第一篇：房地產(chǎn)工程管理

房地產(chǎn)工程管理 工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，時間是金錢，效率是生命，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義“造名，更要造實”，好的名聲必須要好的東西來保證。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。

那么怎樣去做好房地產(chǎn)工程管理呢？我認為方式有三，其

一、選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位。這些單位是工程建設(shè)的先頭兵，好的勘探隊伍能準確的對土質(zhì)情況進行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計依據(jù)，從而節(jié)約工程造價。優(yōu)秀的設(shè)計單位能精確的對房屋進行設(shè)計，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少和避免不必要的浪費，節(jié)約了工程造價和加快了工程進度。其

二、選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理。施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進度和工程質(zhì)量。怎樣去選擇，應(yīng)當(dāng)有一整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項目經(jīng)理資質(zhì)、項目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等，只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項目班子提供合理的依據(jù)。其

三、建立高效合理的管理模式。這種模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統(tǒng)的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調(diào)研，多方面進行比較和區(qū)分，合理的選價和選材，嚴把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提高材料的供應(yīng)速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設(shè)的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設(shè)計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質(zhì)量。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個過程，表現(xiàn)著工程特征。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質(zhì)量的好壞，為工程質(zhì)量的評定提供了合理的依據(jù)。

第二篇：淺析房地產(chǎn)項目工程管理

淺析房地產(chǎn)項目工程管理

論文原創(chuàng)性聲明

本人鄭重聲明：本人所呈交的本科畢業(yè)論文《淺析房地產(chǎn)項目工程管理》，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨立進行研究工作所取得的成果。論文中引用他人的文獻、資料均已明確注出，論文中的結(jié)論和結(jié)果為本人獨立完成，不包含他人成果及使用過的材料。對論文的完成提供過幫助的有關(guān)人員已在文中說明并致以謝意。

本人所呈交的本科畢業(yè)論文沒有違反學(xué)術(shù)道德和學(xué)術(shù)規(guī)范，沒有侵權(quán)行為，并愿意承擔(dān)由此而產(chǎn)生的法律責(zé)任和法律后果。

論文作者（簽字）：

日期：

****年**月**日

中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

摘 要

2005年以來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，投資額、開工竣工面積、銷售額已連續(xù)數(shù)年的迅速增長。面對如此情景,國家出臺眾多法規(guī)以加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,特別是2011年可說是房地產(chǎn)業(yè)的隆冬。今后房地產(chǎn)企業(yè)可以利用的資源將會十分有限，如何利用有限的資源創(chuàng)造更大的價值，如何提高工作效率將會是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的頭等問題。我國的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展起步晚,制度不完善，傳統(tǒng)的集權(quán)化組織結(jié)構(gòu)越來越不適應(yīng)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,如何在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面對特定的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進行更為合理的調(diào)整,提高企業(yè)的資源利用能力和項目管理水平,使其適應(yīng)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將是企業(yè)面臨的一個重大問題。

關(guān)鍵詞：

1、房地產(chǎn)；

2、項目；

3、工程管理

中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

目 錄

一、房地產(chǎn)項目工程管理含義………………………………………1

二、房地產(chǎn)項目工程管理的現(xiàn)狀……………………………………2

（一）房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀 ………………………………2

（二）房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀………………………………2

三、房地產(chǎn)項目施工管理的對策……………………………………3

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理…………….……………………3

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理………………….………………3(三)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理………………….………………4

四、結(jié)論…………………………………………………..…………10 致 謝…………………………………………………..……………11 參考文獻………………………………………..……………………12

中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

一、房地產(chǎn)項目工程管理含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負責(zé)制為基礎(chǔ)。運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果目標(biāo)是指投資回報率，銷售率等到投資效益指標(biāo)，以及項目的外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電迅、消防等幾十個部門，以及最終用戶消費者的相互制約影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃管理、設(shè)計管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

二、房地產(chǎn)項目工程管理的現(xiàn)狀

隨著人們生活水平和住房品位的提高，小區(qū)建設(shè)需考慮的功能越來越全，配套設(shè)施科技含量越來越高，同時營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國家政策、市場消費行為的變化等需要房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性強、知識面廣、應(yīng)變能力快。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅僅是幾個純粹的開發(fā)項目建設(shè)或者項目銷售,而是處理不斷發(fā)生和變化的項目工程相關(guān)事件或是對紛繁復(fù)雜的各種資源進行整合。房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)是管理眾多不斷變化因素的系統(tǒng)性平臺。然而當(dāng)前大部分企業(yè)對房地產(chǎn)項目的運作采用自主式管理，公司自己組建項目部，組織招投標(biāo)，選擇施工單位，監(jiān)理單位，組織工程實施、項目試運行，選擇物業(yè)管理公司，承擔(dān)過渡期物業(yè)管理和售后服務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，導(dǎo)致項目質(zhì)量，進度，成本，效率不高。不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題,這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項目管理人員匱乏,項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題,開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫,加強對項目制管理的研究和應(yīng)用,把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式,給予積極關(guān)注。

（一）、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)商追求利潤最大化，因而在選擇設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位時，往往采用低價中標(biāo)，在合同履行過程中，又常拖欠進度款、墊資，中標(biāo)單位對質(zhì)量保證體系缺少經(jīng)濟支撐。在設(shè)計上，專業(yè)不配套、不齊全；在施工圖設(shè)計上，對方案、套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進場檢驗、質(zhì)量驗評走過場；售后服務(wù)等方面存在問題大都轉(zhuǎn)嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當(dāng)前市場急跌環(huán)境下對許多房產(chǎn)企業(yè)而言面臨生死考驗。

