第一篇：廣安市物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

廣安市物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

四川電大劍閣分校09級(jí)大專行政管理專業(yè)學(xué)員薛妮

物業(yè)管理既是一個(gè)市場(chǎng)，也是一個(gè)產(chǎn)業(yè)；既涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，又涉及社會(huì)政治穩(wěn)定問(wèn)題；既體現(xiàn)市民生活水準(zhǔn)，又體現(xiàn)城市文明程度。

一、廣安物業(yè)管理基本情況

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅小區(qū)的物業(yè)管理受到人們?cè)絹?lái)越多的關(guān)注和重視。雖然廣安建市較晚，物業(yè)服務(wù)時(shí)間較短，但通過(guò)近十年的不斷嘗試努力，全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)總體上呈現(xiàn)出“發(fā)展速度快，社會(huì)作用強(qiáng)，矛盾糾紛多，經(jīng)濟(jì)效益低”的喜憂參半現(xiàn)狀。

（一）政府對(duì)物管工作的職能作用不斷強(qiáng)化。近年來(lái)，全市各級(jí)政府依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神，不斷加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，研究制定了《關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的通知》等多個(gè)規(guī)范性政策文件，進(jìn)一步細(xì)化了物業(yè)管理的具體要求，明確了以“建設(shè)部門行業(yè)主管，屬地負(fù)責(zé)，街道（社區(qū)）具體落實(shí)，相關(guān)職能部門各負(fù)其責(zé)”的工作目標(biāo)責(zé)任制，從管理職能上理順了關(guān)系。

（二）物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)及運(yùn)作方式初步形成。廣安物業(yè)服務(wù)行業(yè)從2003年陸續(xù)興起，截止2009年11月，已經(jīng)有物業(yè)服務(wù)企 —1—

業(yè)65家。物業(yè)管理運(yùn)作方式一般為：各小區(qū)通常設(shè)4-7人組成的物業(yè)管理小組，配備物業(yè)管理員、門衛(wèi)和保潔人員等負(fù)責(zé)小區(qū)常規(guī)的檢查和服務(wù)工作。受業(yè)主委托，物業(yè)公司還負(fù)責(zé)業(yè)主水電氣等設(shè)施的檢查和維護(hù)工作。目前市內(nèi)新建成的小區(qū)內(nèi)已初步具備物業(yè)管理的服務(wù)業(yè)態(tài)。

（三）物業(yè)管理效應(yīng)不斷彰顯。調(diào)查結(jié)果顯示，凡是實(shí)行了物業(yè)管理的小區(qū)，臟亂差現(xiàn)象都得到了較為徹底整治，環(huán)境衛(wèi)生明顯改善。凡實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，失竊率較實(shí)施物業(yè)服務(wù)前下降了20%左右，社會(huì)治安明顯好轉(zhuǎn)。此外，物業(yè)服務(wù)還能代收一些規(guī)費(fèi)，及時(shí)調(diào)解居民之間的糾紛，一定程度上減輕了基層社區(qū)的工作負(fù)擔(dān)。

二、物業(yè)管理行業(yè)中存在的矛盾和問(wèn)題

由于我市物業(yè)管理行業(yè)起步晚、公用配套設(shè)施設(shè)備缺乏、老住宅小區(qū)物業(yè)管理滯后、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)差收費(fèi)難等原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況不容樂(lè)觀，物業(yè)管理業(yè)發(fā)展受到較大制約。

（一）新建小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施“短斤少兩”。通過(guò)對(duì)市區(qū)10個(gè)新建和在建住宅小區(qū)共用配套設(shè)施的調(diào)查情況來(lái)看，多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理用房、公廁、公共停車棚、垃圾站點(diǎn)等沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的數(shù)量。物業(yè)管理用房“短斤少兩”、公共停車棚（場(chǎng)）配套不到位造成物業(yè)服務(wù)難以實(shí)施，同時(shí)嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法利益，也增加了物業(yè)服務(wù)工作的難度。

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（二）舊居民區(qū)物業(yè)管理嚴(yán)重滯后。舊居民區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施陳舊破損，既缺乏物業(yè)管理用房等配套設(shè)施，又缺乏住宅專項(xiàng)維修資金，存在水、電沒(méi)有分表到戶現(xiàn)象，常常因停水、停電、房屋損壞無(wú)人、無(wú)錢維修而上訪。

