第一篇：2013年建筑實務(wù)模擬題一答案

全國一級建造師執(zhí)業(yè)資格考試模擬題 《建筑工程管理與實務(wù)》試卷一答案

一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選項中，只有一個最符合題意）

二、多項選擇題(共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有一個錯項。錯選，本題

不得分，少選，所選的每個選項得0.5分)

三、案例題（共5題，120分。請根據(jù)背景材料，按要求作答）案例一（網(wǎng)絡(luò)計劃、索賠、橫道圖）答案： 問題1：

根據(jù)總時差為零的線路為關(guān)鍵線路的判定原則，關(guān)鍵線路為： ①→②→③→④→⑤→⑥，計劃工期為：3+7+7+3＝20天 問題2：

事件一，施工總包單位可提出工期索賠，因為屬于建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而且延誤時間超過了工作的總時差。事件二，不可以提出，因為雖屬建設(shè)單位的責(zé)任，但延誤的時間未超過總時差。事件三，不可以提出，因為屬于總包單位的責(zé)任。問題3：

總工期可順延：6－4＝2天。實際工期為：27天。問題4：

關(guān)鍵線路發(fā)生變化，新的線路為： ①→②→④→⑤→⑥

案例二答案：

問題1：本工程腳手架需要編制專項施工方案。

理由是：根據(jù)《危險性較大的分部分項工程安全管理辦法》文件規(guī)定，危險性較大的分部分項工程應(yīng)編制專項方案，危險性較大的分部分項工程范圍包括搭設(shè)高度24m及以上的落地式鋼管腳手架工程；本工程外腳手架高度超過24m，所以需要單獨編制專項施工方案。

腳手架高度：4.8+33.6*11=44.4米 2．

導(dǎo)致這起事故發(fā)生的主要原因有： 21． 樓層管道井洞口無防護(hù)措施；

22．23． 樓層內(nèi)在自然采光不足的情況下沒有設(shè)置照明燈具； 瓦工陳某安全意識不強(qiáng)。

3．吊頂隱蔽工程驗收還應(yīng)補(bǔ)充申報以下驗收項目：

A． 吊頂安裝

B．

C．

D．

E． 輕鋼龍骨安裝 預(yù)埋件（或拉結(jié)筋）保溫材料安裝 金屬材料防腐

問題4：

應(yīng)對腳手架進(jìn)行驗收。因為按規(guī)定，腳手架及其地基基礎(chǔ)應(yīng)在下列階段進(jìn)行檢查和驗收：

A.基礎(chǔ)完工后及腳手架搭設(shè)前；

B.作業(yè)層上施加荷載前；

C.每搭設(shè)完10~13米高度后；

D.達(dá)到設(shè)計高度后；

E.遇有六級及以上大風(fēng)與大雨后；

F.寒冷地區(qū)土層解凍后；

G.停用超過一個月后。

問題5：

不屬于項目經(jīng)理部教育的內(nèi)容包括：進(jìn)行了國家和地方安全生產(chǎn)方針、企業(yè)安全規(guī)章制度。

項目經(jīng)理部教育內(nèi)容：工地安全制度、工程可能存在的不安全，施工現(xiàn)場環(huán)境、工程施工特點。

問題6: 安裝木格柵應(yīng)用膨脹螺栓和角碼把格柵牢固固定在基層上，木格柵下與基層間縫隙應(yīng)用干硬性砂漿填密實。鋪木地板面層時靠墻的一塊板應(yīng)離開墻面10mm左右。

案例三

答案：

問題1：不妥之處如下：

（1）招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)宣布無效投標(biāo)不妥，應(yīng)由招標(biāo)人宣布。

（2）開標(biāo)時間不妥，應(yīng)與投標(biāo)截止時間為同一時間。

（3）僅向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書不妥，應(yīng)同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人。

（4）合同工期不妥，應(yīng)按從開工到竣工的全部日歷天數(shù)計算，不扣除春節(jié)期間法定假日天數(shù)。

問題2：索賠成立與否的分析：

事件1：工期和費用索賠成立，新增工程屬于業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任事件。

事件2：工期和費用索賠成立，圖紙交付時間延誤屬于業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險事件。

事件3：工期和費用索賠不成立，租賃的施工機(jī)械進(jìn)場時間推遲屬于承包人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險事件。

事件4：工期和費用索賠成立，承包人的工作程序正確，剝露檢驗的檢查結(jié)果合格，發(fā)生了工期的拖延和費用增加屬于業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任事件。

問題3：實際工期和工期索賠：

（1）實際工期拖延：11+4+5+2=22天

（2）應(yīng)得到的工期索賠：事件1工期索賠11天；事件2工期索賠4天；

事件4工期索賠2天。合計：11+4+2=17天

問題4：費用索賠：

事件1費用索賠：95000×（1+27%）=120650元

事件2費用索賠：4×36×30×（1+15%）=4968元。

事件4費用索賠：2000×（1+27%）+2×20×30×（1+15%）=3920元

合計：129538元

案例四

解答：

問題

1符合要求。物料提升機(jī)組裝后應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行驗收，合格后方可投入使用。

問題

2磚墻留槎的質(zhì)量控制不正確。理由：對抗震列度6度7度地區(qū)，拉結(jié)鋼筋埋入長度從留槎處算起每邊均不應(yīng)小于1000mm，末端應(yīng)有90度彎勾。

問題

3問題

422BCWS＝計劃工作量×預(yù)算單價＝1000 m×110元/ m＝11萬元

22BCWP＝已完工作量×預(yù)算單價＝1200m×110元/ m＝13.2萬元

22ACWP＝已完工作量×實際單價＝1200 m×150元/ m＝18萬元

CV＝BCWP－ACWP＝13.2－18＝－4.8萬元

費用偏差為負(fù)差，表示實際費用超出預(yù)算費用

案例五

答案：

1事件一原因分析

1）施工縫留的位置不當(dāng)。

2）在支模和綁鋼筋的過程中，鋸末、鐵釘?shù)入s物掉入縫內(nèi)沒有及時清除。澆筑上層混凝土后，在新舊混凝土之間形成夾層。

3）在澆筑上層混凝土?xí)r，沒有先在施工縫處鋪一層水泥漿或水泥砂漿，上、下層混凝土不能牢固粘結(jié)。

4）鋼筋過密，內(nèi)外模板距離狹窄，混凝土澆搗困難，施工質(zhì)量不易保證。

5）下料方法不當(dāng)，骨料集中于施工縫處。

6）澆注地面混凝土?xí)r，因工序銜接等原因造成新老接槎部位產(chǎn)生收縮裂縫。

治理方法：

1）根據(jù)滲漏、水壓大小情況，采用促凝膠漿或氰凝灌漿堵漏。

2）不滲漏的施工縫，可沿縫剔成八字形凹槽，將松散石子剔除，刷洗干凈，用水泥素漿打底，抹1：2.5水泥砂漿找平壓實。

2大理石飾面板產(chǎn)生的不規(guī)則花斑，俗稱泛堿現(xiàn)象。

1）原因分析：

①采用傳統(tǒng)的濕作業(yè)法安裝天然石材，施工時由于水泥砂漿在水化時析出大量的氧化鈣泛到石材表面，就會產(chǎn)生不規(guī)則的花斑，即泛堿。泛堿現(xiàn)象嚴(yán)重影響建筑物室內(nèi)外石材飾面的觀感效果。

