第一篇：物業(yè)服務費用范圍的物業(yè)設施、設備維修管理與維護-某廣場物業(yè)管理方案

第十章 物業(yè)服務費用范圍的物業(yè)設施、設備維修管理與維護

一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新 ? 根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況 ? 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復

? 屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修

? 編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全

? 合理使用，不任意拆動原房屋結構，不任意改變原建筑的用途 ? 各類設備設施信息記錄清晰明確,臺帳清楚 ? 及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設備設施的完好 ? 因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務

? 完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設備設施保養(yǎng)制度 ? 完善的管理、檢查、考核制度

? 給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態(tài) ? 建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準 ? 搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學安排施工進度

二、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定 【房屋、建筑設施】 ? 建物維修工

a.按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》的內容要求進行修繕養(yǎng)護；

b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區(qū)房屋建筑，公用部位、設施進行巡查；

c.將周期巡查、養(yǎng)護結果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內； d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內；

e.房屋、設施發(fā)生異常，及時報告設備主管，并在設備主管協(xié)同下排除異常。? 設備主管

a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； c.組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督； d.對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據(jù)

日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；

【供配電設備】 ? 電工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》；

b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》；

c.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；

d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內；

e.供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。? 設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查； d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

【消防設備】 ? 日常巡視

a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障；

? 定期檢查

a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；

b.由設備主管組織，并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。? 維修保養(yǎng)

a.設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；

b.設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；

c.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；

d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。? 設備主管

a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查； d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；

e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門

【給排水設備】 ? 管道工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；

b.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；

c.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；

d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內； ? 設備主管

a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查； d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

【弱電設備】 ? 分承包方維保人員

a.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；

b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；

c.弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。? 電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；

b.信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次；

c.發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)。? 保安人員

a.負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》；

b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。? 設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證； d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

h.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件；

【電梯設備】 ? 分承包方電梯維保人員

a.每周按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結果記錄表內； b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；

c.設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。? 電工

a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)；

b.負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄《設備定期啟動表》。? 設備主管

a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.實施電梯設備的運行管理，按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證； d.每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄；

e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況，填寫《電梯設備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

【水泵設備】 ? 管道工

a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；

b.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；

c.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內；

d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內；

e.給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障。? 設備主管

a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查； d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

i.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； j.按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。

三、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案 【樓底層大廳】

? 對樓底層大廳的玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡檢養(yǎng) 護：每周一次

? 落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉速度在3s～15s范圍內，無阻滯現(xiàn)象； ? 落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；

? 落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。? 對大樓門廳內照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次

【樓道】

? 對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次

? 對樓道內防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。每月一次 ? 對樓道、扶梯進行巡查：每月一次

a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動； b.樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；

c.樓道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大

理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；

? 樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。? 對樓面進行巡查： 每季一次 a.內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的 粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致，窗戶玻璃、五金 配件完好；

b.各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。

【雨污水總管及屋面外墻】

? 對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落

每季一次 ? 對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次

? 對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。每年二次

? 對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次

【小區(qū)內道路、側石、圍墻】

? 對區(qū)內路面，側石進行巡檢： 每月一次 a.區(qū)內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆

腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現(xiàn)象； b.混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂； c.路邊側石平直，保持高低一致無缺損。

? 對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。

每年二次 ? 油漆鐵柵欄。每年一次

【雨污水窨井、下水道】

? 對區(qū)內雨、污水管進行檢查、清撈。每季二次 ? 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。每年一次

? 疏通小區(qū)內污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。每季二次

? 汛期前應對下水道進行疏通，清撈窨井內淤積物。汛期前一個月

【屋頂避雷帶】

? 對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地電阻符合相關規(guī)定，高層在12層以上應有防雷專業(yè)單位進行測試，防雷測試單位應具有專業(yè)資質，完成測試工作后，應出具測試報告。每年一次

? 對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹、補油漆。每年二次

【小區(qū)內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】

? 夜間應對小區(qū)內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。每日一次

? 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。每年一次 ? 檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。每周一次

【雕塑景觀、噴水池】

? 對雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。每季一次 ? 噴水池檢查保養(yǎng)內容：

a.巡視噴水池，損壞部位及時修復； 每周一次 b.檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效；

每月一次 c.檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次 d.檢測潛水泵絕緣； 每年一次

? 檢查水底照明燈具，應保持完好無損，供電線路控制保護系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達標。每年兩次

【兒童娛樂設施】

? 對兒童娛樂設施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。每月一次

? 對設施油漆作防銹保養(yǎng)。每年一次

【健身設施】

? 檢查保養(yǎng)健身設施，保持設施安全可靠，健身房器械功能完好安全。每月一次 ? 對設施油漆作防銹保養(yǎng)。每年一次

【圍墻大門及電動大門】

? 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應嵌粉密實。每年兩次 ? 大門除銹、油漆。每年一次 ? 檢查保養(yǎng)電動大門,應開啟靈活。每月一次

【地面停車位】

? 檢查地面平整，無積水、進出無阻礙，鎖具功能良好。每季一次

【地下車庫】

? 檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應保持功能正常； 每月一次 ? 保養(yǎng)車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置； 每年一次 ? 巡查照明燈具及應急照明裝置，保持功能良好； 每季一次 ? 檢查消防設施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活； 每季一次 ? 巡查紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置應功能可靠； 每周一次 ? 保養(yǎng)紅外線傳感器、計時、監(jiān)控裝置。每年兩次

【樓道、室外消防栓】

? 檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞。每月一次 ? 油漆室外消防栓。每年一次 ? 檢查消防帶完好無損。每年二次 ? 檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。每年二次 ? 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。每月一次

【清洗水箱（蓄水池）】

? 水箱（蓄水池）清洗、消毒。每季一次

? 水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水樣送衛(wèi)生防疫部門進行水質化檢，化檢結果達不到國家生活用水標準應重新清洗水箱，再次采集水樣化驗，直至化驗結果達標。

? 檢查水箱蓋板應完整無損，蓋板與水箱結合面應無縫隙，水箱內表面清潔，無滲漏，工組扶梯無銹蝕、斷裂。每季一次

【無障礙通道】

? 照顧殘疾人進入大樓的無障礙通道應定期檢查扶手是否牢固，路面是否平整，有無障礙。

第二篇：物業(yè)設施設備維修153問

物業(yè)設施設備維修153問

1、問：發(fā)生跑、冒、滲、漏水時該怎么辦？

答：關閉閥門，截斷漏水源，情況嚴重時，及時匯報。

2、問：突然停水怎么辦？

答：及時通知客服，立即查找原因，確認是內線還是外線停水。

3、問：排污管堵塞怎么辦？

答：確定堵塞位置，從檢修處用疏通機或分段清理。

4、問：面對刁鉆、難纏的業(yè)主怎么辦？ 答：用誠意去打動業(yè)主。

5、問：入戶維修時，未按業(yè)主要求時間到達怎么辦？ 答：進門時先向業(yè)主表達歉意：“真對不起，讓您久等了！”

6、問：上班途中，遇到堵車或自行車壞了怎么辦？ 答：提前給班長、主管打電話請假。

7、問：工作中發(fā)生觸電事故怎么辦？

答：切斷電源，在急救人員未到達時，進行人工呼吸。

8、問：突發(fā)火災時該怎么辦？ 答：匯報，按預案執(zhí)行。

9、問：天然氣泄漏時該怎么辦？

答：關閉閥門，打開窗戶，有中毒人員應立即移動到通空氣的地方，迅速向燃氣公司、醫(yī)院打求救電話。

10、問：業(yè)主忘帶鑰匙，要求爬窗戶怎么辦？

答：耐心向業(yè)主解釋，說明一切危險及物業(yè)規(guī)定，協(xié)助解決。

11、問：業(yè)主要求幫忙購件怎么辦？

答：耐心向業(yè)主解釋并告知物業(yè)有規(guī)定，工作時間不能隨便出去。

12、問：戶門打不開怎么辦？

答：確認業(yè)主身份，辦理相關手續(xù)后，用手槍鉆打鎖芯（注：根據(jù)現(xiàn)場實際情況用不同的處理方法）。

13、問：燃氣充不進去怎么辦？

答：看卡里是否有錢，電池是否有電，正確插卡。

14、問：上層業(yè)主漏水到下層業(yè)主家該怎么辦？ 答：先檢查有無暗管漏水，再檢查防水層是否完好。

15、問：上門維修敲錯門時該怎么辦？ 答：應主動向業(yè)主道歉：“實在對不起，打擾您休息了！”

16、問：碰見業(yè)主與業(yè)主或社會人吵架怎么辦？ 答：了解情況，進行勸解和開導。

17、問：碰見業(yè)主亂扔垃圾怎么辦？ 答：應當面撿起收放垃圾桶。

18、問：碰見業(yè)主有損公共設施該怎么辦？ 答：應及時制止和保護。

19、問：上業(yè)主家維修時，家里是老人，又需要購件怎么辦？ 答：特殊情況及時向客服維修主管報告。

20、問：馬桶不上水怎么辦？

答：檢查上水閥、過濾閥、減壓閥是否正常。

21、問：上班時家有急事怎么辦？

答：向領導請示，待領導同意后回家處理。

22、問：業(yè)主報修沒有及時到達業(yè)主家怎么辦？ 答：向業(yè)主道歉。

23、問：上門維修時，被業(yè)主家的小狗咬到怎么辦？ 答：通知領導，打疫苗。

24、問：業(yè)主要求我們維修一些家用電器怎么辦？ 答：建議業(yè)主找專業(yè)技術人員維修。

25、問：晚上一個人值班，出現(xiàn)緊急情況一個人處理不了怎么辦？ 答：通知值班經(jīng)理。

26、問：維修時不小心弄壞了業(yè)主家的東西怎么辦？ 答：向業(yè)主道歉，并照原樣賠付業(yè)主。

27、問：外出回家時，遇到緊急情況回不到單位上班怎么辦？ 答：及時向上級報告。

28、問：業(yè)主和我們借工具使用怎么辦？ 答：登記。

29、問：工作時業(yè)主不理解和我們發(fā)脾氣怎么辦？ 答：盡量不吱聲。

30、問：上班時自行車壞在半路上怎么辦？ 答：及時報告，盡快趕到單位。

31、問：維修時家中無人怎么辦？ 答：告之客服再聯(lián)系。

32、問：在回家的路上，出現(xiàn)了交通事故怎么辦？ 答：通知公司領導。

33、問：在回家的路上，出現(xiàn)了壞人怎么辦？ 答：報警。

34、問：吃飯時，忘帶飯卡怎么辦？ 答：登記。

35、問：同事之間打架，你看見了怎么辦？ 答：勸解拉開。

36、問：在上班時，拾到一個手機或是錢包怎么辦？ 答：交客服。

37、問：在上班時，有人向我們問路怎么辦？ 答：知則答，不知則致歉。

38、問：在工作中，把工具忘在業(yè)主家中怎么辦？ 答：上門道歉取回。

39、問：業(yè)主要求我們和他一起去買配件怎么辦？ 答：請示領導。

40、問：有事需請假怎么辦？

答：按公司規(guī)定填寫請假條，待批準。

41、問：讓加班但家中確實有事怎么辦？

答：如果工作及其重要應克服個人原因，以工作為重。

42、問：到了轉正期沒有人通知怎么辦？

答：可主動向領導征求一下意見順便提醒一下。

43.問：檔案在其它單位，三險怎么辦？ 答：寫請示報告向公司說明，根據(jù)批復內容執(zhí)行。

44、問：水泵漏水怎么辦？ 答：查找原因，及時維修。

45、問：業(yè)主對設施維修中有特殊要求怎么辦？

答：據(jù)實量力而行，向業(yè)主說明此事須請示領導，經(jīng)領導同意業(yè)主有承諾免責的可以提供服務。

46、問：上層漏水造成下層投訴怎么辦？

答：先找上層業(yè)主，對下層看損失結果，協(xié)助上層業(yè)主盡快處理，可以征得上下兩個當事業(yè)主的同意并簽字確認，物業(yè)在無資金投入的情況下給予幫助解決，但物業(yè)不承擔任何責任。

