第一篇：成立房地產(chǎn)公司程序

1、成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件：（1）有健全的組織管理機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)制度和公司管理章程。（2）有上級主管部門正式任命的專職經(jīng)理以及專職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等管理人員。其中，一級開發(fā)公司應(yīng)有20名以上相應(yīng)配套的工程師、會計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師，配備專職統(tǒng)計(jì)員；二級開發(fā)公司有10名以上相應(yīng)配套的工程師、會計(jì)師，配備專職統(tǒng)計(jì)員；三級開發(fā)公司有5名以上工程師、會計(jì)師，配備兼職統(tǒng)計(jì)員；四級開發(fā)公司有一名以上工程師，配備助理會計(jì)師和兼職統(tǒng)計(jì)員。（3）有必要的自有流動資金：一、二、三級開發(fā)公司自有流動資金分別在2000萬元、1000萬元和500萬元以上。（4）有固定的辦公地點(diǎn)。

2、批準(zhǔn)資質(zhì)和注冊登記：經(jīng)批準(zhǔn)組建的開發(fā)公司，憑市建委發(fā)給的《技術(shù)資質(zhì)證書》，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。省屬及外地開發(fā)公司要在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，須向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾?，取得資質(zhì)證明，到市工商行政管理局辦理成立公司的注冊登記。

3、設(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序：（1）市、區(qū)組建的開發(fā)企業(yè)，向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾堔k理資質(zhì)審查，填寫《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級申請表》一式三份，同時報工商行政管理局辦理新成立企業(yè)預(yù)登記手續(xù)，審定企業(yè)名稱。市、區(qū)企業(yè)由當(dāng)?shù)亟ㄎ瘜徟?。?）市屬縣級市組建的開發(fā)企業(yè)，向所在市建委提出申請，經(jīng)初審后報當(dāng)?shù)亟ㄎ鷾?zhǔn)，領(lǐng)取省建委統(tǒng)一印制的《省城市建設(shè)綜合開發(fā)技術(shù)資質(zhì)證書》，報省建委備案。

申報時應(yīng)提交下列文件：（1）①按《公司法》擬定成立有限責(zé)任公司或股份公司的有關(guān)文件、合同；②法人代表任職證明；③中級以上職稱的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員職稱證書及調(diào)動或聘任證明；④會計(jì)師事務(wù)所出具的自有流動資金及驗(yàn)資證明；⑤公司章程。（2）資質(zhì)審批機(jī)關(guān)在收齊上述資質(zhì)審查資料之日起30個工作日內(nèi)決定批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。

申請人在收到開發(fā)資質(zhì)證書30天內(nèi)向工商行政管理部門辦理登記注冊

第二篇：如何成立房地產(chǎn)公司

成立房地產(chǎn)公司首先需要注冊資金在1000萬以上！再有就是需要審批資質(zhì)： 一級開發(fā)企業(yè)必須具備以下全部條件：

（1）自有流動資金1000萬元以上（包括100O萬元）；（2）固定職工人數(shù)100人以上（包括100人）；（3）有職稱的技術(shù)人員50人以上（包括50人）；

（4）設(shè)有高級工程師職稱的總工程師，設(shè)有經(jīng)濟(jì)師以上職稱的總經(jīng)濟(jì)師，設(shè)有會計(jì)師以上職稱的總會計(jì)師，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等各業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

（5）具有五年以上從事綜合開發(fā)的經(jīng)歷；

（6）獨(dú)立承擔(dān)過一個建筑面積為30萬平方米以上的居住區(qū)或三個建筑面積為10萬平方米以上的住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，并已竣工交付使用，連續(xù)4年建筑合格品率達(dá)100%，無重大事故記錄。二級開發(fā)必須具備以下全部條件：

（1）自有流動資金500萬元以上（包括500萬元）；（2）固定職工人數(shù)60人以上（包括60人）；（3）有職稱技術(shù)人員24人以上（包括24人）；

（4）工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級以上相應(yīng)專業(yè)的職稱，配有助理統(tǒng)計(jì)師以上職稱的專職統(tǒng)計(jì)人員；

