第一篇：關(guān)于貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)展望

關(guān)于貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析與中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)展望

一、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）宏觀政策

1、全國(guó)性政策

1）溫總理兩年內(nèi)五次提“房?jī)r(jià)合理回歸”短期內(nèi)調(diào)控仍以“鞏固”成果為主導(dǎo)思想。一方面，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)顯然并未改變；但一方面，從具體內(nèi)容來(lái)看，從中央到地方對(duì)于調(diào)控的表態(tài)來(lái)看重在“鞏固”的指導(dǎo)思想已得到確立，短期內(nèi)再出臺(tái)新的調(diào)控政策的可能性非常小。

2）國(guó)土部：今年保障房已落實(shí)80%，做好保障性住房和普通商品房用地供應(yīng)。強(qiáng)化節(jié)約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，此政策的釋放出拿地難的信號(hào)。

3）央行稱：下一階段繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。中國(guó)人民銀行于2012年8月下午發(fā)布《2012年第二季度中國(guó)貨幣政策報(bào)告》指出，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。

2、地方性政策

從2012年10月起貴陽(yáng)持《居住證》可購(gòu)保障房；《貴州省流動(dòng)人口服務(wù)管理?xiàng)l例》于2012年10月1日正式實(shí)施。屆時(shí)，貴州省流動(dòng)人口管理將實(shí)行“居住登記”和“居住證”制度，持證人可享有租購(gòu)保障房、就業(yè)、醫(yī)療等12項(xiàng)權(quán)益，其子女享有平等接受義務(wù)教育的權(quán)利。

從宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，多部門表樓市調(diào)控決心，穩(wěn)增長(zhǎng)與樓市調(diào)控雙手抓，樓市未來(lái)給穩(wěn)增長(zhǎng)讓道，房?jī)r(jià)反彈受抑制。

（二）貴陽(yáng)樓市

1、貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)分析（以下以2012年8月的數(shù)據(jù)作為依據(jù)）

1）供應(yīng)

從2012年7月以來(lái)，貴陽(yáng)住宅新增供應(yīng)量同比持續(xù)下滑，市場(chǎng)以去存貨為

2主。今年8月的數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)市整體供應(yīng)2630套，32.92萬(wàn)m，環(huán)比分別下降

18.70%和36.95%，與去年同期相比，分別下滑88.63%和89.92%，目前市場(chǎng)主要以存貨為主。

2）成交

8月，貴陽(yáng)市成交量走高，城市運(yùn)營(yíng)大盤支撐市場(chǎng)，市場(chǎng)整體成交9930套、295.84萬(wàn)m，環(huán)比分別上漲47.59%和38.18%，與去年同期的4328套，51.38萬(wàn)

2m相比，分別上漲129.44%和88.53%。

3）成交均價(jià)

2近期，貴陽(yáng)市場(chǎng)整體成交均價(jià)穩(wěn)定，8月成交均價(jià)為4374元/ m，環(huán)比上漲

0.8個(gè)百分比。

2、貴陽(yáng)市區(qū)域分布及房?jī)r(jià)走勢(shì)

貴陽(yáng)市區(qū)域劃分為以下幾個(gè)區(qū)：

1）金陽(yáng)區(qū)2011年價(jià)格較為平穩(wěn)，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，價(jià)格上漲至7400元/㎡，2012年4月-6月，價(jià)格持續(xù)回落到6500元/㎡水平。

2）云巖區(qū)2012年2月價(jià)格從7100元/㎡開始提升，4月價(jià)格達(dá)到峰值7900元/㎡，4月-6月小幅回落。

3）南明區(qū)2012年3月價(jià)格從7500元/㎡開始提升，5月價(jià)格達(dá)到峰值9900元/㎡，6月小幅回落。

4)小河區(qū)2012年價(jià)格一直在下降，均價(jià)為5500元/㎡。

5)烏當(dāng)區(qū)2012年價(jià)格一直在下降，均價(jià)為4800元/㎡。

6)花溪區(qū)2012年價(jià)格3月達(dá)到峰值，為6800元/㎡，3月-5月持下降趨勢(shì)。

7)白云區(qū)2012年價(jià)格基本持平，為5200元/㎡。

8)清鎮(zhèn)區(qū)2012年價(jià)格呈上升趨勢(shì)，均價(jià)為3600元/㎡。

3、市場(chǎng)存量

截止8月底，貴陽(yáng)市場(chǎng)整體已拿預(yù)售證累計(jì)存量約988.55萬(wàn)㎡，今年1-8月貴陽(yáng)市場(chǎng)整體備案成交828.48萬(wàn)㎡,月均去化78.58萬(wàn)㎡計(jì)算，余貨去化需12.33個(gè)月。從區(qū)域上看，云巖、烏當(dāng)去存壓力大。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)展望