47、問：員工不聽從管理怎么辦？

答：對事不對人，就事論事的談心，指出問題的所在和危害。

48、問：員工屢教不改告狀怎么辦？

答：向上級領導擺出事實及教育過程，提出具體處理意見。

49、問：遇到工作不認真的員工怎么辦？

答：有意識的找一些工作，鍛煉他并同他一起干幾次工作，給予示范進行身教和言教。

50、問：馬桶堵了用疏通機疏通不了怎么辦？ 答：告訴業(yè)主聯(lián)系廠家拆馬桶，進行疏通。

51、問：室外供水閥門爆裂怎么辦？

答：先關總閥，檢查漏水原因，進行維修。

52、問：消防栓跑水怎么辦？

答：先關掉總閥，檢查漏水原因，進行維修或更換閥門。

53、問：業(yè)主家暖氣漏水怎么辦？

答：先關供水、回水，查找原因，進行維修，拍照，記錄現(xiàn)場損失。

54、問：聯(lián)系不上業(yè)主怎么辦？ 答：業(yè)主戶門上貼通知，（待業(yè)主看到通知后，來物業(yè)客服部登記新的聯(lián)系方式）。

55、問：樓上往樓下漏水，聯(lián)系不上樓上業(yè)主怎么辦？ 答：通知領導和派出所把門鎖撬掉。

56、問：業(yè)主家跑水怎么辦？

答：盡快把閥門關掉，然后找保潔員幫業(yè)主把水清理干凈，拍照記錄。

57、問：如果業(yè)主家中著火怎么辦？ 答：通知保安和打119電話，同時把電閘拉掉，把燃氣閥門關掉。

58、問：電梯突然停了怎么辦？

答：通知電梯維修，把乘梯的業(yè)主穩(wěn)住，跟他們說不要著急。

59、問：如果業(yè)主有事需要你幫忙，可是不屬于你范圍之內的怎么辦？ 答：要婉言拒絕或說我回去跟領導請示一下。

60、問：你有急事可是還需要加班怎么辦？ 答：應該以公司的事情為重。

61、問：配電室突然停電怎么辦？

答：盡快查找原因，確認是內線還是外線，同時聯(lián)系供電局。

62、問：業(yè)主家中閥門漏水，但裝修包封不便維修怎么辦？ 答：先把漏水問題臨時處理，然后讓業(yè)主找裝修公司來維修。

63、問：業(yè)主裝修改裝的閥門漏水怎么辦？

答：先把漏水問題臨時處理，然后讓業(yè)主找人把包封部分拆掉。

64、問：減壓閥有響聲怎么辦？

答：調節(jié)減壓閥的壓力或更換減壓閥。

65、問：水表自轉怎么辦？ 答：安裝單流閥。

66、問：化糞池返水怎么辦？ 答：通知清淘化糞池廠家來清理。

67、問：業(yè)主不交物業(yè)管理費怎么辦？

答：由客服來協(xié)調，看有什么問題盡快解決。

68、問：業(yè)主家中地埋管漏水怎么辦？ 答：把地面敲掉更換新管或加接頭。

69、問：看見保安和業(yè)主打架怎么辦？ 答：應該阻止他們。

70、問：突然地震怎么辦？

答：盡快通知業(yè)主撤離，到比較寬廣的地方。

71、問：業(yè)主讓你代買配件怎么辦？

答：婉言拒絕，說公司有規(guī)定不讓代買東西。72、問：到下班了工作未完成怎么辦？ 答：請示領導是加班還是明天繼續(xù)再干。

73、問：電表內無電怎么辦？ 答：通知業(yè)主去買電。

74、問：總開關跳閘怎么辦？

答：先查各分開關所帶負荷，如無問題即要更換總開關。

75、問：配電箱內接線端子過熱怎么辦？ 答：先減少用電負荷，抓緊時間更換端子排。

76、問：戶內漏電開關跳閘怎么辦？

答：先確定所帶負荷無問題再查線路是否有問題。

77、問：配電柜內浪涌斷路器動作怎么辦？

答：停掉開關，檢修設備更換浪涌斷路器，查看接地線。

78、問：馬桶不上水怎么辦？

答：檢查上水閥是否開，過濾網(wǎng)是否干凈。

79、問：馬桶充水慢怎么辦？ 答：檢查沖水閥是否開關靈活。

80、問：馬桶上水軟管漏水怎么辦？ 答：更換軟管。

81、問：供水管件裂縫怎么辦？

答：確認是否公共區(qū)域供水管線裂縫，如果不是，通知業(yè)主購買質量合格管后更換。

82、問：燃氣表充不進氣怎么辦？

答：看燃氣卡有無字，供電電池是否有電。

83、問：燃氣灶點不著火怎么辦？

答：看是否有燃氣，閥門是否打開，電池是否有電。

84、問：戶門保險舌頭歪怎么辦？ 答：用大力鉗矯正，轉動靈活。

85、問：戶門有鑰匙開不了門怎么辦？

答：根據(jù)不同區(qū)域的防盜門采取不同的方法。

86、問：戶門被帶上怎么辦？

答：撬門把手（客服核實業(yè)主身份后）。

87、問：鎖盒舌頭不回去怎么辦？ 答：用螺栓松動液清洗。

88、問：網(wǎng)線不通怎么辦？

答：看是否全部接線，接頭是否接好。

89、問：上網(wǎng)后丟數(shù)據(jù)怎么辦？ 答：重做網(wǎng)線卡子，線路無問題。

90、問：紗窗小塑料件損壞怎么辦？ 答：更換新塑料軟件。

91、問：紗窗彈不回去怎么辦？ 答：更換紗窗回車。

92、問：如何提高員工的整體素質？ 答：業(yè)務知識培訓，服務標準化培訓。

93、問：如何提高員工的工作積極性？

答：培養(yǎng)員工的愛崗敬業(yè)精神，引入獎勵機制，建立激勵制度。

94、問：如何提高員工的文化生活？ 答：開辦業(yè)余培訓班和專業(yè)培訓相結合。

95、問：如何提高員工的業(yè)余生活？

答：增加活動項目，增加設備，提高員工參與的積極性。

96、問：怎樣才能使員工成為真正意義上的綜合維修工、萬能工？ 答：輪崗、培訓。

97、問：如何提高物業(yè)整體的管理水平？ 答：抓主管人員的培訓及責任心。

98、問：怎樣才能使我們的服務上一個臺階？ 答：業(yè)務知識培訓，技能培訓，禮儀、禮貌培訓。

99、問：員工簽的勞動合同是否符合勞動法？ 答：人力資源部負責。

100、問：員工的保險有哪些？ 答：辦公室負責。

101、問：什么是工傷？ 答：工作時間內受到的傷害。

102、問：出現(xiàn)工傷如何處理？ 答：按國家法律。

103、問：怎樣才能使物業(yè)公司走上正規(guī)化、標準化、專業(yè)化管理的軌道？

答：上層決策管理，中層管理執(zhí)行，基層執(zhí)行到位。

104、問：怎樣才能夠提高員工的業(yè)務水平？ 答：輪崗培訓，互相培訓。

105、問：業(yè)主家的電源線接地怎么處理？過了保修期以后怎么處理？ 答：進行遙測，找到接地點。請示上級領導。

106、問：業(yè)主提出服務范圍以外的服務怎么辦？ 答：請示上級領導。

107、問：業(yè)主要在走廊內加裝防盜門怎么辦？

答：按入伙合同規(guī)定執(zhí)行，來物業(yè)裝修監(jiān)理部簽加裝防盜門的承諾書，根據(jù)承諾書要求進行安裝。

108、問：如何使員工從被動工作變?yōu)橹鲃庸ぷ鳎?答：樹立主人翁意識。

109、問：怎樣才能讓員工有團隊精神、凝聚力、歸屬感？ 答：公司的企業(yè)文化導向。

110、問：自來水管漏水怎么處理？ 答：先關總閥，換管，開閥，供水。

111、問：業(yè)主家的大型裝飾燈壞怎么檢查？ 答：告訴業(yè)主自行處理。

112、問：為什么進業(yè)主家時，先敲門，穿鞋套再進門？ 答：使業(yè)主知道是物業(yè)維修人員，文明服務是第一。

113、問：為什么維修前要看好配件是否可以維修？ 答：以免造成不必要的麻煩和誤會。

114、問：為什么家里跑水，客服應該告訴業(yè)主先關總閥？ 答：如果先關閉總閥可以減少損失。

115、問：為什么跑水，進業(yè)主家要照相，保留證據(jù)？

答：有些水管是業(yè)主裝修時改裝過的，保留證據(jù)能分清責任。

116.問：為什么衛(wèi)生間地漏會返味？

答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都會返味。

117、問：為什么水龍頭滴水有響聲？

答：磁片松動和磨損、漏水都會有響聲，還傳音。

118、問：為什么馬桶水箱，上水閥使用時間長，有些會有響聲？ 答：上水閥里皮墊老化和堵塞，水閥、壓力關系，都會有響聲。

119、問：為什么熱水器出水小，不著火？ 答：水溫調節(jié)高；水箱結垢多。

120、問：為什么輕體墻一般很容易有裂縫？ 答：因為有連接縫，如果處理不好，會有裂縫。

121、問：為什么墻面膩子會爆皮？

答：時間較長，濕度大，都會使膩子掉皮。

122、問：為什么抹膩子前墻面要刷膠？ 答：增加連接度，使膩子不容易脫皮。

123、問：為什么維修完后，要把衛(wèi)生清理干凈？ 答：要求服務質量一流。

124、問：為什么防盜門鎖舌頭有時候退回去時不好使？ 答：門框和門磨損大，需打油。

125、問：為什么家里地磚和水泥地脫開空鼓？

答：地面沒有刷膠，磚沒泡透，水泥沙子對比不成正比。

126、問：為什么家里水表有些會自轉？ 答：管道內有空氣；管道有壓力波動。

127、問：為什么時間長沒用燃氣，打開后不著火？ 答：燃氣管里有空氣，需排空氣。

128、問：為什么給業(yè)主修完活后，最好能告訴業(yè)主怎么使用？ 答：有些配件業(yè)主不知怎么使用，會造成損壞，會增加報修量。

129、問：為什么兒童游樂場和健身器材要經(jīng)常檢查？

答：經(jīng)常使用，如果器材出現(xiàn)問題，可能會造成人身傷害。

130、問：為什么在公共區(qū)域維修時，必須放指示牌？ 答：提示人們注意安全。

131、問：為什么開井蓋沒人必須蓋上井蓋不能離人？ 答：當心老人、小孩等掉進井里。

132、問：為什么同事之間要說話和氣，保持團結？ 答：和氣才能溝通，團結就是力量。

133、問：為什么工作上的事情沒修完要向領導反映？

答：及時匯報，及時反饋信息，使領導心里有數(shù)，便于工作安排。

134、問：剛入職的新員工應該怎么辦？

答：首先應嚴格遵守公司的有關規(guī)章制度，服從領導，向老員工多學多問，盡快掌握園區(qū)各種有關設備，努力學習，認真工作。

135、問：鍍鋅管生銹怎么辦？ 答：刷防銹漆、銀粉保護。

136、問：供水泵有異聲怎么辦？ 答：檢查判斷故障，更換、排除。

137、問：積水坑污水泵不運行怎么辦？

答：檢查水位傳感器，測電源，檢查水位飄子是否靈活正常，污水泵有無堵塞。

138、問：業(yè)主室內暖氣不熱怎么辦？ 答：排氣，熱水循環(huán)是否通暢。

139、問：管道閥門、接頭、管件漏水怎么辦？

答：認真檢查原因，停水、泄水后重新安裝緊固或者換件。

140、問：水龍頭漏水怎么辦？

答：檢查接頭水龍頭磁芯是否有損，進行更換。

141.問：防火門開啟有聲音怎么辦？ 答：檢查合頁是否正常，并注潤滑油。

142、問：水龍頭不出水怎么辦？

答：檢查相關閥門是否打開、過濾網(wǎng)是否堵塞。

143、問：地漏堵怎么辦？

答：用手搖簧或者疏通機進行疏通。

144、問：馬桶堵怎么辦？

答：首先向業(yè)主詢問情況，根據(jù)情況采取用鐵鉤勾掉還是用皮揣子揣通，必要時拆除馬桶從 底部勾撈。

145、問：臉盆堵怎么辦？

答：應檢查是否堵在下水管S彎上，還是下水支管上，進行拆除S彎疏通，或者用手搖簧疏通機疏通下水支管。

146、問：維修工入戶維修時怎么辦？

答：應穿戴鞋套入戶，帶好工具；按門鈴或輕敲門；開門后向業(yè)主問好并報我是達豐物業(yè)設備部維修工，您是否保修；了解情況確認后進行維修；完成后清理好現(xiàn)場；請業(yè)主簽字確認。

147、問：發(fā)現(xiàn)門把手松動怎么辦？ 答：找出松動原因，加固。

148、問：發(fā)現(xiàn)有人破壞公共設施怎么辦？ 答：應上前制止并修好。

149、問：常用庫房工具用完后怎么辦？ 答：應擦干凈放回原處。

150、問：熱水器不出熱水怎么辦？

答：應檢查水壓力是否達到設計壓力，閥門是否打開。