（5）具有三年以上從事綜合開發(fā)的經(jīng)歷；

（6）獨(dú)立承擔(dān)過一個建筑面積為10萬平方米以上的住宅小區(qū)或三個建筑面積4萬平方米以上的住宅組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，并已竣工交付使用。連續(xù)2年建筑合格品率達(dá)100％，無重大事故記錄。三級開發(fā)公司必須具備以下全部條件：

（1）自有流動資金200萬元以上（包括200萬元）；（2）固定職工人數(shù)30人以上（包括30人）；（3）有職稱的技術(shù)人員10人以上（包括10人）；

（4）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有建筑或結(jié)構(gòu)專業(yè)中級以上職稱，經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有助理經(jīng)濟(jì)師、助理會計(jì)師以上職稱，配有統(tǒng)計(jì)員以上職稱的專職統(tǒng)計(jì)人員；（5）具有二年以上從事綜合開發(fā)的經(jīng)歷；

（6）獨(dú)立承擔(dān)過建筑面積為4萬平方米以上或兩個以上建筑面積為2萬平方米的開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。建筑合格品率為100％，無重大事故記錄。

四級開發(fā)公司，只允許在20萬人口以下的小城市和縣鎮(zhèn)設(shè)立，其必須具備的最低條件，由各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳）、開發(fā)辦根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，在以下范圍內(nèi)確定：（1）自有流動資金50～100萬元；（2）固定職工人數(shù)10～20人；（3）有職稱技術(shù)人員3～6人；

（4）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有建筑或結(jié)構(gòu)專業(yè)助理級或中級以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有助理會計(jì)師以上職稱。

設(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序：（1）市、區(qū)組建的開發(fā)企業(yè)，向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾堔k理資質(zhì)審查，填寫《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級申請表》一式三份，同時報工商行政管理局辦理新成立企業(yè)預(yù)登記手續(xù)，審定企業(yè)名稱。市、區(qū)企業(yè)由當(dāng)?shù)亟ㄎ瘜徟＃?）市屬縣級市組建的開發(fā)企業(yè)，向所在市建委提出申請，經(jīng)初審后報當(dāng)?shù)亟ㄎ鷾?zhǔn)，領(lǐng)取省建委統(tǒng)一印制的《省城市建設(shè)綜合開發(fā)技術(shù)資質(zhì)證書》，報省建委備案。申報時應(yīng)提交下列文件：（1）①按《公司法》擬定成立有限責(zé)任公司或股份公司的有關(guān)文件、合同；②法人代表任職證明；③中級以上職稱的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員職稱證書及調(diào)動或聘任證明；④會計(jì)師事務(wù)所出具的自有流動資金及驗(yàn)資證明；⑤公司章程。（2）資質(zhì)審批機(jī)關(guān)在收齊上述資質(zhì)審查資料之日起30個工作日內(nèi)決定批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請資質(zhì)等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)

3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報告

6、申報、審批項(xiàng)目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報選址定點(diǎn)

2、申報規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費(fèi)

6、臨時建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎勵費(fèi)

4、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）

20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)

30、超計(jì)劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、北京市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、北京市房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)

20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價格評估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

設(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序：（1）市、區(qū)組建的開發(fā)企業(yè)，向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾堔k理資質(zhì)審查，填寫《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級申請表》一式三份，同時報工商行政管理局辦理新成立企業(yè)預(yù)登記手續(xù)，審定企業(yè)名稱。市、區(qū)企業(yè)由當(dāng)?shù)亟ㄎ瘜徟?。?）市屬縣級市組建的開發(fā)企業(yè)，向所在市建委提出申請，經(jīng)初審后報當(dāng)?shù)亟ㄎ鷾?zhǔn)，領(lǐng)取省建委統(tǒng)一印制的《省城市建設(shè)綜合開發(fā)技術(shù)資質(zhì)證書》，報省建委備案。申報時應(yīng)提交下列文件：（1）①按《公司法》擬定成立有限責(zé)任公司或股份公司的有關(guān)文件、合同；②法人代表任職證明；③中級以上職稱的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員職稱證書及調(diào)動或聘任證明；④會計(jì)師事務(wù)所出具的自有流動資金及驗(yàn)資證明；⑤公司章程。（2）資質(zhì)審批機(jī)關(guān)在收齊上述資質(zhì)審查資料之日起30個工作日內(nèi)決定批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。申請人在收到開發(fā)資質(zhì)證書30天內(nèi)向工商行政管理部門辦理登記注冊。聘請業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士(房地產(chǎn)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人)來操盤運(yùn)作,要有成熟經(jīng)驗(yàn),良好人脈,客戶資源,還有與管理部門的互動。房地產(chǎn)開發(fā)公司必需要有上級主管部門正式任命的專職經(jīng)理以及專職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等管理人員,而且根據(jù)公司資質(zhì)級別不同,還要具體人數(shù)要求,這個當(dāng)然要學(xué)歷了,沒有學(xué)歷上級不會給他們頒發(fā)資格證...公司的專職經(jīng)理必需是業(yè)內(nèi)的專業(yè)人員

