第一篇：湖南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理暫行辦法

湖南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理暫行辦法

第一條 為進一步規(guī)范和加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅征收管理，保證國家財政收入及時均衡入庫，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國個人所得稅法》以及財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個人所得稅的規(guī)定》（財稅字〔2000〕91號）等稅收法律法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條 凡在我省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，按稅法規(guī)定繳納企業(yè)所得稅的企業(yè)，以及按稅法規(guī)定繳納個人所得稅的個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），均適用本辦法。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅分為查賬征收和核定征收兩種方式。

對經(jīng)營規(guī)范、賬務(wù)健全、核算真實，無少繳稅款行為和其他稅收違法行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實行查賬征收方式征收所得稅。

經(jīng)濟適用住房和未經(jīng)開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓，不適用核定征收方法。

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，一律采取核定征收方式征收所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全的；

（四）未按規(guī)定保存有關(guān)賬簿、憑證及有關(guān)納稅資料或者拒不提供納稅資料的；

（五）收入總額或成本費用支出不能準(zhǔn)確核算，不能向主管稅務(wù)機關(guān)提供真實、準(zhǔn)確、完整納稅資料的；

（六）上年度計稅依據(jù)明顯偏低、應(yīng)納稅所得額占銷售收入比例低于當(dāng)?shù)貞?yīng)稅所得率，又無正當(dāng)理由的；

（七）稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅征收方式按下列程序和方法確定：

（一）納稅人填列《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式鑒定表》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，確定征收方式。

（二）鑒定表中各項目均合格的，實行納稅人自行申報、稅務(wù)機關(guān)查賬征收方式征收所得稅；有一項不合格的，實行核定征收方式征收所得稅。

（三）實行核定征收方式的，由縣（市、區(qū)）級稅務(wù)機關(guān)審核確定；實行查賬征收方式的，由縣（市、區(qū)）級稅務(wù)機關(guān)報市（州）級稅務(wù)機關(guān)確定。

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進行一次，時間為當(dāng)年的6月底前。

第七條 所得稅征收方式一經(jīng)確定，在一個納稅年度內(nèi)一般不得變動。

實行查賬征收方式繳納所得稅的企業(yè)，出現(xiàn)本辦法第四條情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時將企業(yè)變更為核定征收方式征收所得稅，按最后確定的方式匯算清繳。

第八條 實行核定征收所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律采取按收入總額核定應(yīng)稅所得率的定率征收方式，不得采取定額征收方式。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收企業(yè)所得稅或投資者個人所得稅，應(yīng)納所得稅額計算公式為：

應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率

應(yīng)納稅所得額＝收入總額×應(yīng)稅所得率

為簡便計算，對繳納企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，征收機關(guān)可以按照應(yīng)稅所得率和適用稅率，換算出按收入總額的企業(yè)所得稅征收率，直接按收入總額計算應(yīng)納的企業(yè)所得稅。計算公式如下：

應(yīng)納企業(yè)所得稅額＝收入總額×企業(yè)所得稅征收率

企業(yè)所得稅征收率＝應(yīng)稅所得率×適用稅率

或＝應(yīng)納企業(yè)所得稅額 / 收入總額

第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的獨資企業(yè)和合伙企業(yè)取得除生產(chǎn)經(jīng)營所得以外的其他應(yīng)稅所得，應(yīng)分別按照適用稅目和稅率征收個人所得稅，不適應(yīng)上述核定征收方法和計稅公式。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額包括房地產(chǎn)銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、代建工程和勞務(wù)收入、租賃收入、預(yù)收購房定金以及稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)稅收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生預(yù)售定金、預(yù)售收入退回的，已征稅的預(yù)售收入可抵減當(dāng)期收入總額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額不能準(zhǔn)確核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定核定其收入。

第十二條 全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率標(biāo)準(zhǔn)為：

（一）省會城市城區(qū)不低于15%；

（二）其他市、州所在地城區(qū)不低于12%；

（三）縣（市）不低于10%。

各市、州稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)本地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展程度、房地產(chǎn)銷售價格、企業(yè)盈利水平等因素，按不低于本辦法規(guī)定的應(yīng)稅所得率最低標(biāo)準(zhǔn)的原則，確定并定期調(diào)整本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)的應(yīng)稅所得率，并報省級稅務(wù)機關(guān)備案。

同一市、州國稅機關(guān)和地稅機關(guān)確定的應(yīng)稅所得率應(yīng)保持一致。

對具體企業(yè)核定應(yīng)稅所得率，可根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地或售價進行確定。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅所得率一經(jīng)確定，一個納稅年度內(nèi)不得變動。下列情形除外：

（一）實行改組改制的；

（二）生產(chǎn)經(jīng)營范圍、主營業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化的；

（三）遭受風(fēng)、火、水、震等自然災(zāi)害的；

第十四條 實行核定征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按月預(yù)繳和年度結(jié)算企業(yè)所得稅時，一律適用25%法定稅率計算。

第十五條 核定征收所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按下列規(guī)定進行納稅申報：

（一）實行按月預(yù)繳，年終結(jié)算稅款的辦法申報納稅。

（二）納稅人預(yù)繳所得稅時，應(yīng)依照確定的應(yīng)稅所得率計算所屬期實際應(yīng)繳的稅額進行預(yù)繳。

（三）納稅人預(yù)繳所得稅或年終進行所得稅稅款結(jié)算時，應(yīng)按規(guī)定填制《核定征收企業(yè)所得稅納稅申報表》、《個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)核定征收個人所得稅納稅申報表》，并在規(guī)定時間內(nèi)報送主管稅務(wù)機關(guān)。納稅人在填制申報表時，只需要填寫收入總額、應(yīng)納稅所得額、適用稅率、已繳稅額和應(yīng)納稅額等項目，并在備注欄中注明實行的征收辦法及應(yīng)稅所得率。

第十六條 對核定征收所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實行以票控稅。

（一）由地稅機關(guān)征收所得稅的，地稅征收機關(guān)在開具銷售發(fā)票的同時，開具稅收通用完稅證或稅收專用繳款書，由納稅人繳納入庫；

（二）由國稅機關(guān)征收企業(yè)所得稅的，地稅機關(guān)憑納稅人在國稅征收機關(guān)繳納所得稅的結(jié)算證明單，開具銷售發(fā)票或換購發(fā)票。

第十七條 納稅人實行核定征收所得稅方式的，不得享受所得稅各項優(yōu)惠政策。

第十八條 本辦法未盡事項，按現(xiàn)行稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 本辦法由湖南省國家稅務(wù)局、湖南省地方稅務(wù)局共同解釋。

第二十條 本辦法自2008年1月1日起執(zhí)行。以前年度的收入仍按原征收方式進行結(jié)算。

第二篇：企業(yè)所得稅清算管理暫行辦法

企業(yè)所得稅清算管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為了進一步加強企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范完善企業(yè)所得稅清算工作，提高企業(yè)所得稅管理的科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化水平，防止稅收流失，切實維護國家稅收利益，保障納稅人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]60號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅函 [2009]684號）等其他相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我局企業(yè)所得稅征管實際，特制定本暫行辦法。

第二條所謂清算，是指企業(yè)因解散、破產(chǎn)、重組等原因終止生產(chǎn)經(jīng)營活動，或不再持續(xù)經(jīng)營，對企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)所作的清查、收回和清償工作。

第二章 清算對象

第三條凡居民企業(yè)（包括查賬征收和核定征收企業(yè)）（以下簡稱企業(yè)）有下列情形之一的，應(yīng)按本辦法規(guī)定進行企業(yè)所得稅清算：

1、企業(yè)章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者其他解散事由出現(xiàn)；

2、企業(yè)股東會、股東大會或類似機構(gòu)決議解散；

3、企業(yè)依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉或者被撤銷；

4、企業(yè)被人民法院依法予以解散或宣告破產(chǎn)；

5、企業(yè)在重組中因合并或者分立而不再持續(xù)經(jīng)營；

6、企業(yè)因登記注冊地址遷移至中華人民共和國境外(包括港澳臺地區(qū))；

7、企業(yè)由法人變更為個人獨資企業(yè)、個人合伙企業(yè)、個體工商戶等非法人組織；

8、企業(yè)因其他情形解散或注銷。

第四條 企業(yè)在辦理注銷稅務(wù)登記之前，如屬于上述規(guī)定情形需要進行企業(yè)所得稅清算的，應(yīng)依照稅法的規(guī)定辦理企業(yè)所得稅的清算，并就其清算所得填寫《企業(yè)清算所得納稅申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅。

