第一篇：對(duì)縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查與思考

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，**縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大投資需求的重要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。正確引導(dǎo)**縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)城市建設(shè)，壯大城鄉(xiāng)一體化產(chǎn)業(yè)支撐，拉動(dòng)全社會(huì)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、**縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）開發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁，但投資規(guī)模不大。2004年，**縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元，新建商品房61.9萬M2，實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升，新建商品房銷售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬M2；預(yù)售面積23.38萬M2，成交金額5.9億元；銷售面積20.45萬M2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬M2，申報(bào)金額1.18億元。但從房地產(chǎn)投資規(guī)?？?，2004年雙流、溫江、龍泉、新都分別實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元，**縣房地產(chǎn)投資規(guī)模在同環(huán)區(qū)縣排名第五，說明**縣房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)空間較大。

（二）開發(fā)質(zhì)量提高，但市場(chǎng)有待培育。**縣房地產(chǎn)有企業(yè)開發(fā)的商品房，有農(nóng)民在集體土地上聯(lián)建的房屋，還有政府修建的安置房和農(nóng)民新居，總體上住宅小區(qū)正從傳統(tǒng)的戶型逐步向景觀舒適型過渡，新開發(fā)小區(qū)普遍注重環(huán)境營(yíng)造，以西區(qū)花園為代表的高檔住宅小區(qū)，其環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，對(duì)縣內(nèi)其它小區(qū)開發(fā)起到了好的示范帶動(dòng)作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，需求旺盛，交易規(guī)范；二手房市場(chǎng)被進(jìn)一步激活，交易頻繁，逐步規(guī)范；農(nóng)民自建房自發(fā)入市，隱形交易，亟待規(guī)范。一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)成熟的標(biāo)志之一是其二級(jí)市場(chǎng)成為交易的主體，上海市已超過50，但就**縣1-8月的銷售情況看，二手房銷售面積僅占總銷售面積的37.6，這說明**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有待培育。

（三）開發(fā)成本上漲，房地產(chǎn)價(jià)格攀升。2003年以來**縣商品房?jī)r(jià)格有較大幅度增長(zhǎng)，**筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)2005年與2004年比較，住房平均價(jià)格分別達(dá)到2000、2400、1800、1000元，增長(zhǎng)25、15、50、25；營(yíng)業(yè)房平均價(jià)格分別達(dá)到5200、6700、4000、2000元，增長(zhǎng)16、29、12、34。主要原因：一是成本推動(dòng)。2004年，外北倉庫、原**筒二小和小北街片區(qū)的地價(jià)分別達(dá)到每畝93萬元、119萬元和124萬元，縣城片區(qū)地價(jià)從2003年平均每畝約50萬元漲到100萬元左右；其次是建筑原材料價(jià)格上漲等建設(shè)成本提高。二是需求拉動(dòng)。2003年以來**縣商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，使得商品房平均成交價(jià)格上揚(yáng)；去年以來，縣政府采取的促進(jìn)二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價(jià)格也有較大幅度增長(zhǎng)，**筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)二手房市場(chǎng)成交價(jià)格分別達(dá)到1250、1350、1000、650元，比2004年增長(zhǎng)25、8、18、8。

（四）開發(fā)主體增多，但樓盤規(guī)模小。隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善和城市輻射功能的增強(qiáng)，加之成都近郊區(qū)市縣特有的地價(jià)、房?jī)r(jià)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，近郊區(qū)市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點(diǎn)。由于**縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，很多企業(yè)都看好這個(gè)市場(chǎng)，目前各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)到39家，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。但由于用地供給的約束，樓盤相對(duì)較小。2004年以來，全縣共出讓土地13宗，其中房地產(chǎn)開發(fā)超過50畝的僅有3宗地，最大樓盤面積178.4畝，最小的僅2畝?？傮w上看，目前20—50畝的小樓盤較多，規(guī)模小，檔次也不夠高，精品樓盤相對(duì)偏少。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析

（一）**縣城市發(fā)展方向和重點(diǎn)。成都市新一輪城市總體規(guī)劃對(duì)**縣城市發(fā)展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住，又適宜創(chuàng)業(yè)的“綜合性城市片區(qū)”。**縣自身的定位是：率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、獨(dú)具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都西部新中心。到2010年**縣城區(qū)將新增建設(shè)用地15平方公里，城區(qū)總用地達(dá)到30平方公里，人口達(dá)到20萬人；到2020年規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)面積51平方公里，城市片區(qū)人口45萬人以上。東南部新城是**縣未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，將承擔(dān)**縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規(guī)模7.1平方公里，規(guī)劃道路共16條，總長(zhǎng)約27公里，預(yù)計(jì)投資約5億元（不含拆遷安置費(fèi)）。從今年開始計(jì)劃用3年左右時(shí)間分步建設(shè)，2005年重點(diǎn)建設(shè)高新區(qū)西區(qū)配套行政商務(wù)中心、南二環(huán)路及東延線、東二環(huán)路及南延線、長(zhǎng)青路5條城市道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有利因素。

一是城市化水平快速提高對(duì)住宅形成巨大的需求。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到2020年全縣城市化水平將達(dá)到80％，年均提高2個(gè)百分點(diǎn)，縣城片區(qū)年均新增1.8萬人以上。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長(zhǎng)，無疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積16M2計(jì)算，每年需新建住宅28.8萬M2。

二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化形成對(duì)住宅的需求。2000年以來，**縣城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均收入從6569元增加到10200元，農(nóng)村居

民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購(gòu)房能力。另一方面，居民以前購(gòu)買的福利房無論是戶型設(shè)計(jì)還是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級(jí)市場(chǎng)，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級(jí)換代。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購(gòu)房對(duì)象。

三是縣外人口來**縣購(gòu)房形成對(duì)住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應(yīng)越來越擁擠、快節(jié)奏的城市生活，而選擇到距中心城區(qū)近、空氣清新、自然條件相對(duì)優(yōu)越的**縣來居?。桓咝聟^(qū)西區(qū)緊鄰**縣，區(qū)內(nèi)一些白領(lǐng)階層也會(huì)選擇在**縣買房；省內(nèi)不少市外人口到**縣定居或投資，由此也形成較大的市場(chǎng)需求。據(jù)調(diào)查，目前除**筒鎮(zhèn)購(gòu)房戶本地居民較多外，犀浦、紅光兩地商品房購(gòu)買對(duì)象縣外人口占了絕大多數(shù)。

