第一篇：宏源物業(yè)管理調(diào)查報告

對李七莊街宏源物業(yè)公司物業(yè)工作的調(diào)查

一、調(diào)查原因目的物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)生活和城市建設(shè)中有相當(dāng)重要的地位和作用。首先，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的配套部分，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化,并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化 和管理社會化的新格局。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以,良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心,因而具有深化、促進(jìn)和完善 房屋商品化,住房制度改革的功能,是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革不可缺少的配套工程。其次，提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的收益。房地產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程由開發(fā)、營銷和消費(fèi)使用三個環(huán)節(jié)組成,房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的 最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié),對前級活動具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益,繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。再次，提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)，同時也提供了廣大的就業(yè)機(jī)遇。規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合,能使物業(yè)區(qū)域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下,物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能,保障業(yè)戶 的合法權(quán)益,又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識,互相尊重,和睦相處的關(guān)系。這種居住環(huán)境和社會關(guān)系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會心理,促進(jìn)社會 的安定團(tuán)結(jié)。物業(yè)管理是 1

提供商品勞務(wù)的行業(yè),物業(yè)管理面廣量大,能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。

二、調(diào)查、時間、地點(diǎn)、方法

1.調(diào)查時間：2012年7月

2.調(diào)查地點(diǎn)：李七莊街宏源物業(yè)管理公司

3.調(diào)查方法：資料法、現(xiàn)場查看法

三、調(diào)查情況及分析

宏源物業(yè)是基于集賢里小區(qū)而誕生的，由于集賢里小區(qū)一直以公房為主，十幾年來一直沒有物業(yè)公司，直到集賢里二期商品房的發(fā)售。該小區(qū)才以李七莊房管站的班底成立了物業(yè)公司，小區(qū)在區(qū)、街領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心重視下，堅(jiān)持物業(yè)管理以服務(wù)居民為宗旨，以服務(wù)促管理，社區(qū)物業(yè)促發(fā)展、促就業(yè)、促和諧的累積倍增效應(yīng)越見凸顯，通過社會各方面的大力支持，經(jīng)過路面硬化、下水設(shè)施改造，社區(qū)內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)了溝通、路平，小區(qū)整體形象得到了明顯提升。近年來，也得到了居民群眾的基本認(rèn)可。

1、小區(qū)基本概況 集賢里小區(qū)地處李七莊中心地段，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部。有10棟居民住宅樓，房屋建筑面積6萬余平方米，居民總戶數(shù)700余戶，總?cè)丝?100余人。小區(qū)前面7棟樓是舊樓原來主要是教師公房及其家屬，基礎(chǔ)條件相對來說要好些，居住人員也單一，便于管理?，F(xiàn)因種種原因，許多原有住戶遷出本小區(qū)，大量外來人員流入本小區(qū)，流動性極大，人員結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，管理難度巨增。從目前人口組成情況來看，居住人員年齡偏大，文化程度不高，居民整體素質(zhì)參差不齊。小區(qū)內(nèi)種菜、養(yǎng)雞、養(yǎng)鴨、養(yǎng)狗等時有發(fā)生。許多人的衛(wèi)生習(xí)慣不好，亂扔垃圾、亂堆亂放、亂撐亂掛現(xiàn)象也屢禁不止。后面三棟新樓主要為商品房，條件相對來說要好，人員素質(zhì)也相對不錯。近幾年來，政府為該小區(qū)

加大投入，對居民房前屋后的坑洼地進(jìn)行了硬化，道路及路燈進(jìn)行了維修改造，通過加強(qiáng)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使小區(qū)居民的居住環(huán)境得到了改善，群眾的生活質(zhì)量得到了提高，為推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作打下了良好的基礎(chǔ)。