151、問：遇到一個人難以完成的工作怎么辦？ 答：應呼叫主管派人支援。

152、問：巡視生活水、消防水、中水泵房時應怎么辦？ 答：按巡查制度內容執(zhí)行。

153、問：發(fā)現(xiàn)室外污水管線、管井堵塞怎么辦？

答：確認堵塞位置，打開井蓋，立警示牌，用竹皮子桿或疏通機進行疏通，并撈出雜物。

第三篇：物業(yè)管理物業(yè)設施品質管理

物業(yè)管理物業(yè)設施品質管理

一、物業(yè)設備設施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

一般意義上的物業(yè)設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設備管理側重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養(yǎng)，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產業(yè)的業(yè)務也由于結合了信息技術而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設備設施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設備損耗加速、室內環(huán)境品質惡化（典型如空氣品質）等等。據(jù)報道，武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設備管理中起到重要作用的僅占20％，運行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復。

導致國內物業(yè)設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協(xié)調和匹配，而在建筑物設備的施工、調試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。其次，是部分物管企業(yè)服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數(shù)量的轉制企業(yè)和房地產商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓，顛倒與業(yè)主的關系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區(qū)，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設備設施管理的全部工作內容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認識到物業(yè)設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質（即各種物業(yè)設備設施的運行效果）才是物業(yè)設備管理的最高工作目標。另外，國內物業(yè)設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內物業(yè)設備管理的主流，國內各種層次的培訓，但無論是內容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區(qū)。

各種自控、網(wǎng)絡及通訊、視頻設備等進入物業(yè)設備的管理范疇后，系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內脫離出來，將其視為新興行業(yè)，將其稱之為物業(yè)設施管理（Facility Mangagement稱為FM）。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。認為這一經(jīng)營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻?，F(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務、財務、設備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進行設施管理，因而與傳統(tǒng)的設備設施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場管理上升到經(jīng)營戰(zhàn)略，主要工作目標從維持保養(yǎng)上升到尋找服務品質與服務成本的最優(yōu)化，管理的著眼點從發(fā)生問題的設備到全部固定資產，管理對象的時間從當前擴大到物管范圍全生命周期內及未來的更新設施，管理所需的知識與技術從單純的建筑物本身的水暖電設備相關延展到與建筑、設備、不動產、經(jīng)營、財務、心理、環(huán)境、信息等相關，承擔FM工作的部門也從單一的設施運行維護部門發(fā)展到需由多部門交叉、協(xié)調，進行復合管理。

二、物業(yè)設備設施的LCC分析

現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開始就應考慮今后物業(yè)管理的需要。價值工程中有一個LCC（Life CycleCost）的概念。所謂LCC，即“壽命周期成本”，是指設備或系統(tǒng)從誕生至報廢整個壽命周期所需費用的總和，大體上包括規(guī)劃設計與建設費用、日常運行及維護管理費用和廢棄處置費用三個部分，往往數(shù)倍于傳統(tǒng)意義上的設備購置和使用費用。

從上述說明可以理解，設備的總費用（即LCC費用）是在整個壽命周期內按時間序列產生的的費用的總和；考慮壽命周期內利率的影響后，將各項費用累加就得到投資初期時的可比LCC值。

將LCC值除以系統(tǒng)或設備的使用壽命（即使用年限），得到每一年的營運成本，稱為EUAC。在相同使用效果的條件下，EUAC越小，系統(tǒng)和設備的經(jīng)濟效益越高。物業(yè)設備管理的主要目的就是在提供優(yōu)質的服務品質前提下，最大限度地降低EU－AC。

如何降低EUAC？一是在設備和系統(tǒng)選型中選用EUAC最低者；二是在設備營運過程中，對系統(tǒng)和設備采用節(jié)能技術措施或加強管理，使設備日常營運費用降低、并延長壽命，只要為采取這些措施所增加的投資可在壽命周期內回收，就是可行的。

我們提倡物業(yè)設備與設施設計人員不應只考慮到第一次投資，更要為降低和控制設備系統(tǒng)壽命周期內的全部成本著想，為有利于物業(yè)設備管理、提高物業(yè)服務水平著想，最終使物業(yè)各方受益，這便是運用LCC概念進行技術經(jīng)濟比較的意義。

理解和掌握LCC理論，對工程技術和管理人員都會帶來管理和設計觀念上有益的轉變：

1、節(jié)能不是孤立的而是系統(tǒng)的

在設計階段，各項設施及設備的選型應選擇能效比高的型式和設備。單體能效比高不等于系統(tǒng)能效比高。如空調系統(tǒng)，由冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風機及末端裝置組成，能耗也由各個組成部分能耗組合而成的。把這些設備集成在一起，各項設備間還有一個相互協(xié)調、匹配的問題。所以，在各項設備選型過程中，既要注意設備在單機滿負荷下的能效比，也要注意設備在系統(tǒng)中部分負荷下的能效比；既要注意設備單獨運行的特性，也要注意它與系統(tǒng)特性曲線的交點是否處于高效區(qū)；既要考察新機組的能效比，也要考察機組在使用過程中能效比的衰減速率和磨合后能效比的穩(wěn)定程度；空調系統(tǒng)不僅要注意系統(tǒng)在設計負荷下的能效比，還要注意系統(tǒng)的季節(jié)能效比。

兩者，系統(tǒng)的范圍也會隨智能化水平的提高得到擴大，水、暖、電、訊等各自可獨立成為系統(tǒng)，但它們在智能化物業(yè)中被集成了一個更大的系統(tǒng)，各專業(yè)系統(tǒng)間聯(lián)動的效率如何也影響著各個小系統(tǒng)的工作效率，這是需要注意的。

在設計時注意系統(tǒng)的形式也是重要的，如高層給水系統(tǒng)下行上給和上行下給的結合、單立管排水系統(tǒng)的具體實現(xiàn)形式等等。各專業(yè)系統(tǒng)有時本身也要擴展以適應發(fā)展需要，如給排水系統(tǒng)會派生出中水系統(tǒng)、飲用水直供，雨水、海水的利用等，都是切實有效的節(jié)能措施，何時采用，應結合LCC理論統(tǒng)籌考慮，留下合理的發(fā)展余地。

2、更加注意投入和產出的效益，明確樹立投資回收期的觀念 采取節(jié)能措施和新技術通常引起一次投資的提高。通過比較，如果增加的投資在壽命周期內能收回，且在壽命周期余下時間內所節(jié)省的運行費大于所增加的投資，多出部分成為收益，則值得采用。如在高層給排水和面積較小、供水高度不一的場合，就應優(yōu)先考慮采用調速水泵；在空調系統(tǒng)中，應優(yōu)先考慮采用變頻控制的變風量風機，只要比較結果符合上述要求就可以采用。但需考慮機器設備性能在這方面的可靠性和質量，要求廠家為此類高級設備提供切實可靠的售后服務。切忌斤斤計較初期投資，因為此類設備通常不僅僅能降低營運成本，而且能夠提高供水、空氣調節(jié)、電氣自控等的水平和質量。業(yè)主的滿意將會成為珍貴的無形收益，也能降低EUAC。

3、節(jié)能主要是靠提高能源利用效率，而不是“節(jié)省”下來的 國外FM觀念已從單純的抑制需求、減少耗能轉變?yōu)樘岣吣芰啃?；?jié)能不能以降低對用戶的服務品質來實現(xiàn)。美國幾年前就大力推廣“能量之星（Energy Star）”，也正是這種思想的充分體現(xiàn)。之所以出現(xiàn)這種轉變，原因有二：首先，隨著社會整體經(jīng)濟水平的提高，用戶對舒適度的要求逐漸提高。提供優(yōu)良的水、暖、電、訊等建筑設備的使用環(huán)境已成為提高第三產業(yè)生產率的重要手段，這就必須在節(jié)能和優(yōu)良的工作和生活環(huán)境之間尋求平衡?？陀^上要求系統(tǒng)和設備高效率地工作。其次，“終端節(jié)能”的概念逐漸深入人心，大家能夠普遍意識到在能源消費的終端投資1元錢用于節(jié)能，相當于對能源開發(fā)投資5－10元錢。因此，在保證物業(yè)環(huán)境品質的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味著可以節(jié)省大量一次能源和開發(fā)資源所付出的環(huán)境代價。

提高能源利用效率，既依賴于技術的進步，也要從設計和管理兩方面努力。如在暖通工程中在增加新風量的同時設置熱回收裝置，并在新風處理和熱回收過程中采用直接數(shù)字控制（DDC）；結合冷媒替代而改用新型高效率設備，把離心式制冷機能效比可以從舊機器的 0．26－0．34kw／ kw提高至 0．20—0．28kw／kw，甚至0．14kw／kw；，采用背景空調十桌面空調結合的空調方式等等。在給排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作雜用水等等。在環(huán)境控制中采用智能型傳感器，綜合檢測溫度、濕度、室內風速和表面平均輻射溫度及照度，按服務區(qū)域客戶要求的指標控制光、熱環(huán)境等。

