第一篇：莊浪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1

莊浪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

一、莊浪縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、莊浪縣房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀。

莊浪縣房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，從1996年以后，住房才開(kāi)始逐步市場(chǎng)化。2003年以來(lái)，莊浪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速形成，開(kāi)發(fā)公司紛紛成立。目前，我縣共有5家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。分別為：莊浪縣房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司、莊浪縣中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、莊浪九洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、莊浪縣紫荊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、莊浪縣恒隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況。

自2007年以來(lái)，我縣共建商品房面積約為20萬(wàn)平方米左

右。具體為：北城區(qū)朝陽(yáng)花園，建筑面積為3萬(wàn)平方米，由莊浪縣房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司建設(shè)；東城區(qū)天太家園，建筑面積為6萬(wàn)平方米，由中天房產(chǎn)公司建設(shè)；東城區(qū)嘉怡花園，建筑面積為2.7萬(wàn)平方米，由九洲房產(chǎn)公司建設(shè)，東城區(qū)縣煤礦住宅小區(qū)，由縣煤礦建設(shè)，面積為2.2萬(wàn)平方米；東城區(qū)縣房產(chǎn)住宅小區(qū)，由縣房產(chǎn)公司建設(shè)，面積為3萬(wàn)平方米。同時(shí)由甘肅安泰房產(chǎn)公司在北城區(qū)原塑料廠建成了安泰小區(qū)，建筑面積為3萬(wàn)平方米左右。

3、莊浪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求態(tài)勢(shì)分析。

莊浪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上已經(jīng)出現(xiàn)供小于求的局面。這種

供小于求的局面產(chǎn)生于以下幾個(gè)原因。一是近兩年內(nèi)，莊浪縣沒(méi)有修建商品房。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)正式形成至今，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)人口的增加，居民的未來(lái)住房必然大大增加。三是因縣城受地域等因素影響，國(guó)有土地有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好。據(jù)初步查統(tǒng)計(jì)，2010年推出的已建成項(xiàng)目，銷售率幾乎為100%。四是那些已有住房并相對(duì)比較富裕者已經(jīng)提出了新的居住需求，進(jìn)入了“居者優(yōu)其屋”的時(shí)期，這些人要求改善居住環(huán)境，因而需要更換現(xiàn)有住房，進(jìn)行二次臵業(yè)。臵業(yè)的要求從居住環(huán)境、住房戶型到區(qū)域方位等都有了根本性的改變。

4、莊浪縣房地產(chǎn)投資情況及市場(chǎng)房?jī)r(jià)。

今年，我縣房地產(chǎn)項(xiàng)目共兩項(xiàng)，一是萬(wàn)和住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，計(jì)劃在縣醫(yī)藥公司院內(nèi)，修建5幢七層框架結(jié)構(gòu)16073平方米的小區(qū)，計(jì)劃總投資3600萬(wàn)元。二是錦盛花苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。由縣房產(chǎn)公司在原物資局院內(nèi)修建十七層框剪結(jié)構(gòu)商品樓1幢，建筑面積1.5萬(wàn)平方米，總投資3500萬(wàn)元。

由于以上項(xiàng)目還未動(dòng)工修建，因而該項(xiàng)目市場(chǎng)房?jī)r(jià)還不確

定，而現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)大約在3800--4000元/㎡左右。2007年商品房平均為1800--2000元/㎡左右。與2007年商品房?jī)r(jià)相較，同比增長(zhǎng)100%，商品房?jī)r(jià)平均每年以20%的速度增長(zhǎng)。

二、存在的問(wèn)題

一是商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，使普通居民無(wú)力購(gòu)買所需住房，制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。其主要原因是土地資源有限和各種物價(jià)格價(jià)格上漲造成。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致需求提前透支。

三、幾點(diǎn)建議

1、繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性住房建設(shè)工程。

2、支持居民自住性住房消費(fèi)。

3、大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，著力查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。

第二篇：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)...

號(hào) 企業(yè)(集團(tuán))名稱

序號(hào)

企業(yè)(集團(tuán))名稱

中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司 中國(guó)核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司 中國(guó)航天科技集團(tuán)公司 中國(guó)航天科工集團(tuán)公司 中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司 中國(guó)船舶工業(yè)集團(tuán)公司 中國(guó)船舶重工集團(tuán)公司 中國(guó)兵器工業(yè)集團(tuán)公司 中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司 中國(guó)電子科技集團(tuán)公司 中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司 中國(guó)石油化工集團(tuán)公司 中國(guó)海洋石油總公司 國(guó)家電網(wǎng)公司

中國(guó)南方電網(wǎng)有限責(zé)任公司 中國(guó)華能集團(tuán)公司

中國(guó)機(jī)械工業(yè)集團(tuán)有限公司

機(jī)械科學(xué)研究總院

中國(guó)中鋼集團(tuán)公司

中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司

中國(guó)鋼研科技集團(tuán)公司

中國(guó)化工集團(tuán)公司

中國(guó)化學(xué)工程集團(tuán)公司

中國(guó)輕工集團(tuán)公司

中國(guó)工藝（集團(tuán)）公司

中國(guó)鹽業(yè)總公司

華誠(chéng)投資管理有限公司

中國(guó)恒天集團(tuán)公司

中國(guó)中材集團(tuán)公司

中國(guó)建筑材料集團(tuán)有限公司

中國(guó)有色礦業(yè)集團(tuán)有限公司

北京有色金屬研究總院

中國(guó)大唐集團(tuán)公司 中國(guó)華電集團(tuán)公司 中國(guó)國(guó)電集團(tuán)公司 中國(guó)電力投資集團(tuán)公司 中國(guó)長(zhǎng)江三峽集團(tuán)公司 神華集團(tuán)有限責(zé)任公司 中國(guó)電信集團(tuán)公司

中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司 中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)公司

中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司 中國(guó)第一汽車集團(tuán)公司 東風(fēng)汽車公司

中國(guó)第一重型機(jī)械集團(tuán)公司 中國(guó)第二重型機(jī)械集團(tuán)公司 哈爾濱電氣集團(tuán)公司 中國(guó)東方電氣集團(tuán)有限公司 鞍鋼集團(tuán)公司 寶鋼集團(tuán)有限公司 武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司 中國(guó)鋁業(yè)公司

中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司

北京礦冶研究總院

中國(guó)國(guó)際技術(shù)智力合作公司

中國(guó)建筑科學(xué)研究院

中國(guó)北方機(jī)車車輛工業(yè)集團(tuán)公司

中國(guó)南車集團(tuán)公司

中國(guó)鐵路通信信號(hào)集團(tuán)公司

中國(guó)鐵路工程總公司

中國(guó)鐵道建筑總公司

中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司

中國(guó)普天信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司

電信科學(xué)技術(shù)研究院

中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總公司

中國(guó)中紡集團(tuán)公司

中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)有限公司

中國(guó)絲綢進(jìn)出口總公司

中國(guó)林業(yè)集團(tuán)公司

中國(guó)醫(yī)藥集團(tuán)總公司

中國(guó)國(guó)旅集團(tuán)有限公司

中國(guó)保利集團(tuán)公司

珠海振戎公司

中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院

中國(guó)海運(yùn)（集團(tuán)）總公司 中國(guó)航空集團(tuán)公司 中國(guó)東方航空集團(tuán)公司 中國(guó)南方航空集團(tuán)公司 中國(guó)中化集團(tuán)公司 中糧集團(tuán)有限公司 中國(guó)五礦集團(tuán)公司

