第一篇：浙江省國家稅務局關于加強外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理的通知

浙江省國家稅務局關于加強外商投資 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理的通知

各市、縣國家稅務局（不發(fā)寧波）、省局直屬稅務分局：

為了進一步加強我省外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實施細則、《國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)〔2001〕142號）以及國家對房地產(chǎn)管理的有關規(guī)定，結(jié)合我省實際，現(xiàn)就加強外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱房地產(chǎn)企業(yè)）所得稅管理問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

一、關于銷售收入的確認問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定，應從其房地產(chǎn)銷售開始之日進行。企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。凡不符合條件的，不能確認為房地產(chǎn)銷售開始。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定，以權(quán)責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：

1.采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日確認為銷售收入的實現(xiàn)。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，以實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。

4.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)取得銷售商品房以外的其它收入，按現(xiàn)行有關稅收規(guī)定確認收入的實現(xiàn)。

二、關于預售收入的確認問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)預售房地產(chǎn)，其取得的預收款，應按照《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕153號）和《浙江省國家稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關問題的通知》（浙國稅外〔1995〕120號）的規(guī)定，暫按10%的預計利潤率預征企業(yè)所得稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的預收款應包括：以合同、協(xié)議或其他方式約定并實際取得的定金、預收房款以及其他具有預收款性質(zhì)的各種款項。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)與承購人簽訂預售合同并預收款項后，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前又將預收款全部或部分退還承購人的，應由企業(yè)提供相關證明后，從退還當期的預收款中扣除，但不得抵減當期營業(yè)收入。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)預售房地產(chǎn)，應在取得《商品房預售許可證》的當季進行所得稅申報時，將該證復印件同時附送主管稅務機關。

三、關于成本和費用的扣除問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據(jù)當期銷售面積以及可售面積單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業(yè)可售面積單位工程成本費用按下列公式確定：

可售面積單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積

當期銷售成本費用=可售單位工程成本費用×當期銷售面積

（一）總可售面積，是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)可售面積證書中明確的面積。

（二）可售總成本費用，是指應歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費（或稱土地出讓金）、拆遷補償費、七通一平、勘察設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費，基礎設施費，公用設備、綠化、道路等配套設施費以及按照財務制度規(guī)定直接計入開發(fā)成本的費用。1.土地使用費，指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)企業(yè)，由房地產(chǎn)企業(yè)向國家支付的土地使用權(quán)出讓金。

2.拆遷補償費，指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而對原使用者或居住者所給予的拆遷補償。

3.七通一平費用和勘察設計費用等前期開發(fā)費用，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的當期實際發(fā)生額確認。4.建筑安裝費，指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。

房地產(chǎn)企業(yè)自購建筑安裝材料的，以取得的合法憑證計入建筑安裝費。

5.基礎設施費、公用設備、綠化、道路等配套設施費，指土地、房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施和可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

（1）上述設施、設備，若由政府有關部門無償占用或者屬于業(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的，其相應支出可以合法的憑證計入可售總成本費用。

（2）如果發(fā)生的公共配套設施費應由兩個或兩個以上項目負擔的，可根據(jù)各項目可售面積占總可售面積的比例進行分配，計入有關房屋開發(fā)成本。若建成后產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并用于繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，其相應支出不得作為可售總成本費用。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，經(jīng)報主管稅務機關審核同意后，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設施建設全部結(jié)束后，應按照實際發(fā)生的建設費用進行匯算。企業(yè)上述預提費用，可按公共配套設施項目的預算總成本與總可售面積的比例，計算出商品房每單位面積的承擔標準，并根據(jù)當期銷售面積計算本期應預提的配套設施費用，計入本期可稅前扣除的成本費用。如企業(yè)預提配套設施費用不合理，主管稅務機關可以按照合理的方法確定預提金額。

企業(yè)預提在售后發(fā)生的公共配套設施費用，需向主管稅務機關提供下列資料： ①企業(yè)書面申請報告以及《涉外房地產(chǎn)企業(yè)公共配套設施預提費用計算表》（附表3）； ②政府對配套設施土地使用規(guī)定的有關文件； ③配套設施設計合同或方案； ④有關公共配套設施項目的預算資料、預提費用的計算、工程進展和結(jié)余情況及預計完工日期的詳細報告；

⑤稅務機關要求提供的其他資料。

6.多項目開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)，應對年度發(fā)生的期間費用（管理費用、財務費用和營業(yè)費用），在各項目間進行合理分攤，尤其要確認已完工項目與未完工項目相應所負擔的期間費用。對于已完工項目（已確認正式銷售開始的項目），與該項目有關的應歸屬的期間費用，可在稅前扣除；對未完工項目（包括預售收入預征所得稅項目），應歸屬的期間費用，暫不予稅前扣除。

（1）借入資金發(fā)生的貸款利息支出，應嚴格按該借款的用途計入或計算分配計入對應項目的費用之中。具體操作時，如借款利息支出屬于對應項目完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入項目的開發(fā)成本費用；如屬于項目完工后再發(fā)生的借款利息，則應作為該項目的期間費用直接在稅前扣除。

（2）廣告費，應準確按照該廣告受益對象計入項目費用。

（3）其他期間費用，應準確按費用的用途計入該項目費用。

（4）對未能準確劃分收益對象的費用，按各項目當年營業(yè)收入（包括預售收入）占當年度總營業(yè)收入（包括預售總收入）的比例計算確定項目費用。

7.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的交際應酬費，從企業(yè)房地產(chǎn)銷售開始之日起，對屬于可售房地產(chǎn)的部分，按照當期實現(xiàn)的全部銷售收入和《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則》第二十二條第一款第（二）項的規(guī)定限額稅前扣除。

