第一篇：上海市集體土地上房屋拆遷(征收)流程

上海市集體土地上房屋拆遷（征收）流程

1、區(qū)規(guī)土局公布《擬征地告知書》；

2、區(qū)征地事務(wù)所進(jìn)行房屋調(diào)查；

3、政府批準(zhǔn)征地后發(fā)布《征地公告》；

4、區(qū)征地事務(wù)所擬定《征地房屋補(bǔ)償方案》；

5、區(qū)規(guī)土局公告《征地房屋補(bǔ)償方案》；

6、區(qū)規(guī)土局舉行《征地房屋補(bǔ)償方案》的聽證；

7、區(qū)征地事務(wù)所與被征收人簽訂《房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》（結(jié)束）；

如果未能簽訂《房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》：

8、區(qū)征地事務(wù)所制定“具體補(bǔ)償方案”，被征收人限期答復(fù)；

9、區(qū)規(guī)土局進(jìn)行協(xié)調(diào)；

10、區(qū)征地事務(wù)所實(shí)施“具體補(bǔ)償方案”；

11、區(qū)規(guī)土局作出《行政決定書》，責(zé)令限期交出土地；

12、區(qū)規(guī)土局申請(qǐng)人民法院強(qiáng)拆。

第二篇：征收集體土地上房屋流程

集體土地上房屋征收流程

一、發(fā)布房屋征收公告

二、公告異議期

三、調(diào)查登記

四、確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

五、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、交出房屋

六、強(qiáng)制執(zhí)行

具體內(nèi)容如下：

一、發(fā)布房屋征收公告

市國土局在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂房屋征收補(bǔ)償安置方案并予以公告。公告內(nèi)容包括征收位置、范圍、面積、補(bǔ)償安置方案等。

二、公告異議期

被征收人對(duì)征地提出異議，并且超過總?cè)藬?shù)一半以上要求聽證的，應(yīng)當(dāng)在公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向市國土局提出書面申請(qǐng)，符合條件的，區(qū)、縣政府應(yīng)當(dāng)組織聽證。確需修改征地補(bǔ)償安置方案的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行修改。

三、調(diào)查登記（此步驟置于此處是否合適，請(qǐng)明確）《征收公告書》發(fā)布后，受委托的離石區(qū)、方山縣人民政府應(yīng)對(duì)擬征收范圍房屋等附著物進(jìn)行調(diào)查和登記。調(diào)查結(jié)

果應(yīng)當(dāng)經(jīng)被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或所有權(quán)人確認(rèn)，并在被征收所在的村、組公布。

四、確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

地上房屋等附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照市政府呂政辦發(fā)

[2013]101號(hào)文件執(zhí)行，101號(hào)文件未予明確的，由雙方認(rèn)可的具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

五、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、交出房屋

被征收人對(duì)房屋等附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式?jīng)]有異議的，由受委托的離石區(qū)、方山縣人民政府與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。征收的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議之日起3日內(nèi)全額支付。被征收人你按協(xié)議約定的時(shí)間交出房屋等附著物。

六、強(qiáng)制執(zhí)行

因?qū)ρa(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議而無法簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議的，由縣、區(qū)人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由市人民政府裁決。爭議不影響房屋征收的實(shí)施。

違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓征收的，以及所有權(quán)人已經(jīng)依法得到補(bǔ)償或者無正當(dāng)理由拒絕接受補(bǔ)償，且拒不交出土地和房屋等附著物的，由區(qū)縣政府書面責(zé)令所有權(quán)人交出土地和房屋等附著物；在責(zé)令交出土地和房屋等附著物搬遷期限內(nèi)仍不搬遷的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三篇：集體土地上房屋征收流程

集體土地上房屋征收流程

一、發(fā)布征收告知書

二、調(diào)查登記

三、確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

四、發(fā)布補(bǔ)償安置方案公告

五、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、支付補(bǔ)償安置費(fèi)用

六、交出房屋或強(qiáng)制執(zhí)行

具體內(nèi)容如下：

一、發(fā)布擬征收公告

二、調(diào)查登記

擬征收公告發(fā)布后，受委托的離石區(qū)、方山縣人民政府應(yīng)對(duì)擬征收范圍房屋等附著物進(jìn)行調(diào)查和登記。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或所有權(quán)人確認(rèn)，并在被征收人所在的村、組公布。

