第一篇：企業(yè)物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

企業(yè)物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行《上海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策。

2、全面負(fù)責(zé)本小區(qū)日常事務(wù)工作，抓好收費(fèi)、衛(wèi)生綠化、治安交通、小區(qū)設(shè)施維護(hù)、房屋維修等各項(xiàng)工作。

3、負(fù)責(zé)年度計(jì)劃的制定和組織實(shí)施工作。

4、組織制定、實(shí)施并完善各項(xiàng)管理制度。

5、做好員工的考核、考評(píng)和管理工作。

6、做好員工的思想工作，關(guān)心員工的工作條件，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

7、協(xié)調(diào)處理好各部門(mén)和社會(huì)有關(guān)方面的工作關(guān)系，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)良好的外部工作環(huán)境。

1、負(fù)責(zé)建立衛(wèi)生管理、綠化管理、房屋維修、水電管理費(fèi)收取、住戶(hù)入住等方面檔案資料，并匯總整理。

2、寫(xiě)好工作日記，完成公司交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。

10、做好房屋裝修的審批管理和查驗(yàn)工作。

11、處理好住戶(hù)的投訴和有關(guān)問(wèn)題的解決落實(shí)工作。

12、千方百計(jì)創(chuàng)收節(jié)支，提高經(jīng)營(yíng)效益。

第二篇：物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目、月度管理計(jì)劃，并監(jiān)督各部門(mén)落實(shí)，確保各項(xiàng)工作按計(jì)劃有效實(shí)施完成;

2.指導(dǎo)項(xiàng)目各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，資源整合，對(duì)項(xiàng)目日常管理進(jìn)行監(jiān)督和巡查，發(fā)現(xiàn)管理上的不足，及時(shí)調(diào)整，確保現(xiàn)場(chǎng)的管理品質(zhì)及指標(biāo)達(dá)成;

3.根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，制定相應(yīng)的管理措施和計(jì)劃，負(fù)責(zé)處理重大投訴和突發(fā)事件;

4.監(jiān)督外判單位的管理工作，確保外判業(yè)務(wù)符合公司服務(wù)要求。

___對(duì)項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)能力、崗位匹配度的評(píng)估，制定并落實(shí)有效的輔導(dǎo)計(jì)劃，打造高績(jī)效的團(tuán)隊(duì);

6.負(fù)責(zé)與政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)單位等外部單位建立良好的公共關(guān)系;

7.負(fù)責(zé)本項(xiàng)目客戶(hù)溝通平臺(tái)的建立和維護(hù)，提出有效改進(jìn)辦法及建議并實(shí)施;

8.定期根據(jù)督導(dǎo)情況、客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查等各類(lèi)信息，對(duì)工作進(jìn)行總結(jié)分析，不斷提升現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)服務(wù)水平;

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)21、主要負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目管理;

2、負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督部門(mén)執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度及相關(guān)規(guī)定，確定各項(xiàng)目的具體工作方案，并對(duì)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控;

3、負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)片區(qū)的教育培訓(xùn)工作;

4、負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生質(zhì)量監(jiān)督檢查、評(píng)估、績(jī)效考核;

5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)人力、物料、綜合行政成本的審核及監(jiān)控工作;

6、負(fù)責(zé)每月對(duì)各組現(xiàn)場(chǎng)清潔服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控，并對(duì)不良原因進(jìn)行分析，提出糾正預(yù)防措施;

7、保持與公司各部門(mén)之間工作的協(xié)調(diào)與溝通;

8、協(xié)助上級(jí)建立并維護(hù)與政府相關(guān)部門(mén)的友好合作關(guān)系。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)3

負(fù)責(zé)當(dāng)值期間的秩序維護(hù)、消防、保潔、綠化、工程、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、停車(chē)場(chǎng)等崗位的工作布置和工作檢查，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)安全和服務(wù)質(zhì)量;

協(xié)助運(yùn)營(yíng)經(jīng)理和保安主管，組織、協(xié)調(diào)處理突發(fā)事件，并及時(shí)匯報(bào)處理進(jìn)展;

