第一篇：集體土地征收制度 改革的三個問題

集體土地征收制度 改革的三個問題

2012/01/02 00:00:00來源：YNET.com 北青網(wǎng)

國務(wù)院總理溫家寶日前在中央農(nóng)村工作會議上指出，推進集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。溫總理說，我國經(jīng)濟發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要、也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。要精心設(shè)計征地制度改革方案，加快開展相關(guān)工作，明年一定要出臺相應(yīng)法規(guī)。

溫總理的講話，發(fā)出了加快集體土地征地制度改革的明確信號。去年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施，城市房屋征收與補償有了一部行政法規(guī)，為解決城市房屋拆遷糾紛提供了比較明確的法律依據(jù)。相較之下，對于農(nóng)村集體土地征收、農(nóng)民房屋拆遷的補償，現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定的補償和補助水平，已經(jīng)不能適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展的實際和農(nóng)民生活的需求，迫切需要就集體土地征收征用進行新的立法。去年8月，國土資源部有關(guān)負責(zé)人透露，該部正在起草《集體土地征收征用條例》，并開展征地制度改革試點，堅決糾正違法違規(guī)拆遷行為，化解征地矛盾。結(jié)合溫總理在中央農(nóng)村工作會議上提出的要求，可以相信，目前已進入起草階段的《集體土地征收征用條例》，明年很有可能正式出臺實施。

農(nóng)村集體土地征收征用立法，首先需要解決一個觀念性和原則性的問題，即如何衡量農(nóng)民在集體土地征地制度改革中的利益定位。溫總理強調(diào)指出，“土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等，是法律賦予農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)利，無論他們是否還需要以此來作基本保障，也無論他們是留在農(nóng)村還是進入城鎮(zhèn)，任何人都無權(quán)剝奪?！本唧w地講，在集體土地征收征用的過程中，對于農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)這兩項財產(chǎn)性權(quán)利，主要是一個公平補償?shù)膯栴}，要保證土地征收征用之后農(nóng)民的生活水平，與之前土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)所保障的生活水平相當(dāng)。在這個環(huán)節(jié)上，農(nóng)民不指望通過補償“賺錢”，但也不能因補償太少而“賠本”。

對于農(nóng)民的集體收益分配權(quán)，就不再是公平補償?shù)膯栴}，而是土地增值收益的合理分配問題，是國家收入分配制度改革的一部分。集體土地的增值收益如何分配，應(yīng)當(dāng)由集體土地的價值貢獻來決定——在集體土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化過程中，政府主要貢獻的是管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)和征收權(quán)，社會主要貢獻的是經(jīng)濟發(fā)展帶來的外部收益，農(nóng)民主要貢獻的是土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)地發(fā)展權(quán)，集體土地增值收益應(yīng)當(dāng)在政府、社會和農(nóng)民三者之間進行合理分配。近年來，不少地方的集體土地增值收益分配嚴(yán)重失衡，農(nóng)民所得份額普遍偏低，有的甚至“顆粒無收”，在這個環(huán)節(jié)上的財產(chǎn)權(quán)利嚴(yán)重受損。鑒于此，集體土地增值收益分配必須保證農(nóng)民的應(yīng)有份額，如溫總理所言，“有必要、也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”。

明確了農(nóng)民在集體土地征地制度改革中的利益定位，在制定《集體土地征收征用條例》時，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見，特別要廣泛征求農(nóng)民群體的意見。制定《國有土地上房屋征收與補償條例》時，公開向社會征求意見取得了積極的效果，《集體土地征收征用條例》公開征求意見，應(yīng)當(dāng)借鑒前者的經(jīng)驗和做法，同時考慮農(nóng)民群體提出意見、表達訴求的特點，采取更多樣、有效的手段和方法，保障農(nóng)民在這一重大立法活動中的知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)，使最終出臺的《集體土地征收征用條例》能夠充分體現(xiàn)農(nóng)民的合法權(quán)益。

此外，還有一個立法中的“技術(shù)問題”，即如何處理集體土地征收征用立法與現(xiàn)行《土地管理法》的關(guān)系。如果依據(jù)《土地管理法》中有關(guān)補償補助的規(guī)定制定《集體土地征收征用條例》，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)將難以得到合理補償和充分體現(xiàn)，《條例》的立法價值將大打折扣；如果超越《土地管理法》的規(guī)定制定《條例》，兩者之間將會出現(xiàn)上位法與下位法的矛盾。如何解決這個“技術(shù)問題”，需要參與立法的各方面慎重把握。凌之敏（北京 學(xué)者）

第二篇：集體土地征收制度改革的三個問題

集體土地征收制度改革的三個問題

國務(wù)院總理溫家寶日前在中央農(nóng)村工作會議上指出，推進集體土地征收制度改革，關(guān)鍵在于保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，分配好土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的增值收益。

發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要、也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。要精心設(shè)計征地制度改革方案，加快開展相關(guān)工作，明年一定要出臺相應(yīng)法規(guī)。

