第一篇：物業(yè)服務(wù)公司退出管理后有無(wú)修復(fù)損害設(shè)施的義務(wù)

物業(yè)服務(wù)公司退出管理后有無(wú)修復(fù)損害設(shè)施的義務(wù) 案情簡(jiǎn)介：2002年8月1日，上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與上海某物業(yè)管理有限公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，約定由該物業(yè)公司對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的座落于上海松江區(qū)的某小區(qū)行使物業(yè)管理服務(wù)，委托管理期限自2002年8月1日起至該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)正式成立時(shí)止。

合同簽訂后，該物業(yè)公司遂對(duì)該小區(qū)行使物業(yè)管理義務(wù)。2005年10月25日，該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。2007年2月28日，該小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決決定聘用另外一家新物業(yè)公司為小區(qū)服務(wù)。2007年3月18日，原物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)及新物業(yè)公司三方簽署《××小區(qū)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄表》，確認(rèn)該小區(qū)主要公共設(shè)備、設(shè)施的狀況，原物業(yè)遂正式退出該小區(qū)的物業(yè)管理?，F(xiàn)該小區(qū)要求原物業(yè)修復(fù)在物業(yè)管理期間已損害的公共設(shè)備、設(shè)施。

法院觀點(diǎn)：關(guān)于《××小區(qū)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄表》所列明的缺、損設(shè)施，小區(qū)缺損的消防設(shè)施、排水水泵，小區(qū)室外健身器材，小區(qū)綠化存在的問(wèn)題。法院認(rèn)為，這些設(shè)施及綠化的缺損應(yīng)是在使用過(guò)程中自然損壞、老化，在保修期內(nèi)應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)保修責(zé)任，沒(méi)有保修期或保修期滿后，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)維修、維護(hù)、保養(yǎng)義務(wù)，相關(guān)費(fèi)用應(yīng)從物業(yè)維修基金中支出?，F(xiàn)原物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)的管理義務(wù)已終止，該小區(qū)也未提供證據(jù)證明這些設(shè)施的缺損系原物業(yè)公司行為不當(dāng)所致，故原物業(yè)公司對(duì)此無(wú)修復(fù)義務(wù)。

律師觀點(diǎn)：根據(jù)上海市《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條第2款，“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！笨梢?jiàn)，對(duì)于小區(qū)在使用過(guò)程中自然損壞、老化的共用設(shè)施、設(shè)備，在保修期內(nèi)應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)維修和更新責(zé)任，而在保修期滿后由小區(qū)物業(yè)公司使用小區(qū)專項(xiàng)維修基金進(jìn)行維修和更新。

但是物業(yè)貴司承擔(dān)這一責(zé)任的前提是，物業(yè)公司還在小區(qū)為之提供物業(yè)管理服務(wù)。也即是說(shuō)，物業(yè)公司是基于《物業(yè)管理服務(wù)合同》承擔(dān)小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備的維修和更新義務(wù)。一旦物業(yè)管理合同關(guān)系消除，物業(yè)公司便沒(méi)有這一維修和更新義務(wù)。結(jié)合本案，原物業(yè)已于2007年3月18日正式退出該小區(qū)，與該小區(qū)解除物業(yè)管理合同關(guān)系，并無(wú)修復(fù)已損共用設(shè)施、設(shè)備的義務(wù)。

第二篇：物業(yè)退出需履行的義務(wù)和移交的材料

物業(yè)退出需履行的義務(wù)和移交的材料

一、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在解除合同30日前公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)、利用物業(yè)共用部位/共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支狀況，并將結(jié)余費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主，或統(tǒng)一移交業(yè)主委員會(huì)；實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)在解除合同30日前公布利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況，并將預(yù)收的超過(guò)服務(wù)期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用退還給相應(yīng)業(yè)主，或統(tǒng)一移交業(yè)主委員會(huì)。

二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

4、實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料；

5、物業(yè)使用、維護(hù)、管理所必須的相關(guān)資料。如物業(yè)規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料等；

6、專項(xiàng)維修資金的使用情況；

7、物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

8、實(shí)行酬金制，受聘期間用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用購(gòu)置的資產(chǎn)及物品；實(shí)行包干制，受聘期間用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得費(fèi)用購(gòu)置的資產(chǎn)及物品；

9、其他屬于物業(yè)管理區(qū)域的物品、圖紙和資料；

10、業(yè)主名冊(cè)及相關(guān)資料；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)在征得業(yè)主委員會(huì)同意后，也可向業(yè)主大會(huì)重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理移交，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)做好交接工作，并由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督確認(rèn)。

第三篇：物業(yè)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理

物業(yè)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理

設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題，確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。

高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴性越來(lái)越強(qiáng)，同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中，本物業(yè)管理公司注重設(shè)備全過(guò)程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，本物業(yè)管理公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正常使用和精心維護(hù)，而且通過(guò)制定、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無(wú)故障運(yùn)行，提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。

一、系統(tǒng)運(yùn)行及日常管理

樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過(guò)提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量，提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障大廈運(yùn)行安全。

1、運(yùn)行管理

設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。

（1）編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺(tái)賬。（2）建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。（3）制定科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。

（5）對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專業(yè)街市和操作技能。

（6）實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。

（7）定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。

（8）工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行清除，確保安全運(yùn)行。（9）發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)原因進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。

2、設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行（1）變配電系統(tǒng)

變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。

（2）建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)現(xiàn)缺水、溢水、跑冒滴漏等問(wèn)題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗兩次供水蓄水池，確保二次供水無(wú)污染隱患，當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。

（3）照明系統(tǒng)

照明系統(tǒng)的質(zhì)量好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過(guò)大廈控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開(kāi)/關(guān)控制。

（4）消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防安全的保證，所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，消防結(jié)合”。當(dāng)發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)，消防管理人員及時(shí)到場(chǎng)，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)及方案及時(shí)處理，確保生命財(cái)產(chǎn)安全。

（5）電梯系統(tǒng)

電梯系統(tǒng)是大廈必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、顯示燈是否正確完整，按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾，在辦公時(shí)間段內(nèi)，電梯全開(kāi)放運(yùn)行，可自由乘坐。在非辦公時(shí)間，相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)按授權(quán)可到的樓層，無(wú)卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷（此功能暫時(shí)末裝設(shè)）。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí)，按電梯困人救援程序及時(shí)處理。

二、系統(tǒng)的應(yīng)及處理方案

1、設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類

設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均屬故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。

重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬(wàn)元以上，因故障引起重大停水、停電、停空調(diào)、停氣、發(fā)生火災(zāi)等。

除上述事故外，其它為一般故障。（2）故障處理通則

發(fā)生故障時(shí)，值班人員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。重大事故應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無(wú)法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部主管。

根據(jù)表計(jì)的指數(shù)和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及安全的因素。

最迅速地恢復(fù)設(shè)備設(shè)施至正常運(yùn)行狀態(tài)。

處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程 管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。

（3）重大事故處理職責(zé)

凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部主管并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部主管接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理，并上報(bào)管理處主任。管理處主任盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全面指揮。

（1）般故障處理職責(zé)

對(duì)于一般故障，管理處主任可授權(quán)工程部主管處理，工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。

2、供電電源停電故障處理規(guī)程 電源故障分以下幾種情況處理：

（1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。

（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。（3）如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排出故障后恢復(fù)送電。

（4）如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換到其他設(shè)備線路供電或降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。

（5）低壓配電柜母線及其引出線障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。

（6）如供電局對(duì)大廈突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動(dòng)設(shè)備，確保大廈的正常工作。

3、停水及故障處理規(guī)程

（1）在接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。

（2）若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書(shū)面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。

（3）停水設(shè)備故障一般處理程序

①給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。

②排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能恢復(fù)，應(yīng)備臨時(shí)排污泵。

③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時(shí)通知維修人員搶修。

④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。

4、發(fā)生火火警處理規(guī)程

（1）大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做到滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

（2）火災(zāi)報(bào)警程序

①發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。

②用電話報(bào)警時(shí)，必須講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物資、報(bào)警人的姓名和身份。

（3）接到報(bào)警后的處理方法

①中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)，如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施滅火。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。

②中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降到首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。

③管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，管理處其它人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽(tīng)從指揮。

5、其它設(shè)備故障處理規(guī)程

（1）當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。

（1）由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常駐運(yùn)行使用時(shí)，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

三、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)

設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。

1、維護(hù)保養(yǎng)工作方

維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期限維護(hù)保養(yǎng)兩個(gè)層次： 日常維護(hù)保養(yǎng)屬于操作人員的職責(zé)范圍，使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點(diǎn)在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。