協(xié)助工程部經(jīng)理/主管，在當(dāng)值期間對(duì)項(xiàng)目各類(lèi)設(shè)施設(shè)備維護(hù)和應(yīng)急維修工作進(jìn)行監(jiān)督;

協(xié)助客服部經(jīng)理，負(fù)責(zé)當(dāng)值期間客戶(hù)投訴處理;

當(dāng)值期間內(nèi)接受運(yùn)營(yíng)經(jīng)理/保安主管和消防主管的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目安全巡查，檢查各施工區(qū)域防火安全、施工作業(yè)安全及成品保護(hù);安排好隊(duì)員工作，檢查保安各崗位在崗情況和工作狀態(tài)，做好檢查和記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正;

完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)41、負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)鋪位的尋找;

2、內(nèi)部流程的跟進(jìn);

3、與業(yè)主的商務(wù)條款談判、續(xù)租等;

4、其它事務(wù)。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)51、負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并安排人員進(jìn)行實(shí)施。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)的供電、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)、空調(diào)及建筑裝修等項(xiàng)目的接管驗(yàn)收和技術(shù)資料交接工作。

3、巡視、檢查小區(qū)公用設(shè)備及設(shè)施運(yùn)行情況，監(jiān)督有關(guān)責(zé)任人對(duì)公用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)處理公共設(shè)備設(shè)施的搶修及由設(shè)備設(shè)施運(yùn)行不正常引起的突發(fā)事故，及時(shí)排除設(shè)備設(shè)施故障。

4、指導(dǎo)、監(jiān)督屬下的工作，發(fā)現(xiàn)服務(wù)過(guò)程或服務(wù)質(zhì)量不合格的，及時(shí)進(jìn)行糾正并做好預(yù)防措施。

5、根據(jù)設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)或技術(shù)改造方案，并制訂零配件的采購(gòu)計(jì)劃。

6、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)外包方進(jìn)行評(píng)審并對(duì)其實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督考核。

7、負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)設(shè)施技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，并對(duì)其工作業(yè)績(jī)進(jìn)行考核。

8、配合供電、供水、供氣、電信等有關(guān)市政部門(mén)進(jìn)行小區(qū)內(nèi)設(shè)施維修、檢查、保養(yǎng)工作。

9、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)61、負(fù)責(zé)跟進(jìn)對(duì)接租戶(hù)前期工程條件協(xié)調(diào);

2、負(fù)責(zé)商鋪移交、租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修、開(kāi)業(yè)等手續(xù)辦理;

3、同商場(chǎng)租戶(hù)關(guān)系維護(hù)，及時(shí)處理各類(lèi)投訴，并做好回訪工作;

4、負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)租戶(hù)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)收集以及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析;

5、負(fù)責(zé)部門(mén)檔案、租戶(hù)資料、合同、公文信函等文件的整理歸檔;

6、負(fù)責(zé)部門(mén)采購(gòu)、文件來(lái)往、申請(qǐng)及其他內(nèi)部行政事務(wù);

7、完成上級(jí)交辦的其他工作。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)71、負(fù)責(zé)部門(mén)預(yù)算計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃、工作計(jì)劃、項(xiàng)目工程設(shè)備維保計(jì)劃的編制及實(shí)施;

2、負(fù)責(zé)月度部門(mén)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成情況的回顧及月度部門(mén)工作計(jì)劃的制定及執(zhí)行;

3、協(xié)助項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃的執(zhí)行與落地。

會(huì)議管理

1、負(fù)責(zé)組織召開(kāi)部門(mén)例會(huì)，參與工程專(zhuān)業(yè)會(huì)議和項(xiàng)目周例會(huì);

2、負(fù)責(zé)參與項(xiàng)目組織的報(bào)事分析會(huì)及組織區(qū)域報(bào)事分析會(huì)。

第三篇：物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

物業(yè)管理處主任需要協(xié)助上級(jí)主管管理消防、弱電、空調(diào)系統(tǒng)(如有)的外判承判商，監(jiān)督承判商的日常維修、保養(yǎng)情況，整理相關(guān)維修保養(yǎng)記錄;以下是小編精心收集整理的物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)，希望對(duì)你有所幫助，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)1

