第一篇：商品房分?jǐn)偯娣e如何界定

商品房分?jǐn)偯娣e如何界定？

據(jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京國土房管權(quán)字2000第369號），商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。有關(guān)規(guī)定如下：

■公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t

（一）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。

（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?/p>

多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

（三）公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

■可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

（二）套內(nèi)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

■不應(yīng)計入的公用建筑空間

（一）作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

（二）售房單位自營、自用的房屋。

從上述可得出:公灘面積是“可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”.分灘面積是“分灘給每套商品房的公灘面積.”

不應(yīng)計算為公用建筑面積的：

1、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。

2、作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

3、樓梯下方空間樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

4、公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。

5、與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積

第二篇：[2000]369號《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》

北京市國土資源和房屋管理局

關(guān)于重新印發(fā)

《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的通知

京國土房管權(quán)字[2000]第369號

各區(qū)縣房地局、市房屋土地登記事務(wù)所、市房地產(chǎn)勘察測繪所：

為保護(hù)消費者的合法權(quán)益，規(guī)范商品房銷售行為，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測繪規(guī)范〉加強房產(chǎn)測繪管理的通知》（建住房[2000]166號）精神，結(jié)合本市實際情況，我局修訂了《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的有關(guān)問題通知如下：

一、自本通知下發(fā)之日起，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申辦商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)按本規(guī)定提交預(yù)售商品房面積測量報告和分?jǐn)偣媒ㄖ课坏臅娌牧稀?/p>

二、商品房預(yù)售面積的測量，由本市具有測繪資質(zhì)的測繪單位承擔(dān)。

三、在本通知下發(fā)之日前，已申領(lǐng)了商品房預(yù)售許可證的項目，其該幢樓房的分?jǐn)偣媒ㄖ课患懊娣e已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)的，不再變更。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，并已辦理商品房預(yù)售預(yù)購登記的，亦不再辦理公用建筑面積分?jǐn)偟淖兏掷m(xù)。

四、預(yù)售商品房竣工后，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)將該項目的面積測量報告及分?jǐn)偣媒ㄖ课坏臅娌牧限D(zhuǎn)交權(quán)屬登記部門。

五、房地權(quán)屬管理部門、測繪部門進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)登記、測繪，應(yīng)遵守本暫行規(guī)定。

附：《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》

二OOO年九月二十六日

北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定

一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），結(jié)合本市實際情況，制定本暫行規(guī)定。

二、商品房建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》（附件一）進(jìn)行計算。

三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積），與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

四、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

（一）套內(nèi)的使用面積

住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96一86）第2.5.2條（附件二）的規(guī)定計算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設(shè)計規(guī)范計算。

（二）套內(nèi)墻體面積

商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。

共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

（三）陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進(jìn)行計算。

1.封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

2.挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

3.凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

4.半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t

（一）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?/p>

多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

（三）公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

七、不應(yīng)計入的公用建筑空間

（一）倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

（二）售房單位自營、自用的房屋。

（三）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

八、其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和

公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

十、售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。

十一、售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同(含補充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

十二、建設(shè)項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房人結(jié)算房價。在建設(shè)項目全部竣工后，與測繪部門最終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。

十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)偅黄涔媒ㄖ娣e亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)?。其他公用建筑面積的分?jǐn)偅幢疽?guī)定執(zhí)行。

任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計的使用功能。

十四、樓房按套計算建筑面積的，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

十五、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行（附件三）。

十六、本規(guī)定下發(fā)之日起實行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字[1998]1285號）同時廢止。

附件一：國家經(jīng)委《建筑面積計算規(guī)則》（略）

附件二：建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》摘錄（略）

附件三：北京市商品房（樓房）測繪技術(shù)規(guī)定（略）

第三篇：商品房面積誤差補充協(xié)議

“外灘16區(qū)”商品房買賣合同面積誤差補充協(xié)議

甲方：西昌市昌平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人）

乙方：（買受人）

乙方購買的“外灘16區(qū)” 棟 樓 號商品房已簽訂編號為 號的《商品房買賣合同》。合同約定套內(nèi)建筑面積為平方米，單價為 元/平方米（套內(nèi)建筑面積單價）?，F(xiàn)甲方本著誠信，確保乙方最大利益原則，經(jīng)雙方友好協(xié)商一致達(dá)成以套內(nèi)建筑面積（本協(xié)議簡稱面積）及套內(nèi)建筑面積單位為依據(jù)進(jìn)行該套房屋的面積確認(rèn)及面積差異處理，同時按照甲、乙雙方簽訂的“外灘16區(qū)”商品買賣合同第五條第一款進(jìn)行處理的約定：

