第一篇：房地產(chǎn)物業(yè)管理銷售階段早期介入注意問題

房地產(chǎn)物業(yè)管理銷售階段早期介入注意問題

2010-02-01清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)公文大全

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向成熟，許多開發(fā)商越來越重視在項(xiàng)目開發(fā)中引入房地產(chǎn)物業(yè)管理咨詢，即請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、房產(chǎn)銷售和竣工驗(yàn)收階段提前介入，從日后業(yè)主使用的角度提出合理化建議。

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向成熟，許多開發(fā)商越來越重視在項(xiàng)目開發(fā)中引入房地產(chǎn)物業(yè)管理咨詢，即請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、房產(chǎn)銷售和竣工驗(yàn)收階段提前介入，從日后業(yè)主使用的角度提出合理化建議。引入高水平的物業(yè)管理咨詢，往往能夠提升開發(fā)項(xiàng)目的影響力，促進(jìn)房產(chǎn)銷售，提高開發(fā)效益，進(jìn)而為開發(fā)企業(yè)增添品牌魅力。

對(duì)于房地產(chǎn)物業(yè)管理公司來說，早期介入是施展智慧、豐富資歷、擴(kuò)大企業(yè)品牌影響力的機(jī)會(huì)，也是接觸客戶、了解需求、完善物業(yè)服務(wù)方案的時(shí)機(jī)。從與客戶建立良好互動(dòng)關(guān)系的角度看，物業(yè)管理公司在房產(chǎn)銷售初期首次亮相，開始與客戶零距離接觸，能否讓客戶在房產(chǎn)銷售階段充分了解和感受物業(yè)管理公司的良好服務(wù)，從而渴望成為該項(xiàng)目的業(yè)主，是對(duì)物業(yè)管理公司綜合能力的一次考驗(yàn)。在此，筆者僅就自身體會(huì)談?wù)劮慨a(chǎn)銷售階段物業(yè)管理早期介入應(yīng)注意的問題。

一、房地產(chǎn)物業(yè)管理銷售階段早期介入的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)物業(yè)管理早期介入中定義的房產(chǎn)銷售階段一般是指從銷售準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的過程。這一時(shí)期房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容是：

1、完成房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)方案，協(xié)助開發(fā)商擬定銷售合同所需附件，如關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的約定、業(yè)主臨時(shí)公約、公共管理制度等。

2、對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，主要內(nèi)容有房地產(chǎn)物業(yè)管理基本知識(shí)、相關(guān)法律法規(guī)

和本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案主要內(nèi)容、公約和規(guī)約的關(guān)鍵條款。

3、選派房地產(chǎn)物業(yè)管理咨詢專員到銷售現(xiàn)場(chǎng)，與客戶進(jìn)行充分溝通，向客戶介紹今后物業(yè)管理服務(wù)模式、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和客戶應(yīng)當(dāng)遵守的公共管理制度，解答客戶的疑問，了解客戶的期望、建議并及時(shí)向開發(fā)商反饋。物業(yè)公司早期介入部門綜合客戶的意見后，繼續(xù)向開發(fā)商提出改進(jìn)建議。

4、負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場(chǎng)、樣板房等處的清潔、綠化、秩序維護(hù)、水電維修、安全等工作，展示物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和員工風(fēng)采。

5、整理早期介入所收集和掌握的第一手資料，如圖紙、合理化建議、物業(yè)管理方案、業(yè)主公約備份、建設(shè)過程中的重大相關(guān)事項(xiàng)及常規(guī)資料未反映的內(nèi)容記錄等，初步建立起項(xiàng)目檔案，為日后的正常管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)物業(yè)管理銷售階段早期介入應(yīng)當(dāng)注意的問題

1、吃透設(shè)計(jì)圖紙，準(zhǔn)確了解設(shè)計(jì)的優(yōu)劣

每個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都不可能盡善盡美，有的可能存在較多的缺陷或較大的遺憾。對(duì)此房地產(chǎn)物業(yè)管理公司必須高度重視，由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員認(rèn)真查看圖紙，準(zhǔn)確歸納項(xiàng)目特色和明顯的不足。特別要注意那些對(duì)使用功能考慮不周或明顯不舒適，用途不明確，方便違章搭建的設(shè)計(jì)或部位。針對(duì)設(shè)計(jì)缺陷向開發(fā)商提交書面建議，盡可能消除或改善。此項(xiàng)工作應(yīng)在房產(chǎn)銷售前完成。