②本案例背景中石材進(jìn)場驗收時記錄為“天然大理石建筑板材”，按照《天然大理石建筑板材》JC205標(biāo)準(zhǔn)，說明石材飾面板進(jìn)場時沒有進(jìn)行防堿背涂處理。2007年6月12日，石材進(jìn)場后專業(yè)班組就開始從第12層開始粘貼施工，說明施工班組施工前也沒有做石材飾面板防堿、背涂處理的技術(shù)準(zhǔn)備工作。防堿、背涂處理是需要技術(shù)間歇的，本案例背景中沒有這樣的背景條件或時間差。

2）糾正措施：針對12層出現(xiàn)的“泛堿”缺陷，項目專業(yè)質(zhì)量檢查員應(yīng)擬定返工處理意見。擔(dān)任該工程項目經(jīng)理的建造師應(yīng)采納項目專業(yè)質(zhì)量檢查員的處理意見，并決定按預(yù)防措施進(jìn)行返工；同時，針對2~12層的施工組織制定預(yù)防措施。

3）預(yù)防措施：進(jìn)行施工技術(shù)交底，確保在天然石材安裝前，應(yīng)對石材飾面板采用“防堿背涂劑”進(jìn)行背涂處理，并選用堿含量低的水泥作為結(jié)合層的拌合料。

（2）傳統(tǒng)濕作業(yè)法施工大理石飾面板不允許塊局部空鼓。

本工程大理石飾面板產(chǎn)生空鼓的原因有以下四方面：

1）施工順序不合理：走廊凈高2.8m，大理石飾面板安裝采用傳統(tǒng)濕作業(yè)法施工時，不宜一次安裝到頂。

2）結(jié)合層砂漿厚度太厚：結(jié)合層砂漿一般宜為7~10mm厚。

3）灌漿分層超高：規(guī)格600mm×450mm的板材，每層板材安裝后宜為3次灌漿。灌注時每層灌注高度宜為150~200mm，且不超過板高的1/3，插搗應(yīng)密實，待其初凝后方可灌注上層水泥砂漿。

4）沒有進(jìn)行養(yǎng)護(hù)：操作人員完成12層后，立即進(jìn)行封閉保護(hù)，轉(zhuǎn)入一層施工。

3．施工臨時用水量包括：現(xiàn)場施工用水量、施工機(jī)械用水量、施工現(xiàn)場生活用水量、生活區(qū)生活用水量、消防用水量。

4．民用建筑工程驗收時，必須對室內(nèi)環(huán)境中氡、甲醛、苯、氨、TVOC指標(biāo)進(jìn)行濃度檢測，抽檢數(shù)量不得少于房間總數(shù)的5%，且每個建筑單體不得少于3間，房間總數(shù)少于3間時，應(yīng)全數(shù)檢測。

第二篇：09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題(一)

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題（十八）

實例: 某市在其市區(qū)東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好，外商愿以優(yōu)惠條件受讓，后經(jīng)該廠研究選中一家外商實施合資開發(fā)居住區(qū)。評析：

這是一個改變用地性質(zhì)又進(jìn)行合資開發(fā)建設(shè)的實例。中外雙方如何合資，城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質(zhì)只能是開發(fā)居住區(qū)；其次，根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設(shè)計條件，列入他們之間的合同或協(xié)議；第三，其合資的合同或協(xié)議是否得到有關(guān)主管部門批準(zhǔn)；每四，其開發(fā)項目是否經(jīng)計劃行政主管部門立項；第五，合資開發(fā)是否進(jìn)行了中國法人的注冊，有無批準(zhǔn)證書，是否已明確了項目經(jīng)營法人。這些條件均已具備，城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項目經(jīng)營法人對建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題（十七）

實例:

某市的市區(qū)東北部有一中外合資的電子企業(yè)，因產(chǎn)品銷路好，急需擴(kuò)建一條生產(chǎn)線。企業(yè)提出在其廠區(qū)的東北角占用2.0ha的農(nóng)村村民住宅和部分農(nóng)村企業(yè)用地，企業(yè)提出的用地在城市規(guī)劃為工業(yè)用地。評析：

這是中外合資企業(yè)要擴(kuò)大用地，而且要占用農(nóng)村集體用地的實例。其擴(kuò)大用地的范圍恰為規(guī)劃工業(yè)用地，符合城市規(guī)劃要求，但需將集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，然后依照國有土地出讓的有關(guān)規(guī)定辦理出讓手續(xù)，具體可參照例二所述。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題（十六）

實例: 某市城市建設(shè)發(fā)展，在市區(qū)東部地區(qū)若干個工廠已經(jīng)外遷或停產(chǎn)，其廠址由城市土地管理行政主管部門統(tǒng)一組織出讓。在出讓之前已由規(guī)劃部門編制了詳細(xì)規(guī)劃，確定了每塊土地的使用性質(zhì)。某開發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細(xì)規(guī)劃的要求，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區(qū)內(nèi)的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha.某開發(fā)公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中做出明確規(guī)定。評析：

這是一個國有土地出讓的實例。關(guān)鍵是某開發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設(shè)計條件，才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。這主要是防止開發(fā)公司得到土地后任意改變規(guī)劃設(shè)計條件，增加土地開發(fā)強(qiáng)度。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內(nèi)編制一個修建性詳細(xì)規(guī)劃，為建設(shè)工程規(guī)劃管理做準(zhǔn)備。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（十五）實例：