從貴陽(yáng)市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存是開發(fā)商要面對(duì)的首要問(wèn)題。2012年下半年，我國(guó)的在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，政策依然以“穩(wěn)”為先，“抑投資”與“保剛需”仍將是下半年調(diào)控的兩大主題。多方壓力下投資和開工將延續(xù)回落趨勢(shì)。成交量則會(huì)隨著供給和剛性需求的雙重釋放而持續(xù)溫和回暖，但在依然從緊的調(diào)控政策下房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)大幅反彈。此外，保障房建設(shè)仍將是年內(nèi)各級(jí)政府的工作重點(diǎn)。

（一）調(diào)控政策明顯分化，總體仍將以穩(wěn)為先

今年以來(lái)，政策層面對(duì)投資投機(jī)需求的打壓和對(duì)合理自住需求的支持呈現(xiàn)出空前的分化：中央多次重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，堅(jiān)決貫徹實(shí)施調(diào)控政策，部分城市放松政策一經(jīng)出臺(tái)即被叫停；同時(shí)，發(fā)改委、住建部、央行明確表示支持合理購(gòu)房需求，多城市出臺(tái)政策鼓勵(lì)居民購(gòu)買首套自住房，部分銀行首套房貸利率也持續(xù)下調(diào)。

預(yù)計(jì)下半年在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)改變，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變。

1、“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策不會(huì)使房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)

隨著貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，多部委相繼密集出臺(tái)政策，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升。這些“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策將有利于帶動(dòng)投資和消費(fèi)增加，但并不會(huì)使下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，主要原因有四個(gè)：

第一，中央在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大背景下提出“把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置”的同時(shí)，仍強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策”、“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”，表明房地產(chǎn)調(diào)控維穩(wěn)仍是大勢(shì)所趨；第二，本輪貨幣政策放松和基建投資的力度遠(yuǎn)不及“4萬(wàn)億”投資計(jì)劃，相應(yīng)地，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激并不強(qiáng)烈；第三，國(guó)家“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策意在引導(dǎo)資金向“鐵公基”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域側(cè)重，資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)的可能性較?。坏谒?，目前存準(zhǔn)率仍處于高位，商業(yè)銀行存貸比也普遍較高，信貸大幅擴(kuò)張受到明顯制約，開發(fā)企業(yè)資金偏緊的現(xiàn)狀短期難以改變。

2、房地產(chǎn)調(diào)控依然以“穩(wěn)”為先，“抑投機(jī)”與“保剛需”仍是兩大主題

中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的總基調(diào)未發(fā)生變化，溫總理仍在各種場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，相關(guān)部委和地方政府也相繼澄清政策放松傳聞。遏制市場(chǎng)投資投機(jī)和鼓勵(lì)剛需合理釋放仍將是下半年調(diào)控的兩大主題：

在“抑投機(jī)”上，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，合力抑制投資投機(jī)性需求。在“保剛需”上，居民合理購(gòu)房需求將繼續(xù)得到政策支持，首次購(gòu)房家庭貸款將獲優(yōu)先保證，多數(shù)城市仍將通過(guò)放寬公積金貸款額度或年限、減免首次置業(yè)稅費(fèi)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方式鼓勵(lì)首套購(gòu)房需求，多部門也將進(jìn)一步完善首套自住房?jī)?yōu)惠政策。

應(yīng)該看到，2012年二季度特別是5、6月以來(lái)，在信貸環(huán)境趨于寬松的利好影響下，政策見底、房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期有所抬頭，部分城市住宅成交量回升明顯，多地再現(xiàn)購(gòu)房熱潮。一些地產(chǎn)商順勢(shì)提價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格止跌回升預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。若樓市升溫過(guò)快，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，中央將可能出臺(tái)新的調(diào)控措施，阻止市場(chǎng)大幅反彈，維持政策穩(wěn)定預(yù)期。

(二)市場(chǎng)溫和回暖但價(jià)格難有大幅反彈

1、開發(fā)投資持續(xù)探底，回落趨勢(shì)將延續(xù)

2012年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)探底，前6月同比增長(zhǎng)16.6%，延續(xù)了2011年8月以來(lái)增速連續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。其中，住宅開發(fā)投資同比增長(zhǎng)12.0%，增速明顯放緩；辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比分別增長(zhǎng)31.9%和26.3%，增速持續(xù)保持高位。（數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS，中指數(shù)據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)）。

預(yù)計(jì)下半年，庫(kù)存和調(diào)控壓力仍將迫使開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，投資擴(kuò)張沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將延續(xù)回落趨勢(shì)。

2、去庫(kù)存仍是首要問(wèn)題，新開工將繼續(xù)回落

受房地產(chǎn)調(diào)控和上一年高基數(shù)的影響，上半年商品房累計(jì)新開工面積連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，前6月同比下降7.1%，降幅持續(xù)擴(kuò)大；其中，住宅和商業(yè)地產(chǎn)新開工面積同比增速呈現(xiàn)“一負(fù)一正”的局面，住宅同比下降10.7%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比則均有所增長(zhǎng)?？⒐っ娣e增速盡管自年初高位持續(xù)回落，但總體仍高于去年平均水平，前6月同比增長(zhǎng)20.7%。