定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修，由維修人員在工程技術(shù)人員指導(dǎo)下實(shí)施。

2.日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制

日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長(zhǎng)與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議，發(fā)生不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。

3.主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)

（1）變配電系統(tǒng)：對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。線路電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常，讀數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，其接線是否牢固，顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。

（2）給排水系統(tǒng)：檢測(cè)各種水位檢測(cè)和控制器件動(dòng)作靈敏度，是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏，閥門動(dòng)作是否靈活、可靠，有無(wú)漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。

（3）空調(diào)系統(tǒng)：對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試，對(duì)各個(gè)電磁閥門進(jìn)行開(kāi)、合測(cè)試?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常，各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，冷凍泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常，水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。

（4）防雷接地：雷雨季節(jié)到來(lái)之前，均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后，也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和熠開(kāi)。若有問(wèn)題，立即處理。

（5）電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和審核工作。

4、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)（1）供電設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃（2）水暖設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃

（3）備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及動(dòng)作等實(shí)際情況，需待某物業(yè)管理公司正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。

四、節(jié)能管理

在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中，能源開(kāi)去是最重要的一部分。工程部部長(zhǎng)要直接參與能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面：

1、工作內(nèi)容

（1）制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。

（2）統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗，做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。（3）巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。

（4）進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳，加強(qiáng)節(jié)能管理工作。（5）實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造，應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具，采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。

2、組織措施

（1）節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國(guó)家的現(xiàn)行政策，也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容，全體員工務(wù)必十分重視此項(xiàng)工作。

（2）強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)，工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問(wèn)題在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。

（3）能源的使用實(shí)行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的，都要裝設(shè)分水表、分電及及其他計(jì)量裝置。

（4）控制使用能源的時(shí)間，特別是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。

加強(qiáng)調(diào)和管理維修，認(rèn)真節(jié)約能源，杜絕浪費(fèi)水、電的情況。

3、技術(shù)措施（1）配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無(wú)功負(fù)荷補(bǔ)償。通過(guò)電容器組的投切，將功率因數(shù)控制在0.95以上。

（2）變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整，并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7～0.9之間，以提高變壓器的運(yùn)行的效率。

（3）照明系統(tǒng)中，使用高效率節(jié)能燈具，走廊、樓梯燈具開(kāi)啟可采用光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制照明的開(kāi)/關(guān)，保證人走燈滅，避免浪費(fèi)。

（4）給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，并且通過(guò)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開(kāi)/關(guān)，防止溢水。加強(qiáng)巡視，防止跑水、漏水。

五、技術(shù)改造、更新

在高層樓宇落成并投入使用后，隨著時(shí)間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點(diǎn)：

.設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)平等限制，造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露，有必要進(jìn)行改造。

.設(shè)備經(jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)行，趨向老化陳舊，通過(guò)改裝、改造可改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。

.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的也相應(yīng)提高，樓宇內(nèi)部功能發(fā)生變化調(diào)整，設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段： 1.論證立項(xiàng)

選擇改造對(duì)象，確定改造目標(biāo)，根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人才物力、財(cái)力，在每年最后一個(gè)季度制定下一的改造方案，主要目標(biāo)是：

（1）擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍（2）改善設(shè)備主要性能指標(biāo)（3）提高設(shè)備工作效率（4）提高設(shè)備可靠性和可維修性（5）提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能（6）降低設(shè)備運(yùn)行能耗 2.方案設(shè)計(jì)

設(shè)備改造成敗及效果如何，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要，盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)，安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機(jī)時(shí)間，使改造方案切實(shí)可行。

3.組織實(shí)施

設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行，也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時(shí)、材料、費(fèi)用，減少停機(jī)時(shí)間，具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實(shí)施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實(shí)施，但要注意改造質(zhì)量控制，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外故障危及運(yùn)行安全。4.整理改造技術(shù)資料

改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。

5.驗(yàn)收移交

改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)試運(yùn)行測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成，才能移交使用單位正式投入使用。

6.費(fèi)用來(lái)源

技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來(lái)自每年的“維修基金計(jì)劃”撥款。

六、術(shù)資料的收集、管理、使用

技術(shù)資料的收集、管理、使用是大廈物業(yè)管理的一個(gè)重要組成的部分，是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。

1.收集設(shè)備管理法規(guī)政策

政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)強(qiáng)制性文件，這些文件具有法律責(zé)任，設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。

2.建立技術(shù)檔案

各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng)，要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案；

（1）所有設(shè)備建立設(shè)備卡片，一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào)，再按編號(hào)逐臺(tái)登記。

（2）將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺(tái)賬。（3）每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況，用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)際工作。

（4）大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

3.做好技術(shù)資料收集、管理工作

我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作：（1）竣工資料（2）運(yùn)行資料（3）值班記錄（4）大修改造資料

（5）二次裝修圖紙及審批資料（6）設(shè)備故障處理資料（7）區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料（8）檢查、驗(yàn)收、年審資料（9）計(jì)算機(jī)軟件及錄像資料

第四篇：論物業(yè)設(shè)施管理

論物業(yè)設(shè)施管理

摘要：在全球一體化的運(yùn)營(yíng)環(huán)境下，市場(chǎng)出現(xiàn)日漸復(fù)雜的需求，單純的物業(yè)管理已不足以應(yīng)付，設(shè)施管理這一嶄新概念便應(yīng)運(yùn)而生。它是針對(duì)物業(yè)管理的不足，發(fā)展出一套全面的管理體系和機(jī)制，從成本分析、空間規(guī)劃、制訂標(biāo)準(zhǔn)、能源審核，到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、發(fā)展策略及引進(jìn)新科技等，均全面照顧投資者、發(fā)展商及跨國(guó)企業(yè)的需求，提供一套全面的管理系統(tǒng)及運(yùn)行機(jī)制,使物業(yè)大幅減低運(yùn)營(yíng)成本之余，大大提高了運(yùn)營(yíng)效率。

1、物業(yè)設(shè)施管理概念

所謂物業(yè)設(shè)施管理（Facility

Management，簡(jiǎn)稱FM），是指按照國(guó)際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）和美國(guó)國(guó)會(huì)圖書(shū)館的定義，是以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作。它將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來(lái)。它綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理。物業(yè)設(shè)施管理這一行業(yè)真正得到世界范圍的承認(rèn)還只是近幾年的事。越來(lái)越多的實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始相信，保持管理得井井有條和高效率的設(shè)施對(duì)其業(yè)務(wù)的成功是必不可少的。

尤其是高新技術(shù)的發(fā)展、環(huán)保意識(shí)的普及和對(duì)人的健康的關(guān)心，使物業(yè)設(shè)施管理行業(yè)和物業(yè)設(shè)施管理專業(yè)人員更顯得重要。物業(yè)設(shè)施管理不單為了延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，擴(kuò)大收益、降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務(wù)、改善用戶的業(yè)務(wù)、使工作流程合理化和簡(jiǎn)潔化。簡(jiǎn)而言之，物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人；物業(yè)設(shè)施管理的目標(biāo)是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

2、物業(yè)設(shè)施管理的內(nèi)容

物業(yè)管理的目標(biāo)就是通過(guò)對(duì)建筑設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理，有效的延長(zhǎng)建筑設(shè)備的使用壽命。物業(yè)設(shè)施管理的內(nèi)容比較廣泛，且滲透面廣，其中心內(nèi)容就是：一方面，通過(guò)對(duì)建筑設(shè)施的管理，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，節(jié)約能源，降低成本及運(yùn)行費(fèi)用；另一方面，應(yīng)用各種高新技術(shù)，向客戶提供各種高效增值服務(wù)，使客戶工作更加合理化和簡(jiǎn)潔化、生活更加方便化和舒適化。從而提高公司形象，增加公司收益，并使建筑物保值增值。其服務(wù)對(duì)象是人，管理對(duì)象是建筑設(shè)施。針對(duì)不同的建筑物，物業(yè)設(shè)施管理內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)有所不同。

1）

住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施管理主要內(nèi)容。家庭智能化系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)CATV系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)設(shè)備自控系統(tǒng)(BAS)設(shè)施管理；小區(qū)安全防范及報(bào)警系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)停車庫(kù)管理系統(tǒng)設(shè)施管理：小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)施管理；小區(qū)增值服務(wù)系統(tǒng)設(shè)施管理。通過(guò)對(duì)這些設(shè)施的有序有效管理，為客戶提供一個(gè)便利、安全、舒適的生活環(huán)境。