某城市有一部隊機(jī)關(guān)經(jīng)過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業(yè)用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)單位的要求，在規(guī)劃選址階段經(jīng)多次研究同意在城市西北部鄰近該系統(tǒng)的醫(yī)院和一居住區(qū)進(jìn)行建設(shè)，用地面積為2.0ha.評析：

某部隊機(jī)關(guān)建設(shè)用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關(guān)規(guī)定辦理。因此，該部隊機(jī)關(guān)持計劃部門批準(zhǔn)的可行性研究報告，并按城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件編制的經(jīng)審核同意的規(guī)劃總平面方案圖，又經(jīng)得土地部門批準(zhǔn)和占用該土地的有關(guān)單位同意或取得有關(guān)協(xié)議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地許可證。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查符合有關(guān)要求即可核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（十四）實例：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局（99）規(guī)建字1052號規(guī)劃許可證批準(zhǔn)，在某市東方東路建設(shè)中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設(shè)規(guī)模為7萬平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設(shè)面積5400平方米。現(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。評析：

該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門申報修改方案，擅自加高。按照規(guī)劃審批程序規(guī)定：已取得審定設(shè)計方案通知書的建設(shè)單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設(shè)計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應(yīng)持函件（詳細(xì)說明改變的具體理由）和有關(guān)圖紙報規(guī)劃行政主管部門。規(guī)劃行政主管部門協(xié)調(diào)同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設(shè)計。該房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司未經(jīng)允許，修改設(shè)計，增加面積，違法事實清楚，應(yīng)得到相應(yīng)處罰。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（十三）實例：

某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)，面積約400ha.為使該隔離地區(qū)近期實施綠化，市政府采取鼓勵政策，如在該地區(qū)已實施綠化面積達(dá)30%之后，可以利用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項目，并在開發(fā)建設(shè)的同時將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，在該用地內(nèi)建設(shè)3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0萬平方米的游藝設(shè)施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，確定建設(shè)總用地為7.5ha，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)。評析：

這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更問題。雖有市政府的局部調(diào)整用地政策，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。首先，應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋兀驗橐勒找?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請。使用土地單位向計劃部門立項后，經(jīng)土地部門核準(zhǔn)，再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。其次，如果該開發(fā)項目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，如果該項目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營，則應(yīng)共同辦理一切手續(xù)；如果該用地經(jīng)市政府批準(zhǔn)，城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，出讓部門應(yīng)特別注意在開發(fā)建設(shè)的同時，應(yīng)對該地區(qū)的整體綠化情況加強(qiáng)監(jiān)督。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（十二）實例：

某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地4.5ha.由于城市建設(shè)的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟(jì)效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。評析：

這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理：

1.廠方申請改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。

2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核同意的意見報請市政府批準(zhǔn)。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項目選址意見書。

3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。

4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目建議書。

5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準(zhǔn)文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。

6.受讓方申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計劃部門批準(zhǔn)文件、土地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。

7.受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設(shè)方案、施工圖和申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計條件外，還將邀請一些專家進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（十一）實例：

某中學(xué)有兩個校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000平方米；另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。因此，教育部門擬對兩處用地進(jìn)行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設(shè)施項目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設(shè)一座標(biāo)準(zhǔn)中學(xué)。評析：

將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應(yīng)該予以積極支持。因為根據(jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r，對城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整。一個中學(xué)有兩處校址，且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。市政府應(yīng)該對不合理的用地進(jìn)行調(diào)整。使城市功能更加合理。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

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實例：

某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400平方米，由于設(shè)施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。

評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設(shè)住宅，將帶來一系列問題，如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（九）實例：

某企業(yè)位于市中心重點地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研，并分析了周圍建設(shè)情況和各種條件，認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了“兩證一書”。

評析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃是由市政府審批的，要調(diào)整必須經(jīng)過市政府的批準(zhǔn)，才能改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

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實例：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。

評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質(zhì)上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！币虼?，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進(jìn)行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔(dān)風(fēng)險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風(fēng)險共擔(dān)原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！币雽⑥r(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見。

其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（七）實例：

1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當(dāng)?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達(dá)2000萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達(dá)到全省第一，使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當(dāng)?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。

評析：這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴(yán)重，造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項目必須要與批發(fā)市場相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應(yīng)該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對糧食局的申請進(jìn)行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進(jìn)行行政處罰。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（六）實例：

某沿海地級市20世紀(jì)90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準(zhǔn)備在城市東部建設(shè)中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機(jī)構(gòu)。當(dāng)時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設(shè)理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計，開始對外招商，準(zhǔn)備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟(jì)過熱和1997——1998年的亞洲金融危機(jī)，不少原準(zhǔn)備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準(zhǔn)備建設(shè)商務(wù)中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的逐漸好轉(zhuǎn)，全市性的商務(wù)辦公和金融服務(wù)的需求又重新上升，申請建設(shè)的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當(dāng)部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地；另一方面，新的建設(shè)項目又沒有地方建設(shè)。政府希望有關(guān)規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。實例評析

評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴(kuò)大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化的重要設(shè)施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應(yīng)該允許在中心區(qū)建設(shè)。第二，政府應(yīng)處理好一個城市發(fā)展的長遠(yuǎn)利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區(qū)的建設(shè)不是1-2年就可以完成的，應(yīng)該認(rèn)真規(guī)劃，逐步建設(shè)，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設(shè)是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設(shè)的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（五）添加時間:2009-2-2 16:16:24 中國注冊城市規(guī)劃師考試網(wǎng)

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實例：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計利潤客觀，聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。實例評析

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質(zhì)上是變相出租土地。

2、首先，簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進(jìn)行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。

3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤費用而不承擔(dān)風(fēng)險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營，風(fēng)險共擔(dān)原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。

4、由于我國《土地管理法》第73條規(guī)定：農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，或是出租土地，卻聲稱是合辦公司，而不交國家有關(guān)稅費，這分合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、逃脫稅費、變相出租轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見的。

5、其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第73條規(guī)定買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，對違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，可以并處罰款。對直接負(fù)責(zé)的主管人員，和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（四）實例：

1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由，通過當(dāng)?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達(dá)2000萬元實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達(dá)到全省第一，使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當(dāng)?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元，得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況，真讓人不服氣。無論如何弄個明白，討個說法。實例評析

1、這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴(yán)重造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項目必須要與批發(fā)市場相關(guān)。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃，按原來的計劃規(guī)模設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來得耕地被改變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。

2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。

3、首先糧食局應(yīng)該持計劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。

4、其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對糧食局的申請進(jìn)行審核，如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計條件，這包括有關(guān)技術(shù)條件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進(jìn)行行政處罰。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（三）實例：