8.房地產(chǎn)企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

9.房地產(chǎn)企業(yè)向境外代銷企業(yè)支付的各種傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務費用，應當提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務機關審核確認后，方可作為企業(yè)的費用扣除，但實際扣除的數(shù)額不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%。

四、關于應納所得稅額的計算問題

外商投資企業(yè)和外國企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納所得稅。當期應納所得稅額，按以下公式計算：

當期應納所得稅額＝應納稅所得額×適用稅率－已售房產(chǎn)已預征的所得稅＋當期預征所得稅

（一）應納稅所得額的計算，應從房地產(chǎn)銷售開始，根據(jù)收入及相應的成本、費用及損失進行確認。

房地產(chǎn)企業(yè)有營業(yè)外收支和其他業(yè)務收支或?qū)ν馔顿Y損益等業(yè)務時，應一并計算當期應納稅所得額。

（二）已售房產(chǎn)已預征的所得稅，是指已銷售房地產(chǎn)按有關規(guī)定已預征的所得稅額。

（三）當期預征所得稅，是指對房地產(chǎn)企業(yè)預售房地產(chǎn)按有關規(guī)定預征的所得稅。當期預征所得稅，按下列公式計算：

當期預征所得稅=預收款收入×預計利潤率（10%）×適用稅率

五、關于所得稅年度匯算清繳問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)繳納的所得稅，應按年計算、分季預繳。季度終了后15日內(nèi)預繳，年度終了后四個月內(nèi)年度申報，五個月內(nèi)匯算清繳，多退少補。季度和年度所得稅申報，按照申報方式區(qū)分為A類和B類。

房地產(chǎn)銷售正式開始，實行查賬征收的企業(yè)按A類申報。

預售房地產(chǎn)，實行預征企業(yè)所得稅的企業(yè)按B類申報。

（二）年度企業(yè)所得稅申報時應使用《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅年度申報表》，并同時附送以下資料：

1.匯算清繳附表。

（1）《涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表》（附表1）；（2）《涉外房地產(chǎn)企業(yè)年度內(nèi)預售款結(jié)轉(zhuǎn)情況表》（附表2）；

（3）《涉外房地產(chǎn)企業(yè)公共配套設施預提費用計算表》（附表3）；

（4）《涉外房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本計算表》（附表4）；

（5）《涉外房地產(chǎn)企業(yè)管理費用、營業(yè)費用、財務費用計算表》（附表5）；（6）《涉外房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計算表》（附表6）;（7）《涉外房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況明細表》（附表7）。2.中國注冊會計師查賬報告。3.年度財務會計決算報表。4.稅務機關要求報送的其它資料。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)可要求會計師事務所、稅務師事務所等中介機構(gòu)在出具年度查賬報告時，對企業(yè)年度內(nèi)已結(jié)轉(zhuǎn)銷售的房地產(chǎn)項目的收入、成本、費用等情況以及當年預售款收入情況在匯算清繳附表1-7中進行詳細的列示和說明。

六、關于特殊情況的處理問題

房地產(chǎn)企業(yè)在確認銷售收入實現(xiàn)后，應依照規(guī)定計算當期實際的應納所得稅額。在實際操作中，也發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)在工程竣工并開始銷售后，因種種原因，確實不能及時取得發(fā)票等憑據(jù)，無法及時、準確地結(jié)轉(zhuǎn)成本費用，按季度實際利潤額預繳有困難。對于這種情況，經(jīng)主管稅務機關認可，允許給予一定的寬限期。在年度匯算清繳以前，可按10%的預計利潤率分季預繳所得稅（扣除預收款后的銷售收入）；在年度匯算清繳時，仍未取得合法憑據(jù)的，無法對相關項目進行所得稅匯算清繳的，主管稅務機關對其可暫按30%的預計利潤預征所得稅。

七、關于法律責任問題

納稅人應按照法律、行政法規(guī)的有關規(guī)定設置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，在稅法規(guī)定的申報期限內(nèi)如實辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關要求的其他資料。對逾期未申報所得稅納稅資料的，應責令其限期改正，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條的規(guī)定，處以2000元以下的罰款；逾期仍未改正的，處以2000元以上10000元以下的罰款。對納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或不列、少列收入或者經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或少繳應納稅款的，應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條有關偷稅的處罰規(guī)定進行處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究當事人刑事責任。

八、關于政策銜接問題

（一）本規(guī)定從2005年1月1日起執(zhí)行，以前的規(guī)定如與本通知不符的，按本通知執(zhí)行。

（二）此前已經(jīng)銷售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè)，以2004年12月31日為時點，對已經(jīng)銷售的房地產(chǎn)先進行一次全面匯算。以后年度，每年進行匯算清繳。

二ＯＯ五年九月十六

第二篇：關于加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理問題通知

廣西自治區(qū)地方稅務局 自治區(qū)國家稅務局

關于加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理問題的通知

桂地稅發(fā)[2010]35號2010-04-01

各市、縣（市、區(qū)）地方稅務局、國家稅務局：

為了切實加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)預售收入企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)取得預售收入的企業(yè)所得稅有關問題通知如下

一、從2010年4月1日起，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)項目位于南寧市所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。

（二）開發(fā)項目位于地級市所在地城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

（四）開發(fā)項目屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于5%。

二、各市稅務機關可根據(jù)本地實際情況按第一條規(guī)定的最低下限標準進行調(diào)整，但調(diào)整的標準必須要國稅局和地稅局統(tǒng)一確定。