（二）、房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀

無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

本，影響房地產(chǎn)投資效益。

三.房地產(chǎn)項目施工管理的對策

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成，所以開發(fā)項目的工程施工管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對投資目標(biāo)、進度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)進行有效的控制，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照國家標(biāo)準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理

規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹慎取舍，因為建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中具有極其重要的作用，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗，所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理

設(shè)計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計的好壞，都將直接影響工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理應(yīng)做好以下幾個方面的工作：

1、注重對設(shè)計單位的選擇，切忌因過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計費用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計實力的設(shè)計單位。一定要以《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位承擔(dān)設(shè)計任務(wù)。

2、保持與設(shè)計人員的工作性溝通，隨時掌握設(shè)計的進度，及時解決設(shè)計中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時要把對于項目的設(shè)計要求、希望達到的目標(biāo)等與主要設(shè) 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

計人員進行溝通、探討。

3、要督促設(shè)計單位嚴格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標(biāo)準注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要自行變更已審查批準的施工圖設(shè)計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理

施工階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金籌資源聚集在一個特定的時空點上來的施工生產(chǎn)活動。它是實施投資效益的基本環(huán)節(jié)。施工階段的工作，包括施工準備，如人力準備，通過招標(biāo)投標(biāo)確定施工隊伍，建材和施工設(shè)備的準備，落實水電交通運輸?shù)韧獠織l件；組織施工，如在開工之前，建設(shè)單位應(yīng)辦理開工手續(xù)，在向規(guī)劃部門領(lǐng)取開工執(zhí)照后，施工單位方可進行施工，在施工過程中，督促監(jiān)理單位工作，協(xié)助施工單位處理施工中常遇到的技術(shù)問題，監(jiān)督施工單位按圖施工，保證工程質(zhì)量等。概括起來，該階段的主要任務(wù)就是通過招標(biāo)投標(biāo)優(yōu)選施工單位，對建設(shè)過程進行總體組織、協(xié)調(diào)與項目的進度、質(zhì)量、成本、安全的控制。以及設(shè)計變更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、質(zhì)量控制

工程質(zhì)量體現(xiàn)設(shè)計意圖的實現(xiàn)程度。工程質(zhì)量管理是以合同約定的質(zhì) 量標(biāo)準以及國家規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動。質(zhì)量管理的主要任務(wù)是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設(shè)計要求和合同約定。質(zhì)量管理工作主要有以下幾方面內(nèi)容:(1)檢驗原材料,保證材料質(zhì)量

為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術(shù)標(biāo)準，并將這些標(biāo)準列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查，或進行專門的化驗或試驗。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關(guān)的檢驗合格的報告。未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。(2)檢驗配套設(shè)備

工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準、手段、程序、記錄、檢驗報 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，應(yīng)到到制造廠進行監(jiān)督或考慮指定到政府相關(guān)部門進行檢查和驗收,并出具相應(yīng)的檢驗合格報告。(3)明確施工過程中控制質(zhì)量的具體措施和評定方法

檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差；嚴格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確?；炷吝_到設(shè)計所要求的相應(yīng)強度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質(zhì)量是否可行；混凝土試塊制作必須現(xiàn)場取樣，其養(yǎng)護必須與澆筑的混凝土養(yǎng)護的同等條件下進行；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。

(4)加強工序驗收、中間檢查、隱蔽驗收和最終驗收

房地產(chǎn)開發(fā)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工方在進行自檢基礎(chǔ)上提前通知驗收,且要求通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點。若驗收合格在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工。倘若查驗不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收，有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗，施工方必須按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，嚴禁在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。(5)確立質(zhì)量文件檔案制度

匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

2、進度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目進度度控制涉及整個項目實施階段的進度，包括設(shè)計準備階段的工作進度，設(shè)計工作進度，施工進度，物資采購工作進度等。進度控制是指對工程項目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施的過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工，交付使用。進度控制的最終目的是確定項目進度目標(biāo)的實現(xiàn)，開發(fā)項目進度控制的總目標(biāo)是建設(shè)工期。開以企業(yè)進度控制主要內(nèi)容有以下幾方面：（1）及時掌握工程建設(shè)的實際進度 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

定期要求監(jiān)理單位匯報建設(shè)的實際進度并提供必要的進度報告，對涉及重大問題及時組織參加協(xié)調(diào)進度會，并提供現(xiàn)場會紀要；掌握檢查進度偏差的方法，通過實際進度與計劃進度比較，確定進度偏差值的大小，以便采取進度調(diào)整措施，開發(fā)企業(yè)只對施工總進度實施控制，而無需過多地掌握承包單位具體的作業(yè)進度狀況，重點是對工程進度的里程碑點的檢查與控制，檢查進度偏差的方法，可采用：S形曲線比較法，“香蕉” 曲線比較法和前鋒線比較法。均能直接判定進度狀況及進度偏差值，并對工期及后續(xù)工作的進度影響進行分析；參與監(jiān)理單位組織的現(xiàn)場會議，及時掌握掌握施工實際進度，特別是網(wǎng)絡(luò)計劃中關(guān)鍵控制節(jié)點的完成情況，下達有關(guān)進度的決策。（2）籌措資金并及時兌付工程進度款