第五條企業(yè)所得稅的清算，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定，以合法有效的合同、章程、協(xié)議等為基礎(chǔ)，按照合法、公平、公允、及時和保護國家稅收利益、保障納稅人合法權(quán)益的原則進行。

第三章 清算期間

第六條 企業(yè)清算開始之日具體為：

1、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)的，董事會等權(quán)力機構(gòu)解散的決議日；

2、股東會或者股東大會決議解散，股東會或者股東大會的決議日；

3、依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉或者被撤銷，相關(guān)行政機關(guān)文件簽發(fā)日；

4、因公司經(jīng)營管理發(fā)生嚴(yán)重困難，繼續(xù)存續(xù)會使股東利益受到重大損失，通過其他途徑不能解決的，持有公司全部股東表決權(quán)百分之十以上的股東，請求人民法院解散公司，人民法院予以解散，人民法院裁決日或判決日；

5、人民法院依照《破產(chǎn)法》規(guī)定宣告?zhèn)鶆?wù)人破產(chǎn)，人民法院宣告日；

6、企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)，經(jīng)董事會等權(quán)力機構(gòu)批準(zhǔn)的企業(yè)重組協(xié)議或合同的簽約日；

7、其他需要清算的情形，相關(guān)證明文件生效日。

第七條 企業(yè)所得稅清算期間是指企業(yè)自終止正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動開始清算之日起，至主管稅務(wù)機關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記前的期間。企業(yè)清算時，應(yīng)當(dāng)以整個清算期間作為一個獨立的納稅，依法計算清算所得及其應(yīng)納所得稅。清算期間，企業(yè)存續(xù)，但不得開展與清算無關(guān)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動。

第八條 企業(yè)應(yīng)自開始清算之日起六個月內(nèi)，辦理企業(yè)所得稅清算，并自清算結(jié)束之日起15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送企業(yè)清算所得稅納稅申報表，結(jié)清稅款。納稅人因特殊情況，需要延期進行清算申報的，比照延期申報的有關(guān)規(guī)定處理。

第九條 企業(yè)在辦理企業(yè)所得稅清算申報前，應(yīng)依照稅法的規(guī)定先向主管稅務(wù)機關(guān)辦理當(dāng)期企業(yè)所得稅申報和企業(yè)所得稅匯算清繳，依法繳納企業(yè)所得稅。

第十條企業(yè)在中間終止經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)自實際經(jīng)營終止之日起六十日內(nèi)，先向主管稅務(wù)機關(guān)辦理當(dāng)期企業(yè)所得稅申報和企業(yè)所得稅匯算清繳，依法繳納企業(yè)所得稅。

第四章 清算所得

第十一條 企業(yè)依法進行清算時，其清算所得應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)范性文件的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

第十二條 清算所得是指企業(yè)的全部資產(chǎn)按可變現(xiàn)價值或交易價格減除其計稅基礎(chǔ)、清算費用、相關(guān)稅費，加上債務(wù)清償損益等后的余額。

計算公式如下：

清算所得＝企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或交易價格－資產(chǎn)凈值－清算費用－相關(guān)稅費清算所得＋債務(wù)清償損益＝資產(chǎn)處置損益＋負(fù)債清償損益－清算費用－清算稅金及附加＋其他所得或支出）

第十三條 企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格是指企業(yè)全部資產(chǎn)在清算處置時為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益，即公允價值或?qū)嶋H成交價。

第十四條 清算費用是指企業(yè)清算過程中發(fā)生的與清算業(yè)務(wù)有關(guān)的費用支出，包括清算組組成人員的報酬，清算財產(chǎn)的管理、變賣及分配所需的評估費、咨詢費等費用，清算過程中支付的訴訟費用、仲裁費用及公告費用，以及為維護債權(quán)人和股東的合法權(quán)益支付的其他費用。清算費用按實列支。

第五章 清算申報

第十五條 企業(yè)成立清算組開展清算活動的，應(yīng)當(dāng)在清算組成立之日后10日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報告，由清算組在規(guī)定的期限內(nèi)出具清算報告。企業(yè)清算不成立清算組的，由納稅人委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行清算，并出具清算報告。主管稅務(wù)機關(guān)接收企業(yè)提交的清算報告，進行稅收清算。

第十六條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)自清算開始之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)備案并附送下列資料：

（一）企業(yè)終止正常生產(chǎn)經(jīng)營活動開始清算的證明文件；

（二）清算聯(lián)絡(luò)人員名單及聯(lián)系方式；

（三）清算組成立文件；

（四）欠稅報告表（如有欠稅）。

第十七條 主管稅務(wù)機關(guān)獲知或收到企業(yè)破產(chǎn)清算組發(fā)布公告申報債權(quán)通知后，在接到通知書之日起三十日內(nèi)，未接到通知書的自公告之日起四十五日內(nèi)，向清算組申報稅務(wù)債權(quán)。

第十八條 企業(yè)按照法定程序清算結(jié)束后，按照有關(guān)規(guī)定持下列有關(guān)資料向主管稅務(wù)機關(guān)辦理所得稅清算申報，主管稅務(wù)機關(guān)接收納稅人提交的清算報告，進行稅收清算。

（一）中華人民共和國企業(yè)清算所得稅申報表；

（二）資產(chǎn)處置損益明細(xì)表（附表一）；

（三）負(fù)債清償損益明細(xì)表（附表二）；

（四）剩余財產(chǎn)計算和分配明細(xì)表（附表三）；

（五）清算期間財務(wù)會計報告（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、資產(chǎn)盤點表）；

（六）法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的房屋、建筑物、土地使用權(quán)等資產(chǎn)的資產(chǎn)評估報告；

（七）法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的稅收清算報告;

（八）《欠繳稅款申報及確認(rèn)表》；

（九）企業(yè)清算結(jié)束尚未處置的財產(chǎn)清單，清算組織指定保管人的授權(quán)委托書、組織機構(gòu)代碼證和身份證復(fù)印件;

（十）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。

第十九條企業(yè)在辦妥清算申報，結(jié)清稅款后，持下列有關(guān)資料向主管稅務(wù)機關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記手續(xù)。主管稅務(wù)機關(guān)在清算申報之前不得接受企業(yè)提出的注銷申請。

（一）注銷稅務(wù)登記申請表；

（二）中華人民共和國企業(yè)清算所得稅申報表；

（三）企業(yè)清算所得稅完稅憑證。

（四）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。

第六章 征收管理

第二十條 企業(yè)在經(jīng)營期間無論采取查帳征收方式還是核定征收方式繳納企業(yè)所得稅，在清算期間均采取查帳征收方式計算繳納企業(yè)所得稅。

第二十一條 企業(yè)依法清算時，清算期間作為一個獨立納稅，以前的虧損可以用清算所得彌補。由于清算期間不屬于正常的生產(chǎn)經(jīng)營期間，因此，清算企業(yè)不能享受法定減免稅優(yōu)惠（包括定期減免優(yōu)惠、小型微利企業(yè)優(yōu)惠稅率、高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)惠稅率等），一律適用基本稅率25%。

第二十二條 企業(yè)清算資產(chǎn)的損失，應(yīng)按照企業(yè)財產(chǎn)稅前扣除審批流程的要求提供相關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核批準(zhǔn)后，方可作為清算資產(chǎn)損失。企業(yè)發(fā)生的下列壞帳損失，不得計入清算資產(chǎn)損失：

1、除金融企業(yè)以外的企業(yè)直接借出的款項，由于債務(wù)人破產(chǎn)、關(guān)閉、死亡等原因無法收回或逾期無法收回的；

2、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的應(yīng)收賬款。經(jīng)法院判決負(fù)債方破產(chǎn)且破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)不足以清償負(fù)債的部分除外；

3、稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為壞賬損失的。

第二十三條對于經(jīng)營期間沒有收入，但有資產(chǎn)或者只有收入，沒有資產(chǎn)的企業(yè)，主管稅務(wù)機關(guān)可以適當(dāng)簡化所得稅清算工作。企業(yè)進行清算所得稅申報時可只提供企業(yè)所得稅清算申報表、清算期間資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、資產(chǎn)盤點表及主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。

第二十四條 主管稅務(wù)機關(guān)受理企業(yè)所得稅匯算清繳和清算申報后，應(yīng)按照《稅收征管工作規(guī)程》規(guī)定的程序和《納稅服務(wù)承諾》規(guī)定的時限做好以下工作：

（一）在企業(yè)所得稅清算結(jié)束后，應(yīng)按規(guī)定的期限督促納稅人結(jié)清所有稅款。

（二）企業(yè)繳清稅款和滯納金后，主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定辦理注銷稅務(wù)登記。

