第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同，合資開發(fā)項(xiàng)目，暫按如下規(guī)定處理：

1．項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付帳款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付帳款。投資各方對(duì)分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。

2．項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對(duì)外出售項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項(xiàng)目利潤(rùn)形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理。并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理：

1．出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）攤余價(jià)值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營業(yè)外收入。

2．出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。

出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價(jià)款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價(jià)款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價(jià)款作為租金收入計(jì)入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房?jī)r(jià)款計(jì)入營業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并開據(jù)價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。

合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房?jī)r(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計(jì)營業(yè)收入。并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用：預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)計(jì)營業(yè)收入的千分之五；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的千分之三；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的千分之二；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的千分之一。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3～5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

十四、經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）作為代收代繳款項(xiàng)管理，并專戶存儲(chǔ)。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時(shí)，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項(xiàng)。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗(yàn)收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)，計(jì)入銷售費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷售費(fèi)用。

十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋。

十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

第二篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及成本控制實(shí)務(wù)

財(cái)務(wù)管理內(nèi)容包括：

機(jī)構(gòu)職能及崗位職責(zé)、會(huì)計(jì)處理流程及軟件檔案管理、資產(chǎn)管理（各資產(chǎn)項(xiàng)目）、資金籌集及運(yùn)用管理、成本控制管理內(nèi)容：

開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成：

開發(fā)成本（一級(jí)）

道路、橋梁開發(fā)成本（二級(jí)）

房屋開發(fā)成本（二級(jí)）

土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（三級(jí)）、前期工程費(fèi)（三級(jí)）（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整、三通一平）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（三級(jí)）（供水、電、氣、排污、排洪、通信、綠化、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路等）

建筑安裝費(fèi)（三級(jí)）（區(qū)分不同的施工方式，自營、發(fā)包）

公共配套設(shè)施費(fèi)（三級(jí)）（居委會(huì)、派出所用房、會(huì)所、停車（場(chǎng)）庫、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、郵電通訊、幼兒院、醫(yī)院、學(xué)校、門衛(wèi)、水塔、商店）

開發(fā)間接費(fèi)用（三級(jí)）（開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的費(fèi)用）（如管理人員工資福利折舊費(fèi)，修理費(fèi)用辦公費(fèi)，勞保費(fèi)）、三項(xiàng)期間費(fèi)用、稅費(fèi)。

成本預(yù)算管理（預(yù)算的編制、預(yù)算的執(zhí)行與調(diào)整、預(yù)算的考核）

開發(fā)過程中的成本控制：設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段、工程結(jié)算階段。

成本核算管理：核算對(duì)象的確定、成本項(xiàng)目的設(shè)置、成本的歸集與分配、成本的核算。

第三篇：022房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收檢查辦法

022房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收檢查辦法

一、檢查內(nèi)容

應(yīng)稅收入、開發(fā)成本、期間費(fèi)用、銷售成本、其他應(yīng)稅項(xiàng)目及代扣代繳稅金情況。

二、檢查方法

（一）檢查開發(fā)項(xiàng)目及開發(fā)量

結(jié)合實(shí)際從下列三個(gè)環(huán)節(jié)中選擇突破口進(jìn)行檢查。

1、從立項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計(jì)劃委員會(huì)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)立項(xiàng)的全部開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。

2、從開發(fā)環(huán)節(jié)入手，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目主體工程預(yù)（決）算建筑面積的審核，掌握開發(fā)企業(yè)竣工和在建的開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。

3、從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收的建筑面積，責(zé)令房開企業(yè)提供測(cè)繪報(bào)告，核實(shí)開發(fā)企業(yè)竣工項(xiàng)目的開發(fā)量－－“庫存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。

（二）檢查銷售量

1、檢查售房發(fā)票（或售房小票），與測(cè)繪報(bào)告和銷售臺(tái)賬相核對(duì)，確定銷售量。必要時(shí)，進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)。