三、確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

地上房屋等附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照市政府呂政辦發(fā)

[2013]101號(hào)文件執(zhí)行，101號(hào)文件未予明確的，由具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

四、發(fā)布補(bǔ)償安置方案公告

市國土局在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂房屋征收補(bǔ)償安置方案并予以公告。公告內(nèi)容包括征收位置、范圍、面積、補(bǔ)償安置方案等。

五、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、支付補(bǔ)償安置費(fèi)用

被征收人對(duì)房屋等附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式?jīng)]有異議的，由受委托的離石區(qū)、方山縣人民政府與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。征收的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議之日起3日內(nèi)全額支付。

六、交出房屋或強(qiáng)制執(zhí)行

被征收人按協(xié)議約定的時(shí)間交出房屋等附著物。違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓征收的，以及所有權(quán)人已經(jīng)依法得到補(bǔ)償或者無正當(dāng)理由拒絕接受補(bǔ)償，且拒不交出土地和房屋等附著物的，由區(qū)縣政府書面責(zé)令所有權(quán)人交出土地和房屋等附著物；在責(zé)令交出土地和房屋等附著物搬遷期限內(nèi)仍不搬遷的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四篇：農(nóng)村集體土地房屋拆遷流程

農(nóng)村集體土地房屋拆遷流程

首先我們來明確一下，我國的土地分為兩種性質(zhì)，分別為國有土地和農(nóng)村集體土地。這個(gè)比較容易理解，一般城市里的土地基本上都是國有土地，農(nóng)村的土地基本上來講都是農(nóng)村集體土地，農(nóng)村集體土地一般來講就是村民集體所有，有的呢，也是村民小組集體所有。

概念理清之后，咱們來說說農(nóng)村集體土地房屋的拆遷流程。

農(nóng)村集體土地拆遷，其實(shí)歸根結(jié)底，走的是農(nóng)村集體土地征收的程序。這種土地征收，是需要相關(guān)部門進(jìn)行審批才能進(jìn)行的，最低審批級(jí)別是省級(jí)人民政府，再高就是由國務(wù)院直接進(jìn)行審批，這個(gè)在《土地管理法》中明確規(guī)定的。

農(nóng)村集體土地房屋拆遷的法律程序是非常明確的，大致涉及國土局、各級(jí)政府、建設(shè)局、發(fā)改委、環(huán)保局。

涉及國土局的文件就是相關(guān)報(bào)批手續(xù)。一般來講就是用地預(yù)審、用地規(guī)劃、征地紅線圖、土地報(bào)批一書四方案（建設(shè)用地承報(bào)申請(qǐng)、農(nóng)用地專用方案、補(bǔ)充耕地方案等等）。

咱們市縣級(jí)人民政府應(yīng)該給老百姓出具補(bǔ)償安置方案。

省級(jí)人民政府或者國務(wù)院會(huì)出具土地的審批手續(xù)，對(duì)土地的征收進(jìn)行審批。接下來就是建設(shè)局：建設(shè)局分為兩個(gè)部門，建設(shè)局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局，有的地方這兩個(gè)部門在一起，有的地方這兩個(gè)部門不在一起，規(guī)劃局，有他的規(guī)劃審批手續(xù)。建設(shè)局是城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，一個(gè)建設(shè)局一個(gè)規(guī)劃局，兩個(gè)部門發(fā)出的。有的工程比較特殊的還涉及建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。

發(fā)改委：項(xiàng)目立項(xiàng)。環(huán)保局：環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書。發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)之前就應(yīng)該出具。

所以涉及農(nóng)村集體土地征收涉及的部門是非常多，而且很專業(yè)很復(fù)雜，如果老百姓想要調(diào)取是很困難的，一般都是由專業(yè)律師有針對(duì)性的發(fā)出書面的信息公開申請(qǐng)。