第一個,需要投入多少資金？

這個資金要求,各地標(biāo)準(zhǔn)不一,但是也大同小異: 房地產(chǎn)開發(fā)公司按資質(zhì)條件分為一、二、三、四、五級

一級要求自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元； 二級要求自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元； 三級要求自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元； 四級要求自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元； 五級要求自有流動資金30萬元以上，注冊資金不低于30萬元； 第二個,需要找什么部門? 要找工商行政管理部門......詳細(xì)程序:

1、成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件：（1）有健全的組織管理機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)制度和公司管理章程。（2）有上級主管部門正式任命的專職經(jīng)理以及專職技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等管理人員。其中，一級開發(fā)公司應(yīng)有20名以上相應(yīng)配套的工程師、會計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師，配備專職統(tǒng)計(jì)員；二級開發(fā)公司有10名以上相應(yīng)配套的工程師、會計(jì)師，配備專職統(tǒng)計(jì)員；三級開發(fā)公司有5名以上工程師、會計(jì)師，配備兼職統(tǒng)計(jì)員；四級開發(fā)公司有一名以上工程師，配備助理會計(jì)師和兼職統(tǒng)計(jì)員。（3）有必要的自有流動資金：一、二、三級開發(fā)公司自有流動資金分別在2000萬元、1000萬元和500萬元以上。（4）有固定的辦公地點(diǎn)。

2、批準(zhǔn)資質(zhì)和注冊登記：經(jīng)批準(zhǔn)組建的開發(fā)公司，憑市建委發(fā)給的《技術(shù)資質(zhì)證書》，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。省屬及外地開發(fā)公司要在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，須向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾?，取得資質(zhì)證明，到市工商行政管理局辦理成立公司的注冊登記。

3、外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：在當(dāng)?shù)?，外商投資房地產(chǎn)應(yīng)與中方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作成立中外合資經(jīng)營公司或中外合作經(jīng)營公司。中方以有償取得的土地使用權(quán)與外商合作，成立項(xiàng)目公司。

4、設(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序：（1）市、區(qū)組建的開發(fā)企業(yè)，向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾堔k理資質(zhì)審查，填寫《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級申請表》一式三份，同時報工商行政管理局辦理新成立企業(yè)預(yù)登記手續(xù)，審定企業(yè)名稱。市、區(qū)企業(yè)由當(dāng)?shù)亟ㄎ瘜徟＃?）市屬縣級市組建的開發(fā)企業(yè)，向所在市建委提出申請，經(jīng)初審后報當(dāng)?shù)亟ㄎ鷾?zhǔn)，領(lǐng)取省建委統(tǒng)一印制的《省城市建設(shè)綜合開發(fā)技術(shù)資質(zhì)證書》，報省建委備案。

申報時應(yīng)提交下列文件：（1）①按《公司法》擬定成立有限責(zé)任公司或股份公司的有關(guān)文件、合同；②法人代表任職證明；③中級以上職稱的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員職稱證書及調(diào)動或聘任證明；④會計(jì)師事務(wù)所出具的自有流動資金及驗(yàn)資證明；⑤公司章程。（2）資質(zhì)審批機(jī)關(guān)在收齊上述資質(zhì)審查資料之日起30個工作日內(nèi)決定批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。

申請人在收到開發(fā)資質(zhì)證書30天內(nèi)向工商行政管理部門辦理登記注冊。

第三個,對房地產(chǎn)一竅不通該怎么做？

聘請業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士(房地產(chǎn)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人)來操盤運(yùn)作,他有成熟經(jīng)驗(yàn),良好人脈,客戶資源,還有與管理部門的互動,這些都是你不具備的.如果自己對這一行有興趣,可以在旁觀摩學(xué)習(xí),到一定程度可以T開職業(yè)經(jīng)理人,自己親領(lǐng)三軍.