三、《自治區(qū)國家稅務局自治區(qū)地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（桂國稅發(fā)〔2009〕96號）有關計稅毛利率的規(guī)定停止執(zhí)行。

第三篇：湖北省國家稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法

湖北省國家稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法

（試行）

第一章 總 則

第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則以及《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，制定本辦法。第二條 本辦法適用于由全省各級國稅機關負責征收企業(yè)所得稅的各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他內(nèi)資企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）。

第三條 凡具備納稅人資格的開發(fā)企業(yè)（包括總機構(gòu)、分支機構(gòu)和開發(fā)項目，下同），由開發(fā)經(jīng)營所在地主管國稅機關征收企業(yè)所得稅。第四條 開發(fā)項目指根據(jù)國有土地使用權(quán)證上所載土地范圍所進行的開發(fā)，無論是否分期開發(fā)，均以國有土地使用權(quán)證所載土地范圍為一個項目。

開發(fā)產(chǎn)品指開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等。

成本對象指每棟獨立建筑物，以建筑工程施工許可證或預（銷）售許可證上載明的單棟建筑為一個成本對象。

第二章 登記管理 第五條 開發(fā)企業(yè)自領取營業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)，向所在地主管國稅機關申報辦理稅務登記。

開發(fā)企業(yè)進行異地開發(fā)，自取得第一份國有土地使用權(quán)證起30日內(nèi)，向所在地主管國稅機關申報辦理稅務登記。

第六條 開發(fā)企業(yè)應按照有關法律、行政法規(guī)和國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定設置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進行會計核算。開發(fā)企業(yè)應當自辦理稅務登記事項之日起15日內(nèi)，將其財務、會計制度或者財務、會計處理辦法報送主管國稅機關備案。

第三章 征收方式

第七條 對開發(fā)企業(yè)原則上采取查帳征收的方式征收企業(yè)所得稅，但不得事前核定其應納稅額。

第八條 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，主管國稅機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定應納稅額方式進行征收、管理并逐步規(guī)范，同時應按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收。

（一）法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置賬簿的。

（二）法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。

（三）擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的。

（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的。

（五）發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)國稅機關責令限期申報，逾期仍不申報的。

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。第九條 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)第八條所列情形之一的，主管國稅機關可有權(quán)采用下列方法順序核定其應納稅額，應稅所得率一律為20％：

（一）在開發(fā)企業(yè)只能準確核算收入總額，不能準確核算成本費用支出或只能準確核算成本費用支出，不能準確核算收入總額時，主管國稅機關按應稅所得率計算核定應納稅額。

（二）在收入總額和成本費用支出均不能正確核算，難以查實時，主管國稅機關可以按房地局測繪大隊的測量（丈量）報告中所載總建筑面積乘以房產(chǎn)部門公布的開發(fā)項目成交均價或經(jīng)營規(guī)模相近開發(fā)項目的成交均價計算收入總額，并按應稅所得率計算核定應納稅額。經(jīng)營規(guī)模相近的開發(fā)項目是指在地段（土地等級）、面積（建筑面積）、層高（低層、多層、中高層和高層）、用途（住宅、商業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房）、結(jié)構(gòu)（磚木、磚混、鋼砼、全鋼和其他結(jié)構(gòu)）和品質(zhì)（建筑用材）等方面相近的開發(fā)項目。

（三）按其他合理方法核定。

第四章 申報與繳納

第十條 開發(fā)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅，按年計算，分月預繳。月度終了后十五日內(nèi)申報預繳；終了后四個月內(nèi)匯算清繳，多退少補。第十一條 開發(fā)企業(yè)在依法進行企業(yè)所得稅納稅申報時，應向主管國稅機關報送企業(yè)所得稅申報表、財務會計報表以及國稅機關要求報送的其他資料，主要包括：

（一）下列資料在取得后，復印件隨當月申報表一同報送：

1、國有土地使用權(quán)證及出讓合同，《國有土地使用權(quán)成交確認書》；

2、建筑用地規(guī)劃許可證；

3、建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局出具）及建設規(guī)劃總平面圖、建筑紅線定位圖；

4、合作建房的合同協(xié)議；

5、土地使用權(quán)投資合同協(xié)議；

6、項目設計單位的工程設計概算；

7、代建工程的合同協(xié)議；

8、開發(fā)資金的借款合同協(xié)議；

9、建筑工程施工許可證、建筑工程施工合同、分項目施工預算書、開發(fā)項目工程總預算；

10、預（銷）售許可證、預售商品房標準層平面圖；

11、建筑規(guī)劃合格證；

12、測量（丈量）報告；

13、建筑工程竣工驗收備案證、權(quán)屬證明書；

14、當月每個完工對象《完工對象成本統(tǒng)計表》（附件一）;

（二）每月隨同申報表一同報送的資料包括： １、產(chǎn)品銷售明細表（附件二）；

2、銷售價格變動情況，包括銷售價格具體變動情況，及銷售價格執(zhí)行時間。

（三）申報時應附報其他資料：

１、開發(fā)企業(yè)須出具有關機構(gòu)對本完工產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告以及審計部門出具的已完工開發(fā)項目工程決算報告。

稅務鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。

2、房地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)統(tǒng)計表（附件三）。

（四）國稅機關要求報送的其他資料。

第十二條 開發(fā)企業(yè)在申報納稅時，應對涉及報國稅機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。