（三）開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)界限不清。此次隨機(jī)調(diào)查了10戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，10戶中8戶設(shè)有屬下的獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雖然名義上為獨(dú)立核算單位，但多數(shù)屬于房地產(chǎn)公司下屬公司。獨(dú)特的存在方式，造成建管一體，沒(méi)有形成良好的制約與監(jiān)管體制。

（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極性。從調(diào)查的情況來(lái)看，市城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)差，收費(fèi)難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況不容樂(lè)觀，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展受到較大制約。從隨機(jī)調(diào)查的10戶物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映的情況看，2009年全市有4家企業(yè)趨于虧損，有6家剛剛進(jìn)入新開發(fā)樓盤、矛盾較少的物管企業(yè)盈利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)難、盈利少的情況下多數(shù)通過(guò)壓縮工作人員來(lái)節(jié)省支出，同時(shí)相關(guān)配套設(shè)施也不盡完善。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，從業(yè)人員待遇較低，導(dǎo)致該行業(yè)人員流動(dòng)頻繁，不利于規(guī)范管理，形成惡性循環(huán)。

（六）專項(xiàng)維修資金收取較差?！端拇ㄊ∽≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理細(xì)則》于2009年5月1日發(fā)布，施行日期為2009年10月1日起。從調(diào)查的情況看，廣安市住宅專項(xiàng)維修資金從2007年起陸續(xù)起征，但目前許多需要大修的房屋業(yè)主都沒(méi)有交納專項(xiàng)維 —3—

修基金，修繕問(wèn)題往往成為物管公司和業(yè)主爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)公司出面解決問(wèn)題只有在業(yè)主之間充當(dāng)調(diào)解人，通過(guò)均攤維修費(fèi)方式解決，但因各業(yè)主認(rèn)識(shí)不一往往收效甚微，想要收齊這類修繕費(fèi)難上加難。經(jīng)費(fèi)不到位導(dǎo)致的維修不及時(shí)，往往又成為業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的由頭，此問(wèn)題讓物業(yè)服務(wù)行業(yè)深感頭痛。

三、推動(dòng)物管業(yè)良性發(fā)展建議

（一）進(jìn)一步完善規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。建議相關(guān)職能部門結(jié)合我市近年來(lái)的物業(yè)管理實(shí)際，修訂完善《廣安市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》和《廣安市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)辦法》。建立健全行之有效的目標(biāo)考核制度和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度。房管等職能部門要對(duì)物業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)要進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào)，要限時(shí)查處和答復(fù)。

（二）明確責(zé)任，逐步推動(dòng)舊居民區(qū)的物業(yè)管理工作。舊住宅區(qū)管理是城市建設(shè)與發(fā)展的有機(jī)組成部分，有利于優(yōu)化人居環(huán)境、提升城市功能、改善城市面貌。按照《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》要求，負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。房管等相關(guān)職能部門要積極支持業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督，使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理有序發(fā)展。

（三）建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)制度，規(guī)范收費(fèi)行為。—4—

建立質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)等級(jí)評(píng)定體系，運(yùn)用價(jià)格杠桿作用，調(diào)動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量，提升管理水平，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)誠(chéng)信服務(wù)取信于業(yè)主。開展“物業(yè)服務(wù)進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。注重疏導(dǎo)價(jià)格矛盾，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，使企業(yè)和業(yè)主建立良性和諧收費(fèi)關(guān)系。

（四）加大清繳力度，管好維修資金。市房管部門要依據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部制定的《城鎮(zhèn)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，健全和完善我市維修資金的歸集、管理、使用制度，做到維修資金歸集使用制度化、管理規(guī)范化、市民查詢信息化，確保資金安全。

（五）建立聯(lián)席會(huì)議制度，形成共管合力。各級(jí)黨委、政府要進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。要充分運(yùn)用新聞媒介，采取多種宣傳方式，廣泛深入地宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)政策，大力普及物業(yè)管理知識(shí)，提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)、維權(quán)意識(shí)，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范服務(wù)的意識(shí)。要將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，建立由街道辦事處牽頭，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加的協(xié)商議事制度。通過(guò)協(xié)調(diào)配合，齊抓共管，不斷提高我市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。

