第一篇：天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

【摘 要】改革開放以來，天津市的發(fā)展是在大闊步的前進，天津地處于華北平原東北部，東臨渤海與首都北京毗鄰，東、西、南分別于唐山、滄州、廊坊等地相接壤，地利優(yōu)勢明顯。隨著社會經(jīng)濟的逐步發(fā)展和變化，越來越多的農(nóng)村勞動者為了賺錢奔向急速發(fā)展的天津市，隨之出現(xiàn)的就是在城市生活的住所問題。天津市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但是在高速運轉(zhuǎn)的同時，同樣的蘊藏了大量的隱患，這也成為了黨和人民政府關(guān)注民生問題的重要工作之一。筆者通過查閱相關(guān)信息，對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行基本情況的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；天津市；發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，隨著天津市的不斷舊城改造，房產(chǎn)開發(fā)所帶來的經(jīng)濟收益是十分顯著的，平均每年整體投資力度占天津市全年總投資額度的48%，可見，房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為了經(jīng)濟來源的重要途徑，但是在這樣一種飛快發(fā)展的“車速”中，不安全的隱患就會逐步的加劇和顯露出來。如今我國房地產(chǎn)的投資熱潮是一浪高過一浪，普通居民買不起房子已經(jīng)最現(xiàn)實的體現(xiàn)出了供求關(guān)系的平衡被打破。目前，投資和投機已經(jīng)過度，推動房價一路非理性的上漲，嚴重的脫離了正常的上漲軌道，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)毋庸置疑，其中蘊含的風險不可小看。

現(xiàn)今房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)是經(jīng)濟收益的龍頭產(chǎn)業(yè)。天津市的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增長速度高于gdp的增長速度，就2011年天津市單月的土地成交量來看，中心地區(qū)成交一宗土地，成交面積1.06萬平方米，成交金額3.94億元；環(huán)城四區(qū)成交23宗土地，成交面積195.95萬平方米，成交金額36.54億元；西青區(qū)成交3宗土地，成交面積8.97萬平方米，成交金額0.35億元；北辰區(qū)成交15宗土地，成交面積141.97萬平方米，成交金額5.02億元；津南區(qū)成交5宗土地，成交面積45.01萬平方米，成交金額31.1億元；遠郊區(qū)縣共成交26宗土地，成交面積140.86萬平方米，成交金額6億元。從交易金額不難看出，房地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟收益的顯著成效。

1.2 商品房的置空率越來越高。由于我國的基本國情的決定，地域發(fā)展不平衡這一直接原因，導致南北差異巨大，這一點也同樣的表現(xiàn)在了我國的房地產(chǎn)供求關(guān)系上，盡管當前房產(chǎn)的總體形態(tài)是好的，但是在一些方面出現(xiàn)了投資過大，建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理的情況出現(xiàn)。如今全國的商品房屋成交量都成下降的趨勢，天津市也不例外，2011年1月的單月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；從成交面積上同比下降了32.64%；從成交均價走勢上同比下降了4.68%；新建商品房成交面積同比下降了51.26%。

1.3 房地產(chǎn)的泡沫危機。產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要原因是由于房地產(chǎn)的價格一路上升，地產(chǎn)投資過于太大，市場沒有購買的能力所導致的最終結(jié)果。2011年7月份天津市商品住宅市場供求比為1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市場新增供應(yīng)量為190.67萬平方米，同比上漲142%，環(huán)比上漲41.55%；商品住宅成交量為84.39萬平方米，同比上漲34.17%，環(huán)比增長11.17%，供求比為1:0.44，市場表現(xiàn)為供大于求。

房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和特點

2.1 房價逐步回歸到起點。房價將回歸到理性，顯現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢和狀態(tài)，如果國家的政策和宏觀調(diào)控得當，化解了當前的房產(chǎn)泡沫危機，并推動其平穩(wěn)的向前發(fā)展，那么就會實現(xiàn)比較平穩(wěn)的過度；如果繼續(xù)保持當前的現(xiàn)狀，那么到一定的階段，房產(chǎn)泡沫必將會破碎，之后再逐步走上正軌，但是出現(xiàn)危機的大小，還是決定于國家相關(guān)的政策調(diào)控和力度。

