第一篇：2014年1-2月廣西梧州市房地產(chǎn)市場發(fā)展簡析

2014年1-2月廣西梧州市房地產(chǎn)市場發(fā)展簡析 2014年1-2月，梧州市實現(xiàn)房地產(chǎn)投資7億元，同比增長43.2%。全市房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

一、90平方米以下剛需小戶型受熱捧。在住宅類中，針對剛需小戶需求設(shè)計的90平方米以下住房市場銷售形勢良好，1-2月90平方米以下住房銷售面積

2.2萬平方米，同比增長113.3%，占全市商品房住宅銷售面積的25%。

二、到位資金比較充足。1-2月實際到位資金19.2億元，比上年同期增長5%。到位資金雖然仍以自籌資金和其他資金來源為主，但國內(nèi)貸款增長最快，增長高達56.9%。自籌資金下降11.8%，其他資金來源增長5.6%。從到位資金結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)貸款比重上升，較去年同期上升8.2個百分點，而自籌資金有所下降和其他資金來源比重基本持平。

三、商品房銷售面積下降幅度大。1-2月，全市商品房銷售面積為8.8萬平方米，比去年同期下降了55.4%。

四、商品房待售面積增加，消化庫存壓力增大。1-2月，全市商品房待售面積104.8萬平方米，同比增長5.7%。其中：待售1-3年（含1年）的為36.3萬平方米，增長21.9%，待售3年以上（含3年）為0.9萬平方米，下降61%，開發(fā)企業(yè)仍面臨較大的消化庫存壓力。

第二篇：2014年1-4月廣西梧州市經(jīng)濟運行情況

2014年1-4月廣西梧州市經(jīng)濟運行情況 今年1-4月，全市經(jīng)濟運行總體保持平穩(wěn)態(tài)勢，受國際、國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境影響，工業(yè)、投資、對外貿(mào)易等指標保持增長，但增速回落幅度較大，經(jīng)濟增長后續(xù)動力仍顯不足。

一、工業(yè)經(jīng)濟繼續(xù)呈回落態(tài)勢

1-4月，全市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值484.3億元，同比增長6.9%，增速比去年同期回落26.8個百分點，比一季度回落了2.3個百分點。從各縣區(qū)的生產(chǎn)結(jié)果看，呈現(xiàn)不平衡態(tài)勢。市工業(yè)園區(qū)完成44.6億元,同比增長36.6%,長洲區(qū)完成129.8億元,同比增長29%,蒼梧縣完成4.2億元,同比下降79.6%,龍圩區(qū)完成14億元,同比下降24.3%,最高增幅與最低增幅相差116.2個百分點。

二、固定資產(chǎn)投資持續(xù)回落

1-4月，全市完成固定資產(chǎn)投資253.1億元，同比增長6.6%，增速比去年同期回落25個百分點，比一季度回落2.7個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資6.9億元，同比下降13%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資132.1億元，增長13.1%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資114.1億元，增長7.2%。基本建設(shè)減少，更新改造緩慢增長。1-4月，基本建設(shè)完成投資98.4億元，同比下降8.2%，占固定資產(chǎn)投資的38.9%，占比比去年同期減少6.3個百分點；更新改造完成投資113.7億元，同比增長8%。房地產(chǎn)投資保持增長。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資20.8億元，同比增長11.9%。

三、對外貿(mào)易回落較大

1-4月，全市實現(xiàn)進出口總額52914萬美元，同比增長1.8％。增幅同比回落較大，比去年同期回落73個百分點。從企業(yè)類型看，國有企業(yè)進出口總額25211億元，同比增長3.8%；外商投資企業(yè)進出口總額13278億元，增長13.4%；民營企業(yè)進出口總額14425億元，下降9.8%。

