昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展態(tài)勢(shì)分析

1.昆山城市概覽

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地理位置：

昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個(gè)縣級(jí)市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。

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人口：

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬(wàn)人，外來(lái)人口62.53萬(wàn)人，外來(lái)人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來(lái)自臺(tái)灣、日本、韓國(guó)及歐美國(guó)家的境外人士到達(dá)4萬(wàn)人左右。

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交通：

滬寧高速公路、312國(guó)道穿越昆山市，至上海虹橋機(jī)場(chǎng)約半小時(shí)車程，至上海浦東機(jī)場(chǎng)約1小時(shí)車程。

至蘇州市約25分鐘車程。

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宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：

表1

2004年昆山市假設(shè)干宏觀指標(biāo)

指標(biāo)名稱

數(shù)值

同比增長(zhǎng)

指標(biāo)數(shù)值橫向比擬

GDP

570億元

24.5%

人均GDP

9.07萬(wàn)元

29.4%

位居全國(guó)同等級(jí)城市之首，是上海市同類指標(biāo)的1.65倍

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同類指標(biāo)的0.90倍

上年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣〔市〕評(píng)比名次

第2位

順德居首位

資料來(lái)源：2004年昆山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

值得一提的是，昆山的外來(lái)投資十分密集。截至2004年，該市實(shí)際利用外資突破90億美元。其中，臺(tái)資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子業(yè)。

2.昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展回憶

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近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)

注：2004年數(shù)值為預(yù)測(cè)值。

資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖1

2001-2004年昆山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額走勢(shì)

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供需情況來(lái)看，市場(chǎng)供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給

注：缺少2004年的預(yù)售面積和空置面積。

資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖2

2001-2004年昆山市商品房供需指標(biāo)走勢(shì)

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需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長(zhǎng)顯著

資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖3

2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析

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價(jià)格角度來(lái)看，近年來(lái)商品房售價(jià)逐年快速上升

資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖4

2001-2004年昆山市商品房售價(jià)走勢(shì)

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基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，全國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍昆山

表2

進(jìn)入昆山的局部知名房地產(chǎn)企業(yè)

企業(yè)名稱

進(jìn)入時(shí)間

（年）

運(yùn)作工程

工程區(qū)位

工程總建面

（萬(wàn)平方米）

工程總占地

（萬(wàn)平方米）

萬(wàn)科集團(tuán)

2004

萬(wàn)科高爾夫別墅

昆山市陽(yáng)澄路、馬鞍山路

世茂集團(tuán)

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

綠地集團(tuán)

2003/2004

綠地·國(guó)際家園

昆山市花橋鎮(zhèn)

600

267

中原地產(chǎn)

2003/2004

華城美地（代理）

昆山市長(zhǎng)江北路、鑫茂路

資料來(lái)源：網(wǎng)上搜索。

3.未來(lái)3年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展預(yù)測(cè)

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預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，未來(lái)3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長(zhǎng)

現(xiàn)采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標(biāo)及房地產(chǎn)供需指標(biāo)，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

昆山市商品房銷售均價(jià)=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價(jià)-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以計(jì)算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價(jià)和銷售面積，詳見(jiàn)表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指標(biāo)預(yù)測(cè)

指標(biāo)名稱

2005

2006

2007

GDP〔億元〕*

625.98

687.46

754.98

戶籍人口〔萬(wàn)人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔萬(wàn)元〕

9.56

10.16

10.76

商品房銷售均價(jià)〔萬(wàn)元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房銷售面積〔萬(wàn)平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市總體規(guī)劃（2002--2021）?，2021年昆山市GDP預(yù)計(jì)到達(dá)1000億元，假設(shè)2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。

**

人口預(yù)測(cè)采用二階多項(xiàng)式自回歸分析結(jié)果〔R2＝0.994〕。

資料來(lái)源：2004年昆山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場(chǎng)供需平衡，而在預(yù)售增長(zhǎng)迅猛的昆山市〔參見(jiàn)圖2〕，這局部需求對(duì)市場(chǎng)的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因而暫時(shí)無(wú)法將這局部需求考慮進(jìn)去。