二0一一年四月十八日

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第二篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

青海廣播電視大學(xué)

西鋼西園小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

近年來(lái)，西寧特鋼的發(fā)展日新月異，西鋼房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng)，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問(wèn)題。

一）我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，我根據(jù)今的工作計(jì)劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的入戶問(wèn)卷調(diào)查。對(duì)“西園小區(qū)” 的住戶，進(jìn)行了調(diào)查。

本次調(diào)查以問(wèn)卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)三個(gè)月，對(duì)西鋼轄區(qū)的380戶人家，共計(jì)786人進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

1、在被調(diào)查的380戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只60戶，占 16％，由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有320戶，占84%。

2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會(huì)，并享有選舉權(quán)，占82%。有220戶，占57.8％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

3、在380戶中，有231戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費(fèi)用。有72戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，有13戶認(rèn)為保安人員能及時(shí)處理，也有51戶認(rèn)為保安人員處理不及時(shí)。

4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)；占77%

5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

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6、物業(yè)管理公司的額外收費(fèi)情況：在委托物業(yè)管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認(rèn)為物業(yè)管理公司沒(méi)有收取手續(xù)費(fèi)；而有17戶反映有收取額外費(fèi)用。

7．有22戶能主動(dòng)到物業(yè)公司繳費(fèi)，5.7% 欠費(fèi)不交的有8戶占2.1%

8、380用戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評(píng)估，結(jié)果是：有74戶，占19．5％的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有80戶，占21％的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5％的業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

二）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題：

在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：

1)治安問(wèn)題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購(gòu)、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒(méi)人過(guò)問(wèn)。

2)衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，土頭沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

3)綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒(méi)有很好養(yǎng)護(hù)，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

4)改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，造成油煙污染小區(qū)空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

5)物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。

三．對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

我所調(diào)查的小區(qū)屬西寧特鋼最近幾年新建小區(qū)，社區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從

前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。

例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目，同時(shí)開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。幾年來(lái)公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會(huì)；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木；第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展！我建議從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作：

（一）、多方入手，解決收費(fèi)難問(wèn)題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規(guī)范物管自身的收費(fèi)行為，加強(qiáng)自律，樹立“誠(chéng)信企業(yè)”的良好形象，讓業(yè)主信賴；二是增加資金使用的透明度，嚴(yán)格按照規(guī)定，進(jìn)行收支情況的公示、公開，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)；三是加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主真正享受到“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)，感到物有所值；四是做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，權(quán)利義務(wù)是一致的，拒交物管費(fèi)是可恥的，不是正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為；五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費(fèi)。

（二）、重視和抓好業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)。業(yè)委會(huì)的籌建工作法規(guī)性很強(qiáng)，物業(yè)管理主管部門尤其要做好協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。要引導(dǎo)開發(fā)商及物管公司樹立正確的觀念，勇敢接納業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的維權(quán)意識(shí)，珍惜自己的民主權(quán)

利，特別要幫助把好業(yè)主委員會(huì)人選關(guān)，防止動(dòng)機(jī)不良的人、素質(zhì)低下的人進(jìn)入業(yè)委會(huì)。開發(fā)商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業(yè)主投訴其“操縱”選舉。具體應(yīng)做好四項(xiàng)工作：一是做好宣傳發(fā)動(dòng)工作，動(dòng)員業(yè)主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務(wù)工作，完成一些具體的工作，三是提供業(yè)主產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)份額，并提醒未交管理費(fèi)的候選人及時(shí)交納物管費(fèi)。物管公司要把業(yè)主委員會(huì)選舉當(dāng)成是與業(yè)主溝通的機(jī)會(huì)，最大限度的爭(zhēng)取業(yè)主的信任與支持，而不是引發(fā)誤會(huì)，激化矛盾。業(yè)委會(huì)建立之后，物管應(yīng)加強(qiáng)與它的溝通，在自覺(jué)接受監(jiān)督的同時(shí)，也主動(dòng)幫助業(yè)委會(huì)成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理的法規(guī)制度，提高相關(guān)素質(zhì)，以利相互的理解溝通。同時(shí)，建議將業(yè)委會(huì)納入居委會(huì)指導(dǎo)和管理，居委會(huì)可發(fā)揮其在溝通業(yè)委會(huì)與物管方面的積極作用。

