第一篇：早期介入思考題

早期介入在項目的開發(fā)建設(shè)中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在（AD）。

A．服務(wù)的對象不同

B．取費方式不同

C．合作方式不同

D．內(nèi)容作用不同

E．期限不同

答案: AD

【解析】早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動。

前期管理是指從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理階段。

早期介入與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在：

1內(nèi)容作用不同

早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù)。

2服務(wù)的對象不同

早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用，前期管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。

A．服務(wù)的對象不同:前者針對開發(fā)商；后者針對開發(fā)商和業(yè)主

B．取費方式不同： 前者執(zhí)行雙方協(xié)商價格；后者必須去政府價格主管部門備案、核價

D．內(nèi)容作用不同：前者主要提出意見，以便于以后的物業(yè)管理;后者主要是日常管理了

E．期限不同：后者有效期至業(yè)委會成立

取費方式的確不同，早期介入的取費方式，一般是通過招投標(biāo)確定的；而前期物業(yè)管理服務(wù)的費用，則是物業(yè)公司通過對項目的測算，從8大方面進行測算，報物價局核準(zhǔn)的早期介入的截止時間是到項目開始交房，第一個業(yè)主入住結(jié)束

第二篇：物業(yè)管理早期介入

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)實施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。

2．1物業(yè)管理早期介入

物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項目的投資立項、規(guī)劃設(shè)計及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對象，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商，其費用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)—經(jīng)營—管理三個階段。通常所說的物業(yè)管理，是在物業(yè)的管理階段進入，即在物業(yè)交付使用時進入。但是，從物業(yè)管理的實踐來看，因為開發(fā)設(shè)計是物業(yè)項目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中只考慮房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，設(shè)計人員只考慮國家現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)成本，很少從日后使用和管理要求的角度進行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管理上的許多不盡如人意的地方。如現(xiàn)在常見的停車位不足；房屋使用功能落后；設(shè)備設(shè)施科技含量滯后，水、電、煤氣、通風(fēng)、交通等配套方面的不完善等。這種設(shè)計規(guī)劃上的先天不足，即使業(yè)主多有抱怨，影響物業(yè)管理工作的順利開展，但也往往無法彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識，從利于物業(yè)管理的角度對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，不僅可以使規(guī)劃設(shè)計更符合使用和管理的要求，為以后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)，而且可以充分滿足人們對工作或居住功能、環(huán)境的需求，保持其產(chǎn)品的競爭力。

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個能否在業(yè)主心目中樹立起忠實可信的好“管家”的關(guān)鍵機會。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強對物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)管理早期介入一般包括立項決策、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工和竣工驗收等四個階段。

第三篇：物業(yè)早期介入

星辰物業(yè)項目地處我國某沿海城市，總建筑面積達40 余萬m，屬中高層住宅物業(yè)。為了把這個項目經(jīng)營好，建設(shè)單位在項目的立項階段就選聘了當(dāng)?shù)匾患揖哂胸S富經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，來負責(zé)該項目物業(yè)服務(wù)的早期介入工作。A 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到該項任務(wù)后，也不辱使命，最終憑借其編制的一份高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的“星辰大廈物業(yè)管理早期介入方案”順利競標(biāo)成功。

問題：．星辰大廈物業(yè)管理早期介入實施方案應(yīng)包括哪些主要工作內(nèi)容？ 2 ．星辰大廈物業(yè)管理早期介入的準(zhǔn)備工作應(yīng)有哪些內(nèi)容？．分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處（各不少于兩個方面）。．請說明物業(yè)管理中的早期介入有哪些作用？．請說明早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容。．環(huán)境管理方面的工作是早期介入階段必須要涉及的一項重要工作，假如你是負責(zé)這方面工作的相關(guān)人員，你會怎么做？

答案：、星辰大廈物業(yè)管理早期介入實施方案的主要工作內(nèi)容包括：

(l）立項決策階段的實施。

(2）規(guī)劃設(shè)計階段的實施。在這一階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好以下工作： ① 考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善；

② 考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護的需要；

③ 考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要。

(3）施工安裝階段的實施。

① 就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與相關(guān)單位共同商榷，及時提出并落實整改方案。② 掌握物業(yè)的全部情況。

③ 督促物業(yè)管理所需設(shè)施的落實。

(4）接管準(zhǔn)備階段的實施。

① 組織驗收小組。

② 明確驗收標(biāo)準(zhǔn)。

③ 確定驗收方案。

④ 擬訂日后物業(yè)管理方案和制度。

2⑤ 準(zhǔn)備驗收資料。

(5）參與竣工驗收。、早期介入的準(zhǔn)備工作包括：

(l）了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求；

(2）組織技術(shù)力量；

(3）收集相關(guān)資料；

(4）確定工作方法；

(5）準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金。、（l）物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多：