2、存在的一些問題

（1）、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，維修養(yǎng)護(hù)難。該小區(qū)房屋年代久、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，各種管道老化破損問題也日益增多，維修需求遠(yuǎn)高于一般實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。在該小區(qū)開展物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)的開支給管理者造成很大壓力。同時因該小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，物業(yè)維修資金使用困難，這也使得維修養(yǎng)護(hù)工作難以開展。而在物業(yè)管理小區(qū)中，由于業(yè)主將房屋質(zhì)量、小區(qū)管理等問題與是否交納物管費(fèi)直接掛鉤，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率低，從而服務(wù)質(zhì)量下降。小區(qū)物業(yè)管理和業(yè)主矛盾越來越大，小區(qū)管理進(jìn)入一個惡性循環(huán)中。

（2）、物業(yè)管理收費(fèi)難，影響物業(yè)正常化運(yùn)行。本來居住在該小區(qū)的居民的觀念和經(jīng)濟(jì)能力都不愿接受物業(yè)管理收費(fèi)，不交納物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象普遍，許多居民對小區(qū)的物業(yè)管理已比較認(rèn)可，但一涉及到收費(fèi)問題，不少居民反映，沒有錢繳物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)管理費(fèi)是實(shí)施社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的保障，物業(yè)管理企業(yè)又不能強(qiáng)制業(yè)主繳費(fèi)，如果物業(yè)費(fèi)用收不上來，物業(yè)服務(wù)工作顯然是沒有生命力的。物業(yè)管理是一項(xiàng)長期的工作，因此，政府部門應(yīng)出臺特困戶的物業(yè)收費(fèi)問題，是目前亟需解決的問題。

（3）、小區(qū)停車難問題普遍。該小區(qū)房屋是九十年代初建造的，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時對社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展速度與人民生活水平提高幅度估計(jì)不足，小區(qū)機(jī)動車停車泊位考慮不夠，小區(qū)道路窄，隨著人民生活水平的提高，在私人購車越來越多的情況下，舊小區(qū)及新建小區(qū)的停車難問題是日益顯現(xiàn)，許多車主亂停車。小區(qū)因亂停車而導(dǎo)致空氣污染、噪音污染增多，這也是物業(yè)管理中矛盾比較集中的焦點(diǎn)之一。

（4）、部分業(yè)主和使用人缺乏物業(yè)管理消費(fèi)觀念。多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，業(yè)主對以前福利公房時福利管理方式已根深蒂固，還有很多都是下崗職工，業(yè)主對物業(yè)付費(fèi)的概念接受不了。大家過去住的單位分的房，沒有付費(fèi)一說，習(xí)慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)管理費(fèi)的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務(wù)，并不是業(yè)主自己的選擇，有時，人們對這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕，一時對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不能理解，習(xí)慣了公房的管理模式，住房消費(fèi)意識淡薄。毫無疑問，居民是歡迎物業(yè)管理的，是需要物業(yè)管理的。但一部分居民在享受物業(yè)管理服務(wù)的同時，卻不愿意出錢，很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，一時難以接受“自己花錢買服務(wù)”的方式。他們需要的是不花錢的物業(yè)管理。還有一部分居民認(rèn)為只要交了物業(yè)管理費(fèi)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)部就應(yīng)該全部管起來，對物業(yè)管理的期望值較高。如果物業(yè)管理的服務(wù)工作不到位、有缺陷，就會就會引起居民的強(qiáng)烈不滿。

（5）、城市規(guī)劃問題，導(dǎo)致該小區(qū)長期沒有形成完全封閉。自從08年奧運(yùn)會修建了中石油立交橋,從新翻新拓寬津淶公路以前就傳來消息要把集賢里4,5號樓拆遷,可是不知為什么從翻新津淶公路到現(xiàn)在也沒有個正式消息,津淶公路外環(huán)內(nèi)路段修一半也不修了,現(xiàn)在4、5號樓已經(jīng)半個樓房對著馬路,樓內(nèi)居民出門就是馬路。津淶公路從西向東上中石油橋車速非常的塊,居民出行非常危險。而且導(dǎo)致該小區(qū)基本處于半開放狀態(tài)，給小區(qū)居民的安全帶來了隱患。