根據(jù)施工協(xié)議條款約定的時間，方式，對監(jiān)理已確認的工程量，按其相應(yīng)的單價和取費標(biāo)準及時兌付工程進度款。如不能及時兌付應(yīng)與承包單位勾通協(xié)商，避逸因進度款撥付不及時面造成停工，影響總進度目標(biāo)工期拖延控制決策監(jiān)督承包單位按批準的施工進度計劃組織施工，定期檢查計劃執(zhí)行情況，采取措施調(diào)整進度計劃，避免或減少工期延誤；合同中約定拖延工期的處罰條款，約束承包方的進度管理行為。（3）控制工程變更

對施工中所出現(xiàn)的工程量變化，應(yīng)及時根據(jù)承包方的申請，進行核準后，根據(jù)合同文件批準工期拖天數(shù)擴所增加的相應(yīng)費用；對合同范圍內(nèi)的工程變更，可隨時指令承包商隨時執(zhí)行，并核準工程延期及相應(yīng)經(jīng)濟補償；對合同外的變更，僅時工程量或款額超過一定的界限，可根據(jù)原工程量清單中規(guī)定工程量的變更限制，適當(dāng)調(diào)整合同單價及批準工期拖延；對工程性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型、工程規(guī)模及數(shù)量發(fā)生變化的變更，如超合同范圍面在工程范圍內(nèi)，可下達工程變更指令確認新增項目，而不在工程范圍，可協(xié)商重新簽訂協(xié)議。為保證工程順利進行盡可能減少或避免在工程建設(shè)實施過程中發(fā)生變更。因無法避免也應(yīng)在承包商修改工作前提出，避免返工浪費和工期延誤。

3、成本控制

為了有效地控制建設(shè)項目投資，業(yè)主應(yīng)在建設(shè)前期確定建設(shè)規(guī)模，采用技術(shù)先進，功能合理，經(jīng)濟節(jié)約的設(shè)計方案，做到投 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

資決策正確；同時，在施工階段做好工程價款結(jié)算的審查與管理，對工程變理及時確定調(diào)整價款，合理處理索賠和進行反索賠。施工階段成本控制的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：（1）組織對費用支出的審核

通過對項目的劃分，將建設(shè)項目劃分到分部分項工程，審查每期個單項工程和分部分項工程清單與單價，按形象進度制訂撥款計劃。（2）做好備料款工作

承發(fā)包雙方應(yīng)在合同中約定預(yù)付工程款的時間和數(shù)額，開工后嚴格按約定的時間和比例扣回。具體備料款的數(shù)額，要根據(jù)工程類型、合同日期、承包方式和材料設(shè)備供應(yīng)體制來確定。備料款的扣回應(yīng)隨工程所需主要材料儲備的逐步減少抵沖工程款的方式陸續(xù)扣回。（3）做好工程價款的結(jié)算工作

工程價款的結(jié)算是施工階段成本控制的主工工作內(nèi)容，它貫穿于施工的全過程。工程價款的預(yù)付與結(jié)算支付，必須實行監(jiān)理工程師簽證制度，以確保有資金不超付，又能滿足施工進度的要求。

（4）做好工程價款調(diào)整的控制工作

在施工過程中，施工條件、設(shè)計變更、合同條件、技術(shù)規(guī)程、施工順序和進度安排等的變化引起的工程變更。常因工程變更及材料，勞動力，設(shè)備價格等因素，造成工程價款的增加。對于工程價款的調(diào)整，應(yīng)按合同規(guī)定的有關(guān)方法進行。總之施工階段的成本控貫穿于施工全過程，首先應(yīng)預(yù)測工程風(fēng)險及可能發(fā)生的索賠的誘因，采取防范措施。如合同要求及時提供施工場地，設(shè)計圖紙及材料與設(shè)備，減少索賠的發(fā)生，通過經(jīng)濟分析確定投資控制最容易突破的控制重點。其次在施工過程中做好各方與各項工程的協(xié)調(diào)，慎重決定工程孌更，嚴格執(zhí)行監(jiān)理工程師簽證制度，并按全同規(guī)定及時向施工單位支付進度款。最后審查施工單位提交的工程結(jié)算書，對工程費用的超支進行分析，采取控制措施，并公正處理施工隊單位提供的 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

索賠。

4、安全控制

建設(shè)工程項目職業(yè)健康安全管理的目的是防止和減少生產(chǎn)安全事故，保護產(chǎn)品生產(chǎn)者的健康與安全，保障人民群眾的生命和財產(chǎn)免受損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安全管中應(yīng)抓好如下幾方面工作：

（1）審核施工單位施工組織設(shè)計中關(guān)于安全目標(biāo)及安全保證措施，并督促其嚴格按照審核后的安全目標(biāo)和措施執(zhí)行；

（2）監(jiān)督施工對于安全的投入、安全檢查制度、安全教育制度及現(xiàn)場的安全施工方案，多看現(xiàn)場，做到心里有數(shù)，對于安全隱患及時提出并及時整改，或者以通知單形式責(zé)令施工單位整改，必要時局部暫停施工，絕不能放松。

（3）、制定安全檢查制度，協(xié)同監(jiān)理單位對本項目進行普遍檢查，專業(yè)檢查和季節(jié)性檢查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場、查隱患、查事故處理情況等；