以上說的是涉及征地相關(guān)部門應(yīng)該發(fā)出的文件文書等，接下來呢，咱們說說涉及征地應(yīng)該有什么流程，具體應(yīng)該給老百姓出具哪些文件。

一、首先，要征收土地，就要發(fā)布征地公告，這份文件是由國土局出具的，是需要有文號(hào)，有政府蓋章的。告訴咱老百姓要征地了，因?yàn)槭裁丛?，范圍，從誰家到誰家。大致情況應(yīng)該讓老百姓有所了解，對(duì)此不滿意的話，咱們可以申請(qǐng)組織聽證會(huì)。我們接到過很多被拆遷戶咨詢電話，許多當(dāng)事人會(huì)問，說我們這邊拆遷部門都沒給我們舉行聽證會(huì)。這里我要講一下，聽證會(huì)一般是咱們老百姓自己要求舉行的，這是咱們的權(quán)利，如果這個(gè)權(quán)利咱們不行使，一旦超期就等于放棄。在這我需要跟被拆遷戶再明確一點(diǎn)，如果涉及補(bǔ)償不合理或者拆遷不合理的話，咱們一定要及時(shí)主張權(quán)利，或者請(qǐng)專業(yè)律師維權(quán)或者自己及時(shí)提起法律程序，千萬不能一味坐等，法律不保護(hù)權(quán)利的沉睡者。

二、接下來就是要進(jìn)行登記調(diào)查，入戶登記調(diào)查表需經(jīng)老百姓簽字確認(rèn)。建筑面積多大，有多少間房屋，裝飾裝修，電視空調(diào)冰箱等等，是需要調(diào)查清楚，這個(gè)需要往上報(bào)批，直白說，報(bào)上去，政府往下?lián)芸顣r(shí)是要知道，現(xiàn)在征收范圍內(nèi)的這塊土地有多少畝，多少間房屋，面積多大，怎么安置，下?lián)芏嗌儋Y金，這是一個(gè)法律程序，也是報(bào)批的文件之一。

三、報(bào)批之后，審批下來叫做征地批文，這份批文必須給老百姓進(jìn)行公告，也需要有文號(hào)有蓋章，只能由省級(jí)政府或國務(wù)院的國土資源部出具。

四、按照原來的登記調(diào)查表，市縣級(jí)人民政府會(huì)做補(bǔ)償安置方案。針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目作出的補(bǔ)償方案。這個(gè)補(bǔ)償方案公告45天，如果不滿意也有權(quán)利要求政府舉行聽證會(huì)，比方說，這個(gè)補(bǔ)償方案有的只有產(chǎn)權(quán)調(diào)，沒有貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償是我的權(quán)利，你不能剝奪我的權(quán)利。比如我們之前做過的山西高鐵的案件，安置到三十里之外，而且房屋還都沒建起來，那作為老百姓來講肯定不會(huì)同意，對(duì)于這種情況咱們老百姓同樣也有權(quán)利要求政府舉行聽證會(huì)，因?yàn)檠a(bǔ)償方案不合理，那拆遷方就有義務(wù)要給老百姓改，老百姓可以要求換安置地點(diǎn)，甚至要求直接貨幣補(bǔ)償，因?yàn)橐筘泿叛a(bǔ)償是我們的合法權(quán)利，拆遷方不能剝奪。其實(shí)這種聽證會(huì)放到我們專業(yè)律師操作的話其實(shí)是跟開庭差不多的，我們辦理的很多的案件，都在這個(gè)程序中直接解決，提高補(bǔ)償。

五、之后按照登記調(diào)查表和補(bǔ)償安置方案，相關(guān)部門就會(huì)來每家每戶進(jìn)行協(xié)商協(xié)調(diào)。協(xié)商不成，下一步就會(huì)出具責(zé)令限期交出土地決定了，這個(gè)文書一出，基本就是沖著強(qiáng)拆去的。如果生效，或者咱們的復(fù)議訴訟沒有得到支持，就會(huì)申請(qǐng)政府或法院進(jìn)行裁決，裁定一旦再出來，要求限期簽協(xié)議搬離，如果再?zèng)]有任何動(dòng)作，基本就可以強(qiáng)拆了。