預(yù)計(jì)下半年消化快速攀升的庫(kù)存水平仍是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略首選，新開工同比將繼續(xù)回落，竣工則將處于較高水平。由于工程開工建設(shè)需要約一年半時(shí)間，前兩年大規(guī)模增長(zhǎng)的開工項(xiàng)目在今明年開始逐漸完工，上半年商品房竣工面積同比保持高位，表明在建項(xiàng)目完成進(jìn)度加快。但由于市場(chǎng)銷售整體低迷，去庫(kù)存是開發(fā)商首先要面對(duì)的問(wèn)題，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)供應(yīng)量仍會(huì)隨著開發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加，但開發(fā)企業(yè)將根據(jù)市場(chǎng)成交量調(diào)整入市節(jié)奏，不會(huì)盲目釋放供應(yīng)而招致政策調(diào)控，因此上市高峰將較為平緩。

3、成交溫和回暖將持續(xù)，房?jī)r(jià)難以大幅反彈

上半年自3月起主要城市成交量回暖勢(shì)頭明顯，前6月全國(guó)商品房銷售面積與銷售額盡管同比仍分別下降10.0%和5.2%，但降幅持續(xù)縮窄。價(jià)格亦出現(xiàn)止跌回升勢(shì)頭，2012年1月-6月中指院百城價(jià)格指數(shù)顯示，6月全國(guó)百城住宅均價(jià)為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，這是自2011年9月以來(lái)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后的首次上漲，同比仍繼續(xù)下跌，跌幅為1.90%；十大城市 住宅均價(jià)為15429元/平方米，環(huán)比上漲0.75%，高于全國(guó)平均水平。

預(yù)計(jì)下半年成交回暖的局面仍將持續(xù)，原因有四：第一，政策面支持首次置業(yè)，并將繼續(xù)完善引導(dǎo)合理需求釋放的優(yōu)惠政策；第二，貨幣政策微調(diào)環(huán)境利好首次和改善型置業(yè)者獲得信貸支持；第三，部分開發(fā)商的庫(kù)存壓力要求下半年增加推盤；第四，目前房?jī)r(jià)雖止跌回升但整體趨于穩(wěn)定，剛性需求特別是首次置業(yè)需求在被抑制較長(zhǎng)時(shí)間后，將隨著供應(yīng)量增加和開發(fā)商合理定價(jià)而逐漸入市。

（三）推進(jìn)保障房建設(shè)仍是目前工作重點(diǎn)

目前保障性安居工程仍是各級(jí)政府的工作重點(diǎn)，除了在建設(shè)模式和分配制度方面將得到進(jìn)一步調(diào)整和完善以外，保障房建設(shè)特點(diǎn)還將表現(xiàn)為：

第一，保障房基本建成進(jìn)度的穩(wěn)步推進(jìn)，將有助于消化部分剛需。2012年首次將竣工指標(biāo)全面納入考核的制度下，保障房建設(shè)將更易落到實(shí)處，這將有助于分流部分剛需，促進(jìn)居民自住購(gòu)房需求合理釋放。

第二，中央財(cái)政投入的加大和融資渠道的拓寬，將有助于緩解保障房建設(shè)資金趨緊狀況。2012年中央財(cái)政計(jì)劃投入保障房建設(shè)的資金為2100億元，同比增長(zhǎng)23.1%，補(bǔ)助力度進(jìn)一步加大。

第三，保障房建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，將有助于質(zhì)量和配套的提升。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全

國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題要“零容忍”，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示今年開始安排相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)投資。

三、總結(jié)

在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變，出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策如差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等仍將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，合力抑制投資投機(jī)性需求，另一方面，居民合理購(gòu)房需求也將繼續(xù)得到政策支持。在這樣一個(gè)大前提下，我們不難看出未來(lái)的房?jī)r(jià)將在政策與市場(chǎng)的博弈中趨于穩(wěn)定，整體出現(xiàn)大幅反彈的可能性較小。從供給角度看，主要城市庫(kù)存壓力依然明顯，價(jià)格將趨于穩(wěn)定，部分供應(yīng)壓力大的城市和區(qū)域，價(jià)格還面臨著較大的下行壓力；從政策層面看，若樓市升溫過(guò)快，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反復(fù)，將對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控全局目標(biāo)產(chǎn)生不利影響，中央將可能出臺(tái)新的調(diào)控措施，以鞏固前期調(diào)控成果，阻止市場(chǎng)出現(xiàn)趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。即在調(diào)控政策不放松的背景下，若成交回暖帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，即“量?jī)r(jià)同升”，則可能招致調(diào)控，成交量活躍的狀況將難以持續(xù)；若成交回暖的同時(shí)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，即“量升價(jià)穩(wěn)”，將不會(huì)觸發(fā)調(diào)控政策加碼，這也有利于成交延續(xù)溫和回暖的態(tài)勢(shì)。