溫總理的講話，發(fā)出了加快集體土地征地制度改革的明確信號。去年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施，城市房屋征收與補償有了一部行政法規(guī)，為解決城市房屋拆遷糾紛提供了比較明確的法律依據(jù)。相較之下，對于農(nóng)村集體土地征收、農(nóng)民房屋拆遷的補償，現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定的補償和補助水平，已經(jīng)不能適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展的實際和農(nóng)民生活的需求，迫切需要就集體土地征收征用進行新的立法。去年8月，國土資源部有關(guān)負責(zé)人透露，該部正在起草《集體土地征收征用條例》，并開展征地制度改革試點，堅決糾正違法違規(guī)拆遷行為，化解征地矛盾。結(jié)合溫總理在中央農(nóng)村工作會議上提出的要求，可以相信，目前已進入起草階段的《集體土地征收征用條例》，明年很有可能正式出臺實施。

農(nóng)村集體土地征收征用立法，首先需要解決一個觀念性和原則性的問題，即如何衡量農(nóng)民在集體土地征地制度改革中的利益定位。溫總理強調(diào)指出，“土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等，是法律賦予農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)利，無論他們是否還需要以此來作基本保障，也無論他們是留在農(nóng)村還是進入城鎮(zhèn)，任何人都無權(quán)剝奪?！本唧w地講，在集體土地征收征用的過程中，對于農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)這兩項財產(chǎn)性權(quán)利，主要是一個公平補償?shù)膯栴}，要保證土地征收征用之后農(nóng)民的生活水平，與之前土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)所保障的生活水平相當(dāng)。在這個環(huán)節(jié)上，農(nóng)民不指望通過補償“賺錢”，但也不能因補償太少而“賠本”。

對于農(nóng)民的集體收益分配權(quán)，就不再是公平補償?shù)膯栴}，而是土地增值收益的合理分配問題，是國家收入分配制度改革的一部分。集體土地的增值收益如何分配，應(yīng)當(dāng)由集體土地的價值貢獻來決定——在集體土地非農(nóng)化和城鎮(zhèn)化過程中，政府主要貢獻的是管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)和征收權(quán)，社會主要貢獻的是經(jīng)濟發(fā)展帶來的外部收益，農(nóng)民主要貢獻的是土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)地發(fā)展權(quán)，集體土地增值收益應(yīng)當(dāng)在政府、社會和農(nóng)民三者之間進行合理分配。近年來，不少地方的集體土地增值收益分配嚴(yán)重失衡，農(nóng)民所得份額普遍偏低，有的甚至“顆粒無收”，在這個環(huán)節(jié)上的財產(chǎn)權(quán)利嚴(yán)重受損。鑒于此，集體土地增值收益分配必須保證農(nóng)民的應(yīng)有份額，如溫總理所言，“有必要、也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”。

明確了農(nóng)民在集體土地征地制度改革中的利益定位，在制定《集體土地征收征用條例》時，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見，特別要廣泛征求農(nóng)民群體的意見。制定《國有土地上房屋征收與補償條例》時，公開向社會征求意見取得了積極的效果，《集體土地征收征用條例》公開征求意見，應(yīng)當(dāng)借鑒前者的經(jīng)驗和做法，同時考慮農(nóng)民群體提出意見、表達訴求的特點，采取更多樣、有效的手段和方法，保障農(nóng)民在這一重大立法活動中的知情

權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)，使最終出臺的《集體土地征收征用條例》能夠充分體現(xiàn)農(nóng)民的合法權(quán)益。

此外，還有一個立法中的“技術(shù)問題”，即如何處理集體土地征收征用立法與現(xiàn)行《土地管理法》的關(guān)系。如果依據(jù)《土地管理法》中有關(guān)補償補助的規(guī)定制定《集體土地征收征用條例》，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)將難以得到合理補償和充分體現(xiàn)，《條例》的立法價值將大打折扣；如果超越《土地管理法》的規(guī)定制定《條例》，兩者之間將會出現(xiàn)上位法與下位法的矛盾。如何解決這個“技術(shù)問題”，需要參與立法的各方面慎重把握。

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住建部：集體土地建公租房不等于小產(chǎn)權(quán)房合法化

住建部住房保障司司長馮俊表示，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建公租房正在試點，與“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個概念，也不會造成“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。

政府回購商品房非托市

2012年，開工建設(shè)700萬套以上保障房，基本建成500萬套以上。昨日，住建部住房保障司司長馮俊在接受中國政府網(wǎng)訪談時，對2012年的保障房建設(shè)計劃做出上述表示。住建部住房保障司副司長張學(xué)勤也表示，這意味著，2012年的保障房建設(shè)不僅有開工數(shù)量要求，也有竣工任務(wù)要求。同時，2011年開工的一千萬套住房，多數(shù)會在2012年、2013年竣工。

馮俊表示，對騙租騙購行為的處罰，還得要通過立法來解決，不能通過一般的文件，所以相關(guān)法律制度的建設(shè)也在進行當(dāng)中。

有網(wǎng)友提出，一些地方政府購買或租賃商品房作為保障房，是否是在為房地產(chǎn)托市？住建部住房保障司副司長張學(xué)勤認為，購買或長期租賃商品房、二手房，用租賃的方式提供給低收入家庭，這是去年出臺的公租房政策明確規(guī)定的，不是為某些商品房項目或者大型房企托市。

集體土地建公租房有條件

有網(wǎng)友提出允許集體土地建公租房是否等于小產(chǎn)權(quán)房合法化？

對此，馮俊說，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地蓋公租房只能說現(xiàn)在正在試點。同時也是有一系列條件的：比如房價比較高的地區(qū)、土地資源比較緊缺的地區(qū)、省級政府要為這個試點作出方案、要經(jīng)過國土資源部批準(zhǔn)。所以它和小產(chǎn)權(quán)房不一樣，小產(chǎn)權(quán)房的用地一般沒有從集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，也沒有經(jīng)過批準(zhǔn)，然后蓋房子上市出售。

