第一篇：業(yè)主委員會成立大會致詞

業(yè)主委員會成立大會致詞

各位業(yè)主、各位領導、同志們大家好！

在這個春暖花開的美好季節(jié)，我們小區(qū)全體業(yè)主期盼已久的大喜之日，小商品市場業(yè)主管理委員會今天正式成立啦！值此大喜之日，請允許我代表小區(qū)委員會、小區(qū)全體業(yè)主向今天參加大會的社區(qū)領導表示衷心的感謝，感謝他們在百忙之中抽出時間親臨現場指導工作，同時要感謝籌備組全體同志對本次大會順利召開做出不懈的努力。業(yè)主同志們：回顧這幾年小區(qū)所走過的艱辛歷程，至今歷歷在目，首先要改善小區(qū)的治安、衛(wèi)生和地下停車位管理工作事項，籌備小組成員及小區(qū)業(yè)主全力以赴，不計個人得失，這其中凝聚大家無數辛苦，到目前為止，很多事情還沒有完全得到解決和改善，只要大家努力，大家齊心，沒有辦不成的事情，今天業(yè)主委員會的成立，也是小區(qū)人民共同努力的結果，使業(yè)主參與監(jiān)督管理有了合法的途徑，也標志著小區(qū)的管理將走上正規(guī)化的道路。

下面我將本小區(qū)管理委員會工作的基本情況和思路給大家介紹一下：

一、指導思想：以國務院頒布的《物業(yè)管理條例》為指導原則，本著實事求是的精神、落實物管政策、實現權力義務、建設文明小區(qū)、和諧小區(qū)。

二、任務和目標：針對小區(qū)存在的治安、衛(wèi)生、收費及物業(yè)服務不到位的問題，要逐步解決，規(guī)范小區(qū)，消除不合理的現象。

三、政策：在制定符合小區(qū)實際管理制度的基礎上，實行公開、公平、公證、自覺接受主管部門的監(jiān)督管理，聯系業(yè)主，反應民意。

四、委員職責：代表業(yè)主與物業(yè)部簽訂物業(yè)服務合同，規(guī)范物業(yè)管理，及時了解業(yè)主的意見和建議，決定發(fā)生重大事故或緊急事件的處理，監(jiān)督業(yè)主公共設施，公示委員會財務收支情況。

各位業(yè)主、各位領導，雖然委員會面臨的問題很多，困難重重，但我們已經吹響了沖鋒號，任重而道遠，我們堅信在上級主管部門的正確領導下，在小區(qū)業(yè)主同志的共同支持下，我們一定能建設好自己的家園。

謝謝大家！

懷化市河西小商品市場業(yè)主委員會

2012年3月20日

第二篇：業(yè)主委員會成立討論稿范本

關于成立XXXX臨時業(yè)主委員會的規(guī)章制度草案

想法與原則：為了切實維護XXXX所有業(yè)主利益，在小區(qū)業(yè)主未全部入住的情況下，特成立臨時業(yè)主委員會即過渡業(yè)主委員會，并起草相關規(guī)章制度草案。小區(qū)通過規(guī)章制度和臨時業(yè)主委員會，希望能夠建立一個公正、公開、民主、高效的小區(qū)自治機制，還原業(yè)主有權依法管理自己物業(yè)的本來面目，維護所有業(yè)主在交房、小區(qū)環(huán)境、裝修、生活等方面的利益。另外，新設業(yè)主臨時代表大會，力圖做到提高決策效率和加強監(jiān)督。為以后XXXX正式成立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會提供參考。

第一章 總則

第一條 根據我國憲法、選舉法、物業(yè)管理條例、地方其他相關法律法規(guī)以及誠盛御庭群所有群員的要求，制定本辦法。

第二條 以下所有業(yè)主委員會即為XXXX臨時業(yè)主委員會，業(yè)主大會為XXXX臨時業(yè)主大會。

第三條 第一次業(yè)主委員會的選舉依照相關規(guī)定，成立業(yè)主大會籌備組，籌備組成員為XXXXQQ群全體成員。其中QQ群成員包括物業(yè)單位代表和業(yè)主代表。QQ群號為XXXXXXXX

第二章 臨時業(yè)主大會及其職責

第四條 本物業(yè)區(qū)域因共有物業(yè)和共同的物業(yè)管理而產生的相關事宜的最高決策機構是業(yè)主大會，業(yè)主大會由XXXX的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會依法對本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)進行自治管理。目前臨時業(yè)主大會由XXXXXQQ群全體成員組成。

第五條 業(yè)主大會設常設機構業(yè)主代表大會，下設執(zhí)行機構業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主大會可授權業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的有法定資質的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)服務溝通，與建設單位負責機構即XXXXX負責機構在交房和業(yè)主房屋維護等方面溝通。

第七條 業(yè)主大會對本物業(yè)區(qū)域共有物業(yè)具有決策權和處置權，業(yè)主大會可就業(yè)主共同的物業(yè)管理事務和物業(yè)權益，代業(yè)主行事，必要時可授權業(yè)主委員會以業(yè)主大會的名義進行起訴和應訴。業(yè)主大會作出的決定、決議對業(yè)主大會的機構和全體業(yè)主具有約束力

第三章 臨時業(yè)主委員會候選人的產生與選舉

第八條 首屆臨時業(yè)主委員會設委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。主任、副主任、秘書長在全體委員中選舉產生。為確保各棟業(yè)主利益，根據本小區(qū)實際情況，確定每棟樓必須產生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時空缺，留待后續(xù)補入。

第九條 業(yè)主委員會委員候選人由QQ群會員推薦，第十條 業(yè)主委員會委員條件：

1、具有完全民事行為能力；

2、遵守國家有關法律、法規(guī)；

3、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

4、具有必要的工作時間和一定組織能力；

5、本人及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關聯單

位內任職；

6、業(yè)主大會確定的其他條件。

第十一條 業(yè)主大會籌備組即QQ群全體成員應對候選人進行資格審查，經審查合格的應當向全體業(yè)主公開個人的基本情況。業(yè)主對公示事項有異議的，應當在QQ群署名向全體成員提出，籌備成員應當在5日內予以答復。由于是臨時業(yè)主委員會，不存在投票、唱票、計票等工作程序，只在QQ群和本討論稿中公布結果。

第四章 臨時業(yè)主委員會的組織機構和負責人

第十一條 首屆臨時業(yè)主委員會設委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。每棟樓必須產生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時空缺，留待后續(xù)補入。其中一名副主任暫確定為XXX，其他負責人必須在業(yè)主中產生。