四、搞好社區(qū)物業(yè)管理工作的建議及措施

1、規(guī)范管理，提高物業(yè)服務(wù)人員的整體素質(zhì)，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該注重個人素質(zhì)的培訓(xùn)，加強(qiáng)對工作人員的專業(yè)技能培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)工作的實(shí)施，物業(yè)服務(wù)人員在其中占有舉足輕重的位置，他們直接面向居民群眾，直接代表著物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的整體形象。希望政府部門加強(qiáng)監(jiān)管，對物業(yè)服務(wù)人員加強(qiáng)教育和培訓(xùn)，明確各自的工作職責(zé)，提高他們的服務(wù)意識和管理水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常開展文化娛樂活動，增進(jìn)居民與物業(yè)服務(wù)人員的溝通與聯(lián)系，使他們相互之間相處的更加融洽、和諧。

2、物業(yè)管理公司和居民都要更新觀念。物業(yè)管理公司和居民都要更新觀念。物業(yè)管理企業(yè)要確立“服務(wù)第一、業(yè)主至上”的觀念，要強(qiáng)化服務(wù)意識，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得市場、贏得用戶、贏得居民的支持和擁護(hù)。居民要樹立“花錢買服務(wù)”的觀念，享受物業(yè)管理的服務(wù)，就是一種消費(fèi)?；ㄥX消費(fèi)物業(yè)管理的服務(wù)，就如同花錢購買和消費(fèi)其他商品一樣，兩者沒有什么不同。

3、政府要加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的扶持。該小區(qū)舊區(qū)普遍存在著“三差一低”的問題：住房條件差、配套設(shè)施差、環(huán)境差、居民收入水平較低。為了改善舊小區(qū)的面貌，政府也投入大量人力、物力、財力進(jìn)行整治出新。該小區(qū)僅靠收取物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)來完成正常的服務(wù)工作是非常困難的。為了改善和加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理，政府應(yīng)撥出?？?，在一定時期內(nèi)對從事小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行補(bǔ)貼。

4、督促政府加快道路規(guī)劃，盡快完成小區(qū)規(guī)劃。津淶道道路建

設(shè)三年多了，目前一直沒有完工，以前規(guī)劃準(zhǔn)備拆的樓懸而未定。致使該樓一直處于混亂階段，使該小區(qū)也一直沒有大門，給小區(qū)居民帶來了巨大的安全隱患。及時和街領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)溝通，盡快完成該小區(qū)的舊區(qū)改造工程。

5、加大宣傳工作力度，幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身要注意加強(qiáng)自身物業(yè)服務(wù)水平，提高服務(wù)質(zhì)量，加大對物業(yè)服務(wù)的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”，有效避免收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容，提高物業(yè)服務(wù)的商品意識。讓業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種商品交換，引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念由物業(yè)服務(wù)的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。要加強(qiáng)對《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《價格法》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應(yīng)該堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費(fèi)是每個業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺。政府相關(guān)部門也要加強(qiáng)對物業(yè)管理的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，發(fā)揮新聞媒體的正確輿論導(dǎo)向作用，改變廣大業(yè)主在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下將物業(yè)管理作為福利的陳舊觀念。物業(yè)管理不是為一家服務(wù)的，“眾口難調(diào)”，表面上看是容易的事，在實(shí)施中卻不那么容易。因此很需要公眾、輿論對物業(yè)管理有個正確的認(rèn)識，理解和尊重，并積極宣傳業(yè)主

委員會的群體自治作用，協(xié)助物業(yè)企業(yè)搞好管理。

6、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，僅靠業(yè)主公約是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個具有強(qiáng)制性、權(quán)威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此，政府相關(guān)職能部門要在充分調(diào)查、廣泛征集意見的基礎(chǔ)上，建立和完善《物業(yè)管理?xiàng)l例》，通過規(guī)章的形式將他們的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害。

