黃酒公司，余下的30萬元以按揭貸款方式給黃酒公司。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產權證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準，按揭貸款無法辦妥，符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付，經原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30萬元及利息2萬元、逾期付款滯納金和訴訟費。

一審事實和證據

本案經審理查明：原告瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定的主要內容有：

1、房屋建筑面積272平方米，價值人民幣60萬元；

2、符祝浪須在4月10日前交款人民幣30萬元，余下的30萬元以按揭貸款方式付給黃酒公司，但原告必須在交房后一個月將房屋產權證交被告，由被告符祝浪用此房產證等作為抵押物，向建行貸款，原告協助辦理。

3、房屋移交時所應辦理的產權契證等手續(xù)費用由黃酒公司負責承擔。

4、符祝浪交齊按揭手續(xù)，超過30天后，黃酒公司應無條件將房屋交給符祝浪。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產權證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準，按揭貸款此事無法辦妥。符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付。經原告多次索付未果。

以是事實，有當事人陳述、證人證言、法庭質證的有關材料證實，足以認定。

一審判案理由

一審法院認為：原告瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日所簽訂的代理興建房屋的合同，名為建筑工程合同，實為房屋買賣合同，是無效的合同，按無效合同的規(guī)定處理，雙方所取得的財物應互相返還，根據雙方的責任的大小，承擔各自相應的責任。但是原告與被告的購房糾紛，被告所取得原告的房屋所有權證辦理至被告符祝浪的名下，雙方也并沒有要求互相返還該房屋的要求，所以被告尚欠原告的購房款30萬元應還本付息（利息從1996年7月1日起至還清之日止按中國建設銀行同期建房貸款利息率計付利息）。

一審定案結論

依照《民法通則》第四條、第五十八條第一款第（四）項的規(guī)定，判決如下：

1、雙方簽訂的代理興建房屋合同是無效的。

2、被告符祝浪應在本判決書生效后十天內給付原告欠購房款30萬元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息（按中國建設銀行同期建房貸款利息率計算），逾期未給付，則處雙倍利息計付。

3、駁回原告的其他訴訟請求。

案件受理費7610元，由被告負擔，原告預付的不予退還，由被告償付原告。

二審情況

1、二審訴辯主張

上訴人符祝浪稱：雙方簽訂的代理建房合同實為房屋買賣合同。我已付30萬元購房款，余下30萬元雙方約定由被上訴人為我辦理按揭貸款來解決。如因被上訴人協助辦理貸款審批手續(xù)不能時，超過三十天后被上訴人無條件將房屋交給我。被上訴人訴我欠購房款30萬元是不成立的，原判不當，請求二審改判返還。

被上訴人辯稱：雙方簽訂代建房屋合同實為購房合同。上訴人已實際占有使用房屋，辦理了產權證，而我方已辦理按揭貸款手續(xù)，未果屬銀行原因。其代理建房屋合同也是無效的。上訴人占有我方房屋應支付完畢購房余額30萬元及利息。上訴人上訴無理，應駁回。

2、二審事實和證據

經審理查明：1996年3月9日，上訴人與被上訴人簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定房屋造價60萬元，上訴人須在訂立合同后一個月內付30萬元（包括定金8萬元），余下30萬元以按揭貸款方式付給被上訴人。被上訴人須在交付房屋后一個月內將房產證辦好給上訴人。由上訴人憑房產證向建行貸款，被上訴人協助辦理貸款審批手續(xù)。如因被上訴人原因不能辦妥按揭手續(xù)，超過三十天被上訴人應將房屋交給上訴人。訂立合同后，上訴人已付給被上訴人購房款30萬元。同年4月10日，被上訴人將房屋交付給上訴人使用。同年10月4日，被上訴人將房屋所有權證辦至上訴人名下。同年11月14日，被上訴人協助上訴人辦理按揭貸款手續(xù)，由于建行貸款尚未批準，上訴人拖欠30萬元購房余款至今未付，被上訴人追索未果訴至法院。

3、二審判案理由

本院認為，上訴人與被上訴人簽訂的代理興建房屋合同實為房屋買賣合同。被上訴人已將房屋交付給上訴人使用占有兩年多，并已辦理了房屋權證的有效憑證，上訴人應支付完畢購房余款及利息。上訴人以被上訴人未辦理按揭貸款手續(xù)而拒付尚欠購房余款為由提起上訴，其理由不成立，應予駁回。原審法院認定事實清楚，適用法律正確。