第十二條 業(yè)主委員會受全體業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主有權罷免業(yè)主委員會成員及負責人。15名業(yè)主以上，聯名可以向業(yè)主委員會提出罷免動議。罷免業(yè)主委員會成員須經有選舉權的業(yè)主半數通過。

第十三條 業(yè)主委員會選舉產生之日起1個月內應將成立情況向XXXX全體業(yè)主通告，并組織召開首次業(yè)主委員會會議，明確臨時業(yè)主委員會負責人。

第十四條 業(yè)主委員會和負責人名單在此公布：委員，張

三、李

四、王五…； 主任，張四；副主任，李五；秘書長，張七。

第五章 附則

第十五條 臨時業(yè)主委員會機構及委員成立時間從此文本產生有效開始到正式業(yè)主委員會成立為止。

第十六條 業(yè)主委員會委員終止和補選，1、不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

2、因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

3、拒不履行業(yè)主義務的；

4、連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；

5、因疾病或其他原因喪失工作能力的；

6、以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

7、本人及直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關聯單位內

任職的；

8、業(yè)主大會或臨時業(yè)主大會通過決議罷免其資格的；

9、補選委員有全體業(yè)主推選并表決通過。

第十七條 本選舉辦法由QQ群全體成員負責解釋。

起稿人：XXXXXX；

籌備人：XXXXXX（臨時業(yè)委會副主任）

討論組：全體成員；

業(yè)主委員臨時籌備組常務成員：張三，李四，王五。靜待各業(yè)主提供意見和建議，提供意見和建議的在文本中請用紅色字體標出作為修改謝謝。

此討論稿確定后上面四行違章字體自行刪除，“拆”。

流程

一、由一個 區(qū)域五個以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理 書面申請，也可委托（出售單位）或 書面申請成立業(yè)主大會。

二、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會的條件后指導成立業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、建設單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成。必要時，可邀請所在地、派出所等派代表列席?；I備組成員情況必須在物業(yè)管理區(qū)域公示一周。

三、籌備組負責起草業(yè)主大會議事規(guī)則及，并將擬定的 公示一周，廣泛征求業(yè)主意見。

四、籌備組負責審核業(yè)主資格，并將業(yè)主資格確認結果通告全體業(yè)主。

五、籌備組負責審查業(yè)主委員會。業(yè)主委員會候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產生。籌備組確認其資格后公示一周，廣泛聽取業(yè)主意見。業(yè)主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上的業(yè)主聯名提出符合條件的候選人；候選人名單應當在業(yè)主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。

六、籌備組應當自成立之日起兩個月內在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議（提前15天將 及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告），審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，選舉產生首屆業(yè)主委員會委員。

七、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。

第三篇：成立業(yè)主委員會

鄰居朋友們你們好，本小區(qū)現在要成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是獨立于物業(yè)的，不是為物業(yè)服務的。業(yè)主委員會的成員也是無償為大家服務的，沒有任何報酬的。

業(yè)主委員會的主要任務就是行使業(yè)主的權利，監(jiān)督物業(yè)的工作。業(yè)主委員會的成立可以有效的督促物業(yè)的工作，最終使我們業(yè)主的生活環(huán)境得到很好地改善。

成立業(yè)主委員會需要廣大業(yè)主的支持，需要業(yè)主們簽字同意。業(yè)主委員會的成員都是本小區(qū)的熱心業(yè)主，我們每棟樓都會有一位業(yè)主來負責具體的登記工作。

咱們6號樓近期就會登記業(yè)主的信息，包括業(yè)主姓名，業(yè)主電話，業(yè)主的房產證號，三項缺

一不可！

希望大家能積極配合，做好成立業(yè)主委員會的工作。

6號樓業(yè)主2014/7/8

第四篇：成立業(yè)主委員會

最新業(yè)主委員會成立流程

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯名可向該小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

(一)籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在15日內將其掌握的全體業(yè)主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。(二)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內公布并發(fā)放給業(yè)主。(三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產生業(yè)主委員會候選人。(四)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

四、召開大會選舉委員籌備小組 完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員。

籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業(yè)主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會

自產生之日起15日內，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；(一)業(yè)主委員會登記申請表；(二)街道辦事處核準證明；(三)業(yè)主委員會選票；(四)業(yè)主代表選票；(五)業(yè)主授權委托書；(六)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；(七)業(yè)主委員會章程；(八)業(yè)主公約；(九)其他相關資料。

六、核準批復

區(qū)或縣級市房地產行政部門經審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

業(yè)主委員會章程（示范文本）

第一章 總則 第一條本會是本物業(yè)管理范圍內代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會委員應當則業(yè)主擔任。本會是業(yè)主大會的常設機構，對業(yè)主大會負責。第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權和土地使用權人。第四條本會代表全體業(yè)主的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

第二章 組織及職責 第五條第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門指導開發(fā)建設單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產生。

第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。本會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第七條本會權利

1、召集和主持業(yè)主大會；

2、與物業(yè)管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法；

3、采用招標或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管 理，并與其簽訂管理合同；

4、與物業(yè)管理單位議定管理計劃、費用概算及決算報 告；

5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

6、修訂業(yè)主公約、本會章程。第八條 本會義務

1、籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作；

2、執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議；

3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關法律、政策規(guī)定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4、保障本物業(yè)各項管理目標的實現；

5、執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；

6、本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

第十條 下列人員經本會決定可獲得適當津貼：

1、本會主任；

2、本會副主任；

3、本會執(zhí)行秘書；

4、本會同意的其他人員。第三章 會議

第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關 料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。

第十四條 本會召開會議時，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。當本物業(yè)有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員 三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

第十五條 本會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。第十六條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。

第四章 委員

第十七條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生，人數為單 數，最多不超過15人。第十八條 本會委員由道德品質好、熱心公益事業(yè)、責任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業(yè)主 大會確認。第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停任，并由下次業(yè)主大會確認：

1、已不是業(yè)主；

2、無故缺席會議連續(xù)三次以上；

3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的；

5、其他原因不適宜擔任本會委員的。第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。第二十二條委員的權利和義務

（一）權利

1、有權參加本組織的有關活動；

2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權；

3、有權參與本會有關事項的決策；

4、具有對本會的建議和批評權。

（二）義務

1、遵守本會章程；

2、執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；

3、參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè)；

4、向本會的工作提供有關資料和建議； 第五章 經費與辦公用房 第二十三條 本會的經費由--費用中支出。第二十四條 本會的經費開支包括：業(yè)主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業(yè)管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每向業(yè)主公布。第二十五條本會的辦公用房由--解決。第六章附則