政府在計劃經(jīng)濟時代習慣統(tǒng)計各生產部門的標煤消耗，這對比較能源利用率大有啟發(fā)。我們在進行此項工作時，也可以將不同的能源品種統(tǒng)一折算為一次標煤消耗進行比較。同時，還要綜合考慮當?shù)啬茉磧r格和價格變化趨勢、當?shù)啬茉唇Y構、各種設備自動化水平高低、設備的使用壽命以及初投資回收期長短等多種因素。

三、物業(yè)設施營運維護的基本原則和方法

設備在壽命周期內發(fā)生故障的情況用故障曲線表示，稱之為“浴槽曲線”（Bath－tub Cuve），如圖1所示。圖中互1，2，3三條曲線分別表示只使用不保養(yǎng)、事后保養(yǎng)和預防保養(yǎng)三種不同的保養(yǎng)方式下故障率的發(fā)生情況。曲線3最為平緩，可見采取預防保養(yǎng)可以大大降低設備的故障率。

在初期故障期，為了減少故障，盡快讓設備能夠穩(wěn)定地工作，F(xiàn)M工程師要了解裝置中的易損件和易損部分，加以特別注意。同時還要了解設計、施工和材料方面的具體情況，確定系統(tǒng)不可靠性的原因并加以解決。為此，F(xiàn)M工作人員在物業(yè)設備訂貨階段階段就應該到位，進行工程跟進，并結合物管進行監(jiān)理，熟悉系統(tǒng)、學習操作和保養(yǎng)的方法和程序。

在偶發(fā)故障期，設備經(jīng)過磨合后，故障率下降到容許值下。此時，應加強教育培訓及備品管理，著重于提高設備管理人員對故障的檢測診斷能力和修理能力。并研究如何改善工作環(huán)境、加強保養(yǎng)，實行“小步快跑”的工作方針，不斷從點滴處改進做起在磨耗故障期，設備和系統(tǒng)接近或達到各自的壽命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也應精心進行預防保養(yǎng)，定期檢測，盡量延緩系統(tǒng)和設備磨損和劣化速度。

系統(tǒng)和設備的磨耗分有形磨耗（物質性磨耗）和無形磨耗（經(jīng)濟性磨耗）。前者可以通過合理使用、科學保養(yǎng)而減緩磨耗，延長設備的使用壽命。但需注意到，再好的維護保養(yǎng)都不能解決技術落后和升級換代問題，設備一旦落后，就不能繼續(xù)使用，以免造成無形磨耗。無形磨耗有兩種，一種是由于技術發(fā)展或長期使用后原有設備落后了，設備的使用價值已部分甚至全部喪失。另一種是由于生產力水平提高了，產品雖未變，但已不值原來的價值。由于技術進步而導致的無形磨耗在電子、通訊和自控、計算機行業(yè)等表現(xiàn)得特別明顯，因此從LCC的角度考慮，物業(yè)智能化系統(tǒng)的建設不宜超前，這方面的設備與網(wǎng)絡滿足夠用、適用的標準就行了，適合分步進行，這是在進行物業(yè)智能化建設中尤需注意的問題。Novell網(wǎng)始終未被WinNT網(wǎng)絡技術所取代，一個重要的原因就是Nove11網(wǎng)對硬件兼容性遠好于NT網(wǎng)，可見在物業(yè)設備設施管理中應將無形磨耗的因素考慮在內，電子通訊產品在進行LCC比較時對無形磨耗的價值視情況一般可按20－50％進行合理的折算。

在現(xiàn)代 FM工作中，對設備的運行管理已經(jīng)可以完全擺脫單憑經(jīng)驗和手工操作的傳統(tǒng)模式，計算機輔助運行管理系統(tǒng)（CMMS）成為大樓BA（building automation，建筑自動化）系統(tǒng)的重要組成部分。值得一提的是，目前在智能化綜合布線中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及現(xiàn)在新興的波黑系統(tǒng)和藍牙技術，為不同制造廠商在不同數(shù)據(jù)平臺上構筑的DDC控制器之間和設備與廠家之間順暢實現(xiàn)數(shù)據(jù)交換、完善CMMS提供了技術基礎，各種專業(yè)設備一定要通過它們才能找到成本和服務效能的最優(yōu)。設備管理人員對這些技術的應用狀況應比較清楚，一旦時機成熟就要毫不猶豫地采用。

目前市面上常見物業(yè)管理信息系統(tǒng)有設備管理子模塊，但功能比較簡單，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代物業(yè)設備設施的信息化管理，現(xiàn)在已出現(xiàn)了專門的物業(yè)設施管理信息系統(tǒng)（FMMIS）。這個管理信息系統(tǒng)的目標是建立高質量、現(xiàn)代化和數(shù)字化的。設施管理信息系統(tǒng)，為網(wǎng)絡社區(qū)提供各種物業(yè)支撐，并為網(wǎng)上物業(yè)服務提供必要的物業(yè)設施信息和設施維護解決方案。

物業(yè)設施管理信息系統(tǒng)的主要功能和目標包括：設施圖紙管理；設施的條件查詢（由表查圖）；根據(jù)位置查詢設施（由圖查表）；縮放圖形時，自動關閉或打開有關圖層；直接打開或關閉圖層；設施開關和參數(shù)設置；設施運行狀態(tài)的顯示和統(tǒng)計（歷史記錄）；沿線追蹤顯示功能；設施運行情況的模擬；圖形和屬性數(shù)據(jù)的修改和鎖定（密碼機制）；建立維修／維護預案；在意外情況下，設施的自我調整；設施故障原因分析；設施故障影響分析；圖形和表格的輸出；提供系統(tǒng)框架圖。

目前，物業(yè)設施管理信息系統(tǒng)（FMMIS）和計算機輔助運行管理系統(tǒng)（CMMS）還是分開，各自存在的。但隨著智能化建筑綜合布線技術的完善和普及，F(xiàn)MMIS將把CMMS的功能融入其中，最終實現(xiàn)綜合性的設備智能化、自動化管理。

需要說明的是，即使是建筑物中實現(xiàn)了完善的智能化硬件和軟件，也要注意智能化系統(tǒng)的操作與運行，必須配備較高技術素質的人員才能發(fā)揮其應用作用，此外還應有專業(yè)維護力量的支持，并非一切智能化、自動化就不需要人了，實際上這對管理及工作人員的素質要求更高了，并不是不需要管理人員了；從北京和深圳一些智能小區(qū)物管人員的配備來看，為發(fā)揮建筑物智能化系統(tǒng)的功能與作用，在智能化系統(tǒng)投入運行后，在管理、操作崗位上投入人員的數(shù)量與相同規(guī)模的一般物管公司大體上相當，但實現(xiàn)的功能和服務內容有了很大的變化，一些新的職位如信管、網(wǎng)管和編輯出現(xiàn)了，在某些方面上倒更象一家ISP。

四、如何搞好物業(yè)環(huán)境的品質管理

各種物業(yè)設備、設施運行結果決定了物業(yè)環(huán)境的品質，對它們進行管理的最終目的就是希望得到客戶滿意的物業(yè)環(huán)境品質。目前所談到的物業(yè)環(huán)境品質管理還主要是指IAQ（空氣品質管理）。

國內在這方面的管理與國外差距極大，僅處于追求各項環(huán)境監(jiān)測指標不超過國家有關衛(wèi)生檢疫標準的階段，而國外主要在客戶對環(huán)境的舒適感上做文章。這說明，評價室內空氣品質實際并非簡單的一個合格與不合格的問題，而是一個滿意不滿意的問題，因此用一般衛(wèi)生檢疫的方法是無法評價的，也不能揭示出室內空氣品質中存在的問題。各地的風土人情有異，室內污染特點也不一樣，人對室內環(huán)境的反應和接受程度上的差異導致各地不能通用一套評價標準。國內在這方面做的工作不多。上海自然科學基金項目中有一個嘗試建立一套適合國情的室內空氣品質評價方法的項目，試用效果較好，但后來卻未繼續(xù)深入推廣開來。除此之外，國內尚未開展更多的物業(yè)環(huán)境品質評價方法的研究，重慶的物管企業(yè)和研究人員在這方面可以做一些實實在在的工作。

80年代以來，IS0－7730以人體的主觀熱感覺處于中性、風速不大于0．15m／s、相對濕度為50％為最舒適的熱環(huán)境的技術標準受到否定，通風空調系統(tǒng)的研究于是由舒適性轉向健康性。室內空氣品質已成為現(xiàn)代建筑科學的前沿研究課題，追求創(chuàng)造一種衛(wèi)生、健康、舒適的室內空氣環(huán)境。如何控制物業(yè)環(huán)境的質量，首先進行IAQ評價就成為必然。

目前國內外評價IAQ一些較為成熟的綜合和單項評價方法和評價指標如下：

l、EEI（室內環(huán)境綜合指標）評價

狹義的IAQ意味著房間空間空氣免受煙、灰塵和化學物質污染的程度。廣義地，它包括空氣溫度、濕度和空氣流速，而熱環(huán)境這一詞還需包括視覺因素，如亮度、色彩、空間感。另一方面，允許水平的IAQ還取決于暴露時間的久暫，個人生理條件及經(jīng)濟觀點。從實用的觀點來看，最佳的環(huán)境決定于IAQ推薦值或允許范圍的客觀標準加上居住者的期望或者說主觀看法，下限稱之為節(jié)能允許值或推薦值，上限是IAQ所能達到的極限。

2、主、客觀評價相結合的綜合評價

這一評價過程序主要有三條路徑，即客觀評價、主觀評價和個人背景資料?？陀^評價就是直接用室內污染物指標來評價室內空氣品質的方法。選擇具有代表性的污染物作為作為評價指標，常選用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒（IP）、氮氧化物、二氧化硫、室內細菌總數(shù)，加上溫度、相對濕度、風速、照度以及噪聲共12個指標來定量地反映室內環(huán)境質量。

主觀評價主要是通過對室內人員的問詢得到的，引用國際通用的主觀評價調查表格并結合個人背景資料。評價主要歸納為四個方面，人對環(huán)境的評價表現(xiàn)為在室者和來訪者對室內空氣不接受率，以及對不佳空氣的感受程度，環(huán)境對人的影響表現(xiàn)為在室者出現(xiàn)的癥狀及其程度。最后綜合主、客觀評價，作出結論。

3、IAQ等級的模糊綜合評價

物業(yè)環(huán)境品質本身就是一個模糊概念，因此可用模糊數(shù)學方法加以研究，由于該方法考慮到了室內空氣品質等級的分級界限的內在模糊性，評價結果可顯示出對不同等級的隸屬程度，更符合人的思維習慣，這是現(xiàn)有的指數(shù)評價方法所不能及的。該方法的關鍵是建立IAQ等級評價的模糊數(shù)學模型，確定各類健康影響因素對可能出現(xiàn)的評判結果的隸屬度。

4、應用CFD技術對室內空氣品質進行評估CFD（ComPutational Fluid Dynamics）稱為“計算流體動量”，利用室內空氣流動的質量、動量和能量守恒原理，采用湍流模型，給出適當?shù)倪吔鐥l件和初始條件，求出室內各點的氣流速度、溫度和相對濕度；并根據(jù)室內各點的發(fā)熱量及壁面處的邊界條件，考慮墻面間的相互輻射及空氣間的對流換熱，得到室內各點的輻射溫度，結合人體的衣著和活動量，求得室內各點的熱舒適指標 PMV（Predicted Mean Vote）。同時利用室內空氣的流動形式和擴散特性，得到室內各點的空氣年齡，從而判斷送風到達室內各點的時間長短，評估室內空氣的新鮮度。