2）

綜合樓物業(yè)設(shè)施管理主要內(nèi)容。照明系統(tǒng)設(shè)施管理；電梯和自動(dòng)扶梯系統(tǒng)設(shè)施管理；變配電系統(tǒng)設(shè)施管理；給水排水系統(tǒng)設(shè)施管理；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施管理；火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制及電梯運(yùn)行管制系統(tǒng)設(shè)施管理；公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)設(shè)施管理；辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS)設(shè)施管理；信息自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)設(shè)施管理；物業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)施管理；增值服務(wù)系統(tǒng)設(shè)施管理。

通過(guò)對(duì)這些眾多系統(tǒng)的設(shè)施管理，實(shí)現(xiàn)眾多設(shè)備有序地聯(lián)系在一起且能正常工作，為客戶提供一個(gè)安全舒適的工作環(huán)境和良好的室內(nèi)空氣品質(zhì)，為客戶提高辦公效率和辦公質(zhì)量創(chuàng)適條件。

3、物業(yè)設(shè)施管理的經(jīng)營(yíng)模式

一般來(lái)講有三種經(jīng)營(yíng)模式。第一種是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)設(shè)施管理公司。公司有獨(dú)立的專業(yè)人員隊(duì)伍，管理自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)。用所提取的物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)和能源費(fèi)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。第二種是由社會(huì)建立的物業(yè)設(shè)施管理公司承包大樓的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理，業(yè)主與公司之間用契約形式確定彼此的責(zé)權(quán)利、確定設(shè)備系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和賞罰規(guī)則。第三種是物業(yè)設(shè)施管理公司帶資參建，成為業(yè)主的合作伙伴。公司投入的是空調(diào)系統(tǒng),取得的回報(bào)是授運(yùn)以后的物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)和能源費(fèi)。用戶入戶之后就如同繳付水電費(fèi)、電話費(fèi)一樣按月或按向物業(yè)設(shè)施管理公司繳付冷熱費(fèi)；空調(diào)系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)設(shè)施公司。前兩種方式，社會(huì)上已在推行，不過(guò)還只限于傳統(tǒng)概念的“物業(yè)管理”，即物業(yè)管理公司提供安保和清潔等技術(shù)含量不高的服務(wù)。由于觀念和經(jīng)營(yíng)方式還帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，因此除了外資物業(yè)管理公司和少數(shù)國(guó)內(nèi)公司外，成功的不多；第三種方式，我國(guó)的一些電話局已經(jīng)在試行，效果不錯(cuò)。

4、物業(yè)設(shè)備與設(shè)施管理的現(xiàn)狀

一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場(chǎng)管理，主要是在物業(yè)管理過(guò)程中對(duì)上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來(lái)越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)就行了。這樣的管理思路實(shí)施起來(lái)就會(huì)造成許多問(wèn)題：諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化等等。據(jù)報(bào)道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運(yùn)行情況差異很大。運(yùn)行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20%，運(yùn)行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開(kāi)通運(yùn)行或運(yùn)行一段時(shí)間后即發(fā)生故障無(wú)人修復(fù)。

5、導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因

首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營(yíng)時(shí)的節(jié)約和便利，而過(guò)多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過(guò)程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過(guò)程。工程竣工后系統(tǒng)運(yùn)行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗(yàn)收、評(píng)獎(jiǎng)，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中起到應(yīng)有作用。

其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒(méi)樹(shù)立起來(lái),在工程交付使用后，相當(dāng)數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒(méi)有受過(guò)專業(yè)培訓(xùn),顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動(dòng)輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關(guān)心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見(jiàn)就對(duì)人家上綱上線。

第三的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無(wú)故障、開(kāi)得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個(gè)認(rèn)識(shí)在不少物管公司具有普遍性，這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過(guò)冷過(guò)熱、電梯時(shí)開(kāi)時(shí)停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對(duì)象是人，沒(méi)有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標(biāo)。

另外，國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗(yàn)、拼設(shè)備等手工作坊式的運(yùn)作還是國(guó)內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國(guó)內(nèi)各種層次的培訓(xùn)，但無(wú)論是內(nèi)容還是對(duì)象都還沒(méi)能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢(shì)。以智能建筑為例，雖然去年10月國(guó)家已出臺(tái)智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。

6、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）人、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等；（2）物，指物業(yè)設(shè)備設(shè)施屬于不安全的一種狀態(tài)，具有安全隱患；（3）環(huán)境，物業(yè)設(shè)備設(shè)施在處的環(huán)境已經(jīng)不安全，具有安全隱患。例如配電室內(nèi)電纜溝長(zhǎng)時(shí)間積水或電梯機(jī)房?jī)?nèi)的通風(fēng)溫度超過(guò)45℃；（4）選型，物業(yè)設(shè)備設(shè)施選型由開(kāi)發(fā)商完成，極少考慮或采納物業(yè)管理的專業(yè)意見(jiàn)，忽略了后期物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理、維護(hù)、保養(yǎng)等工作。因上述因素導(dǎo)致設(shè)備選型與后期的使用不符，若物業(yè)設(shè)備設(shè)施的選型過(guò)于先進(jìn)就會(huì)導(dǎo)致業(yè)務(wù)技術(shù)人員操作技術(shù)及維護(hù)水平達(dá)不到要求，相反，如果設(shè)備設(shè)施選型比較落后就不能滿足小區(qū)業(yè)主的需求。

（5）欠缺承接查驗(yàn)

在物業(yè)管理承接新的管理項(xiàng)目中物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)工作是很重要的一項(xiàng)內(nèi)容，而在實(shí)際工作中物業(yè)企業(yè)沒(méi)有給予足夠的重視，沒(méi)有嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)，直接把竣工的驗(yàn)收合格證當(dāng)作了免檢證，甚至有物業(yè)管理企業(yè)為了順利在開(kāi)發(fā)商手里拿到物業(yè)管理項(xiàng)目直接跳過(guò)承接查驗(yàn)的工作環(huán)節(jié)。

（6）欠缺運(yùn)行維護(hù)

定期的檢查及維護(hù)不僅減少了設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障的幾率，更提高了設(shè)備設(shè)施的使用壽命。然而物業(yè)企業(yè)為了降低成本，在人員配備方面就比較欠缺，導(dǎo)致工作人員年齡較大、技術(shù)水平低、不能跟上時(shí)代發(fā)展的步伐。同時(shí)只要設(shè)備設(shè)施沒(méi)有發(fā)生故障，物業(yè)企業(yè)不會(huì)花費(fèi)人力及物力去檢修。

7、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

（1）提高工作人員的整體素質(zhì)

在物業(yè)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)管理中提高工作人員的整體素質(zhì)是很重要的一項(xiàng)工作措施。定期對(duì)工作人員展開(kāi)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括工作紀(jì)律、安全意識(shí)、設(shè)備檢修等方面，同時(shí)激發(fā)工作人員的學(xué)習(xí)積極性，通過(guò)工作人員自主學(xué)習(xí)不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平、知識(shí)水平等。

（2）樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

風(fēng)險(xiǎn)管理是不能被徹底解決的問(wèn)題，只能通過(guò)防控來(lái)避免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。深化風(fēng)險(xiǎn)管理理念，使工作人員意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性、意義及目的。同時(shí)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任機(jī)制，落實(shí)到人，創(chuàng)建懲獎(jiǎng)制度，針對(duì)出現(xiàn)失誤的工作人員按失誤程度進(jìn)行懲罰，針對(duì)表現(xiàn)良好的工作人員給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

（3）定期進(jìn)行應(yīng)急演練

通過(guò)應(yīng)急管理可以很好的展現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的形象，物業(yè)企業(yè)應(yīng)做好各種突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案處理措施，同時(shí)配備好相應(yīng)的物品，通過(guò)實(shí)際演練不斷的對(duì)應(yīng)急預(yù)案處理措施進(jìn)行完善。舉行應(yīng)急演練不僅提高了工作人員對(duì)突發(fā)事件的處理能力，更是體現(xiàn)了物業(yè)設(shè)備設(shè)施價(jià)值，有效的保障了小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

（4）對(duì)監(jiān)督檢查制度不斷的進(jìn)行完善

物業(yè)企業(yè)管理應(yīng)建立監(jiān)督檢查制度，且建立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部實(shí)施倒查制度，在平常的工作巡查中通過(guò)巡查、互查等形式及時(shí)的發(fā)現(xiàn)安全設(shè)備設(shè)施潛在的安全隱患，并進(jìn)行處理解決。

（5）風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避一般發(fā)生在早期介入和承接查驗(yàn)中。早介入環(huán)節(jié)物業(yè)企業(yè)可以盡早發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中不合理的地方，及時(shí)給予修改，針對(duì)回避風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，比如在設(shè)計(jì)圖紙中為了增強(qiáng)層次感在距離大門較近的位置設(shè)計(jì)了沉降景觀。然而站在物業(yè)消防及日常管理的角度來(lái)說(shuō)，具有安全隱患，及時(shí)的提出意見(jiàn)，并進(jìn)行修改后就可以避免發(fā)生安全隱患。