（三）制約房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素。

一是收入預(yù)期不確定。2000年以來，**縣地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.2，農(nóng)村居民純收入年均增長(zhǎng)6.3，低于地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)9.2，雖然比地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)略高，但受企業(yè)改制職工轉(zhuǎn)變身份、就業(yè)壓力較大等影響，加之醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出預(yù)期。未來收入的不確定性和支出預(yù)期的增加，對(duì)當(dāng)前購(gòu)房消費(fèi)造成一定抑制。

二是住房產(chǎn)權(quán)制度不健全。市場(chǎng)交易的各類住房中，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品房可以獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書，其它房屋，包括上市的已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房和私房等等，其土地的供給形式極其復(fù)雜，凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權(quán)證，因而難以上市交易，也無法辦理抵押貸款，這給購(gòu)房融資帶來一定的難度，對(duì)房地產(chǎn)需求造成了一定影響。

三是國(guó)家宏觀政策約束。近年來，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中住房貸款占了絕對(duì)比重，金融對(duì)個(gè)人購(gòu)房支持力度有了較大幅度增加。但是由于商業(yè)銀行住房金融資金來源單一，貸款流動(dòng)性差，缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制；個(gè)人住房抵押貸款條件偏嚴(yán)、期限偏短、額度偏低，還款方式單一等問題，都對(duì)住房金融健康發(fā)展形成一定阻礙。加之去年以來國(guó)家宏觀調(diào)控提高商品房按揭貸款利率，也導(dǎo)致金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度有所減弱。

三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議

（一）合理定位，選準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主攻方向。據(jù)世界銀行對(duì)世界很多國(guó)家考察認(rèn)為，只有房?jī)r(jià)與家庭年收入之比達(dá)到3:1－6:1時(shí)，才能形成有效需求。2004年**縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10200元，其中用于購(gòu)房與建房支出950元，占支出的11.5％，比2000年（500元）增加450元，家庭年收入與房?jī)r(jià)比在6:1左右，應(yīng)該能夠形成較大的有效需求。另據(jù)調(diào)查，市民最想購(gòu)買的套型面積在80－100M2之間，其次是100－130M2，而130－150M2以上的相對(duì)較少。又據(jù)中介機(jī)構(gòu)的交易情況顯示，與大戶型、超大戶型住宅相比，中小戶型房源更受普通購(gòu)房戶青睞。因此，**縣房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)堅(jiān)持“放開高價(jià)房、優(yōu)惠中低價(jià)房、建設(shè)廉租房”，應(yīng)“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”，應(yīng)以中檔小區(qū)建設(shè)為主，輔之以部分高檔社區(qū)和適量的經(jīng)濟(jì)適用房，滿足不同層次消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。最終達(dá)到居者有其屋，居者有佳屋，并享受良好的人居環(huán)境和完善的生活配套設(shè)施。

（二）科學(xué)規(guī)劃，同步推動(dòng)舊城改造和新區(qū)開發(fā)。加快縣城舊城改造，進(jìn)一步完善城市功能，同步推進(jìn)東南片區(qū)新城區(qū)建設(shè)，擴(kuò)大**筒、犀浦和紅光城市片區(qū)規(guī)模，改善城市形象，提升城市品位，建設(shè)生態(tài)人居地，打造都市后花園，增強(qiáng)城市吸引力，吸引更多的人口來**縣購(gòu)房置業(yè)。在舊城改造和新區(qū)開發(fā)的過程中，應(yīng)根據(jù)國(guó)家拆遷安置政策，結(jié)合**縣實(shí)際，依法拆遷安置，切實(shí)維護(hù)被拆遷居民的利益；在不斷完善城市總體規(guī)劃的同時(shí)，積極制定**縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃，使該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為有序合理；對(duì)土地實(shí)行非飽和適度供應(yīng)，保持土地的賣方市場(chǎng)，防止以地生財(cái)，將房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道；適應(yīng)住宅地產(chǎn)郊區(qū)化和大盤化的趨勢(shì)，對(duì)城市片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，避免地塊分隔過小、業(yè)主林立、開發(fā)檔次低、物業(yè)管理落后等現(xiàn)象，使房地產(chǎn)走上品牌、規(guī)模發(fā)展之路，并以此推進(jìn)**縣城市品位的快速提高。

（三）招大引強(qiáng)，實(shí)施成片開發(fā)和品牌戰(zhàn)略。品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息。**縣應(yīng)著力引進(jìn)有實(shí)力的大企業(yè)，全面實(shí)施房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略，走規(guī)模化、精品化開發(fā)路子。以第26屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)為契機(jī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，抓好“打開西部21世紀(jì)的財(cái)富之門，共創(chuàng)西部21世紀(jì)的財(cái)富生活空間”的主題宣傳，依據(jù)“成都西部新中心”的定位，加快各類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，滿足不同層次消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。努力提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的科技含量，積極推廣運(yùn)用信息化技術(shù)，加強(qiáng)小區(qū)的安全防護(hù)體系建設(shè)，推進(jìn)智能化管理、防火監(jiān)控及保安自動(dòng)化體系建設(shè)；推廣西區(qū)花園的開發(fā)建設(shè)模式，注重小區(qū)環(huán)境營(yíng)造，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品化發(fā)展，犀浦鎮(zhèn)因離市中心較近，外來購(gòu)房者較多，應(yīng)以開發(fā)中高檔住宅小區(qū)為主；合理安排中小戶型比例，滿足**縣普通百姓家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)水平，尋求戶型平衡，在**筒鎮(zhèn)要適度開發(fā)中檔住宅小區(qū)，以滿足普通居民住房升級(jí)換代的需求；合理安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求；考慮以五六層的多層公寓為主，輔以一定小高層和聯(lián)體別墅，滿足部分高收入群體的高檔消費(fèi)需求。