第二篇：珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)展望

經(jīng)濟(jì)向好 產(chǎn)品升級(jí) 樓市潛力大——珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)展望

究竟是什么原因支撐珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持良性發(fā)展態(tài)勢(shì)？２００７年珠海房地產(chǎn)業(yè)究竟有何變化？市場(chǎng)上又將會(huì)出現(xiàn)哪些熱點(diǎn)呢？此文通過(guò)對(duì)珠海的宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)位特點(diǎn)、行業(yè)現(xiàn)狀等要素進(jìn)行深入分析，比照深圳、香港、澳門等地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，力求洞悉珠海地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)變化趨勢(shì)，以此供讀者參考。

隨著海、陸、空立體化交通網(wǎng)絡(luò)的完善，隨著本地經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，隨著ＷＴＯ、ＣＥＰＡ乃至泛珠三角經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，珠海區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，整個(gè)城市正在發(fā)生日新月異的變化。近年來(lái)，珠海宏觀經(jīng)濟(jì)總量、人均消費(fèi)支出、旅游經(jīng)濟(jì)等各項(xiàng)指標(biāo)一次次地攀上歷史高位，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著整體環(huán)境的變化，漸入佳境。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)與需求，銷量與價(jià)格，一直保持著穩(wěn)中有升的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。

資源區(qū)位：自然資源得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢(shì)嶄露尖角

１自然景觀優(yōu)越，生活環(huán)境舒適

珠海位于廣東省南部，瀕臨南海，東與香港，深圳隔海相望，其中距香港約５０公里，南則與澳門陸地相連，北距廣州市１４０公里。珠海素有“百島之市”的美稱，自然環(huán)境相當(dāng)優(yōu)美，是中國(guó)第一個(gè)以城市整體景觀獲得“旅游勝地四十佳”的城市。

珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達(dá)到超國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，于１９９９年獲聯(lián)合國(guó)人居中心頒發(fā)“國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”，成為中國(guó)唯一獲此殊榮的城市，是中國(guó)最適合生活的城市之一。

２ 交通網(wǎng)絡(luò)完善，基建利好不斷

廣東第一條城際快速軌道交通線——廣珠城際快速軌道線已在珠海動(dòng)工，預(yù)計(jì)到２０２０年后城際快速軌道交通系統(tǒng)將連通珠三角９個(gè)地級(jí)以上的城市；

廣珠西線高速公路二期工程于２００５年１２月２０日正式開工，它是繼京珠高速公路廣珠段之后，又一條從廣州通往珠海特區(qū)的交通要道，是廣州、中山、佛山、珠海等城市間的“快速走廊”；

粵西沿海高速公路珠海段于２００５年１２月２８日正式竣工通車。至此，廣東省基本形成了以廣州為中心向外輻射的高速公路網(wǎng)絡(luò)，為推進(jìn)“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；

與此同時(shí)，“港珠澳大橋”已定下落腳點(diǎn)，前期可行性研究進(jìn)展順利，“一橋兩軌”變成現(xiàn)實(shí)，將把珠海納入香港３０分鐘車程范圍內(nèi)；

……

隨著這些交通基礎(chǔ)設(shè)施的興建，珠海與港澳和珠三角城市的商貿(mào)往來(lái)逐漸加強(qiáng)，將基本形成區(qū)域性都市交通圈，區(qū)位角色也將有質(zhì)的變化，經(jīng)濟(jì)總量、城市職能都將有質(zhì)的飛躍。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸迅猛，投資環(huán)境日趨成熟

１ 經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)

近五年來(lái)，珠海國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，２００２－２００６年ＧＤＰ總量環(huán)比增長(zhǎng)率均保持在１５％以上，尤其是２００６年較２００５年增長(zhǎng)速度高達(dá)１８％，２００６年珠海經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)幅度和增長(zhǎng)速度上都相對(duì)較大。

附圖近五年珠海ＧＤＰ與環(huán)比增長(zhǎng)率變化比較（單位：億元、％）

珠海城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，社會(huì)消費(fèi)能力強(qiáng)，隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速發(fā)展，工業(yè)化

進(jìn)程加快，２００６年工業(yè)總產(chǎn)值突破２０００億元大關(guān)，只用了三年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了從１０００億元到２０００億元的跨越。２００６年珠海人均可支配收入達(dá)１７６７０元，較２００５年增長(zhǎng)６．４％；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出１４４３０元，同比增長(zhǎng)９．１％。人均可支配收入和消費(fèi)支出平穩(wěn)增長(zhǎng)，但增速放緩。

２ 城市定位清晰，居住價(jià)值提升

國(guó)務(wù)院審定的《珠海市城市總體規(guī)劃（２００１?觸２０２０）》中，將珠海定位為“國(guó)家的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江西岸中心城市和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地”，與廣州、深圳并列為“珠三角中心城市之一”。珠海市委、市政府抓住新一輪重大交通基礎(chǔ)建設(shè)的時(shí)機(jī)，把握國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的機(jī)遇，提出“走新型工業(yè)化道路”的“工業(yè)強(qiáng)市”策略和“工業(yè)西進(jìn)城市西拓”和“東西雙城”發(fā)展布局；提出建設(shè)最富魅力、最宜人居、最適創(chuàng)業(yè)的城市發(fā)展理念。