2、對(duì)項(xiàng)目存在的不足，盡早提出針對(duì)性的解決方案

對(duì)于無法消除或改善的可能成為日后管理難點(diǎn)的問題，在銷售準(zhǔn)備階段一定要找到解決辦法，以便開盤后將解決方法或要求明確告知業(yè)主。例如，設(shè)計(jì)超深超大

陽臺(tái)往往成為銷售賣點(diǎn)，客戶計(jì)劃著交房后封閉陽臺(tái)增加使用面積，這就給今后的房地產(chǎn)物業(yè)管理帶來極大的難度，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)明確規(guī)定外立面不可擅自改變。解決這一問題可事先取得開發(fā)商支持，準(zhǔn)備好每套房屋在不改變外立面前提下的陽臺(tái)裝修方案圖，當(dāng)客戶認(rèn)購房屋時(shí)，物業(yè)管理咨詢專員即主動(dòng)與其交流，將裝修方案圖交客戶簽字確認(rèn)后由房地產(chǎn)物業(yè)管理公司留存，提早解決。

3、在不同省市承接項(xiàng)目的，對(duì)地方規(guī)章應(yīng)詳細(xì)了解

各地政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)物業(yè)管理thldl.org.cn的要求以及各地配套條件都有所差異，物業(yè)管理公司只有對(duì)每個(gè)細(xì)節(jié)了解到位，才能提出符合實(shí)際、可操作性強(qiáng)的房地產(chǎn)物業(yè)管理事項(xiàng)的約定、臨時(shí)公約以及公共管理制度。避免產(chǎn)生對(duì)業(yè)主要求過高，而房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和管理措施跟不上的情況。

同時(shí)，還應(yīng)注意上述內(nèi)容與銷售合同相關(guān)條款的一致性，否則，只要有一點(diǎn)疏忽，都會(huì)給日后管理帶來難以擺脫的麻煩。例如，某項(xiàng)目銷售合同根據(jù)地方規(guī)章約定“如需封閉陽臺(tái)，應(yīng)使用美觀輕質(zhì)的建筑材料”，而業(yè)主臨時(shí)公約中根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定，約定“禁止改變外立面，禁止封閉陽臺(tái)”，兩者相互矛盾，為今后的糾紛埋下伏筆。

4、高標(biāo)準(zhǔn)挑選銷售現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員

對(duì)物業(yè)管理咨詢專員要有較高的要求：綜合素質(zhì)高、溝通應(yīng)變能力強(qiáng)、具有親和力；對(duì)本公司企業(yè)文化有良好的感知力；對(duì)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)和項(xiàng)目情況了如指掌；能與開發(fā)公司人員良好互動(dòng)；不透露房產(chǎn)銷售信息，不介入銷售行為；自律性強(qiáng)，言行能體現(xiàn)公司優(yōu)秀員工的形象。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)一線員工的要求：形象好，責(zé)任感強(qiáng)，技術(shù)熟練，善于觀前顧后，處處為客戶著想。

5、做好現(xiàn)場(chǎng)與開發(fā)商的各項(xiàng)對(duì)接

在售樓員接待客戶過程中有關(guān)物業(yè)服務(wù)問題的解答，安防等設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)演示，業(yè)主公約和有關(guān)資料在客戶確認(rèn)后交物業(yè)管理公司留存，諸多應(yīng)與開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)銜接的問題，必須事先設(shè)計(jì)好工作流程，有條不紊，規(guī)范操作。

6、關(guān)注開發(fā)商的銷售宣傳

密切關(guān)注售樓員、銷售廣告對(duì)客戶做出的承諾。若發(fā)現(xiàn)為了銷售而夸大其詞、不符合物業(yè)服務(wù)方案、今后無法實(shí)現(xiàn)的承諾，應(yīng)及時(shí)指出，要求予以糾正。這是早期介入中極其關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，處理好了，可以避免和減少今后的糾紛。如上例超深超大陽臺(tái)，廣告商在報(bào)刊廣告中渲染庭院式陽臺(tái)多功能使用的效果時(shí)，加了句“如果用玻璃封閉陽臺(tái)外圍，您將獲得……”，顯然與業(yè)主已確認(rèn)的圖紙中不改變外立面的原則相悖。此時(shí)房地產(chǎn)物業(yè)管理公司就應(yīng)主動(dòng)與開發(fā)商溝通，在后續(xù)廣告中聲明更正。