5、“通風效率”和“換氣效率”評價指標

通風效率，為排風口處污染物濃度與室內污染物平均濃度之比，它表示污染物被排除的快慢。換氣效率是室內空氣的實際滯留時間與理論上最短滯留時間之比，可衡量換氣效果的優(yōu)劣，與氣流組織分布有關。只要這兩個指標落入合適的范圍內，IAQ就是合格的。

6、空氣耗氧量COD評價指標

空氣耗氧量是通過反應方法測定室內揮發(fā)性有機化合物VOC被氧化的空氣耗氧量，表征室內VOC的總濃度，與室內空氣品質的其他指標如二氧化碳、一氧化碳、空氣負離子、甲醛濃度、微生物等有顯著的相關性，是綜合性較強的室內空氣污染指示指標。

總的來講，第二、三種評價方法在物業(yè)環(huán)境品質管理中用得較多，經(jīng)驗相對豐富。

改善IAQ的途徑通常有：發(fā)揮新風效應；消除和控制室內污染源；強調對室內相對濕度控制，防止塵埃和濕氣的積累；在物業(yè)規(guī)劃設計階段遵循生態(tài)環(huán)境的設計原理等等。

物業(yè)環(huán)境品質不良嚴重時會導致法律糾紛，從國外已有的判決看，建筑通風設備引起的空氣品質問題最為嚴重，同時在系統(tǒng)設計、施工中所出現(xiàn)的問題也是影響室內空氣品質的一個重要因素。因此應制定保證物業(yè)環(huán)境品質的相關的法規(guī)和標準，使建筑和設備從設計到施工、運行管理都有明確的質量保證和法規(guī)依據(jù)。

物業(yè)環(huán)境的品質要求今后還會擴展到室內水、電品質及電磁輻射環(huán)境等的品質管理。水環(huán)境品質的好壞主要體現(xiàn)在給水水質、水壓、水量及排水順暢程度及廢污水的高效回收利用等上；電環(huán)境品質的優(yōu)劣則主要體現(xiàn)在供電可靠性、頻率、電壓偏移、電壓波動、電壓波形及不平衡度和用電安全性等上。電磁環(huán)境的品質開始受到重視，是因為物業(yè)環(huán)境中各種電氣產品日益繁雜，對人的影響漸多，產品間還存在著電磁兼容性（EMC，包括電磁干擾EMI與電磁抗EMS）問題。這部分的品質管理工作主要是通過對產品進行EMC認證進行，電磁環(huán)境對人影響的研究還有待深入。

高標準的建筑環(huán)境品質需要物業(yè)設備設施管理人員不懈的追求。國外過去對舒適度的管理允許PPD（預測不滿意者百分率）有5%一10%，現(xiàn)在國外已要求FM工作者只要接到一個投訴便要馬上作出反應，立即在其責任范圍內尋找引起投訴的根源。如果一時難以確認，則走訪投訴人，詳細了解情況再作判斷，甚至會邀請專家參與。如果發(fā)現(xiàn)這一投訴并非物管責任，還會向投訴人作出詳盡解釋并邀請他參觀有關的設備和裝置，以取得溝通和諒解。重慶的物管在這方面也出現(xiàn)了可喜的進步，一家公司提出了“十分鐘方案”，要求物管人員接到投訴后十分鐘到場，盡量體現(xiàn)物管“以人為本”的服務誠意。

美國的人研究表明，改善物業(yè)環(huán)境品質可以提高勞動生產率2－3個百分點，可以吸引更多的租戶，大大提高物業(yè)的出租率和銷售量。但這些在國內重視得還不夠。一些辦公樓或生活小區(qū)，開發(fā)商注意的是房間大小、錯層、變維和“空中花園”等等，對環(huán)境品質重視不夠或忽視，最明顯的就是很多大樓室內通風不良，氣味難聞，甚至陰暗潮濕，令人壓抑，這必將為今后物業(yè)的進一步開發(fā)、增值埋下隱患。隨著物業(yè)開發(fā)和建設、管理的逐步成熟，相信對物業(yè)開發(fā)和管理企業(yè)物業(yè)對客戶滿意度的注意能夠從房型、布局延伸到物業(yè)空氣品質，繼而擴展到整體物業(yè)環(huán)境品質上來，以此作為工作核心目標開展物業(yè)設備設施的管理工作。

結語：高起點、高技術的物業(yè)設備設施管理在我國還是空白，在國外也是起步不久，國內外智能化建筑水平也相差不大。中國作為世界上最大的建筑市場和設備市場，完全有可能跨越這20年的差距，在設備管理領域率先實現(xiàn)科學化、規(guī)范化，發(fā)展出自已的物業(yè)設施管理產業(yè)。重慶的物管企業(yè)，已在這方面加以注意并進行了不懈的努力。自遠鵬物業(yè)發(fā)展有限公司從深圳引進先進成熟的物管指導以來，重慶多家物管公司也開始引進了外地和國外的物管企業(yè)對工作進行業(yè)務指導或合作。在設備管理方面，出現(xiàn)了追求服務品質的好勢頭。

總的來講，物業(yè)管理、包括物業(yè)設備設施管理產業(yè)化和市場化的勢頭迅猛不可擋，但必須充分認識其中的技術經(jīng)濟學原理，科學地進行成本和能源控制、提高營運管理水平，不斷滿足用戶對物業(yè)環(huán)境服務品質的要求，才有可能實現(xiàn)水、暖、電、訊諸設備系統(tǒng)運行管理的規(guī)范化和科學化。反過來，規(guī)范化和科學化的FM工作又會給各種物業(yè)設備、設施設計提出一系列課題，能促使物業(yè)設備與設施的科學技術水平不斷發(fā)展，為設備管理提供強勁的第一生產力。市場化的競爭和整合過程將是促進物業(yè)管理、服務水平不斷提高的強大動力，其中物業(yè)設施管理水平的高低又將是決定各類物業(yè)管理企業(yè)競爭和整合能力的主要因素。各個物業(yè)管理公司應對此保持清醒的認識。

第四篇：淺析物業(yè)設備維護與管理3

淺析物業(yè)設備維護與管理

李明遙

成都師范學院 四川省 成都市 611103

摘要：通過定量分析法和描述性研究法敘述和分析了物業(yè)設備維護與管理的基本概念、內容、意義和相關制度。從物業(yè)設備保養(yǎng)、維修和維護與管理三方面闡釋了其基本概念；從前期管理、使用管理、經(jīng)濟管理、安全管理等闡述了其內容；又從接管驗收制度、值班制度、交接班制度、報告制度和工具領用保管制度等介紹了相關制度。揭示了物業(yè)設備維護與管理的重要性。未來發(fā)展的方向即向著專業(yè)化、智能化、技術化發(fā)展。

Abstract: through the quantitative analysis method and descriptive study method and analyzes the property maintenance and management of the basic concept of content and related systems from the property and equipment maintenance and maintenance management three aspects explains the basic concepts;From the early management with economic management and safety management, etc.This paper expounds the its content;From takeover inspection system on duty system succession system report system and tools recipients custody system introduced the related system reveals the property equipment maintenance and management of the importance of the future development direction is toward intelligent professional technical development 關鍵詞：物業(yè)設備維護與管理 基本概念 意義 相關制度 內容

Keywords: property equipment maintenance and management system of basic concept is related content

1物業(yè)設備維護與管理的基本概念

1·1物業(yè)設備保養(yǎng) 物業(yè)設備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規(guī)性管理、養(yǎng)護、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制，及日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng)。1·1·1日常維護保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)是指設備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，做好必要記錄。1·1·2一級保養(yǎng)

一級保養(yǎng)是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作，主要包括對設備進行局部解體，進行清潔、調整，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。1·1·3二級保養(yǎng)

二級保養(yǎng)是指設備維修人員對設備進行全面清洗，部分解體檢查和局部維修、更換或修復磨損使設備能達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。1·2物業(yè)設備維修

物業(yè)設備維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。物業(yè)設備維修根據(jù)設備破損程度可分為： 1·2·1零星維修工程

零星維修工程是指設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進行的局部修理。1·2·2中修工程

中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為10%~30%左右。

1·2·3大修工程

大修工程是指對物業(yè)設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能。更換率一般超過30%。1·2·4設備更新和技術改造

設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。1·3物業(yè)設備維護與管理

簡單地來說，物業(yè)設備維護與管理是指對物業(yè)中的設備進行管理、運行、維修和保養(yǎng)工作，使之處于完好狀態(tài)，保證使用?，F(xiàn)代物業(yè)設備維護與管理是以系統(tǒng)的思想、發(fā)展的眼光，考慮整體運行質量、效率、技能成本和能耗，利用專業(yè)的知識，遵照規(guī)范的程序、嚴格的標準，使用高超的技能，對各種物業(yè)設備的日常運行和維修進行有效的管理。

2物業(yè)設備維護與管理的內容

物業(yè)設備維護與管理主要包括前期管理、使用管理、維修養(yǎng)護管理、經(jīng)濟管理 安全管理、增建、更新和改造管理、技術檔案管理等。2·1前期管理

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目建設的前期介入是物業(yè)管理市場化成熟和發(fā)展的結果，該項工作可避免接管后物業(yè)設備使用管理中可能產生的不足或缺陷，并促使其解決在物業(yè)項目建設中存在的問題，節(jié)約物業(yè)投入使用后的管理開支，提高物業(yè)管理的質量，使業(yè)主及使用人滿意。前期管理包括設備的規(guī)劃、選型、采購、訂貨、安裝、調試、使用出氣管理及信息反饋等。2·2使用管理

使用管理制度主要有設備使用說明、設備運行值班制度、交接班制度、設備操作人員的崗位責任制和設備運行時出現(xiàn)重大事故的應急預案等。物業(yè)設備根據(jù)使用時間的不同，可分為日常使用設備，如給排水、供電、設備及電梯等；季節(jié)性使用設備，如供暖供冷設備；緊急情況下使用設備，如消防、自動報警設備。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。2·3維修養(yǎng)護管理

維修養(yǎng)護內容主要包括設備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修制度、維修質量標準以及維修人員值班制度等。2·4經(jīng)濟管理

經(jīng)濟管理即設備購置時一次性投資的經(jīng)濟性，運用使用時的經(jīng)濟性，以及維護、檢修和更新改造的經(jīng)濟性。其最終目的是從設備經(jīng)濟壽命的變化過程中，尋求以最少投資而得到最大經(jīng)濟效益的方法。設備經(jīng)濟管理的內容包括初始投資費用管理、維修養(yǎng)護費用和改造費用管理等。

2·5安全管理

安全管理在物業(yè)設備管理中占有重要位置。國家對安全性能眼球高的設備實行合格證制度，要求維修人員參加學習培訓考核后，持證上崗，同時要制定相應的管理制度，確保使用安全。2·6技術檔案資料管理

這是設備的基礎管理，它包括設備的登記卡、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。

3物業(yè)設備維護與管理的意義

3·1有利于提高物業(yè)管理服務質量

設備維護與管理的質量好壞，直接影響到業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作是否認可，甚至決定物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理內容的服務質量上思考，因此必然促進設備維護與管理的服務質量的提高。

3·2有利于提高物業(yè)銷售的價格及租金

完美的服務加上完善的設備，才能使物業(yè)以較高的租金和售價出租、出售，給開發(fā)商和業(yè)主帶來較好的回報。因此，提高物業(yè)設備維護與管理的質量會促進物業(yè)銷售的價格和租金的上漲。