隨著珠海城市定位的清晰和眾多對(duì)珠海有重要影響的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目逐一上軌，在新的方針指導(dǎo)下，政府的發(fā)展戰(zhàn)略將得到實(shí)質(zhì)上的落實(shí)，珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展有望進(jìn)入新一輪發(fā)展空間。地產(chǎn)市場(chǎng)：行業(yè)信心指數(shù)較強(qiáng)，地價(jià)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升

１ 投資增幅穩(wěn)定，業(yè)界信心較強(qiáng)

去年１－１１月珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資比例為２３．７％，近幾年該比值基本保持在２３％的平均水平，投資增幅穩(wěn)定，顯示了業(yè)界對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

２００６年“國(guó)六條”頒布后，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了短暫的觀望期，第三季度出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。但情況很快有所好轉(zhuǎn)。

１０月，南屏一宗地塊的拍賣吸引了包括新加坡凱德置地、香港和記黃埔、中海地產(chǎn)、中信華南、雅居樂(lè)、萬(wàn)科等９家中外富有實(shí)力的發(fā)展商參與競(jìng)拍。結(jié)果，該地以高達(dá)每平方米３５１０元的樓面地價(jià)成交。

１１月，擁有全球最大房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)的德意志銀行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城項(xiàng)目５０％的股權(quán)，這是海外基金首次在珠海地產(chǎn)項(xiàng)目控股。

珠海地王誕生和海外基金入駐珠海房地產(chǎn)，表明珠海已經(jīng)有了較為健康成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也說(shuō)明珠海房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的潛力很大。

２ 市場(chǎng)消化較快，價(jià)格持續(xù)上漲

據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００６年市區(qū)總體可供應(yīng)面積約為２１０萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)旺盛。從區(qū)域上看，其中拱北片區(qū)供應(yīng)量較大，但在下半年出現(xiàn)了后繼乏力的態(tài)勢(shì)，基本沒(méi)有新盤供應(yīng)。從需求上看，２００６年市區(qū)總體消化量約為１６０萬(wàn)平方米，消化率超過(guò)７５％，市場(chǎng)消化速度較快，住宅市場(chǎng)供求整體保持均衡。

即使上半年出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒(méi)有受到影響，珠海房?jī)r(jià)一路走高。

２００５年預(yù)購(gòu)均價(jià)比２００４年上漲８３２元／平方米，增幅達(dá)到２０％；２００６年１－１２月，預(yù)購(gòu)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到５７８６元／平方米，達(dá)到一個(gè)歷史高位。

雖然房?jī)r(jià)漲得比較快，但主要是許多具有良好品牌的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠海，提升了珠海樓盤的檔次和影響力；其次高品質(zhì)的海景項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目，它們的價(jià)值主要基于稀缺性與未來(lái)城市價(jià)值。在這兩大因素的推動(dòng)下，珠海的樓價(jià)有了一定的升幅。

附圖 珠海２００６年商品房預(yù)購(gòu)均價(jià)（元／平方米）

３ 本地需求主導(dǎo)，外地客戶漸增

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海五成以上商品房由本地人群消費(fèi)，外地客戶購(gòu)房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。其中外籍（包括港澳臺(tái)）客戶２００６年的比例為１０．９１％，成交金額比例卻達(dá)到１７％，高檔項(xiàng)目的外銷市場(chǎng)潛力較大。發(fā)展趨勢(shì)：樓市后市發(fā)展強(qiáng)勁，精品項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)

１ 區(qū)域聯(lián)動(dòng)增強(qiáng)，后市發(fā)展強(qiáng)勁

過(guò)去廣州、深圳房地產(chǎn)隨著珠江東岸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)節(jié)上升；現(xiàn)在廣東省政府推動(dòng)珠江西岸沿海地區(qū)發(fā)展石化及臨港工業(yè)，這一區(qū)域的中心城市，加上珠海市政府規(guī)劃建設(shè)適宜居住的城市定位，珠海房地產(chǎn)的潛力自然備受看好。

同時(shí)，隨著一系列基礎(chǔ)交通設(shè)施的動(dòng)工，使珠海由珠江西岸的“死角”，一躍成為交通樞紐。尤其是港珠澳大橋完工后，珠海必將成為珠三角物流大動(dòng)脈，且大大提升珠海在區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)影響力。而且香港前往珠海的交通時(shí)間接近前往深圳的水平，鑒于珠海樓價(jià)和深圳樓價(jià)相比便宜一半，勢(shì)必對(duì)珠海樓市帶來(lái)頗大刺激。這一利好在大橋落成前相信就會(huì)顯現(xiàn)，珠海地區(qū)物業(yè)也將逐漸成為香港投資者更為關(guān)注的市場(chǎng)。