他表示，集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，其產(chǎn)權(quán)還是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，土地性質(zhì)也不變，還是農(nóng)村集體土地，只是允許用租賃的方式租給住房困難的家庭。而且整個建設(shè)當(dāng)中也要嚴(yán)禁占用耕地等，也是有一定的限制?！安皇钦f想蓋就蓋，不是說借這個名義把土地所有權(quán)變化了，也不能變相地賣了。所以它和小產(chǎn)權(quán)是完全不同的概念?！?/p>

第三篇：集體土地征收

永善縣城規(guī)劃區(qū)

集體土地及房屋征收補償、安置搬遷

實施辦法（試行）（草案）

第一章

總則

第一條 為保障我縣城市建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)劃實施，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，營造和諧、統(tǒng)一、良好的投資環(huán)境，提高土地利用率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《云南省土地管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合永善實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地及房屋征收補償安置，是指國家依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，將農(nóng)村集體所有土地征收為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和地上附著物的所有權(quán)人合理補償安置的行為。

第三條 本辦法適用于公布之日起在縣城城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實施的項目用地且與城市總體規(guī)劃要求相適應(yīng)的集體土地及房屋征收。中央、省、市確定的交通、能源、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施項目的集體土地及房屋征收適用本辦法（補償標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的除外）。

第四條 永善縣人民政府授權(quán)永善縣國土資源局代表縣人民政府統(tǒng)一負責(zé)城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集體土地及房屋的征收、補償工作。各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，支持、配合做好相關(guān)工作。

縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負責(zé)征地項目實施安置區(qū)域的劃定及規(guī)劃設(shè)計審查審核工作，擬訂規(guī)劃安置方案。

第五條 征收土地補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

第六條 集體土地及房屋宅基地征收協(xié)議統(tǒng)一由縣國土資源局與被征收土地所有權(quán)人和使用權(quán)人簽訂。

第七條 集體土地征收依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣人民政府公告征收補償方案并組織實施。

建設(shè)項目征地中涉及的具體房屋及地上附著物、附屬設(shè)施征收補償、搬遷安置方案由永善縣國土資源局擬訂報縣人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第八條 征收單位不得擅自變更本實施辦法確定的土地房屋補償標(biāo)準(zhǔn)，任何單位和個人不得侵占或者挪用征地補償安置費。

第九條 被征收的所有權(quán)人、使用權(quán)人對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收的人民政府裁決。補償爭議不影響征收方案的實施。被征收所有權(quán)人、使用權(quán)人必須服從國家征收的需要，在規(guī)定期限內(nèi)移交，不得拒絕和阻撓。

第二章

土地及青苗補償

第十條 根據(jù)云南省國土資源廳公布的全省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算標(biāo)準(zhǔn)，永善縣城規(guī)劃區(qū)年產(chǎn)值統(tǒng)一測算標(biāo)準(zhǔn)為：1500元/畝，征地補償倍數(shù)為30倍，即征地補償標(biāo)準(zhǔn)為30000元/畝。鑒于歷史原因和實際,縣城規(guī)劃區(qū)集體土地征收補償按以

下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；

二、征收旱地，每平方米100元；

三、征收漁塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建設(shè)用地、曬場、農(nóng)用溝渠、田間道路等生產(chǎn)生活用地，每平方米90元。

選擇宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只補償安置剩余部分的宅基地。

四、征收荒地，統(tǒng)一按每平方米10元補償。

（具體補償標(biāo)準(zhǔn)詳見：永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收土地補償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細表）

第十一條 青苗補償費：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元補償。

第十二條 征收臨時用地的補償費包括青苗補償費和耕作層恢復(fù)補償費，補償標(biāo)準(zhǔn)為水田每年每畝2500元，旱地每年每畝2100元。臨時用地不得修建永久性建筑。

經(jīng)濟作物苗圃按5元/平方米補償。（具體補償標(biāo)準(zhǔn)詳見：永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收青苗補償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細表）

第三章

地上附著物補償

第十三條 地上附著物補償包括樹木、地上建筑物、地下構(gòu)筑物、墳?zāi)沟鹊难a償?？h人民政府發(fā)出征收公告后種植和建造的地上附著物和地下設(shè)施不予補償；在非法占用的土地上建設(shè)的建筑物和其他設(shè)施不予補償。

第十四條 電力、電信、廣播電視、供排水等單位的各種

地上、地下設(shè)施由產(chǎn)權(quán)單位按照規(guī)劃要求自行拆除和搬遷，不予補償。

第十五條 零星林木補償以實際棵數(shù)計算，按未掛果幼樹和掛果成樹分類別補償。

（具體補償標(biāo)準(zhǔn)詳見林木補償標(biāo)準(zhǔn)明細表）

第十六條 需遷移墳?zāi)沟?，?yīng)予以公告。墳?zāi)惯w移補償標(biāo)準(zhǔn)為每冢800元。

第十七條 房屋征收補償按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

選擇貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，參照《永善縣國有土地房屋征收與補償實施辦法》的規(guī)定執(zhí)行，即不低于征收公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。其中選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