（三）主管稅務(wù)機關(guān)在企業(yè)注銷、清算后，應(yīng)將有關(guān)的注銷資料整理歸集，按戶建立注銷檔案。

（四）注銷資料檔案按照征管檔案資料管理的要求進行保管。

第二十五條 企業(yè)在清算企業(yè)所得稅過程中未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報或者未按照規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定加收滯納金。

第七章附則

第二十六條 本辦法未盡事宜，按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條 本辦法自 2010年1月1日起施行。

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知

財稅[2009]60號

頒布時間：2009-4-30發(fā)文單位：財政部 國家稅務(wù)總局

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十三條、第五十五條和《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務(wù)院令第512號）第十一條規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)清算有關(guān)所得稅處理問題通知如下：

一、企業(yè)清算的所得稅處理，是指企業(yè)在不再持續(xù)經(jīng)營，發(fā)生結(jié)束自身業(yè)務(wù)、處置資產(chǎn)、償還債務(wù)以及向所有者分配剩余財產(chǎn)等經(jīng)濟行為時，對清算所得、清算所得稅、股息分配等事項的處理。

二、下列企業(yè)應(yīng)進行清算的所得稅處理：

（一）按《公司法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》等規(guī)定需要進行清算的企業(yè)；

（二）企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)。

三、企業(yè)清算的所得稅處理包括以下內(nèi)容：

（一）全部資產(chǎn)均應(yīng)按可變現(xiàn)價值或交易價格，確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；

（二）確認(rèn)債權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)乃没驌p失；

（三）改變持續(xù)經(jīng)營核算原則，對預(yù)提或待攤性質(zhì)的費用進行處理；

（四）依法彌補虧損，確定清算所得；

（五）計算并繳納清算所得稅；

（六）確定可向股東分配的剩余財產(chǎn)、應(yīng)付股息等。

四、企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或交易價格，減除資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)、清算費用、相關(guān)稅費，加上債務(wù)清償損益等后的余額，為清算所得。

企業(yè)應(yīng)將整個清算期作為一個獨立的納稅計算清算所得。

五、企業(yè)全部資產(chǎn)的可變現(xiàn)價值或交易價格減除清算費用，職工的工資、社會保險費用和法定補償金，結(jié)清清算所得稅、以前欠稅等稅款，清償企業(yè)債務(wù)，按規(guī)定計算可以向所有者分配的剩余資產(chǎn)。

被清算企業(yè)的股東分得的剩余資產(chǎn)的金額，其中相當(dāng)于被清算企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積中按該股東所占股份比例計算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得；剩余資產(chǎn)減除股息所得后的余額，超過或低于股東投資成本的部分，應(yīng)確認(rèn)為股東的投資轉(zhuǎn)讓所得或損失。

被清算企業(yè)的股東從被清算企業(yè)分得的資產(chǎn)應(yīng)按可變現(xiàn)價值或?qū)嶋H交易價格確定計稅基礎(chǔ)。

六、本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。

財政部 國家稅務(wù)總局

二○○九年四月三十日

國家稅務(wù)總局

國稅函〔2009〕684號

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算所得稅 有關(guān)問題的通知

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)清算所得稅有關(guān)問題通知如下：

一、企業(yè)清算時，應(yīng)當(dāng)以整個清算期間作為一個納稅，依法計算清算所得及其應(yīng)納所得稅。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自清算結(jié)束之日起15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送企業(yè)清算所得稅納稅申報表，結(jié)清稅款。

企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報或者未按照規(guī)定期限繳納稅款的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定加收滯納金。

二、進入清算期的企業(yè)應(yīng)對清算事項，報主管稅務(wù)機關(guān)備案。

二○○九年十二月四日

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務(wù)（推薦）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務(wù)

第二編 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點

1．投入金額大。由于房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的高價值性且建設(shè)開發(fā)周期較長，對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。

提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個重點。

2．建設(shè)開發(fā)周期長。房地產(chǎn)開發(fā)從土地取得到售后服務(wù)，期間要經(jīng)過開發(fā)用地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、產(chǎn)品預(yù)售、竣工驗收、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等多個環(huán)節(jié)。整個開發(fā)周期一般為3-5年。

提示：開發(fā)周期長，導(dǎo)致資金核算的周期長。是造成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額在各個間忽高忽低的主要原因。

3．業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強。房地產(chǎn)開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展密不可分，經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展往往較快，產(chǎn)品質(zhì)量、售價也都較高。

4．監(jiān)管部門多。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟帶動性強，社會關(guān)注度高，政府調(diào)控性強，監(jiān)管部門多。整個開發(fā)環(huán)節(jié)內(nèi)，政府監(jiān)管部門主要有：國土局、發(fā)改局、規(guī)劃局、建設(shè)局和工商、稅務(wù)等多個部門。

提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強監(jiān)管。

第三編 房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程簡介

第一步：開發(fā)設(shè)想與可行性研究(發(fā)改局)在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

開發(fā)商確定可行后，還得報發(fā)改局審批。

工作程序：

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

第二步：申請項目用地（國土局）土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)局備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

工作程序：

（一）國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

（二）集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

3、簽訂征地協(xié)議

4、簽訂補償安置協(xié)議

5、確定勞動力安置方案

6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結(jié)戶口

11、調(diào)查戶口核實勞動力

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

15、地上物作價補償工作

16、征地結(jié)案

第三步：項目設(shè)計（規(guī)劃局）根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。

方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。

施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。

工作程序：

1、開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。

2、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計。持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3、根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》進行初步設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點。

4、審查符合要點后進行施工圖設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第四步：征地及拆遷安置（國土局）

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。

工作程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、行政強制拆遷

第五步：籌措資金（金融機構(gòu)）取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款。

第六步：建設(shè)工程招標(biāo)（建設(shè)局）通過程項目招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。

工程建設(shè)招程序

1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

2、招標(biāo)準(zhǔn)備

3、招標(biāo)通告

4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

8、投標(biāo)單位資格審批

9、編制投標(biāo)書并送達

10、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

11、召開開標(biāo)會議，進行開標(biāo)

12、評標(biāo)、決標(biāo)

13、發(fā)中標(biāo)通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

第七步：工程施工（建設(shè)局）

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

工作程序：

（一）開工手續(xù)的辦理

1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

2、建設(shè)工程監(jiān)理

3、辦理開工統(tǒng)計登記

4、交納實心黏土磚限制使用費

5、辦理開工前審計

6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

8、報裝施工用水、電、路

9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

10、協(xié)調(diào)交通管理部門

11、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

12、領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證

（二）工程施工

13、施工場地的“三通一平”

14、施工單位進場和施工暫設(shè)

15、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

16、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

第八步：商品房預(yù)售（建設(shè)局）

房地產(chǎn)項目如果符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。

房地產(chǎn)預(yù)售條件：

清遠(yuǎn)市建設(shè)局關(guān)于辦理商品房預(yù)售許可證的規(guī)定： 預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；

（五）七層以下（含七層）的商品房項目已完成主體結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上的商品房項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；

（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；

（七）預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)部規(guī)定：

預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

工作程序：

1、提交完成建設(shè)項目投資證明

2、簽署預(yù)售商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

3、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》

4、銷售項目備案

5、委托中介代理機構(gòu)進行銷售

6、與購房者簽訂認(rèn)購書

7、與購房者簽訂房地產(chǎn)銷售合同

8、辦理預(yù)售登記

9、辦理轉(zhuǎn)讓登記

10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

第九步：工程竣工驗收（建設(shè)局）竣工驗收條件：

工程符合下列要求方可進行竣工驗收：

（一）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。

（二）施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（三）對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（四）勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

（六）有工程使用權(quán)的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。

（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進行檢查，并出具認(rèn)可文件。

（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

（十一）建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

工程竣工驗收程序：

（一）工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

（二）建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。

（四）建設(shè)單位組織工程竣工驗收。

1．建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；

2．審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料； 3．實地查驗工程質(zhì)量；

4．對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。

參與工程竣工驗收的建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應(yīng)當(dāng)協(xié)商提出解決的方法，等意見一致后，重新組織工程竣工驗收。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案

第十步：交付使用（建設(shè)局）

《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）規(guī)定：

明確商品住房交付使用條件：

商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計量裝置安裝符合設(shè)計要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示上述相關(guān)證明資料。

國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，在房產(chǎn)過戶時必須辦理土地使用證和房產(chǎn)權(quán)屬證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的房地產(chǎn)按期交付給買受人。對預(yù)售的商品房自交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第四編 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算簡介