第三篇：新辦房地產(chǎn)公司程序及其證件

關(guān)于新辦房地產(chǎn)有限公司需要辦理哪些證？

營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證、銀行開戶許可證首先這幾個證書是要必須辦理的。

除了你說的證以外，新的房地產(chǎn)企業(yè)最重要的是辦理《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

另外，把房地產(chǎn)開發(fā)的流程告訴你：

1、辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》

2、辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《資質(zhì)證書》

3、參加土地出讓的“招拍掛”，取得《土地使用權(quán)證》。如果是經(jīng)濟(jì)適用住房，還要辦理征地手續(xù)進(jìn)行征地（但不要招拍掛）。

4、辦理“一書兩證”，即《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。如果是“毛地”，還要辦理《房屋拆遷許可證》，進(jìn)行拆遷。

5、按規(guī)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，交有關(guān)部門規(guī)劃評審、設(shè)計(jì)審查。這項(xiàng)不屬于行政許可，但是卻一般是開發(fā)過程辦手續(xù)時間最多的。

6、辦理項(xiàng)目招投標(biāo)，選擇施工單位，辦理《建設(shè)工程施工許可證》，請規(guī)劃的放線施工。有的地方，還要辦開工證。

7、辦理《商品房預(yù)售許可證》，開盤預(yù)銷售房屋，取得買賣合同，代理按揭手續(xù)。

8、組織“質(zhì)量五大責(zé)任主體”（質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工、檢測）

進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

9、申請建設(shè)部門、房地產(chǎn)管理部門等對竣工驗(yàn)收進(jìn)行備案審查。合格，取得《竣工驗(yàn)收備案表》。

10、交付使用，結(jié)清購房款，發(fā)放《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。向物業(yè)管理企業(yè)移交管理。

11、對物業(yè)一般質(zhì)量進(jìn)行保修（不超過5年），法人代表對物業(yè)重大質(zhì)量安全等終身負(fù)責(zé)。協(xié)助居委會、房管、物業(yè)管理企業(yè)召開首次業(yè)主大會（一年以后就可以）。

除了這些，還有“五證”、“兩書”：

⑴《國有土地使用證》：我國的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；

⑵《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；

⑶《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；

⑷《建設(shè)工程施工許可證》：只有擁有此證工程才能施工；

⑸《商品房預(yù)售許可證》：沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售，一般來說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。

⑹《住宅質(zhì)量保證書》房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。

⑺《住宅使用說明書》當(dāng)對住宅結(jié)構(gòu)、性能各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)等。

第四篇：關(guān)于成立在京房地產(chǎn)公司的申請報告

關(guān)于成立在京房地產(chǎn)公司的申請報告

總公司：

2011年我國進(jìn)入第十二個五年規(guī)劃，十七屆五中全會已經(jīng)繪就了“十二五”的宏偉藍(lán)圖，今年的政府工作報告已經(jīng)明確了“十二五”時期的主要目標(biāo)和任務(wù)，“十二五”是國家加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加速地區(qū)協(xié)調(diào)跨越發(fā)展的關(guān)鍵時期，為此國家積極推動工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化深入發(fā)展，從而全面深化改革開放，全面改善人民生活。站在這嶄新的歷史節(jié)點(diǎn)，集團(tuán)總公司面對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，審時度勢、認(rèn)真分析研究企業(yè)面臨的形式和所屬行業(yè)發(fā)展前景，提出了“十二五”期間大力調(diào)整集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模30%的戰(zhàn)略目標(biāo)。

總承包公司作為集團(tuán)總公司的母體，積極推進(jìn)為集團(tuán)公司優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改變發(fā)展方式的主攻方向有著義不容辭的責(zé)任?？偝邪菊J(rèn)真分析了國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和目前房地產(chǎn)市場環(huán)境，研究了遠(yuǎn)洋、保利、萬科、萬達(dá)、中信等國企和民企發(fā)展軌跡，總結(jié)了同行業(yè)的中建、北京城建、北京建工、上海建工等企業(yè)的迅速轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式、快速改制、成功上市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須向房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等方面進(jìn)軍已迫在眉睫，并根據(jù)區(qū)域形式建立多家房地產(chǎn)及相關(guān)的配套控股公司，從而利于集團(tuán)公司做大做強(qiáng)。