選擇宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計算。

被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法確定。

第十八條 其他建（構(gòu)）筑物、附屬設(shè)施補償由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)在房地產(chǎn)評估時一并納入評估，分類列出評估價值，按評估價分類補償。（或按附表標(biāo)準(zhǔn)進行補償）

第四章 安置、搬遷

第十九條 安置方式。被征收房屋宅基地屬被征地集體經(jīng)濟組織農(nóng)村居民的，采取貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、自行安置或劃定安置區(qū)域農(nóng)村宅基地配置安置相結(jié)合的方式安置。

安置區(qū)域劃定，由縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門根據(jù)縣城城市規(guī)劃擬訂安置區(qū)域規(guī)劃方案，并報縣政府批準(zhǔn)后在項目征地區(qū)域內(nèi)確定。規(guī)劃確定的安置區(qū)域內(nèi)集體土地只作調(diào)查補償，集體土地權(quán)屬性質(zhì)不發(fā)生改變。

選擇安置區(qū)域宅基地配置安置方式的，戶均安置面積不得超過100平方米，被征收宅基地1戶超過100平方米的，對超出部分只作征收補償。宅基地配置地以行政劃撥方式供地并按縣城規(guī)劃區(qū)農(nóng)村宅基地來審批、管理和使用。

被征收房屋宅基地屬非農(nóng)居民的，一律采取貨幣補償安置，即只對被征收的房屋宅基地進行補償，不再采取其他方式安置。

第二十條 安置條件。申請安置區(qū)域宅基地配置安置的安置戶必須同時具備以下條件：

（一）有被征收房宅基地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的合法常住農(nóng)業(yè)戶口，嚴(yán)格以項目用地征收公告發(fā)布之日前公安機關(guān)的在冊登記農(nóng)業(yè)戶口為準(zhǔn)；無完全民事行為能力的戶主必須以公安機關(guān)的證明為準(zhǔn)；

（二）房屋宅基地被依法征收，且在本縣沒有其它房屋宅基地；

（三）被征收宅基地上的房屋屬依法修建；

（四）長期在搬遷區(qū)域內(nèi)居住和生活的農(nóng)戶；

（五）申請安置區(qū)域宅基地配置安置時，申請戶必須提供安置申請書、戶口薄、原宅基地建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地權(quán)屬證書、其他合法有效證明材料、本縣沒有其它房屋宅基地的證明、房屋搬遷補償安置協(xié)議、被搬遷房屋騰空驗收證明等相關(guān)材料。

第二十一條 安置戶及安置面積計算。符合安置區(qū)域宅基地配置安置的農(nóng)戶，一宗被征收房屋宅基地只有一個戶口的，計一個安置戶，安置面積按《云南省土地管理條例》第三十三條的規(guī)定執(zhí)行，即人均占地不得超過20平方米，一戶最多不得超過100平方米。

被征收房屋宅基地屬兩戶或多戶共有，申請安置區(qū)域宅基地配置安置的，由同一權(quán)屬被征收宅基地上的申請戶自行協(xié)商確定安置面積，但安置總面積不得超過被征收宅基地的面積，且戶均安置面積不得超過100平方米。

第二十二條 搬遷。兌現(xiàn)征收補償后，由永善縣國土資源局組織和委托有資質(zhì)的機構(gòu)或公司實施被征收區(qū)域內(nèi)的個人房屋及附屬設(shè)施的搬遷、拆除工作。

項目用地征收區(qū)域內(nèi)的搬遷戶應(yīng)在搬遷通知規(guī)定的時限內(nèi)將房屋騰空交由承擔(dān)搬遷工作的機構(gòu)或公司驗收并同時簽訂搬遷協(xié)議。拆搬機構(gòu)或公司向被搬遷戶出具房屋騰空驗收證明。

實施搬遷、拆除后，承擔(dān)搬遷、拆除工作的機構(gòu)或公司應(yīng)向永善縣國土資源局提交區(qū)域搬遷情況報告，由永善縣國土資源局組織有關(guān)單位對區(qū)域內(nèi)的搬遷、拆除情況進行檢查驗收。

第二十三條 安置區(qū)域宅基地配置安置手續(xù)的辦理，由安置申請戶向永善縣國土資源局提供安置條件證明材料、安置申請、搬遷協(xié)議及搬遷機構(gòu)或公司出具的房屋騰空驗收證明等相

關(guān)資料，永善縣國土資源局組織規(guī)劃、住建、溪洛渡人民政府等職能部門集體會審確定集中安置區(qū)域宅基地配置安置戶，規(guī)劃、住建、國土等職能部門根據(jù)會審意見辦理規(guī)劃許可、建設(shè)用地等手續(xù)。

第五章

搬遷補償、補助及獎勵

第二十四條 自來水、電、有線電視、電話等的遷移費按征收公告日相關(guān)單位的實際收費標(biāo)準(zhǔn)進行補償。

第二十五條 向被搬遷戶支付搬家補助費每戶每次3000元，按兩次計算；支付臨時安置過渡補助費每月每平方米10元，過渡時間按騰空交房驗收之日起算，過渡期為6個月，過渡方式為自行過渡。