（6）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有效的減少了物業(yè)企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，主要分為非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。設(shè)備設(shè)施所具有的專業(yè)性比較強(qiáng)，物業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況制定維護(hù)、保養(yǎng)、維修工作制度。通過(guò)分包的形式將物業(yè)企業(yè)不能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給較為專業(yè)的企業(yè)，這就是非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指為設(shè)備設(shè)施購(gòu)買保險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

（7）損失控制

分為預(yù)防損失及減少損失。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)源的識(shí)別為預(yù)防損失控制的一種措施，通過(guò)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案可以減少損失。通過(guò)責(zé)任落實(shí)到人，做好設(shè)備設(shè)施的檢查工作，避免損失，在發(fā)生預(yù)案中的事故時(shí)可以降低受損失的程度。

（8）采取較為先進(jìn)的設(shè)備管理方法

物業(yè)企業(yè)在對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理時(shí)應(yīng)采取先進(jìn)的技術(shù)，將維修的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成為預(yù)支維修的狀態(tài)，使用分類法提高對(duì)設(shè)備設(shè)施的管理水平，采用高科技的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)組建維修與維護(hù)團(tuán)隊(duì)，從而縮短維修與維護(hù)的時(shí)間，不僅提高了設(shè)備設(shè)施的使用壽命更是降低了物業(yè)所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

8、結(jié)束語(yǔ)

設(shè)施管理概念的產(chǎn)生，是物業(yè)管理理念的延伸，不少行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)都要求與國(guó)際水平接軌，物業(yè)管理也不例外。設(shè)施管理的任務(wù)是透過(guò)簡(jiǎn)化企業(yè)的日常營(yíng)運(yùn)流程,協(xié)助客戶達(dá)到大幅減低成本和提高營(yíng)運(yùn)效益為目的。致力提供全面的一站式服務(wù)為客戶管理房地產(chǎn)、設(shè)施及其它非核心業(yè)務(wù)，以達(dá)成既定的業(yè)務(wù)計(jì)劃和策略性的發(fā)展目標(biāo)。目前，設(shè)施管理已超越了物業(yè)維修和保養(yǎng)的工作范疇，并成為支援機(jī)構(gòu)發(fā)展策略的管理系統(tǒng)。

設(shè)施管理在物業(yè)企業(yè)管理中屬于一項(xiàng)隱形的服務(wù)，然而設(shè)備設(shè)施管理卻是物業(yè)企業(yè)管理所有項(xiàng)目的前提及保障。伴隨著設(shè)備設(shè)施種類的不斷增加，其技術(shù)含量也越來(lái)越高，增加了設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及管理工作量。物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視設(shè)備設(shè)施管理風(fēng)險(xiǎn)，并正確的規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好防控措，為業(yè)主提供最佳的服務(wù)。

第五篇：物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全管理

設(shè)備設(shè)施安全管理

1、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）應(yīng)建立健全《設(shè)備臺(tái)賬》。

2、設(shè)備管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施；相關(guān)專業(yè)人員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)、上崗證。

3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度；未經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)許可，非值班人員一律不得進(jìn)入值班室及設(shè)備運(yùn)行間。

4、設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)必須嚴(yán)格按照相關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行，并做好相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，謹(jǐn)防事故發(fā)生。

5、設(shè)備管理、運(yùn)行、維修人員應(yīng)全面了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹“預(yù)防為主”方針，防止安全事故發(fā)生。

6、值班室、設(shè)備運(yùn)行間應(yīng)按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關(guān)警示標(biāo)志。

7、值班室、設(shè)備運(yùn)行間等工作場(chǎng)地，嚴(yán)禁吸煙。

8、值班室、設(shè)備運(yùn)行間等工作場(chǎng)地、設(shè)備及附屬設(shè)施應(yīng)始終保持清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁堆放雜物及搭晾衣物。

9、設(shè)備運(yùn)行間應(yīng)保持通風(fēng)、照明良好，應(yīng)急燈始終完好，門窗開(kāi)啟靈活無(wú)破損，并有防鼠、防蛇、防小動(dòng)物進(jìn)入的相關(guān)措施。

10、每年年底前，工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）對(duì)所管物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行一次拉網(wǎng)式大檢查，針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題制訂下一年《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃》、《設(shè)備設(shè)施大中修計(jì)劃》。

設(shè)備設(shè)施檢查管理

1、每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對(duì)計(jì)劃落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促整改，并填寫《季度/月度設(shè)備設(shè)施檢查記錄》。

2、每天（或每周），由設(shè)備專業(yè)主管人員對(duì)所管轄設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患時(shí)應(yīng)及時(shí)排除，重大問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）、管理處主任匯報(bào)；同時(shí)應(yīng)按要求如實(shí)填寫相關(guān)設(shè)備日檢記錄。

3、設(shè)備責(zé)任人必須保證設(shè)備安全運(yùn)行，每天對(duì)設(shè)備安全狀況、線路、零部件等進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時(shí)排除，確保安全。

設(shè)備設(shè)施值班管理

1、值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無(wú)關(guān)的事宜。

2、嚴(yán)格按照操作規(guī)程及崗位職責(zé)要求，進(jìn)行巡視檢查，準(zhǔn)點(diǎn)抄錄各設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真填寫《設(shè)備運(yùn)行記錄》、《交接班記錄》。

3、密切監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時(shí)處理。當(dāng)班人員無(wú)法處理時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上一級(jí)主管協(xié)調(diào)處理。

4、交接班規(guī)程

（1）值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班時(shí)，必須提前辦理請(qǐng)假手續(xù)，返回后及時(shí)銷假。

（2）交班時(shí)，交班人員必須提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備。

（3）接班時(shí)，接班人員必須提前15分鐘到達(dá)值班崗位準(zhǔn)備接班。

（4）交接班時(shí)主要做好“五交”——“交安全、交記錄、交工具、交場(chǎng)地衛(wèi)生、交設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)”。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認(rèn)。

（5）下列情況下不得交接班： ①?zèng)]有完全達(dá)到“五交”規(guī)范要求時(shí)。②接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班。

③接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班人時(shí)。

④交接過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。

設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理

1、各物業(yè)公司一律不許自行對(duì)高壓供電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。如遇此類設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)報(bào)請(qǐng)專業(yè)供電主管部門處理。

2、各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施（如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機(jī)械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機(jī)械維修檢查等）一律實(shí)行外委維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)于外委項(xiàng)目維保，工程部應(yīng)指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量；每次外委項(xiàng)目實(shí)施作業(yè)前，外委單位應(yīng)先到工程部辦理進(jìn)場(chǎng)作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點(diǎn)進(jìn)行作業(yè)。

3、維修

（1）檢查中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在隱患或性能劣變，維修主管應(yīng)提前備好相關(guān)備件，預(yù)訂維修時(shí)間實(shí)施作業(yè)。

（2）如在預(yù)定維修時(shí)間施工影響業(yè)戶正常生活，則需報(bào)經(jīng)管理處主任同意后方可實(shí)施，并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。

（3）維修主管應(yīng)督導(dǎo)維修人員按時(shí)作業(yè)。

（4）施工前，維修人員應(yīng)備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)。

（5）維修完畢后，工程部應(yīng)就維修情況進(jìn)行檢查，填寫《設(shè)備設(shè)施維修記錄》。

4、保養(yǎng)

（1）實(shí)施保養(yǎng)計(jì)劃前，各維修班長(zhǎng)應(yīng)制訂材料采購(gòu)計(jì)劃并報(bào)批，提前組織維修保養(yǎng)材料。

（2）正式施工前，維修人員應(yīng)準(zhǔn)備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)；施工時(shí)，應(yīng)先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護(hù)措施，要求相關(guān)人員做好配合。

（3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人應(yīng)如實(shí)填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》

5、緊急故障處理

（1）接到緊急故障處理請(qǐng)求，工程部主管應(yīng)迅速組織人力至故障現(xiàn)場(chǎng)搶修；重大故障，應(yīng)同時(shí)向管理處主任、公司主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

（2）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，工程部主管應(yīng)查看現(xiàn)場(chǎng)、了解故障原因，制訂搶修方案。（3）實(shí)施搶修前，嚴(yán)格按照安全規(guī)范做好防護(hù)措施，并要求相關(guān)人員予以配合。（4）維修時(shí)以不擴(kuò)大故障及隱患為前提。無(wú)法確認(rèn)故障原因時(shí)，切不可盲目亂動(dòng)，應(yīng)集中商議，找出最佳方案；如屬特種設(shè)備，應(yīng)請(qǐng)求有關(guān)單位配合支援，并按中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令(第373號(hào))《 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。