第十三條 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率按月計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，企業(yè)可以按稅法規(guī)定先彌補以前虧損后申報繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加指不包括在本辦法第二十六條中各項目，不應計入開發(fā)產(chǎn)品成本的其他項目。

第十四條 經(jīng)濟適用房項目預售收入的計稅毛利率不得低于3%。

（一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規(guī)的規(guī)定。

（二）開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,須報送下列相關證明材料：

1、城市房產(chǎn)行政主管部門關于經(jīng)濟適用房建設項目的的批準文件；

2、物價部門批準的基準價格和浮動幅度；

3、受理已取得購房資格家庭的購房登記清單；

4、本辦法第十一條中規(guī)定的相關資料。

凡不符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）的規(guī)定或未附送房產(chǎn)行政主管部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。第十五條 非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：

（一）開發(fā)項目位于武漢市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

（二）開發(fā)項目位于其他地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

各市州可根據(jù)本地實際情況，在不低于上述規(guī)定的前提下，確定具體預計計稅毛利率，并報省局備案。

第十六條 符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已完工：

（一）竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象），取得竣工驗收備案證（證明）即可認定為開發(fā)產(chǎn)品完工；

（二）已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

（三）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

第十七條 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額申報繳納稅款。業(yè)主收房后即應將預售收入確認為實際銷售收入，合同規(guī)定收房截止日后15日內(nèi)無正當理由不收房的，也必須將預售收入確認為實際銷售收入。

凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管國稅機關有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

第五章 開發(fā)產(chǎn)品收入的確認

第十八條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。

開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十九條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應按以下規(guī)定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1、采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3、采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向國稅機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定進行處理。

（五）開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。

（六）開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認。開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

第六章 其他業(yè)務的稅務處理

第二十條 合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理。

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：

1、開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2、投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。開具證明內(nèi)容應包括投資方投資額、項目總利潤額，投資方實際分得利潤額。第二十一條 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理。

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1、企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2、接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1、企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2、接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。第二十二條 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理。

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

凡簽訂合同或協(xié)議時銷售價格低于最近一期銷售價格表的，主管國稅機關可要求開發(fā)企業(yè)說明情況，如不能說明情況或理由不充分的，一律應按最近一期銷售價格予以調(diào)整收入。

（二）由主管國稅機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；具體辦法按照第九條第二款的規(guī)定確定。

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,由主管國稅機關確定。

第二十三條 代建工程和提供勞務的稅務處理

（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。

第七章 成本費用的扣除

第二十四條 開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

第二十五條 開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理：

（一）開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

（二）開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

（三）開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按占地投影法、建筑面積法或概算法等方法計算分配。

１、占地投影法：指按已動工開發(fā)成本對象占地投影面積占開發(fā)用地總投影面積的比例進行分配。地價、拆遷費、廣告費等應當按照本方法計算比例后予以分攤；

計算公式：某一成本對象應分配的成本=該成本對象占地面積÷全部成本對象占地總面積×應分配的開發(fā)成本。

對于分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總積面的比例進行分配。

２、建筑面積法：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進行分配。前期費用、公共設施配套費、基礎設施建設費等項目應當按照本方法予以分攤。

計算公式：某一成本對象應分配的成本=該成本對象建筑面積÷全部成本對象建筑面積×應分配的開發(fā)成本。

對于分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進行分配。

３、概算法：按期內(nèi)某一成本對象概算收入（成本）總價占期內(nèi)全部成本對象概算收入（成本）總價的比例進行分配。本方法僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。不能分清負擔對象的間接成本，應按照各成本對象概算予以計算分配，再將其分入各成本對象。計算公式：某一成本對象應分配的成本=該成本對象概算÷期內(nèi)全部成本對象概算×應分配的開發(fā)成本。

對于共同成本分攤一般應采用上述三種方法，企業(yè)采取特殊分配方法或?qū)τ谔囟椖坎话瓷鲜龇椒ǚ峙涞?，需在申報前向主管稅務機關備案，主管稅務機關可根據(jù)實際情況對其方法進行調(diào)整。４、直接成本包括建筑成本、銷售收入提成、規(guī)費等項目。５、公司形象廣告及不能分清負擔對象的間接成本，應按照各項目工程概算予以計算分配，再將其分入各成本對象。

（四）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

（五）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。

（六）開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。

第二十六條 下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

（一）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（二）開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：

1、屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關規(guī)定直接計入成本對象。

2、屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。

（三）應付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

合法憑證是指填制內(nèi)容、方式符合有關稅收法規(guī)、財務會計制度規(guī)定的原始憑證，包括套印稅務機關發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票以及經(jīng)省級稅務機關批準不套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票和財政部門管理的行政性收費收據(jù)以及經(jīng)財政部門、稅務部門認可的其他憑證（如工資單、領料單等）。

（四）維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。

（五）共用部位、共用設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

（六）開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

（七）開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：

1、由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

2、由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。

（八）開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。

（九）保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

（十）廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定進行處理：

1、開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。

2、新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅。

新辦開發(fā)企業(yè)是指2006年1月1日后依法設立的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

（十一）利息。按以下規(guī)定進行處理：

1、開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。能直接歸屬于某一成本對象的，應直接計入該成本對象；屬于不同成本對象共同負擔而不能直接歸屬于某一成本對象的，按概算法在期內(nèi)各成本對象按比例進行分配。

2、開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。

3、開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關聯(lián)企業(yè)的，關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。

４、在建成本對象發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應向主管稅務機關報送書面報告，其當應分攤的借款費用不入該成本對象，可作為財務費用直接在當期稅前扣除。