第二十六條 對積極配合搬遷的，給予獎勵。凡在搬遷通知規(guī)定時間內(nèi)自行搬遷完畢騰空房房屋并交付驗收的，每戶獎勵3000元。

第六章

法律責(zé)任

第二十七條 侵占、挪用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人的土地房屋征收補償費及有關(guān)費用的，視情節(jié)輕重給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條 征收集體土地經(jīng)依法批準(zhǔn)并按補償標(biāo)準(zhǔn)補償，集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人超過規(guī)定時間拒不移交土地的，由永善縣國土資源局責(zé)令限期移交。逾期不移交土地的，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，由永善縣國土永善縣國土資源局局申請人民法院強制執(zhí)行。

逾期拒不領(lǐng)取征地補償費用的，由永善縣國土永善縣國土

資源局局將其征地補償費劃轉(zhuǎn)被征地村組集體經(jīng)濟組織專戶儲存。

第二十九條 向被征收房屋所有權(quán)人依法兌現(xiàn)了房屋征收補償，縣人民政府審批確定了項目征地的安置方案，房屋所有權(quán)人拒絕在搬遷通知規(guī)定時限內(nèi)騰空房屋交付驗收，影響該區(qū)域搬遷、拆除工作的，依法申請人民法院強制拆除。

第三十條 阻礙土地行政主管部門工作人員依法行使職權(quán)及妨礙用地單位依法用地及建設(shè)施工的，依法懲處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條 對騙取安置用地的，一經(jīng)查實，依法收回土地使用權(quán)。

第三十二條 有關(guān)機關(guān)在出具證明時，必須注明責(zé)任人，經(jīng)單位主要領(lǐng)導(dǎo)審核簽批后蓋章認可。對違反政紀(jì)的由監(jiān)察機關(guān)依法查處，觸犯法律的交由司法機關(guān)追究法律責(zé)任

第三十三條 對拒不執(zhí)行本辦法的行政機關(guān)、事業(yè)單位和社區(qū)工作人員，按相關(guān)規(guī)定追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任。

第三十四條 除土地行政主管部門外，任何單位和個人不得與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂征地補償協(xié)議或其他土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，否則，依法嚴(yán)肅處理。

第七章

附則

第三十五條 本辦法規(guī)定的土地補償費用的具體標(biāo)準(zhǔn)，由縣國土資源局會同相關(guān)部門根據(jù)土地類別、經(jīng)濟總量和價格指數(shù)變動情況適時調(diào)整，報縣人民政府審批后公布執(zhí)行。

第三十六條 耕地被征收后符合農(nóng)轉(zhuǎn)非條件的，由有關(guān)部

門按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)。

第三十七條 城市規(guī)劃區(qū)外其他項目用地的集體土地房屋征收、土地補償按涉及區(qū)域內(nèi)征地年產(chǎn)值統(tǒng)一測算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，地上附著物、地上附屬設(shè)施補償參照本辦法執(zhí)行，被征收房屋的安置、搬遷根據(jù)項目實施的實際情況參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條 如遇政策調(diào)整，按調(diào)整后的政策執(zhí)行。第三十九條 本辦法自公布之日起施行，在此之前縣政府和有關(guān)部門下發(fā)的文件凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

第四篇：集體土地征收

集體土地征收

1.征收集體土地的特點

1.1 集體土地概述

☆ 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有

☆宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有

☆集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)

☆符合土地利用總體☆規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外（集體土地流轉(zhuǎn)的特例）

1.2 征地集體土地的概念

☆ 是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭⒔o予補償?shù)男袨?/p>

☆ 實質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜?/p>

1.3 征收與征用的共同與不同之處

☆ 共同之處

◇ 都具有一定強制性

◇ 都要經(jīng)過法定程序

◇ 都要依法給予補償

☆ 不同之處

◇ 征收是所有權(quán)發(fā)生改變，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)

◇ 征用是使用權(quán)改變，所有權(quán)不變，強制使用，特定情況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人

1.4 征收的特點

☆強制性-土地征收是國家行為

☆妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活-要給予被征地單位經(jīng)濟補償

☆ 被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移-集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?/p>

2.征收的原則

☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原則

◇ 能不征就不征，能少征就少征

☆ 保證國家建設(shè)用地的原則

◇ 該征就征，反對拒征和大幅度提高征地費用

☆ 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

◇ 對征收的土地要適當(dāng)補償

◇ 對農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補助

◇ 對因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動力要適當(dāng)安排

◇ 妥善安置拆遷戶

☆ 有償使用土地的原則

◇ 土地征收后，除公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施外，就應(yīng)實行有償使用供應(yīng)

☆依法征地的原則

◇ 必須有縣級以上政府的批準(zhǔn)文件

◇ 按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù) ◇ 禁止以租代征

3.征收、征用集體土地的政策規(guī)定

3.1 征收土地的范圍

☆為了公共利益的需要，可以征收集體土地

☆ 土地征收后，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)

3.2 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限

☆ 聽證制度-在征地依法報批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證

☆ 征收土地實行兩級審批制度－國務(wù)院和省級政府（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）-只有這兩級

☆農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（用途轉(zhuǎn)變）

☆由國務(wù)院審批的 ◇ 基本農(nóng)田

◇ 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的 ◇ 其他土地超過70公頃的

☆其他用地由省級政府審批并報國務(wù)備案

3.3 申請征地不得化整為零

☆征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零

☆分期建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用

☆鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收

3.4 對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助

☆由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費

3.5 臨時用地政策

☆由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項目用地的機關(guān)提出臨時用地時申請并取得批準(zhǔn)