中國(guó)通用技術(shù)（集團(tuán)）控股有限責(zé)任公司

中國(guó)建筑工程總公司 中國(guó)儲(chǔ)備糧管理總公司 國(guó)家開(kāi)發(fā)投資公司 招商局集團(tuán)有限公司 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司

中國(guó)冶金地質(zhì)總局

中國(guó)煤炭地質(zhì)總局

新興際華集團(tuán)有限公司

中國(guó)民航信息集團(tuán)公司

中國(guó)航空油料集團(tuán)公司

中國(guó)航空器材集團(tuán)公司

中國(guó)電力建設(shè)集團(tuán)有限公司

中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)有限公司

中國(guó)黃金集團(tuán)公司

中國(guó)儲(chǔ)備棉管理總公司

中國(guó)印刷集團(tuán)公司

中國(guó)廣東核電集團(tuán)有限公司

中國(guó)華錄集團(tuán)有限公司

中國(guó)港中旅集團(tuán)公司[香港中旅（集團(tuán)）

上海貝爾股份有限公司

有限公司]

國(guó)家核電技術(shù)有限公司 中國(guó)商用飛機(jī)有限責(zé)任公司 中國(guó)節(jié)能環(huán)保集團(tuán)公司 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 中國(guó)華孚貿(mào)易發(fā)展集團(tuán)公司

彩虹集團(tuán)公司

武漢郵電科學(xué)研究院

華僑城集團(tuán)公司

南光（集團(tuán)）有限公司

中國(guó)西電集團(tuán)公司

中國(guó)誠(chéng)通控股集團(tuán)有限公司 中國(guó)中煤能源集團(tuán)公司 中國(guó)煤炭科工集團(tuán)有限公司

中國(guó)鐵路物資總公司

中國(guó)國(guó)新控股有限責(zé)任公司

一線城市是指對(duì)本國(guó)的經(jīng)濟(jì)和政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，一線城市一般均領(lǐng)先于其他城市。在商業(yè)活動(dòng)中，企業(yè)也會(huì)將具有重要市場(chǎng)地位的城市稱為一線城市。

同時(shí)中國(guó)最常被提及的所謂一線、二線、三線城市的概念起源于房地產(chǎn)市場(chǎng)。常規(guī)或主要的指標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)地位、城市規(guī)模（人口，面積等）、城市級(jí)別、影響力、輻射力、知名度等。

排行依據(jù): 1政治地位 2經(jīng)濟(jì)實(shí)力 3城市規(guī)模 4區(qū)域輻射力

一線城市

一線強(qiáng) 北京 上海（一個(gè)政治文化中心，一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，無(wú)爭(zhēng)議）

一線 廣州 深圳（南粵雙雄，實(shí)力旗鼓相當(dāng)，公認(rèn)一線）

準(zhǔn)一線 天津（原本屬于二線強(qiáng)，近幾年國(guó)家重視、發(fā)展極快，步入準(zhǔn)一線）

二線城市

二線強(qiáng) 南京 武漢 沈陽(yáng) 西安 成都（都屬于區(qū)域中心城市）

重慶（直轄市）

杭州（經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、副省級(jí)）

青島 大連 寧波（三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的計(jì)劃單列市）

二線中 濟(jì)南 哈爾濱 長(zhǎng)春（剩下的三個(gè)副省級(jí)城市）

廈門（計(jì)劃單列市、規(guī)模小所以只能是二線中）

鄭州 長(zhǎng)沙 福州（經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的三個(gè)非副省級(jí)省會(huì)城市）

烏魯木齊 昆明（國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的邊疆國(guó)際化城市）

蘭州（西北重工業(yè)城市、蘭州軍區(qū)）

蘇州 無(wú)錫（最發(fā)達(dá)的兩個(gè)非省會(huì)地級(jí)市）

二線弱 南昌 貴陽(yáng) 南寧 合肥 太原 石家莊 呼和浩特（七個(gè)實(shí)力相當(dāng)?shù)氖?huì)城市）

準(zhǔn)二線 佛山 東莞（兩個(gè)制造業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市）唐山（環(huán)渤海重工業(yè)大城市）煙臺(tái)（環(huán)渤海重要港口、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市）泉

州（閩南經(jīng)濟(jì)中心城市）包頭（重工業(yè)大城市）

三線城市

三線強(qiáng) 銀川 西寧 ?？?洛陽(yáng) 南通 常州 徐州 濰坊 淄博 紹興 溫州 臺(tái)州 大慶 鞍山 中山 珠海 汕頭 吉林 柳州

三線中 拉薩 保定 邯鄲 秦皇島 滄州 鄂爾多斯 東營(yíng) 威海 濟(jì)寧 臨沂 德州 濱州 泰安 湖州 嘉興 金華 泰州 鎮(zhèn)江 鹽城 揚(yáng)州 桂林 惠州湛江 江門 茂名 株洲 岳陽(yáng) 衡陽(yáng) 寶雞 宜昌 襄樊 開(kāi)封 許昌平頂山 贛州 九江 蕪湖 綿陽(yáng) 齊齊哈爾 牡丹江 撫順

三線弱 本溪 丹東 遼陽(yáng) 錦州 營(yíng)口 承德 廊坊 邢臺(tái) 大同 榆林 延安 天水 克拉瑪依 喀什 石河子 南陽(yáng) 濮陽(yáng) 安陽(yáng) 焦作 新鄉(xiāng) 日照 聊城棗莊 蚌埠 淮南 馬鞍山 連云港 淮安 麗水 衢州 荊州 安慶 景德鎮(zhèn) 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清遠(yuǎn) 揭陽(yáng) 梅州 肇慶 玉林 北海 德陽(yáng) 宜賓 遵義 大理

四線城市：剩余的所有城市

2005年中國(guó)各省地區(qū)GDP排名

單位（億元人民幣）

臺(tái)灣 28544左右

廣東 21701.28

山東 18468.3

江蘇 18272.12

香港 14000－15000（2004年為12820億港元，2005年增長(zhǎng)率8%左右）

浙江 13365

河南 10535.2

河北 10116.6

上海 9125

遼寧 7920

四川 7385.1

北京 6814.5

福建 6487

湖南 6237

湖北 6000

黑龍江 5510

安徽 5375.8

江西 4070

廣西 4063.3

山西 4000(超過(guò))