2.2 保障性住房的加強。從當前的形式來看，國家的保障性住房已經(jīng)在全國普遍的開展，但是中國的眾多人口已經(jīng)十分明顯的確定了這一政策，是無法讓這個占了全球六分之一人口的泱泱大國所能夠滿足的。天津市從2011-2015年的規(guī)劃內(nèi)，將建設(shè)各類住房建筑面積9500萬-12000萬平凡米，其中新建保障性住房5205萬平方米，規(guī)劃期內(nèi)單套套型建筑面積90平方米以下新建住房面積應(yīng)達到新建住房總面積的70%以上。

當今房地產(chǎn)應(yīng)當解決的主要問題

嚴厲打擊房地產(chǎn)投機，控制房價，防止房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)擴大，需要科學合理的可持續(xù)發(fā)展，針對目前天津市房產(chǎn)出現(xiàn)的問題，筆者有以下幾點意見：

3.1 合理的做好規(guī)劃工作，控制房價的過高漲幅。天津房價的急速上漲是因為供求關(guān)系的不平衡所導致的，因此對城市的房產(chǎn)建設(shè)應(yīng)該做出合理的規(guī)劃和措施，應(yīng)該以市場需求為導向，正確合理的進行土地拆遷和土地市場交易。完善土地管理機制，加強土地管理、開發(fā)、利用。

3.2平衡住房結(jié)構(gòu)的開發(fā)，增加經(jīng)濟適用房的開發(fā)與建設(shè)。全國市場都普遍的存在房產(chǎn)開發(fā)不合理的情況，就目前天津市的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)而言，需求還是以中、低檔為主。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該以鼓勵和調(diào)動房產(chǎn)開發(fā)者多進行經(jīng)濟適用房的開發(fā)和建設(shè)，適時的采用一些合法手段，對房產(chǎn)市場進行微調(diào)和微控，以避免房產(chǎn)市場波動幅度較大。

3.3 大力推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。從理論上講，如今銀行貸款的發(fā)放量的增長為購房者及開發(fā)企業(yè)提供了更多的信貸支持，商品房應(yīng)該能夠有足夠的空間來發(fā)展，但是目前天津房地產(chǎn)業(yè)還沒有出現(xiàn)這樣的形勢和結(jié)構(gòu)，房貸的形勢單一，不能滿足消費者的正常需求，因此建議金融機構(gòu)能夠進行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，更多適合不同消費者進行房貸的產(chǎn)品，以提高對商品房的需求。

3.4 保護普通居住型的購房者。對不同的購房者，政府應(yīng)該有不同對待的政策，滿足廣大的人名群眾擁有最基本的住房，完善經(jīng)濟適用房的管理，并且整頓租房憑借市場，讓空余和閑置的房屋能夠提供給沒有房屋的人居住。由于天津市舊城的改造，有必要對拆遷的居民進行房產(chǎn)等級的劃分與歸類，給予一定的補償。

總結(jié)：

通過分析，筆者認為，現(xiàn)今全國房地產(chǎn)業(yè)的形態(tài)萬變不離其宗，就天津市的房地產(chǎn)而言，雖然漲幅的速度較快，但是總體趨勢還是趨于平穩(wěn)，國家也相應(yīng)的頒布了一系列的政策和法規(guī)，從保經(jīng)濟逐步的轉(zhuǎn)向保民生。只要能夠認清房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在所存在的危機，能夠及時有效的規(guī)劃土地，完善各項政策和法規(guī)，政府的有效調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)依然會形勢一片大好。

第二篇：2013年全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展分析

2013年全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展分析

2013年一季度，我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾或減弱，預期改變釋放的剛性需求和城市化進程催生的新增需求，會激發(fā)市場的供給信心;與此同時，中央已經(jīng)明確了2013年繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)。

綜合多種因素，2013年房地產(chǎn)的發(fā)展局面或許會呈現(xiàn)為：以市場健康和民生改善為目標的調(diào)控下的，供求的階段性釋放和市場的穩(wěn)中有進。

目前，我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型要求主動降低過快的增長速度，宏觀經(jīng)濟也開始企穩(wěn)，這種局面減弱宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的矛盾，使樓市調(diào)控獲得了空間。中央經(jīng)濟工作會議提出要“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，已經(jīng)奠定了2013年調(diào)控的基調(diào)。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確表示，2013年將繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，同步實行差別化的住房信貸和稅收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可見，2013年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本路線已經(jīng)確定。業(yè)界觀點認為，2013年，通過強化和完善調(diào)控政策，取法其上，將爭取房地產(chǎn)市場理性回歸;得乎其中，將實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進;避乎其下，要防止房地產(chǎn)市場反彈和“硬著陸”。