第二十六條業(yè)主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。第二十七條本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第二十八條本章程經業(yè)主大會通過后生效，同時報當地物業(yè)管理行政部門備案。業(yè)主委員會成立的條件 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會成員應當由業(yè)主擔任。在成立之前，是由開發(fā)商負責小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達到50%以上，或者自第一位業(yè)主入住之日起滿2年的，開發(fā)商或其委托單位就應當及時告知該區(qū)住宅主管部門，6個月內召開第一次業(yè)主大會。而第一屆業(yè)主委員會則由物業(yè)管理行政主管部門與開發(fā)商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產生。有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經過已入住半數業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權利和義務。因為擔任業(yè)主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業(yè)主服務，所以經常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會的成員就應當是既熱心公益事業(yè)、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

業(yè)主大會行使的職權 1.選舉、罷免業(yè)主委員會的成員； 2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告； 4.決定住宅區(qū)內關于業(yè)主利益的重大事項； 5.修改業(yè)主公約； 6.改變和撤消業(yè)主委員會不恰當的決定； 7.批準業(yè)主委員會的章程。要辦理的登記手續(xù) 業(yè)主委員會的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區(qū)的政府房管部門備案即可(在房地產管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業(yè)公司不配合，業(yè)主們只需在“內部”完成有關程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業(yè)主委員會及其成員名單應當自選取產生之日起的15日內，持下列文件報所在地的區(qū)住宅主管部門辦理登記：

1、成立業(yè)主委員會登記申請書；

2、業(yè)主委員會委員名單；

3、業(yè)主委員會章程。此部門應自受理登記申請之日起15日內，完成登記工作，而對于不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并用書面通知申請人。房地產管理部門應與公安部門(法制科)取得聯系為業(yè)主委員會刻制業(yè)主委員會印章.權利和義務 業(yè)主委員會是一個代表全體業(yè)主物業(yè)管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任。業(yè)主委員會的民事責任由全體業(yè)主分擔。

業(yè)主委員會行使的職權 1.召集和主持業(yè)主大會； 2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用； 3.采用公開招標方式聘請物業(yè)管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 4.審議管家制定的對本小區(qū)的管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目； 5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本小區(qū)的物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會履行的義務 1.執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定； 2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同； 3.不能從事各種投資和經營活動； 4.對物業(yè)管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。業(yè)主委員決定問題時采取少數服從多數的原則。業(yè)主委員會必須有入住過半投票權的業(yè)主出席才能舉行。如果業(yè)主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業(yè)主們，同樣擁有說話的權利，由其法定代理人代表出席。業(yè)主大會每年至少召開一次，在大會召開的前7天，業(yè)主委員會會將召開的時間和內容送達到每位業(yè)主的手里。當只有部分業(yè)主覺得有必要就某個問題需要召開業(yè)主大會，而業(yè)主委員會又不執(zhí)行時，這少部分的業(yè)主應該怎么辦呢？ 要是有10%以上擁有投票權的業(yè)主提議，從接到提議之日算起，20日內業(yè)主委員會應該就此提議內容召開業(yè)主大會；如果逾期未召集的，提議的業(yè)主可以向區(qū)住宅主管部門申請，那么，該部門會責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。而業(yè)主大會的決議，由出席會議的業(yè)主所投票數的過半數通過為效。會議可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參 步驟：

第一步，首先應該互相建立聯系，然后聯系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會。開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，則業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在業(yè)主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

業(yè)主委員會成立條件：

1、入住率達到50%以上;

2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;

3、首批物業(yè)交付滿3年的。

業(yè)主委員會成立程序/成立流程：

1、業(yè)主委員會成立申請：由建設單位或一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主聯名向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請。

2、所在區(qū)物業(yè)行政主管部門審查后，對符合條件的，指導成立業(yè)主大會籌備組。

3、籌備組負責起草“業(yè)主大會議事規(guī)則”、“管理規(guī)約”和“業(yè)主委員會選舉辦法”，并公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。

4、籌備組負責確認業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會上的投票權，并將結果告知全體業(yè)主。

5、業(yè)主委員會成立選舉辦法：籌備組負責審查業(yè)主委員會侯選人的資格，業(yè)主委員會候選人可采用自薦、業(yè)主聯名推薦、籌備組商議等方式產生。侯選人確認后必須公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。(業(yè)主認為有必要補充推薦候選人的，可由十人以上聯名提出符合條件的侯選人，名單必須在業(yè)主大會召開七天前提交籌備組并由其公示7日)

6、籌備組應當在三個月內召開首次業(yè)主大會。業(yè)主大會的召開必須提前15日在本物業(yè)管理區(qū)域內公示業(yè)主大會地點、會議程序、需要業(yè)主投票表決的事項。(業(yè)主大會審議通過“業(yè)主大會議事規(guī)則”和“管理規(guī)約”，選舉產生首屆業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會應當是5至15名的單數)

7、籌備組應當事先將業(yè)主大會的內容和召開方式告知區(qū)物業(yè)行政主管部門和所在地街道辦事處。(籌備組必須保管好籌備業(yè)主大會的所有檔案、資料)

8、業(yè)主委員會應當自選舉之日起3日內召開業(yè)主委員會委員會議，推薦產生業(yè)主委員主任1人，副主任1～2人。

9、首次選舉產生的業(yè)主委員會，全體委員的名單必須在本物業(yè)管理區(qū)域內公示7日，并在選舉產生之日起三十日內向物業(yè)所在區(qū)物業(yè)行政主管部門書面申請備案。書面申請包括成立過程和備案理由。同時，將選舉結果告知所在地街道辦事處。業(yè)主委員會在自物業(yè)行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責。

10、物業(yè)行政主管部門同意備案后，出具《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》。

11、業(yè)主委員會憑《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》到公安部門辦理刻彰手續(xù)。

.業(yè)主大會的成立

規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。

解讀：業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導。

指導不等于領導，業(yè)主要求成立業(yè)主大會，應通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會。

北京對區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權的產權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區(qū)辦應在收到書面申請后15日內，作出是否符合組建條件的書面答復。” 而一個物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的條件，北京可參照以下兩項規(guī)定：

京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應組建業(yè)主委員會。”

京國土房管物[2002]316號文規(guī)定：“對于整體規(guī)劃、分期建設的住宅小區(qū)，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關于規(guī)范和加強本市物業(yè)管理若干意見的通知》(京政辦發(fā)[2001]91號)管委會的條件，應一并選舉產生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區(qū)尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區(qū)域的業(yè)主預留產權人代表份額和管委會委員席位?！? 二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分