（4）、定期或不定期召開安全文明施工專項會議，提出問題并落實解決方案、加深安全教育，將安全隱患消滅于萌芽狀態(tài)之前。

5、工程設(shè)計變更管理

設(shè)計變更管理是一項重要內(nèi)容,變更常伴隨著工程合同價格的調(diào)整及實施進度的調(diào)整,是合同雙方利益的焦點。因此,合理確定并及時處理好項目變更,既可以減少不必要的糾紛,保證合同的順利實施,又有利于對工程造價的控制。做好設(shè)計變更管理需注意如下題：

（1）建立嚴格的設(shè)計變更審批制度，切實把投資控制在合理的范圍之內(nèi)。（2）設(shè)計審核

對設(shè)計修改與變更應(yīng)通過現(xiàn)場設(shè)計單位代表請設(shè)計單位研究審核，設(shè)計變更必須進行工程量及造價增減分析，經(jīng)設(shè)計單位同意。設(shè)計變更經(jīng)監(jiān)理工程師會簽后交施工單位施工。（3）按合同管理變更

建設(shè)工程施工承包合同中，均包括工程變更的條款，工程師有權(quán)向承包單位發(fā)布指令，要求對工程的頂目、數(shù)量或工藝進行變更，對原標(biāo)書的有關(guān)部分進行修改。（4）嚴格控制變更 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

由于工程變更所引起的工程量變化，有可能造成合同項目投資超出原來的預(yù)算投資，必須予以嚴格控制，密切注意其對未完工程投資支出的影響及對工期的影響。（5）公平處理變更費用

施工條件的變更，往往是指未能預(yù)見的現(xiàn)場條件或不利的自然條件，即在施工中實際遇到的現(xiàn)條件同招標(biāo)文件中描述的現(xiàn)場條件有本質(zhì)的差異，施工單位向業(yè)主提出施工價款和工期的變更要求，由此而引起索賠。工程變更均會對工程質(zhì)量、進度，投資產(chǎn)生影響，因此應(yīng)做好工程的審批工作，合理確定變更的單價、價款和工期限延長的期限，并由監(jiān)理工程師下達變更指令。

對于參與項目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計變更要求和建議,首先交由監(jiān)理單位審查,分析研究設(shè)計變更在經(jīng)濟、技術(shù)上的合理性與必要性后,提出設(shè)計變更建議的審查意見。一般設(shè)計變更,在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位審查批準,報項目部備案,屬業(yè)主授權(quán)范圍外的,由監(jiān)理單位組織審查,項目部批準；對重要設(shè)計變更由項目部組織最終審查后批準。

6、合同管理

主要是合同的簽訂以及執(zhí)行的管理，簽訂前審核合同的條款，對于牽涉到質(zhì)量、安全、進度、成本的條款的細化、減少、增加提出建議，對于合同簽訂后，則對合同的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和管理，工期、進度款、質(zhì)量以及甲乙方的責(zé)任等與現(xiàn)場對照，有偏差的及時提出并改正。

7、信息管理

主要是施工現(xiàn)場的一些信息收集與反饋，對于建設(shè)主管部門所發(fā)出的信息的收集，了解行業(yè)的動態(tài)對于本工程的影響，主要是工地現(xiàn)場的資料管理，包括圖紙、聯(lián)系函、修改單、合同、計劃書、總結(jié)、預(yù)結(jié)算書、公司發(fā)文、內(nèi)部發(fā)文等等所有紙質(zhì)和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準確、真實、及時地存檔，做好文件收發(fā)借用等詳細登記。

8、組織協(xié)調(diào)

主要就是我方與各參建單位、或是建設(shè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，同時也包括與公司或部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，妥善處理好各相關(guān)單位之間的關(guān)系，使各單位和諧共存、融洽互助，可以采取現(xiàn)場調(diào)解或者會議調(diào)解的形式，主要針對各相關(guān)單位的負責(zé)人進行協(xié)調(diào)，重點協(xié)調(diào)資金問題、質(zhì) 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

量問題、安全問題和進度問題，保證項目生產(chǎn)順利進行。

三、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入了一個新的巔峰階段,市場規(guī)模不斷擴大,企業(yè)間的競爭異常激烈。面對新形勢,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好工程項目管理,是企業(yè)生存的根本,也是提升核心競爭力的關(guān)鍵。依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，在項目實施階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，最終實現(xiàn)項目工程建設(shè)按時、按質(zhì)、按量地交付使用或銷售，達到為項目建設(shè)增值的目的。企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房地產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為前提。

結(jié)論 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

第三篇：房地產(chǎn)工程成本管理資料

談對萬達房地產(chǎn)工程成本管理的感悟

與我們合作過的造價師問我們：“每次來，看你們都忙忙碌碌，大的工程項目預(yù)算都委托給我們做了，你們還有什么可忙的呢？”事實上有很多人都這么問過，到萬達以前，成本管理在我眼里，也只是做好預(yù)算，把好結(jié)算關(guān)。但到了萬達以后，這種觀念有了翻天覆地的改變，對成本管理的概念有了深刻的認識。成本管理并不只是根據(jù)圖紙計算工程量，按照定額套個價，也不僅僅是審核工程結(jié)算，核減一些工程費用這么簡單，而是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目對其投資成本所進行的一系列事前控制、事中控制、事后控制的過程。說到底就是如何把項目由設(shè)計構(gòu)思變成現(xiàn)實，在工程質(zhì)量優(yōu)異的前提下，不斷的優(yōu)化成本，確?！堕_發(fā)項目經(jīng)營管理責(zé)任書》中各項指標(biāo)的順利完成。在南昌地產(chǎn)公司，隨著房地產(chǎn)管理公司經(jīng)營管理制度的推行，全員參與成本控制，在成本管理方面也采取了不少好的措施。