（四）完善政策，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。進(jìn)一步制定并完善關(guān)于加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策，開通房地產(chǎn)“綠色通道”，簡(jiǎn)化手續(xù)辦理程序，提高報(bào)建效率，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完善戶籍管理政策。當(dāng)前購(gòu)房入戶必須取得房產(chǎn)證書，而一些按揭購(gòu)房戶在短時(shí)間內(nèi)還不能拿到房產(chǎn)證書，導(dǎo)致無法辦理戶籍手續(xù)，相關(guān)部門要進(jìn)一步研究憑購(gòu)房合同和發(fā)票辦理入戶手續(xù)的政策。進(jìn)一步降低住房二級(jí)市場(chǎng)的入市“門檻”，簡(jiǎn)化辦事程序，實(shí)行“一條龍”服務(wù)，方便群眾辦事，以此進(jìn)一步激活房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。完善社會(huì)保障體系。普通住宅的消費(fèi)主體，是占城市人口總數(shù)80％以上的中低收入戶，而目前城區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)這部分人來說有些偏高，為保障工薪階層、低收入群體的利益，政府應(yīng)繼續(xù)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房納入社會(huì)保障體系。

（五）加強(qiáng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，嚴(yán)格從業(yè)資格；具體開發(fā)項(xiàng)目采取向社會(huì)公開招標(biāo)的形式，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理。采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開化，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。促使房地產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)與建筑分開，物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)開發(fā)分開，不同企業(yè)按照產(chǎn)品價(jià)位和特征打造不同品牌、不同風(fēng)格。加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，引進(jìn)有實(shí)力、服務(wù)好、講誠(chéng)信的物業(yè)公司，新開發(fā)小區(qū)必須納入物業(yè)管理，舊的小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。

第二篇：對(duì)縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查與思考

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，**縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大投資需求的重要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。正確引導(dǎo)**縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)城市建設(shè)，壯大城鄉(xiāng)一體化產(chǎn)業(yè)支撐，拉動(dòng)全社會(huì)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、**縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀[本文來源于文秘寫作-004km.cn]

（一）開發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁，但投資規(guī)模不大。2004年，**縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元，新建商品房61.9萬M2，實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升，新建商品房銷售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬M2；預(yù)售面積23.38萬M2，成交金額5.9億元；銷售面積20.45萬M2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬M2，申報(bào)金額1.18億元。但從房地產(chǎn)投資規(guī)?？矗?004年雙流、溫江、龍泉、新都分別實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元，**縣房地產(chǎn)投資規(guī)模在同環(huán)區(qū)縣排名第五，說明**縣房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)空間較大。

（二）開發(fā)質(zhì)量提高，但市場(chǎng)有待培育。**縣房地產(chǎn)有企業(yè)開發(fā)的商品房，有農(nóng)民在集體土地上聯(lián)建的房屋，還有政府修建的安置房和農(nóng)民新居，總體上住宅小區(qū)正從傳統(tǒng)的戶型逐步向景觀舒適型過渡，新開發(fā)小區(qū)普遍注重環(huán)境營(yíng)造，以西區(qū)花園為代表的高檔住宅小區(qū)，其環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，對(duì)縣內(nèi)其它小區(qū)開發(fā)起到了好的示范帶動(dòng)作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，需求旺盛，交易規(guī)范；二手房市場(chǎng)被進(jìn)一步激活，交易頻繁，逐步規(guī)范；農(nóng)民自建房自發(fā)入市，隱形交易，亟待規(guī)范。一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)成熟的標(biāo)志之一是其二級(jí)市場(chǎng)成為交易的主體，上海市已超過50%，但就**縣1-8月的銷售情況看，二手房銷售面積僅占總銷售面積的37.6%，這說明**縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有待培育。

（三）開發(fā)成本上漲，房地產(chǎn)價(jià)格攀升。2003年以來**縣商品房?jī)r(jià)格有較大幅度增長(zhǎng)，**筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)2005年與2004年比較，住房平均價(jià)格分別達(dá)到2000、2400、1800、1000元，增長(zhǎng)25%、15%、50%、25%；營(yíng)業(yè)房平均價(jià)格分別達(dá)到5200、6700、4000、2000元，增長(zhǎng)16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推動(dòng)。2004年，外北倉庫、原**筒二小和小北街片區(qū)的地價(jià)分別達(dá)到每畝93萬元、119萬元和124萬元，縣城片區(qū)地價(jià)從2003年平均每畝約50萬元漲到100萬元左右；其次是建筑原材料價(jià)格上漲等建設(shè)成本提高。二是需求拉動(dòng)。2003年以來**縣商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，使得商品房平均成交價(jià)格上揚(yáng)；去年以來，縣政府采取的促進(jìn)二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價(jià)格也有較大幅度增長(zhǎng)，**筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)二手房市場(chǎng)成交價(jià)格分別達(dá)到1250、1350、1000、650元，比2004年增長(zhǎng)25%、8%、18%、8%。

（四）開發(fā)主體增多，但樓盤規(guī)模小。隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善和城市輻射功能的增強(qiáng)，加之成都近郊區(qū)市縣特有的地價(jià)、房?jī)r(jià)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，近郊區(qū)市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點(diǎn)。由于**縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，很多企業(yè)都看好這個(gè)市場(chǎng)，目前各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)到39家，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。但由于用地供給的約束，樓盤相對(duì)較小。2004年以來，全縣共出讓土地13宗，其中房地產(chǎn)開發(fā)超過50畝的僅有3宗地，最大樓盤面積178.4畝，最小的僅2畝?？傮w上看，目前20—50畝的小樓盤較多，規(guī)模小，檔次也不夠高，精品樓盤相對(duì)偏少。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析

（一）**縣城市發(fā)展方向和重點(diǎn)。成都市新一輪城市總體規(guī)劃對(duì)**縣城市發(fā)展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住，又適宜創(chuàng)業(yè)的“綜合性城市片區(qū)”。**縣自身的定位是：率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、獨(dú)具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都西部新中心。到2010年**縣城區(qū)將新增建設(shè)用地15平方公里，城區(qū)總用地達(dá)到30平方公里，人口達(dá)到20萬人；到2020年規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)面積51平方公里，城市片區(qū)人口45萬人以上。東南部新城是**縣未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，將承擔(dān)**縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規(guī)模7.1平方公里，規(guī)劃道路共16條，總長(zhǎng)約27公里，預(yù)計(jì)投資約5億元（不含拆遷安置費(fèi)）。從今年開始計(jì)劃用3年左右時(shí)間分步建設(shè)，2005年重點(diǎn)建設(shè)高新區(qū)西區(qū)配套行政商務(wù)中心、南二環(huán)路及東延線、東二環(huán)路及南延線、長(zhǎng)青路5條城市道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有利因素。

