第一篇：淺析居民住宅小區(qū)供電方案設定

摘要：本文主要來源于作者對某市典型居民小區(qū)的用電情況調(diào)查，對居民小區(qū)供電方式探討，根據(jù)小區(qū)對電力需求的不同以及在配電網(wǎng)對環(huán)境的影響方面的要求不同，將居民住宅小區(qū)進行分類，同時對相關規(guī)程、規(guī)范涉及到居民住宅小區(qū)的內(nèi)容進行節(jié)選闡述，找到結(jié)合點，對居民住宅小區(qū)供電方案的設定進行分析、探討。

隨著改革開放、經(jīng)濟發(fā)展，各類居民住宅小區(qū)建設如火如荼。關于民用建筑的電氣設計規(guī)范已經(jīng)很完整，但地區(qū)差異、天氣情況以及人們的生活習慣等等都對居民小區(qū)配電設施的選型、容量等帶來很大差異。目前，我們國家提出擴大內(nèi)需，家電下鄉(xiāng)，對供電企業(yè)提出了更多要求。同時，供電企業(yè)加大投入，改造輸電、配電網(wǎng)絡項目繁多，對住宅小區(qū)的供電設施的新建或改造項目也很多。因此，對住宅小區(qū)進行分類，并深入探討小區(qū)的供電方案及設備選型等問題有著重要的意義。

1居民住宅小區(qū)分類、特點分析、供配電系統(tǒng)

根據(jù)各居民住宅小區(qū)的規(guī)模、配套設施、對電力需求的不同以及在配電網(wǎng)對環(huán)境的影響方面的要求不同，可以對居民住宅小區(qū)進行分類，大致可分為大型高檔居住社區(qū)、經(jīng)濟適用住房小區(qū)、廠礦的職工居住小區(qū)、小型商住樓、農(nóng)民新村、農(nóng)村居民區(qū)。

大型高檔居住社區(qū)就是由高級或豪華住宅構(gòu)成，環(huán)境優(yōu)美，配套設施完整，利用現(xiàn)代手段服務社區(qū)的住宅小區(qū)。大型高檔居住社區(qū)的特點是：①單戶建筑面積較大，可達120m2及以上；②住戶的家庭收入較高；③社區(qū)內(nèi)以高層建筑、別墅為主；④社區(qū)內(nèi)配套設施完善；⑤社區(qū)對供電質(zhì)量、供電可靠性要求很高；⑥社區(qū)對環(huán)境要求較高，要求在外環(huán)境裸露部分盡可能看不到配電設施。大型高檔居住社區(qū)項目大，戶數(shù)多，占地面積范圍廣，其供配電系統(tǒng)可按下列方式考慮：①10kV供電系統(tǒng)宜采用環(huán)網(wǎng)方式。②高層住宅宜在底層設置10/0.4kV戶內(nèi)變電所或預裝式變電站。③多層住宅、別墅群宜分區(qū)設置10/0.4kV預裝式變電站。④高、低壓線路宜采用電纜或箱型母線。

經(jīng)濟適用住房小區(qū)是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。經(jīng)濟適用住房小區(qū)的特點是：①單戶平均建筑面積跨度較大；②住戶的家庭收入較低；③社區(qū)內(nèi)以多層建筑為主，少部分高層建筑；④社區(qū)內(nèi)配套設施種類多；⑤社區(qū)對供電質(zhì)量、供電可靠性要求較高。經(jīng)濟適用住房小區(qū)在供配電系統(tǒng)要求上和大型高檔居住社區(qū)具有類似的特性。

新建的廠礦居住小區(qū)因受政策影響已基本沒有這種項目，如果存在這種項目，其特點與經(jīng)濟適用住房小區(qū)類似。本文所討論的廠礦的職工居住小區(qū)，一般都建有若干年，對電力行業(yè)而言主要涉及的是配電網(wǎng)改造問題。這種小區(qū)目前的供電方式一般為廠區(qū)的配電房饋線供出，或在供電局的公用10kV線路上有變壓器，由總表計費。由于運行多年，小區(qū)的配電網(wǎng)線路及變壓器老化嚴重，廠礦有意對小區(qū)進行配電網(wǎng)絡改造，安裝居民一戶一表，將小區(qū)的用電交由供電局進行管理。廠礦的職工居住小區(qū)的特點是：①單戶平均建筑面積較小，大多數(shù)均為70m2及以下；②住戶的家庭收入較低；③小區(qū)內(nèi)環(huán)境尚可，綠化面積較大，建筑物的間距較大；④社區(qū)對環(huán)境要求一般，由于是改造工程，如果高、低壓線路使用電纜，大量的土建工程將給當?shù)鼐用駧砗艽蟮挠绊?，同時造價較高，一般不選用。其供配電系統(tǒng)可按下列方式考慮：①10kV供電系統(tǒng)宜采用環(huán)網(wǎng)方式。②宜分區(qū)設置10/0.4kV預裝式變電站或桿上油浸式變壓器。③高、低壓線路宜采用電纜或架空絕緣導線。

