第一篇：項目目前開發(fā)情況及產(chǎn)業(yè)化前景分析報告

項目目前開發(fā)情況及產(chǎn)業(yè)化前景分析報告——提綱※項目產(chǎn)品目前開發(fā)情況

※經(jīng)濟效益和市場前景分析

1、市場需求：主要指項目產(chǎn)品目前的國際、國內(nèi)市場供求狀況，未來市場需求前景。

2、競爭優(yōu)勢及品牌競爭力：主要指項目產(chǎn)品面臨的同類競爭企業(yè)有哪些，以及產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢、競爭能力，特別是產(chǎn)品在性能、價格、營銷、服務(wù)、替代進口等方面的品牌優(yōu)勢。

3、經(jīng)濟效益：主要指項目產(chǎn)品目前業(yè)已形成的盈利水平和盈利能力、市場占有率，以及產(chǎn)品未來預(yù)期產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。

※社會效益：主要指項目產(chǎn)品在節(jié)能減排、改善環(huán)境、提高資源綜合利用效率、帶動產(chǎn)業(yè)提升、拉動內(nèi)需、促進就業(yè)等方面產(chǎn)生的效益。

※風(fēng)險與不確定性分析：主要指企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營中面臨的技術(shù)、資金、政策、市場、人員等方面的風(fēng)險與不確定性，以及應(yīng)對措施和抗風(fēng)險能力。

第二篇：地源熱泵產(chǎn)業(yè)化前景分析報告

揚州辛普森中央空調(diào)制造有限公司

產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化前景分析報告

項目名稱：地源熱泵（熱回收）機組

編報單位：揚州辛普森中央空調(diào)制造有限公司編報日期：二○○七 年八 月

地源熱泵(熱回收)機組

產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化前景分析報告

隨著國民經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量和對空調(diào)的使用價值也提出了更高的要求。我公司經(jīng)過多年的專研和努力研發(fā)的新產(chǎn)品——節(jié)能、環(huán)保型地源熱泵（熱回收）冷熱水中央空調(diào)機組適時應(yīng)運而生。它廣泛地應(yīng)用于人們生活、工作的各個領(lǐng)域的建筑物中，還可以用于道路融雪、除冰和體育草坪加熱。它的主要特點和創(chuàng)新表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、地源熱泵（熱回收）冷熱水機組采用三個套管式雙冷凝器，實現(xiàn)了熱泵機組一機三用，夏季制冷最低5℃，冬季供暖最高30℃以及常年每天24小時提供55℃生活熱水。

2、采用地源熱泵技術(shù)為建筑物提供空調(diào)、采暖、供應(yīng)熱水的綜合系統(tǒng)替代制冷機+鍋爐的傳統(tǒng)空調(diào)、采暖、供熱水方式。

3、自然能源互補利用，地源熱泵（熱回收）機組通過地下水、地下埋管的方式。夏季把多余的熱量儲存于地下土壤中，作為冬季制熱提取的熱源；冬季把地源熱泵產(chǎn)生的大量的冷量儲存于地下土壤中，利于熱泵高效運行，實現(xiàn)冬冷夏用和夏熱冬用，即冷熱能量的反季節(jié)使用，最大限度的節(jié)約電能，降低投資和運行成本。具有節(jié)能環(huán)保的良好特點。

4系統(tǒng)維護容易，地源熱泵（熱回收）冷熱水機組的設(shè)備運轉(zhuǎn)部件要比常規(guī)系統(tǒng)設(shè)備少，因而減少了了維護，并且更加可靠。

5、高效、節(jié)能運行費用低，地源溫度全年相對穩(wěn)定，冬季比環(huán)境空氣溫度高，夏季比環(huán)境空氣溫度低，是很好的熱泵熱源和空調(diào)冷源。這種溫度特性使得地源熱泵比傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)運行效率要高20％。因此在節(jié)能方面，節(jié)省運行費用達50％左右。

6、自動化控制程度高，系統(tǒng)運行參數(shù)實時數(shù)字顯示，可隨時根據(jù)需要進行調(diào)整和監(jiān)控，而且配置遠程控制接口可實現(xiàn)遠程遙控利于最佳能耗自動控制。