一是城市化水平快速提高對(duì)住宅形成巨大的需求。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到2020年全縣城市化水平將達(dá)到80％，年均提高2個(gè)百分點(diǎn)，縣城片區(qū)年均新增1.8萬人以上。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長(zhǎng)，無疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積16 M2計(jì)算，每年需新建住宅 28.8萬M2。

二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化形成對(duì)住宅的需求。2000年以來，**縣城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均收入從6569元增加到10200元，農(nóng)村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購(gòu)房能力。另一方面，居民以前購(gòu)買的福利房無論是戶型設(shè)計(jì)還是

第三篇：對(duì)公司發(fā)展的調(diào)查與思考

對(duì)裕德科技公司發(fā)展的調(diào)查與思考

婁底市裕德科技有限公司是湖南省高新技術(shù)企業(yè)，多年來一直從事水處理系統(tǒng)工程和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、工業(yè)清洗，是一家集水處理藥劑研發(fā)、生產(chǎn),技術(shù)咨詢,水處理系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)、服務(wù),工程總包及工業(yè)清洗為一體的綜合性高科技環(huán)保企業(yè)，隨著公司的不斷發(fā)展壯大，公司擁有良好的相關(guān)配套設(shè)施及硬件，目前公司正在進(jìn)行污泥無害化處理項(xiàng)目的投資。

作為國(guó)家重點(diǎn)培育發(fā)展的七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，環(huán)保產(chǎn)業(yè)受到國(guó)家政策的重點(diǎn)扶持，“十二五”期間將是環(huán)保產(chǎn)業(yè)的黃金期，環(huán)保產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)潛力相當(dāng)巨大。隨著政策扶持力度的逐步加大，均有利于環(huán)保企業(yè)的發(fā)展。作為環(huán)保企業(yè)，在同行業(yè)中，裕德科技公司發(fā)展非常迅速。

然而，作為一個(gè)企業(yè)，除了追求必然的利潤(rùn)外，其他層次的追求有：對(duì)外而言：形象品牌健康，品質(zhì)有保證，信譽(yù)度高，價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，交期迅速，服務(wù)好，對(duì)客戶反映較快；對(duì)內(nèi)而言：分工明細(xì)，職責(zé)清晰，權(quán)力明確，管理有力，制度健全；部門之間協(xié)助與監(jiān)管有序，有章可循，且能達(dá)到制約和權(quán)力的平衡。

我是個(gè)應(yīng)屆畢業(yè)生，對(duì)于公司的了解僅限于短短兩個(gè)月的實(shí)踐，和僅有的一些文字資料的閱讀，以下是我關(guān)于公司的一些想法，文章如有不妥之處望能海涵。

一、強(qiáng)化公司管理,做到責(zé)任到位

管理本身就是一個(gè)巨大的經(jīng)濟(jì)資源，它的好壞直接影響效益，它既有客觀規(guī)劃，又有微觀操作，只有充分發(fā)揮人才資源，挖掘員工潛在的能力，就可以進(jìn)一步提高工作效益。任何一個(gè)管理者都必須充分調(diào)動(dòng)全體職工的聰明才智，如果管理者不能很好的發(fā)揮自己的激勵(lì)功能，平等對(duì)待，禮儀憂人，而一味以我為中心，獨(dú)斷專行，野蠻粗劣，即使目標(biāo)良好，組織再合理，管理再科學(xué)也難以激發(fā)員工的工作熱情，難以單有成效地完成公司下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)。

二、完善獎(jiǎng)懲制度,激發(fā)員工的熱情

獎(jiǎng)懲制度的貫徹實(shí)施，我們企業(yè)對(duì)于懲罰所采取的措施有目共睹，為何不多貫徹下獎(jiǎng)勵(lì)措施，與此同時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)制度能說明獎(jiǎng)多少就更好了，讓員工感覺到獎(jiǎng)勵(lì)不是可有可無的，是可以通過努力去爭(zhēng)取的。讓企業(yè)員工更有生產(chǎn)欲望，同時(shí)也有目標(biāo)，這樣就能為企業(yè)帶來更多的效益。

三、培養(yǎng)新員工,更快進(jìn)入新角色

讓新人快速適應(yīng)企業(yè)：①對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的熟悉；②對(duì)工作環(huán)境以及所作工作的熟悉；③人員的熟悉：出現(xiàn)問題能找到相應(yīng)的人去解決；④不定期詢問新進(jìn)員工

所遇到的問題，讓員工感到關(guān)心，從心底想為這個(gè)企業(yè)效勞奉獻(xiàn)（雖然對(duì)于企業(yè)的管理層比較麻煩，但回報(bào)的是員工為企業(yè)奉獻(xiàn)的；⑤實(shí)行員工培訓(xùn)體制，包括前三項(xiàng)的熟悉以及安全生產(chǎn)；⑥企業(yè)大部分員工現(xiàn)在已經(jīng)養(yǎng)成了勤勞節(jié)儉的習(xí)慣，要把這思想也貫徹到新員工腦海里去。大企業(yè)做人，小企業(yè)做事。

四、豎立員工的價(jià)值觀，培育企業(yè)文化

豎立企業(yè)員工的正確價(jià)值觀，員工和企業(yè)同心同德，不畏任何艱難困苦。企業(yè)以首先以員工為中心。每個(gè)人都是企業(yè)的一份子，在企業(yè)的運(yùn)作和發(fā)展中有著重要的，不可替代的角色。企業(yè)是大家共同的財(cái)富，只有企業(yè)好了，個(gè)人才能得到發(fā)展。才能以裕德自居為榮！只要企業(yè)好了，個(gè)人就能得到發(fā)展，得到回報(bào)。

五、擴(kuò)大出產(chǎn)銷售途徑,為企業(yè)的做大做強(qiáng)提供強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