內(nèi)蒙 3822.7

陜西 3674.75

天津 3663.86

吉林 3614.92

云南 3400（預(yù)計(jì)）

重慶 3069.1

新疆 2680（預(yù)計(jì)）

貴州 1910（預(yù)計(jì)）

甘肅 1894（預(yù)計(jì)）

澳門 900－1000（2004年為827澳門元，2005增長(zhǎng)率為8－9%）

海南 903.6

青海 543.2

寧夏 525（預(yù)計(jì)）

西藏 250.4

人均GDP只是一個(gè)并不精確的參考數(shù)據(jù)，并不能代表人均收入排名，更不能代表一個(gè)地區(qū)本地居民的人均收入排名。因?yàn)槭紫雀鞯厝丝诙紵o(wú)法精確統(tǒng)計(jì)，按國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)以各地公布的人口總數(shù)或常住人口總數(shù)來(lái)計(jì)算，由于各地公報(bào)未全部出來(lái)，人口就按2004年底的計(jì)算，2005年的各地GDP也只是初步統(tǒng)計(jì) 7

或估計(jì)，這樣得出的2005年人均GDP當(dāng)然不準(zhǔn)確，但是誤差也不會(huì)大，只是各省的數(shù)字普遍稍大一點(diǎn)。

人均排名 省區(qū) 人均GDP（元RMB）

01 香港 201625－216026

02 澳門 186722－207469

03 臺(tái)灣 15215美元

04 上海 52378

05 北京 45652

06 天津 35791

07 浙江 28318

08 廣東 26134

09 江蘇 24584

山東 20118

遼寧 18781

福建 18476

內(nèi)蒙 16032

河北 14858

黑龍江14436

新疆 13652

吉林 13347

山西 11994

海南 11049

河南 10842

青海 10085

湖北 9973

陜西 9918

重慶 9761

江西 9501

湖南 9312

西藏 9149

寧夏 8933

四川 8465

廣西 8311

安徽 8292

云南 7701

甘肅 7232

貴州 4893

注1（香港人均GDP2004年為186267港元，2005年增長(zhǎng)率8%左右）

注2（澳門GDP2004年為827億澳門元，2005增長(zhǎng)率為8－9%）

注3（臺(tái)灣人均GDP為自己公布

各省的第二大城市

2008-10-9 19:17 提問(wèn)者：柯打 | 懸賞分：5 | 瀏覽次數(shù)：1477次

各省的第一是省會(huì)城市,那第二呢?

2008-10-9 19:42 最佳答案

江蘇，蘇州、無(wú)錫； 浙江，寧波；

福建，泉州、廈門； 廣東，深圳； 廣西，柳州； 云南，曲靖； 貴州，遵義； 四川，綿陽(yáng)；

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查背景

隨著現(xiàn)代生活水平的提高，居民收入逐漸增多，住房問(wèn)題就成了市民十分關(guān)心的問(wèn)題。為使廣大市民對(duì)房地產(chǎn)有一個(gè)客觀的認(rèn)識(shí)，來(lái)做此房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。

二、調(diào)查基本情況

（一）調(diào)查目的(1)確定用戶接受房地產(chǎn)公司裝修服務(wù)的可能性及哪些用戶希望獲得裝修服務(wù)；

(2)確定裝修服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用預(yù)算范圍及用戶對(duì)裝修服務(wù)的要求；

(3)確定用戶對(duì)現(xiàn)有住房的滿意程度及理想中的住宅類型。

（二）項(xiàng)目執(zhí)行情況

本次調(diào)查歷時(shí)一個(gè)月（2010/9/07－2010/10/07）。

調(diào)查實(shí)施時(shí)間為9月7日至10月7日，調(diào)查方法為街頭攔截式訪問(wèn)。根據(jù)實(shí)際情況，我們此次調(diào)研發(fā)放問(wèn)卷220份，收回217份，有效問(wèn)卷為185份，問(wèn)卷有效率為85.3%。調(diào)查實(shí)施自始至終都進(jìn)行了嚴(yán)格的質(zhì)量控制，督導(dǎo)員（由調(diào)研所核心成員擔(dān)任）對(duì)調(diào)查過(guò)程進(jìn)行了全過(guò)程檢查、督導(dǎo)，并對(duì)完成的問(wèn)卷進(jìn)行了100%的檢查，實(shí)施主管對(duì)驗(yàn)收后的問(wèn)卷進(jìn)行了30%的復(fù)核。

數(shù)據(jù)處理和制圖、制表使用SPSS和EXCEL軟件。

（三）被訪者基本情況

在185個(gè)有效樣本中，男女比率約為1：1。

被訪者年齡大體集中在55歲以下人群中，其中30歲以下55.6%，31～45歲26.7%，46～55歲11.1%，56歲以上6.7%。

被訪者職業(yè)分布廣泛，但主要集中在制造工業(yè)（18.9%）、政府公務(wù)員（16.7%）和商貿(mào)企業(yè)（10%）。

本次調(diào)查對(duì)象的收入水平處于中上等水平，其中家庭年收入為50000元的被訪者占70.9%，50000元以上的為23.2%。

三、調(diào)查結(jié)果

（一）威海市居民住房基本狀況

1、居民有對(duì)現(xiàn)住房狀況滿意，不滿意比例約為1：1。其中35.7%居民對(duì)房屋質(zhì)量表示滿意，有43.6%的居民覺(jué)得物有所值。

2、居民投資在總資產(chǎn)中所占比例：份額相當(dāng)可觀

本次對(duì)于“投資在總資產(chǎn)中所占比例”的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，多數(shù)居民都將一部分為數(shù)不小的資產(chǎn)進(jìn)行投資，用錢生錢，提高自己的資產(chǎn)總量。其中，投資份額為20%以下的被訪者僅有21.4%，而占到21%~50%比例的有接近一半（47.1%），投資份額多于一半（51%~80%）的被訪者有22.5%，與相當(dāng)少的基本持平，而將幾乎全部的資產(chǎn)（81%~100%）都用來(lái)投資的被訪者只有6%。

投資數(shù)額的大小取決于很多因素，個(gè)人的偏好、總資產(chǎn)的數(shù)目、宏觀環(huán)境的變化等等都是原因，對(duì)此，我們將在以下的調(diào)查結(jié)論中進(jìn)行進(jìn)一步的解釋。（圖表略）

3、居民選擇投資方向的信息依據(jù)：利益第一

本次調(diào)查中，被訪者在選擇投資時(shí)，最重視的因素是投資方式的“利潤(rùn)回報(bào)情況”，有66.5%的被訪者選擇了此項(xiàng)。很顯然，投資的直接目的就是取得利潤(rùn)回報(bào)，因此雖然是“利益第一”，但也是無(wú)可非議的正當(dāng)理由。同時(shí)，有43.2%的被訪者選擇了“政府的政策法規(guī)”，理性的投資者當(dāng)然要重視客觀的外部環(huán)境的因素。另外，“行情走勢(shì)”也被作為一種重要的參考影響著投資者的決策，有36.8%的被訪者支持此項(xiàng)。而投資者們對(duì)相關(guān)的“投資咨詢機(jī)構(gòu)的信息”則持不信任的態(tài)度，僅有5.9%的被訪者選擇了此項(xiàng)。