物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，是關(guān)系到人民群眾的切身利益的重要工作，需要我們付出更大的努力，需要得到老百姓的支持，更需要得到各級領(lǐng)導(dǎo)的重視和扶持，我們將以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)，為小區(qū)居民安居樂業(yè)創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，努力打造舒適和諧的溫馨家園。

第二篇：宏源證券及其歷史沿革[模版]

宏源證券股份有限公司為中國首家上市證券公司（股票代碼000562），經(jīng)中國證監(jiān)會批準(zhǔn)設(shè)立的全國性、綜合類證券公司，全國首批保薦機(jī)構(gòu)，經(jīng)中國證券業(yè)協(xié)會的評審，成為創(chuàng)新試點(diǎn)類證券公司。公司擁有一支從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、教育背景良好的高素質(zhì)專業(yè)研究團(tuán)隊(duì)，可根據(jù)您的需要為您提供個性化高水準(zhǔn)專業(yè)服務(wù)。宏源證券強(qiáng)大的綜合研究實(shí)力將最好地支持您的投資決策。

公司董事會秘書：陽昌云授權(quán)代表：高麗娟公司注冊地址：新疆烏魯木齊市文藝路233號 郵政編碼：830002辦公地址：北京市西城區(qū)太平橋大街19號宏源證券零售服務(wù)管理總部是公司零售業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌管理部門，下轄48家證券營業(yè)部和17家證券服務(wù)部，營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布北京、上海、深圳、廣州、大連、南京、杭州、武漢、沈陽、長沙、昆明、南寧、宜興、鹽城、桂林、柳州、廈門、?？?、烏魯木齊、昌吉、哈密、石河子、克拉瑪依、奎屯、庫爾勒、喀什、伊犁等27個城市。宏源證券零售業(yè)務(wù)一貫秉承誠信經(jīng)營、穩(wěn)健發(fā)展、努力創(chuàng)新的經(jīng)營理念，為全國70余萬證券投資者提供服務(wù)，目前零售業(yè)務(wù)已經(jīng)在營銷拓展、客戶服務(wù)、業(yè)務(wù)管理、電子商務(wù)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新等方面形成良好的運(yùn)作體系。作為一家上市證券公司，公司零售業(yè)務(wù)一直致力于為贏取客戶的信任而積極努力，并在過去的時間內(nèi)取得了良好的業(yè)績，在2007年宏源證券深滬兩市股票基金交易排名位居全國第23位，手續(xù)費(fèi)凈收入排名第18位。零售服務(wù)管理總部主要負(fù)責(zé)對公司零售業(yè)務(wù)經(jīng)營及營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)籌規(guī)劃與管理、零售業(yè)務(wù)市場拓展與客戶開發(fā)、為零售客戶提供多層次的個性化服務(wù)、為零售業(yè)務(wù)的發(fā)展提供電子商務(wù)與創(chuàng)新支持。零售服務(wù)管理總部的主要職責(zé)有：擬訂公司零售業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、規(guī)章制度、業(yè)務(wù)操作流程；組織各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)完成公司下達(dá)的綜合經(jīng)營計(jì)劃；根據(jù)公司零售業(yè)務(wù)品種來制定營銷策略和方案并統(tǒng)一管理公司代銷產(chǎn)品和服務(wù)的市場營銷；規(guī)劃公司零售客戶服務(wù)體系建設(shè)及統(tǒng)籌公司零售客戶服務(wù)；為零售業(yè)務(wù)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及營銷渠道的發(fā)展提供詳細(xì)的建設(shè)規(guī)劃；開展融資融券、股指期貨IB業(yè)務(wù)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)；擬訂各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營績效評價體系。零售服務(wù)管理總部下設(shè)市場營銷部、客戶服務(wù)部、業(yè)務(wù)開發(fā)部、綜合業(yè)務(wù)部、電子商務(wù)部、三板運(yùn)營部六個部門。