第一節(jié) 會計改革歷程：

第一階段

時間：1979年至1988年 代表作：

1．1979年至1983年以前的《基本建設(shè)簡易會計制度》：

2．1984年至1986年執(zhí)行的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》；

3．1987年至1988年執(zhí)行修訂后的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》。

第二階段

時間：1989年至2005年

代表作： 1989年1月1日實施的《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度——會計科目和會計報表》。

1993年7月1日實施的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》；因為同期發(fā)布了多個行業(yè)的會計制度，合并稱為分行業(yè)會計制度。

舊企業(yè)會計準(zhǔn)則：1項基本準(zhǔn)則16項具體會計準(zhǔn)則。因為2006年發(fā)布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，故上世紀(jì)90年代發(fā)布的那套會計準(zhǔn)則也稱為舊企業(yè)會計準(zhǔn)則。

第三階段

時間：2005年至今。代表作：

2001年1月1日實施的《企業(yè)會計制度》（財會[2005]25號），股份有限公司于2001年1月1日開始執(zhí)行的，其他企業(yè)選擇執(zhí)行，至2005年1月1日全部企業(yè)執(zhí)行。相對于分行業(yè)會計制度而言，也稱為統(tǒng)一企業(yè)會計制度。

2007年1月1日實施的《企業(yè)會計準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和38項具體準(zhǔn)則（也稱新企業(yè)會計準(zhǔn)則）。上市公司于2007年1月1日執(zhí)行，同時鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。

目前是統(tǒng)一《企業(yè)會計制度》與新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》并行，企業(yè)選其中一種執(zhí)行。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要會計科目介紹

1、無形資產(chǎn)

本科目核算企業(yè)持有的無形資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)等。

采用成本模式計量的已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，在“投資性房地產(chǎn)”科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照無形資產(chǎn)項目進行明細(xì)核算。土地使用權(quán)的明細(xì)科目： 無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 了解以下科目： 1702 累計攤銷

1703 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

2、原材料

本科目核算企業(yè)庫存的各種材料，包括原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。

本科目應(yīng)當(dāng)按照材料的保管地點（倉庫）、材料的類別、品種和規(guī)格等進行明細(xì)核算。

3、開發(fā)成本

相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”和“制造費用”的融合體 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的本科目下設(shè)三科明細(xì)科目，如： 開發(fā)成本—**成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費—**小區(qū)道路 開發(fā)成本—前期工程費—**成本對象—設(shè)計費 開發(fā)成本—開發(fā)間接費—水電費

盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”下設(shè)明細(xì)科目中，有一級科目是與備案的成本對象名稱保持一致，以方便核對賬目。

4、預(yù)收賬款

本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項。本科目應(yīng)按購貨單位進行明細(xì)核算。

企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；銷售實現(xiàn)時，按實現(xiàn)的收入借記本科目，按實現(xiàn)的營業(yè)收入，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。

購貨單位補付的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；退回多付的款項，做相反的會計分錄。

本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項；期末如為借方余額，反映企業(yè)應(yīng)由購貨單位補付的款項。

盡量要求企業(yè)按“購房人+備案成本對象”的形式設(shè)立明細(xì)科目核算。

5、預(yù)付賬款 本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的款項。

預(yù)付款項情況不多的，也可以不設(shè)置本科目，將預(yù)付的款項直接記入“應(yīng)付賬款”科目的借方。

本科目應(yīng)當(dāng)按照供應(yīng)單位進行明細(xì)核算。

6、開發(fā)產(chǎn)品

相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”

本科目核算商品房竣工驗收時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。

期末，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，結(jié)轉(zhuǎn)時，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

盡量要求企業(yè)按備案成本對象設(shè)立明細(xì)科目。

7、營業(yè)稅金及附加

本科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅和教育費附加等相關(guān)稅費。

房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”等科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)按規(guī)定計算確定的與經(jīng)營活動相關(guān)的稅費，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費”等科目。

期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

第三節(jié) 主要業(yè)務(wù)的會計分錄

1、購入土地使用權(quán)時

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

貸：銀行存款

注意重置成本問題，主要是注意企業(yè)是否將以前取得的成本較低的土地使用權(quán)（或主要資產(chǎn)），不按歷史成本入賬，而按重置成本（或其他計量方式）入賬，但又未做納稅調(diào)整。

重置成本：是指企業(yè)重新取得與其所擁有的某項資產(chǎn)相同或與其功能相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)需要支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。

會計計量屬性

新基本準(zhǔn)則第四十三條規(guī)定： 企業(yè)在對會計要素進行計量時，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。

企業(yè)會計制度第11條規(guī)定，企業(yè)的各項財產(chǎn)在取得時應(yīng)當(dāng)按照實際成本計量，其后，各項財產(chǎn)如果發(fā)生減值，應(yīng)當(dāng)按照本制度規(guī)定計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

2、土地使用權(quán)的攤銷 借：管理費用

貸：累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

如果企業(yè)不計提，或者購入土地使用權(quán)時，直接記入了“開發(fā)成本”，可以不怎么理會他。

3、出售土地使用權(quán) 借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本

累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

4、土地使用權(quán)投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對象—土地使用費—土地買價

累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

5、購入原材料

借：原材料—**材料

貸：銀行存款

6、原材料投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費—材料費

貸：原料料—**材料

7、預(yù)付工程款

借：預(yù)付賬款—**施工單位

貸：銀行存款

8、按工程進度結(jié)算工程款

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費—施工費

貸：預(yù)付賬款—**施工單位 注意甲方供料的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投資過程中,為了有效防止施工方購買殘次原料用于施工,從而影響項目質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲方）與施工方（乙方）一般有兩種處理方案。一是由甲方指定主材供應(yīng)方、材料型號等，乙方購買后用于甲方的開發(fā)項目，這種方式俗稱“包工包料”，一般不會影響到開發(fā)雙方的會計處理，也不影響涉稅業(yè)務(wù)。二是由甲方直接購買主材，分期分批向乙方供應(yīng)，這種方式俗稱“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能導(dǎo)致以下問題。

正常情況下，甲方將外購的主材直接記入開發(fā)成本，再將乙方開業(yè)的工程勞務(wù)費記入開發(fā)成本。這是正當(dāng)?shù)摹?/p>

但由于地稅局向乙方征收建筑工程營業(yè)稅，是按包含主材在內(nèi)的項目總工程開支征收的，故乙方無論是包工包料，還是包工不包料，交納營業(yè)稅時計征的基礎(chǔ)是一樣的，乙方也就可能開具了包料的發(fā)票給甲方，如果甲方不扣除已入賬的主材部分，而是按全額記賬，就會造成主材金額重復(fù)記賬，虛增了開發(fā)成本。

建筑安裝成本是否偏高，市局在稅收管理指引中設(shè)定了預(yù)警值，可以參考使用，（預(yù)警值是以清遠(yuǎn)市區(qū)2010年為測算標(biāo)準(zhǔn)，已有點偏高了，相對縣來說，相對以前來說，則更是偏高，因此，使用時要注意參考當(dāng)?shù)氐某杀緝r。）如果偏高，要注意核實是否存在甲方供料問題，或是故意虛大建筑安裝費等問題。

9、發(fā)生費用，如利息支出 借：財務(wù)費用 借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費—利息支出

貸：應(yīng)付利息—**銀行

（注：借款費用要分資本支出或費用支出，注要以下規(guī)定：

國稅發(fā)[2009]31號第21條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

《〈企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本，在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用，千萬不要把已在開發(fā)成本列支的借款費用再從財務(wù)費用中重復(fù)稅前扣除。）

10、收取購房意向金或訂金時，借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款—**客戶

（注：如果沒有簽訂銷售合同，所得稅處理暫不確認(rèn)收入。）

31號文第六規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，……

11、預(yù)售商品房時

借：銀行存款（收取的首期款）

其他應(yīng)付款—**客戶（意向金轉(zhuǎn)預(yù)售款）

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）

12、收到銀行撥付的按揭貸款 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）（注意要全額，不能扣除按揭保證金）

31號文第十九條規(guī)定：企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

13、完工結(jié)算

企業(yè)所得稅的完工時間與企業(yè)財務(wù)的竣工時間往往不同，故企業(yè)所得稅規(guī)定的完工時點到了，企業(yè)財務(wù)往往是什么都不做。

財務(wù)收入確認(rèn)原則：

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入（2006）》

第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；

（三）收入的金額能夠可靠地計量；

（四）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。

31號文規(guī)定的完工條件：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（國稅函2010-201號有規(guī)定）