以上基本就是涉及農(nóng)村房屋拆遷，給老百姓出具的相關(guān)文件。我們建議，一旦遇到拆遷，如果涉及補(bǔ)償不合理或者拆遷不合理的話，咱們一定要及時(shí)主張權(quán)利，或者請(qǐng)專業(yè)律師維權(quán)或者自己及時(shí)提起法律程序，千萬不能一味坐等，法律不保護(hù)權(quán)利的沉睡者。

第五篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

集體土地上房屋拆遷法律問題探討

城市土地所有權(quán)性質(zhì)包括國有土地和集體土地兩種性質(zhì)，所以，廣義的城市房屋拆遷包括國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。關(guān)于國有土地上的房屋拆遷已經(jīng)有了較為系統(tǒng)的理論和操作規(guī)程，也有國家級(jí)規(guī)范性法規(guī)，但對(duì)集體土地上的房屋拆遷人們涉足不深，尚無系統(tǒng)的理論加以研究，亦無明確的規(guī)范性措施加以制約。

隨著城市框架的不斷拉大和城市周邊農(nóng)村集體土地的大量被征用，農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，尤其是近幾年迅速上升的態(tài)勢(shì)已達(dá)到歷史高峰。與此同時(shí)，由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題是我國工業(yè)化、城市化加快發(fā)展所引發(fā)矛盾的集中體現(xiàn)，其中涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，人民法院在審理征用土地和房屋拆遷安臵補(bǔ)償案件中，在依法保護(hù)房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機(jī)關(guān)依法行政，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)裁判案件所要達(dá)到的法律效果、政治效果和社會(huì)效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。對(duì)于造成這些困難的原因如不能及時(shí)進(jìn)行分析、探討并加以解決，司法權(quán)就難以起到社會(huì)矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群眾中的威望和形象也會(huì)受到嚴(yán)重影響。目前，對(duì)于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范，盡管還不完善，但畢竟有一個(gè)規(guī)范性法規(guī)。但對(duì)征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項(xiàng)上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯，激化了社會(huì)矛盾，形成了影響社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素。所以對(duì)于集體土地上房屋拆遷法律問題進(jìn)行研究探討，不僅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對(duì)耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)，安臵補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安臵對(duì)象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級(jí)政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù)，也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。在一些地區(qū)，政府為了引進(jìn)投資，制定較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以犧牲農(nóng)民的利益換取所謂的投資環(huán)境，使農(nóng)民的利益得不到應(yīng)有保護(hù)。法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對(duì)拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。

農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對(duì)農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定和規(guī)范，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。

同時(shí)，房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估亦不通知被拆遷人到場(chǎng)，而是由拆遷人單方指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安臵通常是由開發(fā)商一方說了算，協(xié)議中的一些規(guī)定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個(gè)拆遷過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會(huì)，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益。實(shí)際上，一攬子包括在土地征用費(fèi)中的房屋拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)就是農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)喪失房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，他們對(duì)此豈能沒有發(fā)言權(quán)？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

3、房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安臵費(fèi)，拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題，對(duì)利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安臵問題，拆遷農(nóng)房租賃戶時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對(duì)上述問題進(jìn)行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對(duì)上述問題比較忽視，在實(shí)際拆遷時(shí)，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。對(duì)任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補(bǔ)償，這是國際通行的一條基本準(zhǔn)則。國家發(fā)展必然要征用土地，城市化建設(shè)必須進(jìn)行拆遷，拆遷就需要補(bǔ)償。同時(shí)，不管是對(duì)城市居民還是對(duì)農(nóng)民，拆遷補(bǔ)償均應(yīng)該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補(bǔ)償，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展便不會(huì)造成更大的社會(huì)矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的訴權(quán)。