7、以各種方式全方位展示房地產(chǎn)物業(yè)管理品牌

在銷售過程中對(duì)未來房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的宣傳以及未來物業(yè)管理所帶來的生活方式，可以有很多的表現(xiàn)手段和操作手法。如可通過銷售現(xiàn)場(chǎng)文字、音像、口頭交流、外部媒體宣傳、已接管同一開發(fā)商項(xiàng)目的社區(qū)活動(dòng)等其他宣傳活動(dòng)形式，立體化全方位向客戶展示企業(yè)品牌。如果尺度把握準(zhǔn)確，方法使用得當(dāng)，會(huì)給銷售工作帶來很大的促進(jìn)，成為項(xiàng)目銷售的一個(gè)亮點(diǎn)，給開發(fā)商帶來較大的回報(bào)。

總之，房地產(chǎn)物業(yè)管理銷售階段的早期介入既是前期開發(fā)建設(shè)和房地產(chǎn)物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到承前啟后的作用。當(dāng)更多的開發(fā)商和房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)跨進(jìn)早期介入的行列時(shí)，相信許多問題將會(huì)有更多的解決。

第二篇：物業(yè)管理早期介入

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。

2．1物業(yè)管理早期介入

物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對(duì)象，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商，其費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)—經(jīng)營—管理三個(gè)階段。通常所說的物業(yè)管理，是在物業(yè)的管理階段進(jìn)入，即在物業(yè)交付使用時(shí)進(jìn)入。但是，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，因?yàn)殚_發(fā)設(shè)計(jì)是物業(yè)項(xiàng)目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中只考慮房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，設(shè)計(jì)人員只考慮國家現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)成本，很少從日后使用和管理要求的角度進(jìn)行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管理上的許多不盡如人意的地方。如現(xiàn)在常見的停車位不足；房屋使用功能落后；設(shè)備設(shè)施科技含量滯后，水、電、煤氣、通風(fēng)、交通等配套方面的不完善等。這種設(shè)計(jì)規(guī)劃上的先天不足，即使業(yè)主多有抱怨，影響物業(yè)管理工作的順利開展，但也往往無法彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，從利于物業(yè)管理的角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見，不僅可以使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用和管理的要求，為以后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)，而且可以充分滿足人們對(duì)工作或居住功能、環(huán)境的需求，保持其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動(dòng)站在業(yè)主的立場(chǎng)，充分考慮業(yè)主的需要，是一個(gè)能否在業(yè)主心目中樹立起忠實(shí)可信的好“管家”的關(guān)鍵機(jī)會(huì)。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)管理早期介入一般包括立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和竣工驗(yàn)收等四個(gè)階段。

第三篇：淺談物業(yè)管理的早期介入(畢業(yè)論文)

院 福建經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院物流系畢業(yè)論文

淺談物業(yè)管理的早期介入

學(xué)號(hào)：06AF3135 學(xué)生姓名：黃文桂 指導(dǎo)老師：周亮華 所屬專業(yè)：物業(yè)管理

福建經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué) 2008．3．1

5目錄

一、物業(yè)管理早期介入的概述..........................................3

二、早期介入對(duì)管理企業(yè)以后的管理的好處..............................3

1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀...............................3

2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題.................................4

（1）、定位不清出現(xiàn)的問題....................................4（2）、規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)的問題....................................4（3）、水電出現(xiàn)的問題........................................5

三、早期介入的內(nèi)容..................................................5

1、對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)與配套設(shè)施提出意見或建議.....................5

2、對(duì)水電供暖方面提出建議.......................................5

3、工程監(jiān)理工作階段.............................................6

4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料.........................6

