第一篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及成本控制實(shí)務(wù)

財(cái)務(wù)管理內(nèi)容包括：

機(jī)構(gòu)職能及崗位職責(zé)、會(huì)計(jì)處理流程及軟件檔案管理、資產(chǎn)管理（各資產(chǎn)項(xiàng)目）、資金籌集及運(yùn)用管理、成本控制管理內(nèi)容：

開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成：

開發(fā)成本（一級(jí)）

道路、橋梁開發(fā)成本（二級(jí)）

房屋開發(fā)成本（二級(jí)）

土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（三級(jí)）、前期工程費(fèi)（三級(jí)）（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整、三通一平）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（三級(jí)）（供水、電、氣、排污、排洪、通信、綠化、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路等）

建筑安裝費(fèi)（三級(jí)）（區(qū)分不同的施工方式，自營(yíng)、發(fā)包）

公共配套設(shè)施費(fèi)（三級(jí)）（居委會(huì)、派出所用房、會(huì)所、停車（場(chǎng)）庫(kù)、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、郵電通訊、幼兒院、醫(yī)院、學(xué)校、門衛(wèi)、水塔、商店）

開發(fā)間接費(fèi)用（三級(jí)）（開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的費(fèi)用）（如管理人員工資福利折舊費(fèi)，修理費(fèi)用辦公費(fèi)，勞保費(fèi)）、三項(xiàng)期間費(fèi)用、稅費(fèi)。

成本預(yù)算管理（預(yù)算的編制、預(yù)算的執(zhí)行與調(diào)整、預(yù)算的考核）

開發(fā)過(guò)程中的成本控制：設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段、工程結(jié)算階段。

成本核算管理：核算對(duì)象的確定、成本項(xiàng)目的設(shè)置、成本的歸集與分配、成本的核算。

第二篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理 復(fù)習(xí)資料

簡(jiǎn)答題 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)定了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理、會(huì)計(jì)憑證處理、帳簿登記處理、會(huì)計(jì)報(bào)告處理等規(guī)定。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)適用于公司對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，公司各部門和職員辦理財(cái)會(huì)事務(wù)，必須遵守本規(guī)定。簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤(rùn)

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資 什么是年金?年金有哪幾種?答：時(shí)間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時(shí)期每期金額相等的款項(xiàng)收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項(xiàng)，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時(shí)間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時(shí)間與第一期無(wú)關(guān)，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項(xiàng)。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無(wú)限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無(wú)窮的普通年金。

說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制的程序。答：按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無(wú)誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對(duì)等原則。

什么是資金成本？說(shuō)明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來(lái)源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行投資決策時(shí)，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行決策時(shí)，一般以資金成本作為基準(zhǔn)收益率 簡(jiǎn)述企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的基本要求是什么？答：按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無(wú)誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有哪些缺陷？答：利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)是：

1、沒有考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)時(shí)間和資金時(shí)間價(jià)值；

2、沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系；

4、可能會(huì)導(dǎo)致公司短期財(cái)務(wù)決議計(jì)劃傾向，影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構(gòu)？除資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資金結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費(fèi)用

4、作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作。

簡(jiǎn)答題

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)定了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理、會(huì)計(jì)憑證處理、帳簿登記處理、會(huì)計(jì)報(bào)告處理等規(guī)定。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)適用于公司對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，公司各部門和職員辦理財(cái)會(huì)事務(wù)，必須遵守本規(guī)定。

簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤(rùn)

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資

什么是年金?年金有哪幾種?答：時(shí)間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時(shí)期每期金額相等的款項(xiàng)收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項(xiàng)，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時(shí)間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時(shí)間與第一期無(wú)關(guān)，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項(xiàng)。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無(wú)限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無(wú)窮的普通年金。

說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制的程序。答：按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無(wú)誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對(duì)等原則。

什么是資金成本？說(shuō)明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來(lái)源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行投資決策時(shí)，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行決策時(shí)，一般以資金成本作為基準(zhǔn)收益率 簡(jiǎn)述企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的基本要求是什么？答：按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無(wú)誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有哪些缺陷？答：利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)是：

1、沒有考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)時(shí)間和資金時(shí)間價(jià)值；