7、系統(tǒng)穩(wěn)定，運行平穩(wěn)，利用套管式冷凝器和蒸發(fā)器，結(jié)構(gòu)簡單、效率持久、科學(xué)控制、人性化設(shè)計、操作方便快捷、經(jīng)濟實用。世紀70 年代，由于發(fā)生了世界石油危機，地源熱泵因此獲得了飛速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，在家用供熱裝置中，地源熱泵所占的比例，瑞士為96%，奧地利為38%，丹麥為27%；在美國，2001年已安裝40萬臺地源熱泵；在加拿大地源熱泵以每年20％的遞增銷量而處于各種熱泵系統(tǒng)的首位。中國經(jīng)濟高速發(fā)展，但高能耗已成為我國可持續(xù)發(fā)展的重大威脅。數(shù)據(jù)表明：每百萬美元GDP的能耗，中國是世界平均水平的3.1倍，更是日本的9倍。另外中國80％的建筑未采取節(jié)能設(shè)計。政府正制定各項節(jié)能政策和目標，尤其是將于2006年1月1日起施行的《中華人民共和國可再生能源法》將極大地促進地源熱泵系統(tǒng)的發(fā)展。目前，地源熱泵空調(diào)在中國正處于快速起步階段，1995年至2000年全國地源熱泵工程面積達100萬m2，而2001年至2004年全國地源熱泵工程面積超過達2000萬m2，僅北京市2004年就有500 多萬平方米的建筑采用地源熱泵系統(tǒng)供暖（冷）。在節(jié)能新政的推動下，地源熱泵必將飛速發(fā)展。

因此，地源熱泵空調(diào)系統(tǒng)在中國正面臨著難得的發(fā)展機遇，及早投資地源熱泵將獲得巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。

辛普森地源熱泵（熱回收）機組的經(jīng)濟效益表現(xiàn)如下：

（1）初投資與傳統(tǒng)中央空調(diào)（進口機）比要低。由于使用壽命長達25年，比傳統(tǒng)機組的設(shè)備投資/年/冷噸要低。

（2）由于不用主機房，可以省掉這部分的建筑費用。系統(tǒng)采用的是局部送風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)管道尺寸小,可以降低建筑物的層高,節(jié)省土建投資費用。

（3）降低能源費用。由于系統(tǒng)降低了能源需求量，也就會降低能源設(shè)備費用和增容費用。

（4）運行費用低。由于該系統(tǒng)效率高，能耗比高，熱量回收利用，因此運行費用比傳統(tǒng)中央空調(diào)低。按照美國地源熱泵使用單位運行的實際統(tǒng)計，其節(jié)約的幅度根據(jù)不同的地源方式分別在30%～50%，這對于用戶是個可觀的效益，對長年需要使用空調(diào)的單位節(jié)約費用更為突出。

從以上的形勢分析，結(jié)合我公司的實際情況，地源熱泵（熱回收）空調(diào)機組系統(tǒng)以綠色環(huán)保高效節(jié)能的優(yōu)勢問世以來，經(jīng)試（投）產(chǎn)，已經(jīng)取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。第一年產(chǎn)量160臺，產(chǎn)值640萬元，銷售640萬元，利稅138萬元。今年的產(chǎn)量預(yù)計300臺，產(chǎn)值1200萬元，利稅將達到270萬元，計劃5年內(nèi)產(chǎn)值過億元，利稅二千萬以上。我們堅信經(jīng)過我們的不懈努力，地源熱泵（熱回收）機組空調(diào)系統(tǒng)將產(chǎn)生驚人的經(jīng)濟效益和社會效益。

第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項目可行性報告

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

一、項目概況................................................................................................................2

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件.................................................................................2

（二）、規(guī)劃方案.................................................................................................2

二、建設(shè)條件................................................................................................................2

（一）、建設(shè)地點條件.........................................................................................2

（二）、建設(shè)實施條件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、優(yōu)勢分析.................................................................................................2

（二）、劣勢分析.................................................................................................3

（三）、機會分析

（四）、威脅分析

四、市場分析與價格預(yù)測............................................................................................3

（一）、市場發(fā)展前景分析...................................................................................3

（二）、目標客戶的定位.......................................................................................4

（三）、價格預(yù)測...................................................................................................4

五、項目實施計劃........................................................................................................4

（一）、工程建設(shè)實施計劃...................................................................................4

（二）、銷售計劃及營銷策略...............................................................................5

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析................................................................................................6

