第一篇：關(guān)于農(nóng)村宅基地法律問題的調(diào)查問卷

關(guān)于農(nóng)村宅基地法律問題的調(diào)查問卷

您好！我們是西安財(cái)經(jīng)學(xué)院農(nóng)村宅基地法律問題的研究人員，為了進(jìn)一步了解農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀，為農(nóng)村宅基地制度研究提供依據(jù)，請您認(rèn)真填寫此問卷，非常感謝您的支持與合作！

請?jiān)谀J(rèn)為恰當(dāng)?shù)倪x項(xiàng)上劃“?”或在“____”填寫相關(guān)內(nèi)容。

一，基本信息

1，您的年齡______，您的職業(yè)______。

2，本村共_______戶，共________人口，共________畝土地。3，您家共有________人，共承包土地_______畝

4，家庭收入來源（多選）

A, 種地及出售農(nóng)副產(chǎn)品收入B,個(gè)體經(jīng)營收入C,本縣打工D,外出打工E,固定工資收入其他_______。

1,您家的宅基地是否有宅基地使用權(quán)證書？是否有房屋產(chǎn)權(quán)證書？

A，有B, 沒有C, 正在辦理

2．當(dāng)?shù)卮迕裆暾堈厥菬o償?shù)膯幔?/p>

A.是B.不是C.需要交納一定的手續(xù)費(fèi) 3，當(dāng)?shù)卮迕裆暾埖恼氐拿娣e大小是否相同?

A.是B.不是C.不清楚

4,當(dāng)?shù)卮嬖谡亻e置的情況嗎？

A.不存在B.存在C.大量存在5，當(dāng)?shù)赝恋爻邪接袥]有改變土地用途作為宅基地使用地行為？

A.有B.沒有C.不清楚

6當(dāng)?shù)氐恼厣峡梢越ㄔ煲誀I利為目的生產(chǎn)和商業(yè)用房嗎？

A.可以B.不可以C.不清楚

8，當(dāng)?shù)卣乜梢赞D(zhuǎn)讓嗎?

A.可以B.不可以C.不清楚

9，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民是只有一處宅基地嗎？

A.是B.不是C.有人不是

10，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民宅基地是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃？

A.是B.不是C.不清楚

11，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民住宅用地涉及占用農(nóng)用地，是否按照征用承包地程序執(zhí)行并對被征地人進(jìn)行合理補(bǔ)償？

A.是B.不是C.不清楚

12，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民出賣、出租房屋后，在申請宅基地的是否被批準(zhǔn)？

A.是B.不是C.不清楚

13，在當(dāng)?shù)卣匾虻卣鸬茸匀粸?zāi)害原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對于失去宅基地的村民，是否重新分配宅基地?

A, 是B, 不是C, 不清楚

14，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，是否及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記？

A, 是B, 不是C, 不清楚

15，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的住宅是否向城市居民出售?

A,是B,不是C, 不清楚

16，當(dāng)?shù)赜信鷾?zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅的情況嗎?A,有B,沒有C,不清楚

17，有關(guān)管理部門會(huì)為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證嗎？

A,會(huì)B,不會(huì)C,不清楚

18，在當(dāng)?shù)卦厥褂谜哂形唇?jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從牟或獲取房屋產(chǎn)權(quán)的情況嗎？

A,有B,沒有C,不清楚

19，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的房屋在與同村居民之外人進(jìn)行買賣有效嗎？

A,是B,不是C.不清楚

20，當(dāng)?shù)仃P(guān)于宅基地引發(fā)的糾紛和矛盾的情況多嗎?