小型商住樓，這種住房一般是樓下一、二層為商業(yè)用途，其余若干層用于辦公或商業(yè)，樓上為居民住戶。小型商住樓的特點是：①單戶平均建筑面積跨度較大；②住戶的家庭收入較高；③一般為高層建筑，項目較小，就是由臨街的一、二棟樓構(gòu)成；④對環(huán)境要求就是以保持原狀為主。小型商住樓小區(qū)占地面積范圍小，其供配電系統(tǒng)可按下列方式考慮：①10kV供電系統(tǒng)宜從鄰近的供電局公用10kV線路取得。②高層住宅宜在底層設置10/0.4kV戶內(nèi)

變電所或預裝式變電站。③高、低壓線路宜采用電纜。

農(nóng)民新村小區(qū)，主要是政府相關部門征地發(fā)展相關項目后，農(nóng)民失去土地及住房，然后再由政府的相關部門牽頭建設的農(nóng)民新村。農(nóng)民新村小區(qū)的特點是：①單戶平均建筑面積較大；②住戶的家庭收入較低，但因住房面積較大，可能產(chǎn)生租住戶，加大了單戶的用電容量；③以3~4層建筑為主，一層為門面，其余為住戶；④小區(qū)對環(huán)境要求不高。其供配電系統(tǒng)可按下列方式考慮：①10kV供電系統(tǒng)宜從鄰近的供電局公用10kV線路取得。②宜分區(qū)設置10/0.4kV預裝式變電站或桿上油浸式變壓器。③高、低壓線路宜采用架空絕緣導線。農(nóng)村居住區(qū)，房屋布局不規(guī)范、稀疏，每戶的用電量較小。但隨著黨的“建設新農(nóng)村”政策逐漸落實，特別是“家電下鄉(xiāng)”計劃的實施，將逐步提升農(nóng)村居住區(qū)的用電量，農(nóng)村居住區(qū)對供電的要求也將越來越高。農(nóng)村居住區(qū)的特點是：①單戶平均建筑面積較大；②住戶的家庭收入較低，用電量較小，家中用電器容量較??；③整個居住區(qū)，房屋布局不規(guī)范、稀疏。其供配電系統(tǒng)可按下列方式考慮：①10kV供電系統(tǒng)宜從鄰近的供電局公用10kV線路取得。②宜分區(qū)設置桿上油浸式變壓器。③高、低壓線路宜采用架空絕緣導線，在條件允許的情況下也可考慮使用裸導線。

2居民住宅小區(qū)住宅用電負荷探討

《中國南方電網(wǎng)城市配電網(wǎng)技術(shù)導則》中寫到城市住宅用電負荷估算可按下值確定，“建筑面積≤80m2，按4kW/套；建筑面積81~120m2，按6kW/套；建筑面積121~150m2，按8~10kW/套；高檔住宅、別墅，按12~20kW/套，計算住宅小區(qū)用電負荷或變壓器容量，需考慮同時系數(shù)”?！?003全國民用建筑工程設計技術(shù)措施 電氣》中將住宅用電負荷用電指標分為3類，“基本型（1A）：4kW或50W/ m2；提高型（2A）：6kW或75W/ m2；先進型（3A）：8kW或100W/ m2”。同時，指出住宅用電負荷計算，宜采用需要系數(shù)法計算

然而，我國地域遼闊，各地氣候條件千差萬別，經(jīng)濟收入水平不同，家庭各類家用電器的擁有量，對用電的需求，和對電費的承受能力會有很大差別。目前，新建的居民住宅戶型多為兩室一廳、三室兩廳或四室兩廳，建筑面積在60 m2~150 m2，普遍采用雙衛(wèi)生間。居民家庭使用的家用電器主要有空調(diào)、電視機、影音設備、冰箱、洗衣機、微波爐、電磁爐、電飯煲、消毒柜、飲水機、熱水器、計算機、照明燈具等，這些設備考慮同時率后的用電負荷在4~7kW左右。在富裕的家庭里，除空調(diào)取暖外還有電爐、電暖地熱也開始逐漸進入家庭。電暖地熱小型的就達5kW以上，這給民用供電帶來了新的問題?？紤]到幾年內(nèi)住宅用電的增長并參考經(jīng)濟發(fā)達國家的住宅用電計算符合標準，在進行住宅電氣設計時，每戶的用電計算負荷應達到8kW。若建筑面積較大，還應超過此標準。經(jīng)濟適用住房小區(qū)每戶的用電計算負荷可略小于8kW。廠礦的職工居住小區(qū)由于建筑時期較長，居住使用受很多條件限制，可按每戶4~6kW考慮。農(nóng)民新村一般家住面積加大，樓底還有門面，可能有動力負荷，每戶也應當至少按8kW考慮。農(nóng)民居住區(qū)考慮到目前的收入水平，每戶可按4kW考慮。這僅僅是就一般情況而言，具體項目還應具體分析。