規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

解讀：成立業(yè)主大會，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對封閉，配套設施、基礎設施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區(qū)域內房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下?！? 三.業(yè)主大會投票權確立

規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

解讀：第一次業(yè)主大會投票權由地方政府制定，以后業(yè)主大會投票權由業(yè)主大會自行約定。

北京的第一次業(yè)主大會投票權可參照京房地物字【1997】第485號文：“產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產權證一票?！焙途﹪练抗芪颷2002]316號文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業(yè)20%的、召開產權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算?！钡囊?guī)定加以確定。

四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式 規(guī)定：

1.召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

4.業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。

6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

解讀：業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關的居委會，業(yè)主大會不一定要采用開會形式進行，業(yè)主大會作出一般決定，經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權1／4以上即可通過，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。

北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規(guī)定，通過公告方式選舉產生第一屆業(yè)主委員會。采取通過公告方式選舉產生的，應依照下列規(guī)定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產權人上述材料；2.在選舉辦法規(guī)定的時間內，籌備組未收到占總票數50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進行業(yè)主委員會成立備案。

五.業(yè)主委員會備案

規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

解讀：業(yè)主委員會成立不用再經區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，成立之后在30日內向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負責；審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負行政管理責任。

目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規(guī)定可做參考：

(1)業(yè)主委員會成員的組成可參考京政辦發(fā)〔2001〕91號文“根據物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，業(yè)主委員會一般由五名至十五名委員單數組成。”和京房地物字【1997】第485號文“管委會主任必須是產權人或產權人代表?！钡囊?guī)定。

(2)提交小區(qū)辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1.管委會成立的正式名稱；2.物業(yè)管理區(qū)域；3.房屋產權狀況；4.管委會辦公場所；5.管委會選舉產生的簡要過程，應包括產權人、使用人代表產生辦法、計票方法、選舉程序等內容?！?/p>

(3)業(yè)主委員會成立在區(qū)、縣小區(qū)辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規(guī)定，從報送材料起應不超過10天。成立業(yè)主委員會的八個步驟

了解了業(yè)主委員會成立的相關規(guī)定后，就要按規(guī)定進行具體操作了。第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯系，然后聯系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、付主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

附：成立業(yè)主委員會相關文書參考 1.選票設計

以下是筆者根據所在小區(qū)設計使用過的選票改寫，僅供參考： 親愛的業(yè)主：您好！

現將XX小區(qū)業(yè)主委員會候選人名單和資料發(fā)給您，如果您反對其中任何人擔任業(yè)主委員會委員，請在其名字后面畫×，您也可以提出您建議的候選人，然后將您的選票在月日之前投入XX小區(qū)選票箱，根據XX小區(qū)業(yè)主委員會章程(草案)第X條規(guī)定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當選業(yè)主委員會委員，請您珍惜自己的權利和支持我們的工作！謝謝！

____小區(qū)業(yè)主大會籌備組 ____年__月__日

業(yè)主委員會委員候選人名單 姓名 業(yè)權單位 姓名 業(yè)權單位

我提議__號樓座室先生/女士擔任管委會委員 ____小區(qū)____號樓門室 簽名： ____年__月__日

注：如果您的產權超過一套房子，請將全部房號在選票上注明，無房號或無簽名的選票將視為無效。2.收條設計

以下是筆者根據所在小區(qū)設計使用過的收條改寫，僅供參考： 收條

本人/本人代表產權人收到業(yè)主大會籌備組送來的業(yè)主委員會章程(草案)、參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、成立業(yè)主大會的通知。____小區(qū)____號樓__門_____室 簽名:

____年__月__日 3.業(yè)主委員會章程

業(yè)主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示范文本，可以參考。為業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會變得可行，筆者建議業(yè)主在起草自己小區(qū)業(yè)主委員會章程時寫明業(yè)主委員會用收集反對票方法進行選舉，并注明：在規(guī)定的時間內如果業(yè)主未投反對票將視同其贊成候選人當選業(yè)主委員會委員。4.備案申請書

以下是筆者根據1998年為自己所在小區(qū)業(yè)主委員會報批所寫的申請函改寫，僅供參考：

北京市____區(qū)(縣)居住小區(qū)管理辦公室：

____小區(qū)共有____套房屋，根據___套房屋的業(yè)主的要求，在業(yè)主自愿參加的基礎上組建了____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組，并于____年__月__日正式開始工作。____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組在業(yè)主自愿報名參選業(yè)主委員會的基礎上于____年__月__日將選票、業(yè)主委員會章程(草案)、業(yè)主大會成立日期的通知及參選人資料進行逐戶派發(fā)，成功地派發(fā)給了____套房屋的業(yè)主，并告知了居委會。____小區(qū)業(yè)主大會工作籌備組于____年__月__日公開在小區(qū)所有業(yè)主有權監(jiān)督的情況下進行了驗票工作，收到選舉文件的業(yè)主在選舉規(guī)定的時間內(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業(yè)主委員會章程的反對票，XX小區(qū)業(yè)主委員會章程獲得通過，同時____、____、……先生/女士未收到50%反對票，當選為____小區(qū)業(yè)主委員會委員。

____小區(qū)業(yè)主委員會成立工作請求了區(qū)(縣)小區(qū)辦進行指導，所有程序符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定。

____小區(qū)業(yè)主委員會由X名委員組成，經業(yè)主委員會第一次會議選舉產生業(yè)主委員會設主任一名、付主任__名。

根據國務院《物業(yè)管理條例》，特此備案。____小區(qū)業(yè)主委員會 ____年__月__日

第五篇：業(yè)主委員會成立

香洲區(qū)物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主委員會程序指引

第一步 提出申請

房屋出售交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的50%以上，或者首套房 屋出售交付使用超過2年，交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30%以上的，經交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數的20%以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向所在的居委會提出召開首次業(yè)主大會的要求，經居委會調查核實后，可在街道辦、居委會指導、監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。

第二步 成立業(yè)主大會籌備組

在所在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、居委會的指導、監(jiān)督下，由業(yè)主代表、建設單位組成 業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。業(yè)主大會籌備組中業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或由居委會推薦的方式產生。居委會應對自薦及被推薦人進行資格審查；建設單位代表由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）發(fā)函至建設單位由其派專人參加?；I備組成員名單確定后，應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示7日。