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市場(chǎng)供給來(lái)看，近期的施工面積到達(dá)較高的水平，已根本滿足未來(lái)3年的銷售面積需求

資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖5

2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢(shì)

4.昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資時(shí)機(jī)分析

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住宅市場(chǎng)中，高檔物業(yè)存在明顯的投資時(shí)機(jī)

2001－2003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業(yè)〔包括別墅、高檔公寓〕年均遞增152.29%，且連續(xù)三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標(biāo)比照

單位：萬(wàn)平方米

年份

高檔住宅*

普通住宅**

竣工面積

銷售面積

二項(xiàng)之差

竣工面積

銷售面積

二項(xiàng)之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高檔住宅包括別墅和高檔公寓。

**

普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。

資料來(lái)源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

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酒店式公寓市場(chǎng)具有較大的開(kāi)發(fā)投資潛力

長(zhǎng)期旅居當(dāng)?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費(fèi)群體。目前，昆山市約有62.53萬(wàn)外來(lái)人口，其中有4萬(wàn)名境外人士。即使只考慮境外人士對(duì)酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數(shù)字〔2003年底約為6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市場(chǎng)需求至少有2700套。

市場(chǎng)供給角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒(méi)有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個(gè)酒店式公寓工程已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)將在2-3年內(nèi)建成，總供給套數(shù)在1300-1500套，尚無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。

表5

目前昆山市已開(kāi)盤的酒店式公寓工程

工程名稱

均價(jià)

（元/平方米）

套數(shù)〔套〕

交房時(shí)間

備注

長(zhǎng)江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高設(shè)計(jì)，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未開(kāi)盤

前進(jìn)錄

5600

162

2005年

中茵蘋果社區(qū)

5000

120

2005年

吉田國(guó)際廣場(chǎng)

5800

338

2007年

都市現(xiàn)代城

4100

144

2005年

資料來(lái)源：網(wǎng)上搜索。

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寫(xiě)字樓市場(chǎng)、特別是高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有明顯的投資時(shí)機(jī)

近年來(lái)寫(xiě)字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市寫(xiě)字樓空置面積變化

年份

商品房空置面積（萬(wàn)平方米）

#同比增長(zhǎng)

其中：寫(xiě)字樓空置面積

（萬(wàn)平方米）

#同比增長(zhǎng)

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

資料來(lái)源：昆山市統(tǒng)計(jì)局。

昆山市現(xiàn)有的大局部寫(xiě)字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都比擬低，最高標(biāo)準(zhǔn)的樓盤相當(dāng)于上海的乙級(jí)寫(xiě)字樓。然而，該地區(qū)迅猛開(kāi)展的金融、咨詢、傳媒、設(shè)計(jì)等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)中高檔寫(xiě)字樓的需求目前無(wú)法得到滿足。

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商業(yè)物業(yè)開(kāi)展前景較佳

目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大局部城市人均商業(yè)面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業(yè)設(shè)施，本地區(qū)的很大一局部消費(fèi)力量、特別是中高檔消費(fèi)需求被分流到上海市、蘇州市等地。

由于商業(yè)開(kāi)展空間較大，眾多國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛涌入昆山。

表7

進(jìn)入昆山的局部商業(yè)巨頭

企業(yè)名稱

進(jìn)入時(shí)間

（年）

工程區(qū)位

工程總建面

（萬(wàn)平方米）

大潤(rùn)發(fā)

2003

昆山朝陽(yáng)中路518號(hào)

1.88

易初蓮花

2003

昆山長(zhǎng)江北路，近新浦路

歐尚購(gòu)物中心

2004

昆山前進(jìn)西路、白馬涇路

11.2

沃爾瑪

2005

西部城市副中心

樂(lè)購(gòu)

2005

鐵南城市副中心

資料來(lái)源：網(wǎng)上搜索。