第一篇：新世紀中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢

新世紀中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢

21世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)進入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現(xiàn)一個競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時期。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。

面對日益激烈的市場競爭，物業(yè)管理企業(yè)如何求生存、求發(fā)展，這是我們的當務(wù)之急。筆者試圖就新世紀的行業(yè)特點，談?wù)剛€人的看法。

一、奉行“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量平臺

新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業(yè)管理行業(yè)來說，既是機遇又是挑戰(zhàn)。面對即將到來的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺，才能獲得市場。

第一，建設(shè)“天人合一”的居住區(qū)。市場的開放和經(jīng)濟的發(fā)展，必然使人們的生活水平從量到質(zhì)的飛躍。人們對居住環(huán)境的需求將不滿足于現(xiàn)有的條件，向往的是“天人合一”的環(huán)境，關(guān)注的是居住質(zhì)量，追求的是高品位的生活。因此，新世紀的居住區(qū)建設(shè)，應(yīng)當把“以人為本”的服務(wù)理念，貫穿到房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)的全過程中，人才能營造出中國“天人合一”的居住環(huán)境，滿足人們的需求。首先要充分應(yīng)用社會學(xué)和心理學(xué)理論，既考慮居住者相互聯(lián)系、增進鄰里間活動與交往的機會，又考慮每戶甚至每人都有自身隱私、不愿公開的心理需要；其次是應(yīng)用生態(tài)環(huán)境學(xué)理論，從社區(qū)選址到建設(shè)都要注意保持區(qū)內(nèi)自然景觀和生態(tài)環(huán)境，以保持原有地形的起伏與湖泊的走勢，依自然環(huán)境來鋪設(shè)道理等；再次是應(yīng)用美學(xué)理論，即通過整體規(guī)劃設(shè)計來表列社區(qū)美觀的建筑風(fēng)格、生態(tài)環(huán)境的保持、小品的形式與布置，使人造景觀與自然環(huán)境最佳地融為一體。與此同時，應(yīng)用智能化技術(shù)，以微電腦實現(xiàn)客訪、防盜、防火、防警等系統(tǒng)的自動化控制；自動檢測空調(diào)系統(tǒng)的溫度、濕度、風(fēng)速、風(fēng)壓等參數(shù)；水、電、煤氣表出戶計費；保健、家庭辦公等功能。從而使居室、教育機構(gòu)、文化娛樂、商業(yè)配套、休閑等場所，都讓人感受到一種高雅文化環(huán)境的氛圍，使居住者產(chǎn)生對居住環(huán)境的認同感。

第二，提供“以人為本”的人性化服務(wù)。21世紀是質(zhì)量的世紀，這是一種新趨勢，更是一種新挑戰(zhàn)。物業(yè)管理作為勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，最終的顧客是居住者，居住者的滿意才是衡量物業(yè)公司工作的最終標準。無論是顧客、發(fā)展商還是物業(yè)公司，對物業(yè)管理越來越關(guān)注的是服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量自然而然地成為關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的核心問題。市場競爭使物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷著從經(jīng)驗式的管理向理性管理的轉(zhuǎn)變，這就要求物業(yè)管理企業(yè)：一方面要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理；不斷捐納優(yōu)秀人才、建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì)；投入大量的人才、物力和時間等資源，從企業(yè)的經(jīng)營理念、發(fā)展戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等進行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。另一方面要創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，市場迫使物業(yè)公司將管理的重點放在對硬件管理上的同時，注重如何進行對顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從完善居住者的居住生活出發(fā)，提供高水準的服務(wù)；以誠懇、守信、積極的態(tài)

度對待居住者；關(guān)心居住者，滿足居住者的需要，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。只有這樣，才能真正尊重居住者的理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。

第三，營造具有中國特鈀的“人文”居住環(huán)境。居住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于如何創(chuàng)造一個人性化的環(huán)境。物業(yè)管理在注重高質(zhì)量、高水平服務(wù)的同時，把“感情投資”看作是物業(yè)管理活動的重要組成部份，力求把自已變?yōu)樯鐓^(qū)群眾的核心，使人們信任、依賴與求助于它；利用公眾假日，組織豐富多彩的社會活動，為居住者提供廣泛的交流機會，以此推動和協(xié)調(diào) 物業(yè)區(qū)居住者之間的人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，在居住區(qū)中創(chuàng)造出沒有“陌生人”的理想家園，增強居住者對居住區(qū)的歸屬感。

二、運用專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理手段，開拓進取，提高參與市場的競爭力

中國物業(yè)管理企業(yè)面臨的競爭將不僅僅是國內(nèi)的競爭，還有國際性的競爭。在競爭中形成國有企業(yè)、私營企業(yè)、外資企業(yè)、合資企業(yè)多元競爭的局面。如果沒有意識上、思想上的制高點，也就難以占領(lǐng)市場競爭上的制高點。因此，國內(nèi)物業(yè)管理走規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化的道路，是時代的呼喚。

1、專業(yè)化管理是提高管理服務(wù)水平的先決條件。專來化體現(xiàn)在專業(yè)技能和專業(yè)分包兩方面。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)首先要折好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能。員工是企業(yè)最有價值的資源，也是唯一能提供競爭爭優(yōu)勢的潛在力量。員工管理是服務(wù)行業(yè)的核心工作，提高管理服務(wù)水平，根本途徑只能是進行員工管理。通過抓好管理人才的培養(yǎng)，解決“顧客對服務(wù)質(zhì)量的需求與企業(yè)管理水平之間的鄧盾、管理人才的缺乏和培訓(xùn)能力不足之間的矛盾”，解決企業(yè)長久發(fā)展的問題。其次，要做好分包工作的評估和考核。不型物業(yè)管理企業(yè)除配備小修所需的人員外，將保安、清潔、維修等項目以合同的形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做，而物業(yè)公司將代表居住者監(jiān)督各類專營公司的工作，這樣，物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，按合同進行管理協(xié)調(diào)、考核評價。