一、事前控制最有效的措施是限額設(shè)計

成本管理的事前控制最重要的莫過于設(shè)計階段的成本控制了，據(jù)有關(guān)資料顯示，在規(guī)劃設(shè)計階段，對整個工程投資影響最大，可以達到80%以上；在施工圖設(shè)計階段，影響工程成本的可能性為10%—15%；而到了工程實施階段，影響工程投資的可能性已經(jīng)只有5%。由此看來，控制工程成本的關(guān)鍵在于設(shè)計階段。由于施工階段是“按圖施工”，在施工階段所進行的投資控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程費用，實際決定工程項目投資多少，在設(shè)計階段就已確定。所以無論從成本管理系

統(tǒng)環(huán)節(jié)看，還是從投資利用、成本控制方面看，設(shè)計階段工程成本管理工作不但必要而且很重要。

在對所開發(fā)的樓盤定位以后，作為設(shè)計階段成本控制最有利的措施就是限額設(shè)計，即根據(jù)各專業(yè)進行投資分解，對工程量指標(biāo)進行控制，從而既能滿足功能和工藝要求，又經(jīng)濟合理。例：南昌萬達星城一期一區(qū)項目2003年初開工，利潤僅2000多萬元，住宅樓設(shè)計時未考慮限額設(shè)計，加之同年鋼筋、水泥價格急劇上漲，在主體未封頂時，僅鋼筋、水泥漲價即達800多萬元；之后我們成本部和管理公司一起來做分析，經(jīng)過綜合指標(biāo)的橫向?qū)Ρ?，認為主要建材含量較高，因此在南昌萬達星城三期一區(qū)工程中采用了限額設(shè)計，僅鋼筋一項同比一期一區(qū)降低工程成本約700萬元。因此，南昌公司成本部不間斷的組織業(yè)務(wù)研討，在已結(jié)算的基礎(chǔ)上不斷整理、歸納綜合指標(biāo)，已漸成方案研討中限額設(shè)計的有力支撐。但限額設(shè)計并不是一味地考慮節(jié)省投資，更不是簡單地將投資砍一刀，只有在設(shè)計環(huán)節(jié)多參與研討，多方面聽取不同的意見和建議，并經(jīng)過多

次的交流和碰撞，才能把問題想深、想透，才能找出一些

容易忽視但足以致命的問題，才能在服從于經(jīng)營的前提下，真正把好工程成本管理的第一關(guān)，并為總體工程成本控制

打好基礎(chǔ)。如三期一區(qū)外墻保溫系統(tǒng)，江西省2005年推行使用保溫節(jié)能系統(tǒng)（含外墻及外門窗），此項費用約1800萬元，且并不屬于原目標(biāo)成本范圍。是否做，如何做？南昌公司并未一味地從一個角度去看待這個問題，而是召集相關(guān)部門進行研討，充分聽取各部門的建議，決定增加此項內(nèi)容，同時調(diào)整售價。目前來看，市場反應(yīng)效果明顯，且不影響項目利潤指標(biāo)。

再如：三區(qū)一期景觀方案研討，公司非常重視交通體系的方案研究，并圍繞此方案三次研討，充分了解規(guī)范的基礎(chǔ)上，制訂出在滿足規(guī)范前提下，盡量減少道路面積，以種植為主線營造小區(qū)氛圍的策略，估計減少20%的道路面積，從方案角度即節(jié)約了成本。

二、招投標(biāo)及合同管理是成本管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)

成本管理還有一個不可缺少的環(huán)節(jié)就是招投標(biāo)和合同管理階段。一個好的招投標(biāo)既可使得我們可以從眾多的投標(biāo)者中選擇裝備精良、技術(shù)過硬、管理水平高、社會信譽好、報價合理的優(yōu)秀施工隊伍，又可使得我們得到一個清晰、易操作的經(jīng)濟合同，可為工程成本控制打下良好的基礎(chǔ)；但招投標(biāo)工作又是一個需各經(jīng)辦部門緊密協(xié)作、經(jīng)常與優(yōu)化設(shè)計，合理化方案研討交織的復(fù)雜過程，因此招投標(biāo)作得好，是錦上添花，作得不好，可使得前期工作功虧一匱。從萬達星城一期一區(qū)的費率招標(biāo)到三期一區(qū)的工程量清單招標(biāo)，從圖紙一到就招標(biāo)到標(biāo)前的圖紙審查研討優(yōu)化后招標(biāo)，從在施工過程中對主要材料限品牌限價到直接在招標(biāo)文件中對主要材料直接指定品牌投標(biāo)單位自主競價，從工程竣工后全部按實結(jié)算的結(jié)算方式到工程結(jié)算時只需合同包干總價加設(shè)計變更，不難看出南昌地產(chǎn)公司雖然在招投標(biāo)的道路上走過了不少坎坷的路程，但也因不斷的努力獲得了一些令人鼓舞的成績。最有感觸的就是南昌萬達星城二期一區(qū)16#、17#樓景觀工程招標(biāo)，南昌地產(chǎn)公司的高小帆總經(jīng)理和王新龍工程總監(jiān)帶領(lǐng)各專業(yè)設(shè)計師、現(xiàn)場工程師和造價師在招標(biāo)前一同對圖紙進行研討，各抒己見，在既不影響景觀效果，又要將該項目成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)的情況下，找尋研討各種可行的更合理經(jīng)濟的優(yōu)化方案，經(jīng)過好幾個輪回，使得該項目成本從最初的260余萬元降為166萬元，其中僅橋面的木棧道改為仿木紋水泥