（十二）土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

（十三）成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

（十四）折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。

第八章 稅源管理

第二十七條 對開發(fā)企業(yè)涉稅信息的采集。

（一）國稅機關要加強與國土局、工商局、地稅局、開發(fā)辦、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、銀行、媒介等部門建立聯(lián)系制度，定期采集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關信息，用于核對納稅人所報資料。

1、從城市綜合辦公室取得房地產(chǎn)企業(yè)的立項項目及立項時間、竣工時間等信息。

2、從國土資源局取得開發(fā)企業(yè)的土地使用情況及使用面積，土地的用途、動工開發(fā)期限、土地出讓金付款等信息。

3、從規(guī)劃管理局取得開發(fā)企業(yè)房屋規(guī)劃面積、施工時間等信息。

4、從房產(chǎn)管理局取得開發(fā)企業(yè)的可售房屋建筑面積信息和房屋預售面積、房屋已售面積等信息。

5、從工商部門取得開發(fā)企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照的情況。

6、從地稅局取得開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅收入信息和施工企業(yè)的納稅信息。

7、從銀行和金融機構(gòu)取得開發(fā)企業(yè)收取的個人銀行按揭貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。

8、從媒體機構(gòu)取得開發(fā)企業(yè)發(fā)布的樓市開盤廣告和房屋價格等信息。

（二）由市州國稅局統(tǒng)一進行采集工作的，由市州國稅局將采集的信息整理后逐級分發(fā)至主管國稅機關，主管國稅機關利用涉稅信息，全面分析轄區(qū)內(nèi)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況，為稅收管理員實施稅源監(jiān)控提供信息支持。

第二十八條 開發(fā)企業(yè)具有復雜性、多樣性和滾動開發(fā)性及生產(chǎn)周期長、投資額大等行業(yè)特點，并且財務核算的專業(yè)性較強。主管國稅機關應遵循屬地管理與專業(yè)性管理相結(jié)合的原則，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行集中管理，專人負責。

（一）稅收管理員在日常征管中必須及時收集開發(fā)企業(yè)的各類信息資料并進行認真整理、歸檔，應收集和整理的信息資料包括：

1、本辦法第十一條規(guī)定的開發(fā)企業(yè)應申報資料；

2、各職能部門、媒體和網(wǎng)站公布的開發(fā)企業(yè)相關信息；

3、主管國稅機關從外部收集和取得的涉稅信息；

4、企業(yè)稅款繳納和以前稽查評估信息等。

（二）稅收管理員每季度要深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工現(xiàn)場，掌握開發(fā)項目的經(jīng)營情況并做好工作日志。

（三）稅收管理員應分戶建立《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅源跟蹤管理檔案》（附件四１－3），詳細記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營地址、注冊資本、開發(fā)項目、可售面積、完工進度、預售收入、應預征稅款、入庫稅款、工程完工結(jié)算等情況。

第二十九條 主管國稅機關應對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行稅源監(jiān)控，掌握開發(fā)項目的整個開發(fā)流程，實施動態(tài)管理。

（一）對開發(fā)項目開工前進行監(jiān)控。在開發(fā)項目開工前，稅收管理員應督促開發(fā)企業(yè)上報第十一條所列資料，進行分析和整理，掌握開發(fā)企業(yè)的基本情況、開發(fā)項目規(guī)劃、建房的方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開發(fā)項目的名稱、開工建設時間、開工建設地點、預計竣工時間、項目總投資數(shù)目、借款情況和工程總預算等，從總體上掌握整個開發(fā)工程的概況，為后期的稅源監(jiān)管打下基礎。

（二）對未完工開發(fā)產(chǎn)品預售的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)取得房屋預售許可證后，稅收管理員應督促開發(fā)企業(yè)按月向國稅機關完整填報《產(chǎn)品銷售收入明細表》，掌握開發(fā)企業(yè)的每個開發(fā)項目預售收入申報情況，將開發(fā)企業(yè)當期申報的預售房款收入與房產(chǎn)部門網(wǎng)上公布的預售信息相比對，看有無隱瞞預售收入的情況。將開發(fā)企業(yè)預售廣告上公告的銷售價格與企業(yè)申報的單位價格進行對比，看有無價格不實的情況。

（三）對完工開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)銷售的監(jiān)控。稅收管理員要隨時關注開發(fā)企業(yè)竣工交付備案的辦理情況，并實地調(diào)查開發(fā)產(chǎn)品的投入使用情況，及時掌握開發(fā)產(chǎn)品是否已完工。應督促開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，計算實際銷售毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入當期應納稅所得額。嚴格從稅收角度規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品的完工標準，以保證國家稅收不流失。

（四）對完工開發(fā)項目銷售的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)完工后，稅收管理員應督促開發(fā)企業(yè)按月上報《產(chǎn)品銷售收入明細表》和稅務鑒定報告，將開發(fā)企業(yè)當期申報的銷售收入與房產(chǎn)部門網(wǎng)上公布的銷售信息相比對，看有無隱瞞銷售收入的情況。將從金融機構(gòu)取得的開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的付款信息，監(jiān)控開發(fā)企業(yè)收入情況，防止企業(yè)轉(zhuǎn)移銷售款項和推遲申報收入。

（五）對完工開發(fā)項目成本的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)完工后，稅收管理員應督促開發(fā)企業(yè)上報《完工對象成本統(tǒng)計表》，審核企業(yè)是否在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的同時，按規(guī)定結(jié)算開發(fā)項目的計稅成本，有無多列成本的情況，必要時應當核實其合法憑據(jù)的真實性。