2、規(guī)范化管理是增強服務(wù)質(zhì)量觀念的前提。沒有規(guī)矩，不成方圓。在市場經(jīng)濟日益成熟的今天，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當有意識地引進國外已經(jīng)成熟的管理、經(jīng)營和服務(wù)思想、方法，以科學(xué)的手段規(guī)范管理。按照ISO9000標準，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標準和服務(wù)程序，明確規(guī)定每一個崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍?，讓每一個員工工作都有章可循，才能確保工作質(zhì)量，全面提高企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。通過調(diào)查分析顧客的真正需要，科學(xué)地分解、組合管理服務(wù)過程，最大限度地提高工作效率，從而使管理工作步入標準化、規(guī)范化的軌道。

3、科學(xué)化管理是創(chuàng)造企業(yè)高效率的保證?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，這已經(jīng)是被現(xiàn)實證明的真理。通訊技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)運作技術(shù)、多媒體應(yīng)用技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)的發(fā)展普及和運作，為實施智能化小區(qū)管理和節(jié)約管理成本提供了可能。因此，高新技術(shù)手段為有實力的物業(yè)公司提供了新的競爭資本。研究和應(yīng)用新的物業(yè)管理技術(shù)，全面提升管理服務(wù)平臺，節(jié)約服務(wù)成本，將會為物業(yè)管理企業(yè)提供新的競爭手段，誰領(lǐng)先掌握了這種手段，誰就能有效地占領(lǐng)市場。國內(nèi)市場化競爭的日趨激烈，國際市場的逐步形成，給物業(yè)管理提出了全新的課題：誰先掌握科技，誰就能夠把握市場的脈搏。物業(yè)管理企業(yè)一要建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)，落 實電腦化管理。利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，在記錄、查詢有關(guān)物業(yè)管理資料的基礎(chǔ)上，參與物業(yè)管理決策，及時、準確地反映企業(yè)經(jīng)營管理中的狀況，發(fā)揮輔助決策的作用，提高自動化程度，減少重復(fù)的工作，節(jié)省人力，也大大提高工作效率。二要采用網(wǎng)絡(luò)科技，實現(xiàn)智能化管理。智能化建筑在21世紀將成為國際都市的潮流，物業(yè)管理應(yīng)適應(yīng)社會發(fā)展的需要，要突破傳統(tǒng)的觀念，引入網(wǎng)絡(luò)科技手段，才能發(fā)揮智能建筑應(yīng)有效果，最大限度地滿足居住者的需求。

三、實施集團化、規(guī)?；?jīng)營和品牌戰(zhàn)略，贏得市場份額

目前，企業(yè)競爭戰(zhàn)略中的主要方向是品牌戰(zhàn)略。通過實施品牌戰(zhàn)略，擴大企業(yè)的競爭優(yōu)勢，形成一批規(guī)?；⒓瘓F化的企業(yè)。優(yōu)勢強化的企業(yè)優(yōu)勢互補和優(yōu)勢疊加，能夠形成立業(yè)的“航空母艦”，從而提高行業(yè)的競爭能力，才能與跨國公司相抗衡。

首先，品牌戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的“助產(chǎn)士”。品牌是企業(yè)的招牌，是企業(yè)的信譽，更是企業(yè)發(fā)展的“助產(chǎn)士”。物業(yè)管理企業(yè)要想保持其行業(yè)領(lǐng)先地位，一定要有自已的品牌，必須把產(chǎn)業(yè)發(fā)展匯入到這一潮流中，制定和實施品牌戰(zhàn)略。要樹立品牌發(fā)展意識，充分認識到“一個品牌可以帶來一方市場”的市場選擇，把提高質(zhì)量創(chuàng)造品牌的重要性列上發(fā)展議程，并切實將名牌意識融入企業(yè)的經(jīng)營行為當中。從質(zhì)量競爭、集團經(jīng)營、技術(shù)創(chuàng)新、宣傳推廣等方面入手催生品牌。通過較準確的市場定位，創(chuàng)造出與市場需求相適應(yīng)的“產(chǎn)品”，體現(xiàn)自已的品牌特色，從而創(chuàng)造出企業(yè)的品牌效應(yīng)，不僅有助于與廣大的直接相關(guān)的公眾建立一種良好的信任與合作關(guān)系，也有助于在不直接相關(guān)公眾中樹立威信產(chǎn)生親和力，造成“慕名而來”的結(jié)果，從而有利于企業(yè)的發(fā)展。

其次，規(guī)?；?jīng)營給消費者提供信心。隨著科技的發(fā)展，物業(yè)配備的設(shè)備將越來越先進、復(fù)雜，物業(yè)公司為此建設(shè)一支龐大的技術(shù)隊伍是不合實際的，那種分散型的人員多、成本大、“五臟俱全”的管理和經(jīng)營方式，必然被規(guī)?；瓦B鎖經(jīng)營形式為特征的全國規(guī)模的物業(yè)公司所取代。規(guī)模效應(yīng)的物業(yè)才能吸引專業(yè)人才、充分發(fā)揮專業(yè)人才的作用，最終實現(xiàn)提高質(zhì)量、降低成本的目標。物業(yè)管理企業(yè)靠良好的管理和服務(wù)進入和占領(lǐng)市場，健全科學(xué)的組織機構(gòu)，各職能部門各司其職，既分工又合作，大型物業(yè)管理公司以其雄厚的實力，成片甚至跨地區(qū)承接樓盤的管理服務(wù)工作，用其規(guī)?；c集約化相融合的經(jīng)營優(yōu)勢，大大降低成本，獲可觀利潤并贏得市場，甚至壟斷市場。小型企業(yè)依賴專營公司，大型企業(yè)實現(xiàn)集團化經(jīng)營。因此，只有充分發(fā)揮企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢，才能憑借規(guī)模的群體效應(yīng)、集團化的雄厚實力和輻射力，實現(xiàn)資源的共享和低成本的市場擴張。