目前，雖然國家進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，但從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度看，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的前景還是大有可為。況且房地產(chǎn)領(lǐng)域投資方式也越來越多，投資物業(yè)品種越來越多，已從單一的商品房銷售轉(zhuǎn)化為區(qū)域城鎮(zhèn)開發(fā)、城市綜合體建設(shè)、土地資源改造和環(huán)境價值投資等形式。結(jié)合總承包公司所分管的各個分公司情況，總承包公司決定由北京分部牽頭在北京組建房地產(chǎn)公司。其條件和意義主要有：首先，北京是我國的首都，是全國的政治中心、文化中心和對外交流中心，在北京設(shè)立企業(yè)可以更快接受政府信息和享受政策優(yōu)惠，同時在引進(jìn)人才、吸收融資、區(qū)域協(xié)調(diào)等方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。其次，原北京分公司作為集團(tuán)總公司的首都的窗口，多年來積累了一定的人脈資源、社會資源，又從年初裂變成為一個分部三個分公司（北京分公司、天津分公司、大同分公司）。三個分公司將主要承載集團(tuán)總公司特級資質(zhì)的房屋建筑工程施工的經(jīng)營、生產(chǎn)業(yè)務(wù)；而北京分部將除行使開發(fā)任務(wù)、資金集中管理任務(wù)外更有時間集中力量進(jìn)行開拓立體，多層次的開展新興業(yè)務(wù)。第三，面對國家一系列穩(wěn)定房價的限制政策，北京的限制措施尤為突出。如在北京成立房地產(chǎn)公司，作為北京當(dāng)?shù)仄髽I(yè)可以化解由政策帶來的一系列限制，如解決外籍職工住房問題、戶口問題、養(yǎng)老保險問題、子女上學(xué)問題、車輛購置問題等涉及職工民生生活問題，從而實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總公司一貫執(zhí)行的“扎根留人”政策，實(shí)現(xiàn)“立足山西、面向全國、開拓海外”的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略。

綜合以上因素，為將集團(tuán)總公司做大，母體做強(qiáng)，特申請由北京分部牽頭在北京成立房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，具體公司運(yùn)營為：

房地產(chǎn)公司擬定名：北京廣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司 注冊資本：1000萬元

經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房；投資；物業(yè)管理 公司股份構(gòu)成擬定國企、公司員工自愿參股（若干）和社會自由人（若干）三者持股，旨在創(chuàng)建一個機(jī)制靈活、專業(yè)技術(shù)人員參與運(yùn)行的模式。公司股份暫定為20股，每股50萬元，其中國企持有股份15%，公司員工持有股份70%，社會自由人持有股份15%。

如以上方案獲得集團(tuán)總公司的支持和同意，總承包公司及北京分部將嚴(yán)格按照《中華人民共和國公司法》制定《公司章程》，并嚴(yán)格按照程序發(fā)布募股說明書，按照工商稅務(wù)等程序辦理注冊及申報資質(zhì)，依法開展企業(yè)的經(jīng)營活動。

為充分體現(xiàn)集團(tuán)總公司“發(fā)展企業(yè)、富裕員工、奉獻(xiàn)社會”的企業(yè)宗旨，特申請成立北京廣恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，請予以批準(zhǔn)。

第五篇：成立支部程序

2、向上級黨組織請示設(shè)立黨支部委員會。

黨員7人以上的黨支部設(shè)立支部委員會，支部委員會由黨員大會選舉產(chǎn)生。上級黨組織批準(zhǔn)建立黨支部后，應(yīng)召開支部黨員大會，從單位的實(shí)際出發(fā)，依據(jù)黨員人數(shù)和工作需要來研究確定支部委員會設(shè)置及選舉方案，并請示上級黨組織。一般情況下，支部委員會不采取任命或指定的辦法，但在某些特殊情況下，如新建立黨支部，黨員之間相互不太了解或問題較多，不具備選舉條件的，可以由上級黨組織臨時指定，經(jīng)過一段時間條件具備后，再及時召開黨員大會進(jìn)行選舉。