壓花地坪一項，不但解決了該橋面需行駛車輛木棧道強度不高易損壞的問題，又使成本降低了14萬元。

通過合同管理規(guī)范合同簽訂的會簽審核體系，使施工過

程中可能出現(xiàn)的各種情況操作起來有法可依、有章可循，為今后的工程結(jié)算奠定扎實的路基。隨著管理公司經(jīng)營管

理制度的推行，管理公司建立了全面的招投標(biāo)制度和合同

管理制度，南昌地產(chǎn)公司也在管理公司的指引下不斷摸索總結(jié)如何更好地做好招投標(biāo)工作，完善招標(biāo)模式，同時嚴格合同管理，對合同條款逐一進行研討保障合同的嚴謹性，針對不同的工程項目擬訂出相應(yīng)的合同模塊以提高合同的實用性，并將合同條款融入到招標(biāo)文件中，使招投標(biāo)和合同在成本控制方面相輔相成，發(fā)揮更大的作用。

三、成本動態(tài)臺帳與成本預(yù)警意識貫穿整個工程實施階段 本帖隱藏的內(nèi)容

成本管理的事中控制主要在施工階段，在這一階段中，工

程施工歷時長、生產(chǎn)工序多、建筑材料多樣、材料價格變

化甚至環(huán)境氣候影響等原因都使得可能遇到的情況復(fù)雜多

變，招投標(biāo)、合同洽談、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材料限價

等各個環(huán)節(jié)的任何疏忽都可能帶來成本的超支。在這一階

段里成本管理重點是圍繞成本動態(tài)臺帳展開。

有這樣一則消息：美國的伊科諾米季斯一家被稱為該國“最節(jié)約的家庭”，采用“信封體系”理財，即每個月把家中的錢放入一個個信封，分別用于買食物、衣服、汽油、付房租等等，而且永遠不花費超過信封內(nèi)總金額80%的錢…… 南昌公司的所制訂的《工程成本控制實施細則》也暗合此理：在滿足項目目標(biāo)成本的前提下，按《工程成本控制實施細則》細化后確定出各分項工程的目標(biāo)合同價、目標(biāo)設(shè)計變更費用、目標(biāo)現(xiàn)場簽證費用。通過限額設(shè)計、招投標(biāo)將合同價控制在目標(biāo)合同價范圍內(nèi)；目標(biāo)設(shè)計變更費用的責(zé)任部門是規(guī)劃設(shè)計部，因設(shè)計質(zhì)量引起的設(shè)計變更費用不應(yīng)超過目標(biāo)設(shè)計變更費用，規(guī)劃設(shè)計部與設(shè)計院簽訂施工圖委托設(shè)計時將此控制值寫入合同條款中；目標(biāo)現(xiàn)場簽證費用的責(zé)任部門是工程部，現(xiàn)場簽證費用不應(yīng)超過目標(biāo)現(xiàn)場簽證費用，工程部與監(jiān)理單位簽訂工程監(jiān)理合同時將此控制值寫入合同條款中。

成本控制部對設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證進行“一單一算”，及時掌握已發(fā)生的設(shè)計變更及現(xiàn)

場簽證費用。通過將目標(biāo)成本落實到具體部門、具體責(zé)任人，使得人人有成本意識、人人參與成本控制，形成系統(tǒng)的成本管理體系。在這段過程中，成本控制部最重要的職責(zé)就是及時將已發(fā)生的工程合同價款、已發(fā)生的工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證費及時匯總到成本動態(tài)臺帳中，隨時對各成本細項進行核算和分析，若有成本細項超支的苗頭出現(xiàn)，立即提出預(yù)警，并找出原因，與各相關(guān)部門共同商討解決的辦法，采取對應(yīng)的措施盡量將該細項成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。對已超支的成本細項，通過成本差異分析，找出超支的原因，在后期的項目中對癥下藥避免類似情況發(fā)生。正是通過對萬達星城一期一區(qū)進行成本差異分析，找出了一期一區(qū)單體樓主體超支的原因主要是施工期間水泥、鋼筋材料價格上漲幅度較大且水泥、鋼筋含量偏高造成該部分費用增加，所以及時提出了對已出圖的二期16#、17#樓進行圖紙優(yōu)化、對即將委托設(shè)計的三期一區(qū)進行限額

設(shè)計的要求，使得后期項目鋼筋、砼含量大大降低，以達到控制主體建筑成本的目的。

四、工程結(jié)算審核是事后控制的最后階段

工程結(jié)算的審核在成本管理過程中的作用同樣不可小看，是否能真正將工程成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，只有工程結(jié)算完畢才能體現(xiàn)，同時也是成本管理的一個重要組成部分。工程結(jié)算是一個艱苦、漫長、繁瑣的過程，施工過程中的一點一滴都體現(xiàn)在工程竣工結(jié)算資料中，對以前歷史的回顧，回顧的清楚，結(jié)算就快，反之就慢。需要造

價師用專業(yè)的眼光、豐富的經(jīng)驗、敬業(yè)的精神進行綜合的評判，對工程施工圖紙了然于胸，掌握施工合同條款內(nèi)涵，設(shè)計變更簽證條理清晰，竭盡所能排除施工單位一切“鉆空