再次，集團化發(fā)展增強企業(yè)的競爭力。競爭投標機制的實施，地方保護主義的打破，為那些有能力、有實力的物業(yè)公司實施跨地區(qū)經(jīng)營提供了新的機遇與可能。集團化的商化、金融業(yè)和保險業(yè)，給消費者住心的保證。物業(yè)管理和經(jīng)營也一樣離不開消費者，如果能給消費者充分地展示企業(yè)的實力，就自然而然地擁有了消費群。以集團方式管理和經(jīng)營，大大擴展了企業(yè)的覆蓋面，在為消費者展示了企業(yè)實力的同時，給消費者提供了信心的保主，更給企業(yè)參與競爭提供了“核動力”。這是因為集團化的發(fā)展有利于把有限的專業(yè)人才集中起來，形成強有力的“智囊團”來為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策，使企業(yè)能處處、事事都走在行業(yè)的前面，提高企業(yè)競爭能力；集團化管理與經(jīng)營，有利于人力、財務(wù)、物力的集中，力量集中后不但可以發(fā)展物業(yè)的管理，也可以發(fā)展物業(yè)的經(jīng)營，逐步走擴大規(guī)模和占領(lǐng)市場之路。

總而言之，物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領(lǐng)市場。

第二篇：新世紀中國物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)與機遇

新世紀中國物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)與機遇

經(jīng)過近20年的探索實踐，起步于深圳的物業(yè)管理事業(yè)從無到有，從小到大，從模仿到創(chuàng)新，有了一下水平的發(fā)展，取得了令人矚目的成就。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，正處于向成熟邁進的關(guān)鍵階段。有必要在跨入新世紀之際，探討國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的機遇和挑戰(zhàn)，并且把握機遇、迎接挑戰(zhàn)，把物業(yè)管理水平繼續(xù)推向新的高度。本文擬從經(jīng)濟發(fā)展趨勢和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展角度，簡要探討以下四個方面問題，以期引起行業(yè)關(guān)注。

一、物業(yè)管理市場競爭的加劇，對現(xiàn)在數(shù)量型的行業(yè)發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。這將迫使物業(yè)管理企業(yè)走市場化、規(guī)?；慕?jīng)營之路，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展從數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變帶來機遇。

隨著城市建設(shè)步伐加快，物業(yè)數(shù)量不斷增多。在行業(yè)發(fā)展初期，為了盡快建立物業(yè)管理體制，政府主管部門確立了“誰開發(fā)、誰管理”的原則，促進了物業(yè)管理企業(yè)的快速發(fā)展，使物業(yè)管理企業(yè)在數(shù)量有了迅速的發(fā)展，特別是起步較早的深圳市。截止目前，深圳已有獨立的物業(yè)管理公司和不獨立的物業(yè)管理機構(gòu)1200多家。數(shù)量上的發(fā)展，對促進物業(yè)管理行業(yè)的迅速普及起到了積極的推進作用。但重視數(shù)量、忽視質(zhì)量的做法也導(dǎo)致了部分物業(yè)管理服務(wù)不到位，業(yè)主怨聲載道，投訴不斷的問題出現(xiàn)。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，逐步形成的物業(yè)管理市場則要求物業(yè)管理企業(yè)既要提高管理服務(wù)水平，又要降低成本、提高競爭力，有一定的經(jīng)濟效益。作為企業(yè)來講，其有效途徑主要是擴大管理面積，走規(guī)?；?jīng)營之路。對于整個物業(yè)管理行業(yè)業(yè)講，僅有數(shù)量上的發(fā)展也已經(jīng)不能說明物業(yè)管理水平的提高。深圳物業(yè)管理發(fā)展較早，已經(jīng)初步形成了競爭市場，一處物業(yè)一家管理公司的局面早已打破。近年來，一引起企業(yè)已經(jīng)在著眼于市場化、規(guī)?；l(fā)展，有的靠市場競爭不斷擴大管理面積，如中海物業(yè)管理公司，目前管理規(guī)模達到1000多萬平方米；有的系統(tǒng)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)重組，靠重組優(yōu)化管理優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，實現(xiàn)規(guī)?；芾恚缟钲诔墙瘓F，將所屬物業(yè)管理企業(yè)進行合并重組，進行規(guī)?；?jīng)營，取得了良好的效益。深圳市蓮花一村原來有12家物業(yè)管理企業(yè)管理，經(jīng)市住宅局多方協(xié)調(diào) 后，于1999年5月通過招標實現(xiàn)了一體化、規(guī)?；芾恚〉昧肆己玫男Ч?。目前，深葉還有部分物業(yè)管理企業(yè)正在重組之中，而隨著行業(yè)競爭的進一步加劇，物業(yè)管理企業(yè)之間還將出現(xiàn)自由聯(lián)合、兼并等重行為。

隨著市場機制的完善，這將進一步促使物業(yè)管理行業(yè)市場化、規(guī)?；?，從數(shù)量型向質(zhì)量型的發(fā)展。

二、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求越來載高，對現(xiàn)有的物業(yè)管理水平提出了挑戰(zhàn)。這將促使物業(yè)管理企業(yè)進一步增強服務(wù)意識，對進一步把物業(yè)管理水平推向新 的高度帶來機遇。

物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、用戶服力。對物業(yè)是管理，對業(yè)主和使用者則是服務(wù)。管理好物業(yè)，其目的就是為物業(yè)所有者或使用者提供更好的服務(wù)。因此，以人為本，進一步增強物業(yè)管理的服務(wù)意識、提高服務(wù)水平，這是物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。

當前一些物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識、服務(wù)水平，距離業(yè)主的要求尚有較大的差距。一部分企業(yè)由于舊的管理理念和體制。還沒有把自已的位置擺正，總是以管理者自居，雖然也講服務(wù)，但服務(wù)意識很難到位。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長，人們居住的硬件條件得到了很大的改善，而硬件問題基本解決后，自然會對居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有了更高的要求。這種高質(zhì)量的要求，對現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了挑戰(zhàn)。