某城市人口13萬人，上界政府領(lǐng)導(dǎo)班子選定在城市東區(qū)某某路東側(cè)建設(shè)城市廣場，廣場面積5萬平方米，建設(shè)場址為一底丘小山，該廣場區(qū)位有些偏，但是由于沒有拆遷，容易上馬，依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見，開工建設(shè)，然而，在平整土地過程中，發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖，建設(shè)成本比原先預(yù)計的大2倍，需要加大投資。擔(dān)由于資金準(zhǔn)備不到位，再加上周邊項目建設(shè)無法跟上，廣場建設(shè)被迫停工。新一界領(lǐng)導(dǎo)上臺以后，經(jīng)過認(rèn)真分析，廣泛調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關(guān)鍵問題是選址不當(dāng)，當(dāng)即拍板另行選址建設(shè)。實例評析

1、建設(shè)項目選址是一項非常嚴(yán)肅的事情，需要進(jìn)行多方案比較，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質(zhì)條件，周邊建設(shè)情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當(dāng)初廣場選址過于輕率，決策過于武斷。

2、建設(shè)城市廣場應(yīng)首先確定廣場性質(zhì)，廣場一般分為城市中心廣場，休閑購物廣場，綠化景觀廣場，游行集會廣場，交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建設(shè)條件等都有不同的要求。

3、象該市的廣場屬于城市中心廣場，應(yīng)在城市中心，交通條件比較便利的，靠近城市主要的公共設(shè)施的位置上進(jìn)行選址，而不應(yīng)該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設(shè)，即使工程地質(zhì)條件允許，廣場建成后其使用效果也會很不理想。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（二）實例：

某城市20世紀(jì)90年代初期，城市供電緊張，市政府招商準(zhǔn)備建設(shè)一座5萬KW燃油發(fā)電廠，作為城市補(bǔ)充電源。當(dāng)時提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準(zhǔn)備搬遷的工廠，但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū)，如果發(fā)電廠建設(shè)上馬，勢必會給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染，為此，市政府召開多次會議，各方意見爭執(zhí)不下，最后決定暫緩發(fā)電廠建設(shè)。經(jīng)過2年以后，該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量，徹底解決該市長期電力不足的困難。實例二評析

1、該項目選址，市政府還是考慮到了城市長期發(fā)展的需要，判斷有嚴(yán)重污染的項目，即使近期有上馬的必要，也還需要重點考慮項目的環(huán)境保護(hù)措施，如果措施不當(dāng)，或措施不配套，污染項目將會給城市帶來長期嚴(yán)重的危害。

2、在項目選址上，首先應(yīng)嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排，其次，應(yīng)處理好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系。只有多方面比較，經(jīng)過合法程序，采用科學(xué)方法，項目選址才會合理可靠，上述例子由于市政府采納了專家的意見，采取了暫緩建設(shè)的計劃，從而避免了拆遷和今后的重復(fù)建設(shè)。

09年城市規(guī)劃實務(wù)模擬題

（一）實例：

在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，經(jīng)村委會集體研究，報鎮(zhèn)政府同意，利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后，責(zé)令其立即停止施工，等待處罰。實例一評析、1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚，進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，是允許。

2、而建設(shè)工業(yè)廠房則屬于違法建設(shè)，因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi)，按照城市規(guī)劃法，規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設(shè)活動，必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)同意才能建設(shè)。

3、建設(shè)工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設(shè)，雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意，但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)，未履行合法的報批手續(xù)，因此屬于違法建設(shè)，應(yīng)給予立即拆除。

第三篇：物業(yè)管理實務(wù)模擬題三答案

實務(wù)模擬題三答案

物業(yè)管理師實務(wù)模擬題

（三）一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1 下列符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)條件的是()。

A.有委托的物業(yè)管理項目

B.注冊資本為人民幣300萬元以上。

C.物業(yè)管理中級以上職稱的專業(yè)人員不少于20人

D.物業(yè)管理專業(yè)人員、技術(shù)人員總和不少于50人

參考答案: C物業(yè)裝飾裝修期間，裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的，由

()按照有關(guān)規(guī)定給予處罰。

A.城市房地產(chǎn)行政主管部門

B.建設(shè)行政主管部門

C.國務(wù)院建設(shè)主管部門

D.城市規(guī)劃行政主管部門

參考答案: B有關(guān)入住服務(wù)的說法，正確的是()。

A.對業(yè)主而言，人住僅是物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理

B.從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質(zhì)是施工單位向建設(shè)單位交付物業(yè)的行為

C.建設(shè)單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)是物業(yè)人住的操作模式之一

D.人住過程僅涉及物業(yè)管理單位和業(yè)主

參考答案: C

網(wǎng)友解析發(fā)懸賞征求解析關(guān)注此題解析(0)提供解析233網(wǎng)校網(wǎng)友：2013物業(yè)管理師QQ群號42345940各位考友有好的資料，一起分享吧。共享成功的經(jīng)驗。2013-08-04 10:30:00反對0贊同0我的筆記查看網(wǎng)友筆記》支持最大字?jǐn)?shù)：0/150提交 公開我的筆記4 采取()的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費。

A.包干制

B.分包制

C.酬金制

D.轉(zhuǎn)租制

參考答案: A物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以于終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的()計提壞賬準(zhǔn)備金，計人管理費用。

A.0.2%～0.6 %A

B.0.3%～0.5%

C.0.3%～0.6%

D.0.5%～0.7%

參考答案: B合同法簽訂和履行的基本原則中，()原則具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突等功能。

A.誠實信用

B.主體平等

C.權(quán)利義務(wù)公平對等

D.合同自由

參考答案: A物業(yè)管理的承接查驗方式不包括()。

A.使用查驗

B.試驗查驗

C.檢測查驗

D.程序查驗

參考答案: D適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的初期管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織形式是()。

A.事業(yè)部制

B.直線職能制

C.直線制

D.矩陣制

參考答案: C企業(yè)在內(nèi)部傳達(dá)重要精神時，應(yīng)使用的行政公文文種是()。

A.計劃

B.意見

C.通報

D.通知

參考答案: C物業(yè)管理公司為實現(xiàn)某一管理目標(biāo)、完成某項任務(wù)或開展某項工作而預(yù)先作出安排與部署時，應(yīng)使用的事務(wù)文書文種是(、)。