第三篇：宏源酒業(yè)（推薦）

肇東市與壽光市締結(jié)文化友好城市十周年

“人民健康杯”微電影劇本大賽頒獎儀式

暨“宏源情 故鄉(xiāng)頌”柴良音樂作品演唱會

為深入貫徹黨的十八大精神，推動文化生活的進(jìn)一步發(fā)展，值此壽光、肇東兩市文化建交10周年之際，壽光市委宣傳部,壽光市文化廣電新聞出版局,壽光市影視藝術(shù)家協(xié)會擬聯(lián)合舉辦肇東市與壽光市締結(jié)文化友好城市十周年

“人民健康杯”微電影劇本大賽頒獎儀式 暨“宏源情 故鄉(xiāng)頌”柴良音樂作品演唱會

參加今天活動的各位來賓：

來自全國著名的音樂家鄔大偉，劇作家李景寬，電影藝術(shù)家李黎明

中共黒龍江省肇東市委常委、宣傳部長劉鵬，肇東市副市長徐小平，肇東市文化廣電新聞出版局黨委書記、局長，作家協(xié)會主席、文化影視藝術(shù)創(chuàng)作中心主任陳泰灸，肇東市文聯(lián)主席龍彬，肇東市工商聯(lián)主席，文聯(lián)副主席，文化影視藝術(shù)創(chuàng)作中心常務(wù)副主任，黒龍江省宏勝建筑公司經(jīng)理吳奉明，肇東人大常委，文化影視藝術(shù)創(chuàng)作中心顧問，人民醫(yī)院院長顧向前，肇東市影視藝術(shù)家協(xié)會常務(wù)理事，歌舞藝術(shù)劇院副院長林英濤，讓我們以熱烈的掌聲歡迎各位專家和領(lǐng)導(dǎo)的到來！壽光市參加今天活動的專家和領(lǐng)導(dǎo)有：

中共山東省壽光市委常委、宣傳部長徐瑩，壽光市政府副市長劉廣彬，肇東市政協(xié)黨組成員，文化影視藝術(shù)藝術(shù)創(chuàng)作中心顧問柴壽增，壽光市委宣傳部副部長，人民健康杯微電影劇本大賽評委會主任李秉華，壽光市文化廣電新聞出版局局長，文化影視藝術(shù)創(chuàng)作中心總監(jiān)張文升，壽光市文聯(lián)主席潘廣科，壽光市原政協(xié)主席，詩詞楹聯(lián)家協(xié)會主席，文化影視藝術(shù)創(chuàng)作中心顧問，影視藝術(shù)家協(xié)會名譽(yù)主席姜洪佩，壽光市市書法家協(xié)會主席，菜博會顧問，影視藝術(shù)家協(xié)會名譽(yù)主席，文化影視創(chuàng)作中心顧問張嘉慶，壽光市詩詞楹聯(lián)藝術(shù)家協(xié)會顧問，文化影視藝術(shù)創(chuàng)作中心主任，影視藝術(shù)家協(xié)會主席柴良。

壽光市宏源酒業(yè)有限公司總經(jīng)理張曉飛.主辦：壽光市委宣傳部

壽光市文化廣電新聞出版局 壽光市文聯(lián) 壽光市市書法家協(xié)會

壽光市詩詞楹聯(lián)藝術(shù)家協(xié)會

影視藝術(shù)家協(xié)會

山東宏源酒業(yè)有限公司

宏源情酒 時間：2014年5月15日上午9：00 地點(diǎn)：濰坊市科技學(xué)院國際會議中心

宣傳回報形式：

1.主持人現(xiàn)場多次提及山東宏源酒業(yè)并著重介紹山東宏源酒業(yè),聯(lián)誼會開場前大屏播放宏源酒業(yè)宣傳片。

2.演唱會開場請專業(yè)歌唱演員李雪芹現(xiàn)場演唱由柴良老師新創(chuàng)作的歌曲《歲月悠悠釀好酒》,現(xiàn)場大屏幕播放MV.3.新創(chuàng)作的歌曲《歲月悠悠釀好酒》在《影視文學(xué)》雜志上發(fā)表