3·3有利于保證業(yè)主及使用人的生活安全

物業(yè)管理企業(yè)應盡職盡責管理好物業(yè)，使業(yè)主及其使用人獲得安全感。物業(yè)的安全設備，如保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防設備及通訊設備等正常運行都應有可靠保證。這是保證業(yè)主及使用人生活安全的重要前提。

3·4有利于提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤

物業(yè)設備的維修保養(yǎng)費用及能源消耗費用是物業(yè)管理財務收支中重要的開支項目。物業(yè)設備運行與維護費用、能源消耗費用的有效節(jié)約，能使物業(yè)管理成本降低，及利潤的相對增加。同時，設備維修得及時與否，也直接影響著物業(yè)的租售率，對提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤起著一定的推動作用。

3·5有利于提高物業(yè)管理企業(yè)的聲譽及社會形象

物業(yè)管理企業(yè)對設備管理不當，而使物業(yè)設備不能正常運行，會給業(yè)主及使用人在生活或工作上帶來極大的不便。因此，對物業(yè)管理企業(yè)的聲譽及社會形象都會帶來負面影響。

4物業(yè)設備維護與管理的相關制度

4·1接管驗收制度

設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。4·2預防性計劃維修保養(yǎng)制度

計劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養(yǎng)護、修理的組織措施和技術措施。4·3值班制度

建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常的操作運行。4·4交接班制度

搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施。交接班雙方人員必須提前十分鐘做好交接班準備工作，正點進行工作。交接班的準備工作包括查看運行記錄，介紹運行狀況和方式以及設備檢修、變更等情況。4·5報告制度

建立報告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術負責人和班組長了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設備管理中存在的問題，以便及時解決。4·6工具領用保管制度

個人領用工具品種根據(jù)工種發(fā)放；班組領用的公共工具品種；工具發(fā)生丟失、損毀；工具因使用時間而發(fā)生磨損或毀壞。

結論

通過以上的介紹和分析，更深一步了解了物業(yè)設備維護與管理及其重要性和發(fā)展的趨勢。近幾年，我國的物業(yè)設備產業(yè)發(fā)展比較迅速，國外先進的設備不斷進人國內市場，隨著新材料的大量應用，新設備不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)物業(yè)設備正朝著體積小、重量輕、能耗少、效率高、噪聲低、造型新、功能多、智能化、系統(tǒng)化、自動化的方向發(fā)展。對設備的維護與管理也向著全員化、專業(yè)化、社會化的方向發(fā)展。隨著物業(yè)設備產業(yè)的進一步發(fā)展，特別是高新技術成果的應用，物業(yè)設備的功能發(fā)展呈現(xiàn)集成優(yōu)化的態(tài)勢。物業(yè)設備維護與管理的復雜性和專業(yè)性逐步提高，并且向著集團化、規(guī)范化的方向發(fā)展。建立各種形式的物業(yè)設備技術中心、保養(yǎng)中心、維修中心、備件中心及管理中心等服行業(yè)，可以使它們根據(jù)物業(yè)設備的發(fā)展狀況和技術特點提供專業(yè)的服務。

參考文獻：【1】丁云飛：《物業(yè)管理》，廣州，華南理工大學出版社，2002。

【2】陳瑞正、周心怡：《物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程》，天津，天津大學出版社，2002。

第五篇：物業(yè)設備設施安全管理

設備設施安全管理

1、工程部（設備設施管理部門）應建立健全《設備臺賬》。

2、設備管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，設備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部（設備設施管理部門）專業(yè)技術人員實施；相關專業(yè)人員必須具備相應的資質、上崗證。

3、智能控制、消防、電梯、供電、供水設備管理實行24小時值班制度；未經(jīng)主管部門領導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設備運行間。

4、設備運行、維修、保養(yǎng)必須嚴格按照相關操作規(guī)程進行，并做好相應的安全措施和技術措施，謹防事故發(fā)生。

5、設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規(guī)律，貫徹“預防為主”方針，防止安全事故發(fā)生。

6、值班室、設備運行間應按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關警示標志。

7、值班室、設備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。

8、值班室、設備運行間等工作場地、設備及附屬設施應始終保持清潔衛(wèi)生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。

9、設備運行間應保持通風、照明良好，應急燈始終完好，門窗開啟靈活無破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關措施。

10、每年年底前，工程部（設備設施管理部門）對所管物業(yè)項目的設備設施維護保養(yǎng)情況進行一次拉網(wǎng)式大檢查，針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題制訂下一年《設備設施保養(yǎng)計劃》、《設備設施大中修計劃》。

設備設施檢查管理

1、每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對計劃落實情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，并填寫《季度/月度設備設施檢查記錄》。

2、每天（或每周），由設備專業(yè)主管人員對所管轄設備的運行狀況進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患時應及時排除，重大問題應及時向工程部（設備設施主管部門）、管理處主任匯報；同時應按要求如實填寫相關設備日檢記錄。

3、設備責任人必須保證設備安全運行，每天對設備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除，確保安全。

設備設施值班管理

1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關的事宜。

2、嚴格按照操作規(guī)程及崗位職責要求，進行巡視檢查，準點抄錄各設備運行數(shù)據(jù)，認真填寫《設備運行記錄》、《交接班記錄》。

3、密切監(jiān)控設備運行情況，發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時處理。當班人員無法處理時，應及時報告上一級主管協(xié)調處理。

4、交接班規(guī)程

（1）值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班時，必須提前辦理請假手續(xù)，返回后及時銷假。

（2）交班時，交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。

（3）接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。

（4）交接班時主要做好“五交”——“交安全、交記錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設備運行狀態(tài)”。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。

（5）下列情況下不得交接班： ①沒有完全達到“五交”規(guī)范要求時。②接班人未到崗，交班人不準下班。

③接班人員有酒醉現(xiàn)象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。

④交接過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協(xié)助。

設備設施維修保養(yǎng)管理

1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設備出現(xiàn)故障，應報請專業(yè)供電主管部門處理。

2、各物業(yè)公司所有特種設備設施（如空調、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等）一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保，工程部應指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質量；每次外委項目實施作業(yè)前，外委單位應先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設備安裝地點進行作業(yè)。

3、維修

（1）檢查中如發(fā)現(xiàn)設備設施存在隱患或性能劣變，維修主管應提前備好相關備件，預訂維修時間實施作業(yè)。

（2）如在預定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活，則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施，并提前告知轄區(qū)內業(yè)戶。

（3）維修主管應督導維修人員按時作業(yè)。

（4）施工前，維修人員應備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。

（5）維修完畢后，工程部應就維修情況進行檢查，填寫《設備設施維修記錄》。

4、保養(yǎng)

（1）實施保養(yǎng)計劃前，各維修班長應制訂材料采購計劃并報批，提前組織維修保養(yǎng)材料。

（2）正式施工前，維修人員應準備好操作工具、協(xié)調相關部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場；施工時，應先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關人員做好配合。

（3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人應如實填寫《設備設施保養(yǎng)記錄》

5、緊急故障處理

（1）接到緊急故障處理請求，工程部主管應迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修；重大故障，應同時向管理處主任、公司主管領導報告。

（2）到達現(xiàn)場后，工程部主管應查看現(xiàn)場、了解故障原因，制訂搶修方案。（3）實施搶修前，嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施，并要求相關人員予以配合。（4）維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時，切不可盲目亂動，應集中商議，找出最佳方案；如屬特種設備，應請求有關單位配合支援，并按中華人民共和國國務院令(第373號)《 特種設備安全監(jiān)察條例 》執(zhí)行。

（5）故障處理完畢后，應做好事故起因分析，制訂相應的防范措施。

（6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應如實寫出書面報告上報相關部門。

設備設施大中修、更新、改造管理

1、工程部（設備設施主管部門）根據(jù)設備使用狀況提出設備中修、大修、更新、改造的實施方案，上報物業(yè)公司領導審核后，交由小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批（業(yè)主委員會應按規(guī)定向全體業(yè)主公示，征求意見）。

2、實施方案獲得業(yè)主委員會批準后，按相關規(guī)定申請或續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。

3、資金籌集到位后，工程部負責方案實施。

4、工程竣工后，工程部組織相關人員進行驗收確認，并按規(guī)定辦理款項支付簽字手續(xù)（按《西安市物業(yè)管理條例》規(guī)定，須由業(yè)主委員會全體成員簽字）。

設備資料管理

1、物業(yè)驗收交接應移交有關機電設備檔案資料，包括設備產品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等（弱電設備還應移交程序軟件備份盤等），物業(yè)公司檔案室專柜保管。

2、工程部（設備管理部門）建立設備運行檔案柜，保存設備技術資料、設備臺帳、設備運行管理資料和維修資料等。機電設備檔案主要包括：《設備臺帳》、隨機資料圖冊、《設備設施維修記錄表》、《設備報廢審批表》。

3、智能控制、消防、水電、電梯等設備的值班記錄、巡視檢查和保養(yǎng)記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。

4、所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特殊設備，應定期對設備管理記錄內容進行分析，掌握設備運行情況。

5、借閱、查找設備管理記錄應按規(guī)定辦理登記手續(xù)，并及時歸還。

發(fā)電機使用管理規(guī)定

除嚴格執(zhí)行設備設施通用管理制度外，還應執(zhí)行以下規(guī)定：

1、發(fā)電機房應做好防水、防潮工作。

2、經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否符合發(fā)電機運行要求，儲備適當油量以滿足發(fā)電機滿負荷運行（根據(jù)各項目情況自定最小滿負荷運行時間）

3、發(fā)電機每月空載試運行1-2次，運行時間約15-20分鐘；平時應將發(fā)電機置于“手動”狀態(tài)（酒店等特種物業(yè)，按合同要求執(zhí)行）。

4、發(fā)電機起動時，操作人員應檢查啟動條件（冷卻水、機油、柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動送新風設備。發(fā)電機首次投運時，應做全面檢查。

5、每次運行、保養(yǎng)完畢后，如實填寫《發(fā)電機運行記錄》和《設備設施保養(yǎng)記錄》。

6、發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應及時處理。

7、冬季發(fā)電機保養(yǎng)，冷卻系統(tǒng)應加防凍液。

電梯安全管理規(guī)定

除嚴格執(zhí)行設備設施通用管理制度外，還應執(zhí)行以下規(guī)定：

1、機房內懸掛溫度計，應確保機房溫度不超過40℃。

2、機房內盤車工具、使用標識圖須懸掛于機房內顯眼位置。

3、《電梯困人救援規(guī)程》及各種警示牌須懸掛在電梯機房、值班室顯眼位置。

4、倒閘操作前，應將電梯停至基站；倒閘完畢后，檢查電梯運行是否正常。

5、每年，應邀請?。ɑ蚴校┵|檢部門對所有電梯進行一次安全檢查；未取得質檢部門檢驗合格證的電梯，嚴禁投入使用。

6、如發(fā)生火災、地震、水淹等情況，按突發(fā)事件處理辦法執(zhí)行。

7、工程部（設備設施管理部門）每月對電梯外委單位進行一次抽查評估（按百分制打分，作為年底綜合評審的依據(jù)）。

8、每年，物業(yè)公司領導、工程部及電梯維修主管對電梯委保單位進行一次綜合評審，選擇評審合格的單位簽訂委托維護保養(yǎng)合同，承擔維保任務。

9、乘梯須知

（1）用手按鈕，嚴禁撞擊。（2）不許吸煙，勿靠廂門。（3）運行之時，擠門危險。（4）危險物品，禁止進梯。（5）保持清潔，勿吐勿丟。（6）運載貨物，須先報批。（7）若遇意外，請按警鈴。（8）超載鈴響，后進退出。（9）兒童乘梯，成人陪同。（10）發(fā)生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（設備設施主管部門）應于每年雷雨季節(jié)前（一般為4月份）請當?shù)胤览籽b置檢測所（如：陜西省氣象局西安市防雷裝置檢測所）對物業(yè)管轄區(qū)域內房屋的防雷裝置檢測一次；如為易燃易爆場所，對其防雷電裝置每半年檢測一次。對測量不合格項，由工程部組織專業(yè)人員進行維修整改。