由于我國《土地管理法》并沒有將農(nóng)民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時(shí)，征地單位通常是將土地補(bǔ)償費(fèi)及“地上附著物”補(bǔ)償費(fèi)按照補(bǔ)償方案一攬子支付給政府或村組，關(guān)于補(bǔ)償方案又是政府或村組與征地單位協(xié)商。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，補(bǔ)償方案要經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn)，對(duì)補(bǔ)償方案有異議或不能達(dá)成協(xié)議的，由政府部門處理。從法理而言，當(dāng)一個(gè)私權(quán)利受到另一個(gè)私權(quán)利侵犯時(shí)，當(dāng)事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當(dāng)私權(quán)利受到公權(quán)侵犯時(shí)，只有一個(gè)辦法，就是提請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因?yàn)樵谖覈?dāng)事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時(shí)，依據(jù)我國《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，被征用方與征用方就征用補(bǔ)償有關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，對(duì)行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農(nóng)民個(gè)體作為被拆遷人時(shí)不是土地征用的一方當(dāng)事人，所以就不能行使這種訴權(quán)，農(nóng)民只能被迫接受政府裁決的方案。

二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷立法的一些思考與建議

1、建立完善關(guān)于集體土地上房屋拆遷的法律、法規(guī)。

由于至今沒有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安臵補(bǔ)償?shù)膰壹?jí)“大法”，導(dǎo)致實(shí)踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了被拆遷人拎汽油桶找拆遷辦自焚等惡性事件，所以應(yīng)該立即啟動(dòng)關(guān)于我國集體土地上房屋拆遷的立法工程。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時(shí)引起的房屋拆遷。在土地征用中，我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定了關(guān)于征用耕地的補(bǔ)償問題，但作為農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的地上房屋僅被包含在“地上附著物”之中，且沒有對(duì)農(nóng)民房屋等私有財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)處理中，主要參照由國土資源部、建設(shè)部、各級(jí)地方政府部門發(fā)布的行政規(guī)章及文件處分在征用過程中涉及的農(nóng)民私產(chǎn)。如果說對(duì)于征用土地涉及的集體土地上農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償還有《土地管理法》中的“附著物”將其提到的話，那么城中村改造和其它建設(shè)所涉及農(nóng)民房屋的拆遷更是成了無人顧及的“孤兒”。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償之規(guī)定，而對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋拆遷補(bǔ)償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差異，所以說參照城市房屋拆遷補(bǔ)償是不妥當(dāng)?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補(bǔ)償行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安臵法十分必要。

2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制、保護(hù)集體土地上私有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