四、財政收入增長明顯放緩

1-4月，全市累計完成財政收入33.06億元，同比增長3.5％。但增幅同比回落較大，比去年同期回落19.3個百分點，增速明顯放緩。影響的因素主要有：一是經(jīng)濟增速放緩制約相關(guān)稅收收入增長；二是政策調(diào)整因素引到減收，如增值稅轉(zhuǎn)型影響稅收持續(xù)增長能力；三是非稅收入下降，非稅收入同比下降6.4%。

五、金融機構(gòu)存貸款余額較快增長

4月末，全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額789.2億元，同比增長14.2％，其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款498.1億元，同比增長13.2%。各項貸款余額578.1億元，同比增長16.2％。

六、居民消費價格指數(shù)溫和上升

1-4月，居民消費價格（CPI）同比上漲2.7％，漲幅比上年同期上升0.8個百分點。八大類消費品及服務(wù)項目價格同比呈現(xiàn)“七升一降”的運行格局。其中：其中食品類上漲4.1％、衣著類上漲2.7％、醫(yī)療保健和個人用品類上漲0.7％、居住類上漲4.8％、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類上漲0.4％、交通和通信類上漲0.4％；娛樂教育文化用品及服務(wù)類上漲1.5％、煙酒類下降2.2%。

第三篇：淺析新形勢下房地產(chǎn)市場發(fā)展

內(nèi)容摘要：20xx年末，中央經(jīng)濟工作會議明確將“去庫存”作為xx年的五大經(jīng)濟任務(wù)之一，并出臺了一系列的去庫存調(diào)控政策；

xx年黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”；

2018年7月31日，中央政治局會議要求“堅決遏制房價上漲”。國家政策不斷推出，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場受此影響劇烈。本文通過分析房地產(chǎn)周期，總結(jié)相關(guān)問題，為建立長效機制建言獻策。

xx市房地產(chǎn)市場經(jīng)過近二十年的發(fā)展，在推動經(jīng)濟增長，改善居民住房條件以及提升城市品質(zhì)等方面起到了積極作用。但目前受房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的諸多因素制約，xx市區(qū)房地產(chǎn)部分問題較為突出，價格波動幅度大、庫存區(qū)域不平衡、個人住房貸款大幅上升、二手房交易不規(guī)范等，將對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展、金融風險防范，乃至地方經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來不利影響，本文通過研究新形勢下xx市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況及現(xiàn)階段問題，以期為促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展提供有利條件。

一、xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及特點

（一）xx市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

自1998年房改后，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)“階梯式”的發(fā)展態(tài)勢。第一輪是2004年左右，上世紀末福利分房制度終結(jié)，商品房制度建立，經(jīng)過幾年的制度認可和剛需積累，大量需求進入商品房市場，樓市均價從千元左右進入2000元時代，2005年下半年樓市逐漸緩和，并進入穩(wěn)定調(diào)整期；

第二輪是2009年左右，經(jīng)過4-5年積累，部分消費者需求升級，加上城鎮(zhèn)新增人口增加，購房者大量入市，推動xx市區(qū)房地產(chǎn)市場量價齊升，2009年首次銷量超百萬方，2010年市區(qū)均價較2008年翻番，邁上6000元；

第三輪是從xx年4月西區(qū)地王拍出開始，隨著人們生活水平的提高，對住宅品質(zhì)提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大戶型住房受熱捧，銷售面積大幅攀升，均價普遍在10000元以上，西區(qū)板塊甚至達到18000元以上。

（二）xx房地產(chǎn)市場特點

1、土地市場影響明顯。“去庫存”新政以來，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場受土地市場影響明顯。xx年以來，xx市區(qū)房價經(jīng)過三輪明顯漲價，分別是土拍創(chuàng)新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三塊商住用地，其中兩塊終止交易后，市場風向急劇轉(zhuǎn)向，價格上漲勢頭戛然而止，銷量大幅下降。