今年，我國將加入世界貿(mào)易組織，國外服務(wù)業(yè)以人為本的服務(wù)意識和服務(wù)水平很多人都是有目共睹的。同樣作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，如果企業(yè)服務(wù)意識差、服務(wù)水平低，觀念不及時更新，這樣的企業(yè)今后在市場競爭中將不可避免的被淘汰出局。

新的世紀里，隨著廣大業(yè)主（用戶）經(jīng)濟、生活水平的提高，其服務(wù)要求將會越來越高。隨之而來的市場競爭加劇，必將促使物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)水平方面的不斷提高。

三、新技術(shù)革命和物業(yè)智能化的發(fā)展，給物業(yè)管理企業(yè)的管理水平提出了新的挑戰(zhàn)。這將促使物業(yè)管理企業(yè)從勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變，為物業(yè)管理的進一步發(fā)展帶來了新的機遇。

過去的物業(yè)建設(shè)，只是相對簡單的鋼筋混凝土建筑，配套設(shè)施、設(shè)備的科技含量都不高，其管理維護的技術(shù)含量也不高。隨著高新科技的迅速發(fā)展，在物業(yè)建設(shè)中引入了諸多高新科技的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)建設(shè)智能化已經(jīng)是大勢所趨。

近年來，國家建設(shè)部推出了住宅產(chǎn)業(yè)化的一系列政策，促進我國住宅產(chǎn)業(yè)從粗放型、數(shù)量型向集約型、質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。今后，住宅開發(fā)建設(shè)要走技術(shù)創(chuàng)新和集約化生產(chǎn)之路，提高住宅小區(qū)的科技含量，從根本上提高住宅質(zhì)量。

面對這種趨勢，作為物業(yè)管理企業(yè)來說，管理好這些高科技設(shè)施設(shè)備，就必然需要有相應(yīng)的知識技術(shù)，單靠體力勞動以及過去那種簡單的管理維護技術(shù)顯然是難以擔(dān)當管理重任的。而適應(yīng)這一趨勢，物業(yè)管理

企業(yè)要適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變管理經(jīng)營觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術(shù)維護型、知識密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進步同步。可以預(yù)見，面對現(xiàn)代化的物業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。

特別是當前寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及推廣，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)手段的革新提供了新的平臺，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當前和今后一段時間物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼，今后還將成為物業(yè)管理企業(yè)的基本管理服務(wù)手段，如何借助先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段進一步提高管理服務(wù)水平，物業(yè)管理企業(yè)將無法回避。

當前，物業(yè)管理行業(yè)相當一部分企業(yè)還只是低級的一般化勞力型管理，這很難適應(yīng)數(shù)碼時代的物業(yè)管理要求。新的世紀里，面對知識經(jīng)濟時代新技術(shù)革命的挑戰(zhàn)，我們必須高度重視智能化物業(yè)的發(fā)展趨勢，這既是對物業(yè)管理行業(yè)的挑戰(zhàn)，也是我們提高物業(yè)管理水平的機遇。物業(yè)管理行業(yè)必須適應(yīng)技術(shù)革新的市場需求，廣大眾業(yè)人員要加強高新管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高高科技管理技術(shù)水平。物業(yè)管理行業(yè)必須主動關(guān)注當代科技的安展，及時評估這些新科技對房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的影響，及早作出反應(yīng)。當代科技的發(fā)展速度很快，笠技的發(fā)展，其目的還在于讓人類工作、生活得更加舒適、安全、方便。因此，日新月異的技術(shù)進步，會越來越多的應(yīng)用到物業(yè)和環(huán)境建設(shè)中來。面對現(xiàn)代化的物業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。作為物業(yè)管理行業(yè)來說，關(guān)注這方面的科技進步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢，對于及時提高管理技術(shù)、增強市場競爭力度以及促進整個行業(yè)的進步都十分重要。

四、加入世貿(mào)組織后，我國物業(yè)管理企業(yè)將和其他社會服務(wù)業(yè)一樣面臨生存和發(fā)展的挑戰(zhàn)，也為我國物業(yè)管理市場化的發(fā)展和管理服務(wù)水平與國際接軌帶來機遇。

按照世貿(mào)組織的服務(wù)貿(mào)易原則，加入世界貿(mào)易組織，我們的物業(yè)管理行業(yè)必須按國際慣例或國際方式運作，而發(fā)達國家的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過一個多世紀的市場化、規(guī)模化運作，已經(jīng)有先進的管理服務(wù)技術(shù)、豐富的管理服務(wù)經(jīng)驗以及大量的專業(yè)人才。相比之下，物業(yè)管理作為一個在國內(nèi)剛剛起步的新興服務(wù)行業(yè)，我們的管理人才、管理水平、服務(wù)意識和服務(wù)經(jīng)驗與國外相比則有很大的差距。雖然有深圳、上海、北京等地不少物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中發(fā)展很快，積累了一定的管理服務(wù)經(jīng)驗，但國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展的不平衡，使我們總體上的管理服務(wù)水平還很低，高價低質(zhì)、服務(wù)不到位、投訴不斷、高級人才匱乏等回題十分

普遍。因此，與國際水平接軌的形勢，使我國物業(yè)管理行業(yè)將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。

當然，從積極角度看，加入世貿(mào)組織也將給我們物業(yè)管理服務(wù)水平的進一步提高，帶來難得的發(fā)展機遇。入世以后，國外物業(yè)管理企業(yè)的進入，為國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展帶來直接影響。面對發(fā)達國家先進的物業(yè)管理技術(shù)、人才和運作經(jīng)驗，國內(nèi)企業(yè)可以更加直接地在和他們的競爭、合作、交流中吸取精華，取長補短，增強競爭能力，提高管理服務(wù)意識和水平，這必將促進我國物業(yè)管理行業(yè)的成熟。特別是在促進我國物來管理市場專業(yè)化分工方面，將起到極大的促進作用，并將逐步大規(guī)模形成專業(yè)的保潔、保安、機電維修、房屋維修等大量的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)市場，有利于完善我們的物業(yè)管理市場。