居民小區(qū)用電負荷除住宅用電外，還有配套設施用電。在農(nóng)民新村、農(nóng)村居民區(qū)、廠礦的職工居住小區(qū)中主要是公共照明、水泵等用電。大型高檔居住社區(qū)、經(jīng)濟適用住房小區(qū)、小型商住樓中還包含配套設施用電，如電梯、消防設備、商業(yè)設施、汽車庫、物業(yè)管理以及幼兒園、學校、醫(yī)院等。這部分負荷要依據(jù)設備清單按需用系數(shù)法進行核算。

負荷計算的內(nèi)容有設備容量、計算容量、計算電流、尖峰電流。設備容量是所有用電設備的額定容量之和，是配電系統(tǒng)設計和計算的基礎資料和依據(jù)。計算容量是考慮了需用系數(shù)后的設備容量，是用戶的最大用電功率，是配電設計是選擇變壓器、確定備用電源容量、無功補償容量和季節(jié)性負荷的依據(jù)，也是計算配電系統(tǒng)各回路中電流的依據(jù)。計算電流是計算負荷在額定電壓下的電流，是選擇配電變壓器、導體、電器、計算電壓偏差、功率損耗的依據(jù)。尖峰電流是負荷的短時最大電流，它是計算電壓降、電壓波動和選擇導體、電器和保

護元件的依據(jù)。無功補償、接地安全

居民住宅小區(qū)的配電設備應合理選擇變壓器容量、線纜及敷設方式等措施，減少線路感抗以提高用戶的自然功率因數(shù)?！吨袊戏诫娋W(wǎng)城市配電網(wǎng)技術(shù)導則》中規(guī)定“中低壓配電網(wǎng)，變壓器配置的電容器容量應根據(jù)負荷性質(zhì)確定，宜按變壓器容量的20%~40%配置”?！?003全國民用建筑工程設計技術(shù)措施 電氣》中規(guī)定“在供電系統(tǒng)的方案設計時，無功補償容量可按變壓器容量的15%~25%估算。采用電力電容器補償，一般采用在變電所低壓側(cè)集中補償方式，當設備的無功計算負荷大于100kvar時，可在設備附近就地補償。集中補償時，宜采用自動調(diào)節(jié)式補償裝置，防止無功負荷倒送；采用就地補償時，補償裝置宜與設備同時通斷電。電容器組以采用自動循環(huán)投切的方式。低壓電力電容器裝置的載流電器及導體（如斷路器、導線、電纜等）的長期允許電流值，不應小于電力電容器額定值的1.5倍。對居民住宅小區(qū)低壓配電接地系統(tǒng)接地形式的正確選擇十分重要，如果選擇不當，引起的后果很難用增加保護措施來補救。應從保護人身安全、防止火災為出發(fā)點，并著眼于未來，在新建住宅樓內(nèi)宜采用TN-S、TN-C-S系統(tǒng)。大型高檔居住社區(qū)、經(jīng)濟適用住房小區(qū)、小型商住樓宜優(yōu)先選擇TN-S系統(tǒng)，并在必要的部位實施等電位聯(lián)結(jié)（MEB）和局部等電位聯(lián)結(jié)（LEB）。廠礦的職工居住小區(qū)、農(nóng)民新村、農(nóng)村居民區(qū)可選擇TN-C-S系統(tǒng)，必須做好重復接地。上述兩種接地系統(tǒng)的接地電阻應當符合國家規(guī)范。

4結(jié)語

隨著居民住宅小區(qū)的不斷建設，供電局直抄到戶的用戶數(shù)迅猛增加。在對居民小區(qū)進行供電方案設定時，還應當考慮電能表遠集抄的問題。用電計量逐步擺脫人工抄表，利用現(xiàn)代先進通信技術(shù)，走向電能表遠集抄，走向?qū)拵ЬW(wǎng)絡化，是電網(wǎng)公司信息化建設的重要基礎，是電力營銷計量與收費標準化管理的必由之路，也是提升供電服務能力、實行居民階梯電價和預付費管理的必然選擇。

大型高檔居住社區(qū)、經(jīng)濟適用住房小區(qū)、廠礦的職工居住小區(qū)由于占地范圍廣，為其供電的10kV配電線路往往是主干線穿過整個小區(qū)，有的甚至是多條10kV線路穿越居民小區(qū)，還應當考慮10kV配網(wǎng)自動化的問題，不斷提高配網(wǎng)的科舉水平，提高供電可靠性。隨著科技進步和“以人為本”思想的深化，各種檔次的居民住宅小區(qū)建設如火如荼，同時供配電網(wǎng)絡的新技術(shù)、新產(chǎn)品也層出不窮，在對小區(qū)的供電進行總體規(guī)劃是要以技術(shù)先進、使用可靠、經(jīng)濟合理為原則，建設時要留有一定的余地，盡量采用通用標準及設備。同時，也要求我們工程技術(shù)人員在實際工作中不斷探索，提高技術(shù)標準，滿足不同類型居民住宅小區(qū)的用電需要。