1.負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目、月度管理計(jì)劃，并監(jiān)督各部門(mén)落實(shí)，確保各項(xiàng)工作按計(jì)劃有效實(shí)施完成;

2.指導(dǎo)項(xiàng)目各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，資源整合，對(duì)項(xiàng)目日常管理進(jìn)行監(jiān)督和巡查，發(fā)現(xiàn)管理上的不足，及時(shí)調(diào)整，確?，F(xiàn)場(chǎng)的管理品質(zhì)及指標(biāo)達(dá)成;

3.根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，制定相應(yīng)的管理措施和計(jì)劃，負(fù)責(zé)處理重大投訴和突發(fā)事件;

4.監(jiān)督外判單位的管理工作，確保外判業(yè)務(wù)符合公司服務(wù)要求。

5.對(duì)項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)能力、崗位匹配度的評(píng)估，制定并落實(shí)有效的輔導(dǎo)計(jì)劃，打造高績(jī)效的團(tuán)隊(duì);

6.負(fù)責(zé)與政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)單位等外部單位建立良好的公共關(guān)系;

7.負(fù)責(zé)本項(xiàng)目客戶(hù)溝通平臺(tái)的建立和維護(hù)，提出有效改進(jìn)辦法及建議并實(shí)施;

8.定期根據(jù)督導(dǎo)情況、客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查等各類(lèi)信息，對(duì)工作進(jìn)行總結(jié)分析，不斷提升現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)服務(wù)水平;

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)21、主要負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目管理;

2、負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督部門(mén)執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度及相關(guān)規(guī)定，確定各項(xiàng)目的具體工作方案，并對(duì)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控;

3、負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)片區(qū)的教育培訓(xùn)工作;

4、負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生質(zhì)量監(jiān)督檢查、評(píng)估、績(jī)效考核;

5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)人力、物料、綜合行政成本的審核及監(jiān)控工作;

6、負(fù)責(zé)每月對(duì)各組現(xiàn)場(chǎng)清潔服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控，并對(duì)不良原因進(jìn)行分析，提出糾正預(yù)防措施;

7、保持與公司各部門(mén)之間工作的協(xié)調(diào)與溝通;

8、協(xié)助上級(jí)建立并維護(hù)與政府相關(guān)部門(mén)的友好合作關(guān)系。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)3負(fù)責(zé)當(dāng)值期間的秩序維護(hù)、消防、保潔、綠化、工程、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、停車(chē)場(chǎng)等崗位的工作布置和工作檢查，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)安全和服務(wù)質(zhì)量;協(xié)助運(yùn)營(yíng)經(jīng)理和保安主管，組織、協(xié)調(diào)處理突發(fā)事件，并及時(shí)匯報(bào)處理進(jìn)展;協(xié)助工程部經(jīng)理/主管，在當(dāng)值期間對(duì)項(xiàng)目各類(lèi)設(shè)施設(shè)備維護(hù)和應(yīng)急維修工作進(jìn)行監(jiān)督;協(xié)助客服部經(jīng)理，負(fù)責(zé)當(dāng)值期間客戶(hù)投訴處理;

5當(dāng)值期間內(nèi)接受運(yùn)營(yíng)經(jīng)理/保安主管和消防主管的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目安全巡查，檢查各施工區(qū)域防火安全、施工作業(yè)安全及成品保護(hù);安排好隊(duì)員工作，檢查保安各崗位在崗情況和工作狀態(tài)，做好檢查和記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正;完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)41、負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)鋪位的尋找;

2、內(nèi)部流程的跟進(jìn);

3、與業(yè)主的商務(wù)條款談判、續(xù)租等;

4、其它事務(wù)。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)51、負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并安排人員進(jìn)行實(shí)施。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)的供電、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)、空調(diào)及建筑裝修等項(xiàng)目的接管驗(yàn)收和技術(shù)資料交接工作。

3、巡視、檢查小區(qū)公用設(shè)備及設(shè)施運(yùn)行情況，監(jiān)督有關(guān)責(zé)任人對(duì)公用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)處理公共設(shè)備設(shè)施的搶修及由設(shè)備設(shè)施運(yùn)行不正常引起的突發(fā)事故，及時(shí)排除設(shè)備設(shè)施故障。