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

商品房是一套一套的交付給客戶的，財務(wù)上的收入也可能（不一定）是一套一套的確認(rèn)收入，但稅收規(guī)定的完工是對備案的整個成本對象而言的（有些爭議）。成本對象中只要有一套房交付使用了，整個成本對象就進入完工結(jié)算程序了。

所以說，稅收確認(rèn)完工時，會計財務(wù)上可能什么都不處理，但稅收規(guī)定進入了結(jié)算程序：

1、選定已完工的成本對象的計稅成本核算終止日；（第35條）

2、歸集終止日前的計稅成本，計算此前銷售收入（預(yù)售收入）的實際毛利額；（第9條）

3、將實際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)（完工）的應(yīng)納稅所得額。（第9條）

14、企業(yè)確認(rèn)收入

借：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）

貸：主營業(yè)務(wù)收入—商品房銷售

15、結(jié)轉(zhuǎn)成本（1）預(yù)提成本：

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費—施工費

貸：其他應(yīng)付款（或預(yù)提費用）—**單位（注：新準(zhǔn)則沒有“預(yù)提費用”科目）（2）結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本

借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

貸：開發(fā)成本—**成本對象—**（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本—商品房銷售

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

期末，收入與成本均轉(zhuǎn)入“本年利潤”，同時，當(dāng)期的期間費用也轉(zhuǎn)入“本年利潤”。

16、營業(yè)稅金及附加（1）計提時：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅 —應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費附加（2）期末結(jié)轉(zhuǎn)： 借：本年利潤

貸：營業(yè)稅金及附加（3）繳交時：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅

—應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費附加

貸：銀行存款 部分企業(yè)預(yù)售時只做第（3）個分錄，第（1）（2）項待財務(wù)確認(rèn)收入時才做，這導(dǎo)致了納稅申報表的填寫方法不一致。

17、企業(yè)所得稅處理（1）每月預(yù)繳時：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

（附的憑證中，須注明本月預(yù)繳的所得稅的計算明細(xì)。）（2）匯算清繳時：

借：所得稅費用（當(dāng)期所得稅費用）

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交企業(yè)所得稅

匯算清繳時，是補稅還是退稅？就根據(jù)“應(yīng)交稅費—應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目余額在借方還是在貸方而定，借方余額表示要辦理退稅，貸方余額表示要補稅。但要注意是當(dāng)?shù)?，不要把?-5月預(yù)繳的混進去了。實在搞不清，就設(shè)個三級科目，“應(yīng)交稅費—應(yīng)交企業(yè)所得稅—**年”（純屬個人意見，沒見過）

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳不是不能辦理多繳退稅，多繳退稅一般有三種情況：一是當(dāng)年分月預(yù)繳時多交了，匯繳時可以辦理分月預(yù)繳時多交的稅；二是以前匯繳時搞錯數(shù)據(jù)了，實事求是地改正數(shù)據(jù)后重新辦理以前的匯算清繳，可以補稅或退稅。第三種情況是土地增值稅造成的（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）

（3）所得稅債務(wù)法調(diào)整

借：所得稅費用（遞延所得稅費用）

貸：遞延所得稅負(fù)債 或：

借：遞延所得稅資產(chǎn)

貸：所得稅費用（遞延所得稅費用）所得稅費用科目轉(zhuǎn)入“本年利潤”

這個調(diào)整跟我們計算交納所得稅關(guān)系不大，這是企業(yè)計繳了所得稅后，應(yīng)列入那一年的利潤而已，是經(jīng)營業(yè)績的問題，可以不理他。

**思考的問題：

某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，適用的預(yù)計計稅毛利率為25%。

2008年開工建設(shè)，當(dāng)年全部預(yù)售，共收到預(yù)售款10000萬元，繳納營業(yè)稅金及附加750萬元，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費用250萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

計稅毛利額＝10000×25%＝2500（萬元）

應(yīng)納稅所得額＝2500－250－750＝1500（萬元）應(yīng)納所得稅＝1500×25%＝375（萬元）

2009年，當(dāng)年沒有收入。開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年完工，企業(yè)選定當(dāng)年12月31日為該成本對象計稅成本核算終止日。完工結(jié)算時，可扣除的計稅成本為7800萬元，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費用200萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

實際毛利額＝10000－7800＝2200（萬元）毛利額調(diào)整額＝2200－2500＝-300（萬元）納稅調(diào)整后所得＝－300－200＝-500（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

2010年，當(dāng)年沒有收入。企業(yè)投入300萬元用于該項目的園林綠化等后期建設(shè)，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費用100萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

納稅調(diào)整后所得＝－300－100＝-400（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

問題：2009年和2010年，納稅調(diào)整后所得均為負(fù)數(shù)，能不能從2008年繳交的375萬元中辦理多繳退稅？

答案：不能。依據(jù)：《企業(yè)所得稅法》第54條：“……企業(yè)應(yīng)當(dāng)自終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)報送企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款?！?/p>

在本題中也可以看出：如果預(yù)計計稅毛利率制定得不合理，會造成企業(yè)的實際應(yīng)交所得稅的不合理，如果毛利率低，預(yù)售匯算的所得稅就少，但在完工可以補交；如果預(yù)計計稅毛利率高，預(yù)售匯算的所得稅就多，但在完工不可以退稅，只是加大了虧損額，在以后的其他盈利項目中彌補。這點要求密切注意我市企業(yè)毛利情況，盡量爭取每年調(diào)整一次，貼近實際毛利率。

第五編 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要法律法規(guī)

（一）稅收法律法規(guī)

1、中華人民共和國企業(yè)所得稅法（主席令第63號）

2、中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例（國務(wù)院令第512號）

3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）

4、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)[2006]31號）

5、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函[2008]299號）

6、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅[2008]121號）

7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（國稅函[2010]201號）

（二）其他法律法規(guī)

1、中華人民共和國土地管理法（主席令第28號）

2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（主席令第72號）

3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第248號）

4、商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令88號）

5、城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號）

6、廣東省商品房預(yù)售管理條例

（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要文件：2009—31號文 法源：

《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：

企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用；不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

31號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》屬于另有規(guī)定的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的收入與成本不太適用權(quán)責(zé)發(fā)生制，多處體現(xiàn)的是收付實現(xiàn)制。

計稅收入確認(rèn)，基本上以簽定的合同為準(zhǔn)，以實際收到款項為準(zhǔn)。（第6條）計稅成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1-計稅毛利率）為準(zhǔn)；完工結(jié)算時，以實際已發(fā)生的，加上允許預(yù)提的為準(zhǔn)（第32條）；完工結(jié)算后，以實際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條、第34條）

營業(yè)稅金及附加的扣除，以實際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條）期間費用的扣除，以實際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條）（以上的“實際發(fā)生”，須取得合法憑證。）注意：計稅成本存在一個“核算終止日”，（第35條）。也就是說，企業(yè)可以選定“核算終止日”，而不規(guī)定是當(dāng)年的12月31日。企業(yè)從其利益角度出發(fā)，往往選擇在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未規(guī)定收入、營業(yè)稅金及附加、期間費用等也依據(jù)“核算終止日”進行完工結(jié)算，因此，后三者仍按《企業(yè)所得稅法》第五十三條執(zhí)行：“企業(yè)所得稅按納稅計算。納稅自公歷1月1日起至12月31日止?！?/p>

第六編 稅收管理中的幾個基本概念 第一節(jié) 結(jié)算與清算

（一）企業(yè)所得稅完工結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)完工結(jié)算，文件說的是某個開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）符合完工條件后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。但應(yīng)認(rèn)識到：一般情況下，完工結(jié)算時，開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本也是不完整的，此時的“實際毛利額”也不是對應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品的“真實毛利額”。

舉例：

【例】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤于2009年全部預(yù)售，預(yù)售款20000萬元，樓盤已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等項目成本6000萬元，已取得發(fā)票；出包工程合同總金額為8000萬元，2009年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元，2010年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元。甲公司2009年12月31日按照合同造價預(yù)提了3000萬元，年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。

計稅成本核算以2010年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：

1.2009年12月31日前已取得的發(fā)票11000萬元； 2.2010年4月取得的發(fā)票1000萬元；

3.不超過出包合同總額10%的預(yù)提成本800萬元；

企業(yè)的銷售成本當(dāng)為14000萬元，（6000+5000+3000）企業(yè)的計稅成本當(dāng)為12800萬元，（6000+5000+1000+800）。