子”行為，爭取在成本管理的最后關(guān)頭，把好成本控制關(guān)。

審核前首先應(yīng)審查相關(guān)竣工結(jié)算資料，從施工圖紙、施工

合同到工程全過程的動態(tài)資料都要一一核對，力求資料完

整齊全，這樣才能確保審核工作的正常進行。審核時要做

好調(diào)查研究，深入工地現(xiàn)場，準確計算工程量，合理套用

各分項單價，根據(jù)合同規(guī)定選擇費用標(biāo)準，逐條逐項進行

計算、匯總，特別是現(xiàn)場簽證費用，應(yīng)審核其合理性和有

效性，不能見有簽證就給予計量，杜絕和防范不實際的開

支，確實降低工程成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益。萬達星城一期消防

道路工程結(jié)算時，現(xiàn)場簽證了機械臺班進出場費用，通過

向現(xiàn)場工程師了解工地現(xiàn)場情況，結(jié)合合同條款中“總價包

干，合同價款中包含了施工過程中發(fā)生的大型機械進出場

費用”的明確規(guī)定，認定該簽證單不予計算。工程結(jié)算審核

完成后，是結(jié)算成果的總結(jié)、分析階段，將結(jié)算成果與目

標(biāo)成本進行對比，找到差異、分析原因、揚長避短、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，變“被動”為“主動”，為下一個項目改進功能、降低成本打下堅實的基石。

五、管理

成本管理包括內(nèi)部管理及外部管理，只有管理順了，執(zhí)行力才會得到體現(xiàn)。高小帆總經(jīng)理再三強調(diào)房地產(chǎn)公司有三個延伸部門，其中成本控制部的延伸部門就是咨詢單位，對于咨詢單位的管理就是外部管理。由于南昌是近兩年才大批量開發(fā)的地區(qū)，因此咨詢部門更多的僅僅限于預(yù)（結(jié)）算的編審，對房地產(chǎn)公司深層次的服務(wù)不夠。這就要求南昌成本部用更多的精力來進行各種方案研討的準備工作，同時加強對咨詢公司所出成果的復(fù)核。我們成本部不定期的邀請承擔(dān)我司咨詢工作的項目技術(shù)負責(zé)人共同對我司外委項目及南昌相類似項目各類指標(biāo)進行探討、交流，充分讓其意識到品牌房地產(chǎn)公司的需求，讓其意識到品深層次的咨詢需求在南昌也是有市場的，逐步提高這些咨詢公司的服務(wù)標(biāo)準與工作積極性。

成本控制是整個公司的事情，而絕非是成本部一個部門的事情，成本控制需要各業(yè)務(wù)部門乃至公司全體成員的參與，因此對內(nèi)作好服務(wù)與監(jiān)督是內(nèi)部管理。萬達集團制度規(guī)范，要求嚴格，每人對制度理解參差不齊，因此效率與管理這一矛盾經(jīng)常呈現(xiàn)。為此成本部再三強調(diào)服務(wù)的質(zhì)量與服務(wù)的態(tài)度，并對付款的審核、合同的會簽、設(shè)計變更的審批及結(jié)算作出了明文的時效規(guī)定，并按緊急程度進行不同的劃分，對確實在規(guī)定時間內(nèi)完成不了的，及時匯報，一事一議……通過上述措施，公司的辦事效率得到一定的提高。

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，成本管理已成了“萬達”競爭制勝的重要手段。合理控制成本，提高投資效益，在踐中不斷的完善我們的成本管理工作始

終是我們努力的目標(biāo)。

前提條件是，你去應(yīng)聘一家公司的崗位，你從

來沒有從事過相關(guān)的工作，面試官問你，你覺得你來應(yīng)聘這個崗位，自己最大的優(yōu)勢是什么？該怎么回答呢，專業(yè)也不對口，也沒做過類似工作

自學(xué)能力強，不會的可以通過自己的努力盡快達到崗位技能。2.能融入團隊，能服從主管的領(lǐng)導(dǎo)。3.能吃苦，認真負責(zé)。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)怎么進行工程管理

房地產(chǎn)企業(yè)怎么進行工程管理?

行業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的理解存在廣義和狹義兩種。狹義工程管理指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理，主要任務(wù)是組織、協(xié)調(diào)和管理施工、監(jiān)理及各外包單位有序、按計劃、保質(zhì)保量的完成工程建設(shè)任務(wù)；而廣義的工程管理實際涉及房地產(chǎn)開發(fā)全過程，是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈始終的工程管理系統(tǒng)，配合設(shè)計、成本、采購、營銷等各職能發(fā)揮作用。廣義的工程管理也可以認為是其狹義工程管理體系的前后延展。國內(nèi)行業(yè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司普遍按照廣義上的理解去運行工程管理體系。通過分析發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的工程管理體系主要有五個方面的特點：