（5）故障處理完畢后，應(yīng)做好事故起因分析，制訂相應(yīng)的防范措施。

（6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應(yīng)如實(shí)寫出書(shū)面報(bào)告上報(bào)相關(guān)部門。

設(shè)備設(shè)施大中修、更新、改造管理

1、工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）根據(jù)設(shè)備使用狀況提出設(shè)備中修、大修、更新、改造的實(shí)施方案，上報(bào)物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，交由小區(qū)/大廈業(yè)主委員會(huì)審批（業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定向全體業(yè)主公示，征求意見(jiàn)）。

2、實(shí)施方案獲得業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后，按相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)或續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

3、資金籌集到位后，工程部負(fù)責(zé)方案實(shí)施。

4、工程竣工后，工程部組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，并按規(guī)定辦理款項(xiàng)支付簽字手續(xù)（按《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，須由業(yè)主委員會(huì)全體成員簽字）。

設(shè)備資料管理

1、物業(yè)驗(yàn)收交接應(yīng)移交有關(guān)機(jī)電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗(yàn)報(bào)告、說(shuō)明書(shū)等（弱電設(shè)備還應(yīng)移交程序軟件備份盤等），物業(yè)公司檔案室專柜保管。

2、工程部（設(shè)備管理部門）建立設(shè)備運(yùn)行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備運(yùn)行管理資料和維修資料等。機(jī)電設(shè)備檔案主要包括：《設(shè)備臺(tái)帳》、隨機(jī)資料圖冊(cè)、《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》、《設(shè)備報(bào)廢審批表》。

3、智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄、巡視檢查和保養(yǎng)記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。

4、所有記錄按月整理、裝訂成冊(cè)，歸檔管理。對(duì)某些特殊設(shè)備，應(yīng)定期對(duì)設(shè)備管理記錄內(nèi)容進(jìn)行分析，掌握設(shè)備運(yùn)行情況。

5、借閱、查找設(shè)備管理記錄應(yīng)按規(guī)定辦理登記手續(xù)，并及時(shí)歸還。

發(fā)電機(jī)使用管理規(guī)定

除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：

1、發(fā)電機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。

2、經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否符合發(fā)電機(jī)運(yùn)行要求，儲(chǔ)備適當(dāng)油量以滿足發(fā)電機(jī)滿負(fù)荷運(yùn)行（根據(jù)各項(xiàng)目情況自定最小滿負(fù)荷運(yùn)行時(shí)間）

3、發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行1-2次，運(yùn)行時(shí)間約15-20分鐘；平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于“手動(dòng)”狀態(tài)（酒店等特種物業(yè)，按合同要求執(zhí)行）。

4、發(fā)電機(jī)起動(dòng)時(shí)，操作人員應(yīng)檢查啟動(dòng)條件（冷卻水、機(jī)油、柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動(dòng)送新風(fēng)設(shè)備。發(fā)電機(jī)首次投運(yùn)時(shí)，應(yīng)做全面檢查。

5、每次運(yùn)行、保養(yǎng)完畢后，如實(shí)填寫《發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄》和《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。

6、發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。

7、冬季發(fā)電機(jī)保養(yǎng)，冷卻系統(tǒng)應(yīng)加防凍液。

電梯安全管理規(guī)定

除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：

1、機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，應(yīng)確保機(jī)房溫度不超過(guò)40℃。

2、機(jī)房?jī)?nèi)盤車工具、使用標(biāo)識(shí)圖須懸掛于機(jī)房?jī)?nèi)顯眼位置。

3、《電梯困人救援規(guī)程》及各種警示牌須懸掛在電梯機(jī)房、值班室顯眼位置。

4、倒閘操作前，應(yīng)將電梯停至基站；倒閘完畢后，檢查電梯運(yùn)行是否正常。

5、每年，應(yīng)邀請(qǐng)?。ɑ蚴校┵|(zhì)檢部門對(duì)所有電梯進(jìn)行一次安全檢查；未取得質(zhì)檢部門檢驗(yàn)合格證的電梯，嚴(yán)禁投入使用。

6、如發(fā)生火災(zāi)、地震、水淹等情況，按突發(fā)事件處理辦法執(zhí)行。

7、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）每月對(duì)電梯外委單位進(jìn)行一次抽查評(píng)估（按百分制打分，作為年底綜合評(píng)審的依據(jù)）。

8、每年，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部及電梯維修主管對(duì)電梯委保單位進(jìn)行一次綜合評(píng)審，選擇評(píng)審合格的單位簽訂委托維護(hù)保養(yǎng)合同，承擔(dān)維保任務(wù)。

9、乘梯須知

（1）用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊。（2）不許吸煙，勿靠廂門。（3）運(yùn)行之時(shí)，擠門危險(xiǎn)。（4）危險(xiǎn)物品，禁止進(jìn)梯。（5）保持清潔，勿吐勿丟。（6）運(yùn)載貨物，須先報(bào)批。（7）若遇意外，請(qǐng)按警鈴。（8）超載鈴響，后進(jìn)退出。（9）兒童乘梯，成人陪同。（10）發(fā)生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）應(yīng)于每年雷雨季節(jié)前（一般為4月份）請(qǐng)當(dāng)?shù)胤览籽b置檢測(cè)所（如：陜西省氣象局西安市防雷裝置檢測(cè)所）對(duì)物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)房屋的防雷裝置檢測(cè)一次；如為易燃易爆場(chǎng)所，對(duì)其防雷電裝置每半年檢測(cè)一次。對(duì)測(cè)量不合格項(xiàng)，由工程部組織專業(yè)人員進(jìn)行維修整改。

2、大雷雨后，要再次對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，察看是否因引雷擊而導(dǎo)致某些連接點(diǎn)的松脫和斷開(kāi)。接閃器與引下線和接地體的連接必須牢固可靠，接地電阻值應(yīng)符合規(guī)定要求，一般不大于10歐姆；對(duì)大于10歐姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增設(shè)接地體，保證防雷設(shè)施良好運(yùn)行。

3、檢查如發(fā)現(xiàn)引下線受到嚴(yán)重腐蝕、其腐蝕程度占截面積的30%以上則應(yīng)及時(shí)更換；發(fā)現(xiàn)接頭松動(dòng)要立即緊固。

4、當(dāng)雷擊引起火災(zāi)、爆炸和人員傷亡、建筑物或建筑物內(nèi)的設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知防雷電裝置檢測(cè)機(jī)構(gòu)派人到現(xiàn)場(chǎng)勘察，查找原因，采取補(bǔ)救措施。

高壓運(yùn)行工崗位職責(zé)

嚴(yán)格遵守各項(xiàng)目管理處及設(shè)備管理部的各項(xiàng)規(guī)章制度。

努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)，熟練掌握管轄區(qū)域的供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備、設(shè)施的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。

認(rèn)真做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡查電氣設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表的工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。

負(fù)責(zé)與開(kāi)閉所的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

事故發(fā)生時(shí)，高壓運(yùn)行工應(yīng)保持頭腦冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。事故未排除不得交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

請(qǐng)假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告領(lǐng)班，并由班長(zhǎng)安排合適的替班人。按規(guī)定的時(shí)間做好配電室室內(nèi)外清潔工作。完成上級(jí)交辦的其他工作。

工作票制度

在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，填用工作票的工作為： 高壓設(shè)備及線路上工作需全部或部分停電者。

低壓設(shè)備及線路上的工作需將高壓設(shè)備停電或部分停電者。高壓室內(nèi)二次接線上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者。票簽發(fā)或命令發(fā)布人（工作領(lǐng)導(dǎo)人）所負(fù)安全責(zé)任： 工作的必須性和安全性；

工作票上所填安全措施是否正確完備；

工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好； 工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）所負(fù)安全責(zé)任； 正確安全地組織工作；

工作前應(yīng)將工作任務(wù)、停電范圍、安全措施和工作時(shí)間等詳細(xì)向工作人員交待清楚，并結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；

工作負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件。

工作許可人（值班員）應(yīng)負(fù)責(zé)檢查工作票上所寫各項(xiàng)安全措施是否完備及符合現(xiàn)場(chǎng)條件，并正確執(zhí)行；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無(wú)突然來(lái)電的可能。