（六）對房地產(chǎn)開發(fā)項目定期巡查監(jiān)控。主管國稅機關應組織人員深入到開發(fā)工地和銷售地點了解工程進度和銷售情況，并結(jié)合《產(chǎn)品銷售收入明細表》進行核實，保證稅款的及時足額入庫。

第三十條 主管國稅機關要把開發(fā)企業(yè)列入每匯算清繳申報審核的重點，審核人員應認真審核開發(fā)企業(yè)的申報資料，及時掌握企業(yè)征管情況。

第三十一條 對開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得給予新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，嚴格各項所得稅前扣除的審批和備案管理。

第三十二條 各市州級國稅機關應于每年5月30日前向省局報送《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管情況統(tǒng)計表》（附件五）及房地產(chǎn)稅源管理工作總結(jié)報告。

第九章 評估檢查

第三十三條 主管國稅機關每年應根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務會計信息、納稅申報信息、行業(yè)平均指標和部門涉稅信息，對開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入、成本費用和應納稅額進行全面評估分析。

第三十四條 主管國稅機務應通過對典型企業(yè)的座談和調(diào)查，加強對開發(fā)行業(yè)評估指標的分析研究，不定期發(fā)布開發(fā)行業(yè)的納稅評估指標預警值（正常值、上限和下限），有效地指導納稅評估工作。第三十五條 對開發(fā)企業(yè)實施納稅評估的主要內(nèi)容：

（一）審核開發(fā)企業(yè)未完工產(chǎn)品的預售收入是否申報準確。

1、企業(yè)取得的預售收入是否按本辦法規(guī)定的預計毛利率計算當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后計入當期應納稅所得額，申報繳納了企業(yè)所得稅。

2、通過對開發(fā)企業(yè)銷售中心記錄的預售金額與企業(yè)財務賬簿及納稅申報表所列數(shù)額進行比較，看有無賬實不符的情況。

（二）審核開發(fā)企業(yè)的銷售收入是否申報準確。

1、抽取部分購房客戶資料，開展外圍調(diào)查，通過電話聯(lián)系或走訪，檢查開發(fā)企業(yè)開具的發(fā)票（或收款收據(jù)）是否存大頭小尾或不入賬等問題。

2、審核開發(fā)企業(yè)附屬設施的銷售情況，檢查企業(yè)有無附屬設施銷售收入不入帳的問題。

3、將從地稅部門取得的開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅銷售收入，與企業(yè)申報的企業(yè)所得稅收入進行比對，看是否一致。

（三）審核開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本是否真實、合理。

1、審核建筑施工單位報送的工程預算書，查其申報的施工成本與預算書的差異情況，分析差異產(chǎn)生的主要原因；審核成本費用的相關合同與結(jié)算發(fā)票是否一致，與資金的流向是否一致，有無虛列成本費用的問題。

2、審核開發(fā)企業(yè)完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品的成本計算是否正確，對共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，是否按照配比原則進行了分攤，特別是前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等費用，是否按規(guī)定計入了開發(fā)成本。

3、審核當期申報扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，是否按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位開發(fā)成本計算確認?？墒勖娣e單位開發(fā)成本的計算是否準確，已實現(xiàn)銷售的可售面積是否真實。

（四）審核開發(fā)企業(yè)稅前列支的各項費用是否真實、合理。

1、審核有關費用如廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費和借款利息等是否超過規(guī)定標準列支，是否將取得的預售收入也計入了廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)。

2、審核是否將應計入開發(fā)成本的支出計入期間費本。

（五）審核開發(fā)企業(yè)是否存在關聯(lián)交易。

1、開發(fā)企業(yè)是否存在關聯(lián)方企業(yè)，購進材料或與建筑施工企業(yè)的關聯(lián)交易是否按規(guī)定價格進行結(jié)算。

2、審核開發(fā)企業(yè)向關聯(lián)企業(yè)的借款是否超過注冊資本的50%。第三十六條 稅收管理員在納稅評估中如發(fā)現(xiàn)納稅人存在重大疑點或存在關聯(lián)交易并轉(zhuǎn)移利潤情況的，應移交稽查部門或反避稅部門立案查處。第三十七條 主管國稅機關每年應對開發(fā)企業(yè)開展一次日常檢查，強化對開發(fā)企業(yè)的征管。

第十章 法律責任

第三十八條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，主管國稅機關應按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關規(guī)定處理。第三十九條 各級國稅機關應按本辦法加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常監(jiān)控管理，對未按規(guī)定進行監(jiān)控管理，造成國家稅收流失的，按照《湖北省國稅系統(tǒng)稅收執(zhí)法過錯責任追究實施辦法》的規(guī)定進行處理。

第十一章 附 則

第四十條 本辦法未明確的有關應稅收入和稅前扣除的確定，應依據(jù)有關稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行，此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。第四十二條 本辦法由湖北省國家稅務局負責解釋。

第四篇：浙江省國家稅務局關于規(guī)范企業(yè)所得稅征收辦法的通知

浙江省國家稅務局文件

浙國稅所〔2009〕4號

浙江省國家稅務局

關于規(guī)范企業(yè)所得稅征收辦法的通知

各市、縣國家稅務局（不發(fā)寧波），省局直屬分局：

根據(jù)近期審計部門調(diào)查和一些企業(yè)反映，一些地區(qū)未能正確理解和貫徹執(zhí)行國家稅務總局關于《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（國稅發(fā)〔2008〕30號），對賬證齊全的企業(yè)也實行核定征收，擴大了核定征收的范圍，出現(xiàn)了規(guī)模較大企業(yè)或無利潤企業(yè)核定征收的現(xiàn)象，一方面造成稅款流失，另一方面加重了企業(yè)負擔。為規(guī)范稅收執(zhí)法，減輕企業(yè)負擔，經(jīng)研究決定，對2009企業(yè)所得稅征收辦法有關事項通知如下：