（一）、投資估算...................................................................................................6（二）、資金籌措.................................................................................................6

（三）、項目經(jīng)濟效益分析...................................................................................6

七、結(jié)論........................................................................................................................7

房地產(chǎn)項目可行性報告

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件

湖南工學(xué)院位于衡陽市珠暉區(qū)大學(xué)城，該開發(fā)地塊為湖南工學(xué)院酃湖校區(qū)后校門西側(cè)，與衡陽師范學(xué)院教師公寓相連，具有很好的文化氛圍、良好的自然環(huán)境。

（二）、規(guī)劃方案

該住宅區(qū)規(guī)劃總用地面積30畝，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)項目可行性報告

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

房地產(chǎn)項目可行性報告

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測

根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

房地產(chǎn)項目可行性報告

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人

房地產(chǎn)項目可行性報告

氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝； 營業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析

房地產(chǎn)項目可行性報告

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高標準的服務(wù)設(shè)施。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、泰州市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在泰州成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、隨著長江三角經(jīng)濟區(qū)城市發(fā)展一體化的進程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。

3、二手房市場

活躍對新房的促進 隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測 根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、辦公區(qū)8000元/㎡；

2、營業(yè)區(qū)均價12000元/㎡；

3、車位均價8萬元/個；

4、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

1、按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、擬開發(fā)建設(shè)期為1年。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、營銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適

應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測前提： 土地173.6萬元/畝； 營業(yè)收入33,666.10

萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析 項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論 經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第五篇：軟件項目開發(fā)可行性分析報告

網(wǎng)絡(luò)硬盤文件資源管理系統(tǒng)開發(fā)與設(shè)計可行性研究報告

1、引言

1.1編寫目的隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的日益普及和信息化建設(shè)的重視，網(wǎng)絡(luò)硬盤作為一種新型安全的網(wǎng)絡(luò)存儲系統(tǒng)，主要適用于個人文件存儲，可以用作個人的一個網(wǎng)絡(luò)Ｕ盤，網(wǎng)絡(luò)硬盤是一塊專屬的存儲空間，用戶通過上網(wǎng)登錄網(wǎng)站的方式，可方便上傳、下載文件。只要能上網(wǎng)，就可以用網(wǎng)絡(luò)硬盤登錄到服務(wù)器上進行個人文件的上傳、刪除及文件目錄的新建、修改、共享等操作，隨時隨地存儲自已的個人文件。而且不用擔(dān)心文件丟失的狀況，安全方便。

1.2項目背景

1.2.1 項目名稱：網(wǎng)絡(luò)硬盤文件資源管理系統(tǒng)

1.2.2 用戶:網(wǎng)絡(luò)存儲用戶

1.2.3 說明：很多用戶把重要文件存儲在自己的手機或電腦的硬盤上，結(jié)果因為手機、電腦的丟失導(dǎo)致這些重要文件也都丟失了，在很多時候，文件的價值往往比手機和電腦本身還要高。而且網(wǎng)絡(luò)硬盤可以用作個人的一個網(wǎng)絡(luò)Ｕ盤，無論在家里，辦公室里或旅館里，只要能上網(wǎng)，可以通過網(wǎng)絡(luò)硬盤調(diào)用自己的文件或記事本；網(wǎng)絡(luò)硬盤是一塊專屬的存儲空間，用戶通過上網(wǎng)登錄網(wǎng)站的方式，可方便上傳、下載文件，而獨特的外鏈功能更突破了傳統(tǒng)存儲的概念。只要能上網(wǎng)，就可以用網(wǎng)絡(luò)硬盤登錄到服務(wù)器上進行個人文件的上傳、下載、刪除及文件目錄的新建、修改、刪除、文件預(yù)覽等操作，隨時隨地存儲自已的個人文件。

2、可行性研究的前提

2.1要求

2.1.1 功能要求

用戶能登陸注冊，用戶文件空間界面必須以文件目錄的形式展示文件列表，目錄結(jié)構(gòu)清晰。能實現(xiàn)文件批量選擇上傳，操作必須要方便快捷簡單，常用格式文件必須要能打開預(yù)覽。為方便操作，文件夾能打包壓縮下載。用戶能對文件實現(xiàn)批量操作。能設(shè)置外鏈文件。