操作票制度

一張操作票只能填寫一個(gè)操作任務(wù)。

操作票要填寫設(shè)備的雙重名稱即設(shè)備的名稱和設(shè)備的編號(hào)。操作票用鋼筆或圓珠筆填寫，票面應(yīng)清楚整潔，不得任意涂改。高壓運(yùn)行工在開(kāi)始操作前應(yīng)確認(rèn)操作票無(wú)誤后再進(jìn)行實(shí)際操作。倒閘操作或者是某些重大的操作必須由兩人執(zhí)行，一人監(jiān)護(hù)，一人操作。操作過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)，應(yīng)立即停止操作并向電氣主管詢問(wèn)清楚以后再進(jìn)行操作。不得擅自更改操作票，不得隨意解除閉鎖裝置。

進(jìn)行各種操作，均應(yīng)做好相應(yīng)的防范措施，雷電時(shí)，禁止倒閘操作。下列各項(xiàng)工作可以不用操作票，但均應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)： 事故或者緊急情況的處理。拉合開(kāi)關(guān)的單一操作。

操作票應(yīng)按編號(hào)順序使用，作廢的操作票應(yīng)注明“作廢”字樣，已經(jīng)操作的注明“已操作”字樣。

操作票應(yīng)按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)保存。

工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度

工作間斷時(shí)，工作班人員從工作現(xiàn)場(chǎng)撤出，所有安全措施保持不動(dòng)，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人保存；間斷后繼續(xù)工作，無(wú)需通過(guò)工作許可人，由工作負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)全班工作人員回到工作地點(diǎn)繼續(xù)工作。

在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，高壓運(yùn)行工不得將檢修設(shè)備合閘送電。在工作期間，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應(yīng)先將工作班全體人員已經(jīng)離開(kāi)工作地點(diǎn)的確認(rèn)，通知工作負(fù)責(zé)人，在得到工作負(fù)責(zé)人可以送電的答復(fù)后，并拆除臨時(shí)遮欄、接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄、清理現(xiàn)場(chǎng)后方可合閘送電。

檢修工作結(jié)束以前，若需將設(shè)備試加工作電壓，可按下列條件進(jìn)行： 全體工作人員撤離工作地點(diǎn)；

收回工作票，拆除臨時(shí)遮欄、接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄； 工作負(fù)責(zé)人和值班員進(jìn)行全面檢查無(wú)誤后，由值班員進(jìn)行加壓試驗(yàn)。作班若需繼續(xù)工作時(shí)，應(yīng)重新履行工作許可手續(xù)。

在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移工作時(shí)，全部安全措施由值班員在開(kāi)工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移工作手續(xù)，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)向工作人員交待帶電范圍，安全措施和注意事項(xiàng)后方可開(kāi)工。

工作完畢后，工作班應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場(chǎng)。工作負(fù)責(zé)人應(yīng)先周密檢查，待全體工作人員撤離工作地點(diǎn)后，再向值班員講清所修項(xiàng)目,發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、試驗(yàn)的結(jié)果和存在的問(wèn)題等。并與值班員共同檢查設(shè)備狀態(tài)，有無(wú)遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終結(jié)時(shí)間，經(jīng)雙方簽名后，工作票方告終結(jié)。

只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨時(shí)遮欄和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄后，方可合閘送電，嚴(yán)禁自行停送電。

已結(jié)束的工作票，應(yīng)按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)保存。

保證安全的技術(shù)措施

在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作，必須完成下列措施：

一、停電。

二、驗(yàn)電。

三、裝設(shè)接地線。

四、懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮欄。

上述措施由高壓運(yùn)行工執(zhí)行。對(duì)于無(wú)經(jīng)常值班人員的電氣設(shè)備，由斷開(kāi)電源人執(zhí)行，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人在場(chǎng)。

電梯事故應(yīng)急處理措施

一、當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)

維修電梯工打開(kāi)迫降開(kāi)關(guān)，將消防電梯全部降至首站； 消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯； 關(guān)閉各層廳門，防止火向其他樓層延燒。

二、當(dāng)發(fā)生地震時(shí)

輕微的地震對(duì)電梯破壞不大；震級(jí)較強(qiáng)時(shí)，可能會(huì)使轎廂或?qū)χ氐膶?dǎo)靴脫離導(dǎo)軌。有一部分導(dǎo)線可能切斷，某些元件可能會(huì)誤動(dòng)作：

司機(jī)盡快在安全樓層停車，把乘客引導(dǎo)到安全地方；

運(yùn)行時(shí)發(fā)生地震，應(yīng)駛向最近的一層樓面，盡快撤離轎廂，并關(guān)閉電源、轎門、廳門。地震后對(duì)電梯進(jìn)行詳細(xì)檢查，修復(fù)脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用；

當(dāng)電梯發(fā)生嚴(yán)重撞頂和蹲底時(shí)，須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門嚴(yán)格檢查、修復(fù)、鑒定后方可使用； 如果電梯因某種原因失去控制或發(fā)生超速而無(wú)法掌握時(shí)，司機(jī)和乘客應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳出轎廂；

當(dāng)乘客都脫離危險(xiǎn)后，應(yīng)立即切斷總電源開(kāi)關(guān)。

三、當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)

底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源；

當(dāng)樓層水淹而使井邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源；

電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。

電梯緊急故障處理預(yù)案

如果電梯在行駛途中突然發(fā)生停車故障。而停在井道內(nèi)不能開(kāi)門時(shí)應(yīng)先設(shè)法通知電梯維修人員，其他人員不得隨意處理，以免處理不當(dāng)發(fā)生危險(xiǎn)。

維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，首先應(yīng)立即設(shè)法救出轎廂內(nèi)被困人員。若轎廂不在平層開(kāi)門位置，應(yīng)以檢修方式慢車開(kāi)動(dòng)電梯，將轎廂移動(dòng)到開(kāi)門處，讓乘客離去，當(dāng)電梯因安全鉗動(dòng)作或其他原因，采取前述措施轎廂仍不能移動(dòng)時(shí)，可將轎廂頂安全窗開(kāi)啟，放出被困人員經(jīng)井道退出，但應(yīng)注意要切斷電源。

如發(fā)現(xiàn)水進(jìn)機(jī)房井道、井底坑和轎廂，應(yīng)立即將電源全部切斷，以防止觸電事故及電氣設(shè)備短路。

如遇電氣設(shè)備發(fā)生燃燒時(shí)，應(yīng)立即把電源切斷，采用四氯化碳或干粉滅火器撲救，并報(bào)告有關(guān)部門。

電梯發(fā)生事故，司乘、維修人員必須立即搶救傷員，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。搶救傷員需移動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，須設(shè)標(biāo)志，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門按照“三不放過(guò)原則”采取有效措施。

若電梯發(fā)生嚴(yán)重的沖頂、蹲底時(shí)，須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門嚴(yán)格檢查，修復(fù)鑒定后方可啟用。如果轎廂因超行程或其他原因必須在機(jī)房用手輪轉(zhuǎn)動(dòng)曳引機(jī)使轎廂作短程升降時(shí)，首先要切斷電動(dòng)電源。然后應(yīng)二到三人配合進(jìn)行操作，一人使用工具松開(kāi)剎車，其他人扳動(dòng)手輪使曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)。操作應(yīng)注意安全，防止松開(kāi)剎車時(shí)手輪突轉(zhuǎn)傷人。

所有事故發(fā)生和處理后，一定要詳細(xì)記錄發(fā)生的時(shí)間、現(xiàn)象和處理方法，并要及時(shí)報(bào)告上級(jí)。

水泵房停水及事故處理措施

1、因停電造成停水時(shí)：值班人員應(yīng)立即啟用備用電源供水，或開(kāi)啟市政平地供水閥門供水，并報(bào)工程負(fù)責(zé)人，做好相關(guān)記錄。

2、因水泵故障停水：值班人員應(yīng)立即啟用備用水泵供水，同時(shí)報(bào)工程負(fù)責(zé)人，組織搶修，并做好相關(guān)記錄。

3、水泵電氣控制回路故障停水：值班人員應(yīng)先關(guān)閉電源后，開(kāi)啟市政平地供水閥門供水，同時(shí)報(bào)工程負(fù)責(zé)人（物業(yè)主管/主任）組織搶修，并報(bào)物業(yè)部（物業(yè)前臺(tái)）。

4、市政管線故障停水：值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)工程負(fù)責(zé)人（物業(yè)主管/主任），并聯(lián)系自來(lái)水公司，詢問(wèn)故障原因，恢復(fù)供水時(shí)間，同時(shí)報(bào)物業(yè)部（物業(yè)前臺(tái)）。