4、指導(dǎo)、監(jiān)督屬下的工作，發(fā)現(xiàn)服務(wù)過(guò)程或服務(wù)質(zhì)量不合格的，及時(shí)進(jìn)行糾正并做好預(yù)防措施。

5、根據(jù)設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)或技術(shù)改造方案，并制訂零配件的采購(gòu)計(jì)劃。

6、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)外包方進(jìn)行評(píng)審并對(duì)其實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督考核。

7、負(fù)責(zé)對(duì)部門(mén)設(shè)施技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，并對(duì)其工作業(yè)績(jī)進(jìn)行考核。

8、配合供電、供水、供氣、電信等有關(guān)市政部門(mén)進(jìn)行小區(qū)內(nèi)設(shè)施維修、檢查、保養(yǎng)工作。

9、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)61、負(fù)責(zé)跟進(jìn)對(duì)接租戶(hù)前期工程條件協(xié)調(diào);

2、負(fù)責(zé)商鋪移交、租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修、開(kāi)業(yè)等手續(xù)辦理;

3、同商場(chǎng)租戶(hù)關(guān)系維護(hù)，及時(shí)處理各類(lèi)投訴，并做好回訪工作;

4、負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)租戶(hù)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)收集以及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析;

5、負(fù)責(zé)部門(mén)檔案、租戶(hù)資料、合同、公文信函等文件的整理歸檔;

6、負(fù)責(zé)部門(mén)采購(gòu)、文件來(lái)往、申請(qǐng)及其他內(nèi)部行政事務(wù);

7、完成上級(jí)交辦的其他工作。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)71、負(fù)責(zé)部門(mén)預(yù)算計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃、工作計(jì)劃、項(xiàng)目工程設(shè)備維保計(jì)劃的編制及實(shí)施;

2、負(fù)責(zé)月度部門(mén)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成情況的回顧及月度部門(mén)工作計(jì)劃的制定及執(zhí)行;

3、協(xié)助項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃的執(zhí)行與落地。

會(huì)議管理

1、負(fù)責(zé)組織召開(kāi)部門(mén)例會(huì)，參與工程專(zhuān)業(yè)會(huì)議和項(xiàng)目周例會(huì);

2、負(fù)責(zé)參與項(xiàng)目組織的報(bào)事分析會(huì)及組織區(qū)域報(bào)事分析會(huì)。

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

第四篇：物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，帶領(lǐng)管理處員工對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施全面的管理，保證物業(yè)項(xiàng)目的良好環(huán)境、設(shè)備完好、運(yùn)轉(zhuǎn)正常、向物業(yè)使用人按服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。具體職責(zé)：

1、堅(jiān)決執(zhí)行黨和國(guó)家的各項(xiàng)方針政策、法律法令、有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定、政策以及公司的有關(guān)規(guī)章制度。

2、組織全處的人員學(xué)習(xí)政治時(shí)事、業(yè)務(wù)知識(shí)，通曉有關(guān)物業(yè)管理、市容衛(wèi)生、消防管理等法規(guī)。

3、領(lǐng)導(dǎo)全處人員對(duì)本小區(qū)實(shí)施全面的管理，熟悉小區(qū)的樓宇分布、樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶(hù)數(shù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備和住戶(hù)的基本情況，制定、并組織實(shí)施切實(shí)可行的管理措施與方案，定期檢查、監(jiān)督、查處違章。

4、重視物業(yè)使用人的建議，負(fù)責(zé)處理物業(yè)使用人對(duì)本處工作和管理人員的投訴，作到不拖延、不推諉，搞好與物業(yè)使用人的友好關(guān)系。自覺(jué)接受業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使用人的監(jiān)督。搞好與社區(qū)、派出所等有關(guān)部門(mén)的友好關(guān)系，爭(zhēng)取各方面的理解和支持，共同搞好物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作。

5、加強(qiáng)本處員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作，公正、公平地評(píng)價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活福利，調(diào)動(dòng)員工的積極性。