倪鵬飛談到，2013年的房地產(chǎn)市場，在價格上要確保穩(wěn)定，力爭理性回歸，保證價位較低，城市的房價增幅不能超過經(jīng)濟增長率，價位較高城市的房價下降;在銷售上要力爭穩(wěn)步增長，尤其保障房和普通商品房銷售比例要上升;在投資上要總體適度，保障房和普通商品房投資要穩(wěn)步快速增加。

中國社會科學院副院長李慎明表示，房地產(chǎn)調(diào)控是一個系統(tǒng)工程，需要統(tǒng)籌布局、綜合應(yīng)對，各個方面要結(jié)合當前調(diào)控的時機，選擇突破口，及時推出既解燃眉之急，又保長期健康的制度政策。

對此，社科院發(fā)布的2013年《住房綠皮書》建議，房地產(chǎn)調(diào)控在需求管理方面，可以細化和嚴密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為;在金融政策方面，可以取消期房預售制度，完善差別化的金融政策;在稅收政策方面，可以將擴大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口;在住房保障方面，可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程;在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場;在土地政策方面，可以制定調(diào)控目標，探索建立抑制地價過度上漲的機制;在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機制，避免市場硬著陸“。

第三篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。

正因為城市房地產(chǎn)項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領(lǐng)風騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負責人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。

項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第四篇：昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析

昆山房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢分析

1.昆山城市概覽

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地理位置：

昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。

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人口：

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達4萬人左右。

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交通：

滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機場約半小時車程，至上海浦東機場約1小時車程。

至蘇州市約25分鐘車程。

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宏觀經(jīng)濟環(huán)境：

表1

2004年昆山市假設(shè)干宏觀指標

指標名稱

數(shù)值

同比增長

指標數(shù)值橫向比擬

GDP

570億元

24.5%

人均GDP

9.07萬元

29.4%

位居全國同等級城市之首，是上海市同類指標的1.65倍

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同類指標的0.90倍

上年全國百強縣〔市〕評比名次

第2位

順德居首位

資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報。

值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實際利用外資突破90億美元。其中，臺資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計算機及其他電子業(yè)。

2.昆山房地產(chǎn)市場開展回憶

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近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長

注：2004年數(shù)值為預測值。

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖1

2001-2004年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢

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供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給

注：缺少2004年的預售面積和空置面積。

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖2

2001-2004年昆山市商品房供需指標走勢

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需求結(jié)構(gòu)來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長顯著

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖3

2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析

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價格角度來看，近年來商品房售價逐年快速上升

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖4

2001-2004年昆山市商品房售價走勢

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基于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強勢表現(xiàn)，全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進軍昆山

表2

進入昆山的局部知名房地產(chǎn)企業(yè)

企業(yè)名稱

進入時間

（年）

運作工程

工程區(qū)位

工程總建面

（萬平方米）

工程總占地

（萬平方米）

萬科集團

2004

萬科高爾夫別墅

昆山市陽澄路、馬鞍山路

世茂集團

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

綠地集團

2003/2004

綠地·國際家園

昆山市花橋鎮(zhèn)

600

267

中原地產(chǎn)

2003/2004

華城美地（代理）

昆山市長江北路、鑫茂路

資料來源：網(wǎng)上搜索。

3.未來3年昆山房地產(chǎn)市場開展預測

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預測結(jié)果顯示，未來3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長

現(xiàn)采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標及房地產(chǎn)供需指標，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

昆山市商品房銷售均價=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以計算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指標預測

指標名稱

2005

2006

2007

GDP〔億元〕*

625.98

687.46

754.98

戶籍人口〔萬人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔萬元〕

9.56

10.16

10.76

商品房銷售均價〔萬元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房銷售面積〔萬平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市總體規(guī)劃（2002--2021）?，2021年昆山市GDP預計到達1000億元，假設(shè)2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。

**

人口預測采用二階多項式自回歸分析結(jié)果〔R2＝0.994〕。

資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報。

值得一提的是，商品房預售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預售數(shù)據(jù)，因而暫時無法將這局部需求考慮進去。

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市場供給來看，近期的施工面積到達較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