A.大事記

B.意見

C.倡議書

D.計劃

參考答案: D

二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式的主要優(yōu)點是()。

A.強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策

B.能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力

C.促進(jìn)了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益

D.有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出

E.加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考答案: A,B,C,D下列各項中，既可采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，又可采取其他方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有()。

A.新建住宅區(qū)

B.新建寫字樓

C.新建同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商鋪

D.部隊營房

E.標(biāo)準(zhǔn)廠房

參考答案: B,D,E物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本包括()。

A.直接人工費

B.直接材料費

C.間接費用

D.臨時設(shè)施費

E.施工機(jī)械使用費

參考答案: A,B,C有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)方式的說法，正確的是()。

A.邀請招標(biāo)具有一定的公開性

B.招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告

C.邀請招標(biāo)的主要特點是投標(biāo)人不特定

D.公開招標(biāo)的評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，不允許在程序啟動后單方面變更

E.招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式稱為公開招標(biāo)

參考答案: A,B,D,E矩陣制物業(yè)管理組織形式的主要優(yōu)點是()。

A.組織結(jié)構(gòu)較穩(wěn)定，機(jī)構(gòu)人員設(shè)置較多

B.部門之間關(guān)系簡單，協(xié)調(diào)工作量較小

C.有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題

D.具有較強(qiáng)的機(jī)動性和適應(yīng)性

E.加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源

參考答案: C,D,E

三、案例分析題(共3題，共80分)

16.2012年10月1日上午9點，位于沿海城市的某住宅小區(qū)開始辦理業(yè)主的人住手續(xù)。物業(yè)公司在小區(qū)人口處張貼“辦理入住手續(xù)流程”，由于正值法定假期，物業(yè)公司新增數(shù)十名工作人員幫助業(yè)主辦理人住手續(xù)。最終由于物業(yè)公司管理有序，使得所有業(yè)主均順利完成了入住 手續(xù)。

問題

(1).對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括哪些方面?

(2).物業(yè)公司在準(zhǔn)備辦理人住手續(xù)時，除準(zhǔn)備資料外，還應(yīng)進(jìn)行哪些準(zhǔn)備工作?

(3).以圖示說明入住流程。

(4).業(yè)主人住期間，物業(yè)公司需注意哪些問題?

小張通過網(wǎng)站發(fā)布了招聘信息，隨后陸續(xù)有應(yīng)聘者來面試。該物業(yè)服務(wù)公司人事部王經(jīng)理根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)等確定不同的選拔方法。通過層層選拔最終確定了中高級管理員、保安員、設(shè)備管理員3名不同崗位的新員工，開始了.人職培訓(xùn)。系統(tǒng)解析:

(1).對業(yè)主而言，人住的內(nèi)容包括兩個方面：一是物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理;二是物業(yè) 管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。，(2).物業(yè)公司除準(zhǔn)備資料外，還應(yīng)做好人住工作計劃、人住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備以及其他準(zhǔn) 備事項，如準(zhǔn)備及布置辦理人住手續(xù)的場地、準(zhǔn)備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場地、準(zhǔn)備辦公用具、針對入住過程中可能發(fā)生的緊急情況的處理措施等。

(3).入住流程示意圖加下.(4).業(yè)主人住期間，物業(yè)公司需注意的問題如下。

a.業(yè)主人住實行一站式柜臺服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)人住手續(xù)。在入住辦理期間，物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和相關(guān)部門應(yīng)集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè)，一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手續(xù)，開通電話、有線電視等。

b.因故未能按時辦理人住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理。c.應(yīng)合理安排業(yè)主人住服務(wù)辦理時間，適當(dāng)延長辦理時間。為方便業(yè)主入住，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的不同情況實行預(yù)約辦理或?qū)嵭袕椥怨ぷ鞣绞?，如在正常工作時間之外另行安排入住手續(xù)的辦理，或延長工作時間，如中午或晚上延時辦公。

d.辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主人住流程圖，在顯要位置張貼或擺放各類業(yè)主人住的標(biāo)牌標(biāo)志、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語、公告提示等，方便業(yè)主了解掌握，加快人住進(jìn)程。同時，現(xiàn)場擺放物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱，減輕咨詢工作壓力。對于 重要的法規(guī)文件等，可以開辟公告欄公示。

(5)指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。入住現(xiàn)場應(yīng)設(shè)迎賓、引導(dǎo)、辦事、財務(wù)、咨詢等各類人員，以方便業(yè)主的不同需要，保障現(xiàn)場秩序，解決各類問題。

e.注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。人住期間不僅有室內(nèi)手續(xù)辦理，還有現(xiàn)場驗房等程序。而有些樓盤的現(xiàn)場施工尚未完結(jié)，現(xiàn)場人員混雜，故應(yīng)注意業(yè)主人身安全和引導(dǎo)現(xiàn)場車輛有序 擺放。

17.某物業(yè)公司負(fù)責(zé)上海市某小區(qū)的物業(yè)管理工作，該小區(qū)業(yè)主張小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業(yè)公司上門催繳時，張小姐以前不久自家屋面漏水，物業(yè)公司沒有及時進(jìn)行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)管理費用。

問題

(1).張小姐的做法是否正確?說明理由。

(2).物業(yè)服務(wù)收費定價形式有哪幾種?

(3)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務(wù)費用?

(4).簡述物業(yè)服務(wù)費約定形式的財務(wù)特征。

(5).物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成一般包括哪幾個部分?

(6).確定物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項有哪些?

系統(tǒng)解析:

(1).張小姐的做法不正確。

理由：物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)管理公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同中的義務(wù)所收取的服務(wù)費，物 業(yè)公司的服務(wù)是針對整個物業(yè)的公共部分和公共設(shè)施，包括公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共衛(wèi)生、公共安全與秩序、公共綠化等服務(wù)項目。而業(yè)主自家的屋面漏水，除非有特別的約

定，一般不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍。若在保修期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)建設(shè)單位提出，若超過保修期，則應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)貢。

(2).根據(jù)《價格法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費定價形式有政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價 三種定價形式。

(3).按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

(4).酬金制和包干制的財務(wù)特征如下。

a.會計主體。在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體，各物業(yè)管理項目應(yīng)獨立建 賬、獨立核算;在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

b.收入。采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費。

c.成本費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高，人工成本占總成本的比例較高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費用的可預(yù)測性較強(qiáng)。

(5).物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成一般包括以下部分：

a.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。

b.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用。

c.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。

d.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。

e.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。

f.辦公費用。

g.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

h.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。

i經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

(6).確定物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項包括：①詳細(xì)，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;②全面，不要漏項;③測算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。

18.2011年10月，北京市住宅局決定采取公開招標(biāo)的方式選擇××小區(qū)物業(yè)管理單位。2011年12月1日，時任副局長的李某召開××小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)開標(biāo)會議，出席會議的有招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組11位成員和參加投標(biāo)的甲物業(yè)管理公司、乙物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)。這次招標(biāo)的××小區(qū)，有樓宇l4棟，是一個設(shè)施完善的大型高層住宅區(qū)。招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員在聽取介紹、閱讀標(biāo)書后，根據(jù)招標(biāo)工作辦公室的評分標(biāo)準(zhǔn)，采用無記名方式分別對兩份標(biāo)書的10個項目進(jìn)行評分。最終，乙物業(yè)管理公司中標(biāo)，取得了××小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。問題

(1).案例中，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的主要工作是什么?