6、完成公司交給的其他工作。

第五篇：如何當(dāng)好物業(yè)管理處主任

如何當(dāng)好物業(yè)管理處主任

作為一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，如何當(dāng)好物業(yè)管理處主任，是物業(yè)管理人熟悉和熱議的話題。特別是目前市場(chǎng)上很多企業(yè)由原來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益競(jìng)爭(zhēng)逐步轉(zhuǎn)向人才的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)施以人為本的管理理念。在效益和質(zhì)量都同時(shí)擺在我們面前的時(shí)候，我們首選是質(zhì)量的年代，人才管理和培養(yǎng)是企業(yè)立足于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)輸贏的一種必然條件。順應(yīng)科技型物業(yè)發(fā)展，積極探索可持續(xù)發(fā)展人才市場(chǎng)順應(yīng)時(shí)代潮流?！白怨诺萌瞬耪叩锰煜隆?，物管企業(yè)凝聚各具特色的優(yōu)秀人才，并為其成長(zhǎng)和脫穎而出營(yíng)造良好的環(huán)境和氛圍，不僅立足于目前的人才需求，提高企業(yè)整體管理水平和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足物業(yè)管理市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)質(zhì)量的要求。站在這樣的一個(gè)角度來(lái)想一想，作為一名管理處主任，作為企業(yè)的中層管理干部，如何當(dāng)好物業(yè)管理處主任，如何更好地引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向。本文結(jié)合公司各項(xiàng)規(guī)章制度嘗試開(kāi)展這方面的整理和探討。

一、理念的提升——以不斷提升服務(wù)水平為指導(dǎo)思想

當(dāng)好物業(yè)管理處主任，如何做好服務(wù)呢？首先，需要提升自己的管理理念，以不斷提升管理處的服務(wù)水平為指導(dǎo)思想。理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工自我實(shí)現(xiàn)理想的動(dòng)力源泉。必須有“開(kāi)拓創(chuàng)新、永創(chuàng)一流”的精神為理念，不懈追求更高的服務(wù)境界，激勵(lì)管理處員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力。在這種理念的支持下，才能意識(shí)到細(xì)微之處見(jiàn)精神、簡(jiǎn)單積累便專(zhuān)業(yè)，提醒每位管理處主任做事要從小事做起，從自我做起。同時(shí)，要去影響周?chē)囊蝗喝耍粩嗵嵘约旱膶?zhuān)業(yè)水平，來(lái)實(shí)現(xiàn)和打造一個(gè)敢于追求理想和有靈感、激情不斷噴發(fā)的管理團(tuán)隊(duì)。具體來(lái)說(shuō)，就是要以“沒(méi)有最好，只有更好”為基礎(chǔ)，引伸出六個(gè)方面的理念，即最優(yōu)理念；探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先理念；換位思考理念以及零磨合、零干擾、零缺陷等理念。

1、最優(yōu)理念。即每位主任都有明確的職責(zé)范圍，在服務(wù)過(guò)程中遇到的任何問(wèn)題，都要設(shè)計(jì)出幾套解決問(wèn)題的方案，從業(yè)主的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個(gè)最佳的解決方案，達(dá)到最佳的效果。最優(yōu)理念服務(wù)達(dá)到的效果是：當(dāng)您在崗位工作的時(shí)候，優(yōu)美的工作環(huán)境、適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質(zhì)量使您盡享工作的樂(lè)趣；

在您需要服務(wù)的時(shí)候，管理服務(wù)人員就會(huì)出現(xiàn)在您的身邊，每個(gè)員工的工作都是一絲不茍、彬彬有禮且規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

2、探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先理念。即在管理政府辦公樓、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、“農(nóng)村城市化”自然村等領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索，尋求適合這些領(lǐng)域的管理方法。通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理理論與方法，與自身的實(shí)踐相結(jié)合，創(chuàng)造性地提煉出獨(dú)具特色的新的管理方法。將這種新的方法再運(yùn)用到實(shí)踐中，進(jìn)一步升華提煉，達(dá)到管理水平不斷提高并領(lǐng)先于行業(yè)的理念。

3、換位思考理念。即主任凡事首先都要先設(shè)身處地站在業(yè)主需求的角度進(jìn)行考慮，再反過(guò)來(lái)考慮如何滿(mǎn)足業(yè)主的需求，把業(yè)主的滿(mǎn)意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)?！皹I(yè)主想到的我們已經(jīng)做到，業(yè)主未想到的我們超前思維”，從而提供更適合業(yè)主需要的服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)主的需求。