一、各地要認真學習對照國家稅務總局關于《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（國稅發(fā)〔2008〕30號），結(jié)合本地區(qū)的所得稅核定征收情況進行一次清理和規(guī)范，規(guī)范執(zhí)行企業(yè)所得稅核定征收的政策，防止核定征收過程中出現(xiàn)擴大化的情況。應堅持查賬征收為主，引導企業(yè)逐步向查賬征收過渡。一些地方核定征收比例偏高的，要查明原因，加強管理，把核定比例控制在適當?shù)乃健?/p>

二、對增值稅一般納稅人，企業(yè)所得稅的征收一律實行查賬征收辦法。對增值稅一般納稅人實行所得稅核定征收的，省局將于2009年稅收執(zhí)法檢查時，按執(zhí)法過錯追究執(zhí)法責任。

三、對小規(guī)模納稅人，原則上也應實行查賬征收辦法；對一時難以健全賬證的企業(yè)，主管稅務機關要加強輔導，幫助企業(yè)健全賬證，努力在一定期限內(nèi)實行查賬征收辦法。

對賬證齊全的企業(yè)要求實行查賬征收的，各地主管稅務機關一律不準核定征收。

四、對房地產(chǎn)企業(yè)、投資公司等特殊行業(yè)、特殊類型納稅人的企業(yè)所得稅，不得實行核定征收。

二ＯＯ九年二月二十七日

浙江省國家稅務局辦公室 2009年2月27日印發(fā)

排版：葉 磊 校對:梁爛英

第五篇：浙江省國家稅務局2009企業(yè)所得稅匯算清繳問題解答

浙江省國家稅務局2009企業(yè)所得稅匯算清繳問題解答

2010-3-17

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一、關聯(lián)企業(yè)之間無償使用資產(chǎn)問題關聯(lián)企業(yè)之間無償使用固定資產(chǎn)的，應按照經(jīng)稅務機關調(diào)整后的價格確認租金收入，計算繳納企業(yè)所得稅；無償使用資金的，應按照金融機構(gòu)同類同期貸款利率計算利息收入，并計算繳納企業(yè)所得稅。

二、利息支出問題

1、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關聯(lián)關系的自然人借款的利息支出，以及企業(yè)向除此以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，符合國稅函[2009]777號文件規(guī)定的，準予在稅前扣除。企業(yè)應提供發(fā)票或完稅憑證及借款協(xié)議（合同）。

2、企業(yè)投資者投資未到位發(fā)生的利息支出的計算公式為：企業(yè)每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×（該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額），如該期間未繳足注冊資本額大于該期間借款額，則企業(yè)每一計算期不得扣除的借款利息不超過該期間借款利息額。

三、職工福利費問題

1、企業(yè)購入空調(diào)等設備、設施供職工食堂使用，因所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，不作視同銷售處理。設備、設施提取的折舊費在職工福利費中列支。

2、企業(yè)食堂經(jīng)費應在職工福利費中開支。企業(yè)應建立規(guī)范的內(nèi)部監(jiān)管制度，并制作內(nèi)部專用憑證。招待客戶的開支，應作為業(yè)務招待費處理。

3、企業(yè)勞動保護費開支范圍應滿足三個條件：一是出于工作需要；二是為雇員配備或提供；三是限于實物形式，包括工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫品等。

4、實行車改的企業(yè)，在合理的標準內(nèi)以現(xiàn)金形式發(fā)放的車改補貼，以及采用報銷燃油費形式發(fā)放的補貼，應作為交通補貼在職工福利費中開支。

四、私車公用問題對納稅人因工作需要租用職工個人汽車，按照租賃合同或協(xié)議支付的租金，在取得真實合法憑證的基礎上，允許稅前扣除；對在租賃期內(nèi)使用汽車所發(fā)生的汽油費、過橋過路費和停車費等費用，憑真實合法憑證允許在稅前扣除。對應由個人承擔的車輛購置稅、折舊費以及車輛保險費等不得在稅前扣除。

五、資產(chǎn)損失稅前扣除問題

1、企業(yè)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失除按照有關規(guī)定通過證券交易所買賣股票等發(fā)生的損失外，需要報經(jīng)主管稅務機關批準后才能在稅前扣除。報批時，企業(yè)應提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、中介機構(gòu)評估報告等相關資料；如不符合獨立交易原則，稅務機關有權(quán)按《征管法》有關規(guī)定處理。

2、企業(yè)發(fā)生債務重組損失，應按財政部、國家稅務總局國稅發(fā)[2009]88號文件第三十四條第（十）款規(guī)定處理，企業(yè)應提交損失原因證明材料、具有法律效力的債務重組方案。

3、應收賬款三年以上的，單筆數(shù)額較小、不足以彌補清收成本的，由企業(yè)作出專項說明，對確實不能收回的部分，作損失處理。

4、《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》第三十四條中的多項損失涉及到出具“資產(chǎn)清償證明”，“資產(chǎn)清償證明”應為由債權(quán)人出具的資產(chǎn)清償過程的說明。