財務(wù)毛利額＝（20000－14000）÷20000＝30% 實際毛利額＝（20000－12800）÷20000＝36% 真實毛利額＝（20000－12000－X）÷20000＝Y(jié)%

企業(yè)所得稅完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容是：將原來預(yù)計計稅成本調(diào)整為至核算終止日為止的實際計稅成本，進而計算出毛利額調(diào)整額。

理解：

1、商品房預(yù)售時，稅收規(guī)定已確認(rèn)為銷售收入，但銷售成本無法確認(rèn)，就暫估了一個預(yù)計計稅成本（計稅成本率＝1－計稅毛利率）作為稅前扣除，再扣除符合規(guī)定的期間費用、營業(yè)稅金及附加等項目后，就是預(yù)售當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

2、在項目（成本對象）完工后，開展完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容，就是將預(yù)售產(chǎn)品的原預(yù)計計稅成本調(diào)整為符合規(guī)定的計稅成本，并將兩個計稅成本之間的差額調(diào)整入完工當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

預(yù)計計稅成本＞實際計稅成本的，調(diào)增完工的應(yīng)納稅所得額； 預(yù)計計稅成本＜實際計稅成本的，調(diào)減完工的應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)所得稅清算 企業(yè)所得稅清算，實際上是企業(yè)清算時企業(yè)所得稅的處理，是指企業(yè)在不再持續(xù)經(jīng)營，發(fā)生結(jié)束自身業(yè)務(wù)、處置資產(chǎn)、償還債務(wù)以及向所有者分配剩余財產(chǎn)等經(jīng)濟行為時，對清算所得、清算所得稅、股息分配等事項的處理。

房地產(chǎn)企業(yè)某個項目完工時只須辦理成本對象完工結(jié)算，不須辦理項目所得稅完工清算，實際上也不存在某個項目的企業(yè)所得稅清算業(yè)務(wù)。通俗所講的完工清算，是指企業(yè)所得稅完工結(jié)算或者是土地增值稅清算。

實務(wù)操作中，企業(yè)所得稅無法按項目進行清算的。由于一個企業(yè)的期間費用（特別是管理費用）是不按經(jīng)營項目或開發(fā)項目分開核算的，如果一個企業(yè)同時開發(fā)多個項目，或是混業(yè)經(jīng)營（如既開發(fā)房地產(chǎn)，又經(jīng)營百貨公司），管理費用就難以分清（你能說總經(jīng)理的工資是按什么比例在不同項目之間分配嗎？），因此，項目的應(yīng)納稅所得是無法計算出來的。關(guān)鍵問題是法律法規(guī)沒有授權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)分項目核算期間費用。

（三）兩者的主要區(qū)別

1、條件不同： 完工結(jié)算條件：除土地開發(fā)之外，房地產(chǎn)企業(yè)的其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)準(zhǔn)備開展完工結(jié)算：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

所得稅清算條件：下列企業(yè)應(yīng)進行清算的所得稅處理：（1）按《公司法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》等規(guī)定需要進行清算的企業(yè)；（2）企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)。

2、業(yè)務(wù)不同：

企業(yè)所得稅完工結(jié)算包括以下內(nèi)容：（1）選擇確定計稅成本核算的終止日（2）計算預(yù)售收入的實際毛利額

（3）將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)清算的所得稅處理包括以下內(nèi)容：

（1）全部資產(chǎn)均應(yīng)按可變現(xiàn)價值或交易價格，確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；（2）確認(rèn)債權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)乃没驌p失；

（3）改變持續(xù)經(jīng)營核算原則，對預(yù)提或待攤性質(zhì)的費用進行處理；（4）依法彌補虧損，確定清算所得；（5）計算并繳納清算所得稅；

（6）確定可向股東分配的剩余財產(chǎn)、應(yīng)付股息等。

注：清算所得的概念

《企業(yè)所得稅實施條例》第十一條規(guī)定：清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費用以及相關(guān)稅費等后的余額。

完工結(jié)算后，再投入的成本和費用，怎么處理？ 可以在發(fā)生當(dāng)期扣除。31號文的第28條規(guī)定。計稅成本核算的程序：

1、發(fā)生的支出，判斷是期間費用還是開發(fā)成本，作以下分錄： 屬期間費用的，借：管理費用（等）

貸：銀行存款 期末：

借：本年利潤

貸：管理費用（等）這就扣除了。

屬開發(fā)成本的，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費—

貸：銀行存款

2、合理歸集后，分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象 借：開發(fā)成本—**成本對象—

貸：開發(fā)成本—開發(fā)間接費

屬于已完工成本對象的，繼續(xù)做以下分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

貸：開發(fā)成本—**成本對象—

3、由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配

屬已銷開發(fā)產(chǎn)品的，借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象 這也扣除了。

屬已轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的，借：固定資產(chǎn)—**資產(chǎn)

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

進入了固定資產(chǎn)，等著計提折舊進成本扣除了。

屬未銷開發(fā)產(chǎn)品的，不用做分錄。

仍然留在開發(fā)產(chǎn)品，等著出售后再扣除。

第七編 2011年3號文件的主要內(nèi)容

1、統(tǒng)一確定預(yù)計計稅毛利率

原來市局授權(quán)各縣局按每一企業(yè)每一項目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是難以核實，各地也是統(tǒng)一確定一個毛利率，企業(yè)填寫的數(shù)據(jù)不支持稅務(wù)局核定的毛利率，公正點說，基層稅務(wù)人員也難以核實數(shù)據(jù)。

部分地方仍按預(yù)計利潤率辦理預(yù)繳稅款，甚至是匯繳稅款。

以前已核定了利潤率或計稅毛利率的，可以繼續(xù)執(zhí)行到完工結(jié)算，但建議調(diào)整為市局統(tǒng)一規(guī)定的毛利率。

如果繼續(xù)執(zhí)行原毛利率的，在《成本對象完工報告表

（一）》中第12欄要按原核定的毛利率填寫。如果調(diào)整的話，可以按原預(yù)售收入×（新毛利率—原毛利率或利潤率），統(tǒng)一作為今年某一個月份（最好是匯繳前）的預(yù)繳稅款，原來未扣除的期間費用和營業(yè)稅金等可一起計算扣除。當(dāng)然，也可以采用其他合理的方法，這由各地自行根據(jù)實際情況解決。這個問題不宜拖了，特別是仍在使用利潤率的地方，一定盡快處理。

對于部分地方,預(yù)繳時采用利潤率、匯繳時采用毛利率的，一定要實事求是地妥善處理好。

用利潤率計算稅款，可不可以扣除期間費用？？一直爭論不休，我市一般理解是不允許扣除，因為15%的利潤率，如果扣除期間費用和稅金等，可能已經(jīng)無稅可交了。上級的文件也一直不說清楚。但從“毛利”變?yōu)椤袄麧櫋?，文字的變化，就讓人感到?yīng)該有不一樣的地方。我認(rèn)為稅總當(dāng)時也是想不讓扣除的，但實務(wù)操作中做不到。問題還是出在多項目經(jīng)營或混業(yè)經(jīng)營上。以上已經(jīng)說了，沒有特別規(guī)定，一個企業(yè)的期間費用是不會按不同項目來劃分的，作為一個整體，它已經(jīng)在企業(yè)的其他項目利潤（或應(yīng)納稅所得額）的計算中扣除了，在非預(yù)售收入的正常業(yè)務(wù)核算中全部扣除了，我們怎么不讓其扣除？怎么劃分出不允許扣除額？可見，稅總的2008-299號文并不理想。稅總在2008年末的時候應(yīng)該很清楚這一問題了，他在回答納稅人咨詢的時候，承認(rèn)了是可以扣除的，但稅總不直接廢除該文，直至2009-31號第9條才把它實際廢掉了。

2、企業(yè)會計處理辦法的備案

備案的目的是對企業(yè)收取意向金、預(yù)售商品房、營業(yè)稅金及附加、以及完工結(jié)轉(zhuǎn)收入等會計處理辦法有所了解，稅收管理員必須清楚知道，這一企業(yè)在以上事項上，在什么條件下做了什么分錄。如營業(yè)稅金及附加，要知道企業(yè)在繳交時做了什么分錄，在計算繳交的當(dāng)期利潤時是否已經(jīng)扣除了，還是在以后再扣除，這關(guān)系到納稅申報表的填寫。

到現(xiàn)在為止，未辦理備案的或備案資料中不清晰的，要督促企業(yè)在今年匯繳前重新辦理備案。

3、成本對象的備案

這是31號文的要求，成本對象是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的直接對象。對于以前備案的資料中未明確成本對象的，要補辦備案手續(xù)。