市場(chǎng)營(yíng)銷是涉及到企業(yè)發(fā)展與壯大的關(guān)鍵，如何在風(fēng)云多變的市場(chǎng)中，得心應(yīng)手游刃有余，必須廣開渠道，遍地散花，重點(diǎn)突出抓住老客戶并通過老客戶的傳播介紹引薦等擴(kuò)大銷售陣地，鞏固已有市場(chǎng)的同時(shí)，爭(zhēng)取各種機(jī)會(huì)開拓市場(chǎng)，建立新型伙伴，在銷售不景氣的情況下，以市場(chǎng)為切點(diǎn)，可采取短、嚴(yán)、快特點(diǎn)靈活運(yùn)用，調(diào)整營(yíng)銷模式，順價(jià)銷售，可以減少庫存量，為產(chǎn)品的重復(fù)循環(huán)提供強(qiáng)有力的保證金，同時(shí)必須充分顧及產(chǎn)品與價(jià)格的反差，才能收到應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)效益和提高增長(zhǎng)點(diǎn)，保證有新品種替代率，填補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，參照國(guó)際環(huán)保行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，在永恒的市場(chǎng)里，尋求產(chǎn)品的周期性預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求，調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)方向，做到人無我有，人有我新，人新我精，人精我新，搶占市場(chǎng)份額，領(lǐng)導(dǎo)行業(yè)的發(fā)展，以較小的投入獲得最大限額的利潤(rùn)，一方面鞏固質(zhì)量加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)，保持原有的生產(chǎn)能力，生產(chǎn)常規(guī)品種未支撐企業(yè)的收益和正常的發(fā)展，另一方便隨著環(huán)境要求的提高和人們意識(shí)的加強(qiáng)，必須開發(fā)新品種搶占主動(dòng)權(quán)，讓銷售設(shè)施水平高于銷售規(guī)模作強(qiáng)有力的保證，為企業(yè)規(guī)模生產(chǎn)提供保證。

六、搞好員工福利,做到物盡其用

抓住員工的心，讓他們用心去工作，去為企業(yè)效勞。兵法有云：攻城為下，攻心為上。福利亦一樣，據(jù)我了解，我們企業(yè)工齡5年以上的員工并未超過20%。雖然在5年間企業(yè)需要發(fā)展壯大招募了一定的人才，但是也從側(cè)面體現(xiàn)出我們企業(yè)人才流失現(xiàn)象的存在。對(duì)于怎樣抓住員工的心，防止人才流失。

七、總結(jié)經(jīng)驗(yàn) 雷厲風(fēng)行

在總結(jié)生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)上花大功夫：鑄造怎樣不出廢品（使產(chǎn)品達(dá)到國(guó)家要求）、怎樣讓一個(gè)人干兩個(gè)人的活，能者多勞（不僅僅是生產(chǎn)效益的提高，也是企業(yè)內(nèi)

部自發(fā)挖掘潛力）。關(guān)于企業(yè)的執(zhí)行力，企業(yè)要做到雷厲風(fēng)行，說一不二。馬云說過，一個(gè)一流的創(chuàng)意配合三流的執(zhí)行，他寧可要一個(gè)三流的創(chuàng)意配合一流的執(zhí)行。

企業(yè)與員工的規(guī)劃科學(xué)合理，共同進(jìn)步，以公司為家。有創(chuàng)新的意識(shí)，有活力。這是企業(yè)的生存之本，也是發(fā)展之本。這樣的企業(yè)才會(huì)無往而不勝，達(dá)到企業(yè)與員工共同發(fā)展的境界。這也是眾多的管理的最終的目的。當(dāng)然要達(dá)到這樣的目的，僅僅是紙上談兵肯定不行，這需要公司上層領(lǐng)導(dǎo)和所有管理者一起努力來實(shí)施。

作為一名新員工，對(duì)公司的了解也只是停留在短短兩月的主觀認(rèn)識(shí)上，提出的建議并不都是客觀準(zhǔn)確的，僅供大家參考而已。

第四篇：對(duì)縣級(jí)政研室發(fā)展的調(diào)查與思考

對(duì)縣級(jí)政研室發(fā)展的調(diào)查與思考

“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)，夸夸其談地亂說一頓和一二三四的現(xiàn)象羅列，都是無用的?！边@是一代偉人毛澤東同志的重要論段。直到今天，這一論斷仍有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。而承擔(dān)調(diào)查研究工作的政研室現(xiàn)狀如何呢？筆者以西部某省五個(gè)縣為例，就縣級(jí)政研室的發(fā)展情況進(jìn)行深入剖析。

一、發(fā)展歷程

從縣委政研室的發(fā)展歷程來看，可以說是幾起幾伏，大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。1985年以前，縣級(jí)沒有設(shè)立政研室，只在縣委辦公室設(shè)有調(diào)研股，與秘書股、行政股同級(jí)，實(shí)際工作中與秘書股合并。1985年后，縣委撤銷了縣委辦調(diào)研股，設(shè)立了縣委督查室，除履行督查督辦職能外，還履行政研室的調(diào)研職能。1988年后，根據(jù)工作需要，縣委成立政研室，但沒有專職政研人員，均是縣委辦職工兼任政研人員，無領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)。1990年，縣委政研室的機(jī)構(gòu)級(jí)別先后從股級(jí)升為副科級(jí)、正科級(jí)，為縣委工作部門，經(jīng)費(fèi)、人員均獨(dú)立，并承辦有2-5個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，工資和工作經(jīng)費(fèi)實(shí)行財(cái)政撥款，經(jīng)費(fèi)相當(dāng)活躍，政研室一時(shí)成為眾多干部向往的地方。領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)和人員配備方面，設(shè)政研室主任和副主任各1名，級(jí)別分別為正科級(jí)、副科級(jí)，工作人員高峰時(shí)達(dá)11人，最少時(shí)也有8人。1998年機(jī)構(gòu)改革后，機(jī)構(gòu)級(jí)別為正科級(jí)，掛靠縣委辦公室，為財(cái)政全額撥款行政單位，經(jīng)費(fèi)、人員均由縣委辦公室代管。