2、通過實(shí)地入戶查看電表消耗量等勘驗(yàn)手段，檢查自用、無償轉(zhuǎn)讓、出租商品房（車庫）是否按規(guī)定納稅。

（三）檢查應(yīng)稅收入

1、將開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分類，通過同類同一區(qū)位開發(fā)產(chǎn)品的單位售價(jià)和該類該區(qū)位已售開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量，對(duì)“主營業(yè)務(wù)收入（經(jīng)營收入）”金額進(jìn)行匡算，結(jié)合“預(yù)收賬款（預(yù)收房款）”評(píng)價(jià)開發(fā)企業(yè)申報(bào)計(jì)稅營業(yè)額的真實(shí)性，從中發(fā)現(xiàn)少記應(yīng)稅收入的跡象。

2、通過核對(duì)售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額入賬，繳納營業(yè)稅；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。

3、檢查往來賬，看是否將應(yīng)稅收入掛往來，少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

4、檢查開發(fā)成本、期間費(fèi)用等明細(xì)賬的借方紅字或貸方發(fā)生額，看是否將出租存量商品房收入、售房余款。非貨幣化動(dòng)遷補(bǔ)交樓層差價(jià)及超面積房款沖減開發(fā)成本或期間費(fèi)用而不進(jìn)收入，少繳營業(yè)稅。

5、對(duì)管理費(fèi)用借方紅字和貸方發(fā)生額進(jìn)行核實(shí)，看是否將收入沖抵費(fèi)用，少繳營業(yè)稅。

6、檢查售房合同、售房發(fā)票和銷售臺(tái)賬中開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際售價(jià)，對(duì)價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由、無償轉(zhuǎn)讓商品房的銷售，依照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實(shí)施

細(xì)則第十五條規(guī)定核定營業(yè)額。

7、通過“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）”明細(xì)賬的貸方發(fā)生額，檢查有無將以房抵償工程款、借款本息等非貨幣性交易直接沖減庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）的情況，少繳營業(yè)稅、企業(yè)所得稅；檢查自用商品房，看是否視同銷售繳納企業(yè)所得稅。

8、通過開發(fā)立項(xiàng)，檢查轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或在產(chǎn)品，看是否繳納營業(yè)稅、土地增值稅。

（四）檢查開發(fā)成本

1、結(jié)合檢查建安企業(yè)取得的線索，根據(jù)各項(xiàng)施工工程承包合同、工程預(yù)（決）算，對(duì)前期工程費(fèi)、土建工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行審查，核實(shí)施工費(fèi)用的真實(shí)性，看是否虛列開發(fā)成本。

2、通過各工程承包企業(yè)的“任務(wù)單”、“施工計(jì)劃”等原始生產(chǎn)記錄，確定具體開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)歸集和分配“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）?明細(xì)賬的各項(xiàng)直接費(fèi)用逐筆進(jìn)行審核，根據(jù)資金往來及結(jié)算憑證，對(duì)各項(xiàng)施工費(fèi)用進(jìn)行核對(duì)，檢查施工費(fèi)用的真實(shí)性，看是否虛列開發(fā)成本。

3、采用上述檢查方法，檢查建造自用房產(chǎn)、周轉(zhuǎn)用房等資本性支出、臨時(shí)設(shè)施支出等，看是否計(jì)入當(dāng)期竣工產(chǎn)品的開發(fā)成本。

4、通過國土資源部門了解批準(zhǔn)用地情況，檢查土地出讓金是否真實(shí)；通過建設(shè)局動(dòng)遷辦調(diào)查拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，到建行調(diào)查貨幣動(dòng)遷費(fèi)支付情況，檢查動(dòng)遷成本是否真實(shí)。必要時(shí)，核對(duì)動(dòng)遷協(xié)議或調(diào)查被動(dòng)遷對(duì)象，檢查動(dòng)遷成本是否真實(shí)。