2、存量房逐漸成為市場主角。近幾年，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，新房去化速度不斷加快，導(dǎo)致新建住宅庫存明顯不足，二手房逐漸成為房地產(chǎn)市場主角。近幾年，xx市區(qū)二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超過新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面積146萬平方米，較同期新建住宅的9549套和110萬平方米，分別多出53.44%和32.73%；

2018年1-10月二手房共成交11184套，面積101萬平方米，較同期新建住宅的6714套和81萬平方米，分別多出66.58%和24.69%。

3、板塊分化明顯。xx市區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的板塊分化現(xiàn)象，各個板塊在樓盤特色、購房群體、價格及走勢等方面各有特點。一是樓盤各有特色，西區(qū)主要為品質(zhì)改善、老城區(qū)主打老城情節(jié)、衢江區(qū)以農(nóng)村入城為主、巨化則以拆遷安置為主。二是購房群體分化，西區(qū)以改善型中青年為主，主城區(qū)以有老城情懷的中老年人為主；

衢江區(qū)主要是拆遷戶、開發(fā)區(qū)企業(yè)人員；

巨化主要是拆遷戶、異地搬遷和巨化工人改善型人群。三是價格不同，其中西區(qū)＞主城區(qū)＞衢江區(qū)＞巨化。

4、需求變化迅速。xx年以來，隨著人們生活水平的提高，老百姓對于居住環(huán)境提出更高的要求，加上國家全面放開二孩政策的刺激，改善型需求爆發(fā)性增長。而大型開發(fā)商和新型住宅設(shè)計理念進入xx，使xx改善型需求得到了釋放，成為xx-xx年行情火爆的主要原因。但隨著改善型需求大量釋放和均價處于高位后，2018年剛需重回主流。

二、新形勢下xx市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

1、二手房交易不規(guī)范。二手房市場是實現(xiàn)“以小換大、以次換好、以舊換新”，實現(xiàn)住房消費升級換代的重要組成部分，而xx市區(qū)二手房市場存在不少問題：①交易過程的信息不對稱。一是賣家比買家掌握更多隱蔽信息。具體而言就是買賣雙方對于二手房的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等內(nèi)在屬性所獲取的信息的差異性。二是中介機構(gòu)信息遮蔽。xx中介機構(gòu)在二手房市場迅猛發(fā)展，但與相對成熟的房開企業(yè)相比，存在行業(yè)經(jīng)營行為不規(guī)范、經(jīng)營規(guī)模小、能力差、信譽度偏低等問題。甚至有部分中介機構(gòu)利用市場信息的優(yōu)勢欺騙購房者，從而獲得收益。這種行為嚴重危害二手房市場的健康發(fā)展。②稅收征收機制導(dǎo)致“陰陽合同”盛行。在二手房交易過程中，如果不滿足相關(guān)條件，不僅要繳納與新建住宅交易相同的契稅、印花稅，還要額外繳納增值稅、個人所得稅。近年來隨著房地產(chǎn)市場日益繁榮，二手房交易也變的多了起來，交易過程中不少買家和賣家為了少繳納稅款私下簽訂了“陰陽合同”，這很大程度上減少了購房成本，但是存在著違法風險和交易風險，不利于二手房市場健康發(fā)展。

2、庫存不平衡。一是區(qū)域庫存不平衡，一方面西區(qū)板塊新房庫存偏低，面臨著及時補庫存的窘境。另一方面火車站板塊、衢江板塊、巨化板塊高地價帶來的高房價樓盤大量入市，銷售速度大幅減緩，庫存增加。二是戶型不平衡，現(xiàn)有庫存平均面積為155㎡/戶，大戶型庫存較高，中小型庫存較少。針對這種現(xiàn)實，xx目前存在以下三個方面的劣勢造成房地產(chǎn)市場后續(xù)乏力。一是xx現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍是短板，對外地務(wù)工人員和周邊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口吸引力有限；