四、早期介入的必要性................................................6

五、總結(jié)............................................................7

一、物業(yè)管理早期介入的概述

所謂的物業(yè)管理早期介入是指房地產(chǎn)開發(fā)商單位邀請(qǐng)擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理 的角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工、監(jiān)管、驗(yàn)收、接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見。充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使住戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

隨著生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)的要求越來越高，所以現(xiàn)在物業(yè)管理的早期介入越來越重要了。

二、早期介入對(duì)管理企業(yè)以后的管理的好處

1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀

有一個(gè)外銷別墅，由于物業(yè)管理沖規(guī)劃就開始介入，發(fā)展商原提出為方便外籍人士生活，在小區(qū)內(nèi)設(shè)便利店，物業(yè)管理的早期介入人員提出不同意見，認(rèn)為小區(qū)不遠(yuǎn)處設(shè)有大型超市，小區(qū)配套便利店從理論上講是可行的，但考慮外籍人士追求高品質(zhì)的生活，他們生性好動(dòng)，且由于居住者層次的關(guān)系，一般都配車，到附近超市購物是很方便是事，建議取消便利店，既可節(jié)約投資，又可降低管理成本。結(jié)果發(fā)展商采納了意見，外籍人士入住小區(qū)后沒有因無便利店而感到不便，也讓物業(yè)好管理。

還有另外一個(gè)例子，有一個(gè)別墅小區(qū)，由于物業(yè)管理人員早期介入，從設(shè)計(jì)階段就參與全過程，對(duì)小區(qū)的情況了如指掌，有一次，小區(qū)路燈短路故障，工程人員很快就要分段排除法找到了故障點(diǎn)，當(dāng)晚就解決了問題。

另一個(gè)例子該物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達(dá)40余萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個(gè)項(xiàng)目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)被列為該市重點(diǎn)工作，整個(gè)小區(qū)建設(shè)申報(bào)國家康居示范工程小區(qū)。在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表了意見并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。（1）．考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期屬經(jīng)濟(jì)適用房，消費(fèi)者大多屬于中低收入階層，在市場(chǎng)定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費(fèi)者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。（2）對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

（3）．提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項(xiàng)日銷售的亮點(diǎn)。

（4）．確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

實(shí)踐證明，這幾條意見和建議對(duì)物業(yè)建設(shè)單位是非常有益的幫助，使之市場(chǎng)定位更加準(zhǔn)確，性能價(jià)格比更為合適，在第一期銷售過程中的良好業(yè)績(jī)證明了這些。現(xiàn)在該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。小區(qū)的物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)卣贫ㄕ叻ㄒ?guī)的實(shí)驗(yàn)地。該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識(shí)和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進(jìn)作用。該項(xiàng)目成功后，物業(yè)建設(shè)單位的形象大大得以提升，使很多其他物業(yè)建設(shè)單位提高了對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，紛紛邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)合作和加盟。

由此可見，物業(yè)管理的早期介入不但可以節(jié)約開發(fā)商的投資成本，還可以使物業(yè)以后的管理更方便，更可以提高物業(yè)維修質(zhì)量和及時(shí)率，讓業(yè)主滿意，這樣物業(yè)費(fèi)也才會(huì)及時(shí)來交。

2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題（1）、定位不清出現(xiàn)的問題

就拿我在實(shí)習(xí)的這個(gè)小區(qū)來說吧，這是一個(gè)以安置房為主的小區(qū)，連前期介入也沒有，更不要說早期介入了，造成現(xiàn)在出現(xiàn)了很多問題，管理也不便。這個(gè)小區(qū)是建來安置那么低保戶的，有27多萬平方米，因?yàn)榈赜蛱?，這也讓管理出現(xiàn)了一些死角，還有這個(gè)小區(qū)住的不全是社會(huì)低層的人，也參合進(jìn)一些社會(huì)高層的人住進(jìn)來，所以這個(gè)小區(qū)定位很不明確，照成了現(xiàn)在的管理難度，有錢的想要有更好的生活環(huán)境，而那么生活在社會(huì)低層的人連生活都沒保障了，而且有很多都是從農(nóng)村上來的，要不都是孤寡老人，要不就是殘疾人，他們要求的就只要能吃飽肚子就行了，而且文化水平也較低，所以常常出現(xiàn)高層的人來投訴低層的人怎么擾民，怎么不講衛(wèi)生，高空拋物啊``等等等等。物業(yè)處每天都要處理好幾件這樣的投訴，焦頭爛額的啊。這就是物業(yè)沒早期介入種下的病根了啊，開發(fā)商知道在窮人那賺不了什么錢，所以就也去找一些有錢的人來這購房，他們只知道怎么樣保證自己的利潤(rùn)，卻不知道貧富差距太大也會(huì)造成現(xiàn)在的管理難度，如果有早期介入的話，物業(yè)就可以在開發(fā)商客戶定位時(shí)提出建議，至少不要是這樣的兩個(gè)極端，上層有上層的管理法，低層有低層的管理法，混在一起的話就亂了套了。