☆由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協(xié)議（征用而非征收）

☆臨時用地期限最多不超過2年

☆不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動，不得修建永久性建筑

☆期滿后建設(shè)單位清理場地支付費用，到土管部門注銷登記

☆超期可再次提出申請，不退地又不申請的視為違章用地

3.6 聯(lián)營使用集體土地政策（兩種方法）

☆聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)

☆持縣級以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件

☆ 由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上政府土管部門提出用地申請

☆ 兩種處理方式

◇ 批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì)，實行征收

◇ 也可以不改變土地所有權(quán)，作為聯(lián)營條件（聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)）-作價入股，可以不改變土地所有權(quán)

3.7 征收土地公告（主要是兩個公告）

☆概念

◇ 由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進行公告

☆征地公告內(nèi)容（四項）

◇ 征收批準(zhǔn)機關(guān)、文號、時間和用途（批文）

◇ 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積（土地）

◇ 征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑（人員）

◇ 辦理征地補償?shù)钠谙夼c地點（手續(xù)）

☆征地補償安置方案公告內(nèi)容

◇ 被征地土地情況

◇ 土地補償費標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式

◇ 安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式

◇ 地上附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式

◇ 農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑

◇ 其他措施

☆未過行公告的，被征地單位和個人有權(quán)拒絕辦理手續(xù)

3.8 征地補償費的使用

☆補償和安置補助費按有關(guān)規(guī)定使用（給村集體或農(nóng)民個人）

☆耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

☆菜田基金、土地復(fù)墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

☆征地管理費用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支

3.9 特殊征地政策

☆大中型水利水電工程補償－國務(wù)院另行規(guī)定

☆征收林地、園林－林業(yè)管理部門規(guī)定

☆征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹－報相關(guān)部門處理后方可征地

☆烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理

☆用地范圍內(nèi)有國防設(shè)施－經(jīng)協(xié)商后方可征收

4.土地征收補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)

【征地補償費的構(gòu)成】三大類

☆土地補償費－給集體的，補償所有權(quán)

☆安置補助費－給個人的，安置勞動力

☆地上物及青苗補償費－給地上物的所有人

【注意專有名詞的精準(zhǔn)性】

☆征地補償費與土地補償費不同

☆安置補助費，不叫安置補償費

4.1 土地補償費

☆內(nèi)含

◇ 是征地費的主要部分，為補償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟損失而支付的款項（對地）

◇ 由用地單位支付土地補償費

☆標(biāo)準(zhǔn)

◇ 征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的6－10 倍（按原用途補償）

◇ 其他土地標(biāo)準(zhǔn)，由省級規(guī)定

4.2 安置補助費

☆ 內(nèi)含

◇ 安置補助費是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補助費（對人）

☆ 耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 安置補助費＝需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)

◇ 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算

◇ 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍

◇ 每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍

☆ 非耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 由省級規(guī)定

☆ 征地補償費的特殊規(guī)定

◇ 人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補償費和安置補助費，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍

◇ 土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼

☆ 政府的管理

◇ 省級政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價

◇ 征地補償做到同地同價

◇ 國家重點建設(shè)項目必須將征地費用足額列入概算

◇ 對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股

4.3 地上附著物和青苗補償費

☆地上附著物和青苗補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省級政府規(guī)定

☆ 征收城市郊區(qū)的菜地，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

☆ 城市郊區(qū)的菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘

4.4 臨時用地補償標(biāo)準(zhǔn)

☆征用臨時用地，應(yīng)與集體經(jīng)濟組織簽訂臨時用地協(xié)議

☆按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償（注意沒有倍數(shù)）

☆但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過土地補償費和安置補助費的總和

【為何有高限的規(guī)定】

☆ 臨時用地補償相當(dāng)于租金

☆征地補償費相當(dāng)于銷售價格

☆如果租金之和超過了售價，那就不如買了而不是租

4.5 補償費用的使用

☆土地補償費－農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有

☆ 地上附著物和青苗補償費－歸地上附著物和青苗的所有者 ☆ 安置補助費（三種方式）

◇ 由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置人員的－由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用 ◇ 其他單位安置的人員－支付給安置單位 ◇ 不需要統(tǒng)一安置的人員－發(fā)放給個人

5.土地征收工作程序

5.1 申請用地 ☆ 申請機構(gòu)

◇ 土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門 ☆申請的依據(jù)

◇ 經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或初步設(shè)計 ◇ 基本建設(shè)計劃（立項）◇ 其它

☆所需附上有資料

◇ 建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明

◇ 項目可行性研究報告批復(fù)或其它有關(guān)批準(zhǔn)文件 ◇ 土地行政部門出具有用地預(yù)審報告 ◇ 初步設(shè)計或其他有關(guān)材料 ◇ 建設(shè)項目總平面布置圖

◇ 占用耕地的，提出補充耕地方案

◇ 項目位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告 ◇ 提供地價評估報告

5.2 受理申請并審查有關(guān)文件（一書四方案）☆審查時間

◇ 受理的30日內(nèi)

☆編制（一書）

◇ 建設(shè)項目用地呈報說明書

☆擬定（四方案）

◇ 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案（用途轉(zhuǎn)變）

◇ 補充耕地方案

◇ 征地方案（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）

◇ 供地方案（使用權(quán)轉(zhuǎn)變）

☆流程

◇ 經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查

5.3 審批用地（一制度）

☆實行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地

☆批文必須是政府的，而不是土管部門的5.4 征地實施

☆實施機構(gòu)