此外，大量外資企業(yè)和駐華機構(gòu)進入國內(nèi)，寫字樓、高級公寓等高檔物業(yè)將必然增多，物業(yè)規(guī)模和物業(yè)管理市場需求也將增加。而國民待遇原則下，外國物業(yè)管理公司參與市場競爭也迫使物業(yè)管理市場化競爭更加規(guī)范。

目前，國外物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對國內(nèi)市場虎視眈眈，“入世”在即，政府主管部門要認真研究和積極評估入世對國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的影響，加快完善物業(yè)管理法規(guī)的步伐，杜絕法規(guī)漏洞，讓即將激烈競爭的物業(yè)管理市場有章可循。

挑戰(zhàn)和機遇時刻并存。雖然我們僅有20年的發(fā)展歷程，新世紀國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也不止是這幾個方面，但無論面對何種挑戰(zhàn)，我們都將坦然面對，積極應(yīng)戰(zhàn)。

第三篇：物業(yè)管理服務(wù)

青湖語城物業(yè)管理服務(wù)標準

該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括的內(nèi)容和要求如下：

一、公共服務(wù)

1、接待和值守按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準DB32／T 538—2002》(以下簡稱《省標》)執(zhí)行。

接待：佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。

對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細致，對收費項目及時說明服務(wù)標準、服務(wù)方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。

2、服務(wù)時限按《省標》五級執(zhí)行。

五級：急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，作出限時承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理按

1、巡檢、裝修管理按《省標》執(zhí)行。巡檢：

每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查一次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損情況，對完損程度做出評價；

每半年檢查巡視一次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作。

在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜草樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡視一次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專項檢修一次；

業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視一次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 檢查記錄；

巡查結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。裝修：

將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；

業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結(jié)束組織檢驗；

驗收合格2個月后組織復(fù)驗；

復(fù)驗合格后3個工作日內(nèi)退還裝修保證金；

對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。

2、房屋油漆粉飾按《省標》五級執(zhí)行。但3—5年油飾(粉刷)1次的費用應(yīng)納 入維修資金。五級： 木門窗、百葉窗、封檐窗、、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾一次；

鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵桿）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)3年油飾一次；

樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當及時進行清洗、粉飾。外立面：

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾一次；外立面為其他材質(zhì)的，視才知情況定期清洗。因施工等因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當及時進行清洗和粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行；

4、給水設(shè)施按《省標》五級執(zhí)行。五級：

飲用水水池（箱）半年消毒一次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理設(shè)施；水質(zhì)每3個月化驗一次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不修蝕，漆膜脫落處及時修補。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱入孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閥門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；

保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗一次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房一次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表制定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動一次，保持水泵能正常運行，每月檢查一次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)一次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年翻新一次，并標明各種標志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備案；

每半年對共用明裝給水管道進行一次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；

專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理。

5、排水設(shè)施按《省標》四級執(zhí)行。四級：

化糞池們半年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋污漬、污物，清理后及時情節(jié)現(xiàn)場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換一次；

每周清潔一次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草； 無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對地下管井清理一次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對地下井徹底疏通一次，清理結(jié)束地面從洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護欄。清理后達到目視管道內(nèi)避無明顯粘附物，井底無沉淀物，水暢流通，井蓋上無污漬、污物。

6、供配電系統(tǒng)按《省標》執(zhí)行。

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交班制度；

值班人員具備變電運行和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面污漬；

每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀態(tài)，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；

每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行一次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測一次保安接地電阻；每年檢測一次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測一次；

潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；

每月監(jiān)測一次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運行記錄，建檔備查。

7、弱電系統(tǒng)按《省標》執(zhí)行。

操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；

工作時認真負責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理； 有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；

工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護；

分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、個監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。

8、避雷接地系統(tǒng)按《省標》執(zhí)行。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

9、電梯運行及管理按《省標》執(zhí)行。

安裝、維護、保養(yǎng)人員和電梯司機均持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括；《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位職責(zé)制度》、《交接班制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養(yǎng)計劃》。

安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)備完好；在電梯橋廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相關(guān)的應(yīng)急報警、投訴電話號碼。

與持有相關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準后，方可自行維護保養(yǎng)。

電梯及其安全設(shè)施每周不少于一次，進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所電梯進行一次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署前側(cè)報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行一次負荷校調(diào)試驗；負荷校調(diào)實驗由注冊安全檢測員實施并簽署實驗報告。實驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。

保持電梯機房清潔，每周一次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設(shè)施完好；每年檢查兩次電梯井底，清除垃圾雜物。

確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。

電梯維護保養(yǎng)提前一天，通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。

使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告）；更改部分須有變更設(shè)計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代碼說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術(shù)資料。

按國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

10、共用空調(diào)系統(tǒng)按《省標》執(zhí)行（如有）。

11、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施按《省標》執(zhí)行。

加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施； 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；

按照也很足公約的約定，全組認為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或

其他雜物；

停車嘗棚、放完好無損，有大、中、小修計劃；

停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。

三、清潔管理

1、共用樓道保潔按《省標》五級執(zhí)行。五級：

每日打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度拋光打蠟一次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每日清理一次電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)垃圾和煙頭；每日用干凈的抹布擦抹一次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每月循環(huán)清潔一次；各梯間墻面、天花板每月除塵、雜物，污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護欄基本干凈、光亮，清潔結(jié)束用干凈紙巾擦拭檢查20cn無顯著贓污；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線無明顯污漬，地面目視無明顯雜物、污跡。樓梯道玻璃無灰塵。

2、電梯及電梯廳保潔按《省標》三級執(zhí)行。三級：

每日清掃2次電梯轎箱內(nèi)垃圾，擦拭一次電梯門壁；每月對電梯內(nèi)的墻面和地面進行全面的擦拭清洗一次；燈飾及轎箱頂部每月清潔一次。

3、傳達室共用衛(wèi)生間保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級： 每日早、晚對公共衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；）