（2）、規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)的問題 就象前面談到的，由于設(shè)計(jì)人員只從單方面來考慮問題，設(shè)計(jì)出來的產(chǎn)品沒有從管理方面來考慮，所以設(shè)計(jì)出來的東西，有可能很漂亮，卻不一定很適合人居住，如果設(shè)計(jì)出來的房子只有表面的漂亮，卻沒辦法讓人住得省心，安心，放心的話，那這會(huì)讓客戶對(duì)這個(gè)開發(fā)商失去信心，如果開發(fā)商想要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展的話，他就不能只注重眼前的利益，要努力打照出自己的口碑。

（3）、水電出現(xiàn)的問題

現(xiàn)代建筑無論是公寓還是辦公樓，由于智能化程度的發(fā)展及配套需要，建筑物內(nèi)的管線錯(cuò)綜復(fù)雜，所以這就給物業(yè)公司在以后的水點(diǎn)搶修問題上照成的難度。有個(gè)小區(qū)，由于沒有早期介入，前期管理混亂，圖紙不祥，有一次小區(qū)路燈線路短路，由于情況不熟悉，無法查到故障部分，造成較長(zhǎng)日子大面積路燈不亮，業(yè)主怨聲連天，管理費(fèi)收繳率大幅下降。

3、通過對(duì)比可以看到，早期介入可以為一個(gè)小區(qū)帶來多大的效率啊。上述事實(shí)足夠說明了物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段。

三、早期介入的內(nèi)容

1、對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)與配套設(shè)施提出意見或建議

最好的早期介入時(shí)期是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)房屋或小區(qū)規(guī)劃時(shí)，往往只從設(shè)計(jì)的角度考慮了房屋和配套設(shè)施，對(duì)于今后是否迎合業(yè)主的使用要求、是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考慮夠，更有的根本就沒有考慮，造成小區(qū)布局不合理、房型不合理，由此產(chǎn)生了許多交付使用后的矛盾和遺憾。

例如：我在實(shí)習(xí)的這個(gè)小區(qū)，由于沒有早期介入，現(xiàn)在小區(qū)里處處可見綠化路（綠化被踩成路），這就是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒考慮到的，人都是懶性的動(dòng)物，綠化怎么設(shè)計(jì)要充分考慮到人的惰性，有規(guī)劃大片的草皮時(shí)，盡量不要過分地去追求美感，應(yīng)該在草皮上修一些路，比如用石板鋪成路這樣也可以啊，還有在設(shè)計(jì)路時(shí)盡量不要一條路拐個(gè)七八個(gè)彎的，這樣的路就是虛設(shè)的，就是因?yàn)橛辛颂噙@種為了美感而修成的路，綠化路才會(huì)那么多。

一個(gè)資深的物業(yè)管理公司，因?yàn)殚L(zhǎng)期接觸業(yè)主，知道業(yè)主的需要，所提供的意見往往是具有代表性的，且切合實(shí)際的。

2、對(duì)水電供暖方面提出建議

對(duì)這方面，物業(yè)管理工程部人員可和工人一起探討怎么布線更合理，更適合以后的維修、搶修，物業(yè)管理人員可是把在日常工作中積累的經(jīng)驗(yàn)與設(shè)計(jì)人員交流，結(jié)合實(shí)際，這樣也可以方便以后的維修。

3、工程監(jiān)理工作階段

在早期介入過程中要積極參與工程監(jiān)理工作。要從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免日后給業(yè)主及物業(yè)使用人帶來麻煩，給物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作帶來缺憾。