（圖表略）

在對(duì)不同收入層次的被訪者的進(jìn)一步研究中，我們發(fā)現(xiàn)，家庭月收入在2001~5000元的被訪者對(duì)“政府的政策法規(guī)”的參考度最低，只有38.0%；而家庭月收入在5000元以上的被訪者則對(duì)“利潤(rùn)回報(bào)”更加重視，他們中有78.9%選擇了這一項(xiàng)。

（圖表略）

而在不同年齡層次中，年齡在46~55歲的被訪者更重視“政府的政策法規(guī)”（53.8%），在清一色的“利益第一”中顯得從容和理性。

（圖表略）

同時(shí)，投資者在這個(gè)方面也存在性別上的差異：女性對(duì)于“行情走勢(shì)”的信任度（52.4%）要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于男性（28.7%）。看來(lái)，女性的判斷相對(duì)于男性來(lái)說(shuō)更加依賴比較直接和表面的信息。

（圖表略）

4、投資者獲得投資信息的途徑：電視、報(bào)刊雜志是主要渠道

電視作為中國(guó)老百姓最普及的娛樂(lè)休閑方式，無(wú)疑是所有信息傳播的最好媒介，投資信息也不例外。在本次調(diào)查中，有65.9%的被訪者是通過(guò)“電視”來(lái)了解各種投資信息的。另外，有50.3%的被訪者選擇了從“報(bào)刊雜志”上獲取投資信息。

“親戚朋友介紹”（30.3%）和“網(wǎng)絡(luò)”（27.6%）是另外兩個(gè)較受青睞的信息獲取途徑。他人的親身體驗(yàn)可能是最令人信服的參考信息，但是又因?yàn)閭€(gè)人的差異性又不可盡信。而“網(wǎng)絡(luò)”作為時(shí)髦而有效的媒介是效率較高的信息渠道之一。

（圖表略）

性別差異在這里仍有所體現(xiàn)。在上面結(jié)論的基礎(chǔ)上，女性在對(duì)“各種專業(yè)投資機(jī)構(gòu)”的信任度（15.9%）明顯高于男性（8.2%）。她們更容易將信任賦予所謂“專業(yè)人士”。

（圖表略）

我們的進(jìn)一步研究結(jié)論還顯示，在以上的信息獲取途徑中，年齡差異也很明顯。35歲以下的被訪者對(duì)“報(bào)刊雜志”和“網(wǎng)絡(luò)”的鐘情要高于其他年齡段的被訪者。年輕的他們是不會(huì)放過(guò)這兩種既時(shí)尚又有效的信息渠道的。而對(duì)于36~45歲的被訪者來(lái)說(shuō)，他們對(duì)于“親戚朋友介紹”的依賴度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他的年齡層。他們正處于事業(yè)的高峰期，社交圈廣闊，從這個(gè)途徑獲取信息也比其他年齡層的人來(lái)得方便而可靠。

5、影響投資決策的因素：“預(yù)期回報(bào)”和“自有資金狀況”唱主角

在問(wèn)及“影響投資者做出投資決策的主要因素”時(shí)，有接近半數(shù)的被訪者選擇了“預(yù)期利潤(rùn)回報(bào)”（51.4%）和“自有資金狀況”（44.9%）。利潤(rùn)的因素在與投資相關(guān)的方面總是占據(jù)了十分重要的位置；而對(duì)自身因素的分析也是投資者理性的另一個(gè)表現(xiàn)。還有一部分被訪者選擇了“個(gè)人偏好”（28.6%）和“投資環(huán)境”（27.0%）?，F(xiàn)代人的個(gè)性鮮明在投資方面也有體現(xiàn)。

（圖表略）

6、投資時(shí)遇到的主要問(wèn)題：信息不對(duì)稱讓投資者撓頭

在本次調(diào)查中，“投資信息是否及時(shí)以及可信度問(wèn)題”使投資者最為頭疼，有44.3%的被訪者選擇了此項(xiàng)。信息不對(duì)稱現(xiàn)象存在于各個(gè)領(lǐng)域，并且對(duì)決策的正確性的影響很大。在投資方面，這個(gè)問(wèn)題仍然存在。同時(shí)，對(duì)“個(gè)人理財(cái)能力”的不自信也是影響投資者作出投資決策的障礙之一，有39.5%的被訪者被這個(gè)問(wèn)題所困擾。

（圖表略）

（二）威海市居民的投資意向

1、投資者對(duì)目前投資狀況的滿意度：多數(shù)投資者持樂(lè)觀態(tài)度

本次調(diào)查顯示，61.1%的被訪者對(duì)目前的投資狀況是滿意的，而僅有38.9%的被訪者表示悲觀。

2、重新選擇投資的方向（期望投資）：“房地產(chǎn)”和“實(shí)業(yè)投資”翻身 在問(wèn)及目前投資狀況不滿意的被訪者“如果您重新進(jìn)行投資會(huì)選擇什么投資方向”時(shí)，有42.5%的被訪者選擇了“房地產(chǎn)”，同時(shí)有30.1%的被訪者選擇了“實(shí)業(yè)”，都大大高于現(xiàn)有投資中的比例。而在現(xiàn)有投資中比例很大的“儲(chǔ)蓄”和“保險(xiǎn)”，此次都表現(xiàn)平平，未能吸引投資者的目光。

對(duì)于這種結(jié)果，首先是由于投資者身處威海這樣一個(gè)“最適合人類居住的城市”，面對(duì)不斷飆升的房?jī)r(jià)，無(wú)法抗拒這樣一個(gè)投資的黃金產(chǎn)業(yè)；而“實(shí)業(yè)投資”也同樣是由于其較高的回報(bào)率贏得了更多的關(guān)注；同時(shí)又因?yàn)椤皟?chǔ)蓄”和“保險(xiǎn)”都具有風(fēng)險(xiǎn)低收益也低的特點(diǎn)，投資者不必在這兩個(gè)領(lǐng)域調(diào)整。

3、對(duì)各類投資的綜合評(píng)價(jià)：“房地產(chǎn)”和“實(shí)業(yè)投資”贏得高分

在本次調(diào)查的被訪者對(duì)各種投資形式做的根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)中，“房地產(chǎn)”贏得了最高分3.60分（滿分為5分），緊隨其后的是“實(shí)業(yè)投資”，得分為3.51分，這些較為具體的實(shí)物性的投資兼有收益高和風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，是公認(rèn)的最優(yōu)秀的投資領(lǐng)域。而其他的如“儲(chǔ)蓄”、“保險(xiǎn)”、“基金”、“外匯”和“債券”都得到了一般的評(píng)價(jià)，得分在2.50分左右。另外“股票”和“期貨”因其高風(fēng)險(xiǎn)得分較低，只分別得到了2.28分和2.12分。

四、小結(jié)與建議

（一）關(guān)于各種投資方式的思考

儲(chǔ)蓄和保險(xiǎn)這兩類較為傳統(tǒng)和常規(guī)的投資方式已經(jīng)喪失了一種強(qiáng)烈的吸引力，投資者漸漸將目光遠(yuǎn)離了它們而轉(zhuǎn)向新的領(lǐng)域。如何在舊瓶里裝新酒是個(gè)難題。