(2).北京市住宅局采取公開招標(biāo)方式時，首先應(yīng)做什么?

(3).公開招標(biāo)的特點是什么?

(4).簡述中標(biāo)的要求。

(5).通過案例，簡述物業(yè)管理招標(biāo)的程序。

系統(tǒng)解析:

(1).招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的主要工作是：確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對 招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測;制訂相應(yīng)的防范控制體系;編制

招標(biāo)文件;發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書;對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查;向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料;組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑;制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法;發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。

(2).北京市住宅局采取公開招標(biāo)方式時，首先依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時間和地點。

(3).公開招標(biāo)的主要特點是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。

(4).招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并 返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

(5)物業(yè)管理招標(biāo)的程序：成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組一編制招標(biāo)文件一公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書一發(fā)放招標(biāo)文件一投標(biāo)申請人的資格預(yù)審一接受投標(biāo)文件一成立評標(biāo)委員會一開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)。

第四篇：物業(yè)管理實務(wù)模擬題二答案

實務(wù)模擬題二答案

物業(yè)管理師實務(wù)模擬題

（二）一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1 標(biāo)語、溫馨提示、啟事屬于物業(yè)管理的()應(yīng)用文書。

A.事務(wù)類

B.告啟類

C.禮儀類

D.條據(jù)類

參考答案: B物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂招聘計劃的依據(jù)不包括()。

A.物業(yè)面積的大小

B.業(yè)主構(gòu)成情況

C.物業(yè)管理市場的發(fā)展情況

D.管轄項目類型

參考答案: C業(yè)主及業(yè)主大會的基礎(chǔ)資料、會議決議、決定、請示報告記錄等文件，均屬于()保存的物業(yè)服務(wù)企業(yè)檔案。

A.短期

B.長期

C.階段性

D.永久

參考答案: D物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入應(yīng)納入()。

A.物業(yè)經(jīng)營收入

B.商業(yè)用房經(jīng)營收人

C.物業(yè)管理收入

D.其他業(yè)務(wù)收入

參考答案: C物業(yè)服務(wù)企業(yè)對員工進(jìn)行面試的正確程序是()。

A.營造和諧氣氛一列提綱一提問一結(jié)束一復(fù)審

B.列提綱一營造和諧氣氛一提問一結(jié)束一復(fù)審

C.營造和諧氣氛一準(zhǔn)備提問一結(jié)束一復(fù)審

D.準(zhǔn)備一營造和諧氣氛一提問一結(jié)束一復(fù)審

參考答案: D房屋及設(shè)施設(shè)備維修方式中，()適用于重點設(shè)施設(shè)備，以及利用率高的精、大、稀設(shè)備等。

A.計劃性預(yù)防維修

B.改善性的預(yù)防維修

C.狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修

D.緊急搶修

參考答案: C物業(yè)服務(wù)企業(yè)在員工人職時即應(yīng)明確告知，員工辭職應(yīng)當(dāng)提前()日以書面形式通知 企業(yè)。

A.20

B.30

C.60

D.10

參考答案: B下列選項中，屬于物業(yè)管理事務(wù)文書文種的是()。

A.計劃

B.批復(fù)、C.公約

D.會議紀(jì)要

參考答案: A招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向()個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。

A.6

B.3

C.5

D.4

參考答案: B物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立二級培訓(xùn)體系的條件不包括()。

A.項目機(jī)構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散

B.企業(yè)員工集中，培訓(xùn)資源較緊缺

C.企業(yè)所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜

D.企業(yè)員工整體素質(zhì)較高，培訓(xùn)資源比較充裕

參考答案: B

二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)白蟻的防治方法主要有()。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.誘殺法

D.生物防治法

E.器械滅蟻法

參考答案：ABCD

12高層和超高層住宅中，每層樓放置的消防器材應(yīng)滿足的條件是()。

A.消防栓(箱)內(nèi)配置4瓶滅火器

B.每個消防栓(箱)內(nèi)均配置1～2盤水帶、水槍l支及消防卷盤

C.消防栓(箱)內(nèi)配置2瓶滅火器

D.每個消防栓(箱)內(nèi)均配置2～3盤水帶、水槍l支

E.每個消防栓(箱)外均配置S把消防扳手

參考答案: A,B房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)方式主要有()。

A.事前維護(hù)

B.改善性的預(yù)防維修

C.計劃性的維修

D.事后維修

E.緊急搶修

參考答案: B,D,E房屋完損等級劃分是根據(jù)房屋主要項目的完好或損壞程度來劃分的，這些項目包括

()。

A.房屋裝修

B.房屋結(jié)構(gòu)

C.房屋設(shè)備

D.房屋價格

E.房屋產(chǎn)權(quán)

參考答案: A,B,C下列各項中，屬于邀請要約的有()。

A.拍賣廣告

B.投標(biāo)

C.懸賞廣告

D.標(biāo)價

E.招標(biāo)

參考答案: A,C,E

三、案例分析題(共3題，共80分)

162011年10月24日15時許，某小區(qū)業(yè)主楊女士行走至北門附近時，突然遭人毆打，值班保安員目睹了整個過程，但由于未了解雙方是何種關(guān)系，故未上前制止。第二天，楊女士找到該小區(qū)物業(yè)管理公司，要求其賠禮道歉并賠償經(jīng)濟(jì)損失費。小區(qū)物業(yè)管理公司認(rèn)為，楊女士被毆打?qū)偎饺硕髟梗c其無關(guān)。楊女士與物業(yè)管理公司協(xié)商未果，遂以自己遭毆打時，小區(qū)保安員沒有及時阻攔，沒有盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序的管理義務(wù)為由，將該小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，要求其賠償精神損失費和經(jīng)濟(jì)損失共計2 000元。

問題

16.該小區(qū)物業(yè)管理公司的說法是否正確?說明理由。

17.針對本案例，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)哪些方面的管理?