4、二審定案結論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費7610元，由上訴人負擔。

二審再審情況

1、二審再審訴辯主張

符祝浪對本院二審判決不服，申請再審稱：

一、二審法院判決認定事實基本清楚，但判決結果適用法律政策錯誤，既然雙方所簽訂的合同為無效合同，那么為何還繼續(xù)判決我付清所拖欠的購房款人民幣30萬元及利息，這不是自相矛盾？合同無效后，應是雙方各自相互

返還財產，并根據其過錯程度承擔相應的民事責任。我本人沒有得到財產，不能繼續(xù)付款。我和黃酒公司實際上是簽訂房屋買賣合同，房屋買賣價款人民幣60萬元，30萬元已按合同約定付清，所剩下的30萬元按合同約定應由黃酒公司辦理銀行按揭方式支付，我不能再繼續(xù)付款?，F要求法院提起再審，依法確認合同無效，雙方互相返還財產，即房屋歸回黃酒公司所有，黃酒公司返還購買房款人民幣30萬元給本人，訴訟費由黃酒公司負擔。

2、二審再審事實和證據

經二審再審查明：

一、二審法院所認定的本案事實和證據充分，在本案的事實和證據方面再審與一、二審無出入，與 一、二審認定事實相一致。

3、二審再審判案理由

本院認為：黃酒公司與符祝浪所簽訂的合同，雖然名為代理興建房屋合同，但從該合同的內容、性質及雙方履行的情況看應屬于房屋買賣合同。合同的標的物在雙方沒有發(fā)生糾紛之前已交付使用兩年多，購房款也已支付50%，并且雙方已辦理了房屋產權過戶等相關手續(xù)，故應按房屋買賣合同有效處理，即該房屋歸屬符祝浪所有，符祝浪應付清所拖欠的購房款人民幣30萬元。至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應承擔違約責任，符祝浪不需給付利息。

一、二審認定事實清楚，但處理結果不當，應予糾正。

4、二審再審定案結論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百五十三條第一款第（二）項、《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條和《中華人民共和國經濟合同法》第二十九條第一款之規(guī)定，判決如下：

1、撤銷本院（1998）海南經終字第100號民事判決；

2、撤銷瓊海市人民法院（1998）瓊海經初字第45號民事判決。

3、本合同按房屋買賣合同有效處理，房屋（座落瓊海加積鎮(zhèn)紀綱街，瓊海市房證字第3378號）歸符祝浪所有；符祝浪應付清所拖欠的購房款人民幣30萬元給黃酒公司，限符祝浪在接到本判決書之日起十天內付清該款，逾期則中國建設銀行按同期同類貸款利率計付利息至付清欠款之日止。

一、二審案件受理費各人民幣7610元，均由符祝浪負擔。

再審終審情況

1、再審終審訴辯主張

黃酒公司不服原審判決，申請再審稱：

1、黃酒公司沒有違約，不應承擔違約責任；

2、無論本案按揭貸款是否獲貸，符祝浪均要支付購房欠款利息；

3、原審判決免除符祝浪支付

購房款利息的義務違反了公平原則。故要求本院提起再審，并由符祝浪償還購房欠款30萬元及其利息，且一、二審訴訟費由符祝浪負擔。

2、再審終審事實和證據

經再審查明：

一、二審法院所認定的本案事實證據充分，在本案的事實與證據方面與一、二審認定事實相一致。

3、再審終審判案理由

本院認為：黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認定屬房屋買賣合同，且合法有效。符祝浪應付清所拖欠的購房款人民幣30萬元正確。但對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥。黃酒公司沒有辦妥按揭貸款，是因為當時銀行停止按揭，黃酒公司在主觀上沒有錯。且符祝浪在占有房屋期間，將房屋出租他人經營有一定的收益。故免除其利息部分應予糾正。

4、再審終審定案結論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條、第一百七十九條第一款第（二）項、第一百八十四條之規(guī)定，判決如下：

1、撤銷海南省海南中級人民法院（1999）海南經再字第5號民事判決：

2、原審上訴人符祝浪應在本判決書生效后十日內給付原審被上訴人瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司購房款30萬元及1996年7月1日起至還清之日止的欠款利息（利率按中國建設銀行同期同類貸款利率計算），逾期支付則按雙倍利息計付。