4.演唱會當(dāng)天現(xiàn)場懸掛山東宏源酒業(yè)祝演唱會圓滿成功條幅.5.該演唱會制作的視頻光盤在網(wǎng)上發(fā)布展播，除贈宏源酒業(yè)10盤外，并贈送與會者每人一盤。

6.演唱會現(xiàn)場特邀宏源酒業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及員工親臨參加.附宏源情酒歌：此歌由中國村歌大賽“十大金曲” 詞作者柴良創(chuàng)作，“十大金曲”演唱者李雪芹譜曲，已在《影視文學(xué)》雜志“創(chuàng)刊號”上發(fā)表

歲月悠悠宏源情 作詞 柴 良 作曲 李雪芹

彌水滾滾唱春秋，歲月悠悠釀好酒。人生知已有多少，青山不老情依舊。啊呵咳！宏源情喲宏源情，你是我的夢中花，你是我的老朋友。手牽賈公華夏走，心隨文祖天下游。好酒能壯咱的膽，千難萬難不回頭。

圣城岸邊杏花村，一壇好酒香滿樓，人生夢醒再回首，一見如故說風(fēng)流。啊呵咳！宏源情喲宏源情，你是我的夢中花，你是我的老朋友。醉倒春花與秋月，化開愛恨和情愁。美酒佳釀宏源酒，千杯萬盞喝不夠。

演唱會指定用酒:宏源情.家酒

壽光市影視藝術(shù)家協(xié)會

本演唱會特別感謝山東宏源酒業(yè)

山東宏源酒業(yè)為本演唱會贊助壹萬元整.(包括宏源情酒歌詞曲創(chuàng)作,著名歌手演唱,MV制作。)

壽光市影視藝術(shù)家協(xié)會 2014年5月10日 二零一四年五月十日

第四篇：物業(yè)管理調(diào)查報告

青海廣播電視大學(xué)

西鋼西園小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報告

近年來，西寧特鋼的發(fā)展日新月異，西鋼房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng)，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。

一）我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費(fèi)者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，我根據(jù)今的工作計(jì)劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查。對“西園小區(qū)” 的住戶，進(jìn)行了調(diào)查。

本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時三個月，對西鋼轄區(qū)的380戶人家，共計(jì)786人進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

1、在被調(diào)查的380戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只60戶，占 16％，由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有320戶，占84%。

2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權(quán)，占82%。有220戶，占57.8％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

3、在380戶中，有231戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費(fèi)用。有72戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，有13戶認(rèn)為保安人員能及時處理，也有51戶認(rèn)為保安人員處理不及時。

4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時；占77%

5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

１

6、物業(yè)管理公司的額外收費(fèi)情況：在委托物業(yè)管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認(rèn)為物業(yè)管理公司沒有收取手續(xù)費(fèi)；而有17戶反映有收取額外費(fèi)用。

7．有22戶能主動到物業(yè)公司繳費(fèi)，5.7% 欠費(fèi)不交的有8戶占2.1%

8、380用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結(jié)果是：有74戶，占19．5％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有80戶，占21％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

二）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題：

在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：

1)治安問題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。

2)衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點(diǎn)投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護(hù)，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

4)改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租經(jīng)營餐飲業(yè)，造成油煙污染小區(qū)空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

5)物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。

三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

我所調(diào)查的小區(qū)屬西寧特鋼最近幾年新建小區(qū)，社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣挝?，?/p>

前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。

例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項(xiàng)目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！我建議從如下幾個方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作：