2、大雷雨后，要再次對系統(tǒng)進行檢查，察看是否因引雷擊而導致某些連接點的松脫和斷開。接閃器與引下線和接地體的連接必須牢固可靠，接地電阻值應符合規(guī)定要求，一般不大于10歐姆；對大于10歐姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增設接地體，保證防雷設施良好運行。

3、檢查如發(fā)現(xiàn)引下線受到嚴重腐蝕、其腐蝕程度占截面積的30%以上則應及時更換；發(fā)現(xiàn)接頭松動要立即緊固。

4、當雷擊引起火災、爆炸和人員傷亡、建筑物或建筑物內的設備損壞時，應及時通知防雷電裝置檢測機構派人到現(xiàn)場勘察，查找原因，采取補救措施。

高壓運行工崗位職責

嚴格遵守各項目管理處及設備管理部的各項規(guī)章制度。

努力學習專業(yè)技術，熟練掌握管轄區(qū)域的供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設備、設施的原理、技術性能及實際操作。

認真做好設備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。堅守崗位，定時巡查電氣設備，密切監(jiān)視各儀表的工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。

負責與開閉所的業(yè)務聯(lián)系，并做好登記。

事故發(fā)生時，高壓運行工應保持頭腦冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不得交接班，應上下兩班協(xié)同工作，一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。

請假、補休需在一天前報告領班，并由班長安排合適的替班人。按規(guī)定的時間做好配電室室內外清潔工作。完成上級交辦的其他工作。

工作票制度

在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，填用工作票的工作為： 高壓設備及線路上工作需全部或部分停電者。

低壓設備及線路上的工作需將高壓設備停電或部分停電者。高壓室內二次接線上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施者。票簽發(fā)或命令發(fā)布人（工作領導人）所負安全責任： 工作的必須性和安全性；

工作票上所填安全措施是否正確完備；

工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好； 工作負責人（監(jiān)護人）所負安全責任； 正確安全地組織工作；

工作前應將工作任務、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細向工作人員交待清楚，并結合實際進行安全思想教育；

工作負責人應檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件。

工作許可人（值班員）應負責檢查工作票上所寫各項安全措施是否完備及符合現(xiàn)場條件，并正確執(zhí)行；負責檢查停電設備有無突然來電的可能。

操作票制度

一張操作票只能填寫一個操作任務。

操作票要填寫設備的雙重名稱即設備的名稱和設備的編號。操作票用鋼筆或圓珠筆填寫，票面應清楚整潔，不得任意涂改。高壓運行工在開始操作前應確認操作票無誤后再進行實際操作。倒閘操作或者是某些重大的操作必須由兩人執(zhí)行，一人監(jiān)護，一人操作。操作過程中如發(fā)現(xiàn)疑問，應立即停止操作并向電氣主管詢問清楚以后再進行操作。不得擅自更改操作票，不得隨意解除閉鎖裝置。

進行各種操作，均應做好相應的防范措施，雷電時，禁止倒閘操作。下列各項工作可以不用操作票，但均應記入操作記錄簿內： 事故或者緊急情況的處理。拉合開關的單一操作。

操作票應按編號順序使用，作廢的操作票應注明“作廢”字樣，已經(jīng)操作的注明“已操作”字樣。

操作票應按ISO9000標準保存。

工作間斷、轉移和終結制度

工作間斷時，工作班人員從工作現(xiàn)場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負責人保存；間斷后繼續(xù)工作，無需通過工作許可人，由工作負責人帶領全班工作人員回到工作地點繼續(xù)工作。

在未辦理工作票終結手續(xù)以前，高壓運行工不得將檢修設備合閘送電。在工作期間，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應先將工作班全體人員已經(jīng)離開工作地點的確認，通知工作負責人，在得到工作負責人可以送電的答復后，并拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設遮欄、清理現(xiàn)場后方可合閘送電。

檢修工作結束以前，若需將設備試加工作電壓，可按下列條件進行： 全體工作人員撤離工作地點；

收回工作票，拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設遮欄； 工作負責人和值班員進行全面檢查無誤后，由值班員進行加壓試驗。作班若需繼續(xù)工作時，應重新履行工作許可手續(xù)。

在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉移工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需再辦轉移工作手續(xù)，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待帶電范圍，安全措施和注意事項后方可開工。

工作完畢后，工作班應清掃、整理現(xiàn)場。工作負責人應先周密檢查，待全體工作人員撤離工作地點后，再向值班員講清所修項目,發(fā)現(xiàn)的問題、試驗的結果和存在的問題等。并與值班員共同檢查設備狀態(tài)，有無遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終結時間，經(jīng)雙方簽名后，工作票方告終結。

只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結束，拆除所有接地線、臨時遮欄和標示牌，恢復常設遮欄后，方可合閘送電，嚴禁自行停送電。

已結束的工作票，應按ISO9000標準保存。

保證安全的技術措施

在全部停電或部分停電的電氣設備上工作，必須完成下列措施：

一、停電。

二、驗電。

三、裝設接地線。

四、懸掛標示牌和裝設遮欄。

上述措施由高壓運行工執(zhí)行。對于無經(jīng)常值班人員的電氣設備，由斷開電源人執(zhí)行，并應有監(jiān)護人在場。

電梯事故應急處理措施

一、當火災發(fā)生時

維修電梯工打開迫降開關，將消防電梯全部降至首站； 消防電梯自動進入消防運行狀態(tài)，迅速關閉不具備消防功能的電梯； 關閉各層廳門，防止火向其他樓層延燒。

二、當發(fā)生地震時

輕微的地震對電梯破壞不大；震級較強時，可能會使轎廂或對重的導靴脫離導軌。有一部分導線可能切斷，某些元件可能會誤動作：

司機盡快在安全樓層停車，把乘客引導到安全地方；

運行時發(fā)生地震，應駛向最近的一層樓面，盡快撤離轎廂，并關閉電源、轎門、廳門。地震后對電梯進行詳細檢查，修復脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用；

當電梯發(fā)生嚴重撞頂和蹲底時，須經(jīng)過有關部門嚴格檢查、修復、鑒定后方可使用； 如果電梯因某種原因失去控制或發(fā)生超速而無法掌握時，司機和乘客應保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳出轎廂；

當乘客都脫離危險后，應立即切斷總電源開關。

三、當電梯進水時

底坑進水，應將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源；

當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯及總電源；

電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應報告。

電梯緊急故障處理預案

如果電梯在行駛途中突然發(fā)生停車故障。而停在井道內不能開門時應先設法通知電梯維修人員，其他人員不得隨意處理，以免處理不當發(fā)生危險。

維修人員到達現(xiàn)場后，首先應立即設法救出轎廂內被困人員。若轎廂不在平層開門位置，應以檢修方式慢車開動電梯，將轎廂移動到開門處，讓乘客離去，當電梯因安全鉗動作或其他原因，采取前述措施轎廂仍不能移動時，可將轎廂頂安全窗開啟，放出被困人員經(jīng)井道退出，但應注意要切斷電源。

如發(fā)現(xiàn)水進機房井道、井底坑和轎廂，應立即將電源全部切斷，以防止觸電事故及電氣設備短路。

如遇電氣設備發(fā)生燃燒時，應立即把電源切斷，采用四氯化碳或干粉滅火器撲救，并報告有關部門。

電梯發(fā)生事故，司乘、維修人員必須立即搶救傷員，保護現(xiàn)場。搶救傷員需移動現(xiàn)場時，須設標志，及時報告有關部門按照“三不放過原則”采取有效措施。

若電梯發(fā)生嚴重的沖頂、蹲底時，須經(jīng)過有關部門嚴格檢查，修復鑒定后方可啟用。如果轎廂因超行程或其他原因必須在機房用手輪轉動曳引機使轎廂作短程升降時，首先要切斷電動電源。然后應二到三人配合進行操作，一人使用工具松開剎車，其他人扳動手輪使曳引機轉動。操作應注意安全，防止松開剎車時手輪突轉傷人。

所有事故發(fā)生和處理后，一定要詳細記錄發(fā)生的時間、現(xiàn)象和處理方法，并要及時報告上級。

水泵房停水及事故處理措施

1、因停電造成停水時：值班人員應立即啟用備用電源供水，或開啟市政平地供水閥門供水，并報工程負責人，做好相關記錄。

2、因水泵故障停水：值班人員應立即啟用備用水泵供水，同時報工程負責人，組織搶修，并做好相關記錄。

3、水泵電氣控制回路故障停水：值班人員應先關閉電源后，開啟市政平地供水閥門供水，同時報工程負責人（物業(yè)主管/主任）組織搶修，并報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。

4、市政管線故障停水：值班人員應及時報工程負責人（物業(yè)主管/主任），并聯(lián)系自來水公司，詢問故障原因，恢復供水時間，同時報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。

有蓄水池（箱）設施的可根據(jù)蓄水量及市政恢復供水時間等因素實行定時供水，以保障業(yè)戶生活。

5、水泵房水浸應急處理：

（1）視進水情況，如進水量大，則關閉機房運行設備，并關閉電源開關。（2）立即通知工程部主管（物業(yè)主管/主任），同時報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。（3）堵住漏水水源，關閉漏水相關閥門。（4）封堵水源同時應立即排水。

（5）排干水后，應立即對浸水設備設施進行除濕（烘烤）處理。

（6）確認浸水已消除，各機電設備的絕緣電阻符合要求后，開始試運行，如無異常則可投入運行。

水泵房運行規(guī)程

1、值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水的現(xiàn)象。

2、檢查水泵房控制柜儀器儀表、指示燈、供水管網(wǎng)壓力是否正常；正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關應置于“自動”位置。

3、生活水泵每周至少輪換使用一次；消防泵、噴淋泵每月至少手動、自動各試機一次（運行時間不得低于2分鐘）。

4、應對蓄水池觀察孔加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應用紗布或紗網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中。

5、巡檢

（1）每天至少對泵房運行狀況巡檢2次，如實填寫《水泵房運行記錄表》。（2）觀察蓄水池（箱）液位顯示器是否正常。

（3）檢查控制柜各元器件是否正常，指示燈指示是否正確，手動/自動轉換開關位置是否正確，電壓、電流是否正常。

（4）污水泵液位報警顯示器是否正常，水泵有無堵塞。

6、二次供水管理（參照西安市衛(wèi)生監(jiān)督所二次供水管理辦法制訂）

（1）有二次供水水箱基本檔案（包括水箱總數(shù)、居民樓水箱、所屬管理單位名稱）。（2）有二次供水衛(wèi)生許可證（按期審核，并懸掛在顯著位置）。

（3）二次供水人員具備相關衛(wèi)生知識，從事二次供水操作人員應持有有效健康證。（4）二次供水設施完備，有衛(wèi)生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保證水質安全和防止二次污染的措施，水質符合衛(wèi)生要求，有清洗、消毒記錄及水質檢驗報告。