一、二審案件受理費各7610元由符祝浪負擔。

解說

《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則?！钡谖迨鍡l第一款第一、二項之規(guī)定：行為人應具有相應的民事行為能力，意思表示真實。第五十八條第一款第五項之規(guī)定：“違反法律或者社會公共利益的”將是無效行為。

由此可見，本案原告與被告簽訂代理房屋合同，原告不是建筑公司，名為代理興建房屋合同，實為房屋買賣合同。其行為違反《民法通則》規(guī)定的誠實信用，意思表示真實的原則，原告不是建筑公司，不具有相應的民事行為能力，其實施的行為無效，雙方所簽訂的代理興建房屋合同無效。

而雙方行為實為房屋買賣行為，符合買賣合同的法律特征，即出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款。一是房屋所有權轉移，二是等價有償，合同約定雙方權利和義務，而且經房產管理部門辦理登記手續(xù)，原告依約將房屋交付被告使用，并辦理產權證。被告取得房屋后并使用，已支付部分款額，余下部分以原告應協助辦理貸款支付價款為由而拖欠未付款，而原告已經協助貸款并辦理房產證，至于銀行不同意貸款，不屬原告過錯，故

被告提出理由不成立，原告訴請被告尚欠購房款30萬元及辦理產權證后支付欠款利息，其理由成立，一、二審法院應予支持。

至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應承擔違約責任，故符祝浪不需給付利息。再審法院認為一、二審認定事實清楚，但處理結果不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項規(guī)定：“原判決適用錯誤，依法改判?！币虼?，撤銷一、二審法院的民事判決。

海南省高級人民法院再審查明，黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認定屬房屋買賣合同，且合法有效。對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥，認為黃酒公司在主觀上沒有過錯。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第（二）項規(guī)定：“原判決、裁定認定事實的主要證據不足的，當事人的申請符合這種情形的，人民法院應當再審?！币虼耍蜂N了海南省海南中級人民法院（1999）海南經再字第5號民事判決。

綜上，根據《民法通則》合法、平等、互利、誠實信用、等價有償原則，被告申請再審中，請求互相返還，未請求免除拖欠款利息，故本案經海南省高級人民法院再審維持一、二審判決應是正確的。

第三篇：房屋買賣合同糾紛案答辯狀

房屋買賣合同糾紛案答辯狀

案號：（2012）南民一初字第1號

答辯狀

答辯人：李四

被答辯人：張三

答辯人與被答辯人房屋買賣合同糾紛一案，答辯人針對被答辯人的訴訟請求及事由，提出如下答辯意見：

一、2009年4月16日雙方簽訂的“房地產買賣協議”，屬于無效合同。

現行合同法第52條明確規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”?，F行城市房地產管理法第38條規(guī)定，“下列房地產，不得轉讓：

（六）未依法登記領取權屬證書。”強制性規(guī)定是和任意性規(guī)定相對的，“未取得權屬證書的房地產不得轉讓”，很顯然這屬于法律的強制性規(guī)定而不是任意性規(guī)定。

從本案涉及的事實來看，答辯人與被答辯人的確于2009年4月16日簽訂了一份“房地產買賣協議”，但簽訂該協議時，答辯人并未取得本案所涉及之魯能領寓1號樓1403室之權屬證書（答辯人于 2011年8月10日取得該房屋權屬證書）。根據上述所列及之法律條款分析，該協議因違反城市房地產管理法第38條之強制性規(guī)定，而導致無效。

二、無效合同后的處理原則為：當事人相互返還因合同取得的財產，而不是繼續(xù)履行合同。

現行合同法第58條明確約定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取

得的財產，應當予以返還”。根據本條款之規(guī)定，答辯人與被答辯人所涉爭房屋，合法的處理方式為：被答辯人將涉爭房屋即刻交還答辯人，答辯人將被答辯人已支付的房款退還給被答辯人。

事實上，當答辯人意識到雙方簽訂的“房地產買賣協議”因違反法律強制性規(guī)定而無效后，本著人人都應該做一名公民的原則，答辯人委托青島所張三律師于2010年5月1日給被答辯人發(fā)送了“律師函”。該律師函中敘明，當事人確認合同無效，請被答辯人于2010年5月3日前提供合法帳號以便答辯人返還其已付房款，被答辯人應從接到“律師函”后15日內將該房屋返還答辯人。