A.沒有B.很少C.很普遍

21.若出現(xiàn)了關(guān)于宅基地的糾紛和矛盾，通常是通過什么途徑解決的？

A.協(xié)商解決B.村委會(huì)調(diào)解C.土地管理部門解決

D.上訪E.到法院訴訟

22.當(dāng)?shù)赜姓乇徽魇盏默F(xiàn)象嗎？

A.有B.沒有C.不清楚

23．當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的宅基地是出于什么原因被征收的？

A.修路B.市政建設(shè)C.房地產(chǎn)開發(fā)D.建工廠F.其他

24.宅基地被征收的農(nóng)戶當(dāng)?shù)厥窃鯓友a(bǔ)償?shù)模?/p>

A.重新劃分宅基地B.資金補(bǔ)償C.統(tǒng)一安排到住宅樓居住

25.若將來申請宅基地需要交納一定費(fèi)用，對此你的看法是

A.不能接受B.若費(fèi)用合理可以接受C.應(yīng)該交可以接受

26關(guān)于現(xiàn)行的宅基地制度您有何建議和意見嗎？

28.您還有什么要補(bǔ)充的嗎？

調(diào)查地點(diǎn)省縣（區(qū)）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村 被調(diào)查者姓名性別

（注意：調(diào)研員務(wù)必仔細(xì)檢查問卷所有問題答案，確保問卷有效，并完整保存問卷原件！）

調(diào)研員姓名

年月日

再次感謝你的合作與支持

第二篇：農(nóng)村法律問題調(diào)查問卷

三農(nóng)問題的有關(guān)法律研究調(diào)查問卷（2014年 月日～ 月 日）

志愿服務(wù)隊(duì)。近幾年，由于黨和政府高度重視，農(nóng)村生活生產(chǎn)條件得到極大提高，為了更真

實(shí)地了解您們的情況，我們做了這份問卷調(diào)查，希望您能如實(shí)回答在此，衷心感謝您的參與。

1、您認(rèn)為法律在你的日常生活中的作用如何？ _______

A非常重要，我有麻煩首先想到法律途徑解決，沒有法律我就沒有

辦法生活；B比較重要，我有時(shí)會(huì)嘗試用法律保護(hù)自己的權(quán)益；

C 一般吧，我基本不主動(dòng)尋求法律途徑解決問題，除非迫不得

已；D 沒覺得有作用E法律根本沒用

2.您知道自己有哪些權(quán)利義務(wù)嗎？ _______

A知道，我的行為就是根據(jù)這個(gè)來確定；B 大體知道我有什么權(quán)利

義務(wù)；C 我只是知道不犯法；D不知道，做人靠良心，那些無所謂。

3、請問您獲得法律知識(shí)的最主要途徑是什么？_______

A、政府部門的普法宣傳B、沒什么法律知識(shí)，從未受過普法教

C、電視媒體D、報(bào)刊 雜志

4.您覺得法律能維護(hù)你的切身利益嗎? _______

A、能,我對法律有信心；

B、不能,法律愈來愈成為有錢人和有權(quán)的人的代表；

C、現(xiàn)在不能,但隨著社會(huì)的發(fā)展,法律會(huì)逐漸完善

5、當(dāng)您與他人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)，您首先會(huì)選擇哪種解決方式？

__________。

A打官司B找村干部解決

C私下解決D找村里有威望的老人解決

6、請問您對農(nóng)村最關(guān)心的問題時(shí)什么？_______

A、婚姻家庭B、村委會(huì)對村里的管理C、有關(guān)農(nóng)業(yè)，農(nóng)民，農(nóng)

民工的問題

D、社會(huì)醫(yī)療保障E惠農(nóng)政策F法律法規(guī)

7您認(rèn)為村民委員會(huì)是 ？_______

A鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的下級行政機(jī)關(guān)B農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織

C群眾性自治組織D村黨支部的執(zhí)行機(jī)關(guān) Ｅ不知道

８、您認(rèn)為“村民自治”是？__________

A、村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)Ｂ、便于政府管理村民

C、不知道是什么Ｄ、還是原來那一套，只是說法不同

9、你最希望了解以下哪些法律？__________。

A農(nóng)業(yè)法B土地管理法C農(nóng)村土地承包法D森林法

E婚姻法F合同法G行政訴訟法H農(nóng)村宅基地管理辦法

10、您認(rèn)為要提高農(nóng)民的法律意識(shí)，下列哪些因素最為重要（可多

選）

A提高農(nóng)民的科學(xué)文化素質(zhì)B加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展C加強(qiáng)立法