2、沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系；

4、可能會(huì)導(dǎo)致公司短期財(cái)務(wù)決議計(jì)劃傾向，影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構(gòu)？除資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資金結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費(fèi)用

4、作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作。

簡(jiǎn)答題

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)定了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理、會(huì)計(jì)憑證處理、帳簿登記處理、會(huì)計(jì)報(bào)告處理等規(guī)定。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)適用于公司對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，公司各部門和職員辦理財(cái)會(huì)事務(wù)，必須遵守本規(guī)定。

簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤(rùn)

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資

什么是年金?年金有哪幾種?答：時(shí)間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時(shí)期每期金額相等的款項(xiàng)收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項(xiàng)，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時(shí)間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時(shí)間與第一期無(wú)關(guān)，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項(xiàng)。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無(wú)限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無(wú)窮的普通年金。

說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制的程序。答：按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無(wú)誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對(duì)等原則。

什么是資金成本？說(shuō)明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來(lái)源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行投資決策時(shí)，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行決策時(shí)，一般以資金成本作為基準(zhǔn)收益率 簡(jiǎn)述企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的基本要求是什么？答：按照國(guó)家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無(wú)誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有哪些缺陷？答：利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)是：

1、沒有考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)時(shí)間和資金時(shí)間價(jià)值；

2、沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系；

4、可能會(huì)導(dǎo)致公司短期財(cái)務(wù)決議計(jì)劃傾向，影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構(gòu)？除資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資金結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費(fèi)用

4、作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作。

第三篇：如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)項(xiàng)目管理的目的：財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤(rùn)最大化”，針對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該是“項(xiàng)目利潤(rùn)最大化”。而項(xiàng)目目標(biāo)的成功要受工作范圍、項(xiàng)目成本、進(jìn)度計(jì)劃及客戶滿意四個(gè)因素制約。即財(cái)務(wù)管理及項(xiàng)目管理的目標(biāo)都是要讓客戶滿意。所以財(cái)務(wù)部的項(xiàng)目管理是通過(guò)在實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度及質(zhì)量三者平衡的基礎(chǔ)上而進(jìn)行計(jì)劃控制等的系列管理工作來(lái)達(dá)到收益最大化目標(biāo)的管理過(guò)程。項(xiàng)目管理是細(xì)化財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于提高項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理水平和質(zhì)量，強(qiáng)化項(xiàng)目的財(cái)務(wù)控制力具有重要的意義。

項(xiàng)目各階段財(cái)務(wù)對(duì)應(yīng)的管理工作：

項(xiàng)目管理不只是項(xiàng)目經(jīng)理部，而是所有部門都在配合、執(zhí)行、記錄、分析項(xiàng)目進(jìn)程，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。財(cái)務(wù)部管理工作也滲透到項(xiàng)目準(zhǔn)備、計(jì)劃，執(zhí)行與控制，收尾四大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督、控制和管理的職能：

序號(hào) 項(xiàng)目各階段名稱 對(duì)應(yīng)的管理工作標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)搜集和制作的資料

1.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，項(xiàng)目可行性分析 對(duì)項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算（核心指標(biāo)：內(nèi)部收益率及銷售凈利率）投入少、回報(bào)高、見效快

（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）項(xiàng)目的基本概況，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、估算成本，項(xiàng)目銷售計(jì)劃，合作方承諾等

1.2 項(xiàng)目聽證會(huì)準(zhǔn)備 將項(xiàng)目可行性分析階段成果形成文字形式：項(xiàng)目的成本測(cè)算、稅收分析、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金運(yùn)用預(yù)測(cè) 內(nèi)部收益率≥？；銷售凈利率≥？

1.3 項(xiàng)目土地合同談判、簽訂 有關(guān)付款方式和稅收政策等的建議，確定項(xiàng)目公司注冊(cè)資金及股東單位、出資比例。風(fēng)險(xiǎn)最小化、利益最大化（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）

2.1 項(xiàng)目計(jì)劃，設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃等資料編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 項(xiàng)目投資回報(bào)，利潤(rùn)、費(fèi)用指標(biāo)（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）按開發(fā)銷售計(jì)劃編制的固定資產(chǎn)購(gòu)置計(jì)劃、人員配置計(jì)劃、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃

2.2 目標(biāo)成本確定 會(huì)同成本管理部編制目標(biāo)成本 可控，符合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)確定，項(xiàng)目施工圖完成3.1 項(xiàng)目執(zhí)行與控制，項(xiàng)目招標(biāo)、簽訂施工、甲供材料合同 施工、甲供材料合同的審核 在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，付款條款合理 目標(biāo)成本 目標(biāo)成本確定

3.2 項(xiàng)目施工，合同款及進(jìn)度款的支付 合同款及進(jìn)度款支付的審核 按合同付款 對(duì)應(yīng)的合同 對(duì)應(yīng)的合同已簽訂

3.3 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況 每月會(huì)同成本管理人員編制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，分析成本變動(dòng)原因 與目標(biāo)成本比較（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）目標(biāo)成本確定

3.4 項(xiàng)目前期銷售推廣 營(yíng)銷合同及付款的審核 在計(jì)劃范圍內(nèi) 營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃 營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃確定

3.5 項(xiàng)目開盤預(yù)售 財(cái)務(wù)收銀員收取房款，換退房審核，應(yīng)收帳款管理，銷售合同抽查等 應(yīng)收帳款最少化（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）預(yù)售許可證

3.6 項(xiàng)目綜合變動(dòng)情況分析 分析項(xiàng)目各變動(dòng)因素對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的影響 與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃比較（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）以上資料確定

4.1 項(xiàng)目收尾，項(xiàng)目入住 房款補(bǔ)差的審核，入住前臺(tái)收款安排等工作 與預(yù)測(cè)面積比較（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）測(cè)繪報(bào)告

4.2 項(xiàng)目竣工結(jié)算 會(huì)同各部門召開項(xiàng)目總結(jié)會(huì)議，編制項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）

4.3 項(xiàng)目結(jié)盤審計(jì) 協(xié)助總部審計(jì)室完成項(xiàng)目結(jié)盤審計(jì) 內(nèi)部收益率≥？；銷售凈利率≥？（公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度）項(xiàng)目竣工結(jié)算

一、財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目管理中的幾項(xiàng)重點(diǎn)工作：

（一）項(xiàng)目可行性分析：

通過(guò)測(cè)算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財(cái)務(wù)部項(xiàng)目可行性分析的作用。

（二）合同款支付的審核：

這里要提醒我們注意的是在開工計(jì)劃時(shí)除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項(xiàng)目成本的角度出發(fā)。

（三）動(dòng)態(tài)成本測(cè)算分析：

經(jīng)測(cè)算x月31日項(xiàng)目的xx成本較年初項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)的x元/㎡上升了x元/㎡，可售住宅及商業(yè)單位成本達(dá)到了x元/㎡.由于成本上升項(xiàng)目利潤(rùn)減少x萬(wàn)，稅后利潤(rùn)減少x萬(wàn)，單位凈利減少x元/㎡，凈利率下降x%，售價(jià)增加x元/㎡才能達(dá)到先前凈利率x%的要求；集團(tuán)歷史最好水平年計(jì)劃貢獻(xiàn)利潤(rùn)x萬(wàn)，由于成本上升，影響經(jīng)營(yíng)計(jì)劃x萬(wàn)。

二、項(xiàng)目管理與財(cái)務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程（收付款業(yè)務(wù)）與溝通：

1、項(xiàng)目施工階段付款業(yè)務(wù)流程：

施工單位提出申請(qǐng)――監(jiān)理單位審核――主管工程師審核工程形象進(jìn)度－成本會(huì)計(jì)專業(yè)審核――財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人審批－總經(jīng)理審批

從上流程可知施工階段的付款流程很簡(jiǎn)單。但是當(dāng)施工單位提請(qǐng)支付進(jìn)度款時(shí)，作為審核該筆業(yè)務(wù)的各個(gè)部門經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題各個(gè)部門經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。

2、項(xiàng)目銷售過(guò)程信息的溝通：

下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程：

a、銷售業(yè)務(wù)人員向客戶催繳房款；

b、客戶提供交款的證明水單（收據(jù)）；

c、業(yè)務(wù)人員向財(cái)務(wù)核實(shí)；

d、財(cái)務(wù)人員查找收款結(jié)算憑證；

e、核實(shí)房款全額結(jié)清后要求財(cái)務(wù)開具發(fā)票；

財(cái)務(wù)部項(xiàng)目管理的重點(diǎn)在于業(yè)務(wù)流程管理，在于和各相關(guān)部門的不斷的溝通，且不可孤立自己或者閉門造車，要深入各業(yè)務(wù)部門和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