有蓄水池（箱）設(shè)施的可根據(jù)蓄水量及市政恢復(fù)供水時(shí)間等因素實(shí)行定時(shí)供水，以保障業(yè)戶生活。

5、水泵房水浸應(yīng)急處理：

（1）視進(jìn)水情況，如進(jìn)水量大，則關(guān)閉機(jī)房運(yùn)行設(shè)備，并關(guān)閉電源開(kāi)關(guān)。（2）立即通知工程部主管（物業(yè)主管/主任），同時(shí)報(bào)物業(yè)部（物業(yè)前臺(tái)）。（3）堵住漏水水源，關(guān)閉漏水相關(guān)閥門。（4）封堵水源同時(shí)應(yīng)立即排水。

（5）排干水后，應(yīng)立即對(duì)浸水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕（烘烤）處理。

（6）確認(rèn)浸水已消除，各機(jī)電設(shè)備的絕緣電阻符合要求后，開(kāi)始試運(yùn)行，如無(wú)異常則可投入運(yùn)行。

水泵房運(yùn)行規(guī)程

1、值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水的現(xiàn)象。

2、檢查水泵房控制柜儀器儀表、指示燈、供水管網(wǎng)壓力是否正常；正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于“自動(dòng)”位置。

3、生活水泵每周至少輪換使用一次；消防泵、噴淋泵每月至少手動(dòng)、自動(dòng)各試機(jī)一次（運(yùn)行時(shí)間不得低于2分鐘）。

4、應(yīng)對(duì)蓄水池觀察孔加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布或紗網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中。

5、巡檢

（1）每天至少對(duì)泵房運(yùn)行狀況巡檢2次，如實(shí)填寫《水泵房運(yùn)行記錄表》。（2）觀察蓄水池（箱）液位顯示器是否正常。

（3）檢查控制柜各元器件是否正常，指示燈指示是否正確，手動(dòng)/自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)位置是否正確，電壓、電流是否正常。

（4）污水泵液位報(bào)警顯示器是否正常，水泵有無(wú)堵塞。

6、二次供水管理（參照西安市衛(wèi)生監(jiān)督所二次供水管理辦法制訂）

（1）有二次供水水箱基本檔案（包括水箱總數(shù)、居民樓水箱、所屬管理單位名稱）。（2）有二次供水衛(wèi)生許可證（按期審核，并懸掛在顯著位置）。

（3）二次供水人員具備相關(guān)衛(wèi)生知識(shí)，從事二次供水操作人員應(yīng)持有有效健康證。（4）二次供水設(shè)施完備，有衛(wèi)生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保證水質(zhì)安全和防止二次污染的措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，有清洗、消毒記錄及水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告。

（5）二次供水設(shè)施設(shè)備設(shè)有衛(wèi)生防護(hù)標(biāo)志。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。

（6）設(shè)備閥門、管道、泵體無(wú)跑、冒、滴、漏。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。

（7）高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施。供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門規(guī)定，無(wú)不合理計(jì)量及亂收費(fèi)現(xiàn)象，限水、停水能預(yù)先通知用戶。

（8）遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故。鍋爐房設(shè)備緊急事故處理措施

一、鍋爐事故應(yīng)急措施

鍋爐設(shè)備發(fā)生事故后，應(yīng)立即報(bào)告主管部門，如實(shí)介紹事故發(fā)生的經(jīng)過(guò)。對(duì)重大事故，例如爆炸事故除采取相應(yīng)救援措施外，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，防止事故蔓延。

1、如發(fā)現(xiàn)天燃?xì)夤艿兰罢{(diào)壓箱，發(fā)生天燃?xì)庑孤┣闆r時(shí)，應(yīng)立即停爐關(guān)閉電源及天然氣總閥門，并通知天燃?xì)夤緭屝薏块T及相關(guān)人員。

2、鍋爐爆炸事故。一旦發(fā)生鍋爐爆炸事故,必須設(shè)法躲避爆炸物和高溫水、汽，在可能的情況下盡快將人撤離現(xiàn)場(chǎng)，有條件時(shí)撥打“119”、“120”、“110”等電話請(qǐng)求救援，并將情況逐級(jí)上報(bào)。爆炸停止后立即查看是否有傷亡人員，并進(jìn)行救助。

3、鍋爐爆管事故。一旦發(fā)生鍋爐爆管事故,必須采取緊急停爐措施，如幾臺(tái)鍋爐并列供熱，應(yīng)將故障鍋爐的供回管閥門關(guān)閉。

4、當(dāng)突然停氣時(shí)，燃燒機(jī)會(huì)自鎖停爐，關(guān)閉燃?xì)忾y門，注意鍋爐水溫度突然升高產(chǎn)生汽化現(xiàn)象。

5、當(dāng)鍋爐超溫（壓）報(bào)警時(shí)，燃燒機(jī)會(huì)自鎖停爐，應(yīng)檢查故障并排除后，方可啟動(dòng)運(yùn)行。

6、當(dāng)啟動(dòng)點(diǎn)火發(fā)生爆燃時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉鍋爐電源及天然氣閥門，并通知廠家或維保單位進(jìn)行檢查修理。

7、當(dāng)正在運(yùn)行的鍋爐或燃燒機(jī)發(fā)生震動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即停爐，并通知廠家或維保單位進(jìn)行檢查修理。

8、當(dāng)鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)立即停爐，關(guān)閉天然氣總閥及電源，迅速采取措施控制火勢(shì)，同時(shí)撥打火警119電話，并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

二、電動(dòng)葫蘆事故應(yīng)急措施

1、電動(dòng)葫蘆吊運(yùn)重物時(shí)如遇突然停電或設(shè)備突然發(fā)生故障,司機(jī)和指揮人員不準(zhǔn)離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng),要警戒任何人不準(zhǔn)通過(guò)危險(xiǎn)區(qū),等電力恢復(fù)或設(shè)備處理完后將吊運(yùn)的重物放好后才能離開(kāi)。

2、起升機(jī)構(gòu)制動(dòng)器在工作中突然失靈時(shí),要沉著冷靜,做慢速反復(fù)升降動(dòng)作,同時(shí)開(kāi)動(dòng)葫蘆,選擇安全地點(diǎn)放下重物。

三、事故消除后，將發(fā)生事故的地點(diǎn)、部位、事故經(jīng)過(guò)、事故原因、處理方法及結(jié)果記錄在鍋爐運(yùn)行值班記錄中，擬制事故報(bào)告，并報(bào)公司主管部門及領(lǐng)導(dǎo)。

四、檢查事故隱患，接受教訓(xùn)，采取糾正措施，防止類似事故再次發(fā)生。

鍋爐應(yīng)急事故救援預(yù)案

為了有效、及時(shí)控制和消除突發(fā)性鍋爐房失火、爐體爆炸事故的危害，最大限度地減少事故損失，根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》的要求，按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)分工、反應(yīng)及時(shí)、措施果斷、加強(qiáng)合作”的原則，特制定本預(yù)案，以備緊急情況出現(xiàn)時(shí)執(zhí)行：

一、鍋爐設(shè)備出現(xiàn)重大事故時(shí)，由公司領(lǐng)導(dǎo)或管理處主任直接擔(dān)任救援指揮，及時(shí)趕往事故現(xiàn)場(chǎng)，判斷是否還有隱患（附近易燃易爆物）存在及周圍環(huán)境（房屋、人群密集度等）觀察，統(tǒng)一組織、布署救援工作，控制事故蔓延和擴(kuò)大。

二、如果發(fā)現(xiàn)有傷員，應(yīng)及時(shí)與120急救中心聯(lián)系進(jìn)行救護(hù)。

三、鍋爐設(shè)備的使用部門，在出現(xiàn)事故后除按《鍋爐事故緊急處理措施》執(zhí)行外，還應(yīng)積極配合事故的應(yīng)急救援工作，迅速做好附近人群撤離危險(xiǎn)區(qū)或就地安全疏散，同時(shí)針對(duì)火情嚴(yán)重的，應(yīng)及時(shí)與119消防中心聯(lián)系進(jìn)行消防。

四、在應(yīng)急搶險(xiǎn)救援過(guò)程中需要緊急調(diào)用物資、設(shè)備、人員和占用場(chǎng)地，任何單位和個(gè)人不得阻攔和拒絕，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)支持、配合提供一切便利條件，所產(chǎn)生的費(fèi)用原則上由事故單位負(fù)責(zé)。

五、參加事故應(yīng)急處理的工作人員，應(yīng)當(dāng)按照本預(yù)案規(guī)定，采取安全防護(hù)措施，并在專業(yè)人員的指導(dǎo)下進(jìn)行工作。