2.1.2 性能要求

為了滿足儲戶的要求，系統(tǒng)必須要有高的運作速度，用戶的操作事件，系統(tǒng)必須能快速及時作出響應(yīng)，迅速處理各項數(shù)據(jù)、信息。所以要求很高的信息量速度和大的主存容量；由于要存貯大量文件和數(shù)據(jù)，也還要有足夠大的磁盤容量；安全性也是系統(tǒng)最重要的性能需求之一，文件管理系統(tǒng)系統(tǒng)必須有可靠的安全措施，以保證儲戶的存儲安全。

2.1.3完成期限

初步確定開發(fā)期為2個月，系統(tǒng)計劃于2012年低正式完成2.2目標

網(wǎng)絡(luò)硬盤是一種類似U盤的一種文件存儲系統(tǒng)，所以，第一、系統(tǒng)必須要穩(wěn)定、安全，保證上傳的文件不丟失，能正確下載。第二、文件瀏覽界面必須要友好，能提供清晰的文件目錄列表。第三、必須要有方便快捷的操作，保證良好的用戶體驗。

2.3可行性研究方法

采用歸納方法：通過對現(xiàn)在流行、大型的網(wǎng)絡(luò)硬盤系統(tǒng)詳細研究與比較來獲取自己系統(tǒng)需求分析所需資料，在對這些系統(tǒng)的設(shè)計、制造和運行狀況進行分析研究的基礎(chǔ)上,根據(jù)所設(shè)計的系統(tǒng)的功能要求進行多次選擇,然后對少數(shù)幾個同類系統(tǒng)作出相應(yīng)修正，最后得出一個理想的系統(tǒng)。

3、對現(xiàn)有系統(tǒng)的分析

當(dāng)前大多數(shù)網(wǎng)盤都還沒有實現(xiàn)對文件的預(yù)覽功能，有部分實現(xiàn)了對圖片的預(yù)覽功能，但實現(xiàn)對文檔、音樂、視頻預(yù)覽的確很少。給予用戶的體驗不足，達不到用戶所期待的功能?；谶@種原因，我所實現(xiàn)的系統(tǒng)能對圖片、文檔、音樂、視頻的預(yù)覽以及文件夾的壓縮下載。

4、技術(shù)可行性分析

網(wǎng)絡(luò)硬盤文件系統(tǒng)的實現(xiàn)技術(shù)有多種,可以采用傳統(tǒng)的客戶機/服務(wù)器型的B/S型架構(gòu),即文件內(nèi)容放在遠程的服務(wù)器上,用戶通過在其他計算機上登陸服務(wù)器。進入網(wǎng)絡(luò)硬盤系統(tǒng)。由于受條件所限制，數(shù)據(jù)庫服務(wù)器端采用大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng),這有利于縮短大批量數(shù)據(jù)的吞吐時間,使整個系統(tǒng)管理規(guī)范化,數(shù)據(jù)的完整性、安全性得到保障.應(yīng)用服務(wù)器端采用中間件計算模式(IBMWebSphereApplicationServer),分模塊層次結(jié)構(gòu),多模塊分立,允許系統(tǒng)的分布處理,以提高系統(tǒng)的工作效率。所使用的技術(shù)主要是S2SH（struts2、hibernate、spring）以及javascript、jquery、css、html，這些技術(shù)都已經(jīng)開設(shè)過課程，我也已經(jīng)掌握了。開發(fā)系統(tǒng)的計算機硬件已經(jīng)非常普及，所以完全沒有問題；現(xiàn)在的計算機各方面的技術(shù)都非常成熟，相對來說開發(fā)此系統(tǒng)的技術(shù)也要求比較簡單，因此在技術(shù)方面是可行的。

5、經(jīng)濟可行性分析

可以通過推廣發(fā)布廣告、個人付費、流量收費來維持網(wǎng)盤的運營，并通過網(wǎng)盤服務(wù)帶來大量用戶到其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟上市是沒什么問題的。

6、社會因素可行性分析

6.1法律因素

全部軟件購買正版；機器設(shè)置通過正當(dāng)途徑購得；所有軟件都用正版，技術(shù)資料都由提出方保管，數(shù)據(jù)信息均可保證合法來源。所以，在法律方面是可行的。

6.2用戶使用可行性

開發(fā)的系統(tǒng)操作要非常簡單，以便適合大人小孩老人各類人們都可以很方便操作使用。