18.假如你是該小區(qū)保安員，為避免此類事件發(fā)生可采取哪些措施加強(qiáng)安全防范工作?

19.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公共安全防范管理時，門崗崗位的服務(wù)要求是什么?

20.結(jié)合案例分析，物業(yè)管理公司治安防范的注意事項。

系統(tǒng)解析:

16.該小區(qū)物業(yè)管理公司的說法不正確。

理由：物業(yè)管理公司應(yīng)履行在物，業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，進(jìn)行公共秩序管理服務(wù)的義務(wù)。公共秩序 管理服務(wù)包括公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車輛停放管理服務(wù)等方面內(nèi)容。楊女士在該小區(qū)內(nèi)遭人毆打，物業(yè)公司的公共安全防范管理服務(wù)不到位，應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。

17.物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的公共安全防范管理，重點是出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理等工作。

18.(1)加強(qiáng)小區(qū)出入管理。熟悉國家有關(guān)法律法規(guī)、本小區(qū)公共秩序管理服務(wù)規(guī)章制度，熟悉本崗位工作規(guī)程及相關(guān)安防設(shè)施設(shè)備的使用方法，合理控制出入管理環(huán)節(jié)，認(rèn)真履行崗位職責(zé)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取相應(yīng)防范措施。

(2)合理利用安防系統(tǒng)。熟練掌握安防系統(tǒng)的技術(shù)性能，使之相互配合，正確使用。在發(fā)生此類案件時及時采取監(jiān)控措施，為警方提供案件證據(jù)。

(3)做好安全防范檢查工作。

19.門崗崗位的服務(wù)要求包括：

(1)服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮。

(2)熟悉物業(yè)及業(yè)主(或物業(yè)使用人)基本情況，如業(yè)主(物業(yè)使用人)家庭成員、樓宇結(jié)構(gòu)、消防設(shè)備、各類技防設(shè)備、各類機(jī)電設(shè)備分布情況、消防中心、應(yīng)急反應(yīng)等。

(3)按規(guī)定路線和方式巡邏、簽到，未簽到或不及時簽到要記錄原因。

(4)熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對外來人員及外搬物品做好記錄及控制。

(5)觀察細(xì)致，反應(yīng)迅速，按照有關(guān)規(guī)定及時發(fā)現(xiàn)、處理各種事故隱患及突發(fā)事件。

(6)相互配合，妥善處理各種問題。對于超出職權(quán)或無法處理的情況，應(yīng)及時匯報。

20.物業(yè)管理公司治安防范的注意事項如下。

(1)遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報告，并及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。

(2)遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時，應(yīng)立即報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場的保護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵查破案。

(3)管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時，應(yīng)將其勸離管轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。

(4)轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問。

(5)管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并圍護(hù)好現(xiàn)場，并做好轄區(qū)業(yè)主的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。

17某物業(yè)服務(wù)公司欲招聘3名不同崗位的員工，人事部主管小張制訂了招聘計劃，主要內(nèi)容包括：計劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍等。問題

21.本案例中，人事部主管小張制訂的招聘計劃的主要內(nèi)容還應(yīng)包括哪些?

22.該物業(yè)服務(wù)公司可采取的選拔方法有哪些?

23.簡述入職培訓(xùn)的主要環(huán)節(jié)。

24.新員工出現(xiàn)哪些情況，該物業(yè)服務(wù)公司可對其進(jìn)行辭退?

25.對中高級管理人員的崗位培訓(xùn)主要包括哪些內(nèi)容?

系統(tǒng)解析:

21.本案例中，人事部主管小張制訂的招聘計劃的主要內(nèi)容還應(yīng)包括：各類人員的招聘條件;招聘的渠道;招聘方法。

22.該物業(yè)服務(wù)公司可采取的選拔方法有：面試、心理測驗、知識測驗和勞動技能測驗。

23.入職培訓(xùn)一般包括職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)兩個環(huán)節(jié)。職前培訓(xùn)是指在新員工上崗前，為其提供基本的知識培訓(xùn)，目的是使新員工了解公司的基本情況，熟悉公司的各項規(guī)章制度，掌握基本的服務(wù)知識。試用培訓(xùn)是對新員工在試用期內(nèi)，在崗位進(jìn)行的基本操作技能的培訓(xùn)，以使新員工了解和掌握所在崗位工作的具體要求。

職前培訓(xùn)的內(nèi)容包括公司發(fā)展史、公司概況及規(guī)章制度、公司組織架構(gòu)、公司企業(yè)文化、職業(yè)禮節(jié)禮貌、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、安全常識等。試用培訓(xùn)的內(nèi)容為崗位工作職責(zé)及工作要求。

24.新員工若出現(xiàn)下列情況時，該物業(yè)服務(wù)公司可對其進(jìn)行辭退：

(1)在試用期間被證明不符合錄用條件的。

(2)嚴(yán)重違反勞動紀(jì)律或者用人單位規(guī)章制度的。

(3)嚴(yán)重失職，營私舞弊，對用人單位利益造成重大損害的。

(4)被依法追究刑事責(zé)任的。

25.對中高級管理人員的崗位培訓(xùn)主要包括：①知識培訓(xùn)。中高級管理人員知識培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：經(jīng)濟(jì)學(xué)、組織行為學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、彳撖管理學(xué)、市場營銷相關(guān)知識，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理、物業(yè)管理法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)營等知識;②能力培訓(xùn)。中高級管理人員能力培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：物業(yè)管理各項活動的組織、內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)、經(jīng)營服務(wù)的策劃、物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作制度的訂立、物業(yè)管理拓展和物業(yè)管理方案的制訂、突發(fā)事件的處理等能力。

18業(yè)主李先生來到某物業(yè)服務(wù)中心，想咨詢有關(guān)物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成和支出方面的問題，接待員

小趙告訴李先生：“我不明白，等我們領(lǐng)導(dǎo)來了再說”。此時，服務(wù)中心門外又來了一位黃先生，小趙對黃先生說了句：“等等，我們現(xiàn)在正在接待業(yè)主”。

問題

25.在接待業(yè)主來訪時，應(yīng)注意哪些問題?

26.本案例中，兩位業(yè)主需要接待，作為物業(yè)服務(wù)中心的接待員應(yīng)該如何處理為好?