5、國稅發(fā)[2009]88號中第二十一條規(guī)定“單項或批量金額較?。ㄕ计髽I(yè)同類存貨10%以下、或減少當年應納稅所得、增加虧損10%以下、或10萬元以下。下同）中”當年應納稅所得“，應為企業(yè)資產(chǎn)報損前的應納稅所得額。

6、國稅發(fā)[2009]88號第二十四條規(guī)定“單項或批量較大的固定資產(chǎn)報廢、毀損，應由專業(yè)技術(shù)鑒定機構(gòu)出具鑒定報告?！比鐭o法取得專業(yè)技術(shù)鑒定機構(gòu)鑒定報告的，由企業(yè)內(nèi)部相關技術(shù)部門出具證明。

7、匯總納稅企業(yè)二級以下分支機構(gòu)資產(chǎn)損失由其建賬級分支機構(gòu)報主管稅務機關審批。

六、水電費問題企業(yè)與其他企業(yè)或個人共用水電、無法取得水電發(fā)票的，應以雙方的租用合同、電力或供水公司出具給出租方的原始水電發(fā)票或復印件、經(jīng)雙方確認的用水電量分割單等憑證，據(jù)實在稅前扣除。

七、人員傷亡賠償支出及特殊工種確定問題

1、企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，因過失造成本企業(yè)或非本企業(yè)人員傷亡，其賠付的賠償金，在國家相關賠償標準范圍內(nèi)準予稅前扣除。

2、根據(jù)《實施條例》第三十六條規(guī)定，除企業(yè)依照國家有關規(guī)定為特殊工種職工支付的人身安全保險費和國務院財政、稅務主管部門規(guī)定可扣除的其他商業(yè)保險費外，企業(yè)為投資者或職工支付的商業(yè)保險費，不得扣除?！疤厥夤しN職工”的具體工種可參照《中華人民共和國特殊工種名錄》。

八、年末已計提但未實際發(fā)放或已支付但未取得相關憑證的問題企業(yè)年末已計提但未實際發(fā)放的工資薪金、暫估入賬的材料成本及相關費用，在匯算清繳結(jié)束之前發(fā)放或取得發(fā)票的可以在稅前扣除。

九、新辦企業(yè)問題

1、新辦企業(yè)經(jīng)營期不足一年的，確定適用稅率時，按照實際經(jīng)營期計算，不需換算成應納稅所得額。

2、企業(yè)在籌建期間發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、廣告費等三項費用，在企業(yè)取得第一筆銷售（營業(yè)）收入的當年按稅法規(guī)定比例計算扣除。

十、建筑安裝企業(yè)完工時間超過12個月及跨問題建筑安裝企業(yè)，動工前收到了預收款，完工時間超過12個月的，按照納稅內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)；12個月內(nèi)的，按國稅函[2008]875號文第二條規(guī)定確認勞務收入。

十一、固定資產(chǎn)投資問題企業(yè)通過各種方式取得的固定資產(chǎn)，必須取得正式發(fā)票或相關完稅憑證。對投資方以實物資產(chǎn)（固定資產(chǎn)）投入的，投資方應分解為資產(chǎn)銷售和投資兩項業(yè)務處理，被投資企業(yè)應提供該實物資產(chǎn)符合上述稅務處理的依據(jù)，計提的折舊可在稅前扣除。

十二、核定征收企業(yè)相關問題

1、核定征收企業(yè)在中間調(diào)整為查賬征收的，應先結(jié)清稅款，再按查賬征收方式預繳申報，年終匯算清繳。

2、處于連續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營期間的企業(yè)，如果某一采取核定征收方式，以前發(fā)生的虧損不可用以后所得彌補。

十三、民政福利企業(yè)增值稅退稅收入征免企業(yè)所得稅問題根據(jù)國稅辦函[2009]547號《王力副局長赴浙江、寧波調(diào)研期間基層稅務機關反映當前稅收工作中存在問題及建議的函》精神，民政福利企業(yè)取得的增值稅退稅收入，免予征收企業(yè)所得稅。

十四、農(nóng)林牧漁業(yè)稅收優(yōu)惠問題

1、《企業(yè)所得稅法》第二十七條第一款“企業(yè)從事農(nóng)林牧漁業(yè)項目的所得，可以免、減征企業(yè)所得稅。”本條款僅指企業(yè)農(nóng)林牧漁業(yè)項目的所得。企業(yè)取得的其他收入如轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、租金所得、接受捐贈所得不可享受稅收優(yōu)惠。

2、企業(yè)購買名貴樹木和盆景，種植一段時間后出售，應按照規(guī)定區(qū)分林木和花卉，分別適用免征或減半征收企業(yè)所得稅政策。

十五、環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目管理問題

1、企業(yè)從事環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目的，待符合《環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄（試行）》有關條件、通過相關驗收后可享受三免三減半稅收優(yōu)惠，享受優(yōu)惠的時間從項目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅起開始計算。相關備案流程暫參考公共基礎設施項目備案有關規(guī)定。

2、原老辦的從事環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目的企業(yè)，在總局明確前，暫按公共基礎設施項目有關規(guī)定處理，即于2008年1月1日后經(jīng)批準的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目才可享受稅收優(yōu)惠。

十六、高新技術(shù)企業(yè)問題對于已經(jīng)認定的高新技術(shù)企業(yè)，如發(fā)現(xiàn)當年相關指標不符合有關規(guī)定條件的，應及時提請認定機構(gòu)復核其是否具備高新技術(shù)企業(yè)資格。

浙江省國家稅務局所得稅處