第四篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與稅收

淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速,逐漸成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)家不斷推出的調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性顯得尤為重要。

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)初期進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，包括：銷售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)、稅收籌劃、資金預(yù)測(cè)。

銷售預(yù)測(cè)是在對(duì)市場(chǎng)總體情況進(jìn)行了解和把握后，做出的預(yù)計(jì)銷售額。那么對(duì)市場(chǎng)總體情況進(jìn)行了解又包括：銷售情況、價(jià)格、區(qū)域分布、其他主要發(fā)展商情況等；

盈利預(yù)測(cè)是建立在銷售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是判斷項(xiàng)目可行性的重要環(huán)節(jié)。盈利預(yù)測(cè)的精確度是決定了項(xiàng)目能否順利完成的重要保證。同樣盈利預(yù)測(cè)的精確度是由銷售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)決定的。因此他們是環(huán)環(huán)相扣的，一個(gè)環(huán)節(jié)的偏差，可能會(huì)帶來(lái)整個(gè)項(xiàng)目的失敗。

稅收籌劃是建立在銷售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上的。為什么說(shuō)它是建立在前兩個(gè)預(yù)測(cè)以上呢？因?yàn)?，只有知道了?xiàng)目的收入情況和盈利情況才能有針對(duì)性的籌劃。并且房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種和稅收政策較多，不同的稅收籌劃不僅是稅款繳納的多與少，還是影響企業(yè)資金鏈的一個(gè)重要因素。因此，一個(gè)好的稅收籌劃方案，應(yīng)在稅收收益、資金鏈和稅收風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面進(jìn)行考慮并且采取不同的財(cái)務(wù)核算方法和項(xiàng)目開發(fā)方案產(chǎn)生的稅收支出差異會(huì)很大。

資金預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),其資金的籌集使用以及分配方面的管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)蔷o張的、脆弱的。一旦預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，輕則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目難以進(jìn)行，重則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法經(jīng)營(yíng)。08年金融危機(jī)就是一個(gè)很好的例子，不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致資金鏈斷裂企業(yè)破產(chǎn)。合理的資金管理和利用對(duì)于企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力都起到了保障作用。

其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目中期進(jìn)行預(yù)算差異管理。由于，項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)預(yù)算是建立在很多預(yù)測(cè)和假設(shè)基礎(chǔ)上的。因此，項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)會(huì)有差距，這時(shí)應(yīng)及時(shí)關(guān)注引起差異情況和對(duì)項(xiàng)目預(yù)測(cè)產(chǎn)生的影響。并對(duì)財(cái)務(wù)核算和稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。以保證企業(yè)項(xiàng)目能夠順利完成并實(shí)現(xiàn)前期預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

再次，財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)快速增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的作用。由于現(xiàn)在大多企業(yè)的快速發(fā)展不僅僅是依靠企業(yè)自身發(fā)展，而是依靠財(cái)務(wù)管理的資本運(yùn)作、上市等手段，使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。對(duì)于財(cái)務(wù)管理現(xiàn)在已經(jīng)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中越來(lái)越受到重視，同樣也發(fā)揮了越來(lái)越大的作用。

劉 宏 偉2011年1月28日

第五篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理分析

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析及建議

一、集團(tuán)房地產(chǎn)公司概況

磊鑫集團(tuán)自2006年開始涉足房地產(chǎn)企業(yè)，創(chuàng)立了第一家房地產(chǎn)公司-青島磊鑫房地產(chǎn)有限公司，于2007年開始開發(fā)陽(yáng)光美寓項(xiàng)目，該項(xiàng)目已于2009年1月份全部銷售完畢，并于2011年1月份完成土地增值稅清算，9月通過(guò)企業(yè)所得稅檢查。2008年又成了房地產(chǎn)的公司-青島雙鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，伊頓陽(yáng)光項(xiàng)目開發(fā)建筑面積17多萬(wàn)平米，規(guī)模中等，擬定于20009年10月份項(xiàng)目開工。