27.在物業(yè)管理服務(wù)活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通方法有哪些?

28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通準(zhǔn)備工作要求有哪些?

29.分析與客戶溝通的注意事項

系統(tǒng)解析:

25.在接待業(yè)主來訪時，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最基本的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時的培訓(xùn)和不斷的實踐是分不開的。另外，第一時間接待業(yè)主也很關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達(dá)服務(wù)中心的第一時間就受到關(guān)注，保持輕松愉快的心情，避免節(jié)外生枝，使問題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡單說明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速判斷自己能否準(zhǔn)確解答，如果存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到滿意的答復(fù)。

26.在這種情況下，接待人員應(yīng)立即判斷兩項工作中是否有一項可在非常短時間內(nèi)完成，如果可以，則讓另一位來訪者稍等，先處理簡單事務(wù);如果發(fā)現(xiàn)兩項事務(wù)都無法很快處理完，則應(yīng)立刻請求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，這樣可提高工作效率，節(jié)約業(yè)主時間，同時避免使業(yè)主有受冷落的感覺，產(chǎn)生不滿情緒。

27.在物業(yè)管理服務(wù)活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通方法有：傾聽、提問、表示同情、解決問題和跟蹤。

28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通準(zhǔn)備工作要求如下。

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的管理人員應(yīng)熟悉物業(yè)管理基本的法律法規(guī)，并能將其運用于物業(yè)管理實踐。

(2)客戶溝通相關(guān)人員應(yīng)充分熟悉和掌握物業(yè)的基本情況，熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備、場地的功能、特點和要求。

(3)在日常的物業(yè)管理服務(wù)中，要勤于學(xué)習(xí)，勤于思考，注意觀察、了解物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主(或物業(yè)使用人)的基本情況。

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)，使其把握溝通服務(wù)的基本形式、方法和要求，以達(dá)到良好的溝通效果。

29.與客戶溝通的注意事項：

(1)物業(yè)管理人員在與客戶溝通交流時，應(yīng)態(tài)度誠懇、神情專注，沒有特別情況不去做其他與溝通交流無關(guān)的事。對較簡單或能夠立即回答的問題要當(dāng)場解釋，對職權(quán)范圍內(nèi)可以

決定 的事項立即予以答復(fù)，對較復(fù)雜或不能立即決定的問題要致歉并解釋，請高級管理人員回答或另行約定溝通的時間、地點和人員。

(2)溝通中物業(yè)管理人員要與客戶保持適度距離，不應(yīng)有多余的肢體動作或不恰當(dāng)行為，如過多的手勢，不停地整理頭發(fā)等。注意傾聽別人的談話，不得輕易打斷。服務(wù)行為要適度，避免影響溝通氣氛。

(3)在與業(yè)主正式溝通中，可以寒喧等方式為開場白，緩和氣氛，使雙方更好地交流。物業(yè)管理人員對業(yè)主(或物業(yè)使用人)所提任何問題和要求，均要采取與人為善的態(tài)度，給予充分理解，必要時可作耐心解釋，但不宜指責(zé)、否定和駁斥。

(4)物業(yè)服務(wù)的溝通應(yīng)根據(jù)溝通的對象、目的、內(nèi)容和地點的不同采取相應(yīng)的溝通方法。如和老人溝通時，首先要尊重對方，溝通的氣氛要莊重，語速不宜過快;而與年輕人溝通，則可以相對自由放松。當(dāng)對方偏離溝通主題時，應(yīng)用適當(dāng)技巧予以引導(dǎo)。

(5)客戶溝通的事由、過程、結(jié)果應(yīng)記錄歸檔?？蛻羲嵋?，無論能否滿足，應(yīng)將結(jié)果及時反饋客戶。

第五篇：資產(chǎn)評估模擬題一答案

資產(chǎn)評估模擬題一答案

一、單選

DDABB CCDBB ADDCA ADBDD

二、多選

1.ABDE 2.BE 3.ABD 4.AC 5.CD 6.ADE 7.ABD 8.BCD 9.CE 10.ABCD

三、名詞解釋

1、資產(chǎn)評估特定目的：被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。

2、清算價格：在非公開市場上限制拍賣的價格。

3、成本法：在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

4、功能性貶值：由于技術(shù)相對落后造成的貶值。

5、專利權(quán)：國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的獨占或?qū)Ｓ袡?quán)。

四、簡答題

1.優(yōu)點：

a.能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場狀況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；b.評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

缺點：

a.需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；b.不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

2.(1)無形資產(chǎn)的成本（2）機(jī)會成本（3）效益因素（4）使用期限（5）技術(shù)成熟程度（6）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素（7）國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度（8）市場供需狀況（9）同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平

3.（1）獨占性（2）地域性（3）時間性（4）可轉(zhuǎn)讓性

4.第一層次為資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則，是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型、各種評估目的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。第二層次為資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則。分為程序性準(zhǔn)則和專業(yè)性準(zhǔn)則兩部分。第三層次是資產(chǎn)評估指南，即對特定評估目的、特定資產(chǎn)類別評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些重要事項的規(guī)范。

五、1.(1)重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4萬元

3×60%(2)實體性貶值率=×100%=26.47% 3×60%+5

或=1-5×100%=26.47% 3×60%+5

或?qū)嶓w性貶值額=146.4×26.47%=38.75萬元

(3)功能性貶值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=3.05萬元

1-(1+10%)-5或功能性貶值=0.1×12×(1-33%)×=3.05萬元 10%

(4)評估值=146.4-38.75-3.05=104.5萬元

或=146.5×(1-26.47%)-3.05=104.6萬元

2.(1)企業(yè)未來5年的預(yù)期收益額分別為：

第1年：200萬元

第2年：200×(1+10%)=220萬元

第3年：220×(1+10%)=242萬元

第4年：242×(1+10%)=266.2萬元

第5年：266.2×(1+10%)=292.82萬元

(2)折現(xiàn)率=8%+(12%-8%)×1.5=14%

(3)整體評估值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4

+292.82(1+14%)-5+300÷14%×(1+14%)-5=1930.79萬元

或前5年收益現(xiàn)值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4+292.82(1+14%)-5=817.79(萬元)

第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值=300÷14%×(1+14%)-5=1113(萬元)

評估值=817.79+1113=1930.79(萬元)

(4)企業(yè)整體資產(chǎn)評估結(jié)果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額330.79萬元作為該企業(yè)的商譽(yù)處理。