5、按開發(fā)項(xiàng)目檢查開發(fā)成本的屬期，看是否存在違背責(zé)權(quán)發(fā)生制原則、相關(guān)性原則和配比原則，混淆開發(fā)項(xiàng)目、跨期列支開發(fā)費(fèi)用，人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的問題。

6、檢查開發(fā)成本明細(xì)，看是否存在與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的支出。

（五）檢查開發(fā)期間費(fèi)用

1、通過管理人員工資表，檢查支付工資是否超過計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)。

2、對(duì)支出的大額管理費(fèi)用，要鑒定發(fā)票真?zhèn)?，核?shí)發(fā)票的開具時(shí)間、經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，檢查支出是否真實(shí)，是否屬于當(dāng)年的費(fèi)用支出。

3、調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目的是否完工，檢查是否將未完工期間的借款費(fèi)用計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4、審核列支費(fèi)用與開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)性，檢查是否將與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)、或超標(biāo)準(zhǔn)列支的其他各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入期間費(fèi)用。

（六）檢查銷售成本

1、審核開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)性及發(fā)生時(shí)間，檢查是否未按屬期結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)。

2、檢查“銷售成本”明細(xì)賬借方發(fā)生額，對(duì)現(xiàn)金付款憑證重點(diǎn)審核，看是否在該環(huán)節(jié)直接虛增銷售成本。

（七）檢查其他應(yīng)稅項(xiàng)目

1、檢查開發(fā)企業(yè)所屬非獨(dú)立核算的建筑施工單位，為本企業(yè)提供建筑勞務(wù)，在其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，看是否按規(guī)定繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。否則，依照營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定核定其營業(yè)額，計(jì)算繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。

2、檢查提取的減值準(zhǔn)備，看是否未進(jìn)行納稅調(diào)整；檢查折舊費(fèi)、壞賬準(zhǔn)備，看是否超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取；檢查業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、工資及三項(xiàng)費(fèi)用、上繳總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)、傭金、利息、捐贈(zèng)等項(xiàng)目，看是否超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)列支。

3、檢查“待攤費(fèi)用”賬戶，看是否存在不配比攤銷或超額攤銷的問題。

4、檢查“預(yù)提費(fèi)用”賬戶，看是否存在超標(biāo)準(zhǔn)提取或已預(yù)提又重復(fù)列支費(fèi)用的問題。

5、在上述檢查的基礎(chǔ)上，結(jié)合建安企業(yè)檢查中提供的線索，按照有關(guān)規(guī)定檢查土地增值稅計(jì)算繳納是否正確，看是否存在虛增開發(fā)成本，少繳土地增值稅問題。

6、核對(duì)土地使用情況，檢查是否按規(guī)定全額繳納土地使用稅；通過核對(duì)實(shí)有房產(chǎn)和車輛，檢查房產(chǎn)稅和車船使用稅是否全額繳納；通過核對(duì)開發(fā)施工、采購合同，檢查印花稅是否全額繳納。

（八）檢查代扣代繳稅金情況

對(duì)從利潤(rùn)分配、盈余公積、資本公積中以現(xiàn)金或者股權(quán)形式進(jìn)行股金分紅或送紅股，從應(yīng)付福利費(fèi)借方列支集體福利性、獎(jiǎng)勵(lì)性支出，結(jié)合應(yīng)付工資，檢查是否全額代扣代繳個(gè)人所得稅。

三、有關(guān)要求

在檢查過程中注意相關(guān)涉稅線索的收集，為加強(qiáng)其他行業(yè)稅收征管提供依據(jù)，為檢查其他行業(yè)提供線索。

（一）通過對(duì)照與建筑安裝企業(yè)的往來項(xiàng)目，收集建筑安裝企業(yè)的信息（合同、發(fā)票、預(yù)算或決算數(shù)額、資金的去向、日期），為檢查建筑安裝企業(yè)提供線索。