支部委員的人數(shù)應(yīng)是單數(shù)，以3或5人為宜。支部委員會可設(shè)支部書記、組織委員、宣傳委員等。支部委員會委員實(shí)行差額選舉，候選人差額為應(yīng)選人數(shù)的20%（如：委員名額為3名，候選人應(yīng)為4名）。支部書記、副書記為等額選舉。支部書記、副書記的候選人由上屆委員會報上級黨組織審查同意后，在新一屆黨支部委員會第一次會議上進(jìn)行選舉。黨員不足7人的黨支部，不設(shè)支部委員會，由黨員大會選舉支部書記1人，必要時增選副書記1人。不設(shè)委員會的黨支部書記、副書記的產(chǎn)生，由全體黨員充分醞釀，提出候選人，報上級黨組織審查同意后，在黨員大會上進(jìn)行選舉。

黨支部應(yīng)根據(jù)《黨章》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本支部實(shí)際情況，從有利于發(fā)揚(yáng)黨內(nèi)民主、體現(xiàn)選舉人的意志出發(fā)，制定具體的選舉辦法。其內(nèi)容包括：制定選舉辦法的依據(jù)；大會選舉的內(nèi)容、名額及差額數(shù)；候選人產(chǎn)生的辦法及排列的順序；選舉方式；選票劃寫方法及認(rèn)定有效無效的規(guī)定；監(jiān)票人、計(jì)票人的產(chǎn)生辦法；投票的具體要求和做法；確定被選舉人當(dāng)選的規(guī)定以及當(dāng)選人的排列順序等。選舉辦法需報請上級黨組織審批、同意。

設(shè)立黨支部委員會的請示的內(nèi)容包括：黨支部的簡要情況，現(xiàn)有正式黨員和預(yù)備黨員的數(shù)量，黨支部委員會的委員設(shè)置方案，醞釀候選人的方法及選舉辦法等。文書參考格式如下：

關(guān)于設(shè)立×××黨支部委員會的請示

×××黨委：

……(黨支部簡要情況介紹)。我支部現(xiàn)有黨員×人，其中，正式黨員×人，預(yù)備黨員×人，……。為了加強(qiáng)黨支部建設(shè)，依據(jù)《中國共產(chǎn)黨章程》和《中國共產(chǎn)黨普通高等學(xué)?；鶎咏M織工作條例》等文件的規(guī)定，我支部于×月×日召開了全體黨員大會，研究制定了設(shè)立×××黨支部委員會的工作方案。我支部擬于××××年×月×日召開黨員大會，選舉支部委員會委員；支部委員會委擬設(shè)委員×名，其中設(shè)書記1名，按差額20%的比例，提名候選人×名，差額×名。候選人預(yù)備人選將在黨員大會醞釀和推薦基礎(chǔ)上，上報審核。待審核確定正式候選人之后，由黨員大會選舉產(chǎn)生新一屆支部委員會委員；新一屆支部委員會召開第一次全體會議，等額選舉產(chǎn)生支部書記。具體選舉辦法附后。

當(dāng)否，請批示。

×××黨支部 ××××年×月×日

3、進(jìn)行選舉教育。

黨支部要通過組織生活和必要的會議，對黨員進(jìn)行四個方面的教育：一是黨的民主集中制的教育；二是開好支部大會指導(dǎo)思想的教育；三是干部政策和干部標(biāo)準(zhǔn)的教育；四是正確行使民主權(quán)利的教育。

4、醞釀確定候選人。

支部委員會委員、書記候選人必須經(jīng)黨組織和選舉人充分醞釀、討論來確定。其形式可以先由黨員或黨小組提名，支部黨員大會集中各方面意見經(jīng)過認(rèn)真醞釀后提出、上報。教學(xué)科研單位的教工黨支部書記一般應(yīng)具有副高職稱或博士學(xué)位；機(jī)關(guān)、后勤及直屬單位的支部書記一般應(yīng)盡量由副處級黨員干部兼任或業(yè)務(wù)骨干擔(dān)任。黨支部要將初步人選向上級黨組織匯報。報告的內(nèi)容應(yīng)包括：委員候選人預(yù)備人選名單，選舉大會的具體日期等。文書參考格式如下：