這些外部環(huán)境的刺激無(wú)疑增強(qiáng)了開發(fā)商對(duì)未來(lái)珠海樓市的信心，因此盡管２００６年上半年政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，但并沒(méi)有打壓下開發(fā)商對(duì)珠海樓市的信心，外資、國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐珠海，２００７年珠海市場(chǎng)必將迎來(lái)新一輪發(fā)展。

２ 市場(chǎng)理性增容，品牌化成主流

隨著重大交通項(xiàng)目的落實(shí)和城市定位的明朗化，眾多對(duì)珠海有重要影響的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目逐一上軌，勢(shì)必促進(jìn)珠海經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、就業(yè)機(jī)會(huì)的增長(zhǎng)以及外來(lái)人口的不斷增加。與此同時(shí)，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)將吸引來(lái)自周邊城市的置業(yè)人群，城市人口容量的擴(kuò)增成為商品房銷售的有力支持。從中長(zhǎng)期看，需求的旺盛和購(gòu)買力的提高將促使房?jī)r(jià)有較大幅度的上揚(yáng)。

不斷提高的住房消費(fèi)水平和外來(lái)高端消費(fèi)群體的增加等因素，將使市場(chǎng)不斷提高對(duì)商品住房的品質(zhì)、配套、舒適度和品牌形象的要求。隨著一線城市內(nèi)的土地資源日益減少，許多具有良好品牌的開發(fā)商紛紛進(jìn)駐珠海，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步升級(jí)，住宅項(xiàng)目的規(guī)?；途坊蔀榘l(fā)展主流。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００７年擬推出項(xiàng)目規(guī)模較大，建筑面積在１０萬(wàn)以上的中高檔大盤項(xiàng)目約有１５個(gè)，品牌開發(fā)商引領(lǐng)珠海樓市走向良性發(fā)展。

城際比較：珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房?jī)r(jià)補(bǔ)漲空間較大

１ 珠海 ＶＳ 深穗：收入差別不大，房?jī)r(jià)相差懸殊

珠海一般住宅的售價(jià)不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價(jià)的推動(dòng)。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但２００６年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房?jī)r(jià)分別是４５８１元／平方米，６１４９元／平方米和９１７３元／平方米。若以市區(qū)計(jì)算，珠海２００６年下半年住房交易均價(jià)為５５５８元／平方米，廣州接近９０００元／平方米，深圳約為１１９１６元／平方米，樓價(jià)在珠三角發(fā)達(dá)城市間處于較低水平。

附圖珠、深、穗三地房?jī)r(jià)比較（單位：元／平方米）

從豪宅市場(chǎng)看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價(jià)格分別約為：１１０００～１３０００元／平方米，１２０００～１８０００元／平方米和１８０００～３００００元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。

可見未來(lái)不論在一般住宅市場(chǎng)、豪宅市場(chǎng)，珠海都有長(zhǎng)足發(fā)展的空間。

２ 深港ＶＳ 珠澳：珠澳發(fā)展可借鑒深港的融合模式

在東岸，得益于亞洲最大的金融市場(chǎng)之一香港的帶動(dòng)，結(jié)合自身競(jìng)爭(zhēng)力，深圳ＧＤＰ逐步攀升并維持強(qiáng)勁升幅。深圳ＧＤＰ過(guò)去５年增長(zhǎng)９１％，深港兩地逐步交融。

在西岸，由于旅游博彩業(yè)的飛速發(fā)展，澳門在過(guò)去５年取得極大經(jīng)濟(jì)成就，ＧＤＰ增長(zhǎng)率驚人，２００３－２００４一度達(dá)到驚人的３０．５２％。與之緊鄰的珠海也隨之獲益，過(guò)去五年間ＧＤＰ總量增長(zhǎng)８３％。

深圳在香港的帶動(dòng)下，ＧＤＰ實(shí)現(xiàn)大幅度上升。但深、港經(jīng)濟(jì)規(guī)模宏大，而深圳逐漸羽翼豐滿，在工業(yè)、港口業(yè)多方面與香港分庭抗禮，故兩地在融合中也有競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)比之下，珠

澳兩地經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)也集中，澳門面積小，形勢(shì)逼仄，相比香港于深圳，更需要珠海的協(xié)助，兩城市相互依賴的程度長(zhǎng)遠(yuǎn)而言將較深港更為強(qiáng)烈；澳門市中心與珠海的距離，遠(yuǎn)較香港／深圳為近，相互融合的速度將比深圳更快。

參考深港例子，珠海勢(shì)必在澳門的帶動(dòng)下獲得更大發(fā)展空間，珠澳人均ＧＤＰ比例與深港人均ＧＤＰ比例相差更大，珠海ＧＤＰ提升的空間更為可觀。