① 作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、提高效益，最大限度地促進產(chǎn)品銷售。

② 開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)主人住問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。③ 開發(fā)商需要一個好的合作伙伴，使其集中精力做大事，開發(fā)銷售更多更好的樓盤。

(2）物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司也非常重要，主要包括

① 通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)主的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開放商糾正設(shè)計施工中出現(xiàn)的不當(dāng)之處，避免在潛在業(yè)主使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。

② 物業(yè)管理公司可以及時做好業(yè)主人住與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)主受益。

③ 減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾，減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。、物業(yè)管理中的早期介入的作用包括：

(l）優(yōu)化設(shè)計。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從業(yè)主（或物業(yè)使用人）及日后管理的角度，就房屋設(shè)計和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計更加優(yōu)化、完善。

(2）有助于提高工程質(zhì)量。在物業(yè)的建設(shè)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助建設(shè)單位加強工程質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計、施工過程中的缺陷，提前防范

質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工過程中及時得到解決。

(3）有利于了解物業(yè)情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過早期介入，如對于圖紙的改動部分做好記錄，對設(shè)備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進行全過程跟蹤等，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)。

(4）為前期物業(yè)服務(wù)作充分準(zhǔn)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可利用早期介入的機會，逐步開展制訂物業(yè)管理方案和各項規(guī)章制度、進行機構(gòu)設(shè)計、招聘人員、實施上崗培訓(xùn)等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作，方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項工作的順利開展。(5）有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。早期介入是物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場定位準(zhǔn)確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿意的物業(yè)，促進物業(yè)的銷售。、早期介入涉及可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售和竣工驗收四個階段，具體內(nèi)容如下：

(l）可行性研究階段

① 根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

② 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

③ 根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

④ 根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

⑤ 設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。(2）規(guī)劃設(shè)計階段

① 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議；

② 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；

③ 提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見；

④ 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公其配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。

(3）建設(shè)階段

① 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；

② 配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；

③ 對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；

④ 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或

常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

(4）銷售階段

① 完成物業(yè)管理方案及實施進度表；

② 擬定物業(yè)管理的公共管理制度；

③ 擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費方法，必要時履行各種報批手續(xù)；

④ 對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；

⑤ 派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；

⑥ 將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。(5）竣工驗收階段

這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。6、作為負責(zé)環(huán)境管理方面工作的相關(guān)人員，應(yīng)著手完成下列幾項任務(wù)：

(l）參與物業(yè)項目的主體建筑的規(guī)劃設(shè)計，從環(huán)境保護和管理的角度，對建筑用地、居住面積密度、建筑間距、建筑材料等提出意見和建議。

(2）協(xié)助搞好防治環(huán)境污染的配套設(shè)備、設(shè)施的建設(shè)，綠地的建設(shè)，垃圾處理站的建設(shè)，停車場、庫的建設(shè)等，以滿足環(huán)境保護的要求。

(3）考察了解物業(yè)的周邊環(huán)境，主要是看有無“三廢”的排放和污染源，一旦發(fā)現(xiàn)問題要向有關(guān)部門反映，同時要采取相應(yīng)的措施.63 ：M 大廈是我國某沿海發(fā)達城市的中高層住宅物業(yè)，入住之初，物業(yè)管理處從業(yè)主的角度出發(fā)，考慮到業(yè)主喬遷初期開支較多，對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式，入住滿一年后，管理處考慮到小區(qū)的經(jīng)濟運營狀況，開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。然而，這本來合情合理的做法，在運行起來卻遇到了不少的麻煩。

問題：

請問如果你是該項目經(jīng)理，你準(zhǔn)備如何突破阻力，把入室維修工作引入正軌？

l 答案l

假如我是項目經(jīng)理，我會采取以下措施：

(l）管理處起草并在公告欄張貼《 致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細介紹物業(yè)管理費的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇。

(2）說明當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費，管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認同。