在法治社會(huì)，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進(jìn)行。在當(dāng)前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在干預(yù)私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督制約，各級(jí)政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對(duì)拆遷行為加以限制。房屋拆遷可以分為兩種：一種是基于公共利益的需要通過土地征用而進(jìn)行的房屋拆遷，一種是基于商業(yè)開發(fā)目的實(shí)施的拆遷行為。土地征用是國家為了公共利益的需要，對(duì)集體所有的土地收歸國有的過程。從土地征用理論而言，土地所有權(quán)是物權(quán)的一種，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利。土地所有權(quán)的行使具有排他性、絕對(duì)性和社會(huì)性的特點(diǎn)。這個(gè)社會(huì)性特點(diǎn)就是指土地所有者在行使自己的權(quán)利時(shí)要受到國家的限制，即國家為了公共利益的需要可以對(duì)土地所有者所有的土地實(shí)施強(qiáng)制購買，其方式是給予被購買者以合理補(bǔ)償。所以，對(duì)于基于公益征用土地，國家應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善征用土地的法律并嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。對(duì)于第二種基于商業(yè)開發(fā)目的而實(shí)施的征地拆遷，實(shí)質(zhì)上是一種平等主體間的民事法律行為，國家行政權(quán)力不應(yīng)介入過多。因?yàn)榛谏虡I(yè)目的，房屋拆遷中涉及兩種法律關(guān)系，即行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。在行政管理法律關(guān)系中，我國應(yīng)當(dāng)從立法上規(guī)范行政執(zhí)法行為，對(duì)涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過大損害私權(quán)。在民事法律關(guān)系中，開發(fā)商作為拆遷人和被拆遷人之間應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體之間的關(guān)系，對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~、時(shí)間、支付方式、安臵方式等相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上確立其相互之間的法律關(guān)系。同時(shí)，法律必須明確限制政府行為，政府在這種民事法律關(guān)系中的職責(zé)就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。如果政府為了開發(fā)商的商業(yè)目的，動(dòng)用國家征用土地的公權(quán)力，就等于是開發(fā)商借政府之手對(duì)被拆遷人私人之房屋進(jìn)行強(qiáng)制購買，這不僅違背了土地征用必須基于公益的基本原則，而且也濫用了國家賦予政府的征用權(quán)。征用權(quán)的濫用迫使私人在拆遷問題上失去了選擇權(quán)，并使政府的權(quán)力和開發(fā)商的利益結(jié)合起來，使被拆遷人在這兩個(gè)強(qiáng)大勢(shì)力面前成為了弱勢(shì)群體，只能陷入任人宰割的窘地。這也正是當(dāng)前拆遷矛盾激化，政府成為矛盾焦點(diǎn)的根本原因。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償原則、標(biāo)準(zhǔn)和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。在前述中，筆者認(rèn)為，對(duì)集體土地的征用應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序也就不同。對(duì)于商業(yè)開發(fā)目的而實(shí)施的征用集體土地引發(fā)的農(nóng)民房屋拆遷行為，適用相關(guān)民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，上述已經(jīng)談到，在此不再贅述。對(duì)于出于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地上的房屋拆遷在性質(zhì)上屬于國家對(duì)集體土地的強(qiáng)制購買，性質(zhì)上是公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)限制，所以政府的行為必須受到嚴(yán)格的法律限制，包括行使權(quán)力的范圍和方式。同時(shí)，政府負(fù)有公平合理補(bǔ)償被拆遷農(nóng)民財(cái)產(chǎn)損失的職責(zé)和義務(wù)；農(nóng)民有要求政府給予公平合理補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額的確定應(yīng)遵循合理補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t?？v觀世界各國的土地征用補(bǔ)償法律規(guī)定，有兩種補(bǔ)償確定方法，一種是以西方國家為主的市場(chǎng)價(jià)確定方法，一種是以我國大陸為主的根據(jù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來確定地價(jià)補(bǔ)償方法，但無論哪種方法都必須以合理補(bǔ)償為基本原則?！昂侠怼睒?biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是地價(jià)既要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價(jià)格，同時(shí)，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋所有權(quán)等方面的損失補(bǔ)償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失，以達(dá)到土地所有權(quán)人基本滿意。第二，細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國《土地管理法》第四十七條對(duì)土地使用權(quán)的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理，對(duì)房屋等私產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過制定法定的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用，損害農(nóng)民利益；也能防止被拆遷方漫天要價(jià)、謊報(bào)和擴(kuò)大面積，非法獲利，加重國家用地負(fù)擔(dān)的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對(duì)農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴(yán)格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，規(guī)定嚴(yán)格的拆遷程序，包括財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的訴訟主體資格，使農(nóng)民能夠通過訴訟獲得司法救濟(jì)。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時(shí)，第三人獲得司法救濟(jì)的程序。