第三步 做好各項籌備工作

業(yè)主大會籌備組成立以后，應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

1、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

2、首次業(yè)主大會會議內容主要為表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》、選舉產生業(yè) 主委員會。

（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主 公約》（草案）；

1、業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主 委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

2、業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；

1、房屋的所有權人為業(yè)主。

2、業(yè)主委托他人投票的，被委托人應出具業(yè)主委托書及投票證。

3、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，每一平方米建筑面積為一投票權，不足一平方米 的，按四舍五入處理。

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單；

1、業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦及居委會推薦相結合的方式產生?；I備組應在物業(yè) 管理區(qū)域內貼出通知，通知業(yè)主可在規(guī)定時間內報名。

2、業(yè)主委員會委員候選人名單確定后，應將候選人名單和簡歷表（樣板見附件1）在物業(yè) 管理區(qū)域內公示7日。

3、業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

①本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主；

②遵守國家有關法律、法規(guī)；③遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；④ 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；⑤具有一定組織能力；⑥具備必要 的工作時間。⑦近三年內未曾在所聘請的物業(yè)管理企業(yè)及其相關企業(yè)工作。

（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

1、印制《選舉業(yè)主委員會選票》（樣板見附件2）和《〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉、〈業(yè)主公 約〉表決票》（樣板見附件3）。

2、采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議的，做好擬定會議議程、落實場地等會務準備 工作。

3、采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議的，做好書面征求業(yè)主意見的相關準備工 作（如成立選票發(fā)放組、選票如何回收、如何統計、回收達不到法定要求如何處理等）。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書 面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，同時告知所在社區(qū)居民委員會，并報告所在街道辦事處和區(qū) 物業(yè)辦。

第五步

召開首次業(yè)主大會會議

（一）業(yè)主大會會議采用集體討論的形式的，籌備組應按下列議程召開大會：

1、入場登記。由籌備組根據物業(yè)產權份額清單對與會的業(yè)主核對身份后，予以登記，非業(yè)主、物業(yè)使用人參加的需出具業(yè)主委托書。大會要確認符合法定人數的業(yè)主參加后才能宣布 大會開始。

2、介紹業(yè)主委員會委員候選人，宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》及《業(yè)主公約》。

3、發(fā)放、收集、登記選票和表決票?；I備組核對業(yè)主身份后發(fā)給選票和表決票，領票的業(yè) 主應在發(fā)放單上簽名。業(yè)主填寫好選票和表決票后，自行投放至會場設置的投票箱內。

4、公開唱票、計票，統計結果。

5、宣布選舉、表決結果。

6、公告結果?；I備組應在會后將業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示7天，同時將結果報告所在社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及區(qū)物業(yè)辦。

（二）業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式的，應按以下程序進行：

1、發(fā)放選票和表決票。選票和表決票的發(fā)放由籌備組成員、所在社區(qū)居委會人員組成若干 個發(fā)放組，送達每戶業(yè)主，業(yè)主須在發(fā)放簽收單上簽字。

2、投票。投票采用“流動投票”和“集中投票”相結合的方式進行。（1）流動投票。選票和表決票發(fā)放同時，如愿意立即投票，可將填好的票投入在發(fā)放組攜

帶的流動票箱內；選票和表決票發(fā)放結束時，各組流動票箱應交社區(qū)居委會封箱集中保存。

（2）集中投票?；I備組集中一個時段在小區(qū)內設立投票箱，業(yè)主集中投放到設置在小區(qū)內 的投票箱內。

3、計票。計票工作在集中投票結束后進行?；I備組成立監(jiān)票組、計票組，其人員由業(yè)主代 表、籌備組成員組成（候選人回避）。集中投票及計票工作必須有所在街道辦事處及社區(qū)居 委會人員到場監(jiān)督和指導。

4、回收選票未達到法定票數的，應繼續(xù)征集未征求意見業(yè)主的意見。

5、公告結果?；I備應在會后將統計結果和業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公 示7天，同時報告所在社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）及區(qū)物業(yè)辦。

第六步

召開首次業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委 員會主任1人，副主任1-2人。

第七步

業(yè)主委員會備案

街道辦(鎮(zhèn)政府)在業(yè)主委員會選舉產生之日起30日內，將有關成立資料向區(qū)物業(yè)辦 申請備案。

第八步

領取業(yè)主委員會備案復函

香洲區(qū)物業(yè)辦收到申請備案材料后，在10個工作日內完成備案。符合規(guī)定的，發(fā)出 《業(yè)主委員會備案通知書》；對不符合規(guī)定的，應書面告知理由，提出處理意見。

第九步

刻章

業(yè)主委員會應在成立之日起15日內，憑《業(yè)主委員會備案通知書》向公章刻制管理 部門申請刻制印章，取得印章后15日內應將印章圖樣報香洲區(qū)物業(yè)辦備案。

珠海市人民政府關于印發(fā)珠海市業(yè)主大會規(guī)程的通知

（珠府〔2008〕83號）

各區(qū)人民政府，經濟功能區(qū)，市府直屬各單位：

現將《珠海市業(yè)主大會規(guī)程》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到問題，請直接向市建設局反映。

珠海市人民政府 二○○八年七月二日

珠海市業(yè)主大會規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《珠海市物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本規(guī)程。

第二條 本市行政區(qū)域內開展業(yè)主大會相關活動適用本規(guī)程。

第三條 業(yè)主大會活動的指導、監(jiān)督工作遵循屬地管理原則。

市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門）依法對全市業(yè)主大會的活動進行指導、監(jiān)督。

區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）依法對轄區(qū)內業(yè)主大會的活動進行指導、監(jiān)督。

街道辦事處（以下簡稱街道辦）、社區(qū)居民委員會（以下簡稱居委會）依法對轄區(qū)內業(yè)主大會的活動進行指導、監(jiān)督。街道辦應當設立物業(yè)管理專職工作人員，居委會應當設立物業(yè)管理兼職工作人員。

第四條 本市建立市、區(qū)、街道辦物業(yè)管理聯席會議制度，協調解決物業(yè)管理有關問題。

市聯席會議由市主管部門、市維護穩(wěn)定及社會治安綜合治理辦公室、市公安局、區(qū)政府組成。

區(qū)聯席會議由區(qū)主管部門、區(qū)維護穩(wěn)定及社會治安綜合治理辦公室、街道辦、居委會、轄區(qū)公安分局組成。

街道辦聯席會議由街道辦、居委會、公安派出所組成。

各個物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當作為成員參加涉及本物業(yè)管理區(qū)域相關事項的會議。