(3）針對個別業(yè)主客戶不理解這一情況，繼續(xù)深入做工作。

(4）要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量。

(5）管理處還公開戶內(nèi)維修的收費標(biāo)準(zhǔn)，同時，告知業(yè)主客戶有選擇服務(wù)商的權(quán)利。

某住宅小區(qū)，前期的物業(yè)服務(wù)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主于2005 年5 月開始入住，2006 年8 月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議，選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同與2006 年10 月1 日生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2006 年10 月1 日以前辦理好物業(yè)交接驗收手續(xù)。2007 年7 月，住在頂層的3 戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)，并且不再受理業(yè)主有關(guān)這個問題的投訴。根據(jù)以上案例，回答1 一4 題：1、根據(jù)案例分析，上述3 名業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？2、在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在滿足什么條件的情況下實施承接查驗？3、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時，移交的物業(yè)資料有哪些？4、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作移交的注意事項有哪些？

l 答案1 請參考解析

某物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，總建筑面積達50 余萬m，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項目分三期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目。整個小區(qū)的建設(shè)申報了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點工程之一，備受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個項目建設(shè)經(jīng)營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負責(zé)該項目物業(yè)管理的早期介入工作。1、試列舉物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)存在的問題？2、早期介入的含義及必要性分別是什么？3、根據(jù)案例分析，該建設(shè)單位選聘了具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負責(zé)該項目物業(yè)管理的早期介入工作的好處是什么？

l 答案1 請參考解析

第四篇：早期介入主要工作內(nèi)容

早期介入主要工作內(nèi)容

通過前期介入現(xiàn)場服務(wù)，最大限度的對項目的設(shè)備安裝、智能化工程、內(nèi)外裝修、園林綠化等方面進行優(yōu)化，避免出現(xiàn)由于前期設(shè)計及施工的不合理而導(dǎo)致項目投入使用后不必要的額外成本支出

（一）定期或不定期地進行現(xiàn)場查看，從物業(yè)管理角度提出建議并形成報告。? 就物業(yè)管理用房、服務(wù)用房場地的設(shè)置、要求等提出意見。

? 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗和要求，提出垃圾的收集和處理方式和條件方面的建議。

? 就園林綠化設(shè)計中的布局、植物選擇、澆水和排水方式以及立體綠化和室內(nèi)擺花等方面提供意見和建議。

? 就物業(yè)周邊圍欄、標(biāo)識、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)、信報收發(fā)等提供意見和建議。? 就建筑及周邊道路、交通和停車設(shè)施等方面提出意見和建議。

? 就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時提出并跟蹤整改方案。

? 對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。? 就建筑在節(jié)能、環(huán)保等方面提出意見和建議。

第五篇：淺談物業(yè)管理的早期介入(畢業(yè)論文)

院 福建經(jīng)濟管理干部學(xué)院物流系畢業(yè)論文

淺談物業(yè)管理的早期介入

學(xué)號：06AF3135 學(xué)生姓名：黃文桂 指導(dǎo)老師：周亮華 所屬專業(yè)：物業(yè)管理

福建經(jīng)濟管理干部學(xué) 2008．3．1

5目錄

一、物業(yè)管理早期介入的概述..........................................3

二、早期介入對管理企業(yè)以后的管理的好處..............................3

1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀...............................3

2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題.................................4

（1）、定位不清出現(xiàn)的問題....................................4（2）、規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)的問題....................................4（3）、水電出現(xiàn)的問題........................................5

三、早期介入的內(nèi)容..................................................5

1、對項目的總體設(shè)計與配套設(shè)施提出意見或建議.....................5

2、對水電供暖方面提出建議.......................................5

3、工程監(jiān)理工作階段.............................................6

4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料.........................6

四、早期介入的必要性................................................6

五、總結(jié)............................................................7

一、物業(yè)管理早期介入的概述

所謂的物業(yè)管理早期介入是指房地產(chǎn)開發(fā)商單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理 的角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工、監(jiān)管、驗收、接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見。充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使住戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

隨著生活水平的提高，人們對物業(yè)的要求越來越高，所以現(xiàn)在物業(yè)管理的早期介入越來越重要了。

二、早期介入對管理企業(yè)以后的管理的好處

1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀

有一個外銷別墅，由于物業(yè)管理沖規(guī)劃就開始介入，發(fā)展商原提出為方便外籍人士生活，在小區(qū)內(nèi)設(shè)便利店，物業(yè)管理的早期介入人員提出不同意見，認為小區(qū)不遠處設(shè)有大型超市，小區(qū)配套便利店從理論上講是可行的，但考慮外籍人士追求高品質(zhì)的生活，他們生性好動，且由于居住者層次的關(guān)系，一般都配車，到附近超市購物是很方便是事，建議取消便利店，既可節(jié)約投資，又可降低管理成本。結(jié)果發(fā)展商采納了意見，外籍人士入住小區(qū)后沒有因無便利店而感到不便，也讓物業(yè)好管理。