◇ 被征收土地所在地市縣人民政府（注意不是土管部門）

☆ 程序

◇ 征地公告

◇ 支付征地費

◇ 安置農(nóng)業(yè)人口

◇ 協(xié)調(diào)征地爭議

5.5 簽發(fā)用地證書（合同+登記）

☆有償使用土地的－簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》

☆以劃撥方式使用土地的，簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

☆用地單位持上述文件辦理土地登記手續(xù)

5.6 征地批準(zhǔn)后的實施管理

☆時間

◇ 用地批準(zhǔn)后至頒發(fā)土地使用權(quán)證書前的管理

☆措施

◇ 會同有關(guān)部門落實安置措施

◇ 督促被征地單位按期移交土地

◇ 處理征地過程中的各種爭議

◇ 填寫征地結(jié)案報告（表示征地工作結(jié)束）

5.7 建立征收土地檔案（三項要求）

☆整理和收集征收過程中形成的各種文件

☆ 收集存檔的文件一律是原件

☆市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式

第五篇：集體土地征收

集體土地征收

百科名片 集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。土地征收方案依照法定程序批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝：喗檎魇胀恋氐难a償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償費歸土地所有權(quán)人所有，地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。

缺陷 當(dāng)前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收權(quán)被濫用當(dāng)前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對土地管理的缺位有關(guān)?！吨腥A人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償?！睂嶋H上公共利益的概念已被擴大到經(jīng)濟建設(shè)，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。我建一個學(xué)校和醫(yī)院是為了公共利益，我開發(fā)一個經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)是否也為公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明確也導(dǎo)致土地征收權(quán)被國家權(quán)力機關(guān)極度濫用。因為我國土地征收的補償費用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，遠遠低于市場價格。即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權(quán)的濫用。

（二）土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小＜热皇莾煞N所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場經(jīng)濟條件下土地的價格就應(yīng)該由市場來決定，就應(yīng)該由法定的土地價格評估機構(gòu)來評估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6—10倍來計算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25

條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對土地補償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。這個異議是指對6—10倍以內(nèi)，而對于被征地單位的補償要求高于10倍的救濟措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規(guī)定也違背了民法規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)的基本權(quán)能，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補償范圍一般限于土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費或耕地開墾費等。這樣的補償范圍在土地市場發(fā)展的今天遠遠彌補不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進一步擴大征地的補償范圍，如加拿大的土地征收補償一般包括（1）被征收部分的補償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時的市場價格。（2）有害或不良影響補償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補償。（3）干擾損失補償，被征地所有人或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。⑥另外德國對土地的補償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補償標(biāo)準(zhǔn)為：以土地或其他標(biāo)的物在征收機關(guān)裁定征收申請當(dāng)日的轉(zhuǎn)移價值或市場價值為準(zhǔn)。（2）營業(yè)損失補償，補償標(biāo)準(zhǔn)為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。⑦其實土地征收補償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規(guī)定的就有保養(yǎng)費，并且在該辦法第24條還對保養(yǎng)費的發(fā)放辦法作出了詳細規(guī)定。

另一方面土地的補償標(biāo)準(zhǔn)也有點過低，按照法律規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)為被征收前3年畝產(chǎn)量的6—10倍，這樣算下來荒地補償費每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農(nóng)村也只有20000元，不要說彌補損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

3、安置補助費過低，解決不了勞動力安置問題，另外也與我國現(xiàn)行勞動法不協(xié)調(diào)。例如湖北省的安置補助費一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費，用人單位根本不愿接受。⑧另外在勞動力安置方面我國《土地管理法》雖然作了多次修改但仍未脫離計劃經(jīng)濟的陰影，主要表現(xiàn)在與我國現(xiàn)行勞動立法不協(xié)調(diào)，如企業(yè)現(xiàn)在都是自負盈虧的市場經(jīng)濟主體，企業(yè)有自主與勞動者簽訂勞動合同的自由，強行向企業(yè)安排勞動力顯然干渉了企業(yè)的用工自主權(quán)。⑨另一方面企業(yè)實行的是全員勞動合同制，當(dāng)勞動者違反勞動合同或勞動法規(guī)時企業(yè)有權(quán)單方解除勞動合同，這樣的結(jié)果是被安置農(nóng)民的就業(yè)權(quán)利根本無法得到保障。

（三）土地征收程序不規(guī)范，缺乏民主我國土地管理法及其實施條例雖然對建設(shè)用地的規(guī)劃、批準(zhǔn)及其實施方案作出了具體規(guī)定，但在實施過程中存在許多問題，嚴(yán)重侵犯了被征地農(nóng)民的利益。如《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬定征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。而事實上在征收土地的過程中不

但不聽取意見，甚至在補償方案未出臺的情況下用地單位就將推土機開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。另外在簽訂土地補償合同時應(yīng)該由征地單位和土地所有權(quán)人或土地承包人依法簽訂土地征收補償合同，而在操作過程中顯得很混亂，如新鄉(xiāng)市東開發(fā)區(qū)在征收延津縣農(nóng)用地時先是延津縣國土局和土地被征收的村民委員會所在的鄉(xiāng)政府簽訂一份合同，然后再由鄉(xiāng)政府和村民委員會簽訂一份合同，至于承包土地的農(nóng)民任何合同都沒有。