（三）、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點(diǎn)建議：

1、以經(jīng)常性的社區(qū)文化活動(dòng)和精神文明建設(shè)活動(dòng)為載體，作為溝通的主渠道。物管設(shè)計(jì)和組織小區(qū)文藝演出、體育比賽、業(yè)主興趣活動(dòng)等，業(yè)主可廣泛參與，在活動(dòng)中交流思想，結(jié)識(shí)朋友，被實(shí)踐證明是業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間溝通的極好方式。社區(qū)活動(dòng)應(yīng)作為制度確定下來(lái)，堅(jiān)持下去，并作為物管工作的一項(xiàng)量化指標(biāo)考核。

2、拓展傳媒溝通方式，如建小區(qū)宣傳欄、公示欄，發(fā)行小區(qū)報(bào)等等，及時(shí)將物業(yè)的管理思路和最新動(dòng)向向業(yè)主公開，社區(qū)的大事讓大家早知道，并可通過(guò)傳媒，解答業(yè)主關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題等。

3、建立一系列直接溝通的方式，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，可建立對(duì)話制度、座談會(huì)制度、經(jīng)理接待日制度、入戶調(diào)查制度等，疏通業(yè)主反映意見和物管采納賢士建議的渠道。對(duì)話，一般在有重要法規(guī)出臺(tái)、有重要事項(xiàng)需商量、業(yè)主有較集中反映的意見等時(shí)候進(jìn)行，為不定期的方式。在業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)話則應(yīng)定期舉行，如建立物管與業(yè)委會(huì)的雙月對(duì)話制度等。座談會(huì)可每季度一次或每半年一次，主要是聽取各方面業(yè)主的意見，以利改進(jìn)工作。在領(lǐng)導(dǎo)班子健全和有較大的物業(yè)企業(yè)，可推行經(jīng)理接待日制度，固定時(shí)間和地點(diǎn)，由經(jīng)理（副經(jīng)理）輪

流值班，為高層領(lǐng)導(dǎo)直接接觸群眾或進(jìn)行工作調(diào)研提供平臺(tái)，也可大大提高公司領(lǐng)導(dǎo)的親和力，改善業(yè)主與物管的關(guān)系。定期入戶調(diào)查至少每年進(jìn)行一次，這主要是進(jìn)行業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業(yè)主對(duì)物管的評(píng)價(jià)。當(dāng)然，根據(jù)各自物管的實(shí)際和工作需要，還可以創(chuàng)造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進(jìn)共識(shí)，求同存異，建立業(yè)主與物管的合作伙伴關(guān)系，形成共建“安全、文明、祥和”小區(qū)的工作格局。

參考文獻(xiàn)：

《物業(yè)管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國(guó)電力出版社2007年1月出版

第三篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

為了貫徹落實(shí)市委市政府關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理，解決物業(yè)服務(wù)中的突出問(wèn)題，努力改善城市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對(duì)全區(qū)56個(gè)小區(qū)，18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，調(diào)查情況如下：

一、基本情況

我區(qū)共有物業(yè)公司18家，其中具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司1家；二級(jí)資質(zhì)的3家；三級(jí)以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到90%的1家；達(dá)到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達(dá)到20%。

我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個(gè)，樓房937棟樓，住戶70479戶。無(wú)物業(yè)公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級(jí)示范小區(qū)

15個(gè)；市級(jí)示范小區(qū)18個(gè)；其它小區(qū)19個(gè)。

二、存在的主要問(wèn)題

（一）管理體制不順暢，人為增加了管理難度。

政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過(guò)于集中在上邊，形成了區(qū)級(jí)政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實(shí)上卻無(wú)力去管，而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無(wú)人管的局面，人為地設(shè)置了管理障礙，增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點(diǎn)在基層，管理的主體也應(yīng)該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性，才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實(shí)上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，縣區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該具有對(duì)物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗(yàn)權(quán)）和對(duì)物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無(wú)法保證縣（區(qū)）政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力，因此物業(yè)企業(yè)的管理問(wèn)題、服務(wù)問(wèn)題就無(wú)法有效得到解決。同時(shí)，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒(méi)有相應(yīng)的辦公經(jīng)費(fèi)、沒(méi)有公務(wù)車輛，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。