還有另外一個例子，有一個別墅小區(qū)，由于物業(yè)管理人員早期介入，從設(shè)計階段就參與全過程，對小區(qū)的情況了如指掌，有一次，小區(qū)路燈短路故障，工程人員很快就要分段排除法找到了故障點，當(dāng)晚就解決了問題。

另一個例子該物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達40余萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個項目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟適用房，同時被列為該市重點工作，整個小區(qū)建設(shè)申報國家康居示范工程小區(qū)。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表了意見并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。（1）．考慮到整個工程項目的狀況，第一期屬經(jīng)濟適用房，消費者大多屬于中低收入階層，在市場定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。（2）對整個項目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

（3）．提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項日銷售的亮點。

（4）．確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對物業(yè)建設(shè)單位是非常有益的幫助，使之市場定位更加準(zhǔn)確，性能價格比更為合適，在第一期銷售過程中的良好業(yè)績證明了這些。現(xiàn)在該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。小區(qū)的物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)卣贫ㄕ叻ㄒ?guī)的實驗地。該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進作用。該項目成功后，物業(yè)建設(shè)單位的形象大大得以提升，使很多其他物業(yè)建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認識，紛紛邀請物業(yè)管理企業(yè)合作和加盟。

由此可見，物業(yè)管理的早期介入不但可以節(jié)約開發(fā)商的投資成本，還可以使物業(yè)以后的管理更方便，更可以提高物業(yè)維修質(zhì)量和及時率，讓業(yè)主滿意，這樣物業(yè)費也才會及時來交。

2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題（1）、定位不清出現(xiàn)的問題

就拿我在實習(xí)的這個小區(qū)來說吧，這是一個以安置房為主的小區(qū)，連前期介入也沒有，更不要說早期介入了，造成現(xiàn)在出現(xiàn)了很多問題，管理也不便。這個小區(qū)是建來安置那么低保戶的，有27多萬平方米，因為地域太大，這也讓管理出現(xiàn)了一些死角，還有這個小區(qū)住的不全是社會低層的人，也參合進一些社會高層的人住進來，所以這個小區(qū)定位很不明確，照成了現(xiàn)在的管理難度，有錢的想要有更好的生活環(huán)境，而那么生活在社會低層的人連生活都沒保障了，而且有很多都是從農(nóng)村上來的，要不都是孤寡老人，要不就是殘疾人，他們要求的就只要能吃飽肚子就行了，而且文化水平也較低，所以常常出現(xiàn)高層的人來投訴低層的人怎么擾民，怎么不講衛(wèi)生，高空拋物啊``等等等等。物業(yè)處每天都要處理好幾件這樣的投訴，焦頭爛額的啊。這就是物業(yè)沒早期介入種下的病根了啊，開發(fā)商知道在窮人那賺不了什么錢，所以就也去找一些有錢的人來這購房，他們只知道怎么樣保證自己的利潤，卻不知道貧富差距太大也會造成現(xiàn)在的管理難度，如果有早期介入的話，物業(yè)就可以在開發(fā)商客戶定位時提出建議，至少不要是這樣的兩個極端，上層有上層的管理法，低層有低層的管理法，混在一起的話就亂了套了。

（2）、規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)的問題 就象前面談到的，由于設(shè)計人員只從單方面來考慮問題，設(shè)計出來的產(chǎn)品沒有從管理方面來考慮，所以設(shè)計出來的東西，有可能很漂亮，卻不一定很適合人居住，如果設(shè)計出來的房子只有表面的漂亮，卻沒辦法讓人住得省心，安心，放心的話，那這會讓客戶對這個開發(fā)商失去信心，如果開發(fā)商想要有長遠的發(fā)展的話，他就不能只注重眼前的利益，要努力打照出自己的口碑。

（3）、水電出現(xiàn)的問題

現(xiàn)代建筑無論是公寓還是辦公樓，由于智能化程度的發(fā)展及配套需要，建筑物內(nèi)的管線錯綜復(fù)雜，所以這就給物業(yè)公司在以后的水點搶修問題上照成的難度。有個小區(qū)，由于沒有早期介入，前期管理混亂，圖紙不祥，有一次小區(qū)路燈線路短路，由于情況不熟悉，無法查到故障部分，造成較長日子大面積路燈不亮，業(yè)主怨聲連天，管理費收繳率大幅下降。

3、通過對比可以看到，早期介入可以為一個小區(qū)帶來多大的效率啊。上述事實足夠說明了物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段。