儲(chǔ)蓄的相對(duì)平靜和低調(diào)同國(guó)家的宏觀調(diào)控政策是息息相關(guān)的，在目前的擴(kuò)大內(nèi)需的大環(huán)境下恐怕難以有新的起色。但是換個(gè)角度，這未必是一件壞事。居民們將資金從銀行中轉(zhuǎn)移出來(lái)，無(wú)論是于己于國(guó)都是有積極意義的。投資意識(shí)的改變標(biāo)志著居民整體上經(jīng)濟(jì)頭腦的轉(zhuǎn)換，而其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所起到的積極作用也將在今后的一段時(shí)間內(nèi)給老百姓帶來(lái)實(shí)惠。

對(duì)于保險(xiǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的調(diào)查結(jié)果既說(shuō)明了保險(xiǎn)觀念在老百姓心目中根深蒂固的地位，也說(shuō)明了其后勁不足。因此，保險(xiǎn)業(yè)的改革勢(shì)在必行。另外，在中國(guó)加入WTO這樣一個(gè)大背景下，面對(duì)國(guó)際保險(xiǎn)業(yè)大鱷的挑戰(zhàn)，本土的保險(xiǎn)業(yè)也將不得不進(jìn)行自身的完善和改進(jìn)。而這樣的局面勢(shì)必帶給保險(xiǎn)業(yè)許多動(dòng)力，也必將潛移默化的給老百姓們的投資意識(shí)中為保險(xiǎn)又增加了一枚重重的砝碼。

房地產(chǎn)和實(shí)業(yè)投資的熱度非常，本次調(diào)查的結(jié)果已經(jīng)很明確的表明了這一點(diǎn)。房地產(chǎn)在投資者中的人氣是與威海的客觀環(huán)境分不開(kāi)的。這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的啟示在于，房子蓋好了并不只是用來(lái)住的，也是可以用來(lái)升值的。因此在樓盤的促銷中可以以此作為一種新的賣點(diǎn)，吸引廣大投資者的投資性消費(fèi)。而對(duì)于實(shí)業(yè)投資，可能更多的要靠投資者們自身對(duì)機(jī)遇的敏銳性和運(yùn)作能力了。

在本次調(diào)查中，股票和期貨這兩類風(fēng)險(xiǎn)較大的資本運(yùn)作的投資方式在廣大市民的頭腦中已經(jīng)不是理想的投資方式了。這與我國(guó)的資本運(yùn)作機(jī)制的規(guī)范和完善有很大的關(guān)系。暴利的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，投資者們也就理性的選擇了放棄。

債券、基金和外匯等其他的形式則還未深入老百姓的頭腦，這些方式由于收益不高、不易操作或者概念相對(duì)模糊而未能成為主流的投資形式。因此對(duì)于這些投資方式的推廣和宣傳是下一步可以做的工作。

（二）關(guān)于投資決策的思考

市民們對(duì)于每一項(xiàng)投資方式的關(guān)注，主要集中于“預(yù)期利潤(rùn)回報(bào)”上，這也符合投資的最根本的目的，也是最客觀的信息。而其他的外部信息諸如“政府的政策法規(guī)”和“行情走勢(shì)”的影響也是不容忽視的。但恰恰就是這些投資者最關(guān)心的問(wèn)題成為了他們?cè)谶M(jìn)行投資決策時(shí)遇到的最大的問(wèn)題。因此，各媒體，特別是電視和報(bào)刊雜志這些最受投資者關(guān)注的媒體，要加強(qiáng)對(duì)各種投資信息的發(fā)布和進(jìn)行一些大方向上的指導(dǎo)，相信可以使投資者的眼界更加清晰。

“個(gè)人理財(cái)能力”也是投資者遇到的問(wèn)題之一，而同時(shí)“個(gè)人偏好”又是投資者作出投資決策的主要依據(jù)之一。投資者們一方面對(duì)自己的能力持懷疑態(tài)度，另一方面又根據(jù)自己的主觀意愿進(jìn)行投資，這可能是造成投資失敗的主要原因之

一。因此，投資者要及時(shí)而主動(dòng)的為自己充電，提高自己的決策能力，不要一味的跟著感覺(jué)走，要用客觀而理性的給自己找路。

（三）關(guān)于投資專業(yè)機(jī)構(gòu)的思考

本次調(diào)查中，“投資專業(yè)機(jī)構(gòu)”提供的關(guān)于投資的信息和決策建議都沒(méi)有得到投資者們的認(rèn)可。這個(gè)行業(yè)的年輕和弱小可能是造成這種結(jié)果的原因。因此，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)盡快擴(kuò)大自己的影響，在投資這個(gè)廣闊又具潛力的市場(chǎng)上找到自己的空間；同時(shí)還要爭(zhēng)取與政府的密切關(guān)系，根據(jù)政策及時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)方式和理念，以達(dá)到與投資者雙贏的結(jié)果。

在調(diào)查中，女性對(duì)于這類專業(yè)機(jī)構(gòu)的信任度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于男性，所以他們可以把女性作為突破口，逐步的吸引大眾的目光。

第四篇：天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

【摘 要】改革開(kāi)放以來(lái)，天津市的發(fā)展是在大闊步的前進(jìn)，天津地處于華北平原東北部，東臨渤海與首都北京毗鄰，東、西、南分別于唐山、滄州、廊坊等地相接壤，地利優(yōu)勢(shì)明顯。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和變化，越來(lái)越多的農(nóng)村勞動(dòng)者為了賺錢奔向急速發(fā)展的天津市，隨之出現(xiàn)的就是在城市生活的住所問(wèn)題。天津市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但是在高速運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，同樣的蘊(yùn)藏了大量的隱患，這也成為了黨和人民政府關(guān)注民生問(wèn)題的重要工作之一。筆者通過(guò)查閱相關(guān)信息，對(duì)天津市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行基本情況的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；天津市；發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，隨著天津市的不斷舊城改造，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益是十分顯著的，平均每年整體投資力度占天津市全年總投資額度的48%，可見(jiàn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)來(lái)源的重要途徑，但是在這樣一種飛快發(fā)展的“車速”中，不安全的隱患就會(huì)逐步的加劇和顯露出來(lái)。如今我國(guó)房地產(chǎn)的投資熱潮是一浪高過(guò)一浪，普通居民買不起房子已經(jīng)最現(xiàn)實(shí)的體現(xiàn)出了供求關(guān)系的平衡被打破。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性的上漲，嚴(yán)重的脫離了正常的上漲軌道，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)毋庸置疑，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)不可小看。

現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)收益的龍頭產(chǎn)業(yè)。天津市的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度高于gdp的增長(zhǎng)速度，就2011年天津市單月的土地成交量來(lái)看，中心地區(qū)成交一宗土地，成交面積1.06萬(wàn)平方米，成交金額3.94億元；環(huán)城四區(qū)成交23宗土地，成交面積195.95萬(wàn)平方米，成交金額36.54億元；西青區(qū)成交3宗土地，成交面積8.97萬(wàn)平方米，成交金額0.35億元；北辰區(qū)成交15宗土地，成交面積141.97萬(wàn)平方米，成交金額5.02億元；津南區(qū)成交5宗土地，成交面積45.01萬(wàn)平方米，成交金額31.1億元；遠(yuǎn)郊區(qū)縣共成交26宗土地，成交面積140.86萬(wàn)平方米，成交金額6億元。從交易金額不難看出，房地產(chǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益的顯著成效。