參考文獻：

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第二篇：居民住宅小區(qū)物業(yè)管理制度

居民住宅小區(qū)物業(yè)管理制度

第一章 總 則

第一條 為給城市居民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，維護物業(yè)管理當事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。

具有一定規(guī)模并屬多個業(yè)主共有或共用的住宿、辦公、商貿(mào)混合區(qū)的物業(yè)管理，可以參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指實行城市綜合開發(fā)，基礎設施配套比較齊全，具有一定規(guī)模的住宅區(qū)域或住宅組團。

本辦法所稱物業(yè)，是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設施、公用設備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自治組織及其委托的企業(yè)，對物業(yè)的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。

第四條 本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結(jié)合、合同約定公共服務內(nèi)容與特約服務相結(jié)合的原則，積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化ⅱ市場化、社會化。

第五條 本市及各縣市房產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，未設房產(chǎn)管理部門的縣市由建設行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)行政主管部門）負責。

公安、規(guī)劃、市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、供水、供氣、供電、通訊、廣播電視等管理部門及其行政執(zhí)法組織和居民自治組織，應當充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，合力推行物業(yè)管理工作。

第二章 業(yè)主委員會

第六條 住宅小區(qū)成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實施自治管理的業(yè)主委員會。

一個住宅小區(qū)成立一個業(yè)主委員會。

第七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成，可以選聘所在地居民委員會的人員參加。

業(yè)主委員會一般由7至11人組成，其中業(yè)主擔任委員的比例應與其所代表的群體相適應，且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。

業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年，可以連選連任。

業(yè)主委員會設專職或兼職主任委員一名，由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產(chǎn)生，負責召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。

業(yè)主委員會組建的具體辦法、程序和業(yè)主委員會章程示范文本，由本市物業(yè)行政主管部門制定。

第八條 業(yè)主委員會自成立之日起15日內(nèi)，應當持下列文件到物業(yè)行政主管

部門登記：

(一)業(yè)主委員會登記申請書；

(二)業(yè)主委員會委員名單；

(三)業(yè)主委員會章程。

第九條 業(yè)主委員會代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程；

(二)選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

(三)審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案；

(四)根據(jù)價格管理部門核定的標準，確定本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的具體收費項目和標準；

(五)檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；

(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房；

(七)組織實施行政機關委托管理的事項；

(八)《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項。

第十條 業(yè)主委員會自成立之日起3個月內(nèi)，應當擇優(yōu)選聘有相應專業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)。建筑面積超過3萬平方米的住宅小區(qū)，應當通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責住宅小區(qū)的物業(yè)管理，住宅小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。

第十一條 業(yè)主委員會選聘、續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)應當與其簽訂《物業(yè)管理合同》，明確物業(yè)管理的事項、標準、費用、期限、違約責任、爭議處理及雙方約定的其他事項。

《物業(yè)管理合同》示范文本由本市房產(chǎn)管理部門按有關規(guī)定統(tǒng)一印制。

第十二條 新建住宅小區(qū)在業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)以前，由住宅小區(qū)開發(fā)建設單位聘請物業(yè)管理企業(yè)負責過渡性物業(yè)管理。

過渡性物業(yè)管理期間，住宅小區(qū)開發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂過渡性物業(yè)管理合同，物業(yè)管理服務費由開發(fā)建設單位和房屋買受人依照房屋買賣合同的約定承擔。過渡性物業(yè)管理期間不得使用物業(yè)維修金。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十三條 設立物業(yè)管理企業(yè)應當具備相應的專業(yè)資質(zhì)，依法登記注冊，取得法人資格。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的具體辦法由本市房產(chǎn)管理部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家和省、市人民政府有關第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。

失業(yè)人員、企業(yè)下崗職工興辦或參加物業(yè)管理企業(yè)的，依照《**市再就業(yè)工程實施辦法》的規(guī)定給予特別扶持。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施；

(二)依照《物業(yè)管理合同》、《物業(yè)管理公約》實施管理，制止管理范圍內(nèi)的違章行為；

(三)依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務費用和根據(jù)有關專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費用；

(四)選聘專業(yè)人員承擔專項芾矸褚滴瘢?BR>(五)請求業(yè)主委員會督促業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定；

(六)無償使用物業(yè)管理用房，優(yōu)先租用經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務有關的經(jīng)營活動；

(七)在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務的前提下開展其他特約服務。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務：

(一)依法經(jīng)營，全面履行《物業(yè)管理合同》；

(二)不間斷地為業(yè)主提供服務；

(三)超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時征得業(yè)主委員會同意；

(四)自覺接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

(五)自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實施的行政管理和監(jiān)督。

第四章 物業(yè)管理活動

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》和有關專業(yè)管理部門的委托，負責下列管理事項：

(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護；

(二)道路、路燈、停車場(庫)、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設施、設備的管理和維護；

(三)小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護；

(四)小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護；

(五)代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主要求，有償提供房屋修繕、保管、運輸、購物、信息中介、接送子女、代購車船機票等特約服務。