二、磊鑫房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理分析及建議

（因時(shí)間關(guān)系，本文主要針對(duì)成本管理控制，銷售管理控制目標(biāo)另行文分析）

磊鑫集團(tuán)的成功發(fā)展主要來(lái)源于集團(tuán)董事長(zhǎng)的個(gè)人創(chuàng)新理念和社會(huì)影響力，從一開始就注入在企業(yè)發(fā)展中，并一直推動(dòng)著企業(yè)的變革與發(fā)展，與此同時(shí)個(gè)性化的管理特色及家族化的管理風(fēng)格也凝結(jié)在快速發(fā)展的企業(yè)中，其表現(xiàn)是傾向于人為控制，制度管理不夠，在加上發(fā)展戰(zhàn)略方向的調(diào)整，更使磊鑫集團(tuán)在管理方面的問(wèn)題顯現(xiàn)出來(lái)，成為了制約企業(yè)快速發(fā)展的瓶頸。由于房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來(lái)，在宏觀地產(chǎn)調(diào)控的前提下，越來(lái)越成為各上級(jí)行政管理部門的管理重點(diǎn)，無(wú)論是行業(yè)管理部門，還是工商稅務(wù)部門。且作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，成本管控的復(fù)雜性特點(diǎn)，勢(shì)必要求房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)管理。

回顧 ‘陽(yáng)光美寓’項(xiàng)目開發(fā)，雖然完美、快捷地完成了整個(gè)項(xiàng)目操作，但不難看出，由于是第一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，其中存在著許多的缺憾，主要反映在如下幾個(gè)方面:

1、沒有事前財(cái)務(wù)籌劃，沒有突出財(cái)務(wù)管理

（1）、企業(yè)決策者要明確房地產(chǎn)財(cái)務(wù)稅收產(chǎn)生于何處，明確稅收籌劃不是單單財(cái)務(wù)部門的工作

房地產(chǎn)企業(yè)稅收是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷售房產(chǎn)等過(guò)程中產(chǎn)生的，不同的開發(fā)、銷售過(guò)程，產(chǎn)生了不同的稅收結(jié)果。因而決策人進(jìn)行這些業(yè)務(wù)之前的納稅籌劃是非常重要。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷售等過(guò)程是通過(guò)合同體現(xiàn)出來(lái)的，為什么稅務(wù)機(jī)關(guān)在查賬時(shí)會(huì)讓企業(yè)提供相關(guān)的合同？這是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)要查看房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)過(guò)程。每一份合同決定每一個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程，業(yè)務(wù)過(guò)程產(chǎn)生稅收，業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財(cái)務(wù)部門交納稅收。房地產(chǎn)企業(yè)的這些合同不是由財(cái)務(wù)部門簽訂的，而是由決策人、相關(guān)的開發(fā)部門、策劃部門、銷售部門等簽訂的，把房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃單純地放到財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行賬面的會(huì)計(jì)處理以為這就是納稅籌劃這是不可取的。因此，決定房地產(chǎn)企業(yè)稅款的不只是財(cái)務(wù)部門的事，更重要的是企業(yè)決策人在進(jìn)行業(yè)務(wù)處理之前對(duì)納稅方面所做的決策。

（2）、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把納稅籌劃放在業(yè)務(wù)發(fā)生事前來(lái)進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)總在合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)很重，總期望事后通過(guò)財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)處理上來(lái)解決納稅問(wèn)題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進(jìn)行賬面處理已為時(shí)已。所以，納稅籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中決策人要做的決策之前可先與財(cái)務(wù)人員進(jìn)行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策來(lái)出臺(tái)相關(guān)的納稅籌劃。如果財(cái)務(wù)人員的水平不足未能進(jìn)行合理的納稅籌劃時(shí)，或者在納稅籌劃的技術(shù)上沒什么把握的話，企業(yè)還可以通過(guò)聘請(qǐng)稅務(wù)事務(wù)所等專業(yè)人員來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。

（3）、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開始

學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對(duì)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過(guò)程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問(wèn)題。