二是受制于本身經(jīng)濟社會發(fā)展水平，普通家庭收入普遍不高，市場需求難以擴大；

三是基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平提升有限，不能完全滿足新增人口需要。

3、租賃市場亟待發(fā)展。住房租賃市場發(fā)展相對滯后是xx房地產(chǎn)市場一個缺陷。租賃市場被關(guān)注的少，被邊緣化。從現(xiàn)有的政策大力發(fā)展住房租賃市場情況來看，xx主要存在三個方面的難點：一是現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房租賃供給主要是以個人出租自有住房為主，缺乏專業(yè)性的機構(gòu)參與，也不利于提高整個社會住房租賃服務(wù)水平和形成完善的住房供應(yīng)體系，需要進一步培育市場多元主體，多渠道的增加租賃住房供應(yīng)。二是租賃雙方主要是通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行交易，但也有一些中介機構(gòu)發(fā)布的虛假信息，從而誘導(dǎo)消費者，侵犯承租人的合法權(quán)益，擾亂住房租賃市場次序。三是缺乏保障租賃雙方當事人權(quán)利、義務(wù)的相對法律制度規(guī)范，同時也沒有建立起住房租賃企業(yè)中介機構(gòu)承運人員信用的管理制度，從而導(dǎo)致住房租賃糾紛頻出，容易造成租賃市場管理無序，嚴重阻礙租賃市場發(fā)展。

4、房屋空置問題逐漸突出。xx年，xx市統(tǒng)計局開展對住宅用電用水情況調(diào)查，通過住宅用電和用水情況來判斷xx住宅市場的空置情況。從調(diào)查結(jié)果看，用電方面，年用電少于30度的用戶占安電表總戶數(shù)的18.6%；

用水方面，年用水少于3噸的用戶占安水表總戶數(shù)的23.3%。從房地產(chǎn)性質(zhì)來說空置率在10%-15%是合理區(qū)間，目前高于18%的空置率容易出現(xiàn)以下問題：一是金融風險增加，xx市區(qū)樓市高空置率表明投資比例增加，在房價下跌時，多套且空置的投資客選擇斷供的可能性遠遠大于單套剛需群體；

二是樓市資源浪費，高空置率導(dǎo)致資源錯配，現(xiàn)有房源不能得到有效利用。

三、促進xx市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見建議

1、加強住宅供給結(jié)構(gòu)調(diào)控。一是完善保障房供應(yīng)體系。根據(jù)成熟市場經(jīng)濟國家的經(jīng)驗，在住房供應(yīng)較為緊缺的情況下，政府參與或支持建設(shè)公共住房是發(fā)達國家較為普遍采取的一種住房保障措施。完善的保障房體系也是增加住房供給的重要補充。二是改進住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。xx和xx年在二孩放開，高品質(zhì)生活需求上升的情況下，改善型需求大幅增長，但隨著單價上升，總價偏高，到2018年中小戶型代表的剛性需求重回主流。政府在土地供給中，因根據(jù)市場變化，及時調(diào)整規(guī)劃，來有效滿足市場多元化的需求，促進市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、完善二手房交易機制。①建立二手房網(wǎng)上交易平臺。信息不對稱、不透明是二手房交易過程中最大的問題，建議建立信息流通順暢的交易平臺，網(wǎng)上公示相關(guān)樓盤房屋信息，并通過法律法規(guī)來保證信息的全面性和準確性，以保證普通購房者能夠通過廉價而又方便的方式搜尋到信息，減少信息不對稱。②進一步完善二手房交易稅費，杜絕“陰陽合同”。我國目前的房地產(chǎn)稅收特點就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課以重稅、而保有環(huán)節(jié)課稅較少，這在客觀上增加了房地產(chǎn)投機的可能性。因此要轉(zhuǎn)變觀念，改變現(xiàn)有課稅模式，做到輕流轉(zhuǎn)、重保有，減少因流通環(huán)節(jié)課稅過重導(dǎo)致的合謀偷稅漏稅行為。③完善和細化相關(guān)法律法規(guī)。二手房銷售市場相應(yīng)的監(jiān)督監(jiān)管機制缺乏，是市場信息透明度不高的原因之一。政府作為市場監(jiān)管者，應(yīng)加快健全相關(guān)法律法規(guī)，完善監(jiān)管機制，進而提高市場的透明度，如加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的考核力度，規(guī)范中介收費和各項專業(yè)合同范本，加大對無證中介、無資質(zhì)中介的查處力度，建立中介機構(gòu)信用等級評定來引導(dǎo)市場選擇等方式，降低由于市場信息不對稱造成的交易風險，促進二手房市場的健康發(fā)展。