二、現(xiàn)狀與問題

1、在機(jī)構(gòu)設(shè)臵方面，勢(shì)單力薄。雖然每個(gè)縣都很重視調(diào)研工作，但在機(jī)構(gòu)設(shè)臵方面，與其它單位和部門比較，卻顯得勢(shì)單力薄。目前，根據(jù)精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)和人員的政策要求，縣級(jí)機(jī)構(gòu)改革后，各個(gè)縣都設(shè)立了政研室，但很多縣都是徒有其名，專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)沒有牌子、沒有人員的情況還不同程度存在。政研室作為一個(gè)正科級(jí)單位，與其它縣級(jí)部門級(jí)別相當(dāng)，但沒有下設(shè)任何股室，核定人員編制僅有3人，最多的也只有6人，其中領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)就占1名。不但如此，縣委政研室的編制均由同級(jí)黨委辦公室代管，統(tǒng)籌使用，已分不清誰占的政研室的編制，誰是政研室的工作人員。個(gè)別縣的政研室編制甚至被其它單位的人員占有，政研室空無一人。在經(jīng)費(fèi)方面，也實(shí)行縣委辦代管，沒有獨(dú)立的經(jīng)費(fèi)開支權(quán)利，政研室僅僅作為一個(gè)股室對(duì)待。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)還認(rèn)為，政研室一年到頭沒有什么看得見的成績(jī)，在經(jīng)費(fèi)上大打折扣。據(jù)不安全統(tǒng)計(jì)，5個(gè)縣中，有3個(gè)縣的年使用工作經(jīng)費(fèi)不足其它科室的60%，有的縣甚至沒有工作經(jīng)費(fèi)。

2、在人員素質(zhì)方面，差參不齊。我們可以看出，每個(gè)政研室實(shí)際干活的僅有1-2人，其它人員均被抽調(diào)從事其它工作。在實(shí)際干活的人員中，高學(xué)歷的人很少，擁有本科學(xué)歷的人員很多還是通過自考、成人考試獲得的文憑。從人員專業(yè)方面看，沒有與調(diào)研工作密切相關(guān)的經(jīng)濟(jì)類、管理類專業(yè)方面的人才。同時(shí)，由于種種原因，在政研室工作的同志往往抱著混日子的思想，當(dāng)一天和尚撞一天鐘，拿不出什么調(diào)研成果，久而久之，領(lǐng)導(dǎo)也不給政研室的人安排具體工作，而許多調(diào)研工作轉(zhuǎn)為其它科室承擔(dān)。所以，多年來政研人員沒有好的出路，真正從政研人員中提拔的人員少之又少，造成了政研崗位上“干好干壞一個(gè)樣”的情況不同程度存在。

3、在職能職責(zé)方面，權(quán)責(zé)不明。雖然縣委賦予了政研室許多職能職責(zé)，但在實(shí)際工作中，要么突擊中心工作，被其它工作沖淡，要么工作流于形勢(shì)，職能職責(zé)被弱化。如：政研室主任一職，歷來都是為了解決一些干部的級(jí)別而設(shè)臵，擔(dān)任政研室主任的人不是政研室工作人員提拔起來的，而是其它科室來的，且都為兼任，不負(fù)責(zé)政研室具體工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10多年來，政研室主任先后由縣委辦副主任、縣保密局副局長(zhǎng)、縣委秘書科科長(zhǎng)兼任。同時(shí)，由于縣級(jí)工作的特殊性，政研室人員和縣委辦秘書科人員是一個(gè)整體，統(tǒng)籌使用，均承擔(dān)了領(lǐng)

導(dǎo)講話、調(diào)查研究、重要文件起草等工作，已分不清誰是政研人員，誰是秘書人員，政研室成了一個(gè)空殼，一個(gè)代名詞而已。同時(shí)，縣委政研室與縣政府經(jīng)濟(jì)研究室在職能職責(zé)上存在交叉，有時(shí)調(diào)查研究的為同一課題，服務(wù)對(duì)象為同一主體，存在重復(fù)現(xiàn)象。

4、在中心工作方面，有名無實(shí)。在實(shí)際工作中，主要存在以下問題。由于領(lǐng)導(dǎo)只重視政研工作，而不重視政研室的發(fā)展，使許多同地在工作中采取“領(lǐng)導(dǎo)任務(wù)我傳達(dá)”的工作方法，以完成任務(wù)為目的，根本不參與調(diào)研；即使受命在身下基層調(diào)研，也由于沒有領(lǐng)導(dǎo)參與，調(diào)研人員不能準(zhǔn)確了解領(lǐng)導(dǎo)意圖，或是“官位”太小，存在基層不配合的現(xiàn)象。即使基層配合工作，也是牽著調(diào)研人員的鼻子走，報(bào)喜不報(bào)憂。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)還明示調(diào)研人員，不能反映矛盾和真實(shí)問題，否則會(huì)受到壓制，甚至這些領(lǐng)導(dǎo)還會(huì)到縣領(lǐng)導(dǎo)那里打小報(bào)告，弄得調(diào)研人員里外不是人。從這些年的調(diào)研成果也可以看出，調(diào)研成果已經(jīng)失去了真正的意義。如C縣政研室的刊物《學(xué)習(xí)與思考》，全年刊發(fā)36期，80%以上都是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門主要領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)文章，沒有一篇反映問題的調(diào)研文章，所辦刊物成為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)表功的地方，失去了真正的意義。

5、在發(fā)展前景方面，又喜又憂。應(yīng)該說，縣級(jí)政研室的發(fā)展前景喜憂參半。喜的是通過多年的發(fā)展，政研室工作取得了一些成績(jī)，為縣委領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策提供了保障，得到了縣委的認(rèn)可，其地位和作用不言而喻。如：2008年D縣縣委政研室與其它部門配合，完成調(diào)研文章20多篇，有3篇得到了省、市黨委、政府領(lǐng)導(dǎo)的批示，其經(jīng)驗(yàn)在省市推廣。這為政研工作的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。憂的縣委領(lǐng)導(dǎo)表面重視政研工作，實(shí)際上并不重視。如每年同屬黨委辦公室的防邪、機(jī)要、督查、信息等工作部門都要召開專門會(huì)議，研究工作，聽取匯報(bào)，縣上還拿出專項(xiàng)資金獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，唯有政研室無人問津。同時(shí)，無專門辦公室、無專職工作人員，工作經(jīng)費(fèi)和人員實(shí)行縣委辦代管，很大程度上制約了縣委政研室自身的發(fā)展；特別是縣委政研室已經(jīng)不具備獨(dú)立開展工作的能力，更談不上創(chuàng)造性開展工作。