（5）二次供水設施設備設有衛(wèi)生防護標志。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。

（6）設備閥門、管道、泵體無跑、冒、滴、漏。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。

（7）高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。供水計量及收費嚴格執(zhí)行有關部門規(guī)定，無不合理計量及亂收費現(xiàn)象，限水、停水能預先通知用戶。

（8）遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。鍋爐房設備緊急事故處理措施

一、鍋爐事故應急措施

鍋爐設備發(fā)生事故后，應立即報告主管部門，如實介紹事故發(fā)生的經(jīng)過。對重大事故，例如爆炸事故除采取相應救援措施外，應保護好現(xiàn)場，防止事故蔓延。

1、如發(fā)現(xiàn)天燃氣管道及調壓箱，發(fā)生天燃氣泄漏情況時，應立即停爐關閉電源及天然氣總閥門，并通知天燃氣公司搶修部門及相關人員。

2、鍋爐爆炸事故。一旦發(fā)生鍋爐爆炸事故,必須設法躲避爆炸物和高溫水、汽，在可能的情況下盡快將人撤離現(xiàn)場，有條件時撥打“119”、“120”、“110”等電話請求救援，并將情況逐級上報。爆炸停止后立即查看是否有傷亡人員，并進行救助。

3、鍋爐爆管事故。一旦發(fā)生鍋爐爆管事故,必須采取緊急停爐措施，如幾臺鍋爐并列供熱，應將故障鍋爐的供回管閥門關閉。

4、當突然停氣時，燃燒機會自鎖停爐，關閉燃氣閥門，注意鍋爐水溫度突然升高產生汽化現(xiàn)象。

5、當鍋爐超溫（壓）報警時，燃燒機會自鎖停爐，應檢查故障并排除后，方可啟動運行。

6、當啟動點火發(fā)生爆燃時，應立即關閉鍋爐電源及天然氣閥門，并通知廠家或維保單位進行檢查修理。

7、當正在運行的鍋爐或燃燒機發(fā)生震動時，應立即停爐，并通知廠家或維保單位進行檢查修理。

8、當鍋爐房發(fā)生火災時，應立即停爐，關閉天然氣總閥及電源，迅速采取措施控制火勢，同時撥打火警119電話，并上報公司領導。

二、電動葫蘆事故應急措施

1、電動葫蘆吊運重物時如遇突然停電或設備突然發(fā)生故障,司機和指揮人員不準離開現(xiàn)場,要警戒任何人不準通過危險區(qū),等電力恢復或設備處理完后將吊運的重物放好后才能離開。

2、起升機構制動器在工作中突然失靈時,要沉著冷靜,做慢速反復升降動作,同時開動葫蘆,選擇安全地點放下重物。

三、事故消除后，將發(fā)生事故的地點、部位、事故經(jīng)過、事故原因、處理方法及結果記錄在鍋爐運行值班記錄中，擬制事故報告，并報公司主管部門及領導。

四、檢查事故隱患，接受教訓，采取糾正措施，防止類似事故再次發(fā)生。

鍋爐應急事故救援預案

為了有效、及時控制和消除突發(fā)性鍋爐房失火、爐體爆炸事故的危害，最大限度地減少事故損失，根據(jù)《特種設備安全監(jiān)察條例》的要求，按照“統(tǒng)一領導、專業(yè)分工、反應及時、措施果斷、加強合作”的原則，特制定本預案，以備緊急情況出現(xiàn)時執(zhí)行：

一、鍋爐設備出現(xiàn)重大事故時，由公司領導或管理處主任直接擔任救援指揮，及時趕往事故現(xiàn)場，判斷是否還有隱患（附近易燃易爆物）存在及周圍環(huán)境（房屋、人群密集度等）觀察，統(tǒng)一組織、布署救援工作，控制事故蔓延和擴大。

二、如果發(fā)現(xiàn)有傷員，應及時與120急救中心聯(lián)系進行救護。

三、鍋爐設備的使用部門，在出現(xiàn)事故后除按《鍋爐事故緊急處理措施》執(zhí)行外，還應積極配合事故的應急救援工作，迅速做好附近人群撤離危險區(qū)或就地安全疏散，同時針對火情嚴重的，應及時與119消防中心聯(lián)系進行消防。

四、在應急搶險救援過程中需要緊急調用物資、設備、人員和占用場地，任何單位和個人不得阻攔和拒絕，有關單位和個人應當支持、配合提供一切便利條件，所產生的費用原則上由事故單位負責。

五、參加事故應急處理的工作人員，應當按照本預案規(guī)定，采取安全防護措施，并在專業(yè)人員的指導下進行工作。

六、對事故應急救援工作處理及時、指揮有效、挽回經(jīng)濟損失者，公司將給予重大獎勵。

七、對瞞報、遲報、漏報、謊報、誤報或在事故中玩忽職守、不聽指揮、臨陣脫逃、不負責任者，按公司規(guī)定給予開除處分，如構成犯罪，依法追究刑事責任。交換站操作規(guī)程

（1）運行人員負責交換站內的設備運行，定時巡檢（每小時1次），按規(guī)定填寫《交換站運行記錄》。

（2）運行人員必須嚴格執(zhí)行開機、停機時間。做好開機前的準備工作，發(fā)現(xiàn)重大問題時及時報告工程部主管，待處理好后方可開機。

（3）運行前：認真檢查交換器及各類附屬設備，檢查進出水閥門是否打開、安全閥是否正常、設定溫度數(shù)值是否在要求范圍內。

（4）送汽/送水程序：

①汽——水交換：確認循環(huán)水系統(tǒng)運行正?！鷻z查冷凝水疏水閥、緊急泄水閥正?！鷨泳o急泄水閥→慢慢打開蒸汽閥→排凈蒸汽管道內冷凝水→關閉緊急泄水閥→啟動冷凝水疏水閥→徐徐向交換器送入蒸汽→檢查設備運行狀況。

②水——水交換：確認二次循環(huán)水系統(tǒng)運行正?！蜷_一次回水閥門→打開一次供水閥門→檢查設備運行狀況。

運行人員根據(jù)工程部（設備設施主管部門）的動力調度命令調整供熱水的溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實際情況確定調度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。

（5）停止運行：

①汽——水交換：緩慢關閉蒸汽閥門→循環(huán)水系統(tǒng)繼續(xù)循環(huán)→水溫降至50℃以下→關閉循環(huán)泵（如果系統(tǒng)長時間停運，應將系統(tǒng)循環(huán)水排凈，防止設備凍裂）。

②水——水交換：關閉一次供水閥門→關閉回水閥門（如果系統(tǒng)長時間停運，可將系統(tǒng)循環(huán)水排凈）。

（6）交接班應在下一班前10分鐘內進行，并在運行記錄上簽字，詳細記錄當班問題和處理結果。鍋爐運行規(guī)程

除嚴格執(zhí)行設備設施通用管理制度外，還應執(zhí)行以下規(guī)定：

1、司爐工負責鍋爐及附屬設備的運行、定時巡檢（每小時1次），按規(guī)定填寫《燃氣/燃油鍋爐運行記錄》。

2、巡回檢查路線（以天然氣鍋爐為例）：

鍋爐本體及燃燒機→安全附件→管道閥門→風機房→循環(huán)泵房→水處理及除氧→補水、除氧泵→軟水箱。

3、巡檢內容主要包括：

①鍋爐及附機的控制操作系統(tǒng)是否正常。

②壓力、供回水溫度、水位、排煙溫度在規(guī)定范圍內。③安全附件、保護裝置和儀表靈敏可靠，無泄漏現(xiàn)象。

④受壓部件可見部位無鼓包、滲漏；爐內燃燒情況良好，無漏水漏氣聲。⑤鍋爐外殼、前后煙門及人孔、手孔完整牢固、無破損。⑥管道、閥門無泄漏，閥門開啟靈活。

⑦燃燒器運轉有無異常響聲，風機運行是否正常。⑧循環(huán)泵運轉正常，無異?，F(xiàn)象。

⑨鍋爐房照明良好，道路通暢，消防設施、可燃氣體報警裝置正常。⑩軟水箱儲水充足。

⑾如有下列情況，司爐人員應增加巡檢次數(shù)：

——設備存在某些暫時不影響安全運行的一般缺陷時?！赂难b、長期停運或新檢修后的設備投入運行時。——設備運行中發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象時。

4、定期維修保養(yǎng)鍋爐、燃燒器及附屬設備。鍋爐操作規(guī)程

1、運行前準備

①司爐工在操作運行前必須熟悉《自控裝置說明書》和《鍋爐運行說明書》。②天然氣/油供給管道應達到標準壓力，燃氣/燃油系統(tǒng)無泄漏（如為燃油鍋爐，應確保日用油箱油量充沛）。

③鍋爐給水系統(tǒng)正常，軟水水質達到標準、水位量達到規(guī)定值（熱水鍋爐應排盡空氣），如實填寫《鍋爐房水處理記錄》。

④鍋爐運行控制柜是否能正常工作。⑤鍋爐受壓元件的檢查：

——鍋爐爐墻、安全附件、保護裝置及儀表?！o水、回水、出水及供汽系統(tǒng)閥門管件。——天然氣/油管道及閥門。⑥準備工作：

——調整閥門到啟動狀態(tài)?！蝈仩t注水，達到規(guī)定數(shù)值?！_啟循環(huán)泵。

——檢查水箱水位達到滿水位值?！到y(tǒng)檢漏、排氣，達到工作壓力。

2、正常運行

①循環(huán)泵運轉正常后，合上鍋爐電控箱電源，按下鍋爐電控箱啟動按鈕，鍋爐即進入自動點火程序，開始正常燃燒。

②司爐工根據(jù)工程部（設備設施主管部門）的動力調度命令調整鍋爐出水溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實際情況確定調度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。

3、關機停爐 ①正常停爐

——將燃燒機負荷降為最低后按“停爐”按鈕，燃燒器進行后吹掃狀態(tài)，延時到自動停止。

——停爐后循環(huán)水泵繼續(xù)運行，待水溫降止50℃以下時，方可停泵。②緊急停爐

——當出現(xiàn)緊急事故時，直接按“停爐”按鈕，關閉天然氣/油源，根據(jù)需要停止循環(huán)泵運行。

——當出現(xiàn)鍋爐自動停爐時，根據(jù)報警情況檢查系統(tǒng)，解決出現(xiàn)的問題后重新啟動。鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)程

（1）對于外委維護保養(yǎng)項目，工程部應派專檢人員跟蹤監(jiān)督，確保維護保養(yǎng)結果。（2）對于內部維護保養(yǎng)項目，由工程部主管組織各工種嚴格按照規(guī)范進行作業(yè)。（3）大修項目，應報物業(yè)公司主管領導審核，業(yè)委會、上級主管部門審批后進行（鍋爐本體大修需報質檢部門備案）。

（4）大修項目，一般應安排在非供暖期進行；臨時維修項目，應避開供熱時間進行，確保對用戶的供熱質量。

（5）鍋爐大修后，應嚴格按照設計標準進行自檢，報請質檢部門進行檢驗，合格后方可運行。

（6）每次完成保養(yǎng)后，須填寫《設備設施保養(yǎng)記錄》。

（7）每年供暖前，應校驗安全閥、壓力表；供暖結束后，對鍋爐、壓力容器進行年檢。