第十七條 住宅房屋的維修，室內(nèi)部分由業(yè)主承擔費用；公用部位由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委員會批準的維修計劃維修，其費用從已收取的物業(yè)維修金中支付或由共用人分擔，但屬房屋保修期內(nèi)的按規(guī)定由開發(fā)建設單位承擔。

第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)市政、綠化、電力、通訊等公用設施、公用設備的維修，屬有關專業(yè)管理部門投資的，由有關專業(yè)管理部門承擔費用；屬開發(fā)建設單位投資的，所需費用從物業(yè)維修金中支出。

第十九條 城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)進行建設、檢修活動的，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合，并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設施的，應當負責恢復原狀或作價賠償。

第二十條 業(yè)主裝飾、維修房屋，有下列情形之一的，應當先經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并報規(guī)劃、建設等有關行政主管部門批準：

(一)改變房屋結(jié)構(gòu)的；

(二)改變房屋使用性質(zhì)的；

(三)影響有關公用設施和消防安全的；

(四)影響相鄰房屋使用的；

(五)影響景觀容貌的。

業(yè)主裝飾、維修房屋，必須及時清運廢棄物。

第二十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋時，應當辦理或委托物業(yè)管理企業(yè)辦理房屋交易手續(xù)，并將《物業(yè)管理公約》作為轉(zhuǎn)讓或者租賃合同的附件。

房屋轉(zhuǎn)讓或租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，當事人應當將轉(zhuǎn)讓或租賃的有關情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十二條 業(yè)主應當遵守《物業(yè)管理公約》，自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設施的安全正常使用，正確處理相鄰關系。

第二十三條 業(yè)主和進入住宅小區(qū)的人員不得實施下列行為：

(一)拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務費用；

(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌；

(三)損壞或擅自占用、移裝公用設施、公用設備；

(四)擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設經(jīng)營服務攤點；

(五)占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

(六)排放有毒、有害物質(zhì)或者超標排放噪聲；

(七)踐踏、占用綠地和損壞花木；

(八)亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；

(九)在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；

(十)違規(guī)行車、停車、鳴喇叭；

(十一)國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。

第二十四條 《物業(yè)管理合同》終止或解除后前15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主委員會辦理下列事項并向物業(yè)行政主管部門備案：

（一）對預收的物業(yè)管理服務費據(jù)實結(jié)算；

（二）移交物業(yè)檔案資料及有關財務帳冊；

（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財物。

第五章 物業(yè)管理保障

第二十五條 開發(fā)建設單位應當在業(yè)主委員會成立之日起一個月內(nèi)，向其提供下列物業(yè)管理資料：

(一)住宅小區(qū)綜合驗收批準文件及有關資料；

(二)住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖；

(四)地下管網(wǎng)竣工圖；

(五)業(yè)主分布情況；

(六)其他有關物業(yè)管理的資料。

第二十六條 新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位應當按建設工程總投資2％的比例，繳納住宅小區(qū)物業(yè)維修金。物業(yè)維修金由物業(yè)行政主管部門在小區(qū)綜合驗收前代收，并在住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建后三個月內(nèi)交歸其所有。

第二十七條 本辦法施行前已交付使用而未積累物業(yè)維修金的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會依照價格管理部門核定的標準，按房屋建筑面積向房屋所有權(quán)人收取物業(yè)維修金。共有房屋由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔；因住房制度改革形成共有關系的，共有人中的原售房單位應繳納 的物業(yè)維修金，可以從售房款中列支。

第二十八條 物業(yè)維修金由業(yè)主委員會在當?shù)匚飿I(yè)行政主管部門指定的金融機構(gòu)專戶儲存，專項用于房屋公用部位、公用設施、公用設備的維修及購置經(jīng)營用房，不得挪作他用。

使用物業(yè)維修金必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項目計劃，經(jīng)業(yè)主委員會 討論同意并報物業(yè)行政主管部門審查核準。

業(yè)主委員會應當定期公布物業(yè)維修金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取公共性管理服務費，必須依照價格管理部門核定的標準和《物業(yè)管理合同》，并用于受托管理范圍的公共服務項目支出。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供特約服務的費用，由雙方商定和清結(jié)。

第三十條 新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)綜合驗收時，應當向業(yè)主委員會無償提供建設工程總面積3‰的物業(yè)管理用房，但最多不超過100平方米;以成本價提供建設工程總面積4‰的經(jīng)營用房，但最多不超過200平方米。

物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房由物業(yè)管理行政主管部門代為接收，屬業(yè)主委員會所有，但不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

物業(yè)管理企業(yè)依照本辦法的規(guī)定和《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房，并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房。

第六章 獎 懲

第三十一條 對在物業(yè)管理中取得顯著成績的業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其個人，由物業(yè)行政主管部門給予表彰并向社會公布。

第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)有下列情形之一的，物業(yè)行政主管部門可予以警告、責令限期改正、降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書、提請工商行政管理部門注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目；業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》：

(一)不履行本辦法第十五條、第十六條規(guī)定的物業(yè)管理義務之一的。

(二)擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者不按規(guī)定用途使用物業(yè)管理經(jīng)費的。