關(guān)于×××黨支部委員候選人醞釀情況的報告

×××黨委：

根據(jù)×××黨委關(guān)于我黨支部委員會設(shè)立的批示，我們作了認(rèn)真研究，并組織黨員對支部委員候選人預(yù)備人選進(jìn)行了推薦和醞釀。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)多數(shù)黨員的意見，按20%的差額的要求，確定支部委員會委員候選人預(yù)備人選為：×××、×××……。黨支部書記候選人預(yù)備人選為×××。

當(dāng)否，請批示。

×××黨支部 ××××年×月×日

5、印制選票，準(zhǔn)備票箱，布置選舉會場。選票要整齊劃一，不得做記號或標(biāo)記。候選人名單按姓氏筆畫為序排列。同時，應(yīng)列出與應(yīng)選名額相等的空格，供選舉人另選他人時填寫。選票上要加蓋黨組織印章或代章。會場的布置要莊重、樸實(shí)。

二、選舉實(shí)施

1、清點(diǎn)人數(shù)，確認(rèn)選舉資格。

大會可推薦一名黨員主持。主持人在宣布開會前，應(yīng)首先清點(diǎn)到會黨員人數(shù)。清點(diǎn)結(jié)束后，要向全體黨員報告結(jié)果，說明本支部黨員總數(shù)，其中有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的黨員數(shù)；實(shí)到會黨員數(shù)，其中有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的黨員數(shù)。黨員因下列情況不能參加選舉的，報經(jīng)上級黨組織同意，并經(jīng)黨員大會通過，可以不計(jì)算在應(yīng)到會人數(shù)之內(nèi)：患有精神病或其它疾病導(dǎo)致不能表達(dá)本人意志的；受留黨察看以上黨紀(jì)處分的；正在服刑的；年老體弱臥床不起和長期生病生活不能自理的；外出學(xué)習(xí)或工作半年以上的；按規(guī)定應(yīng)轉(zhuǎn)走黨的組織關(guān)系而沒有轉(zhuǎn)走的等。只有在實(shí)到會有選舉權(quán)的黨員數(shù)超過應(yīng)到會人數(shù)的五分之四時，才可以宣布會議有效，可以開會，否則會議無效。

2、通過選舉辦法和監(jiān)票、計(jì)票等工作人員。選舉辦法在報經(jīng)上級黨組織原則同意后，在支部黨員大會正式投票選舉之前，要提請黨員審議，然后以舉手表決的方式通過。大會的監(jiān)票、計(jì)票等選舉工作人員，可以由黨員提名，經(jīng)支部黨員大會舉手表決通過。支部委員候選人，不宜擔(dān)任選舉工作人員。監(jiān)票人負(fù)責(zé)對選舉的全過程進(jìn)行監(jiān)督。計(jì)票人在監(jiān)票人監(jiān)督下進(jìn)行工作。

3、公布候選人名單，介紹候選人情況。

正式選舉前，主持人向支部黨員大會公布候選人名單，并如實(shí)地介紹候選人名單的推薦過程和每位候選人的工作簡歷、工作實(shí)績和主要優(yōu)缺點(diǎn)，幫助黨員比較全面地了解候選人的情況。

4、分發(fā)和填寫選票。

計(jì)票人在監(jiān)票人的監(jiān)督下，準(zhǔn)確地核對參加選舉人數(shù)和選票數(shù)，兩者應(yīng)相符，然后將選票分發(fā)給到會有選舉權(quán)的黨員。選票分發(fā)完畢，由監(jiān)票人向黨員說明填寫注意事項(xiàng)和要求，然后由黨員填寫選票。填寫選票要注意五點(diǎn)：一是選票不得涂改、撕損，填廢一般不給更換，按棄權(quán)或作廢處理；二是選舉如因故不參加會議，不能委托他人代為填寫；三是黨員可以投棄權(quán)票，但應(yīng)慎重決定；四是投棄權(quán)票后不能另選他人，投不贊成票后可以另選他人；五是在選舉中選舉人可以投自己一票。