1.2 商品房的置空率越來(lái)越高。由于我國(guó)的基本國(guó)情的決定，地域發(fā)展不平衡這一直接原因，導(dǎo)致南北差異巨大，這一點(diǎn)也同樣的表現(xiàn)在了我國(guó)的房地產(chǎn)供求關(guān)系上，盡管當(dāng)前房產(chǎn)的總體形態(tài)是好的，但是在一些方面出現(xiàn)了投資過(guò)大，建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理的情況出現(xiàn)。如今全國(guó)的商品房屋成交量都成下降的趨勢(shì)，天津市也不例外，2011年1月的單月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；從成交面積上同比下降了32.64%；從成交均價(jià)走勢(shì)上同比下降了4.68%；新建商品房成交面積同比下降了51.26%。

1.3 房地產(chǎn)的泡沫危機(jī)。產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要原因是由于房地產(chǎn)的價(jià)格一路上升，地產(chǎn)投資過(guò)于太大，市場(chǎng)沒(méi)有購(gòu)買的能力所導(dǎo)致的最終結(jié)果。2011年7月份天津市商品住宅市場(chǎng)供求比為1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為190.67萬(wàn)平方米，同比上漲142%，環(huán)比上漲41.55%；商品住宅成交量為84.39萬(wàn)平方米，同比上漲34.17%，環(huán)比增長(zhǎng)11.17%，供求比為1:0.44，市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求。

房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)

2.1 房?jī)r(jià)逐步回歸到起點(diǎn)。房?jī)r(jià)將回歸到理性，顯現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)和狀態(tài)，如果國(guó)家的政策和宏觀調(diào)控得當(dāng)，化解了當(dāng)前的房產(chǎn)泡沫危機(jī)，并推動(dòng)其平穩(wěn)的向前發(fā)展，那么就會(huì)實(shí)現(xiàn)比較平穩(wěn)的過(guò)度；如果繼續(xù)保持當(dāng)前的現(xiàn)狀，那么到一定的階段，房產(chǎn)泡沫必將會(huì)破碎，之后再逐步走上正軌，但是出現(xiàn)危機(jī)的大小，還是決定于國(guó)家相關(guān)的政策調(diào)控和力度。

2.2 保障性住房的加強(qiáng)。從當(dāng)前的形式來(lái)看，國(guó)家的保障性住房已經(jīng)在全國(guó)普遍的開(kāi)展，但是中國(guó)的眾多人口已經(jīng)十分明顯的確定了這一政策，是無(wú)法讓這個(gè)占了全球六分之一人口的泱泱大國(guó)所能夠滿足的。天津市從2011-2015年的規(guī)劃內(nèi)，將建設(shè)各類住房建筑面積9500萬(wàn)-12000萬(wàn)平凡米，其中新建保障性住房5205萬(wàn)平方米，規(guī)劃期內(nèi)單套套型建筑面積90平方米以下新建住房面積應(yīng)達(dá)到新建住房總面積的70%以上。

當(dāng)今房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)解決的主要問(wèn)題

嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)擴(kuò)大，需要科學(xué)合理的可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)目前天津市房產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題，筆者有以下幾點(diǎn)意見(jiàn)：

3.1 合理的做好規(guī)劃工作，控制房?jī)r(jià)的過(guò)高漲幅。天津房?jī)r(jià)的急速上漲是因?yàn)楣┣箨P(guān)系的不平衡所導(dǎo)致的，因此對(duì)城市的房產(chǎn)建設(shè)應(yīng)該做出合理的規(guī)劃和措施，應(yīng)該以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，正確合理的進(jìn)行土地拆遷和土地市場(chǎng)交易。完善土地管理機(jī)制，加強(qiáng)土地管理、開(kāi)發(fā)、利用。

3.2平衡住房結(jié)構(gòu)的開(kāi)發(fā)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。全國(guó)市場(chǎng)都普遍的存在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)不合理的情況，就目前天津市的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)而言，需求還是以中、低檔為主。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該以鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)者多進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，適時(shí)的采用一些合法手段，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行微調(diào)和微控，以避免房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度較大。

3.3 大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。從理論上講，如今銀行貸款的發(fā)放量的增長(zhǎng)為購(gòu)房者及開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了更多的信貸支持，商品房應(yīng)該能夠有足夠的空間來(lái)發(fā)展，但是目前天津房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有出現(xiàn)這樣的形勢(shì)和結(jié)構(gòu)，房貸的形勢(shì)單一，不能滿足消費(fèi)者的正常需求，因此建議金融機(jī)構(gòu)能夠進(jìn)行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，更多適合不同消費(fèi)者進(jìn)行房貸的產(chǎn)品，以提高對(duì)商品房的需求。

3.4 保護(hù)普通居住型的購(gòu)房者。對(duì)不同的購(gòu)房者，政府應(yīng)該有不同對(duì)待的政策，滿足廣大的人名群眾擁有最基本的住房，完善經(jīng)濟(jì)適用房的管理，并且整頓租房憑借市場(chǎng)，讓空余和閑置的房屋能夠提供給沒(méi)有房屋的人居住。由于天津市舊城的改造，有必要對(duì)拆遷的居民進(jìn)行房產(chǎn)等級(jí)的劃分與歸類，給予一定的補(bǔ)償。

總結(jié)：

通過(guò)分析，筆者認(rèn)為，現(xiàn)今全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的形態(tài)萬(wàn)變不離其宗，就天津市的房地產(chǎn)而言，雖然漲幅的速度較快，但是總體趨勢(shì)還是趨于平穩(wěn)，國(guó)家也相應(yīng)的頒布了一系列的政策和法規(guī)，從保經(jīng)濟(jì)逐步的轉(zhuǎn)向保民生。只要能夠認(rèn)清房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在所存在的危機(jī)，能夠及時(shí)有效的規(guī)劃土地，完善各項(xiàng)政策和法規(guī)，政府的有效調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)形勢(shì)一片大好。

第五篇：吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

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吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

一、全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析

自中國(guó)加入WTO組織以來(lái)，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和國(guó)際金融等眾多龍頭行業(yè)陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)，以及08上半年的石油價(jià)格、糧食價(jià)格的等物價(jià)波動(dòng)，必然牽動(dòng)股價(jià)后還會(huì)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，即股價(jià)會(huì)擾動(dòng)房?jī)r(jià)。