第三十三條 業(yè)主和進入住宅小區(qū)的人員違反本辦法第二十三條規(guī)定之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予經(jīng)濟制裁,并提請有關行政管理部門依法給予行政處罰。

第三十四條 違反本辦法第二十六條、第三十條第一款規(guī)定的，由物業(yè)行政主管部門責令限期履行；逾期不履行的，建設行政主管部門不予辦理驗收手續(xù)。

第三十五條 對不按規(guī)定交納物業(yè)維修金、物業(yè)管理服務費的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用３‰的滯納金或按合同約定加收滯納金。

第三十六條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關當事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理合同》應承擔民事責任的，受侵害的當事人可以向人民法院起訴。

第七章 附 則

第三十七條 本辦法有關專業(yè)用語的含義：

房屋公用部位，是指由全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。

公用設施，是指業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設施、環(huán)衛(wèi)設施、照明路燈、綠地等設施。

公用設備，是指業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設備。

第三十八條 本辦法由**市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

第三十九條 本辦法自一九九八年七月一日起施行。

第三篇：居民住宅小區(qū)立戶辦理辦法[范文模版]

居民住宅小區(qū)立戶辦理辦法

一、居民住宅小區(qū)申報立戶，轄區(qū)派出所應索取如下材料，并書面告知小區(qū)物業(yè)管理部門

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理部門要求立戶的申請。

2、居民住宅小區(qū)合法建設、銷售的證明。

（商品房的《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《商品房預售許可證》五證必須齊全；屬于單位自建、城中村改造的非商品住房必須有建設審批手續(xù)）

3、民政部門出具的新建小區(qū)街、路、巷及編制的門牌號碼證明。

4、小區(qū)及樓房平面圖。

5、業(yè)主花名冊。

二、辦理程序

1之內(nèi)答復是否同意立戶。①需要在戶籍微機管理系統(tǒng)中設立新居委會的小區(qū)，應在同意立戶后3個工作日內(nèi)填寫《居委會增加申請表》并報送分、縣局戶政（治安）管理大隊審批。市局戶政處5個工作日內(nèi)為該小區(qū)增加居委會，并告知有關分、縣局派出所后（戶籍室應及時查看微機辦公系統(tǒng)中居委會字典），派出所要及時告知物業(yè)管理部門；②若將新建小區(qū)并入原有居委會，不需在戶籍微機管理系統(tǒng)中新增居委會名稱的，應立即告知物業(yè)管理部門，通知小區(qū)居民前來立戶。

2、派出所告知小區(qū)物業(yè)管理部門后，應在小區(qū)張貼《告示》，提示居民前往派出所辦理立戶事宜。

《告示》樣式及居民立戶所需材料如下：

告 示

各位 住宅小區(qū)居民：

居民住宅小區(qū)立戶手續(xù)已于 月經(jīng)市局、分局審批完畢，目前戶口在西安市市轄區(qū)內(nèi)的各位小區(qū)居民可以持相關材料到 派出所戶籍室辦理市內(nèi)遷移立戶手續(xù)。

立戶所需材料如下：

1、所購房屋在本市房地產(chǎn)管理部門辦理的合法房產(chǎn)證。

未取得房產(chǎn)證的房主，須持已在本市房地產(chǎn)管理部門備案的合法制式購房合同和購房發(fā)票；單位內(nèi)部住房應持單位房屋管理部門的房屋分配證明；城中村改造住房無購房合同的應持回遷合同。

2、小區(qū)物業(yè)管理部門出具的業(yè)主已入住證明。

3、房主本人的西安市轄區(qū)居民戶口簿。

4、房主居民身份證。

5、十六歲以上（含十六歲）落戶人員的一寸照片兩張。

第四篇：致縣城住宅小區(qū)居民一封信

致縣城住宅小區(qū)住戶一封信

尊敬的廣大小區(qū)居民：

近年來，我縣不斷深化文明城市創(chuàng)建工作，大力開展文明城市、衛(wèi)生城市和園林城市“三城同創(chuàng)”活動，城市面貌日新月異，并蟬聯(lián)了“省級文明城市”榮譽稱號。然而，就在我縣城市化進程不斷向前推進、美化家園的同時，也出現(xiàn)了一些不和諧現(xiàn)象?？h城住宅小區(qū)部分居民為謀求不當利益，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和物業(yè)管理條例在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建，甚至隨意侵占公共綠地毀綠種植或改變其用途以其他目的占有，這些亂搭亂建、違法建設破壞小區(qū)環(huán)境、侵占公共資源，且建筑質(zhì)量無從保障，極易形成安全隱患，嚴重危害人民群眾生命財產(chǎn)安全，同時，這些違法建設、隨意侵占行為制約了我縣城市建設發(fā)展，影響我縣城市形象，危害社會公平正義。