（二）對(duì)取得的建材發(fā)票（單位名稱、序號(hào)、品名、規(guī)格、金額、日期）列出清單，為檢查建材企業(yè)提供線索。

（三）對(duì)取得的交通運(yùn)輸發(fā)票（單位名稱、序號(hào)、項(xiàng)目、金額、日期）列出清單，作為對(duì)交通運(yùn)輸企業(yè)是否隱瞞收入、開具大頭小尾發(fā)票和假發(fā)票的檢查線索，為檢查交通運(yùn)輸定額戶是否超定額提供依據(jù)。

（四）對(duì)繳納的各項(xiàng)行政收費(fèi)、罰款情況（單位名稱、工程項(xiàng)目、收費(fèi)項(xiàng)目、金額、日期）列出清單，作為檢查相關(guān)單位涉稅行為的線索。

（五）將屬于其他市（地）局管轄的建筑安裝企業(yè)信息（合同、收入、稅金等），通過局域網(wǎng)發(fā)至屬地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，并電話告知，為其他市（地）局加強(qiáng)稅收征管提供依據(jù)，為行業(yè)稅收檢查提供線索。

（六）需要其他市（地）局協(xié)助檢查的，通過局域網(wǎng)直接發(fā)函給相關(guān)地稽查局。相關(guān)市（地）稽查局將協(xié)查結(jié)果通過局域網(wǎng)及時(shí)反饋，需要取證的，將取得的證據(jù)用特快專遞寄至發(fā)函地稽查局；需要外省協(xié)查的通過局域網(wǎng)提請(qǐng)省局稽查局發(fā)函協(xié)查。

第四篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理 復(fù)習(xí)資料

簡(jiǎn)答題 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)定了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理、會(huì)計(jì)憑證處理、帳簿登記處理、會(huì)計(jì)報(bào)告處理等規(guī)定。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)適用于公司對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，公司各部門和職員辦理財(cái)會(huì)事務(wù)，必須遵守本規(guī)定。簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤(rùn)

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資 什么是年金?年金有哪幾種?答：時(shí)間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時(shí)期每期金額相等的款項(xiàng)收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項(xiàng)，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時(shí)間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時(shí)間與第一期無關(guān)，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項(xiàng)。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無窮的普通年金。

說明房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制的程序。答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

請(qǐng)簡(jiǎn)要說明企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對(duì)等原則。

什么是資金成本？說明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行投資決策時(shí)，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行決策時(shí)，一般以資金成本作為基準(zhǔn)收益率 簡(jiǎn)述企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的基本要求是什么？答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有哪些缺陷？答：利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)是：

1、沒有考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)時(shí)間和資金時(shí)間價(jià)值；

2、沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系；

4、可能會(huì)導(dǎo)致公司短期財(cái)務(wù)決議計(jì)劃傾向，影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構(gòu)？除資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資金結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費(fèi)用

4、作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作。

簡(jiǎn)答題

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)定了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理、會(huì)計(jì)憑證處理、帳簿登記處理、會(huì)計(jì)報(bào)告處理等規(guī)定。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)適用于公司對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，公司各部門和職員辦理財(cái)會(huì)事務(wù)，必須遵守本規(guī)定。

簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤(rùn)

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資

什么是年金?年金有哪幾種?答：時(shí)間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時(shí)期每期金額相等的款項(xiàng)收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項(xiàng)，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時(shí)間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時(shí)間與第一期無關(guān)，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項(xiàng)。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無窮的普通年金。

說明房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制的程序。答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

請(qǐng)簡(jiǎn)要說明企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對(duì)等原則。

什么是資金成本？說明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行投資決策時(shí)，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行決策時(shí)，一般以資金成本作為基準(zhǔn)收益率 簡(jiǎn)述企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的基本要求是什么？答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有哪些缺陷？答：利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)是：

1、沒有考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)時(shí)間和資金時(shí)間價(jià)值；