比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立過(guò)程中，性質(zhì)的不同，稅收政策也不同；企業(yè)在開發(fā)土地的時(shí)間上有推移，稅收的結(jié)果也不同，等等。而且財(cái)務(wù)只是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務(wù)不是財(cái)務(wù)能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷售合同時(shí)，是由銷售部門實(shí)施的。但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規(guī)進(jìn)行操作，往往給財(cái)務(wù)部門的核算工作帶來(lái)很大麻煩。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，為了達(dá)到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷售是根據(jù)打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據(jù)購(gòu)房款加上裝修款的合計(jì)金額做銷售（送裝修為視同銷售）。因?yàn)殇N售部門不了解稅收政策，無(wú)意中增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行納稅籌劃帶來(lái)麻煩。所以，納稅籌劃并不只是通過(guò)財(cái)務(wù)部門的工作實(shí)現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策等過(guò)程中存在的這個(gè)盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門相互配合。納稅人在交稅過(guò)程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過(guò)合理、合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，財(cái)務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國(guó)家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過(guò)了解稅收政策設(shè)計(jì)好自己的銷售過(guò)程，來(lái)減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負(fù)擔(dān)，更好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、完善成本核算制度

（1）、細(xì)化開發(fā)成本核算項(xiàng)目

根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)程序和工程施工內(nèi)容，將開發(fā)成本項(xiàng)目按照房地產(chǎn)開發(fā)的流程和工程施工的內(nèi)容進(jìn)行劃分。陽(yáng)光美寓項(xiàng)目?jī)H使用了基本的成本項(xiàng)目設(shè)計(jì)，基本無(wú)法看出房地產(chǎn)開發(fā)的程序和開發(fā)成本的構(gòu)成情況，使得大量的不同內(nèi)容的開發(fā)成本同時(shí)堆砌在一個(gè)成本項(xiàng)目中。例如；建筑安裝工程費(fèi)在整個(gè)造價(jià)成本中占據(jù)約70%以上的比重，是成本核算的核心，僅啟用建筑安裝工程費(fèi)不足以將其發(fā)生成本劃分清晰的。在實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑安裝工程費(fèi)分為樁基工程、主體工程、安裝工程、裝修工程，樁基又分為土方、護(hù)坡、樁基、樁基

檢測(cè)、降水等，主體、安裝、裝修等工程也分別明細(xì)成本項(xiàng)目分項(xiàng)（詳見成本項(xiàng)目明細(xì)表）。只有成本項(xiàng)目構(gòu)成完整、清晰，才能夠進(jìn)行單項(xiàng)工程的單價(jià)比對(duì)分析，才能提供成本管理控制的詳細(xì)依據(jù)。另外，成本項(xiàng)目要如實(shí)的反應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容?，F(xiàn)今的開發(fā)項(xiàng)目中配套設(shè)施內(nèi)容很多，比如：工程配電設(shè)施、人防民防設(shè)備、高低壓配電設(shè)備、泵房設(shè)備、水箱、發(fā)電機(jī)、自來(lái)水安裝工程、消防工程、有線、寬帶、門禁弱電、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、居委會(huì)、物業(yè)、學(xué)校、幼兒園等成本項(xiàng)目。陽(yáng)光美寓項(xiàng)目中，對(duì)上述配套均沒有做反映，所以才問(wèn)人員在實(shí)際操作過(guò)程中，有的列入建筑安裝工程，有的列入基礎(chǔ)設(shè)施、有的列入公共配套，所以出現(xiàn)了各公司核實(shí)口徑不一的情況。

開發(fā)成本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的口徑是對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行核算的會(huì)計(jì)科目設(shè)計(jì)口徑，要求也是工程成本預(yù)算的口徑，所有簽訂的合同要求對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。只有達(dá)到三者的統(tǒng)一，才能使成本核算和成本管理控制更加緊密相連，并且為工程概算、成本預(yù)算做好了框架設(shè)計(jì)。希望總經(jīng)理牽頭，工程總工、工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部共同會(huì)簽，看是否有遺漏，不完善的地方，一旦確定，所有部門按照統(tǒng)一口徑執(zhí)行。