4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料

物業(yè)管理企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供物業(yè)管理的相關(guān)資料及技術(shù)支持，可以從規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工的源頭解決日后的物業(yè)管理問題，同時(shí)也提高了樓盤的質(zhì)量；

四、早期介入的必要性

談到早期介入的必要性，我就由下面這個(gè)案例來說明。案例概述：

某房產(chǎn)開發(fā)公司于1997年末立項(xiàng)開發(fā)浦東某地區(qū)的一個(gè)中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負(fù)責(zé)人組成的項(xiàng)目組，深入項(xiàng)目工地，查閱擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和其它設(shè)計(jì)資料，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員達(dá)成一致，很快拿出了早期介入工作計(jì)劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后迅速開展了工作。項(xiàng)目組在早期介入的一年中，立下“兩會(huì)一單”制度，堅(jiān)持參加開發(fā)商的項(xiàng)目專題會(huì)議和工程例會(huì)，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對(duì)工程建設(shè)中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。另外，項(xiàng)目組還配合發(fā)展商擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用公約》、《業(yè)戶手冊(cè)》、《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業(yè)管理總體方案》、《業(yè)戶入伙實(shí)施方案》、《物業(yè)管理處籌建方案》、《物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算》等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作。

由于開發(fā)商站得高、看得遠(yuǎn)，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢(shì)，使得該項(xiàng)目如期完成了建設(shè)過程和竣工、接管驗(yàn)收；實(shí)現(xiàn)了邊小區(qū)施工邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理服務(wù)從高起點(diǎn)出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個(gè)樣板樓盤，各地前來參觀學(xué)習(xí)的房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。切身的體驗(yàn)使房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認(rèn)為：物業(yè)管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)銷售者和管理服務(wù)者都極為有利。

本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介入的必要性，我認(rèn)為無論是房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，都是應(yīng)該積極推廣和倡導(dǎo)物業(yè)管理早期介入的。

物業(yè)管理的早期介入對(duì)開發(fā)商的好處很多。首先，作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。其次，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。同樣的物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司也是非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場(chǎng)，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處。同時(shí)，物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。

五、總結(jié)

舉了那么多的例子我就是為了證明一個(gè)論點(diǎn)就是，物業(yè)管理早期介入，已經(jīng)成為現(xiàn)在樓盤的一個(gè)賣點(diǎn)，沒有早期介入的小區(qū)講會(huì)被淘汰。生活水平越來越高，人們的要求也會(huì)越來越高，人們希望開發(fā)公司開發(fā)越來越多的好樓盤，希望物業(yè)管理公司提供越來越好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這些希望都要建立在早期介入上。實(shí)踐證明：物業(yè)管理早期介入對(duì)提升物業(yè)價(jià)值的作用日益明顯，物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)早期階段的成功合作，為物業(yè)管理企業(yè)的全程介入和日后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的“雙方互動(dòng)”，可以形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主“三方共贏”的良好局面。所以，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商或是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)該從意識(shí)上重視物業(yè)管理早期介入并積極推行實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：廈門物業(yè)管理網(wǎng)

現(xiàn)代物業(yè)----作者：李金良

中國地產(chǎn)商

第四篇：早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時(shí)，需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對(duì)工作計(jì)劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。

如在物業(yè)項(xiàng)目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計(jì)劃、后續(xù)工

程的前期介入管理等。

8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計(jì)劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對(duì)于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。

如某物業(yè)項(xiàng)目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項(xiàng)闡述，并對(duì)重大活動(dòng)等項(xiàng)目列出詳細(xì)的實(shí)施方案。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動(dòng)的實(shí)施方案等內(nèi)容。

早期介入的內(nèi)容

(一)可行性研究階段

1．內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

(5)設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。

2．方法和要點(diǎn)

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時(shí)對(duì)未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

(2)除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作。

【案例】物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期消費(fèi)者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項(xiàng)目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場(chǎng)定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

(2)對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見，重點(diǎn)是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項(xiàng)目銷售的亮點(diǎn)。

(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時(shí)間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

實(shí)踐證明，這幾條意見和建議對(duì)建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，提高了項(xiàng)目的性能價(jià)格比。第一期銷售的良好業(yè)績(jī)就是證明。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1．內(nèi)容