（一）、多方入手，解決收費(fèi)難問題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規(guī)范物管自身的收費(fèi)行為，加強(qiáng)自律，樹立“誠信企業(yè)”的良好形象，讓業(yè)主信賴；二是增加資金使用的透明度，嚴(yán)格按照規(guī)定，進(jìn)行收支情況的公示、公開，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)；三是加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主真正享受到“質(zhì)價相符”的服務(wù)，感到物有所值；四是做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，權(quán)利義務(wù)是一致的，拒交物管費(fèi)是可恥的，不是正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為；五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費(fèi)。

（二）、重視和抓好業(yè)主委員會的建設(shè)。業(yè)委會的籌建工作法規(guī)性很強(qiáng)，物業(yè)管理主管部門尤其要做好協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。要引導(dǎo)開發(fā)商及物管公司樹立正確的觀念，勇敢接納業(yè)主委員會，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的維權(quán)意識，珍惜自己的民主權(quán)

利，特別要幫助把好業(yè)主委員會人選關(guān)，防止動機(jī)不良的人、素質(zhì)低下的人進(jìn)入業(yè)委會。開發(fā)商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業(yè)主投訴其“操縱”選舉。具體應(yīng)做好四項(xiàng)工作：一是做好宣傳發(fā)動工作，動員業(yè)主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務(wù)工作，完成一些具體的工作，三是提供業(yè)主產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)份額，并提醒未交管理費(fèi)的候選人及時交納物管費(fèi)。物管公司要把業(yè)主委員會選舉當(dāng)成是與業(yè)主溝通的機(jī)會，最大限度的爭取業(yè)主的信任與支持，而不是引發(fā)誤會，激化矛盾。業(yè)委會建立之后，物管應(yīng)加強(qiáng)與它的溝通，在自覺接受監(jiān)督的同時，也主動幫助業(yè)委會成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理的法規(guī)制度，提高相關(guān)素質(zhì)，以利相互的理解溝通。同時，建議將業(yè)委會納入居委會指導(dǎo)和管理，居委會可發(fā)揮其在溝通業(yè)委會與物管方面的積極作用。

（三）、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識這項(xiàng)工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點(diǎn)建議：

1、以經(jīng)常性的社區(qū)文化活動和精神文明建設(shè)活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設(shè)計(jì)和組織小區(qū)文藝演出、體育比賽、業(yè)主興趣活動等，業(yè)主可廣泛參與，在活動中交流思想，結(jié)識朋友，被實(shí)踐證明是業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間溝通的極好方式。社區(qū)活動應(yīng)作為制度確定下來，堅(jiān)持下去，并作為物管工作的一項(xiàng)量化指標(biāo)考核。

2、拓展傳媒溝通方式，如建小區(qū)宣傳欄、公示欄，發(fā)行小區(qū)報等等，及時將物業(yè)的管理思路和最新動向向業(yè)主公開，社區(qū)的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業(yè)主關(guān)心的熱點(diǎn)問題等。

3、建立一系列直接溝通的方式，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，可建立對話制度、座談會制度、經(jīng)理接待日制度、入戶調(diào)查制度等，疏通業(yè)主反映意見和物管采納賢士建議的渠道。對話，一般在有重要法規(guī)出臺、有重要事項(xiàng)需商量、業(yè)主有較集中反映的意見等時候進(jìn)行，為不定期的方式。在業(yè)主委員會成立后，對話則應(yīng)定期舉行，如建立物管與業(yè)委會的雙月對話制度等。座談會可每季度一次或每半年一次，主要是聽取各方面業(yè)主的意見，以利改進(jìn)工作。在領(lǐng)導(dǎo)班子健全和有較大的物業(yè)企業(yè)，可推行經(jīng)理接待日制度，固定時間和地點(diǎn)，由經(jīng)理（副經(jīng)理）輪