三、幾點(diǎn)建議

1、健全工作機(jī)構(gòu)，配強(qiáng)工作人員是首要任務(wù)。縣委政策研究室作為縣委決策服務(wù)、從事綜合性研究的工作部門，是“謀事之基、成事之道”的重要陣地，作用十分重大。因此，縣委政研室應(yīng)該定位于負(fù)責(zé)全縣綜合性調(diào)查研究的工作部門，主要為縣委、縣政府決策服務(wù)。針對(duì)縣政府經(jīng)濟(jì)研究室與縣委政研室在職能職責(zé)上存在交叉的實(shí)際，可將縣委政研室、縣政府經(jīng)濟(jì)研究室整合為一體，實(shí)行兩塊牌子，一套人馬。原縣政府經(jīng)濟(jì)研究室承擔(dān)的調(diào)研任務(wù)由整合后的縣委政研室承擔(dān)，縣政府領(lǐng)導(dǎo)講話、重要文件的起草職能劃入縣政府秘書科。同時(shí)，可采取我國(guó)其它一些縣市的做法，將農(nóng)村工作委員會(huì)、組織部、政法委、宣傳部等縣委部委的調(diào)研科職能劃入縣委政研室。整合后的縣委政研室可以實(shí)行單獨(dú)管理，與縣委辦平級(jí)，工作經(jīng)費(fèi)和工作人員獨(dú)立；也可以沿用當(dāng)前的管理模式不變，實(shí)行縣委辦代管。在下設(shè)工作機(jī)構(gòu)上，可下設(shè)綜合辦公室、調(diào)研科，有條件的地方可以把調(diào)研科分為一科、二科、三科等，適當(dāng)進(jìn)行分工，各自承擔(dān)相關(guān)的職能。在人員配備上，建議縣委政研室恢復(fù)原來的領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)配備，設(shè)主任和副主任各1名，人員編制至少在5名以上，實(shí)行單獨(dú)管理。

2、提高人員素質(zhì)，改進(jìn)工作作風(fēng)是當(dāng)務(wù)之急。建設(shè)一支高素質(zhì)的專業(yè)調(diào)研隊(duì)伍，充分發(fā)揮其作用，才能更好地為領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策服務(wù)。在加強(qiáng)人才培養(yǎng)方面，要努力做好以下幾個(gè)方面。一是要引進(jìn)人才。不要把縣委政研室看成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而應(yīng)建立一支充滿活力的、年輕的隊(duì)伍?？梢阅贸鲆欢ň幹泼嫦蛏鐣?huì)公開招考公務(wù)員或面向基層公開選調(diào)人員，不論哪種方式，一定要考慮人員的專業(yè)素質(zhì)和調(diào)研寫作工作能力，保證所調(diào)人員能很快進(jìn)入工作角色，并創(chuàng)造性地開展工作。二是要重視人才。要給政研人員壓擔(dān)子，讓他們緊貼黨委、政府中心工作與社會(huì)實(shí)際，圍繞領(lǐng)導(dǎo)決策，開展有針對(duì)性的調(diào)查研究，撰寫有內(nèi)容、有分析、言簡(jiǎn)意賅的調(diào)研文章，多出成果、當(dāng)好參謀，當(dāng)好黨委、政府的“外腦”。三是要給從事調(diào)研工作的人員一個(gè)好的出路。要用感情、事業(yè)和待遇感動(dòng)調(diào)研工作者，要讓真正讓從事調(diào)研工作的人有

地位、有奔頭。建議政研室副主任或主任一職，應(yīng)該由政研室內(nèi)部產(chǎn)生，而不能空降“外行”來當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，也不能把“老兵”來解決級(jí)別而當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，讓真正干事的沒奔頭。四是要轉(zhuǎn)變作風(fēng)。作為調(diào)研人員，要深入基層、勤學(xué)苦練，堅(jiān)持把政策理論學(xué)習(xí)作為搞好調(diào)查研究工作的首要任務(wù)，不斷提高自己的觀察能力、判斷能力、分析能力和綜合研究能力，努力成為領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策的好幫手。

3、領(lǐng)導(dǎo)高度重視，賦予一定職權(quán)是關(guān)鍵所在。任何一項(xiàng)部門和工作的推進(jìn)或發(fā)展，離不開領(lǐng)導(dǎo)的重視。縣委領(lǐng)導(dǎo)要充分認(rèn)識(shí)到調(diào)研工作是自己的得力助手，并自覺地加強(qiáng)調(diào)研力量?？h委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常研究調(diào)研工作，聽取專門縣委政研室的工作匯報(bào)，對(duì)調(diào)查研究工作有部署、有要求、有措施、有落實(shí)，對(duì)干部執(zhí)行調(diào)研工作情況進(jìn)行督查并獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。要交題目、交思想，讓參謀者與決策者合拍共振。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)特別是主要領(lǐng)導(dǎo)把自己所關(guān)注的、事關(guān)報(bào)，對(duì)調(diào)查研究工作有部署、有要求、有措施、有落實(shí)，對(duì)干部執(zhí)行調(diào)研工作情況進(jìn)行督查并獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。要賦予政研室一定職權(quán)，并把自己所關(guān)注的、事關(guān)本地區(qū)發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題、熱點(diǎn)問題、難點(diǎn)問題及時(shí)提出來，交給縣委政研室去調(diào)查、研究，適時(shí)將提出的對(duì)策建議轉(zhuǎn)化為黨委、政府的決策和工作措施。

（此文發(fā)表于中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)報(bào)《市縣領(lǐng)導(dǎo)參閱》2009年7月）

第五篇：關(guān)于縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考

關(guān)于縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考

為了深入了解**縣房地產(chǎn)業(yè)的情況，正確引導(dǎo)**縣房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展，推動(dòng)城市建設(shè)，拉動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，筆者對(duì)**縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析，并提出相關(guān)建議意見。