(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；

(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；

(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。

2．方法和要點(diǎn)

(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見或建議。

(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)或從使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使項(xiàng)目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約投資。

(3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。在設(shè)計(jì)上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。

(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

(5)對(duì)于分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。

【案例】物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。建議的具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到項(xiàng)目較大，且為分期開發(fā)，在設(shè)計(jì)方案時(shí)，建議采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉。這樣對(duì)不同組團(tuán)就能按服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。

(2)對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、會(huì)所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以實(shí)施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。

(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場(chǎng)地等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就得以落實(shí)。

(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案，確定了實(shí)施進(jìn)度表，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。

(三)建設(shè)階段

1．內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。

(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。

(3)對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

2．方法和要點(diǎn)

(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。

(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

【案例】物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過程，參與了多次專題討論會(huì)，提出改進(jìn)意見(其中一次就提出了18項(xiàng)整改意見)，這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：

(1)對(duì)生活垃圾的收集、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場(chǎng)地設(shè)計(jì)方案，要點(diǎn)是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。

(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，又便于安裝信報(bào)箱，還注意到美觀實(shí)用和便于維修。

(3)在進(jìn)行綠化帶施工時(shí)，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。

(4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝，累計(jì)提出了200余項(xiàng)改進(jìn)意見。

(6)提請(qǐng)建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。

(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(四)銷售階段

1．內(nèi)容

(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；

(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；

(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；

(4)對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；

(5)派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；

(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。

2．方法和要點(diǎn)

(1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時(shí)要實(shí)事求是。在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實(shí)際的承諾。

(2)征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。

【案例】物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內(nèi)容為：

(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項(xiàng)應(yīng)使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中；

(2)在銷售前對(duì)售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解；

(3)在售樓現(xiàn)場(chǎng)安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢；

(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解，在銷售時(shí)，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有良好的印象。

(五)竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

1．內(nèi)容

這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。

2．方法和要點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。

第五篇：物業(yè)管理早期介入人員工作職責(zé)

物業(yè)管理早期介入人員工作職責(zé)

（建安階段）

為掌握工程施工的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，確保工程質(zhì)量，方便后期物業(yè)管理，確保為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理應(yīng)在施工過程中參與項(xiàng)目施工管理。

1．全面掌握建設(shè)物業(yè)的基本情況，熟悉相關(guān)文件圖紙等，包括房屋結(jié)構(gòu)，主要設(shè)施配置，主要材料性能等，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

2．協(xié)助和督促建設(shè)單位選擇優(yōu)秀的施工單位和材料物資供應(yīng)商。

3．檢查和跟蹤項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度狀態(tài)，督促施工單位嚴(yán)格按國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和合約進(jìn)行施工，對(duì)其質(zhì)量問題提出質(zhì)疑，并報(bào)甲乙雙方有關(guān)部門及時(shí)修改。

4．跟蹤和監(jiān)督建設(shè)單位使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的規(guī)格與質(zhì)量，協(xié)助有關(guān)方面對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收和檢查。

5．實(shí)施對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度的控制，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查分析，協(xié)助有關(guān)部門解決工程建設(shè)中的問題，做好有關(guān)單位的協(xié)助溝通工作。

6．根據(jù)后期使用要求，提出設(shè)備設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見及設(shè)計(jì)遺漏項(xiàng)目的建議。

7．詳細(xì)記錄各種隱蔽工程施工狀況，對(duì)管線敷設(shè)及走向，設(shè)備安裝情況等作好記錄并作好歸檔工作。

8．配合設(shè)備安裝工作，作好現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，掌握其使用功能，做好設(shè)備調(diào)試工作，建立后期管理有關(guān)規(guī)章，收集歸檔相關(guān)使用說明及保修文件。

9．熟悉小區(qū)強(qiáng)弱電，給排水設(shè)計(jì)狀態(tài)，對(duì)后期使用狀態(tài)作出準(zhǔn)確判斷，根據(jù)實(shí)際情況提出可行性意見。

10．參加建設(shè)單位和施工單位的有關(guān)工程會(huì)議，掌握設(shè)計(jì)變更內(nèi)容，并及時(shí)作好記錄。

11．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。