流值班，為高層領(lǐng)導(dǎo)直接接觸群眾或進(jìn)行工作調(diào)研提供平臺，也可大大提高公司領(lǐng)導(dǎo)的親和力，改善業(yè)主與物管的關(guān)系。定期入戶調(diào)查至少每年進(jìn)行一次，這主要是進(jìn)行業(yè)主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業(yè)主對物管的評價。當(dāng)然，根據(jù)各自物管的實(shí)際和工作需要，還可以創(chuàng)造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進(jìn)共識，求同存異，建立業(yè)主與物管的合作伙伴關(guān)系，形成共建“安全、文明、祥和”小區(qū)的工作格局。

參考文獻(xiàn)：

《物業(yè)管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版

第五篇：物業(yè)管理調(diào)查報告

物業(yè)管理調(diào)查報告

為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對全區(qū)56個小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，調(diào)查情況如下：

一、基本情況

我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級資質(zhì)的3家；三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%的1家；達(dá)到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達(dá)到20%。

我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示范小區(qū)

15個；市級示范小區(qū)18個；其它小區(qū)19個。

二、存在的主要問題

（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。

政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過于集中在上邊，形成了區(qū)級政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實(shí)上卻無力去管，而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無人管的局面，人為地設(shè)置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應(yīng)該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該具有對物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗(yàn)權(quán)）和對物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務(wù)問題就無法有效得到解決。同時，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒有相應(yīng)的辦公經(jīng)費(fèi)、沒有公務(wù)車輛，無法實(shí)現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。

（二）制度法規(guī)不完善，開展工作無依據(jù)。

物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在：一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問題時，才有人去過問；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒有對其實(shí)施處罰的有效手段和依據(jù)，長此以往，問題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度，制度和法規(guī)不健全，上述問題就會長期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無法實(shí)現(xiàn)依法有序開展。

（三）物業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。

物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題，而物業(yè)費(fèi)收不上來，服務(wù)就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費(fèi)情況、費(fèi)用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)行公開。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了那些項(xiàng)目的服務(wù)，收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題，另一個側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調(diào)查得知，我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費(fèi)率達(dá)到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到，長此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費(fèi)、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產(chǎn)權(quán)的問題至今無法妥善解決。

（四）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。

我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。

（五）物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。

在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競爭機(jī)制，沒有建立相應(yīng)的退出機(jī)制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問題嚴(yán)重，重收費(fèi)輕管理問題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現(xiàn)象。

（六）業(yè)委會成立難，群眾參與度低。

由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。

三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議:

（一）進(jìn)一步理順體制，增強(qiáng)管理效力。

物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機(jī)制入手解決問題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時，必須把辦公經(jīng)費(fèi)和交通工具列入財政運(yùn)算，確保工作能正常運(yùn)行。

（二）建立健全制度，完善配套法規(guī)。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會公開收費(fèi)、服務(wù)、收費(fèi)支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。

（三）政府要主導(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問題。

政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū)，由于對物業(yè)市場的認(rèn)識、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展，我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會順利實(shí)現(xiàn)。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強(qiáng)對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時，要加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。

（四）規(guī)范物業(yè)市場，建立競爭機(jī)制。

物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此，政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經(jīng)營環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵和競爭機(jī)制，杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機(jī)制，建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機(jī)制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。

（五）加大宣傳力度，逐步提高認(rèn)識。

全社會（包括政府各

部門）必須進(jìn)一步提高對物業(yè)工作重要性的認(rèn)識，增強(qiáng)關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感?，F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來說，物業(yè)是新時期構(gòu)建和諧社會的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現(xiàn)形式；對市民而言，物業(yè)維護(hù)了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識，努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。

（六）依法成立業(yè)委會，逐步理順供需關(guān)系。

在全區(qū)范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會，逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動。

社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護(hù)者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用，增強(qiáng)他們的責(zé)任意識、維權(quán)意識和監(jiān)督作用，另一方面通過政府行業(yè)主管部門，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。