被答辯人接到此律師函后，竟至國家法律于不顧，完全置之不理。對于被答辯人非法占用答辯人房屋的行為，答辯人保留追究其法律責任的權利。

三、在堅持上述答辯意見的基礎上，答辯人認為被答辯人的訴請，于法無據。

被答辯人在起訴狀中訴稱，要求答辯人按照原協議之約定履行過戶手續(xù)。從上述分析看，原協議已因違法法律之強制性規(guī)定而導致無效。被答辯人要求雙方繼續(xù)履行合同一份，是非?；闹嚨?，也不應得到法律的支持。

綜上所述，答辯人認為，被答辯人之訴請因于法無據而不應得到法律支持。請貴院以事實為依據，以法律為準繩，維護法律之神圣權威，駁回答辯人的訴訟請求。

此致

青島市市南區(qū)人民法院

答辯人：張三

2012年1月13日

附件：

1、青房市地權字第001號房產證復印件一份

2、律師函復印件一份

第四篇：房屋買賣合同糾紛案強制執(zhí)行申請書

申請人姚某，女，漢族，1986年10月1日出生，住xx市xx區(qū)xx路2號，身份證號碼：36xxxxxx0。

被申請人李某，男，漢族，1972年9月15日出生，身份證地址：xx省xx縣xx鎮(zhèn)xx村xx組x號，身份證號碼：4xxx59。強制執(zhí)行依據：（2011）深中法民五終字第xxxx號民事判決、（2011）xx法民三初字第xx號民事判決。請求事項：

（一）請求法院執(zhí)行被申請人應退還申請人定金人民幣xxxxx元；

（二）請求法院執(zhí)行被申請人應支付申請人人民幣xxxxx元；

（三）請求被申請人應支付總額xxxxx元的延期履行期間的債務利息，即按照銀行同期貸款利率計付的銀行利息的雙倍（自2012年1月1日至執(zhí)行完畢當日）；

（四）請求法院執(zhí)行被申請人應支付的申請人訴訟費xxxx元。請求事由：

申請人與被申請人因房屋買賣合同糾紛一案，xx市xx區(qū)人民法院于2011年6月29日作出（2011）深龍法民三初字第xx號民事判決，確定被申請人需向申請人支付總額人民幣xx元，被申請人不服提起上訴，xx市中級人民法院受理并作出（2011）深中法民五終字第xx號民事判決，該判決已生效。因被申請人拒不履行生效判決，為此，申請人特向貴院申請強制執(zhí)行。

第五篇：房屋買賣合同糾紛案強制執(zhí)行申請書

房屋買賣合同糾紛案強制執(zhí)行申請書

申請人姚某，女，漢族，1986年10月1日出生，住xx市xx區(qū)xx路2號，身份證號碼：36xxxxxx0。

被申請人李某，男，漢族，1972年9月15日出生，身份證地址：xx省xx縣xx鎮(zhèn)xx村xx組x號，身份證號碼：4xxx59。

強制執(zhí)行依據：（2011）深中法民五終字第xxxx號民事判決、（2011）xx法民三初字第xx號民事判決。

請求事項：

（一）請求法院執(zhí)行被申請人應退還申請人定金人民幣xxxxx元；

（二）請求法院執(zhí)行被申請人應支付申請人人民幣xxxxx元；

（三）請求被申請人應支付總額xxxxx元的延期履行期間的債務利息，即按照銀行同期貸款利率計付的銀行利息的雙倍（自2012年1月1日至執(zhí)行完畢當日）；

（四）請求法院執(zhí)行被申請人應支付的申請人訴訟費xxxx元。

請求事由：

申請人與被申請人因房屋買賣合同糾紛一案，xx市xx區(qū)人民法院于2011年6月29日作出（2011）深龍法民三初字第xx號民事判決，確定被申請人需向申請人支付總額人民幣xx元，被申請人不服提起上訴，xx市中級人民法院受理并作出（2011）深中法民五終字第xx號民事判決，該判決已生效。因被申請人拒不履行生效判決，為此，申請人特向貴院申請強制執(zhí)行。

此致

龍xx區(qū)人民法院

申請人：

代理人：

2012年x月x日