附表 深港珠澳四地ＧＤＰ比較單位：億元

香港深圳的融合，對(duì)深圳樓價(jià)的帶動(dòng)，為珠澳融合提供了一個(gè)范例。２００２－２００３年間，香港與深圳的一般住宅樓價(jià)相比，約為３．１２倍；目前香港市區(qū)一般住宅和深圳住宅價(jià)格比例保持在１∶３～１∶４之間，在兩地接壤地區(qū)，住宅售價(jià)比例穩(wěn)定在１．５～２倍之間，深圳羅湖、皇崗口岸兩地物業(yè)，受香港帶動(dòng)明顯，目前售價(jià)已較２００２年上升近１００％。

在澳門地區(qū)樓價(jià)尚未飛躍時(shí)，與珠海地區(qū)樓價(jià)比例約為２～２．５倍；２００４年后澳門經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍，樓價(jià)迅速上漲，２００６年澳門關(guān)口附近新盤售價(jià)與珠海關(guān)口附近樓價(jià)比例高達(dá)３～３．５倍，豪宅售價(jià)比例更高至４～５倍。

深港兩地是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和國(guó)際化大都市相融匯的典范。其經(jīng)驗(yàn)充分說(shuō)明，旁依國(guó)際化都市，勢(shì)必為其經(jīng)濟(jì)熱力所輻射；而此輻射將成為城市房地產(chǎn)發(fā)展的最大推動(dòng)力。

澳門和珠海的樓價(jià)差距更大，造成澳門人士購(gòu)買珠海物業(yè)的動(dòng)力更強(qiáng)；珠海的豪宅區(qū)（吉大、拱北沿海地區(qū)）與澳門豪宅區(qū)直接相望，心理感受和實(shí)際居住環(huán)境之距離較香港、深圳更接近。相比而言，珠海、澳門地區(qū)樓價(jià)分別落后深圳、香港地區(qū)甚遠(yuǎn)，但以人均計(jì)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)實(shí)力已接近，珠澳樓價(jià)上升空間較大。

３ 珠海 ＶＳ 澳門：澳門經(jīng)濟(jì)強(qiáng)增有望提升珠海樓價(jià)

澳門人口少，產(chǎn)業(yè)集中，在新一輪旅游娛樂(lè)業(yè)推動(dòng)下，勢(shì)必帶來(lái)新一波整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，２００２～２００５年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)樓價(jià)飛升的局面有望重現(xiàn)；住宅價(jià)格將再度上揚(yáng)，預(yù)計(jì)在２０１０年前后，澳門樓價(jià)一般新發(fā)售住宅售價(jià)將上漲至２５０００～３５０００元／平方米之間，豪宅價(jià)格則將上漲至４００００～６００００元／平方米之間。

在澳門經(jīng)濟(jì)的第一波起飛期，以澳門為首的買家購(gòu)買珠海物業(yè)平均單價(jià)接近６０００元／平方米，拋離其他珠海買家，尤其是以拱北口岸附近地區(qū)、吉大濱海地區(qū)等區(qū)域率先受惠。預(yù)計(jì)在澳門經(jīng)濟(jì)的第二波起飛期，投資珠海物業(yè)將增長(zhǎng)２倍以上，市場(chǎng)占有份額則擴(kuò)大到２０～２５％，個(gè)別項(xiàng)目可占超過(guò)５０％。

參考深圳、香港相鄰地區(qū)價(jià)格比例逐漸縮小到１∶１．５～２之間的例子，而目前珠海與澳門價(jià)格差距在３倍左右，故珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格有相當(dāng)大的空間，以此推算，珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格在２００７～２０１２年前后也會(huì)逐步上升至２００００～２５０００元／平方米，較目前可望有６０～８０％的增長(zhǎng)。

在近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格上升的帶動(dòng)下，珠海整體更廣泛地域一般住宅也將隨之上升，但由于此部分住宅并非全部由澳門人士所能推動(dòng)，主要仍受國(guó)內(nèi)買家影響，故升幅將不如豪宅物業(yè)。預(yù)計(jì)將達(dá)到８０００～１２０００元／平方米的水平，與澳門一般住宅價(jià)格保持在１∶２～２．５之間。

第三篇：2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動(dòng)中國(guó)各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場(chǎng)。從年初房?jī)r(jià)飆升，到4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)；從9月房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量?jī)r(jià)齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國(guó)樓市博弈混戰(zhàn)，一時(shí)殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房?jī)r(jià)最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國(guó)各路媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無(wú)盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房?jī)r(jià)、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國(guó)內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒(méi)錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)隔三差五就會(huì)成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國(guó)最熱門的話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)輪番上演的漲價(jià)與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價(jià)與調(diào)控誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房?jī)r(jià)的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”?！皬?qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來(lái)對(duì)官方調(diào)控房?jī)r(jià)的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房?jī)r(jià)只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價(jià)格配合官方動(dòng)作，但今年11月中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說(shuō)明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對(duì)調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場(chǎng)的中國(guó)，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房?jī)r(jià)回歸理性。但大半年過(guò)去了，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說(shuō)明官方調(diào)控房?jī)r(jià)的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對(duì)癥。