實質(zhì)上不管是土地管理法及其實施條例或是村民委員會組織法，其立法目的都是為了規(guī)范和監(jiān)督在土地征收過程中存在的問題。也就是防止征收權(quán)利被濫用，在這里主要是指村民委員會和村民小組的主任、組長，因為他們的民主法律意識很淡薄，有些事情不要說召開村民會議，甚至事后也不通知群眾，嚴(yán)重違反村民委員會組織法19條規(guī)定的民主議定原則。⑩一個小組長甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農(nóng)民以后的生計，這也是近年來土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

（四）存在“以租代征”現(xiàn)象我們知道土地管理法及其實施條例對農(nóng)村土地的征收程序作出了相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，目的是不言而喻的，在這里我們并不是反對租用土地，而是由于立法滯后用地單位及有關(guān)部門忽略了土地租用后的復(fù)耕等一系列問題，最終受害的還是農(nóng)民。如沁陽市的宏達鋼鐵有限公司，2003年他們在沁陽市西萬鎮(zhèn)校尉營村租用了240多畝土地，租期為 30 年，租金每畝每年僅為600 元，并且是按支付的，而且這全是耕地，如果按照土地征收程序是要報省級人民政府批準(zhǔn)的，可實際上他們只在沁陽市和焦作市土地主管部門作了備案和批準(zhǔn)，因此這種租地行為屬于嚴(yán)重規(guī)避土地征收程序的行為，它簡化了土地使用手續(xù)。最關(guān)鍵的還是他們雙方的合同太簡單，對以后企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生的問題及違約責(zé)任沒有作出約定，如企業(yè)在土地租用期限內(nèi)出現(xiàn)破產(chǎn)怎么辦？土地由誰來復(fù)耕？我們認為只所以出現(xiàn)這些問題，租用土地的雙方只考慮短期利益，不考慮土地的長期用途是一方面的原因，而作為政府部門由于缺乏相應(yīng) 法律依據(jù)無法加強監(jiān)管也是主要原因。

立法

13日，國務(wù)院總理溫家寶在達沃斯夏季論壇回答城鎮(zhèn)化問題時直言，土地問題根本上與制度有關(guān)，農(nóng)民合法的土地得不到應(yīng)有的保障，現(xiàn)有的財稅制度在相當(dāng)程度上還存在著“土地財政”的現(xiàn)象。這造成一手從農(nóng)民那里廉價得到土地，另一手又高價賣給開發(fā)商。他明確表示，必須從制度上解決這些問題。那么，發(fā)生在集體土地上越來越多的房屋征收和拆遷問題究竟如何解決？立法又應(yīng)如何面對“土地財政”困局？[1]專家說法

北京大學(xué)法學(xué)院教授沈巋日前向記者透露，目前正醞釀立法解決集體土地征收和補償中存在的問題，諸如補償標(biāo)準(zhǔn)過低、補償不公、失地農(nóng)民生活保障、暴力強拆等。中國社科院財貿(mào)研究所財政與稅收研究室副主任楊志勇認為，所謂“市場價”補償因為難以說得清楚什么是“市場”，造成了事實上操作的困難，“可能的辦法是，怎么能讓

那些農(nóng)民共享城鎮(zhèn)化的收益，比如可以考慮入股、分紅等形式讓農(nóng)民分享未來的土地收益，這樣可能會減少很多矛盾?！?《新京報》9月17日)集體土地征收立法，難點在于如何確定補償標(biāo)準(zhǔn)，繞開難點，采取入股、分紅等形式補償農(nóng)民，看起來很美，但很可能只是“畫餅”讓農(nóng)民“充饑”，不利于保障農(nóng)民權(quán)益。

首先，這種建議存在自相矛盾的地方，如果事實確如專家所言，什么是“市場”說不清楚，那么建立在市場收益基礎(chǔ)上的入股、分紅同樣也應(yīng)該“說不清楚”。反對“市場價”補償時，以“市場”說不清楚為借口，建議入股分紅時，又預(yù)設(shè)“市場”可以說得清清楚楚，這豈非自相矛盾？

“市場”說不清楚其實是借口，從現(xiàn)狀來看，在國有土地補償中，按“市場價”補償

并不存在“說不清楚”的問題，土地交易采取的是招拍掛的形式，有何說不清楚的？其次，入股分紅的形式能不能保障農(nóng)民利益？農(nóng)民房屋被拆遷后，不可能睡在野外，必須要有地方可住，必須要生活。入股分紅的不確定性很多，既存在“紙上財富”難解現(xiàn)實生活困難的問題，也存在分紅難兌現(xiàn)、分紅成“白條”的可能。在地方政府財政收入并不透明的情況下，分紅能分多少，會不會少得可憐，會不會忽悠農(nóng)民，恐怕也是一個疑問。

集體土地征收立法必須要考慮到農(nóng)民的利益，入股、分紅的建議是站在如何有利于地方政府拆遷的角度上進行政策構(gòu)想，看起來很美，但一旦實施，后遺癥將會很多。其實，保障農(nóng)民利益真的很難嗎？既然集體土地先要轉(zhuǎn)化為國有土地，然后進行招拍掛，那么參考當(dāng)?shù)剡^去的國有土地交易價格，以略低于市場價格補償給農(nóng)民，又有何不可？有何難度？農(nóng)民能得到足夠的補償，地方政府也能獲得一定的收益，這不正是一種雙贏嗎？