5、投票和開票。投票前，票箱要當(dāng)眾由選舉工作人員檢查，確認(rèn)無誤后當(dāng)眾封箱。投票順序是先由選舉工作人員投票，然后黨員逐個投票。不設(shè)票箱的可由監(jiān)票人逐一收回選票。投票結(jié)束后，監(jiān)票人當(dāng)眾打開票箱，清點(diǎn)收回的選票數(shù)。如果收回的選票等于或少于發(fā)出的選票，則選舉有效；如果收回的選票多于發(fā)出的選票則選舉無效。

6、計(jì)票確定當(dāng)選人。

計(jì)票即通過唱票和記票，將候選人得票數(shù)和另選人得票數(shù)全部紀(jì)錄下來，據(jù)此統(tǒng)計(jì)每個人的得票數(shù)量，并按規(guī)定確定當(dāng)選人。一是支部黨員大會進(jìn)行選舉時，有選舉權(quán)的到會人數(shù)超過應(yīng)到會人數(shù)的五分之四，會議有效。被選舉人獲得的贊成票超過實(shí)到會有選舉權(quán)人數(shù)的半數(shù)，才能當(dāng)選。二是當(dāng)選人多于應(yīng)選名額時，以得票多的當(dāng)選。三是被選舉人獲得贊成票過半數(shù)的少于應(yīng)選名額時，只需補(bǔ)選缺額，不必全部另選。對缺額的補(bǔ)選，可在得票低于半數(shù)的候選人中進(jìn)行差額選舉。如果接近應(yīng)選名額，也可征求黨員同意后減少名額，不再進(jìn)行選舉；四是如遇票數(shù)相等不能確定當(dāng)選人時，應(yīng)就票數(shù)相等的被選人重新投票，得票多者當(dāng)選。五是非候選人得票超過半數(shù)，按得票多少的順序又在應(yīng)選人數(shù)范圍之內(nèi)的，應(yīng)為有效，并予當(dāng)選。六是被選舉人得票數(shù)剛剛達(dá)到半數(shù)未超過半數(shù)的，不能當(dāng)選。七是選票涂改、撕損無法確認(rèn)被選人時，按廢票處理。

7、宣布選舉結(jié)果，封存選票。計(jì)票結(jié)束后，監(jiān)票人要對計(jì)票的結(jié)果簽字并當(dāng)眾公布候選人得票情況，宣布當(dāng)選人名單。

三、選舉大會后的工作

1、召開新一屆黨支部委員會第一次會議，確定黨支部委員的分工。選舉大會結(jié)束后，應(yīng)及時召開黨支部委員會第一次會議。會議由黨支部委員會成員推薦一名新當(dāng)選的委員主持。會議的主要內(nèi)容是根據(jù)上級黨組織審查同意的支部書記候選人名單等額選舉產(chǎn)生黨支部書記（選舉辦法參照支部委員選舉辦法），以及研究支部委員的分工。

2、向上級黨組織報告選舉結(jié)果。

黨支部委員會應(yīng)將選舉大會和黨支部委員會成員的分工情況書面報告上級黨組織。選出的委員，報上級黨組織備案；書記（副書記）報上級黨組織批準(zhǔn)。文書參考格式如下：

關(guān)于×××黨支部委員會選舉結(jié)果的報告

×××黨委： 我支部于××××年×月×日召開了黨員大會，選舉支部委員會委員。應(yīng)到會有選舉權(quán)的黨員×名，實(shí)到會有選舉權(quán)的黨員×名。根據(jù)黨章規(guī)定，采取無記名投票方式和差額選舉辦法，選舉×××、×××、×××……同志為新的一屆支部委員會委員?！猎隆寥?，新當(dāng)選的支部委員會委員召開了第一次會議，選舉×××同志為支部書記，并分工×××同志擔(dān)任組織委員，×××同志擔(dān)任宣傳委員。名單及得票數(shù)附后。

特此報告，請批示。

×××黨支部 ××××年×月×日

3、支部委員會開始履職。

上級黨組織下發(fā)批復(fù)后，黨支部開始正式履職，同時應(yīng)及時向全體黨員公布支部委員會組成情況。有關(guān)改選資料由黨支部委員會歸入文書檔案保存，待保留一段時間后經(jīng)上級許可后銷毀。

4、做好落選人的思想政治工作。

實(shí)行差額選舉，必然有一部分候選人落選，要及時做好落選黨員的思想政治工作。