3、租購并舉，完善住房供應(yīng)體系新格局。住房租賃市場是住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的一個重要渠道，建立住房購租并舉需要四個方面的工作。一是加強培育市場供應(yīng)主體，增加中小戶型房源有效供給，制定優(yōu)惠的土地供給稅費優(yōu)惠等政策，以吸引和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行租賃性住房的開發(fā)和經(jīng)營。二是保障租賃雙方特別是承租人合法權(quán)益，推進住房租賃市場立法，建立健全住房租賃監(jiān)管機制，規(guī)范租賃中介機構(gòu)的行為。三是提高居民住房貨幣支付能力，特別是低收入家庭以及進城務(wù)工人員的支付能力。比如放寬住房公積金的使用條件，允許按照合理比率抵扣個人所得稅，推進公共租賃住房貨幣化補貼等等。四是充分利用大數(shù)據(jù)高科技手段，提高信息化管理與服務(wù)水平。通過建立專業(yè)化的房源信息共享服務(wù)平臺，建立健全信息監(jiān)管平臺，加強對互聯(lián)網(wǎng)租賃的房源信息的全過程方面的監(jiān)管。

4、加強市場調(diào)控，促進樓市資源有效分配。一方面加快推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上推進房產(chǎn)稅改革進程，全面開征房產(chǎn)稅，將空置的社會存量逼向市場，或出售或出租，以此減少住房空置率造成的資源錯配。另一方面要加快財稅體制改革，理順中央和地方財政體制關(guān)系，從根本上筑牢制度根基，促使地方擺脫“土地財政依賴癥”。

第四篇：房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

受發(fā)展階段和國情所決定,影響我國的房地產(chǎn)市場的因素眾多而又獨特,既有人口,土地,經(jīng)濟等實際指標,又有消費傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對房地產(chǎn)市場的即時影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當程度上決定了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國民經(jīng)濟增長的大局,又與廣大民眾安居樂業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實施均受到社會各方面的關(guān)注.一、存款準備金率上調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5 個百分點，至此，國內(nèi)銀行存款準備金利率達創(chuàng)紀錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來央行第12 次上調(diào)存款準備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國際經(jīng)驗，上調(diào)存款準備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調(diào)存款準備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款準備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無關(guān),所以對房地產(chǎn)市場的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對當前經(jīng)濟形勢對信貸政策進行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會嚴加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會持續(xù)提高。個人貸款方面，2008 年為應(yīng)對金融危機帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強，必將對房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應(yīng)整個經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目重新進行風險評估。在這種形勢下，預(yù)計在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風險。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅定不移加強房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進熱點城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準率,三年半來首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點城市今年以來首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點,供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點城市住宅成交量價均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會干預(yù)購房者的心理預(yù)期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調(diào)控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計，6 月當月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項目合計為29 個，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項目，根據(jù)預(yù)售總值對比已

經(jīng)簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米。“根據(jù)今年在售期房預(yù)

售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。預(yù)計年底有望達到萬億?！?/p>

綜上所述，在當前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經(jīng)濟承受房價大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機遇，而房價將是會經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過程.與此同時多部委強調(diào)落實保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來2―3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

第三 從經(jīng)濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

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第五篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。

正因為城市房地產(chǎn)項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領(lǐng)風騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負責人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。

項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更