（二）制度法規(guī)不完善，開展工作無(wú)依據(jù)。

物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)）制度不健全，法規(guī)不完善，就不能依法實(shí)施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在：一是政府物業(yè)管理部門沒(méi)有健全的對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核的制度，致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理，隨意服務(wù)的無(wú)約束狀態(tài)，只有出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，才有人去過(guò)問(wèn)；二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能，政府也沒(méi)有對(duì)其實(shí)施處罰的有效手段和依據(jù)，長(zhǎng)此以往，問(wèn)題越堆越多；三是物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問(wèn)題沒(méi)有有約束力的監(jiān)督手段和解決問(wèn)題的法律依據(jù)，致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止，危害極大。這些問(wèn)題說(shuō)明，在物業(yè)管理實(shí)踐中，法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)速度，制度和法規(guī)不健全，上述問(wèn)題就會(huì)長(zhǎng)期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無(wú)法實(shí)現(xiàn)依法有序開展。

（三）物業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。

物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)成了難題，而物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，服務(wù)就更上不去，長(zhǎng)此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過(guò)的物業(yè)公司沒(méi)有一家能將收費(fèi)情況、費(fèi)用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要信息進(jìn)行公開。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對(duì)物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了那些項(xiàng)目的服務(wù)，收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問(wèn)題，另一個(gè)側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒(méi)有很好的樹立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動(dòng)繳費(fèi)、不愿意繳費(fèi)的問(wèn)題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問(wèn)題。通過(guò)調(diào)查得知，我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費(fèi)率達(dá)到90%以上外，其他公司多數(shù)連70%都難以達(dá)到，長(zhǎng)此以往，形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費(fèi)、服務(wù)更不到位，業(yè)主更不繳費(fèi)”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū)，問(wèn)題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。在我區(qū)，最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問(wèn)題；景南4號(hào)樓房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題至今無(wú)法妥善解決。

（四）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。

我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問(wèn)題多，導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無(wú)物業(yè)管理。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費(fèi)收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問(wèn)題多等問(wèn)題十分突出，這些問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無(wú)法正常開展。

（五）物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制。

在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中，具有二級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家，三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過(guò)去開發(fā)公司派生出來(lái)的子公司，大多沒(méi)有通過(guò)正規(guī)的渠道進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問(wèn)題成了普遍性的問(wèn)題。加之政府在行業(yè)管理的過(guò)程中，沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，沒(méi)有建立相應(yīng)的退出機(jī)制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問(wèn)題嚴(yán)重，重收費(fèi)輕管理問(wèn)題突出。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個(gè)樓、一個(gè)小區(qū)的現(xiàn)象。

（六）業(yè)委會(huì)成立難，群眾參與度低。

由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時(shí)期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會(huì)更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織普遍不了解，缺乏主人翁意識(shí)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來(lái)自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對(duì)此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無(wú)所謂心態(tài)，導(dǎo)致召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)較為困難。有的小區(qū)即使勉強(qiáng)成立了業(yè)主委員會(huì)，但由于缺少敬業(yè)、富有號(hào)召力的業(yè)主委員會(huì)組成人員，平時(shí)疏于活動(dòng)，形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位并不十分清晰，許多棘手問(wèn)題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會(huì)難有大的作為。

三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議:

（一）進(jìn)一步理順體制，增強(qiáng)管理效力。

物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機(jī)制入手解決問(wèn)題。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實(shí)施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過(guò)程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時(shí)，市政府在批準(zhǔn)各區(qū)成立物業(yè)辦的同時(shí)，必須把辦公經(jīng)費(fèi)和交通工具列入財(cái)政運(yùn)算，確保工作能正常運(yùn)行。

（二）建立健全制度，完善配套法規(guī)。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對(duì)物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎(jiǎng)懲等必要的工作制度，通過(guò)健全的制度保證，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步完善管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開收費(fèi)、服務(wù)、收費(fèi)支出等重要信息，通過(guò)向社會(huì)公開這些信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。