4、停車場、公用車庫或車棚保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級：

每2日清掃一次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；每2個月打開一次地下室、車庫的水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷一次；每月進行2次地下室消殺工作；每季度擦洗一次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣暢通；標識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無積水。

5、道路保潔按《省標》三級執(zhí)行。三級：

每日清掃2次，清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物，無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔一次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。

6、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級：

標識、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清潔后查污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每旬擦拭一次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

7、綠化帶保潔按《省標》三級執(zhí)行。

三級：

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，拾一次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。

8、休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級：

每日清潔一次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布擦干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒一次；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

9、門衛(wèi)、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控探頭保潔按《省標》四級執(zhí)行。四級：

門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面，室內(nèi)外墻面每月清潔2次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具擺放整齊、有序；監(jiān)控探頭每周擦拭一次；擦拭不得劃傷鏡片，清潔后鏡頭亮度潔凈，探頭買表干凈無灰塵。

10、垃圾桶、果皮箱按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

垃圾桶、果皮箱；每日清運2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油跡。

11、垃圾收集與處理按《省標》三級執(zhí)行。

三級：

生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉灰塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

12、衛(wèi)生消殺按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行3次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。

四、園林綠化養(yǎng)護與管理

1、草坪按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

成活率在90%以上，生成正常；

整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 基本無病無蟲害；

綠期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運；

根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修建

和滅蟲。

2、園林樹木按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；

樹冠基本完整，主側(cè)枝分布合理，樹冠通風(fēng)透光，沒有死樹和枯枝死杈； 枝干無明顯的機械損傷，葉色、葉片大小厚度正常，有黃葉、蕉葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在8%一下；喬木根部無20cm高以蔭蘗枝，樹上無雜物；

缺株在2%一下；

管理期間樹林基本無釘栓、捆綁現(xiàn)象；

綠籬生長造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統(tǒng)一收齊，葉色正常，修剪及時，有蟲株率在10%以下；

有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕。

3、花壇按《省標》四級執(zhí)行。

四級：

花勢良好，較好體現(xiàn)花壇設(shè)計要求；

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5—7次，保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在10%以下；

有輕微病蟲害及認為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；

葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊。

4、人工湖、噴水池按《省標》四級執(zhí)行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省標》四級執(zhí)行（如有）。

五、安全防范

1、人員組織按《省標》五級執(zhí)行。

五級：

專職安全護衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強，工作認真負責(zé)，體態(tài)良好； 接受過兩年以上安全護衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護衛(wèi)技能，并定期進行安全防范學(xué)習(xí)，增強安全防范能力；

熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當?shù)奶幚砗蛻?yīng)對小區(qū)護衛(wèi)工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄；

安全護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具；

當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；

上崗時精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、抽腰或?qū)⑹植迦胍麓?，不彎腰駝背，前傾后靠；

說不通話，可以進行簡單英語會話；

交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

2、門衛(wèi)按《省標》五級執(zhí)行。

五級：

各出入口24小時有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求對進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、疏導(dǎo)工作。

3、巡邏按《省標》三級執(zhí)行。

三級：

白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄、有檢查。

六、其他

緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項 服務(wù)、特約服務(wù)等按《省標》執(zhí)行。緊急事故反應(yīng)：

制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等；

有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；

書面描述緊急事故救護組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進行反應(yīng)訓(xùn)練； 高層住宅按消防要求組織進行疏散演習(xí)；

對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；

按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復(fù)生活秩序，如：幫助電力供應(yīng)、搶救財產(chǎn)等。

其他防范措施：

設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；

接到報警信號，確認后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理； 涉及人身安全處設(shè)有明顯標志并有防護措施；

協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；

對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強維護，保持必要的照明； 建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：

有較為完善的車輛管理制度；

維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準并經(jīng)過公安交通部門審批，符合規(guī)劃要求；

封閉停車場由專人管理，車輛進場離場有檢查、記錄；管理人員責(zé)任心強，認真負責(zé)；停車場具有交通管理部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責(zé)任。消防：

執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；

健全消防組織，建立消防責(zé)任制；

定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消

防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障 ；

制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；

發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；

每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運轉(zhuǎn)；

每日檢測一次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災(zāi)造作一次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備； 消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔一次，要求地面無積水，監(jiān)控箱表面無污漬； 每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：

建檔資料齊全完整；

分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時變更登記，財物相符。專項服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于上述公共服務(wù)內(nèi)容之外的服務(wù)。專項服務(wù)內(nèi)容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學(xué)等。

特特服務(wù)內(nèi)容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。

第四篇：中國物業(yè)管理

中國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟效益對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實踐過程中還存在著如下問題：?

（一）物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1/3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規(guī)章制度和管理標準，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。?

（二）配套設(shè)施運作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設(shè)計和全方位運作，配套設(shè)施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因“名存實亡”。?

（三）維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電

閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報告或申請維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。?

（四）物業(yè)管理經(jīng)費難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀還有相當?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會主義市場經(jīng)濟條件下住宅消費原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。?

（五）物業(yè)管理法制不健全。全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標準化等缺乏法制的根本保障。?

（六）物業(yè)管理公司與社會相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中與街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。?

（七）物業(yè)管理不到位。目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護維修，而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。?

（八）地區(qū)間發(fā)展不平衡。各個省（市、區(qū)）申報參評全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)，不足全國小區(qū)總數(shù)的30%，參評城市不到全國城市的1%，有6個省會城市拿不出小區(qū)參評。這里

既有南北經(jīng)濟發(fā)展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。?

編輯本段中國物業(yè)管理業(yè)對策

筆者認為：國家應(yīng)盡快出臺物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開發(fā)商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利，以及相互之間的法律關(guān)系，進一步明確物業(yè)管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業(yè)管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環(huán)境，使我國物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營軌道上邁進一步。?