六、對(duì)事故應(yīng)急救援工作處理及時(shí)、指揮有效、挽回經(jīng)濟(jì)損失者，公司將給予重大獎(jiǎng)勵(lì)。

七、對(duì)瞞報(bào)、遲報(bào)、漏報(bào)、謊報(bào)、誤報(bào)或在事故中玩忽職守、不聽(tīng)指揮、臨陣脫逃、不負(fù)責(zé)任者，按公司規(guī)定給予開(kāi)除處分，如構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。交換站操作規(guī)程

（1）運(yùn)行人員負(fù)責(zé)交換站內(nèi)的設(shè)備運(yùn)行，定時(shí)巡檢（每小時(shí)1次），按規(guī)定填寫《交換站運(yùn)行記錄》。

（2）運(yùn)行人員必須嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)機(jī)、停機(jī)時(shí)間。做好開(kāi)機(jī)前的準(zhǔn)備工作，發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題時(shí)及時(shí)報(bào)告工程部主管，待處理好后方可開(kāi)機(jī)。

（3）運(yùn)行前：認(rèn)真檢查交換器及各類附屬設(shè)備，檢查進(jìn)出水閥門是否打開(kāi)、安全閥是否正常、設(shè)定溫度數(shù)值是否在要求范圍內(nèi)。

（4）送汽/送水程序：

①汽——水交換：確認(rèn)循環(huán)水系統(tǒng)運(yùn)行正常→檢查冷凝水疏水閥、緊急泄水閥正?！鷨?dòng)緊急泄水閥→慢慢打開(kāi)蒸汽閥→排凈蒸汽管道內(nèi)冷凝水→關(guān)閉緊急泄水閥→啟動(dòng)冷凝水疏水閥→徐徐向交換器送入蒸汽→檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

②水——水交換：確認(rèn)二次循環(huán)水系統(tǒng)運(yùn)行正?！蜷_(kāi)一次回水閥門→打開(kāi)一次供水閥門→檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

運(yùn)行人員根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動(dòng)力調(diào)度命令調(diào)整供熱水的溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實(shí)際情況確定調(diào)度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。

（5）停止運(yùn)行：

①汽——水交換：緩慢關(guān)閉蒸汽閥門→循環(huán)水系統(tǒng)繼續(xù)循環(huán)→水溫降至50℃以下→關(guān)閉循環(huán)泵（如果系統(tǒng)長(zhǎng)時(shí)間停運(yùn)，應(yīng)將系統(tǒng)循環(huán)水排凈，防止設(shè)備凍裂）。

②水——水交換：關(guān)閉一次供水閥門→關(guān)閉回水閥門（如果系統(tǒng)長(zhǎng)時(shí)間停運(yùn)，可將系統(tǒng)循環(huán)水排凈）。

（6）交接班應(yīng)在下一班前10分鐘內(nèi)進(jìn)行，并在運(yùn)行記錄上簽字，詳細(xì)記錄當(dāng)班問(wèn)題和處理結(jié)果。鍋爐運(yùn)行規(guī)程

除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：

1、司爐工負(fù)責(zé)鍋爐及附屬設(shè)備的運(yùn)行、定時(shí)巡檢（每小時(shí)1次），按規(guī)定填寫《燃?xì)?燃油鍋爐運(yùn)行記錄》。

2、巡回檢查路線（以天然氣鍋爐為例）：

鍋爐本體及燃燒機(jī)→安全附件→管道閥門→風(fēng)機(jī)房→循環(huán)泵房→水處理及除氧→補(bǔ)水、除氧泵→軟水箱。

3、巡檢內(nèi)容主要包括：

①鍋爐及附機(jī)的控制操作系統(tǒng)是否正常。

②壓力、供回水溫度、水位、排煙溫度在規(guī)定范圍內(nèi)。③安全附件、保護(hù)裝置和儀表靈敏可靠，無(wú)泄漏現(xiàn)象。

④受壓部件可見(jiàn)部位無(wú)鼓包、滲漏；爐內(nèi)燃燒情況良好，無(wú)漏水漏氣聲。⑤鍋爐外殼、前后煙門及人孔、手孔完整牢固、無(wú)破損。⑥管道、閥門無(wú)泄漏，閥門開(kāi)啟靈活。

⑦燃燒器運(yùn)轉(zhuǎn)有無(wú)異常響聲，風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常。⑧循環(huán)泵運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)異常現(xiàn)象。

⑨鍋爐房照明良好，道路通暢，消防設(shè)施、可燃?xì)怏w報(bào)警裝置正常。⑩軟水箱儲(chǔ)水充足。

⑾如有下列情況，司爐人員應(yīng)增加巡檢次數(shù)：

——設(shè)備存在某些暫時(shí)不影響安全運(yùn)行的一般缺陷時(shí)?！赂难b、長(zhǎng)期停運(yùn)或新檢修后的設(shè)備投入運(yùn)行時(shí)?！O(shè)備運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象時(shí)。

4、定期維修保養(yǎng)鍋爐、燃燒器及附屬設(shè)備。鍋爐操作規(guī)程

1、運(yùn)行前準(zhǔn)備

①司爐工在操作運(yùn)行前必須熟悉《自控裝置說(shuō)明書(shū)》和《鍋爐運(yùn)行說(shuō)明書(shū)》。②天然氣/油供給管道應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)壓力，燃?xì)?燃油系統(tǒng)無(wú)泄漏（如為燃油鍋爐，應(yīng)確保日用油箱油量充沛）。

③鍋爐給水系統(tǒng)正常，軟水水質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、水位量達(dá)到規(guī)定值（熱水鍋爐應(yīng)排盡空氣），如實(shí)填寫《鍋爐房水處理記錄》。

④鍋爐運(yùn)行控制柜是否能正常工作。⑤鍋爐受壓元件的檢查：

——鍋爐爐墻、安全附件、保護(hù)裝置及儀表。——給水、回水、出水及供汽系統(tǒng)閥門管件?！烊粴?油管道及閥門。⑥準(zhǔn)備工作：

——調(diào)整閥門到啟動(dòng)狀態(tài)。——向鍋爐注水，達(dá)到規(guī)定數(shù)值?！_(kāi)啟循環(huán)泵。

——檢查水箱水位達(dá)到滿水位值?！到y(tǒng)檢漏、排氣，達(dá)到工作壓力。

2、正常運(yùn)行

①循環(huán)泵運(yùn)轉(zhuǎn)正常后，合上鍋爐電控箱電源，按下鍋爐電控箱啟動(dòng)按鈕，鍋爐即進(jìn)入自動(dòng)點(diǎn)火程序，開(kāi)始正常燃燒。

②司爐工根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動(dòng)力調(diào)度命令調(diào)整鍋爐出水溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實(shí)際情況確定調(diào)度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。

3、關(guān)機(jī)停爐 ①正常停爐

——將燃燒機(jī)負(fù)荷降為最低后按“停爐”按鈕，燃燒器進(jìn)行后吹掃狀態(tài)，延時(shí)到自動(dòng)停止。

——停爐后循環(huán)水泵繼續(xù)運(yùn)行，待水溫降止50℃以下時(shí)，方可停泵。②緊急停爐

——當(dāng)出現(xiàn)緊急事故時(shí)，直接按“停爐”按鈕，關(guān)閉天然氣/油源，根據(jù)需要停止循環(huán)泵運(yùn)行。

——當(dāng)出現(xiàn)鍋爐自動(dòng)停爐時(shí)，根據(jù)報(bào)警情況檢查系統(tǒng)，解決出現(xiàn)的問(wèn)題后重新啟動(dòng)。鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)程

（1）對(duì)于外委維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目，工程部應(yīng)派專檢人員跟蹤監(jiān)督，確保維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果。（2）對(duì)于內(nèi)部維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目，由工程部主管組織各工種嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行作業(yè)。（3）大修項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)物業(yè)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核，業(yè)委會(huì)、上級(jí)主管部門審批后進(jìn)行（鍋爐本體大修需報(bào)質(zhì)檢部門備案）。

（4）大修項(xiàng)目，一般應(yīng)安排在非供暖期進(jìn)行；臨時(shí)維修項(xiàng)目，應(yīng)避開(kāi)供熱時(shí)間進(jìn)行，確保對(duì)用戶的供熱質(zhì)量。

（5）鍋爐大修后，應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自檢，報(bào)請(qǐng)質(zhì)檢部門進(jìn)行檢驗(yàn)，合格后方可運(yùn)行。

（6）每次完成保養(yǎng)后，須填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。

（7）每年供暖前，應(yīng)校驗(yàn)安全閥、壓力表；供暖結(jié)束后，對(duì)鍋爐、壓力容器進(jìn)行年檢。