成本對象劃分越細(xì)，對企業(yè)應(yīng)該是有利的，但過細(xì)了，會增加企業(yè)財務(wù)核算工作量。這是企業(yè)自行選擇的，企業(yè)備案后，應(yīng)盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”科目中設(shè)立一級明細(xì)科目用來分別核算不同成本對象的成本。

4、完工產(chǎn)品的結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中最重要的一個環(huán)節(jié)。對當(dāng)年達到完工條件的，當(dāng)匯算清繳時，一定要求企業(yè)提供完工結(jié)算資料。否則按31號文的35條處理。稅務(wù)機關(guān)核定計稅成本時，核算終止日確定為完工當(dāng)年的12月31日，計稅成本按實際發(fā)生的符合扣除規(guī)定的成本計算（意思是不計算3項預(yù)提費用）。

5、納稅申報表的填寫

這次統(tǒng)一了納稅申報表的填寫，主要思路是：

一、不增加附加表，因為附加表格不規(guī)范，數(shù)據(jù)也進不了CTAIS，難以開展數(shù)據(jù)分析。因此只能對申報表格的一些欄次做些調(diào)整。

二、對可調(diào)可不調(diào)的盡量不調(diào)，如預(yù)售收入，稅收規(guī)定是確認(rèn)了收入的，但在預(yù)繳申報表時仍按規(guī)定只填寫會計確認(rèn)的收入，故還是規(guī)定不填；但在申報表時，如果不填寫收入，將會導(dǎo)致業(yè)務(wù)招待費、廣告費等難以填寫，所以只好做了調(diào)整。

三、相應(yīng)的，企業(yè)預(yù)售收入的營業(yè)稅金及附加，會計計算利潤時可能未計提也未扣除，但稅收規(guī)定在預(yù)售時扣除，故也只能作了調(diào)整。

四、由于主表的數(shù)據(jù)不能直接更改，只能通過填寫附表來體現(xiàn)主表的修改，故文件中的數(shù)據(jù)填寫，是通過填寫（）內(nèi)的附表來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的填寫的。用“加增”和“減除”的意義是原欄次數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上“加上”或“減去”要處理的數(shù)額。

五、完工結(jié)算時，由于預(yù)售收入不填入“營業(yè)收入”欄，而是分拆出來填寫到了“納稅調(diào)整增加額”，（這樣的目的是防止虛大計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費的營業(yè)收入欄），故預(yù)售收入對應(yīng)的“開發(fā)成本”也應(yīng)填入“營業(yè)成本”。這樣就計算出了“實際毛利額”。

第四篇：城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法

城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法

（1995年3 月 1日 建設(shè)部第41號部長令發(fā)布）

第一章 總則

第一條 為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，保障房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條 在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)，實施房地產(chǎn)開發(fā)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、建設(shè)用地計劃和市場需求確定，并經(jīng)批準(zhǔn)立項。

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)出讓或劃撥前，主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建筑的建設(shè)、拆遷補償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》。《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計要求；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項目拆遷補償安置要求；

（六）項目經(jīng)營方式等。

將《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的十五日內(nèi)，到建設(shè)主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手

冊》。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償安置方案須按《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定，報經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，必須向城市規(guī)劃主管部門申請定點，由城市規(guī)劃主管部門核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，對項目組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計工作。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案，須依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)法律、法規(guī)履行報批手續(xù)；

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，方可申請開工。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計，應(yīng)當(dāng)由有相應(yīng)資格的單位承擔(dān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計單位簽訂項目規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計書面合同。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)時，一般應(yīng)當(dāng)先行完成項目占地范圍內(nèi)的地下設(shè)施的建設(shè)。

項目占地范圍外的配套基礎(chǔ)設(shè)施按當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定，由建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一組織建設(shè)。具體建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》中提出。

第十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)上地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金盼20% 以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)，但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，未按規(guī)定期限進行開發(fā)，可以參照上述規(guī)定處理。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資應(yīng)當(dāng)與項目規(guī)模及其投資總額相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的約定，按期投入資金，用于項目建設(shè)。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)資格的施工單位，并與施工單位簽訂書面合同。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)，必須符合國家有關(guān)設(shè)計、施工的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，并按質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應(yīng)當(dāng)進行綜合驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請的一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。

綜合驗收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）規(guī)劃要求是否落實；

（二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)實施是否建設(shè)完畢；

（三）單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；

（四）拆遷補償安置方案是否落實；

（五）物業(yè)管理是否落實；

（六）其他。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與設(shè)計、施工單位的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定。

轉(zhuǎn)讓中的受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后的十五日內(nèi)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同到主管部門備案，并辦理項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)。受讓人繼續(xù)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。

第十九條 依法取得的土地使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價人股，合資，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第二十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和商品房屋銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。

第二十一條 商品房銷售（包括預(yù)售）前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理單位和方式，并載人商品房銷售合同。

第二十二條 除享受國家優(yōu)惠的居民住宅實行限價外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格實行市場調(diào)節(jié)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房屋現(xiàn)貨銷售合同簽訂之日起十五日內(nèi)將成交價格如實向主管部門申報；預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)在結(jié)算之日起十五日內(nèi)將成交價格如實向主管部門申報。

瞞報或不實申報成交價格的，主管部門應(yīng)當(dāng)提出正確的評估價格提供稅務(wù)部門作為納稅基數(shù)。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。

第二十四條 已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品房預(yù)售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補充合同。

項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人應(yīng)當(dāng)在補充合同簽訂之日十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留作自用或出租的房地產(chǎn)由其依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

現(xiàn)貨銷售的商品房由購買人在銷售合同簽訂之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)；

預(yù)售的商品房由購買人在結(jié)算之日起三十日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，包括房地產(chǎn)發(fā)的專營企業(yè)和兼營企業(yè)。

第二十七條 除法律另有規(guī)定者外，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國公司法》登記為有限責(zé)任公司或股份有限公司。

原有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定逐步改組為規(guī)范化的公司。

第二十八條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；

（二）有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；

（三）注冊資本一百萬元以上，且流動資金不低于一百萬元；

（四）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計人員。

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。省。自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本地區(qū)實際情況，規(guī)定不低于上述第（三）、（四）項條件的注冊資本、流動資金和專業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)人員條件。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)公司在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的主管部門備案。

備案必須提交以下文件：

（一）公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋登記機關(guān)公章）；

（二）公司章程；

（三）公司的驗資證明；

（四）公司法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個人資料；

（五）經(jīng)濟、技術(shù)專業(yè)人員的資格證書、任職文件及其聘用合同；

（六）主管部門規(guī)定的其他文件。

第三十條 主管部門對設(shè)立公司手續(xù)完備的頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》；對不符合公司設(shè)立條件的，提請工商行政主管部門處理。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)經(jīng)濟技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等確定。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門按照建設(shè)部的要求并結(jié)合本地實際情況定不同等級企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)。

第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的主要事項和政府有關(guān)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準(zhǔn)、處理意見記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年和按項目各實施階段將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送主管部門驗核。

第五章 法律責(zé)任

第三十三條 違反本辦法第九條的規(guī)定擅自開工的，按《城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，由城市規(guī)劃主管部門予以處罰。

第三十四條 對下列行為，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止活動，并可處以項目投資總額1％以下的罰款：

（一）違反本辦法第十條的規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計任務(wù)的；

（二）違反本辦法第十四條的規(guī)定，委托無相應(yīng)資格的施工單位承擔(dān)施工任務(wù)的。

第三十五條 違反本辦法第十八條第二款的規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目、開發(fā)人變等有關(guān)手續(xù)的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補辦，并可處以五萬元以下的罰款。

第三十六條 違反本辦法第二十二條的規(guī)定，不如實申報成交價格的，主管部門可處以二十萬元以下的罰款。

第三十七條 對下列行為，主管部門應(yīng)當(dāng)予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以二萬元以下的罰款：

（一）違反本辦法第二十九條的規(guī)定，逾期未備案的；

（二）偽造、涂改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的；

（三）不如實填寫或不按規(guī)定時間交驗《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的。

第三十八條 主管部門的工作人員，玩忽職守、濫用職權(quán)、行賄受賄的，由其所在單位或級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章 附則

第三十九條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，參照本辦法執(zhí)行。

第四十條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

第四十一條 本辦法自1995年3月1日起施行。

第五篇：建筑業(yè)企業(yè)所得稅管理暫行辦法

建筑業(yè)企業(yè)所得稅管理暫行辦法

第一條為加強建筑業(yè)企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則和有關(guān)稅收政策的規(guī)定，特制定本管理辦法。