三、審判中的難點(diǎn)及解決方法

（一）行政審判

目前，集體土地上的房屋拆遷糾紛在我市以行政糾紛居多。人民法院在審理集體土地上房屋拆遷案件中遇到的難點(diǎn)問題，突出表現(xiàn)在司法的局限性方面。因?yàn)榉ㄔ涸趯彶楸辉V的具體行政行為是否合法時(shí)，所訴的房屋拆遷補(bǔ)償、安臵方案一般已經(jīng)經(jīng)過了有關(guān)政府部門的裁決，人民法院只能對(duì)行政裁決進(jìn)行合法性審查，最后只能做出維持或撤銷的判決而不能進(jìn)行司法變更，同時(shí)行政訴訟又不適用調(diào)解原則，所以法院判決的結(jié)果通常無法使當(dāng)事人訴訟的根本問題得到徹底解決，有時(shí)還因行政裁決案件引起拆遷許可、城市規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安臵合同等行政、民事多方面的連環(huán)訴訟，筆者贊同對(duì)于此類糾紛應(yīng)當(dāng)賦予法院司法變更權(quán)的觀點(diǎn)，建議確立合法性與合理性審查相結(jié)合的原則，以合理性原則審查判斷行政機(jī)關(guān)在房屋拆遷安臵行為中行使自由裁量權(quán)是否客觀、適度，用合理性審查判斷、支持、補(bǔ)充合法性審查原則。另外，筆者認(rèn)為，對(duì)此類糾紛應(yīng)允許進(jìn)行調(diào)解。實(shí)踐中，審判人員也經(jīng)常通過說服教育的調(diào)解工作，使雙方當(dāng)事人達(dá)成和解后，由一方當(dāng)事人撤訴結(jié)案，取得了較好的效果。因?yàn)樵谵r(nóng)村集體土地上的房屋拆遷安臵中，一方面涉及被拆遷人安家居業(yè)的重大利益，另一方面是政府謀求社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大措施，公權(quán)與私權(quán)形成強(qiáng)烈的沖突，以在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下以調(diào)解方式解決這類糾紛不但能夠平衡公權(quán)對(duì)私權(quán)的限制，亦有利于及時(shí)、徹底的解決當(dāng)事人之間的根本問題，更有利于發(fā)展、穩(wěn)定的大局，從而有力地支持行政機(jī)關(guān)依法行政和拆遷人依法拆遷，并以此支持和服務(wù)于地方政府的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋拆遷和征用集體土地安臵補(bǔ)償工作的良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)審判的法律效果、政治效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。

（二）民事審判

1、集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償糾紛訴訟主體的確定。目前，由于集體土地上房屋拆遷同土地征用一并進(jìn)行，所以房屋的拆遷補(bǔ)償方案也同土地補(bǔ)償方案同時(shí)制定。而補(bǔ)償方案是由征地方制定，報(bào)政府批準(zhǔn)，因補(bǔ)償方案引起的糾紛，只能通過行政訴訟解決。筆者認(rèn)為，這只適用于解決國家基于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地征用和房屋拆遷，正如前述所分析，對(duì)于基于商業(yè)開發(fā)之目的實(shí)施的征地拆遷補(bǔ)償應(yīng)直接適用民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)在國家基于公益的征地拆遷中，由于在補(bǔ)償方案確定之后，補(bǔ)償協(xié)議大多是由集體經(jīng)濟(jì)組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協(xié)議，形成房屋所有權(quán)人和征地方無拆遷補(bǔ)償協(xié)議。那么發(fā)生糾紛時(shí)，房屋所有權(quán)人能否以自己的名義就補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償數(shù)額、安臵方式等問題提起民事訴訟？從協(xié)議本身來說，房屋所有權(quán)人不是簽訂協(xié)議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系來講，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有訴權(quán)。目前，人民法院對(duì)房屋所有人以自己名義起訴主張權(quán)利時(shí)，往往又以其不是協(xié)議一方當(dāng)事人而不予受理或裁定駁回起訴，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的權(quán)利得不到及時(shí)保護(hù)。筆者認(rèn)為，集體土地上房屋拆遷是一種社會(huì)活動(dòng)，在這個(gè)活動(dòng)中獨(dú)立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的公民、法人是這一法律關(guān)系的主體，同時(shí)，集體土地上房屋所有人對(duì)其所有權(quán)的享有是排他的，所從法理上講，對(duì)房屋的處分，只能由房屋所有權(quán)人行使，其他任何單位和個(gè)人均無權(quán)處分，房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價(jià)購買，是一種民事行為，應(yīng)由房屋所有權(quán)人和拆遷人協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議，集體經(jīng)濟(jì)組織與征地單位簽訂協(xié)議的行為，只能認(rèn)定為一種代理行為，如無房屋所有人授權(quán)，其簽訂的協(xié)議應(yīng)為無效。所以房屋所有權(quán)人以自己名義就拆遷補(bǔ)償協(xié)議提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