三、早期介入的內(nèi)容

1、對項目的總體設(shè)計與配套設(shè)施提出意見或建議

最好的早期介入時期是規(guī)劃設(shè)計階段，設(shè)計人員在設(shè)計房屋或小區(qū)規(guī)劃時，往往只從設(shè)計的角度考慮了房屋和配套設(shè)施，對于今后是否迎合業(yè)主的使用要求、是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考慮夠，更有的根本就沒有考慮，造成小區(qū)布局不合理、房型不合理，由此產(chǎn)生了許多交付使用后的矛盾和遺憾。

例如：我在實習(xí)的這個小區(qū)，由于沒有早期介入，現(xiàn)在小區(qū)里處處可見綠化路（綠化被踩成路），這就是規(guī)劃設(shè)計時沒考慮到的，人都是懶性的動物，綠化怎么設(shè)計要充分考慮到人的惰性，有規(guī)劃大片的草皮時，盡量不要過分地去追求美感，應(yīng)該在草皮上修一些路，比如用石板鋪成路這樣也可以啊，還有在設(shè)計路時盡量不要一條路拐個七八個彎的，這樣的路就是虛設(shè)的，就是因為有了太多這種為了美感而修成的路，綠化路才會那么多。

一個資深的物業(yè)管理公司，因為長期接觸業(yè)主，知道業(yè)主的需要，所提供的意見往往是具有代表性的，且切合實際的。

2、對水電供暖方面提出建議

對這方面，物業(yè)管理工程部人員可和工人一起探討怎么布線更合理，更適合以后的維修、搶修，物業(yè)管理人員可是把在日常工作中積累的經(jīng)驗與設(shè)計人員交流，結(jié)合實際，這樣也可以方便以后的維修。

3、工程監(jiān)理工作階段

在早期介入過程中要積極參與工程監(jiān)理工作。要從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免日后給業(yè)主及物業(yè)使用人帶來麻煩，給物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作帶來缺憾。

4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料

物業(yè)管理企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供物業(yè)管理的相關(guān)資料及技術(shù)支持，可以從規(guī)劃、設(shè)計和施工的源頭解決日后的物業(yè)管理問題，同時也提高了樓盤的質(zhì)量；

四、早期介入的必要性

談到早期介入的必要性，我就由下面這個案例來說明。案例概述：

某房產(chǎn)開發(fā)公司于1997年末立項開發(fā)浦東某地區(qū)的一個中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項目的設(shè)計、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負責(zé)人組成的項目組，深入項目工地，查閱擴初設(shè)計方案和其它設(shè)計資料，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員達成一致，很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認可后迅速開展了工作。項目組在早期介入的一年中，立下“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對工程建設(shè)中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補的終生遺憾。另外，項目組還配合發(fā)展商擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用公約》、《業(yè)戶手冊》、《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業(yè)管理總體方案》、《業(yè)戶入伙實施方案》、《物業(yè)管理處籌建方案》、《物業(yè)管理各項費用預(yù)算》等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作。

由于開發(fā)商站得高、看得遠，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，使得該項目如期完成了建設(shè)過程和竣工、接管驗收；實現(xiàn)了邊小區(qū)施工邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理服務(wù)從高起點出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個樣板樓盤，各地前來參觀學(xué)習(xí)的房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。切身的體驗使房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認為：物業(yè)管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)銷售者和管理服務(wù)者都極為有利。

本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介入的必要性，我認為無論是房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，都是應(yīng)該積極推廣和倡導(dǎo)物業(yè)管理早期介入的。

物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多。首先，作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、最大限度地促進產(chǎn)品銷售。其次，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。同樣的物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司也是非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計施工中大量的不當(dāng)之處。同時，物業(yè)管理公司可以及時做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。

五、總結(jié)

舉了那么多的例子我就是為了證明一個論點就是，物業(yè)管理早期介入，已經(jīng)成為現(xiàn)在樓盤的一個賣點，沒有早期介入的小區(qū)講會被淘汰。生活水平越來越高，人們的要求也會越來越高，人們希望開發(fā)公司開發(fā)越來越多的好樓盤，希望物業(yè)管理公司提供越來越好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這些希望都要建立在早期介入上。實踐證明：物業(yè)管理早期介入對提升物業(yè)價值的作用日益明顯，物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)早期階段的成功合作，為物業(yè)管理企業(yè)的全程介入和日后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的“雙方互動”，可以形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主“三方共贏”的良好局面。所以，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商或是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)該從意識上重視物業(yè)管理早期介入并積極推行實施。

參考文獻：廈門物業(yè)管理網(wǎng)

現(xiàn)代物業(yè)----作者：李金良

中國地產(chǎn)商