建湖是我們共同的家園，打擊違法建設行為，需要大家的共同參與和支持。在此，我們呼吁廣大小區(qū)居民要增強學法、守法的主動性和自覺性，充分認識違法建設的嚴重危害和惡劣影響，深刻理解并主動配合縣城住宅小區(qū)綜合整治工作，切不可對各類建筑物、構(gòu)筑物盲目進行新建、擴建、改建或違反規(guī)定進行裝璜裝修，自覺監(jiān)督和抵制違法建設行為，做到不支持、不實施，不參與，依法合理維護自身的合法權(quán)益。

當前，我縣正處于縣城建設改造和爭創(chuàng)省級“園林城市”的關鍵時期，而小區(qū)建設也是城市建設和園林城市創(chuàng)建的重要組織部分。把建湖發(fā)展好、建設好、維護好是每個人義不容辭的責任，讓我們攜起手來，共同抵制違法建設、毀綠占綠行為，營造安全、和諧、穩(wěn)定的建設環(huán)境，把我們住宅小區(qū)建設成為設施完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好的宜居家園，為創(chuàng)建省級“園林城市”作出自己應有的貢獻！

建 湖 縣 人 民 政 府

二〇一二年六月二十八日

第五篇：淺談居民住宅小區(qū)消防安全管理現(xiàn)狀及對策

淺談居民住宅小區(qū)消防安全管理現(xiàn)狀及對策

摘要：隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，居民生活水平不斷提高，私家車的數(shù)量與日俱增，由車位緊缺而引發(fā)的矛盾也成為諸多住宅小區(qū)的“通病”，如亂停放破壞綠化帶、占據(jù)消防通道等造成的安全隱患，嚴重影響了小區(qū)通行和消防安全，導致小區(qū)業(yè)主間及業(yè)主與物業(yè)之間矛盾重重。本文分析了小區(qū)消防安全管理的現(xiàn)狀，并從多角度對小區(qū)消防安全管理提出對策。

關鍵詞：住宅小區(qū) 消防安全 現(xiàn)狀 對策

當前，我國住宅小區(qū)消防工作尚未形成一套綜合有效的管理體系，大多數(shù)小區(qū)沒有形成良性的消防工作運動機制，雖然大都建立了防火組織，建立了制度，但多數(shù)小區(qū)存在消防安全組織制度流于形式，物業(yè)消防管理不到位，居民消防安全意識薄弱等諸多隱患，造成小區(qū)潛在火災危險巨大。

一、消防安全隱患的四種主要表現(xiàn)形式

（一）大量私家車占據(jù)消防通道妨礙消防救援

私家車的劇增不僅給小區(qū)停車帶來了極大的壓力，更是給小區(qū)消防救援帶來嚴重威脅，大量私家車停滿小區(qū)主干道的兩側(cè)、消防通道，并占據(jù)了小區(qū)人行道和綠化帶。原本并不寬敞的小區(qū)空間更 1

顯擁擠不堪，小區(qū)道路僅僅只能供小型車輛通行，消防通道被堵塞，成為消防救援的首要障礙。

（二）政府行政管理部門監(jiān)管效力有待加強

長期以來，一些政府和行政管理部門都把消防安全管理工作的主要精力放在對企事業(yè)單位、公眾聚集場所等重點單位、重要部位上，忽視了居民住宅區(qū)的消防安全管理，普遍認為小區(qū)火災面小、點小，容易撲救，不會造成大的經(jīng)濟損失、人員傷亡和政治影響，從而使小區(qū)消防工作成了盲點。

（三）物業(yè)公司消防安全管理職責落實不到位

根據(jù)公安部120號令規(guī)定：住宅小區(qū)的消防事務與管理均由物業(yè)管理公司負責，并應在管理范圍內(nèi)履行制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，公共消防設施和器材完好有效等職責。但在實際執(zhí)行中，這些職責遠未落實，主要存在以下三方面的問題：一是職責不明。很多物業(yè)管理公司對公安部120號令規(guī)定小區(qū)的物業(yè)公司的消防管理責任不甚明了，對自己應承擔的消防責任知之甚少，對小區(qū)配臵的消防設施不管不問，對應盡的消防義務一問三不知。二是制度不全。一些物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養(yǎng)制度、消防培訓演練制度等。一些房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公 2

司對小區(qū)內(nèi)消防設施不清楚、不會用、不管理現(xiàn)象較為普遍。三是管理不善。小區(qū)物業(yè)管理部門對消防設施管理措施落實不到位。部分高層建筑小區(qū)無消防登高面或消防登高面不符合消防登高車作業(yè)要求；部分小區(qū)消防設施不完善，消火栓老化、銹蝕、配件偷盜、被撞未修復、無水無壓、被埋等；有的小區(qū)缺少必要的消防安全通道標識和指示標志，物業(yè)管理部門隨意在出入口處添加、設臵鐵門或欄桿，消防車道設臵水泥墩等障礙物，影響消防車通行，延誤救援時機。