D加強(qiáng)農(nóng)村執(zhí)法和司法Ｅ深入普法F健全、落實(shí)村民自治Ｇ其他

11、您的年收入水平屬于下列哪個(gè)年齡段？

A.3000以下B 3000---5000C 5000---10000D10000---20000

E 20000---30000F 30000以上１

2、您收入的主要來源（可多選）_______

A 農(nóng)產(chǎn)品收入B養(yǎng)殖業(yè)C家庭副業(yè)D本地鄉(xiāng)村企業(yè)收入E外出打

工

13、您的家庭支出的主要項(xiàng)目是：（可選三項(xiàng)）_______A.子女的婚姻B.子女的教育 C.醫(yī)療D.房子E.家庭日常開

支F.購買生產(chǎn)資

14、您在農(nóng)村花錢消費(fèi)受到哪方面因素的限制？_______

A.消費(fèi)環(huán)境（如基礎(chǔ)設(shè)施是否完善，農(nóng)村市場秩序下的流通體系

是否健全，農(nóng)村的生態(tài)環(huán)境）B.您的主觀愿望影響您家庭的消費(fèi)（如您由于某些原因有目的的限制消費(fèi)）C.農(nóng)村市場缺乏

適合您的合適產(chǎn)品D.您所在的地區(qū)關(guān)于農(nóng)村信貸、社保等機(jī)

制不健全，抑制了您的消費(fèi)E.其他方面的因素

15、你認(rèn)為新農(nóng)村建設(shè)應(yīng)主要從哪些方面落實(shí)（多選）__________。

A加大扶貧力度B大力發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)C大力推進(jìn)村務(wù)公開和村民自

治D 加大農(nóng)村基礎(chǔ)建設(shè)投入 E建設(shè)完善農(nóng)村社會(huì)保障體系

F 組織農(nóng)民參加職業(yè)培訓(xùn)，擴(kuò)大勞務(wù)輸出

G 鼓勵(lì)、扶持外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)

H加大農(nóng)村基礎(chǔ)教育投入，提高農(nóng)民素質(zhì)I開展電子農(nóng)務(wù)，解決農(nóng)民信息不暢的問題

16、結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，您覺得最需要建設(shè)的農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施是什么？(多選)__________。

A供水B供電C供氣D水利設(shè)施E道路路燈F道路綠化G垃圾收集處理 H生活污水處理I電話J廣電K寬帶網(wǎng)絡(luò)L村內(nèi)主要道路與外界公路相連通M鎮(zhèn)區(qū)道路與高速公路、省道、縣道相連通N行政村通公共交通O村內(nèi)主要道路改為柏油路或水泥路；

17、在當(dāng)?shù)匾褜?shí)施的惠農(nóng)政策包括以下哪些（多選）__________。A保護(hù)耕地政策 B 能繁母豬補(bǔ)貼 C 糧食直補(bǔ)政策

D新型農(nóng)村合作醫(yī)療 E 新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)政策

18、請問惠農(nóng)政策實(shí)施給您的生活帶來了哪些變化？ __________。A提高了生產(chǎn)積極性 B改善了家庭緊急情況 C勞作后業(yè)余生活水平得到提高 D醫(yī)保條件得到改善 E其他——

19、您對國家加大革命老區(qū)扶持的政策，持何態(tài)度？_______

A、應(yīng)該，這是國家的基本責(zé)任B、應(yīng)該量力而行，統(tǒng)籌規(guī)劃

C、沒必要，革命老區(qū)完全可以自力更生 D、不好說

20、您認(rèn)為革命老區(qū)今后的發(fā)展中，下面哪點(diǎn)是老區(qū)發(fā)展優(yōu)勢？ ___

A、紅色的革命傳統(tǒng)教育資源B、綠色的生態(tài)資源

C、承接發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的后勢優(yōu)勢 D、革命老區(qū)沒有什么優(yōu)勢可言

第三篇：2011宅基地轉(zhuǎn)讓調(diào)查問卷

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓調(diào)查問卷

為了了解農(nóng)村宅基地問題的整體情況，以供政府部門決策參考，我們設(shè)計(jì)了以下問題，望農(nóng)民朋友加以配合。請根據(jù)您的選擇，在□中劃√或在----上填寫相關(guān)內(nèi)容。