在當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中，拆遷人為了使拆遷順利進(jìn)行，往往借助政府權(quán)力，將補(bǔ)償?shù)氖乱私唤o政府處理，關(guān)于補(bǔ)償費(fèi)的支付也由政府代付，一旦發(fā)生糾紛，也存在訴訟主體的確定問題，在此情況下，筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同情況，如果拆遷單位將補(bǔ)償款已支付給政府，此時(shí)政府就應(yīng)履行代付補(bǔ)償款的義務(wù)，屬民事法律關(guān)系，被拆遷人可以政府為被告提起訴訟；如果拆遷單位未按拆遷補(bǔ)償協(xié)議將補(bǔ)償費(fèi)支付被拆遷人，也未支付給政府，被拆遷人可以拆遷人為被告提起民事訴訟；如果拆遷協(xié)議是政府與被拆遷人簽訂的，被拆遷人則可以政府為被告，以拆遷人為第三人提起民事訴訟。

2、對(duì)集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償范圍的審查認(rèn)定。

目前只有北京、上海等為數(shù)不多的地區(qū)對(duì)集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償范圍進(jìn)行了規(guī)定，大多數(shù)地區(qū)對(duì)此并沒有規(guī)定。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)哪康氖菍?duì)被拆遷人因拆遷所造成的財(cái)產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償，包括已經(jīng)造成的損失和將來必然造成的損失，換言之，就是被拆遷所得到的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)能夠恢復(fù)被拆遷人財(cái)產(chǎn)利益于被拆遷以前的狀態(tài)，以維持其生活的安定。所以，世界許多國家實(shí)行市價(jià)補(bǔ)償?shù)脑瓌t。我國也可以考慮將此作為認(rèn)定補(bǔ)償范圍的一個(gè)原則，補(bǔ)償范圍不能僅局限于對(duì)房屋自身價(jià)值的補(bǔ)償，還應(yīng)包括房屋的地理位臵、用途等方面的價(jià)值。在實(shí)踐中，拆遷單位僅就房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)其他損失不進(jìn)行補(bǔ)償?shù)淖鞣ǎ羞`公平原則。所以人民法院在審理拆遷補(bǔ)償案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況下農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房及其它用途房屋的補(bǔ)償范圍，給予合理的補(bǔ)償，如拆遷居住房屋，除對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人的搬家補(bǔ)助費(fèi)，過渡期內(nèi)的臨時(shí)安臵費(fèi)。被拆遷人向人民法院起訴主張此部分補(bǔ)償費(fèi)，人民法院應(yīng)予支持。對(duì)利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房的拆遷，被拆遷人向拆遷人主張停產(chǎn)停業(yè)損失的，人民法院應(yīng)予支持。

3、房屋拆遷糾紛中第三人訴訟權(quán)利的保護(hù)。

集體土地上房屋拆遷與城市房屋拆遷一樣涉及很多法律關(guān)系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。實(shí)踐中，通常的理解是拆遷人只對(duì)被拆遷人直接進(jìn)行補(bǔ)償，第三人要獲得補(bǔ)償，只能向被拆遷人主張。筆者認(rèn)為，第三人的損失是由于拆遷行為造成的，如此處理對(duì)被拆遷人也是不公平的，因?yàn)楸徊疬w人并無過錯(cuò)。在拆遷過程中，引起第三人利益的損失，往往是因拆遷行為導(dǎo)致房屋所有權(quán)人與第三人之間協(xié)議不能履行而造成的。所以，對(duì)于第三人通過訴訟尋求權(quán)利救濟(jì)時(shí)，要視不同法律關(guān)系確定訴訟主體。以租賃為例，在前述中筆者認(rèn)為拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)是農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)喪失房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，也就是拆遷人通過補(bǔ)償?shù)男问劫徺I了被拆遷人的房屋，成為房屋的所有權(quán)人，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，原租賃協(xié)議對(duì)新的房屋所有人即拆遷人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依據(jù)租賃協(xié)議將拆遷人作為被告主張自己的權(quán)利，是符合法律規(guī)定的。拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，可以理解為，拆遷人以征用行為取得了土地的使用權(quán)，在聯(lián)營中替代了原土地使用權(quán)人，成為了聯(lián)營的一方，可按合同法的有關(guān)規(guī)定處理。