1、工程管理職能充分前置 1)、許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)都要求在項目可研論證階段，工程人員應(yīng)到項目現(xiàn)場進行實地考察，了解項目場地自然條件和社會條件。對今后項目施工過程中可能遇到的困難和風(fēng)險做到心中有數(shù)。比如：根據(jù)場地地形特點考慮護坡施工方案；根據(jù)場地道路、風(fēng)向等自然特點考慮未來施工現(xiàn)場的布局、施工材料運送等等。2)、策劃定位、方案設(shè)計也需要工程人員及早參與，提出專業(yè)意見。任何項目的理念和定位，都需要通過工程施工才能由思路、方案變成最終的產(chǎn)品，所以在策劃和方案設(shè)計階段需要工程人員對方案的施工工藝難易程度發(fā)表專業(yè)意見，通過各職能的相互藕合，追求項目在“理想”和“現(xiàn)實”的高度統(tǒng)一。比如：產(chǎn)品的前瞻性與可行性如何兼顧？如何使定位的產(chǎn)品更容易實現(xiàn)？哪種材料更容易施工？質(zhì)量更穩(wěn)定？采用何種施工工藝方案進度更快、質(zhì)量更好？等等。這一方面是對今后項目的一些風(fēng)險有個預(yù)控，避免到時措不及防；另外一方面，也是要求工程職能一定要與設(shè)計、策劃職能同步考慮問題，按照項目的定位和方案思路及早構(gòu)思未來的工程管理模式，清晰工程管理的重點、難點和風(fēng)險所在。3)、施工圖設(shè)計階段，工程人員參與的應(yīng)該更多。深度參與圖紙審核，避免設(shè)計圖紙中的一些差錯形成工程事實；嚴格進行工程交底。

2、工程管理活動要按照pdca形成閉環(huán)管理 1)、p(策劃)：策劃的實質(zhì)是策劃一個項目的工程管理模式，其意義重大。通常包括以下幾個方面： a、項目開發(fā)策略； b、進度方面：項目開發(fā)的一級里程碑節(jié)點時間、完成進度的前提條件等； c、質(zhì)量：針對本項目特點，確保項目質(zhì)量的有關(guān)措施（包括事前、事中和事后）有哪些？哪些部位或活動是本項目工程質(zhì)量的重點關(guān)注點？ d、最終要達成的質(zhì)量目標(biāo)有哪些？如何統(tǒng)計和計算？ e、成本和合約方面：需要配合成本部門，確定項目采用何種合約框架？各合約的工程邊界等等； f、供方管理：對總包和主要分包方采取何種管理模式？管到何種程度？ 總之，事先的充分策劃是做好項目工程管理的前提，工程管理的事先策劃也能體現(xiàn)公司工程管理整體水平。目前國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在此方面還比較薄弱。2)、d（執(zhí)行）：執(zhí)行階段主要是按照已策劃的管理方案事實管理，其中也包括各階段工程管理的流程、作業(yè)指引和表格。優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)往往在工程管理體系的文件系統(tǒng)比較完善和精細化，強調(diào)文件的指引作用，很多指引性的一些規(guī)范融合到表格中。3)、c（檢查）：工程管理過程的檢查實際包括兩個大部分：一是對外包方的定期檢查，并進行考核，其實也是供方管理體系一部分，往往這種過程的檢查結(jié)果作為對供方評價的重要依據(jù)之一。二是，對工程本身的檢查，按照分部分項工程，在各重要階段開展，比如：隱蔽工程檢查、分部分項工程階段驗收、整體竣工驗收、物業(yè)驗收、交房驗收等等。在實際工作中，這種檢查與監(jiān)理的工作要互為補充，除對監(jiān)理的工作形成監(jiān)督以外，還重點關(guān)注開發(fā)商或業(yè)主所關(guān)注的質(zhì)量，這種質(zhì)量更多應(yīng)該是項目經(jīng)營層面的質(zhì)量，而不僅僅是行業(yè)規(guī)范中規(guī)定的質(zhì)量。4)、a（行動、改進）：該階段更多體現(xiàn)在，項目結(jié)束后應(yīng)該組織相關(guān)專業(yè)人員開展項目后評估，系統(tǒng)梳理項目開發(fā)過程中的得與失，為下一個項目開發(fā)提供借鑒和指南。

3、科學(xué)合理的合約體系 房地產(chǎn)企業(yè)是一個資源整合型的企業(yè)，其許多活動都是通過其他供應(yīng)商提供的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的管理更多是對相關(guān)各方的管理。在這一方面，工程管理更為典型。所以房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀工程管理體系離不開科學(xué)合理的合約體系。1)、公司合約體系的規(guī)劃需要根據(jù)公司整體戰(zhàn)略來考慮。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要綜合考慮自身的資金、能力、開發(fā)策略等方面因為構(gòu)建符合自己管理特點的合約體系。2)、合約體系能體現(xiàn)公司對項目管理的模式。不同的模式各有優(yōu)劣，需要取長補短、統(tǒng)籌兼顧。作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，關(guān)鍵是要通過事先策劃，進行清晰的合理劃分。3)、只搭建了合約體系還不夠，還需要對各合約邊界進行清晰界定。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理規(guī)則

第三章房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理規(guī)則

一、總則

第一條 公司為使各項工程順利進行，并提高施工水準，特訂立本準則。

第二條 工程人員在工程進行中應(yīng)確切依本規(guī)則監(jiān)工，如遇有疑難之處，或設(shè)計上欠妥時，應(yīng)即刻與有關(guān)單位人員連絡(luò)，迅速解決，以免貽誤工期。

第三條 各種廠商帶標(biāo)單到工地時，工地主任應(yīng)將工程施工要求的標(biāo)準、工期、范圍，詳加說明后，在估價單上簽章，若標(biāo)單上有漏列的部分，應(yīng)加注明，以便訂約時列入。

第四條 各種工程或工資合約副本送至工地時，工程人員應(yīng)詳閱合約內(nèi)容的說明及有關(guān)規(guī)定，嚴格執(zhí)行。

第五條 工程管理員每日應(yīng)詳實填報監(jiān)工日報表并將工程進行情形于每月初一、十六檢討進度，記錄于表中。