被調(diào)查農(nóng)民住址：在?。ㄊ校┛h（市、區(qū)）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村 性別：□男 □女年齡：□18-25 □25-35 □35-45 □45-55 □55以上

受教育程度：□高中以下 □大中專 □本科以上

目前主要從事的工作：□務(wù)農(nóng)為主 □民營企業(yè) □打工為主□經(jīng)商為主□其它

1、本村位于什么地方？

A、□城鎮(zhèn)郊區(qū)或開發(fā)區(qū)B、□偏遠(yuǎn)農(nóng)村

2、本村農(nóng)村村民建宅基地是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃？

A、□是B、□不是C、□不知道

3、在本村農(nóng)民是不是都只有一處宅基地？

A、□是B、□不是C、□不知道

4、在本村農(nóng)村宅基地有轉(zhuǎn)讓的嗎？

A、□有很多B、□有一些C、□沒有

5、在本村農(nóng)村宅基地有出租農(nóng)村房屋的嗎？

A、□有很多B、□有一些C、□沒有

6、在本村原宅基地使用者有未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)的情況嗎？

A、□有B、□沒有C、□不知道

7、在本村農(nóng)民的住宅是否向外村村民或城市居民出售？

A、□是B、□不是C、□不知道

8、如有轉(zhuǎn)讓的，宅基地轉(zhuǎn)讓簽訂合同用的什么形式？

A、□簽訂了書面合同；B、□簽訂了口頭合同； C、□不知道

9、為什么要轉(zhuǎn)讓宅基地？

A、□生活困難B、□為了充分利用房子和宅基地□其他

10、國家是否應(yīng)該允許宅基地買賣?

A、□不應(yīng)該B、□應(yīng)該 C、□其他

11、如果允許買賣，你認(rèn)為可以賣給哪些？

A、□本村村民B、□外村村民C、□城鎮(zhèn)居民D、□都可以

12、在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，是否及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記？

A、□、是B、□不是C、□不知道

13、有關(guān)管理部門會(huì)為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證嗎？

A、□會(huì)B、□不會(huì)C、□不知道

14、您家的宅基地是否有宅基地使用權(quán)證書？是否有房屋產(chǎn)權(quán)證書？

A、□有B、□沒有C、□ 正在辦理

重慶三峽學(xué)院政治與法律學(xué)院

2011年07月

第四篇：農(nóng)村宅基地調(diào)查方法探討

農(nóng)村宅基地調(diào)查方法探討

摘要：本文以某村的宅基地調(diào)查為例，針對農(nóng)村宅基地調(diào)查方法進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；調(diào)查方法

一、農(nóng)村宅基地調(diào)查的概述

農(nóng)村宅基地調(diào)查是指依照國家規(guī)定的法律程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清宗地的權(quán)屬、位置、界址線、面積、用途等情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，為土地注冊登記、核發(fā)證書提供依據(jù)的一項(xiàng)技術(shù)性工作。其意義首先在于土地登記工作中為確定土地權(quán)屬、明析產(chǎn)權(quán)，其成果資料是保護(hù)土地使用者合法權(quán)益、解決土地產(chǎn)權(quán)糾紛的重要憑據(jù)。其次，通過農(nóng)村宅基地調(diào)查，還可較為全面地掌握一個(gè)地區(qū)土地的類型、數(shù)量、分布和利用狀況，以及該地區(qū)土地在國民經(jīng)濟(jì)各部門之間、在各種經(jīng)濟(jì)成分之間的分配情況，從而為建立科學(xué)的土地管理體系，合理利用和保護(hù)土地，制定土地利用規(guī)劃及有關(guān)政策，實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，調(diào)控土地供需，規(guī)范土地市場等提供信息保障。

二、農(nóng)村宅基地調(diào)查方法分析

本文以某村的宅基地調(diào)查為例，該村的調(diào)查主要從權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩方面進(jìn)行了，具體表現(xiàn)在：