（一）國家盡快頒布針對物業(yè)管理的專業(yè)性法律。物業(yè)是涉及房地產(chǎn)、市政、公安、工商、商業(yè)、規(guī)劃、通訊等多個部門的綜合經(jīng)濟行為，單一的部門法規(guī)在具體執(zhí)行的其權(quán)威性和規(guī)范作用受到限制，且上述單行法規(guī)自身存在各種局限性。國家亟需制定一部專業(yè)性的法律，對現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下的物業(yè)管理行為進行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包括對業(yè)主委員會的組織運作、業(yè)主公約、房屋使用公約的鑒定、規(guī)格、專業(yè)性物業(yè)公司的資質(zhì)管理、業(yè)主委員會、物業(yè)公司、政府職能部門之間的關(guān)系界定等等。?

（二）建立業(yè)主合約和業(yè)主委員會制度。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業(yè)主合約（或房屋使用公約），并促使業(yè)主們簽署，進一步指導(dǎo)協(xié)助大樓各業(yè)主成立健全的業(yè)主委員會組織。對于尚未竣工銷售的房地產(chǎn)，必須指令和輔導(dǎo)開發(fā)商在銷售之前擬定業(yè)主公約，為未來業(yè)主進行自主管理創(chuàng)造必要條件。?

（三）加強物業(yè)公司的資質(zhì)管理。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對物業(yè)公司進行嚴格的資質(zhì)管理，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業(yè)性物業(yè)管理公司，引導(dǎo)專業(yè)性物業(yè)公司向大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，并將業(yè)績優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會進行推薦。?

（四）設(shè)置機構(gòu)，規(guī)范管理。國家有必要設(shè)置專門的物業(yè)管理機構(gòu)，利用國家和地方政府制定的一些法規(guī)、政策對業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、開發(fā)商實施綜合管理，并盡快編制物業(yè)管理勞動定額，各物業(yè)各工種的工作量、材料消耗，及以機械臺班損耗等做出明確的測定，使物業(yè)在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業(yè)行業(yè)不正當競爭。?

（五）實行由業(yè)主委員會管理并自主選擇物業(yè)公司的制度。由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司，將會對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量以直接的監(jiān)督效果，促使物業(yè)公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業(yè)主委員會和業(yè)主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內(nèi)部成員具有強制約束力。?

（六）加大監(jiān)管力度，提高物業(yè)管理水平。政府部門應(yīng)對開發(fā)商按國家有關(guān)規(guī)定支付的各項費用如維修、養(yǎng)護費、綠化養(yǎng)護費等實行全過程、全方位監(jiān)督，保證能及時到位，并科學(xué)合理地使用。業(yè)主委員會和房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)對物業(yè)管理公司的日常管理，各項收費，房屋及公共設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護、維修和搭亂建、改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途，以及不履行物業(yè)管理合同、管理辦法、規(guī)定的行為進行嚴格監(jiān)督。?

（七）強化管理、樹立品牌。?

（八）建立激勵機制，促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。?

第五篇：中國創(chuàng)業(yè)趨勢

清華大學(xué)中國創(chuàng)業(yè)研究中心發(fā)布的《全球創(chuàng)業(yè)觀察（GEM）2006中國報告》，給我們觀察中國創(chuàng)業(yè)活動提供了一個很好的藍本。研究發(fā)現(xiàn)，中國創(chuàng)業(yè)活動進入了新的高潮，創(chuàng)業(yè)活動指數(shù)躍為全球第六名。有趣的是，在中國，18~24歲是創(chuàng)業(yè)的黃金年齡，而且，初等教育水平的創(chuàng)業(yè)者相當多，60％的創(chuàng)業(yè)者拿著5萬元就開始起家，可謂“不創(chuàng)業(yè)、毋寧死”！

中國創(chuàng)業(yè)活動指數(shù)躍為第六

中國創(chuàng)業(yè)活動的活躍程度達到了新的高度。2006年的創(chuàng)業(yè)活動指數(shù)為16.2％，即每百名18~64歲的中國成年人中，有16.2人參與了創(chuàng)辦時間不超過三年半的創(chuàng)業(yè)企業(yè)。

在全球創(chuàng)業(yè)活動活躍程度上，中國的排名從2002年的第9位上升到2006年的第6位（全球創(chuàng)業(yè)觀察項目有42個成員）。相對于2005年的水平，排名穩(wěn)定，且處于最活躍的國家之列，超過印度、泰國、日本和新加坡。2005年，中國的創(chuàng)業(yè)活躍程度不如美國、澳大利亞等發(fā)達國家，今年則超過了他們。

在全球來說，生存型創(chuàng)業(yè)相對于機會型依然較明顯，但在中國，它的形態(tài)正在轉(zhuǎn)變。機會型創(chuàng)業(yè)從占40％（2002年）變?yōu)榻咏?0％（2006年），而生存型創(chuàng)業(yè)從40％（2002年）變?yōu)榻咏?0％（2006年），即機會型創(chuàng)業(yè)逐漸比重高于生存型創(chuàng)業(yè)。

創(chuàng)業(yè)活動成為中國經(jīng)濟的推動力

2006年，我國的創(chuàng)業(yè)活動活躍程度高于創(chuàng)業(yè)GDP曲線，表明創(chuàng)業(yè)活動對GDP貢獻的潛力在增加，對未來經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展起積極作用。

我們可以看到，隨著機會型創(chuàng)業(yè)的增多，創(chuàng)業(yè)活動中各項功能的貢獻在增加。其政策意義在于推動創(chuàng)業(yè)有利于經(jīng)濟活力的保持和經(jīng)濟繁榮，減少就業(yè)壓力。通過提供新穎的產(chǎn)品、新穎的工藝、更多的出口、更多的工作機會，創(chuàng)業(yè)活動成為經(jīng)濟增長的主要推動力。2006年的數(shù)據(jù)顯示，有50％的新企業(yè)生產(chǎn)了新產(chǎn)品和使用新工藝，有29％的新企業(yè)在未來五年能提供20個以上的工作崗位，有44％的新企業(yè)能提供1~5個工作崗位。