用降價(jià)多少來(lái)衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)椋诘胤秸砸蕾囃恋刎?cái)政、國(guó)內(nèi)外熱錢隨時(shí)可能涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，官方能摁住中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，已屬不易。

降價(jià)并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)，官方也沒(méi)有提出過(guò)房?jī)r(jià)應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說(shuō)法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過(guò)財(cái)稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降，至少不會(huì)再快速上漲。但對(duì)于廣大中低收入者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績(jī)r(jià)大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國(guó)實(shí)行住房市場(chǎng)化10多年來(lái)，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場(chǎng)去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財(cái)富的時(shí)候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房?jī)r(jià)與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問(wèn)題，更是關(guān)系到社會(huì)能否穩(wěn)定的政治問(wèn)題。高層近來(lái)之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房?jī)r(jià)其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會(huì)穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動(dòng)力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動(dòng)他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來(lái)，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時(shí)按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對(duì)手。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬(wàn)套保障房的基礎(chǔ)上，中國(guó)近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬(wàn)套大幅提升到1000萬(wàn)套，保障性住房工程投資將超過(guò)1萬(wàn)億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第四篇：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在“新國(guó)八條”政策之下渡過(guò)，整體市場(chǎng)情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來(lái)的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：

1、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢(shì)逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動(dòng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動(dòng)城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

2008年，受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng) 的調(diào)控政策。2009年較高的房?jī)r(jià)將有一定下行空間，隨著房?jī)r(jià)的 合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國(guó)仍處在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段

與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)已進(jìn)入成熟期不同，我國(guó)正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場(chǎng)：

一

類是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購(gòu)買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購(gòu)買普通住宅，他們是社會(huì)的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場(chǎng)自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國(guó)人民財(cái)富有了較大增長(zhǎng)，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場(chǎng)。購(gòu)置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出 售獲利，是通過(guò)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長(zhǎng)積累的矛盾

和問(wèn)題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較快 增長(zhǎng)，居民收入不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房?jī)r(jià)以獲利；開發(fā)商大量高價(jià) 拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購(gòu)房，透支 了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場(chǎng)需求減少、調(diào)整期的到來(lái)。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場(chǎng)需求過(guò)旺，使房?jī)r(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場(chǎng)供應(yīng)的中小戶型、中低價(jià) 位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場(chǎng)。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展、房?jī)r(jià)過(guò)高弓l起了國(guó)家連續(xù)實(shí)施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對(duì) 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場(chǎng)。

第三，今年以來(lái)國(guó)際金融危機(jī)愈演愈烈，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場(chǎng)調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)了較大影

響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)虛高的修正。將使過(guò)高的房?jī)r(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自198年市場(chǎng)化改革以來(lái)，經(jīng)

歷的真正市場(chǎng)周期性調(diào)整，得到市場(chǎng)的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析

1、影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國(guó)家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一

是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)2009年 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國(guó)人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)階段。從較長(zhǎng)時(shí)間看，住房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近期房?jī)r(jià)下行 是對(duì)前期房?jī)r(jià)過(guò)高的修正，而且國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi) 政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。

2、國(guó)家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國(guó)家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購(gòu)買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購(gòu)房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購(gòu)買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購(gòu)房成本降低了2％以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房 給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析

2004年以來(lái)，尤其是2007年，我國(guó)住房?jī)r(jià)格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。經(jīng)過(guò)一 年的調(diào)整，房?jī)r(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水 分并沒(méi)有擠掉，雖然國(guó)家優(yōu)惠政策降低了居民購(gòu)房成本，但與居 民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，居民未來(lái)三個(gè)月有購(gòu)房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來(lái)的最低點(diǎn)，反映出房?jī)r(jià)調(diào) 整還沒(méi)有到位。

綜上分析，住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待

機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房?jī)r(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年 市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

第一，在市場(chǎng)調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開發(fā)商

針對(duì)市場(chǎng)需求開展多種方式營(yíng)銷、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房?jī)r(jià)合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問(wèn)題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購(gòu)作為廉租房，或擴(kuò)大申購(gòu)范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購(gòu)現(xiàn)象。根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問(wèn)題，地方政府

可以收購(gòu)資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵(lì)社會(huì)資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價(jià)收購(gòu)部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問(wèn)題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，如地方財(cái) 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場(chǎng)及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來(lái)的回落趨勢(shì)，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個(gè)百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8．％，比—2月份加

快4．5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售 總額同比增長(zhǎng)28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個(gè) 百分點(diǎn)?？梢耘袛啵患径葢?yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂(lè)觀。

首先，一季度消費(fèi)、投資增長(zhǎng)達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場(chǎng)主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下降，對(duì)就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會(huì)減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來(lái)自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無(wú)法從根本上解決需求不足問(wèn)題，還會(huì)加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過(guò)剩。從投資看，年初以來(lái)，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入