（三）政府要主導(dǎo)老舊小區(qū)改造，逐步解決問(wèn)題。

政府作為物業(yè)市場(chǎng)的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對(duì)確保物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展肩負(fù)起必要責(zé)任。在我市和我區(qū)，由于對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中遺留的各種問(wèn)題，導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問(wèn)題就會(huì)長(zhǎng)期困擾我市物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會(huì)順利實(shí)現(xiàn)。因此，政府在通過(guò)房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時(shí)，要加大對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問(wèn)題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進(jìn)我市物業(yè)市場(chǎng)走上健康發(fā)展的道路。

（四）規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

物業(yè)市場(chǎng)的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，而物業(yè)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此，政府有責(zé)任通過(guò)制定政策、完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、改進(jìn)服務(wù)等途徑，積極營(yíng)造規(guī)范的物業(yè)管理市場(chǎng)氛圍和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，嚴(yán)格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)入和退出關(guān)，建立科學(xué)的激勵(lì)和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個(gè)物業(yè)公司和一個(gè)小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，建立嚴(yán)格科學(xué)的退出機(jī)制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競(jìng)爭(zhēng)的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。

（五）加大宣傳力度，逐步提高認(rèn)識(shí)。

全社會(huì)（包括政府各

部門）必須進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)工作重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感?，F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能，是一個(gè)性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，物業(yè)是新時(shí)期構(gòu)建和諧社會(huì)的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場(chǎng)化的表現(xiàn)形式；對(duì)市民而言，物業(yè)維護(hù)了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素，也是使房產(chǎn)長(zhǎng)期保值增值的重要原因。因此要在全社會(huì)中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部的認(rèn)識(shí)，努力營(yíng)造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實(shí)提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位，讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。

（六）依法成立業(yè)委會(huì)，逐步理順供需關(guān)系。

在全區(qū)范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會(huì)，逐步理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動(dòng)。

社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個(gè)組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護(hù)者和實(shí)踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主觀能動(dòng)作用，增強(qiáng)他們的責(zé)任意識(shí)、維權(quán)意識(shí)和監(jiān)督作用，另一方面通過(guò)政府行業(yè)主管部門，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動(dòng)的關(guān)系，從而促進(jìn)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步規(guī)范化、合理化。

第四篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。

一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。

二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因 隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面： 一業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。二企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確 我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常

維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。三老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。四開發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位 開發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續(xù)暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。五熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。

1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。

2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直

是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂(lè)家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地

勢(shì)高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。

3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權(quán)，無(wú)法盡責(zé)，只得放任自流。

4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。

1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。

2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無(wú)法干預(yù)。

3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。

4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。

三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。

2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。開發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。

4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì)這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話，落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。

第五篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

調(diào)查對(duì)象：延吉市源泉小區(qū)

調(diào)查人員：王紅

調(diào)查目的：

指導(dǎo)教師：李昌南（教授）

周陽(yáng)

1、源泉小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

調(diào)查提綱：

通過(guò)對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問(wèn)和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過(guò)程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒(méi)有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過(guò)對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容：

2012年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒(méi)有設(shè)置電動(dòng)門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，該小區(qū)沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟 亂 差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢問(wèn)的方式，向12名小區(qū)住戶詢問(wèn)了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問(wèn)題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房?jī)?nèi)，所以有些問(wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對(duì)上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類如下：

1、該小區(qū)存在的主要問(wèn)題

2、這些問(wèn)題存在的主要原因

3、如何正確處理這些問(wèn)題

主要問(wèn)題：

經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問(wèn)題：

1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷

2）小區(qū)沒(méi)有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患

3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理

4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素

5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理

6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理

7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)

問(wèn)題主要原因：

1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

2）該小區(qū)沒(méi)有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無(wú)此項(xiàng)目。

3）小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆](méi)有專門的停車位，也沒(méi)有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人

員

4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒(méi)有電動(dòng)門等限制措施，也

沒(méi)有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂

丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒(méi)有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破

窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建議：

1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定

費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取

保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。

3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車輛

固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。

4）小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專門人員及時(shí)

進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

6）在小區(qū)的合理位置開辟一個(gè)場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。

7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性

標(biāo)語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。