4、零磨合理念。即管理處主任在物業(yè)管理日常管理介入中，深入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，了解和參與新型設(shè)備和智能化設(shè)備的調(diào)試，熟悉各項(xiàng)功能，站在業(yè)主的角度，發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素，及時(shí)提出合理化建議，將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài)。同時(shí)，還需充分了解業(yè)主的動(dòng)態(tài)信息，新調(diào)任領(lǐng)導(dǎo)或新搬遷的業(yè)主要及時(shí)以走訪的形式理順各方面的關(guān)系，每天都需要走訪不同的業(yè)主，使管理磨合期接近“零”。

5、零干擾理念。即主任應(yīng)考慮所管轄的項(xiàng)目，特別是政府物業(yè)管理，充分了解和掌握有哪些工作，是在業(yè)主正常上班時(shí)間以外才能完成的。比如：大樓的油漆粉刷工作，通道的消殺等等工作會(huì)給業(yè)主帶來(lái)工作上的干擾和給環(huán)境帶來(lái)業(yè)主不適應(yīng)的工作，需合理安排工作時(shí)間，如節(jié)假日或下班后，不能因不合理的安排工作而影響和干擾業(yè)主的正常工作。在保證用戶(hù)正常工作的前提下，對(duì)會(huì)妨礙用戶(hù)的維修保養(yǎng)工作，一律安排在用戶(hù)正常上班時(shí)間以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外）。同時(shí)，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示等措施后，方可進(jìn)行工作，維修完畢，立即清理現(xiàn)場(chǎng)，以避免造成污染和給業(yè)主帶來(lái)不便。

6、零缺陷理念。即主任要求每一個(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點(diǎn)）降低到“零”的一種管理方法。零缺陷并不是說(shuō)絕對(duì)沒(méi)有缺陷或缺陷絕對(duì)等于零，而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念，每一個(gè)員工都要在自

己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭(zhēng)做到無(wú)缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，提高服務(wù)質(zhì)量和項(xiàng)目的管理水平。

二、溝通能力的升級(jí)——以做好項(xiàng)目管理水平為前提

主任溝通能力的升級(jí)是必須的，也是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。溝通不是靠一個(gè)人的油腔滑調(diào)就可以的，而是要實(shí)實(shí)在在的工作，所以必須是做好項(xiàng)目管理水平為前提。有些項(xiàng)目主任是從基層員工晉升上來(lái)的，由原來(lái)的整天面對(duì)設(shè)備管理一下子需全面掌握人際關(guān)系的技巧；有些項(xiàng)目主任是轉(zhuǎn)職過(guò)來(lái)的，對(duì)周?chē)沫h(huán)境不熟；特別是目前有一些工齡的管理處主任，缺乏一種前車(chē)之鑒，不肯思索，以管理處一天沒(méi)有出現(xiàn)投訴在沾沾自喜，出現(xiàn)了應(yīng)急突發(fā)的事情而不知所措，有之對(duì)員工大發(fā)脾氣等等。從以上幾點(diǎn)可以看出，溝通的能力升級(jí)很重要，我認(rèn)為一個(gè)管理處主任的工作應(yīng)該做到三個(gè)方面的溝通，即員工溝通、業(yè)主溝通、公司溝通。

1、員工溝通

為了暢通員工與領(lǐng)導(dǎo)層之間的關(guān)系，及時(shí)和更有效解決員工關(guān)心的問(wèn)題。溝通方法通過(guò)基層例會(huì)、管理處例會(huì)，了解、掌握、及時(shí)地處理員工反饋的各類(lèi)問(wèn)題。建議每個(gè)項(xiàng)目管理處主任要召開(kāi)月度員工大會(huì)和員工座談會(huì)，每季度至少召開(kāi)一次基層員工代表座談會(huì)，收集基層員工的各類(lèi)問(wèn)題，如意見(jiàn)、投訴及合理化建議等，真實(shí)地反應(yīng)出基層員工的呼聲。