聯席會議內容涉及規(guī)劃、建設、城市管理、物價、環(huán)保等相關事項的，規(guī)劃、建設、城市管理、物價、環(huán)保等相關行政主管部門應當列席會議。

市聯席會議由市政府或市主管部門組織，區(qū)聯席會議由區(qū)政府或者區(qū)主管部門組織，街道辦聯席會議由街道辦組織。

第五條 轄區(qū)內有下列情形之一的，應當召開聯席會議：

（一）需要部署貫徹執(zhí)行新的物業(yè)管理政策法規(guī)的。

（二）業(yè)主委員會任期屆滿但拒絕組織換屆選舉工作的。

（三）應當召開業(yè)主大會臨時會議，但業(yè)主委員會拒絕組織召開的。

（四）發(fā)生影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定或者其他重大事件的。

第六條 區(qū)主管部門、街道辦和居委會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協助。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦和居委會的指導、監(jiān)督和管理。

區(qū)政府、街道辦應當將轄區(qū)物業(yè)管理工作以及對業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的指導、監(jiān)督工作納入考核。

第七條 區(qū)主管部門應當建立培訓制度，定期組織街道辦、居委會、業(yè)主委員會相關人員進行物業(yè)管理業(yè)務培訓。

第八條 區(qū)主管部門應當指導、監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域的劃分工作。

劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。

第九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關、街道辦，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域

內的社會治安綜合治理等相關工作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居委會開展工作，接受居委會的指導、監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會組成及職責

第十條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權人，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條 業(yè)主大會應當代表及維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，履行下列職責：

（一）制定、修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則。

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作。

（三）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，審議批準物業(yè)管理服務合同，監(jiān)督合同履行。

（四）決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施。

（六）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告。

（七）決定物業(yè)管理的其他重大事項。

第十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成及委員任期等事項依法作出約定。

第十三條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同權益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十四條 第十一條第（三）項所稱選聘包括續(xù)聘及重新選聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。

續(xù)聘是指業(yè)主大會決定并與原有物業(yè)服務企業(yè)協商一致，在物業(yè)管理服務合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理服務合同終止后，繼續(xù)聘用原有物業(yè)服務企業(yè)。

重新選聘是指業(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理服務合同終止后，另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。

自然解聘是指業(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務合同或者前期物業(yè)管理服務合同期限屆滿后，不再聘用原有物業(yè)服務企業(yè)。

提前解聘是指業(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務合同或者前期物業(yè)管理服務合同履行期間，提前終止合同履行。

第三章 首次業(yè)主大會會議及業(yè)主大會成立

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以組織召開首次業(yè)主大會會議：

（一）房屋出售交付使用建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的50%以上。

（二）首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的30%以上。

建設單位應當在符合業(yè)主大會召開條件之日起30日內書面報告街道辦，并在物業(yè)管理區(qū)域內張貼公告告知業(yè)主。建設單位還應當向街道辦提交業(yè)主名單和聯系方式。

第十六條 經交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數的20%以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向街道辦提出召開首次業(yè)主大會的要求。

街道辦應當在接到業(yè)主的書面要求之日起10日內進行調查核實，符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦應當在30日內指導、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十七條 首次業(yè)主大會會議由籌備組在街道辦、居委會的指導、監(jiān)督下，按照本規(guī)程第五章的相關規(guī)定組織召開，籌備組履行本規(guī)程第六章業(yè)主委員會關于組織召開業(yè)主大會會議的相關職責。

第十八條 籌備組成員一般為5人以上15人以下單數，由建設單位代表及業(yè)主代表組成。

建設單位代表與業(yè)主代表的比例按照擁有物業(yè)的建筑面積比例確定，但建設單位代表不得超過三分之一。籌備組組長由籌備組全體會議推選產生。

建設單位應當書面委托專人參加籌備組，建設單位已經解散或者決定不參加籌備組的，應當增加相應業(yè)主代表參加籌備組。

業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或者由居委會推薦的方式產生。居委會應當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業(yè)主代表名單。

業(yè)主有本規(guī)程第四十四條所列情形之一的，不得參加籌備組。

符合資格的自薦及被推薦人超過規(guī)定人數的，由居委會組織自薦及被推薦人進行投票確定人選，自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權。

籌備組成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示時間不得少于7日。

業(yè)主或者其他相關單位、個人對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向籌備組提出?；I備組應當在公示結束之日起5個工作日內予以書面答復。

第十九條 籌備組有權要求建設單位提供業(yè)主名冊，建設單位應當予以提供。

建設單位已經解散無法提供業(yè)主名冊的，籌備組有權要求現有物業(yè)服務企業(yè)提供業(yè)主名冊，現有物業(yè)服務企業(yè)應當予以提供。

籌備組可以自行收集核實業(yè)主相關資料，制作業(yè)主名冊。

籌備組收集核實業(yè)主資料及制作業(yè)主名冊需向房地產登記部門核實相關權屬情況的，房地產登記部門應當予以協助。

業(yè)主名冊至少應當包括全體業(yè)主的姓名、房號、建筑面積、交付使用日期及有效聯系方式等內容。

第二十條 籌備組應當按照本規(guī)程第六章的相關規(guī)定提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單提交業(yè)主大會會議進行選舉，參照主管部門制定的示范文本擬定管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則草案提交業(yè)主大會會議進行審議表決。

第二十一條 籌備組作出決定、發(fā)布信息，應當由居委會加署公章確認方可向外公布。

第二十二條 籌備組應當在首屆業(yè)主委員會成立之日起15日內向業(yè)主委員會移交首次業(yè)

主大會的全部資料。

第四章 業(yè)主投票權

第二十三條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權分為兩類：第一類根據擁有已竣工房屋的建筑面積計算，每一平方米為一投票權，不足一平方米的，按照四舍五入計算；第二類根據業(yè)主人數計算，一個獨立的產權單位擁有一個業(yè)主投票權。業(yè)主在業(yè)主大會以外的其他事項上的投票權依此方法計算。

第二十四條 投票權的確認以房地產權證登記的權屬人以及建筑面積為準；尚未辦理房地產權證的，以房地產登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準。業(yè)主大會需查驗相關房地產權資料的，應當出具所在地居委會的證明，房地產登記部門應當予以配合。

建設單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。

第二十五條 業(yè)主大會會議投票證是業(yè)主參加業(yè)主大會會議、行使投票權的憑證，業(yè)主憑投票證方可進行投票。投票證應當由居委會加署公章確認。