投資者群體現(xiàn)在都明白，股市與房?jī)r(jià)可以通過(guò)樂(lè)觀的財(cái)富效應(yīng)而串聯(lián)。所以，自美國(guó)次貸危機(jī)的幽靈在國(guó)際市場(chǎng)上繼續(xù)游蕩而影響美國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)的信心、而人民幣升值將成為美國(guó)政府推卸失政的工具的話，美元傾銷政策可能變本加厲，人民幣升值已成為滬深股市強(qiáng)力的“護(hù)花使者”，地產(chǎn)、金融、能源、航空等行業(yè)行情可能集中爆發(fā)。這樣，隨著股市行情的脈沖式上升，將會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)行情對(duì)緊縮政策的“反動(dòng)”，因?yàn)樵趦?nèi)外市場(chǎng)力量的共同作用下，當(dāng)通貨膨脹的壓力隨著夏糧的豐收而緩解時(shí)，貨幣政策的從緊內(nèi)容將有所改變，投資者投資房地產(chǎn)的欲望將會(huì)重新點(diǎn)燃。

因此，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與資本市場(chǎng)的繁榮與衰退緊密相關(guān)。那2008年以后，地產(chǎn)行情如何發(fā)展？我認(rèn)為只要本幣升值沒(méi)有結(jié)束，地產(chǎn)行業(yè)將隨著城市化和金融創(chuàng)新而不斷發(fā)展：

首先，本幣升值不斷提升地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。人民幣升值是一個(gè)世界性的歷史事件，中國(guó)已經(jīng)告別了為換取外匯而壓低商品價(jià)格的歷史階段。隨著技術(shù)進(jìn)步、質(zhì)量提高、品牌形成，中國(guó)的出口仍然將會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。外匯儲(chǔ)備將會(huì)長(zhǎng)期保持相對(duì)高的水平，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所需要的資源、能源仍然需要大量進(jìn)口。本幣升值的溢出效應(yīng)是國(guó)際壟斷資本對(duì)人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期形成后，對(duì)

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我國(guó)資產(chǎn)價(jià)值的不斷重新向上估值。因此，外資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的滲透將是全方位的，房地產(chǎn)將是第一個(gè)滲透對(duì)象。

其次，地產(chǎn)品質(zhì)不僅是房屋使用材料的品質(zhì)，還包括公共設(shè)施的投資力度與布局，公共產(chǎn)品的不斷投資提升了地產(chǎn)品質(zhì)，為價(jià)格上升提供了“商品”的使用價(jià)值內(nèi)容。公共產(chǎn)品在小范圍講是開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化、環(huán)保、通信、安全、商場(chǎng)配套等；從大范圍講是政府對(duì)城市公共設(shè)施的投資，包括公共交通、水電煤（氣）、教育、醫(yī)療等投資。這些公共品的投資往往又與市政布局、城市規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革交互相作用。這就成就了現(xiàn)代意義地產(chǎn)的“絕對(duì)地租”與“相對(duì)地租”意義上的價(jià)格體系。因此，在現(xiàn)代社會(huì)，地產(chǎn)是與地段緊密聯(lián)系，又與公共品的投資緊密聯(lián)系。北京、上海、深圳等地產(chǎn)價(jià)格高，就是占有了改革開(kāi)放以來(lái)天時(shí)、地利、人和的因素。2008年上半年是穩(wěn)健的財(cái)政政策對(duì)公共產(chǎn)品投資比較密集的時(shí)候，一旦從緊的貨幣政策在秋天調(diào)整內(nèi)涵，那將是現(xiàn)房?jī)r(jià)格重新抬頭的時(shí)候。

其三，投資品的稀缺和地產(chǎn)新政后的金融創(chuàng)新將改變地產(chǎn)投資形式，穩(wěn)定地產(chǎn)價(jià)格。上游資源的壟斷、下游行業(yè)的過(guò)分競(jìng)爭(zhēng)以及出口形勢(shì)因政策調(diào)整而不容樂(lè)觀，迫使積累了大量資本的民間資本進(jìn)入股市和地產(chǎn)市場(chǎng)。股市的動(dòng)蕩和地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的升值，將部分風(fēng)險(xiǎn)厭惡者緊緊地拉在地產(chǎn)投資的鏈條上。土地“盤活”政策確實(shí)將部分通過(guò)土地儲(chǔ)備獲利的地產(chǎn)商擠出市場(chǎng)，但土地新政后，投資需求旺盛下的供應(yīng)短缺局面仍然沒(méi)有改變。因此，從價(jià)格的變化來(lái)講，所謂“拐點(diǎn)”只是改變了一路向上的趨勢(shì)，只是“平臺(tái)”整理的表現(xiàn)。

其四，縱觀全國(guó)樓市房?jī)r(jià)的整體格局，可以清晰的發(fā)現(xiàn)出，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)猶如形成“一江兩岸”的冷熱半場(chǎng)，即以長(zhǎng)江為劃分線。長(zhǎng)江以南的珠江三角

洲、長(zhǎng)江三角洲等南方樓市房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了較大的價(jià)格波動(dòng)（或是直接降價(jià)，如上海、深圳、廣州、南昌等主要城市），它之所以出現(xiàn)這樣的情形：一是經(jīng)過(guò)前幾年的快速發(fā)展，南方樓市已發(fā)展得相對(duì)的成熟和飽和；二是經(jīng)歷了許多城市的炒房團(tuán)（如溫州炒房團(tuán)等）的炒作和開(kāi)發(fā)商過(guò)高追求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，致使南方許多大城市的樓市發(fā)展存在著一定的房?jī)r(jià)泡沫成分；三是由于區(qū)域性和相互輻射性的作用效果，中國(guó)樓市發(fā)展路線隱約中可以發(fā)現(xiàn)這樣一條的城市運(yùn)動(dòng)軌跡：海外——香港（臺(tái)灣）——深圳（上海、廣州等沿海一線大城市）——內(nèi)地二線大城市（南昌、西安、成都、鄭州、合肥等），具有一定的時(shí)間和空間上的發(fā)展過(guò)程。故導(dǎo)致目前南方諸多城市樓市房?jī)r(jià)回出現(xiàn)停滯不前、上漲微弱、甚至采取間接降價(jià)的情形，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上分析，在一定程度是存在必然性。

同時(shí)長(zhǎng)江以北的北方樓市就以北京、武漢、鄭州、重慶等內(nèi)地大城市的樓市為代表，引領(lǐng)著北方樓市發(fā)展的穩(wěn)健腳步。在國(guó)家樓市政策的宏觀調(diào)控下，北方樓市除了北京房?jī)r(jià)在此政策和大環(huán)境下，受到很大市場(chǎng)影響才有所波動(dòng)，其余各大、中城市的房?jī)r(jià)均維持著并微有上漲的趨勢(shì)。

最后，綜合分析可以預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)可能是：在近期房?jī)r(jià)會(huì)有一定的反彈；中期走勢(shì)可能會(huì)比較平穩(wěn)，并會(huì)適當(dāng)回調(diào)；長(zhǎng)期來(lái)講，房?jī)r(jià)會(huì)有穩(wěn)定微升的勢(shì)頭。此結(jié)論與宏觀概貌是吻合的：近期宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)有一個(gè)明顯的反彈；各種住房貨幣化的政策將開(kāi)始實(shí)施操作；目前總體房?jī)r(jià)水平較高，特別是一些大中城市的房?jī)r(jià)收入比較高；下一批的購(gòu)房者將主要是中等收入居民，他們是價(jià)格敏感性的消費(fèi)群；近期內(nèi)居民收入水平不會(huì)大幅上升，但遠(yuǎn)期國(guó)民收入定會(huì)穩(wěn)定上升。