1、權(quán)屬調(diào)查

1.1 權(quán)屬調(diào)查及登記發(fā)證

首先收集宅基地權(quán)屬相關(guān)資料、土地權(quán)利人戶籍信息、權(quán)屬變更信息、已發(fā)證信息等。然后，調(diào)查人員根據(jù)收集的權(quán)屬材料、土地權(quán)利人出示的相關(guān)證明材料和勘測定界實(shí)測地形圖，結(jié)合土地權(quán)利人的指界情況，核實(shí)土地權(quán)利人的名稱、宗地界線、界址邊長、土地用途、人口數(shù)量、面積、共有宗情況等內(nèi)容。對于符合要求的宅基地，調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查情況如實(shí)將調(diào)查的內(nèi)容填寫到地籍調(diào)查表上，土地權(quán)利人及四至權(quán)利人在現(xiàn)場指界后簽字蓋章。調(diào)查完成后，由土地權(quán)利人在調(diào)查表上簽章確認(rèn)調(diào)查結(jié)果。初審后由土地權(quán)利人填寫申請書。

在調(diào)查村小組組長、國土城建和相關(guān)工作人員、片區(qū)負(fù)責(zé)人和測繪單位組成的調(diào)查隊(duì)伍帶好儀器設(shè)備到每間宅基地前現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)，根據(jù)審批狀態(tài)和建設(shè)狀態(tài)，現(xiàn)場調(diào)查時(shí)有以下三種情況：

一是已發(fā)證已建。在調(diào)查底圖上注記好調(diào)查編號，核實(shí)其證載信息及調(diào)查其使用情況。

二是已發(fā)證未建。如實(shí)客觀的在調(diào)查底圖上圈出該宅基地范圍線，并在已發(fā)證宅基地表中注記好調(diào)查編號，核實(shí)其證載信息及調(diào)查其使用情況。

三是未發(fā)證已建。調(diào)查其權(quán)利人名稱、實(shí)際門牌地址及在調(diào)查底圖上標(biāo)記宅基地范圍線。在現(xiàn)場調(diào)查過程中，務(wù)必將《鎮(zhèn)（街）村村小組農(nóng)村宅基地調(diào)查表》中的調(diào)查編號注記在調(diào)查底圖的宅基地范圍線內(nèi)，做到兩者一致，并逐個(gè)核實(shí)《xx村已發(fā)證農(nóng)村宅基地表》，防止漏調(diào)。若調(diào)查底圖中無范圍線的宅基地部分，在調(diào)查過程中需要補(bǔ)測地形圖。

農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證主要以縣（市、區(qū)）為基本單位，按照集體土地所有權(quán)的實(shí)際歸屬，查清宅基地宗地界址位置、界線走向、面積、權(quán)利人等狀況。調(diào)查成果經(jīng)縣級國土管理部門審查并出具審查意見，確認(rèn)符合條件的，以村名小組為單位制作公示圖、公示表，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地、行政村內(nèi)公示地籍調(diào)查結(jié)果。公示期間無異議的，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府確認(rèn)。有異議的，且異議被采納的，重新進(jìn)行地籍調(diào)查。最后完善審批表、歸戶卡等資料，經(jīng)人民政府最終確認(rèn)后，辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證。

1.2 權(quán)屬調(diào)查結(jié)果

1.2.1 宗地劃分與編碼。宗地劃分在所有權(quán)宗地劃分的基礎(chǔ)上進(jìn)行，原所有權(quán)劃分為地籍區(qū)的仍劃分為地籍區(qū)，地籍子區(qū)在行政村和村小組界線上科學(xué)劃分，宗地以每宗村民宅基地為單位。

1.2.2 公告及通知指界。分區(qū)、片發(fā)布開展農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查公告。作業(yè)隊(duì)與鎮(zhèn)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所積極配合，召集各行政村負(fù)責(zé)人召開農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查工作大會(huì)，統(tǒng)籌安排好時(shí)間和指界人，并提前分別送達(dá)土地權(quán)屬界址調(diào)查通知書，通知土地所有者或使用者按規(guī)定時(shí)間到現(xiàn)場指界。送達(dá)的通知回執(zhí)留存歸檔。