2、沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系；

4、可能會(huì)導(dǎo)致公司短期財(cái)務(wù)決議計(jì)劃傾向，影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構(gòu)？除資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資金結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費(fèi)用

4、作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作。

簡(jiǎn)答題

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容。答：企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)定了公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理、會(huì)計(jì)憑證處理、帳簿登記處理、會(huì)計(jì)報(bào)告處理等規(guī)定。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)適用于公司對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，公司各部門和職員辦理財(cái)會(huì)事務(wù)，必須遵守本規(guī)定。

簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式。答：

1、銀行借款

2、發(fā)行股票

3、發(fā)行債券

4、留存利潤(rùn)

5、橫向聯(lián)合6、吸引外資

什么是年金?年金有哪幾種?答：時(shí)間間隔相等，金額相等的現(xiàn)金流量，或一定時(shí)期每期金額相等的款項(xiàng)收付。

1、普通年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項(xiàng)，又稱為后付年金。后付年金終值猶如零存整取的本利和，它是一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額收付款項(xiàng)的復(fù)利終值之和。

2、即付年金,指從第一期起，在一定時(shí)期內(nèi)每期期初等額收付的系列款項(xiàng)，又稱先付年金。即付年金與普通年金的區(qū)別僅在于付款時(shí)間的不同。

3、遞延年金,指第一次收付款發(fā)生時(shí)間與第一期無關(guān)，而是隔若干期后才開始發(fā)生的系列等額收付款項(xiàng)。它是普通年金的特殊形式。

4、永續(xù)年金,指無限期等額收付的特種年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趨于無窮的普通年金。

說明房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制的程序。答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

請(qǐng)簡(jiǎn)要說明企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：

1、依法分配原則,2、分配與積累并重原則

3、兼顧各方利益原則

4、投資與收益對(duì)等原則。

什么是資金成本？說明資金成本的作用。答：指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素；

2、資金成本是企業(yè)選擇資金來源的基本依據(jù)；

3、資金成本是企業(yè)選用籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)4資金成本是確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。資金成本在投資決策中的作用表現(xiàn)為：

1、在利用凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行投資決策時(shí)，常以資金成本作為折現(xiàn)率；

2、在利用內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行決策時(shí)，一般以資金成本作為基準(zhǔn)收益率 簡(jiǎn)述企業(yè)利潤(rùn)分配的原則。答：1.規(guī)范性原則2.公平性原則3.效率性原則4.比例性原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理的基本要求是什么？答：按照國家會(huì)計(jì)制度的規(guī)定制作記賬憑證、記賬、復(fù)帳、報(bào)賬，做到手續(xù)完備，數(shù)字準(zhǔn)確，賬目清楚。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理編制成本、費(fèi)用預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財(cái)務(wù)控制、核算、分析和考核。按照經(jīng)濟(jì)核算原則，定期檢查、分析公司成本、費(fèi)用和利潤(rùn)的執(zhí)行情況，挖掘增收節(jié)支潛力，及時(shí)提出合理化建議。核算企業(yè)產(chǎn)品成本，按照財(cái)務(wù)制度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、成本，核算企業(yè)利潤(rùn)。管理銷售臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)與銷售部定期核對(duì)無誤，督促銷售房款回籠，并審核銷售部門業(yè)績(jī)。及時(shí)、準(zhǔn)確編制成本表、費(fèi)用表、銷售月報(bào)表管理公司發(fā)票。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)及其他公司資產(chǎn)的帳務(wù)管理，并定期協(xié)同辦公室清點(diǎn)資產(chǎn)。妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料。負(fù)責(zé)核對(duì)銀行未達(dá)帳項(xiàng)。完成總經(jīng)理或財(cái)務(wù)部經(jīng)理交付的其他工作。

利潤(rùn)最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)有哪些缺陷？答：利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)是：

1、沒有考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)時(shí)間和資金時(shí)間價(jià)值；