投票證應當載明業(yè)主及共有人姓名、性別、房號、持有的投票權數等內容。

同一投票證的投票權數不得拆分，投票證登記的業(yè)主超過一人的，應當確定其中一人行使投票權。

業(yè)主可以委托他人出席業(yè)主大會。業(yè)主委托他人投票的，被委托人應當出具業(yè)主委托書以及投票證，委托書應當載明委托事項。

業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權。

第五章 業(yè)主大會會議

第二十六條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會在街道辦、居委會的指導、監(jiān)督下組織召開。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。

業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會

議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時代為提交。

業(yè)主大會會議應當邀請物業(yè)管理區(qū)域內的非業(yè)主使用人到會，聽取其物業(yè)管理意見。非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權利。

第二十七條 業(yè)主大會會議至少應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主參加。

業(yè)主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會作出制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)以及其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力，并應當以書面形式及時在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告。

業(yè)主大會作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章以及本規(guī)程相抵觸。

業(yè)主大會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會會議分為定期會議及臨時會議。

第二十九條 業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開，同時應當符合本規(guī)程的相關規(guī)定。

第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）持有20%以上投票權數業(yè)主提議的。

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

上述第（一）項應當提交組織召開業(yè)主大會臨時會議的理由、內容，以及所有提議業(yè)主的簽名、房號、投票權數、有效聯系方式的書面材料，業(yè)主委員會應當會同居委會進行調查核實。

第三十一條 發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情形，業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦指導、監(jiān)督居委會組織召開。

除業(yè)主委員會或者居委會外，任何單位及個人不得組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第三十二條 業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議前，至少提前15日做好下列準備工作：

（一）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式及內容。

（二）會同居委會確認業(yè)主投票權數。

（三）組織推薦、確定業(yè)主委員會委員候選人。

（四）擬訂提交業(yè)主大會審議表決的相關草案。

（五）會同居委會發(fā)放業(yè)主大會會議投票證。

（六）制作業(yè)主委員會委員選票及業(yè)主大會表決票，選票及表決票應當由居委會加署公章確認。

（七）組織召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。

上述第（一）、（二）、（三）、（四）項應當在業(yè)主大會會議召開前在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示時間不得少于15日。

業(yè)主或者其他相關單位、個人對業(yè)主大會會議相關事項有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向業(yè)主委員會提出。業(yè)主委員會應當在公示結束之日起5個工作日內予以書面答復。

第三十三條 業(yè)主大會會議采用集中討論形式的，應當按照下列程序進行：

（一）業(yè)主委員會會同居委會核實到會業(yè)主投票證，發(fā)放選票及表決票。

（二）按照會議議程進行選舉或者表決。

（三）回收選票及表決票。

（四）現場公開計票。

（五）現場公布業(yè)主大會會議結果。

（六）公告業(yè)主大會會議結果。

業(yè)主委員會應當以書面形式將業(yè)主大會會議結果在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告，公告時間不得少于7日。公告應當由居委會加署公章確認。

第三十四條 業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應當按照下列程序進行：

（一）發(fā)放選票及表決票。

業(yè)主委員會會同居委會組成發(fā)放組，將選票及表決票送達每戶業(yè)主，業(yè)主應當出示投票證并在選票及表決票發(fā)放簽收單上簽名確認。

業(yè)主委員會會同居委會組成發(fā)放組，將選票及表決票送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告7日。公告期限屆滿，業(yè)主未進行投票或者未向業(yè)主代表提交書面意見的，除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外，其余表決事項，推定該業(yè)主表示同意參與投票表決的大多數人的表決意見。

業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內居住的，應當采取有效措施通知其相關事項。

（二）組織投票。

投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行。

發(fā)放組攜帶流動投票箱，業(yè)主收到選票及表決票后可以立即投票的，應當將選票及表決票填好投入發(fā)放組攜帶的流動投票箱內。選票及表決票每次發(fā)放結束后，流動投票箱應當立即封箱交由居委會集中保管。

發(fā)放組在物業(yè)管理區(qū)域內設置固定投票箱，業(yè)主在規(guī)定的時間內將選票及表決票填好投入投票箱。居委會應當核實業(yè)主投票證，并對投票人及投票權數進行登記。

業(yè)主不在本地的可以采用郵寄選票及表決票方式進行投票。

投票時限屆滿，回收投票權數未達到法定數量的，應當告知全體業(yè)主并適當延長投票時間，業(yè)主委員會應當會同居委會組織上門催收選票及表決票，直至回收投票權數達到法定數

量。

（三）組織計票。

投票結束后，街道辦應當指導、監(jiān)督居委會、業(yè)主委員會成立由業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員組成的監(jiān)票組、計票組，進行驗票、計票。計票結束后，計票及監(jiān)票人應當立即對計票結果進行簽名確認。

（四）公告業(yè)主大會會議結果。

業(yè)主委員會應當以書面形式將業(yè)主大會會議結果在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告，公告時間不得少于7日。公告應當由居委會加署公章確認。

第六章 業(yè)主委員會

第三十五條 業(yè)主委員會是經業(yè)主大會選舉產生，在物業(yè)管理活動中，辦理業(yè)主大會交辦的具體事務的機構。業(yè)主委員會接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責：

（一）組織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況。

（二）組織業(yè)主委員會換屆選舉。

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同。

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見及建議，協調業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督及協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)管理服務費用。

（五）監(jiān)督管理規(guī)約實施。

（六）業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會應當將業(yè)主委員會及委員的有效聯系方式告知全體業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、街道辦、居委會。

第三十六條 業(yè)主委員會應當依法履行業(yè)主大會執(zhí)行機構的職責，不得超越職權作出應當由業(yè)主大會作出的決定，不得強迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見或者投票，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主委員會作出的決定應當以書面形式及時在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告，公告時間不得少于7日。

業(yè)主委員會超越職權作出的決定造成經濟損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償等相關責任。

業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)主管部門應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

第三十七條 業(yè)主委員會應當依法制定印章使用、管理規(guī)定，業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會主任保管。主任缺位的，業(yè)主委員會應當另行確定一名副主任保管。

業(yè)主委員會作出決定、發(fā)布信息，應當加署業(yè)主委員會印章方可向外公布。

業(yè)主委員會違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相關責任。

第三十八條 經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任組織召開，主任缺席的，由副主任主持。

業(yè)主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，作出決定、發(fā)布信息、使用印章應當經全體委員二分之一以上通過。

業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽名并加蓋印章后存檔。

第三十九條 業(yè)主委員會應當建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案應當包括下列內容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、紀要。