2、業(yè)主溝通

為了讓業(yè)主與管理處之間架起一座心靈的橋梁，目的是讓每個(gè)業(yè)主，特別是與物業(yè)有關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)更了解和清楚管理處的個(gè)性化服務(wù)和特色。從某種意義上來(lái)說(shuō)，就是和業(yè)主建立一種友誼上的關(guān)系。這樣業(yè)主的需求能更充分的展現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)，可避免一些工作上的誤會(huì)。業(yè)主溝通最好每天堅(jiān)持與一名或多名業(yè)主交流，以走訪的型式為主，也可以電話的方式問(wèn)候，帶給我們業(yè)主一種溫暖的感覺(jué)，更讓我們的業(yè)主知道管理處在是做事情的，是負(fù)責(zé)任的管理處。

3、公司溝通

公司溝通是不可缺少的工作，也是管理處主任對(duì)自我工作肯定的必要手段。讓公司的領(lǐng)導(dǎo)了解管理處最新物業(yè)動(dòng)態(tài)和管理處所做出成績(jī)。當(dāng)然也是管理處的層面碰到某種問(wèn)題不能左右時(shí)，更要讓公司領(lǐng)導(dǎo)層給予研究和抉擇，給予某種信息的指示，使管理處更有效率運(yùn)作并提供保障。公司溝通的方法可以是隨時(shí)的，比較有機(jī)動(dòng)性，可以在召開(kāi)公司例會(huì)的時(shí)候，可以是公司領(lǐng)導(dǎo)視察工作的時(shí)候，可以是因某種事情在公司的時(shí)候。方式也是多種多樣的，比如向公司每周提交一份合理化建議（更有效的節(jié)能減排、提高員工的工作積極性等等方面均可），每月向公司提交一份管理處的最新工作總結(jié)。可以看出，與公司的溝通也是項(xiàng)目主任實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值體現(xiàn)的一種表現(xiàn)。

三、有效處理投訴的能力——促使管理工作的良性閉環(huán)

業(yè)主的投訴的焦點(diǎn)主要表現(xiàn)在對(duì)管理處服務(wù)工作的不滿(mǎn)意，業(yè)主的需求得不到滿(mǎn)足，或某個(gè)問(wèn)題的處理跟進(jìn)程度不及時(shí)性都會(huì)引業(yè)主對(duì)管理處的投訴。很多管理處主任看到的投訴問(wèn)題的直接性，沒(méi)有看出問(wèn)題的間接因素，問(wèn)題的間接因素就是指管理處的能力，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和行之有效的處理問(wèn)題方法（培訓(xùn)），本位理念的提升和溝通的能力升級(jí)存在差距等等。也就是說(shuō)，有效投訴的出現(xiàn)可以理解成我們工作上的不足，沒(méi)有達(dá)到業(yè)主的預(yù)期所產(chǎn)生的。那么，我們應(yīng)該從哪方面做起呢？特別是管理處主任，關(guān)鍵是要做到未雨綢繆。

1、在本位理念提升和溝通能力升級(jí)的基礎(chǔ)上更有效地處理業(yè)主投訴。其實(shí)最好的方法是把我們業(yè)主的投訴控制在萌芽狀態(tài)，是最為有效的處理方法。從管理處的自身的管理服務(wù)品質(zhì)提高、人員的素質(zhì)提高上下功夫，提倡落實(shí)管理處的三會(huì)制度和三檢制度。

三會(huì)是指早會(huì)、晚會(huì)和周例會(huì)。早會(huì)是由主任親自組織，在每天管理人員上班前后管理處班組長(zhǎng)以上在崗人員（含管理員）集中進(jìn)行，由主任主持，內(nèi)容主要為宣講公司文化、理念與價(jià)值觀、一天的簡(jiǎn)要工作安排等，能激勵(lì)員工士氣。晚會(huì)也由主任主持，內(nèi)容主要是當(dāng)天項(xiàng)目各項(xiàng)工作點(diǎn)評(píng)與總結(jié)，在每天管理人員下班前管理處班組長(zhǎng)以上在崗人員（含管理員）參加。周例會(huì)也是由主任主持，管理處班組長(zhǎng)以上在崗人員（含管理員）參加，會(huì)議主要內(nèi)容為上周工作總結(jié)與回顧、公司最新動(dòng)態(tài)與相關(guān)要求傳達(dá)、下周工作安排布置等。