按房屋產(chǎn)權(quán)證套內(nèi)建筑面積，買賣雙方多退少補。

根據(jù)以上約定，乙方所購該房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為平方米，面積誤差為平方米，因此甲方應(yīng)（收、退）乙方房款元（大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分），在領(lǐng)取房產(chǎn)證時與辦理費用一并決算。

本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各一份，西昌市房管局一份。

甲 方： 乙 方：

法定代表人： 法定代表人：

第四篇：商品房面積預(yù)測繪小常識

商品房面積預(yù)測繪小常識

相關(guān)政策法規(guī)

(一)建設(shè)部2004年7月20日發(fā)布了建設(shè)部第131號令，自發(fā)布之日起施行修正后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，該管理辦法第七條要求，開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

（二）2009年5月26日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司沈建忠司長在全國房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理工作經(jīng)驗交流會上的講話也明確指出：“要積極推行預(yù)測繪制度和公示制度。商品房預(yù)售前，要對在建房屋進(jìn)行預(yù)測繪，并將預(yù)測繪結(jié)果作為辦理商品房預(yù)售合同登記備案的必備資料；在商品房銷售時，測繪成果要向社會公示”。

（三）住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》建房[2010]53號（摘錄）。

第二項“完善商品住房預(yù)售制度”第（八）條：

強化商品住房預(yù)售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報主管部門備案并公示。

開展預(yù)測繪的有利方面：

(一)開展商品房預(yù)測繪工作不僅能規(guī)范開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售行為，而且能減少新建商品房面積糾紛,降低群眾購房風(fēng)險,維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

（二）開展新建商品房面積預(yù)測繪，便于管理部門充分利用預(yù)測繪成果全面掌握房屋信息，對房地產(chǎn)市場實施科學(xué)有效的監(jiān)管。杜絕了個別開發(fā)商利用監(jiān)管漏洞，出現(xiàn)合同欺詐、一房多售、面積弄虛作假等現(xiàn)象。

（三）開展新建商品房面積預(yù)測繪，可以使群眾在購房時，及時了解預(yù)售商品房的真實面積，減少購房合同面積和實際產(chǎn)權(quán)登記面積的誤差，維護(hù)了群眾的知情權(quán)和選擇權(quán)，較好的杜絕了批小建大、批低建高等現(xiàn)象的發(fā)生。

（四）開展新建商品房面積預(yù)測繪，既方便了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售業(yè)務(wù)，也為商品房預(yù)售網(wǎng)上備案奠定了基礎(chǔ)。

（五）開展新建商品房面積預(yù)測繪，可以更好地把握房屋坐落的具體位置，為樓盤表的規(guī)范建立創(chuàng)造了條件，確保了樓盤的唯一性。

其 他：

預(yù)測繪成果包括房屋面積預(yù)測報告書、分戶面積表和分層平面圖等。

預(yù)測后的房屋若施工中出現(xiàn)變更，建設(shè)方應(yīng)及時書面通知測繪單位進(jìn)行預(yù)測繪的變更，并及時上報有關(guān)部門。

焦作市房產(chǎn)管理中心

2011年2月23日

第五篇：商品房面積誤差補充協(xié)議

“外灘16區(qū)”商品房買賣合同面積誤差補充協(xié)議

甲方：西昌市昌平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人）

乙方：（買受人）

乙方購買的“外灘16區(qū)”棟樓號商品房已簽訂編號為號的《商品房買賣合同》。合同約定套內(nèi)建筑面積為平方米，單價為元/平方米（套內(nèi)建筑面積單價）?，F(xiàn)甲方本著誠信，確保乙方最大利益原則，經(jīng)雙方友好協(xié)商一致達(dá)成以套內(nèi)建筑面積（本協(xié)議簡稱面積）及套內(nèi)建筑面積單位為依據(jù)進(jìn)行該套房屋的面積確認(rèn)及面積差異處理，同時按照甲、乙雙方簽訂的“外灘16區(qū)”商品買賣合同第五條第一款進(jìn)行處理的約定：

按房屋產(chǎn)權(quán)證套內(nèi)建筑面積，買賣雙方多退少補。

根據(jù)以上約定，乙方所購該房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為平方米，面積誤差為平方米，因此甲方應(yīng)（收、退）乙方房款元（大寫：拾萬仟佰拾元角分），在領(lǐng)取房產(chǎn)證時與辦理費用一并決算。

本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各一份，西昌市房管局一份。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：