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定。

（三）業(yè)主委員會選舉、備案材料。

（四）業(yè)主名冊。

（五）物業(yè)管理服務合同。

（六）業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議。

（七）物業(yè)維修資金收支情況。

（八）其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關的文件、資料、物品。

第四十條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會的工作經費由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會工作經費籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會決定，亦可從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。應當設立專門帳號，對費用實施依法管理。

業(yè)主委員會應當以書面形式將業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、管理、使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內每半年至少公布一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

首次業(yè)主大會會議的組織費用，由全體業(yè)主共同承擔，由首次業(yè)主大會籌備組籌集或者由建設單位、物業(yè)服務企業(yè)代籌，接受業(yè)主和居委會監(jiān)督。

第四十一條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產生，按照得票數多少排序由多至少依次當選，每屆任期不超過五年，可以連選連任，業(yè)主大會議事規(guī)則對任期另有約定的，從其約定。

業(yè)主委員會委員不得委托他人代為行使委員職責。

第四十二條 業(yè)主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合下列規(guī)定：

（一）業(yè)主委員會委員為5人以上15人以下單數，具體人數根據該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

（二）業(yè)主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業(yè)主委員會委員候選人與業(yè)主委員會人數的差額比例為20%─30%。

（三）業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦及居委會推薦相結合的方式產生。

居委會應當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

符合資格的自薦及被推薦人超過規(guī)定委員人數30%以上的，由居委會組織自薦及被推薦人進行投票確定人選。自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權。

業(yè)主委員會委員候選人名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示時間不得少于7日。

業(yè)主或者其他相關單位、個人對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向居委會提出。居委會應當進行調查核實，并在公示結束之日起5個工作日內予以書面答復。

第四十三條 業(yè)主委員會委員候選人應當符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主。

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章。

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務。

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。

（五）具有一定組織能力。

（六）具備必要的工作時間。

第四十四條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：

（一）存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的。

（二）連續(xù)3個月以上或者累計6個月以上拖欠物業(yè)管理服務費用或者物業(yè)維修費用且在選舉前仍未補繳的。

（三）本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務企業(yè)及其關聯企業(yè)工作的。

（四）存在其他違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會委員應當在選舉產生之日起7日內組織召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1名，副主任1-2名。

第四十六條 業(yè)主委員會應當在選舉產生之日起30日內持下列材料向區(qū)主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案登記表。

（二）管理規(guī)約。

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則。

（四）選舉及表決結果。

區(qū)主管部門應當在收到備案材料之日起10個工作日內完成備案。符合規(guī)定的，發(fā)出《業(yè)主委員會備案確認書》；不符合規(guī)定的，應當書面告知理由，提出處理意見。

區(qū)主管部門應當將備案情況書面告知街道辦、居委會、公安派出所、建設單位、物業(yè)服

務企業(yè)。

業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，應當進行變更備案。

第四十七條 業(yè)主委員會應當自取得《業(yè)主委員會備案確認書》之日起15日內，憑《業(yè)主委員會備案確認書》向公章刻制管理部門申請刻制印章，取得印章后15日內應當將印章圖樣報區(qū)主管部門備案。

業(yè)主委員會名稱應當冠以“珠海市、轄區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”，即：“珠海市××區(qū)××業(yè)主委員會”。

第四十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）已經不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的。

（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的。

（三）因疾病等原因喪失工作能力的。

（四）無正當理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的。

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。

（六）存在本規(guī)程第四十四條所列情形之一的。

業(yè)主委員會委員有上述情形的，由居委會審查后報區(qū)主管部門備案，并通知業(yè)主委員會進行公告或者由居委會自行公告。

第四十九條 業(yè)主或者業(yè)主委員會委員認為業(yè)主委員會委員資格應當終止而未終止，或者不應當終止而被終止的，可以向業(yè)主委員會提出終止或者恢復委員資格的意見，經居委會審查，認為應當終止或者恢復委員資格的，由居委會向業(yè)主委員會提出意見，業(yè)主委員會應當接受。

第五十條 業(yè)主委員會應當將委員資格終止或者恢復的相關事項在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告，公告時間不得少于7日。

第五十一條 業(yè)主委員會委員應當在委員資格終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

第五十二條 業(yè)主委員會委員缺員超過30%的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議進行增補。業(yè)主委員會不組織增補的，區(qū)主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織增補，逾期仍不組織增補的，由居委會組織增補。

第五十三條 業(yè)主委員會應當在任期屆滿前至少提前60日書面報告街道辦，提出換屆選舉意見，組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

業(yè)主委員會不在規(guī)定時間內組織換屆選舉工作的，區(qū)主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦指導、監(jiān)督居委會組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定數量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業(yè)主委員會應當繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產生。

第五十四條 上一屆業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會成立之日起15日內，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，做好交接工作。

第五十五條 分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域前一期已經成立業(yè)主委員會的，新一期物業(yè)交付使用后，應當按照建筑面積比例增補業(yè)主委員會委員。增補完成后，應當在30日內報區(qū)主管部門備案。

第五十六條 區(qū)主管部門應當定期對業(yè)主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發(fā)現業(yè)主委員會存在違法行為的應當及時予以糾正。

業(yè)主委員會有下列情形之一的，由區(qū)主管部門會同街道辦指導、監(jiān)督居委會組織召開業(yè)主大會，決定是否解散原業(yè)主委員會，選舉產生新一屆業(yè)主委員會：

（一）有超越職權、違反法律法規(guī)的行為，嚴重侵害業(yè)主合法權益的。

（二）有嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定行為的。

（三）對區(qū)主管部門在檢查中發(fā)現并責令改正的違法行為拒不改正的。

第五十七條 因物業(yè)管理區(qū)域拆建或者其他不可抗力的原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，業(yè)主委員會應當在解散前將檔案資料、印章移交給區(qū)主管部門，并在街道辦的指導、監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產清算工作。

第七章 附則

第五十八條 建制鎮(zhèn)人民政府應當參照本規(guī)程關于街道辦的相關職責，依法對本轄區(qū)內相關業(yè)主大會的活動進行指導、監(jiān)督。

第五十九條 管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本及相關文件、表格的樣本由市主管部門制定。

第六十條 本規(guī)程自2008年8月1日起施行，同時廢止《珠海市業(yè)主大會規(guī)程（試行）》（珠府〔2006〕73號）。

發(fā)布部門：珠海市政府 發(fā)布日期：2008年07月02日 實施日期：2008年08月01日(地方法規(guī))