圖5

2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢

4.昆山市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資時機分析

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住宅市場中，高檔物業(yè)存在明顯的投資時機

2001－2003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業(yè)〔包括別墅、高檔公寓〕年均遞增152.29%，且連續(xù)三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標比照

單位：萬平方米

年份

高檔住宅*

普通住宅**

竣工面積

銷售面積

二項之差

竣工面積

銷售面積

二項之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高檔住宅包括別墅和高檔公寓。

**

普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。

資料來源：昆山統(tǒng)計局。

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酒店式公寓市場具有較大的開發(fā)投資潛力

長期旅居當?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費群體。目前，昆山市約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數(shù)字〔2003年底約為6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市場需求至少有2700套。

市場供給角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個酒店式公寓工程已經(jīng)啟動，預計將在2-3年內(nèi)建成，總供給套數(shù)在1300-1500套，尚無法滿足市場需求。

表5

目前昆山市已開盤的酒店式公寓工程

工程名稱

均價

（元/平方米）

套數(shù)〔套〕

交房時間

備注

長江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高設(shè)計，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未開盤

前進錄

5600

162

2005年

中茵蘋果社區(qū)

5000

120

2005年

吉田國際廣場

5800

338

2007年

都市現(xiàn)代城

4100

144

2005年

資料來源：網(wǎng)上搜索。

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寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資時機

近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化

年份

商品房空置面積（萬平方米）

#同比增長

其中：寫字樓空置面積

（萬平方米）

#同比增長

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

資料來源：昆山市統(tǒng)計局。

昆山市現(xiàn)有的大局部寫字樓建設(shè)標準都比擬低，最高標準的樓盤相當于上海的乙級寫字樓。然而，該地區(qū)迅猛開展的金融、咨詢、傳媒、設(shè)計等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。

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商業(yè)物業(yè)開展前景較佳

目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大局部城市人均商業(yè)面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業(yè)設(shè)施，本地區(qū)的很大一局部消費力量、特別是中高檔消費需求被分流到上海市、蘇州市等地。

由于商業(yè)開展空間較大，眾多國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛涌入昆山。

表7

進入昆山的局部商業(yè)巨頭

企業(yè)名稱

進入時間

（年）

工程區(qū)位

工程總建面

（萬平方米）

大潤發(fā)

2003

昆山朝陽中路518號

1.88

易初蓮花

2003

昆山長江北路，近新浦路

歐尚購物中心

2004

昆山前進西路、白馬涇路

11.2

沃爾瑪

2005

西部城市副中心

樂購

2005

鐵南城市副中心

資料來源：網(wǎng)上搜索。

第五篇：房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行引導，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

受發(fā)展階段和國情所決定,影響我國的房地產(chǎn)市場的因素眾多而又獨特,既有人口,土地,經(jīng)濟等實際指標,又有消費傳統(tǒng),心理預期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對房地產(chǎn)市場的即時影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當程度上決定了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國民經(jīng)濟增長的大局,又與廣大民眾安居樂業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實施均受到社會各方面的關(guān)注.一、存款準備金率上調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5 個百分點，至此，國內(nèi)銀行存款準備金利率達創(chuàng)紀錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來央行第12 次上調(diào)存款準備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國際經(jīng)驗，上調(diào)存款準備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調(diào)存款準備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款準備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無關(guān),所以對房地產(chǎn)市場的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對當前經(jīng)濟形勢對信貸政策進行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會嚴加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會持續(xù)提高。個人貸款方面，2008 年為應(yīng)對金融危機帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強，必將對房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應(yīng)整個經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目重新進行風險評估。在這種形勢下，預計在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風險。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅定不移加強房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進熱點城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準率,三年半來首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點城市今年以來首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點,供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點城市住宅成交量價均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會干預購房者的心理預期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調(diào)控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計，6 月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅項目合計為29 個，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預售的商品房期房住宅項目，根據(jù)預售總值對比已

經(jīng)簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬平方米?？値齑婷娣e為320 萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米?！案鶕?jù)今年在售期房預

售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。預計年底有望達到萬億?！?/p>

綜上所述，在當前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經(jīng)濟承受房價大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機遇，而房價將是會經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過程.與此同時多部委強調(diào)落實保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來2―3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

第三 從經(jīng)濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

注：文章內(nèi)所有公式及圖表請用PDF形式查看。