一、**縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趨于整合。隨著**縣縣城建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市建設(shè)的要求，以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；⑽飿I(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇房地產(chǎn)企業(yè)之間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策對(duì)**縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，**縣房地產(chǎn)企業(yè)將在政策調(diào)控和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整。隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固定資產(chǎn)而想方設(shè)法貸借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。**縣房地產(chǎn)處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是工薪階層、個(gè)私業(yè)主、在外打工發(fā)財(cái)者等。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切。對(duì)開發(fā)商而言，商品房銷售較快，利潤(rùn)空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力，他們中有相當(dāng)一部分人有二套以上住房，新的住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的事。而目前尚未購(gòu)房的是低收入消費(fèi)群體，至今仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如70

-120

m2小戶型)可能是今后幾年的開發(fā)主流。同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高，購(gòu)房者更注重居住的舒適度，景觀營(yíng)造、小區(qū)規(guī)劃及物業(yè)服務(wù)也成為選擇住房的重要標(biāo)準(zhǔn)，宜居、舒適的中高檔商品房將受到青睞。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”將越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”、“公租房”、“棚戶區(qū)改造房”等，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都居有其所，成為當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

二、發(fā)展**縣房地產(chǎn)業(yè)的建議

1.繼續(xù)加大工作力度。房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，事關(guān)民生大計(jì)，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定?？h政府要把房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)的主戰(zhàn)場(chǎng)、深化行政審批改革的主戰(zhàn)場(chǎng)、提高行政執(zhí)行力的主戰(zhàn)場(chǎng)，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大宣傳力度，采取過硬措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。目前應(yīng)著重抓好以下工作：一是要配備充實(shí)專門工作班子，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行清理整頓，幫助解決一些遺留問題，化解矛盾糾紛。二是要繼續(xù)按照《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》的要求，完善**縣的具體實(shí)施辦法。三是要立足**縣當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等條件，提升**縣房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，力求在住房建設(shè)總量、布局科學(xué)的同時(shí)，統(tǒng)籌安排好住房建設(shè)的計(jì)劃，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。四是要根據(jù)市場(chǎng)的需求儲(chǔ)備土地，合理投放，不能因政府財(cái)政收入的需要增加投放土地，應(yīng)結(jié)合**縣商品房供大于求的實(shí)際情況，減少土地投放量，在土地掛牌出讓前，要搞好“三通一平”，采取熟地交易。

２.繼續(xù)強(qiáng)化監(jiān)督管理。有關(guān)部門要強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)把好“發(fā)證關(guān)”；加強(qiáng)商品房的綜合驗(yàn)收管理，把好“質(zhì)量關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)的交易管理，把好“交易關(guān)”。要加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度。對(duì)反映比較突出的違規(guī)收取開戶費(fèi)、安裝費(fèi)等問題，要及時(shí)處理，保護(hù)購(gòu)房戶的權(quán)利。要提高企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻，對(duì)那些無資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，及時(shí)進(jìn)行清理，并組織培訓(xùn)提高企業(yè)法人和從業(yè)人員的法律政策業(yè)務(wù)水平，使其能完全適應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展和業(yè)務(wù)的需要。要嚴(yán)把工程建設(shè)質(zhì)量，抓好每個(gè)環(huán)節(jié)的檢查驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)偷工減料造成質(zhì)量問題，要及時(shí)責(zé)令停工整改，消除質(zhì)量隱患，真正保證購(gòu)房戶的合法權(quán)益和生命安全。

３.繼續(xù)打擊“兩違”建筑。要在原來打擊“兩違”建筑行動(dòng)成果的基礎(chǔ)上繼續(xù)搭大臺(tái)、唱大戲，大張旗鼓的開展大摸底、大清理、大整治。要加大宣傳力度，讓相關(guān)政策家喻戶曉，形成強(qiáng)大的輿論聲勢(shì)。要認(rèn)真做好群眾的思想工作，發(fā)動(dòng)廣大群眾自覺參與到其中，理解并支持“兩違”整治執(zhí)法行為。對(duì)少數(shù)屢教不改、頂風(fēng)而上的“兩違”行為，政府相關(guān)部門要繼續(xù)采取聯(lián)合執(zhí)法的形式，堅(jiān)決取締。要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，充分發(fā)揮職能部門作用，強(qiáng)化監(jiān)管，落實(shí)責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處置，讓城市建設(shè)、管理工作真正走上規(guī)范化、制度化、科學(xué)化軌道。要建立預(yù)防“兩違”建筑的網(wǎng)絡(luò)，將責(zé)任分解，將“兩違”現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。

４.繼續(xù)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。**縣要健全房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，并充分發(fā)揮其橋梁紐帶作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自律和規(guī)范。協(xié)會(huì)要貫徹國(guó)家有關(guān)的方針政策及法律法規(guī)，向有關(guān)部門提出行業(yè)發(fā)展的意見和建議，開展行業(yè)統(tǒng)計(jì)，收集整理發(fā)布行業(yè)信息，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)外信息交流與合作，反映會(huì)員的愿望與要求，維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益，為企業(yè)提供各種形式的咨詢和服務(wù)，開展各種形式的培訓(xùn)和研討活動(dòng)。同時(shí)，要建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象。要把房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)成企業(yè)信息交流的大平臺(tái)，聚會(huì)的大家庭，維權(quán)保護(hù)的代言人，政企溝通、企業(yè)聯(lián)合、購(gòu)銷交流的大橋梁。

５.規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理。物業(yè)管理直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象。要認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，確保小區(qū)建設(shè)合格規(guī)范。對(duì)原來沒有物業(yè)管理的小區(qū)，政府可以支持、鼓勵(lì)居委會(huì)發(fā)展社區(qū)服務(wù)來進(jìn)行物業(yè)管理。同時(shí)，大力支持、幫助小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，搞好小區(qū)的建設(shè)與管理。要采取有效手段，確保小區(qū)專項(xiàng)維修資金足額收繳到位，按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的管理規(guī)定，?？顚Ｓ?，為小區(qū)物業(yè)共用部位的維修和更新改造提供有效保障?？h房產(chǎn)管理部門要組織開發(fā)商到外地考察，學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各職能部門和社區(qū)要加強(qiáng)配合與監(jiān)管，共同引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理走上健康發(fā)展的軌道。