二、吉安樓市現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)06和07年快速增長(zhǎng)的發(fā)展，仿佛已進(jìn)入一個(gè)發(fā)展瓶頸的階段，全國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)不穩(wěn)、許多一線城市的房?jī)r(jià)停滯不漲，甚至都要下降的趨勢(shì)。如北京、深圳、廣州等一線大城市房?jī)r(jià)都有不同幅度的降價(jià)，二線城市如省會(huì)南昌、合肥等許多城市的房?jī)r(jià)自07年下半年以來(lái)，基本上與現(xiàn)在房?jī)r(jià)格持平。雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)發(fā)布的，今年第一季度的全國(guó)房?jī)r(jià)還處于上漲趨勢(shì)，但是其增長(zhǎng)幅度比往年相比嚴(yán)重減少。各地一季度的商品房住宅銷售成交量更是急速下降，一是目前全國(guó)各地的高房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)啬耆司杖雵?yán)重不協(xié)調(diào)；二是消費(fèi)者越來(lái)越理性化，對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高；三是消費(fèi)者的從眾心理和對(duì)樓市的觀望心越來(lái)越強(qiáng)。作為三線城市吉安，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣深受全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響，從吉安房管局樓盤成交房屋備案合同量，就可以發(fā)現(xiàn)吉安上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情相比往年很不景氣?，F(xiàn)就目前吉安樓市的現(xiàn)狀總結(jié)如下：

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)

08年的吉安房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)沒(méi)有呈現(xiàn)出前幾年的遍地開(kāi)花的盛景，而是在一些較好的地段開(kāi)發(fā)，如城西北區(qū)域（以吉州大道為中軸的新中央生活區(qū)）出現(xiàn)了穗華名郡、水岸名都、桃源豐景、宜家公園等全新高檔次樓盤，在城南和青原區(qū)都沒(méi)有新的項(xiàng)目樓盤入市。形成這樣的開(kāi)發(fā)格局，以城東、城南的城市基礎(chǔ)生活配套不夠完善相關(guān)聯(lián)的，而城西北區(qū)域依托著吉州大道、韶山路、中山路和井岡山大道組成 “三橫一縱”暢通全市的交通網(wǎng)，到市中心陽(yáng)明路（文山步行街）便捷相通，而城南和城東就相對(duì)欠缺。

樓市發(fā)展格局西穩(wěn)東漸熱

按照吉安城市總體定位和規(guī)劃，吉安積極實(shí)施“南展北擴(kuò)”，將南面的吉安縣融入城區(qū)，向北擴(kuò)展加快廬陵文化園建設(shè)步伐，向西擴(kuò)張成為以吉州大道為中軸的新中央生活區(qū)，全面深化青原新城區(qū)的建設(shè)，使得城市的框架迅速拉開(kāi)。從而使吉安樓市呈現(xiàn)出“一江兩岸”的發(fā)展大格局，作為吉安老城區(qū)吉州區(qū)所具備地段、交通、學(xué)校等城市生活配套都得天獨(dú)厚。然08年的吉州區(qū)樓市已步入成熟性階段，面對(duì)當(dāng)前的樓市大環(huán)境下，眾多開(kāi)發(fā)商都調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，在項(xiàng)目拿地和開(kāi)發(fā)中追求穩(wěn)中發(fā)展。

隨著“一江兩岸”城市格局的發(fā)展，政府于08年啟動(dòng)濱江新區(qū)的建設(shè)，而濱江板塊的大部分區(qū)域在東城（青原區(qū)）。加上中醫(yī)院的搬遷、東城“三縱五橫”路網(wǎng)的建通、貿(mào)易廣場(chǎng)及東井岡路沿路商業(yè)街不斷開(kāi)張營(yíng)業(yè)，以及區(qū)婦幼保健院和青原步行街的投人使用，東城商業(yè)生活配套已逐步完善起來(lái)，將吸引更好的開(kāi)發(fā)商投資，據(jù)調(diào)查了解，已有些項(xiàng)目正在準(zhǔn)備籌劃中??

高層住宅產(chǎn)品時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨

以星港澳園四期高層產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)的高層住宅產(chǎn)品時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，縱觀吉安當(dāng)前在售樓盤，高層住宅產(chǎn)品占據(jù)絕大市場(chǎng)分量。星港澳園、天龍花園、香榭麗都、康居帝景灣、和濟(jì)春天、盛世華庭等項(xiàng)目后期均為高層產(chǎn)品，08年入市的穗華名郡、水岸名都、桃源豐景、宜家公園等新樓盤也均以高層住宅產(chǎn)品為主推產(chǎn)品。

廬陵房?jī)r(jià)發(fā)展平穩(wěn)增長(zhǎng)微妙

受全國(guó)樓市環(huán)境的影響，吉安房市也受到了前所未有的阻力和困惑。雖然以星港澳園為代表的城北房?jī)r(jià)屹立不動(dòng)，但是其房?jī)r(jià)相比07年的房?jī)r(jià)提升微小。

而08年入市的新樓盤在定價(jià)上，令許多開(kāi)發(fā)商很茫然。在以均價(jià)2600元/㎡的城北板塊中，6月15日開(kāi)盤的穗華名郡卻以2350元/㎡（低于市場(chǎng)均價(jià)近300元）的均價(jià)入市，令許多開(kāi)發(fā)商和代理商很困惑、令吉安當(dāng)前市場(chǎng)很迷惑，但就整個(gè)吉安市場(chǎng)均價(jià)發(fā)展比較平穩(wěn)。

三、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析

在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球一體化和國(guó)際石油市場(chǎng)的影響下、以及我國(guó)樓市、股市不穩(wěn)定的背景下，許多投資者在樓市和股市中投資就越來(lái)越謹(jǐn)慎。鑒于吉安樓市的現(xiàn)狀分析，我就企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略提出以下幾點(diǎn)建議：

1.開(kāi)源節(jié)流，建立節(jié)約性企業(yè)制度；

2.在企業(yè)發(fā)展方向上，建議堅(jiān)持走中檔住宅樓盤開(kāi)發(fā)，尤其在吉安市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略方向；

3.在當(dāng)前的樓市環(huán)境下，企業(yè)決定拿地投資開(kāi)發(fā)時(shí)，建議遵循兩點(diǎn)原則：一不是所有市中心（尤其地王之地）的土地都具備高的投資回報(bào)率，隨著現(xiàn)在房屋建筑成本的提高（鋼材、水泥、人員工資等企業(yè)運(yùn)作成本上漲），從房屋最原始成本上節(jié)約是最為有效的——即住宅土地成本；二就是要充分考察投資城市的發(fā)展趨勢(shì)和城市擴(kuò)張方向，把握最具市場(chǎng)前景的區(qū)域投資。猶如在吉安東城和濟(jì)春天的戰(zhàn)略目光。