現(xiàn)在還有創(chuàng)業(yè)機會

來自2002~2006年的專家訪談表明，中國創(chuàng)業(yè)機會更多、更好。專家的判斷是總體上升，創(chuàng)業(yè)機會還在增加，創(chuàng)辦新企業(yè)的機會比以往更多，創(chuàng)辦高成長公司的機會保持穩(wěn)定，但局部依然存在不足。中國創(chuàng)業(yè)機會在2006年高于“3”的水平（5分為滿分），這表明我們現(xiàn)在有良好的創(chuàng)業(yè)機會。創(chuàng)業(yè)者放棄創(chuàng)業(yè)的主要原因是市場原因，包括競爭力激烈和缺少客戶。

過去五年，中國創(chuàng)業(yè)者的相關(guān)技能也在不斷提高，可創(chuàng)業(yè)者應(yīng)有的技能還沒達到預(yù)期，比如缺乏創(chuàng)辦新公司的資源和經(jīng)驗，更缺乏創(chuàng)辦高成長企業(yè)的經(jīng)驗。

創(chuàng)業(yè)者還需關(guān)注一些因素：一是知識產(chǎn)權(quán)保護。中國的知識產(chǎn)權(quán)在創(chuàng)業(yè)中還沒達到正面作用，最突出表現(xiàn)是非法盜版軟件和音響制品。當然，中國在知識產(chǎn)權(quán)保護的完備方面是接近于“3”的水平，有改進空間。社會廣泛認為發(fā)明者的發(fā)明應(yīng)該得到尊重，這個價值觀也是存在的。

二是女性創(chuàng)業(yè)在中國有很好的發(fā)展空間。

三是高成長的創(chuàng)業(yè)，特別是學(xué)生創(chuàng)業(yè)，追求機會和高成長。

目前高成長創(chuàng)業(yè)的最大不足是什么？就是我們?yōu)閯?chuàng)業(yè)活動提供支持的人，具有足夠知識和能力支持高成長公司。高成長企業(yè)的成長需要支持，而外部支持中很重要的是人的支持，這是我們的弱項。

18~24歲是創(chuàng)業(yè)的黃金年齡

研究發(fā)現(xiàn)，25~44歲是參與創(chuàng)業(yè)活動最集中的年齡分布。在中國還有一個現(xiàn)象：18~24歲的成年人在創(chuàng)業(yè)中一直保持較高的比例。2006年為18.34％，可見年輕化仍是中國創(chuàng)業(yè)活動的特點。在中、高收入水平國家，創(chuàng)業(yè)者的年齡主要是25~44歲。而在中國，35~44歲也是創(chuàng)業(yè)者較多的年齡段。

在中等收入國家的創(chuàng)業(yè)者中，女性創(chuàng)業(yè)比高收入國家的創(chuàng)業(yè)更活躍。而在中國，男性創(chuàng)業(yè)動機逐步往機會型創(chuàng)業(yè)發(fā)展，女性是以生存型創(chuàng)業(yè)為主體，但其比重在下降。男性創(chuàng)業(yè)者的低齡化情況依然存在，女性創(chuàng)業(yè)者之中的高齡創(chuàng)業(yè)者則在減少。

初等教育水平的創(chuàng)業(yè)者最多

從受教育程度來看，可以看到一個很有意思的情況：中國創(chuàng)業(yè)者的受教育結(jié)構(gòu)還是以中等教育為主。在高收入水平國家，大學(xué)以上創(chuàng)業(yè)者所占比重較高，其次是?？?、高中、高中以下；在中等收入水平國家，大學(xué)學(xué)歷排第二，?？婆旁诘谝晃?，然后是高中；而在中國，占創(chuàng)業(yè)者比重最高的都是初等教育水平。不過，中國受過高等教育的創(chuàng)業(yè)者比重在上升，2006年已超過20％。

六成創(chuàng)業(yè)者拿著5萬元起家

還有一個數(shù)據(jù)值得注意，在創(chuàng)業(yè)融資方面，60％以上的創(chuàng)業(yè)者對起步資金需求很低，5萬元以下就可以起步，其中18.2％的人低于1萬元。

創(chuàng)業(yè)資金的主要來源渠道依次是家庭成員、朋友/鄰居、其他親屬、金融機構(gòu)和同事，然后是金融機構(gòu)，其次才是政府支持。總體上看，創(chuàng)業(yè)融資的來源是創(chuàng)業(yè)者周圍的熟人，屬于親人融資或熟人融資。

創(chuàng)業(yè)者的預(yù)期回報期多為兩年

對于獲得初次回報的時間，創(chuàng)業(yè)者有何預(yù)期？44.4％的人認為三個月內(nèi)可以獲得初次回報，這是一個有意思的研究結(jié)果。84％的初生創(chuàng)業(yè)者和81％的非正式投資者預(yù)期在兩年內(nèi)回收全部投資，這說明創(chuàng)業(yè)者的承受力或資金的承受力也就是一兩年為一個界限。

創(chuàng)業(yè)者對于預(yù)期回報比較樂觀，28％的人預(yù)期10年的創(chuàng)業(yè)回報在10倍以上。而提供資金的人沒有那么樂觀，49％的非正式投資人預(yù)期在10年不到兩倍的水平。所以，投資人在一定程度上只是一種支持，并非追求快而高的回報。

男女在創(chuàng)業(yè)融資中的差異還是很明顯的。雖然總體水平一樣，但是，越大的資金需求，女性比重越下降；越小的資金需求，女性比重越上升。男性創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)資本額明顯高于女性。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，79％的女性創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)資本在5萬元以下，51％的男性創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)資本在5萬元以下。男性創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)資本在10萬~50萬元的比例是18.8％，女性為6.1％。50萬元以上時，男性是15.1％，女性是1.7％。

男女在投資預(yù)期上也存在差異，總的來說，男性創(chuàng)業(yè)者在收回資金的方面可以承受的時間長一些，選擇5年、10年的基本上都是男性，而選擇10年以上的女性非常少