（四）消防宣傳缺失影響居民消防安全意識提升

近年來，公安消防監(jiān)督部門和社會新聞媒體在消防宣傳方面做了大量的工作，使得廣大人民群眾的消防安全意識有所增強，但由于受財力、物力、人力以及群眾文化素質(zhì)等因素的制約，群眾消防安全知識的普及還遠遠不夠，居民缺乏系統(tǒng)的消防安全教育，缺乏基本的防火、滅火知識。如亂扔煙頭、亂拉亂接電線、生活用火用電用氣不規(guī)范、隨意放臵可燃物品、在疏散走道上堆放雜物等現(xiàn)象還時有發(fā)生，人為造成了許多不安全因素。

二、解決住宅小區(qū)消防安全隱患的幾點對策

（一）明確責任，抓好消防安全軟件建設。

在小區(qū)消防安全管理工作中，政府職能部門應當起領導或主導作用，并要負責規(guī)范各小區(qū)消防基礎設施建設以及消防安全環(huán)境優(yōu) 3

化工作；公安消防部門要負責消防監(jiān)督住宅小區(qū)消防建設具體指導工作以及組織和協(xié)調(diào)有關部門制定消防制度和安全措施并執(zhí)行；民政等部門也要各負其職，負責對小區(qū)各項工作的協(xié)調(diào)和指導工作；物業(yè)管理公司是受業(yè)主委員會委托的小區(qū)管理公司，應把與小區(qū)相配套的消防設施納入到目標管理內(nèi)容中，進行日常的檢查和維護保養(yǎng)，真正做到“隱患自查、風險自擔、責任自負”，小區(qū)的消防安全由小區(qū)的物業(yè)管理公司負責，糾正物業(yè)管理公司職責不明，分工不清的錯誤，逐步建立起政府主導、自我管理、職能部門監(jiān)督和指導、居民參與的消防工作長效機制。

（二）嚴格審批，抓好新建小區(qū)車庫規(guī)劃硬件建設。針對新建住宅小區(qū)停車配套標準低的問題，設計單位進行小區(qū)規(guī)劃時，要從整體上對小區(qū)進行合理消防規(guī)劃設計，嚴格按國家有關消防技術(shù)規(guī)范進行消防設計，并報送規(guī)劃、消防等部門進行審查；設計、施工、監(jiān)理等單位要各司其職，相互監(jiān)督、密切配合，嚴格按設計施工圖紙組織施工，把小區(qū)消防規(guī)劃真正落到實處，要求建設單位按規(guī)定要求配臵車庫（位），同時引導建設單位用超前眼光合理配臵更多的停車庫（位）。

（三）強化治理，抓好物業(yè)企業(yè)火災隱患排查整治。物業(yè)服務企業(yè)要建立逐級防火崗位責任制，上至領導，下至員工，都對消防安全負有相應崗位責任，層層明確責任，建立全方位 4 的監(jiān)督體系，從而建立健全消防安全制度和安全操作制度；要定期組織消防安全檢查，重點檢查住戶在裝修過程中是否擅自更換防火門、存在堵塞消防通道、在樓梯間及走道堆放雜物等現(xiàn)象，檢查小區(qū)在道路、綠化改造過程中有沒有影響消防車道，居民停放車輛時是否占用消防車道等問題；要加強對居民小區(qū)消防重點部位、重點消防設施日常巡查，禁止擅自挪用、損毀消防設施的行為，做到發(fā)現(xiàn)隱患立即消除。要每天定時巡視小區(qū)的每個角落，特別是加強對小區(qū)住宅樓梯、通道的消防巡查，確保公共通道暢通，對發(fā)現(xiàn)的火災隱患應及時消除。

（四）廣泛宣傳，抓好居民消防安全培訓教育工作。公安消防部門要注重加強消防法制宣傳教育和消防逃生自救教育，使更多的人民群眾了解消防法律法規(guī)和消防安全知識。充分利用小區(qū)活動室以及小區(qū)宣傳欄、文化櫥窗等宣傳陣地，大力開展小區(qū)消防宣傳，廣泛深入地宣傳消防法律法規(guī)，普及防火、滅火和自救逃生知識，著重對小區(qū)婦女、兒童、老人等特殊群體開展針對性的消防安全教育培訓，并以此帶動家庭和整個社會。針對不同季節(jié)、不同群體的特點，積極組織開展豐富多彩、寓教于樂的消防文體娛樂活動，適時宣傳推廣小區(qū)消防工作的新經(jīng)驗、新事物，讓群眾耳濡目染，警鐘長鳴，此外，公安消防機構(gòu)應結(jié)合實際，及時修訂完善各類滅火應急預案，定期開展“六熟悉”和滅火演練等活動，在 5

小區(qū)形成良好的消防安全氛圍。

三、小結(jié)

住宅小區(qū)的防火，不僅關系到小區(qū)管理問題，而且也關系到城市的規(guī)劃和建設問題，本文只是簡要概括地介紹了住宅小區(qū)的安全管理現(xiàn)狀與防火對策，隨著城市建設的發(fā)展，老居住小區(qū)將不斷減少，而新建的居住小區(qū)必然在小區(qū)居民防災、救災的意識，防災宣傳教育，災害互助體制，救災器材的配備和設臵，救災訓練和演練等方面必將形成完整的體制和機制。

參考文獻：

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