（2）、需明確成本核算對(duì)象

陽(yáng)光美寓項(xiàng)目規(guī)模較小，整個(gè)項(xiàng)目按照一個(gè)成本對(duì)象核算。新開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大，實(shí)際開發(fā)中如果分期開發(fā)，需明確分期開發(fā)的成本對(duì)象，明確各成本對(duì)象的土地、地下工程、跨分期配套工程等的成本分配依據(jù)。這就需要工程、預(yù)算部門的密切配合，通過(guò)合理的分配依據(jù)。

（3）、需完善成本原始記錄

陽(yáng)光美寓項(xiàng)目在財(cái)務(wù)審查工程決算時(shí)發(fā)現(xiàn)，不僅對(duì)成本項(xiàng)目劃分不夠清晰，而且在對(duì)合同執(zhí)行情況的記載也不夠完整、準(zhǔn)確。為了清理合同執(zhí)行的準(zhǔn)確情況，需要對(duì)上百份工程合同逐一進(jìn)行清理、核對(duì)執(zhí)行情況。房地產(chǎn)公司涉及到的合同種類繁多，合同的執(zhí)行期又較長(zhǎng)，所以清理合同執(zhí)行情況的工作充滿了艱難，造成了時(shí)間和人力上的浪費(fèi)。這主要是由于成本原始記錄設(shè)計(jì)部完整造成的。新項(xiàng)目為了避免這種情況出現(xiàn)，需要重新規(guī)范原始記錄表格，明確表格填制責(zé)任人。

房地產(chǎn)公司的成本原始記錄主要包括

● 工程付款申請(qǐng)單

● 工程進(jìn)度付款申報(bào)單

● 甲供材料計(jì)劃采購(gòu)、甲供材扣款明細(xì)表

● 主體工程付款匯總表

● 工程項(xiàng)目分項(xiàng)合同執(zhí)行情況匯總表

上述原始記錄表格詳見附表。

上述表格設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)工程預(yù)算的要求，每次撥付工程款時(shí)，工程預(yù)算部門向財(cái)務(wù)提供工程撥款單，主要是按照工程預(yù)算的口徑對(duì)完工量指標(biāo)在工程付款單上記載，扣減甲供材后，確定出應(yīng)付工程款金額。財(cái)務(wù)部主要核實(shí)有無(wú)預(yù)借款項(xiàng)和墊付款項(xiàng)，是否開具發(fā)票等，然后據(jù)此再確定出一個(gè)應(yīng)付工程款金額，最后按照財(cái)務(wù)部確定的金額再撥付當(dāng)次工程款。

綜上，無(wú)論是成本項(xiàng)目核算內(nèi)容的劃分、成本對(duì)象的確定，還是成本原始記錄的完整性要求上，都重大影響著成本核算。由于財(cái)務(wù)部門具有非專業(yè)性，因而，上述表格的操作流程，需總經(jīng)理牽頭，工程部、預(yù)算部、工程總工共同商討、會(huì)簽，通過(guò)后，按表格要求執(zhí)行。

3、加強(qiáng)成本管理控制

成本管理控制在房地產(chǎn)行業(yè)是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵，同時(shí)也是一個(gè)比較難操作，難執(zhí)行的環(huán)節(jié)。陽(yáng)光美寓項(xiàng)目在成本管理控制上幾乎是空白，這與集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展極不相符。房地產(chǎn)企業(yè)要想達(dá)到成本管理控制的目的，現(xiàn)階段通用的做法是建立預(yù)算管理制度。預(yù)算管理是企業(yè)內(nèi)部管理的一種手段和制度安排，是在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)，以一定的方式對(duì)企業(yè)未來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所做的數(shù)量說(shuō)明。成本預(yù)算的制定不是目的，而真正的目的是按照預(yù)定的目標(biāo)、方向來(lái)實(shí)施，因此對(duì)預(yù)算執(zhí)行的控制是關(guān)鍵，這就需要工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部的密切配合。否則再完美的預(yù)算也會(huì)形同敘述虛設(shè)。針對(duì)我司的實(shí)際情況，需要通過(guò)成本預(yù)算，預(yù)測(cè)賬面成本控制目標(biāo)。

（1）、建立預(yù)算管理制度的必要性

（2）、預(yù)算管理的特點(diǎn)

（3）、預(yù)算管理的內(nèi)容

（4）、成本預(yù)算管理制度的作用

4、明確會(huì)計(jì)事務(wù)處理流程

5、完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表制度