所謂三檢是指早檢、晚檢、周檢。早檢是指每天管理處主任巡視現(xiàn)場(chǎng)一次。并填寫(xiě)《監(jiān)督檢查記錄表》，對(duì)每天巡視的具體區(qū)域、巡視處理的問(wèn)題、巡視時(shí)間段作詳細(xì)記錄。主任應(yīng)將早檢巡視區(qū)域合理分解至每個(gè)管理人員，并監(jiān)督員工的執(zhí)行情況。晚檢是指每周主任到項(xiàng)目查夜崗一次。對(duì)夜間查崗，主任應(yīng)在監(jiān)督檢查記錄表上對(duì)查崗具體起止時(shí)間、崗位人員值勤情況、查崗路線作詳細(xì)記錄。還應(yīng)將夜間查崗情況分解至班組長(zhǎng)，并監(jiān)督班組長(zhǎng)夜間查崗的落實(shí)情況。周檢是指每周管理處主任組織管理處內(nèi)部各班組綜合檢查一次。對(duì)每周組織的綜合檢查，還應(yīng)組織各班組針對(duì)檢查出來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行原因總結(jié)分析，提出糾正預(yù)防與改進(jìn)措施，形成會(huì)議紀(jì)要存檔并跟蹤落實(shí)。檢查內(nèi)容包括清潔、綠化、電梯、空調(diào)等。

2、采用閉環(huán)控制模式

閉環(huán)是對(duì)工作過(guò)程的微觀控制，主要通過(guò)個(gè)人、班組、管理處三級(jí)執(zhí)行，通過(guò)自檢、監(jiān)督，任何一項(xiàng)工作內(nèi)容均實(shí)施閉環(huán)控制。對(duì)照工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)檢查出的問(wèn)題及實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的新情況及時(shí)改進(jìn)糾偏，控制工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。管理處主任應(yīng)對(duì)管理處每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。

3、定期做好投訴信息統(tǒng)計(jì)與分析

業(yè)主投訴是每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目會(huì)碰到的問(wèn)題，管理處客戶(hù)服務(wù)中心通過(guò)各種渠道獲得為主投訴的信息，需進(jìn)行分類(lèi)、整理，調(diào)度、協(xié)調(diào)責(zé)任部門(mén)處理，跟蹤回訪處理結(jié)果，重大事項(xiàng)向上級(jí)經(jīng)理匯報(bào)，暫時(shí)無(wú)法處理的事項(xiàng)及時(shí)向業(yè)主做出解釋或另行約定時(shí)間處理，管理處沒(méi)有能力處理的問(wèn)題及時(shí)向公司層面匯報(bào)。

客戶(hù)服務(wù)中心每月、每季、每年對(duì)業(yè)主投訴的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納、分析，并形成報(bào)告報(bào)經(jīng)理，季報(bào)和年報(bào)同時(shí)報(bào)公司。對(duì)于業(yè)主的有效投訴需實(shí)施首問(wèn)責(zé)任制。管理處任何員工對(duì)用戶(hù)的報(bào)修、建議、意見(jiàn)及投訴，在第一時(shí)間接受后，立即報(bào)告客戶(hù)服務(wù)中心并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問(wèn)題得到妥善解決，使業(yè)主滿(mǎn)意。否則，管理處應(yīng)對(duì)此視為服務(wù)質(zhì)量不合格，按相應(yīng)規(guī)定處理。

可以說(shuō)，關(guān)于如何當(dāng)好物業(yè)管理處主任的話題，解決方法其實(shí)是很多的。做好物業(yè)管理處主任必須結(jié)合自身的管理項(xiàng)目的特點(diǎn)，順應(yīng)當(dāng)今科技型物業(yè)管理的發(fā)展，不斷探索物業(yè)管理的精髓，跟隨時(shí)代發(fā)展潮流，引領(lǐng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展方向和

樹(shù)立本公司的品牌策略。在市場(chǎng)上能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打、處驚不變，將公司的利益和業(yè)主的利益立于不敗之地，才是一個(gè)出色的管理處主任。