第二條實行獨立經(jīng)濟核算的建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)的企業(yè)(以下簡稱“建筑業(yè)企業(yè)”)，應(yīng)按本辦法規(guī)定分期預(yù)繳和年終匯算清繳企業(yè)所得稅。

第三條 建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)納所得稅額的計算 實行獨立經(jīng)濟核算的建筑業(yè)企業(yè)，其應(yīng)納所得稅額按下列辦法計算繳納。應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率

第四條 應(yīng)納稅所得額的確定 應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準(zhǔn)予扣除項目金額

一、收入總額建筑業(yè)企業(yè)的收入是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，由于工程施工、提供勞務(wù)、作業(yè)以及銷售產(chǎn)品等所取得的收入，包括工程價款收入(含工程索賠收入，向發(fā)包單位收取的臨時設(shè)施基金、勞動保險基金、施工機構(gòu)調(diào)遷費)、勞務(wù)、作業(yè)收入、產(chǎn)品銷售收入、設(shè)備租賃收入、材料銷售收入、多種經(jīng)營收入以及其他業(yè)務(wù)收入。

(一)工程價款收入的確認(rèn)

1、按目前工程價款結(jié)算辦法，簽訂工程合同的，工程價款收入可按下列方式予以確認(rèn):

(1)實行合同完成后一次結(jié)算工程價款辦法的工程合同，應(yīng)于合同完成后，施工企業(yè)與發(fā)包單位進行工程合同價款結(jié)算時，確認(rèn)為收入的實觀；

(2)實行旬末或月中預(yù)支、月末結(jié)算、竣工后清算辦法的工程合同，應(yīng)接月確認(rèn)收入的實現(xiàn)；

(3)實行按工程形象進度劃分不同階段，分段(次)結(jié)算工程價款結(jié)算辦法的工程合同，應(yīng)按合同規(guī)定的形象進度分段(次)確認(rèn)已完階段收入的實現(xiàn)；

(4)實行其他結(jié)算方式的工程合同，其合同收入應(yīng)按合同規(guī)定的結(jié)算方式和結(jié)算時間與發(fā)包單位結(jié)算工程價款時，一次或分次確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2、未簽訂工程合同的，施工企業(yè)與發(fā)包單位進行分段(次)工程價款結(jié)算時或竣工工程價款結(jié)算時，確認(rèn)為收入的實現(xiàn)。

3、工程已經(jīng)移交、勞務(wù)已發(fā)生，但尚未辦理工程決算等，應(yīng)當(dāng)在工程移交、提供勞務(wù)，同時收訖價款或者取得索取價款的憑據(jù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn).(二)對企業(yè)取得的除工程結(jié)算收入以外的其他收入，應(yīng)按相關(guān)稅收法規(guī)的規(guī)定及時確認(rèn)其收入。

二、準(zhǔn)予扣除項目金額建筑業(yè)企業(yè)的準(zhǔn)予扣除項目包括工程施工、提供勞務(wù)、作業(yè)以及銷售產(chǎn)品等過程中發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。

(一)工程成本

1、工程施工成本核算對象 建筑業(yè)企業(yè)在工程開工時，應(yīng)以編制工程預(yù)算書的項目為成本核算對象，進行工程施工成本的核算。

2、成本核算原則 建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)正確核算列入各成本核算對象之間的各項費用，并嚴(yán)格區(qū)分與期間費用的界限。建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)按成本核算對象進行核算，并按人工費、村料費、機械使用費、其他直接費和間接費用等主要成本核算項目進行明細(xì)核算。

3、成本費用的歸集、分配 建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)正確核算列入施工成本的各項費用，嚴(yán)格區(qū)分直接費用與間接費用，采取合理的方法分配間接費用。建筑業(yè)企業(yè)的工資薪金支出實行計稅工資扣除辦法。經(jīng)批準(zhǔn)實行工效掛鉤辦法的建筑業(yè)企業(yè)向雇員支付的工資薪金支出，可據(jù)實扣除。

4、預(yù)提費用的處理企業(yè)按規(guī)定條件可預(yù)提收尾工程費用和預(yù)提個別費用。預(yù)提個別費用是指在施工過程中，企業(yè)與分包單位由于各種原因不能及時結(jié)算的，可以按工程合同成本與實際結(jié)算的建筑安裝工程費之間差額預(yù)提，歸集、分配到各成本核算對象。建筑業(yè)企業(yè)預(yù)提上述費用后，其實際發(fā)生數(shù)應(yīng)從預(yù)提費用中支出，如預(yù)提費用與實際發(fā)生較大差異時，應(yīng)及時調(diào)整提取標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)提費用一般應(yīng)在年終時進行調(diào)整，年終應(yīng)無余額，特殊情況須保留余額的，應(yīng)報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審查批準(zhǔn)，未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)的，不得稅前扣除。預(yù)提費用均應(yīng)在工程實際竣工結(jié)算時結(jié)清余額。

5、工程施工成本的結(jié)轉(zhuǎn) 工程施工成本的結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)與工程結(jié)算收入的確認(rèn)時間相一致，正確計算結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本。對工程已經(jīng)移交、勞務(wù)已發(fā)生，但尚未辦理工程決算的項目，已確認(rèn)實現(xiàn)的收入，其工程成本應(yīng)遵循收入與費用配比的原則，接與收入同比例相關(guān)的成本原則確定，依照稅法的有關(guān)規(guī)定計征企業(yè)所得稅。

(二)期間費用 企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分期間費用與工程成本的界限，正確計算扣除當(dāng)期的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

(三)銷售稅金及附加 建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)按與收入配比的原則，扣除銷售稅金及附加。

(四)損失企業(yè)當(dāng)期發(fā)生的所有損失及應(yīng)稅前彌補的虧損，均應(yīng)按《青島市地方稅務(wù)局財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》和《青島市地方稅務(wù)局彌補虧損管理辦法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)發(fā)生的所有準(zhǔn)予扣除項目，必須真實、合法，且應(yīng)有合法的原始憑證(按規(guī)定預(yù)提的個別費用除外)，否則不予扣除；稅法明確規(guī)定扣除項目標(biāo)準(zhǔn)的(如招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費等)，應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

第五條 預(yù)繳匯算清繳

一、建筑業(yè)企業(yè)所得稅的預(yù)繳方式由主管稅務(wù)機關(guān)確定。納稅人預(yù)繳所得稅時，應(yīng)當(dāng)按納稅期限的實際數(shù)預(yù)繳。按實際數(shù)預(yù)繳有困難的，可以按上一應(yīng)納稅所得額的1/12或 1/4，或者經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的其他方法分期預(yù)繳所得稅。預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意改變。

二、建筑業(yè)企業(yè)在終了后，報送“企業(yè)所得稅申報表”，工程竣工的還應(yīng)同時報送工程浚工決算資料。

第六條 應(yīng)納所得稅額的核定 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納所得稅額:(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置的；(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證，費用憑證殘缺不全，難以查賬的；(四)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；(五)納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第七條 企業(yè)所得稅的納稅地點

一、建筑業(yè)企業(yè)離開工商登記注冊地或經(jīng)營管理所在地到本縣(區(qū))以外地區(qū)施工的，應(yīng)向其所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申請開具外出經(jīng)營活動稅收管理證明，其經(jīng)營所得，由所在地主管稅務(wù)機關(guān)一并計征所得稅。否則，其經(jīng)營所得由企業(yè)項目施工地主管稅務(wù)機關(guān)就地征收所得稅。

二、建筑業(yè)企業(yè)申請開具外出經(jīng)營證須具備以下條件:

(—)中標(biāo)通知書；

(二)甲乙雙方簽訂的施工合同；

(三)施工許可證或開工報告；

(四)本系統(tǒng)的施工隊伍。所在地稅務(wù)機關(guān)接到企業(yè)申請后，經(jīng)審核無誤應(yīng)及時填發(fā)外出經(jīng)營證。

三、持有外出經(jīng)營證的建筑業(yè)企業(yè)到達施工地后，應(yīng)向施工地主管稅務(wù)機關(guān)遞交外出經(jīng)營證，并陸續(xù)提供所在地主管稅務(wù)機關(guān)按完工進度或完成的工作量據(jù)以計算應(yīng)繳納所得稅的完稅證明。企業(yè)經(jīng)營活動結(jié)束后，應(yīng)將外出經(jīng)營證交原填發(fā)稅務(wù)機關(guān)。

第八條 其他未盡事宜按《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。