2、沒有考慮風(fēng)險(xiǎn)；

3、沒有反映創(chuàng)造的利潤(rùn)與投入資本之間的關(guān)系；

4、可能會(huì)導(dǎo)致公司短期財(cái)務(wù)決議計(jì)劃傾向，影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。什么是最佳資金結(jié)構(gòu)？除資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的主要因素還有哪些？答：指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資金結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。答：

1、降低資金成本

2、控制工程成本

3、合理使用銷售推廣費(fèi)用

4、作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作。

第五篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理與稅收

淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)最近數(shù)年發(fā)展極為迅速,逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和國家不斷推出的調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性顯得尤為重要。

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)初期進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，包括：銷售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)、稅收籌劃、資金預(yù)測(cè)。

銷售預(yù)測(cè)是在對(duì)市場(chǎng)總體情況進(jìn)行了解和把握后，做出的預(yù)計(jì)銷售額。那么對(duì)市場(chǎng)總體情況進(jìn)行了解又包括：銷售情況、價(jià)格、區(qū)域分布、其他主要發(fā)展商情況等；

盈利預(yù)測(cè)是建立在銷售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是判斷項(xiàng)目可行性的重要環(huán)節(jié)。盈利預(yù)測(cè)的精確度是決定了項(xiàng)目能否順利完成的重要保證。同樣盈利預(yù)測(cè)的精確度是由銷售預(yù)測(cè)和成本費(fèi)用預(yù)測(cè)決定的。因此他們是環(huán)環(huán)相扣的，一個(gè)環(huán)節(jié)的偏差，可能會(huì)帶來整個(gè)項(xiàng)目的失敗。

稅收籌劃是建立在銷售預(yù)測(cè)和盈利預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上的。為什么說它是建立在前兩個(gè)預(yù)測(cè)以上呢？因?yàn)椋挥兄懒隧?xiàng)目的收入情況和盈利情況才能有針對(duì)性的籌劃。并且房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種和稅收政策較多，不同的稅收籌劃不僅是稅款繳納的多與少，還是影響企業(yè)資金鏈的一個(gè)重要因素。因此，一個(gè)好的稅收籌劃方案，應(yīng)在稅收收益、資金鏈和稅收風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面進(jìn)行考慮并且采取不同的財(cái)務(wù)核算方法和項(xiàng)目開發(fā)方案產(chǎn)生的稅收支出差異會(huì)很大。

資金預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),其資金的籌集使用以及分配方面的管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)蔷o張的、脆弱的。一旦預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，輕則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目難以進(jìn)行，重則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法經(jīng)營。08年金融危機(jī)就是一個(gè)很好的例子，不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致資金鏈斷裂企業(yè)破產(chǎn)。合理的資金管理和利用對(duì)于企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力都起到了保障作用。

其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目中期進(jìn)行預(yù)算差異管理。由于，項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)預(yù)算是建立在很多預(yù)測(cè)和假設(shè)基礎(chǔ)上的。因此，項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營情況和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)會(huì)有差距，這時(shí)應(yīng)及時(shí)關(guān)注引起差異情況和對(duì)項(xiàng)目預(yù)測(cè)產(chǎn)生的影響。并對(duì)財(cái)務(wù)核算和稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。以保證企業(yè)項(xiàng)目能夠順利完成并實(shí)現(xiàn)前期預(yù)測(cè)的經(jīng)營目標(biāo)。

再次，財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)快速增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的作用。由于現(xiàn)在大多企業(yè)的快速發(fā)展不僅僅是依靠企業(yè)自身發(fā)展，而是依靠財(cái)務(wù)管理的資本運(yùn)作、上市等手段，使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。對(duì)于財(cái)務(wù)管理現(xiàn)在已經(jīng)在企業(yè)經(jīng)營決策中越來越受到重視，同樣也發(fā)揮了越來越大的作用。

劉 宏 偉2011年1月28日