1.2.3 界址調(diào)查。宗地使用權(quán)地籍調(diào)查必須由戶主出席指界，并出具身份證明和戶籍簿。兩個(gè)以上土地使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出具委托書及身份證明。界址認(rèn)定必須由本宗地和相鄰宗地使用權(quán)人到現(xiàn)場共同指界。經(jīng)雙方認(rèn)定的界址，必須由雙方指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。

1.2.4 界標(biāo)點(diǎn)標(biāo)繪。界址點(diǎn)一經(jīng)確認(rèn)，按規(guī)定實(shí)地設(shè)置界標(biāo)。宗地調(diào)查必須在地籍調(diào)查表中標(biāo)明界標(biāo)種類、界址線的類別、界址線的位置及界址點(diǎn)間距等。宗地界址點(diǎn)以地籍子區(qū)為單位，由上到下、由左到右按自然數(shù)順序編號。對于宗地套宗地的情況，界址點(diǎn)編號先編外圍，然后接外圍的順序號繼續(xù)編內(nèi)部宗地的界址點(diǎn)號。宗地界址點(diǎn)編號在一個(gè)地籍子區(qū)內(nèi)不得重復(fù)，但可漏號。界址變更后，新增界址點(diǎn)的編號在地籍子區(qū)內(nèi)最大界址點(diǎn)號后續(xù)編，廢棄的界址點(diǎn)編號不再使用。

1.2.5 繪制宗地草圖。宗地草圖要描述宗地位置、界址點(diǎn)、線和相鄰宗地關(guān)系的實(shí)地記錄，是處理土地權(quán)屬的原始資料，具有法律效力，應(yīng)在現(xiàn)場繪制，并丈量界址點(diǎn)距離，繪制宗地草圖。

2、地籍測量

農(nóng)村宅基地測量主要是通過相關(guān)測量技術(shù)方法測定宅基地界址點(diǎn)位置和與之相關(guān)的其他地形、地物位置，并繪制成地籍圖.本文所用方法的基本思想是先利用GPS-RTK和全站儀精密測定宅基地的界址點(diǎn)，然后用所測界址點(diǎn)為控制點(diǎn)進(jìn)行遙感影像的正射校正，最后根據(jù)外業(yè)測繪的界址點(diǎn)和界址線，進(jìn)行遙感正射影像地物解譯，從而繪制所需地籍圖。

在該村的地籍測量過程如下：

2.1 控制測量。利用GPS-RTK技術(shù)對本村進(jìn)行圖根控制測量.做圖根控制時(shí)，必須使用三腳架架設(shè)儀器，嚴(yán)格對中整平，量取儀器高（取至0.001m）輸入觀測手薄，每個(gè)圖根點(diǎn)均應(yīng)有兩次獨(dú)立的觀測結(jié)果，兩次測量結(jié)果的平面坐標(biāo)較差不得大于±3cm、高程的較差不得大于±5cm，在限差內(nèi)取平均值作為圖根點(diǎn)的平面坐標(biāo)和高程，計(jì)算統(tǒng)一用“圖根點(diǎn)計(jì)算表”進(jìn)行。

2.2 界址點(diǎn)測量。界址點(diǎn)測量以街坊為單位在圖根GPS點(diǎn)或支站點(diǎn)上設(shè)站，采用全站儀極坐標(biāo)法進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，嚴(yán)格對中整平、定向，并采集定向點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行檢核.且至少采集上一站2個(gè)以上界址點(diǎn)，將兩次觀測數(shù)據(jù)填寫到“界址點(diǎn)平面坐標(biāo)檢查表”，作為檢核成果.對于一些空曠地區(qū)的界址點(diǎn)，可使用RTK進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。

2.3 遙感影像地物解譯

一是遙感正射影像圖制作。在進(jìn)行遙感圖像正射校正前，首先對其進(jìn)行一些簡單的預(yù)處理，主要包括影像亮度調(diào)整、灰度調(diào)整、對比度調(diào)整以及去掉無用的斑點(diǎn)等，來提高遙感影像的清晰度。然后在測區(qū)內(nèi)均勻選取了10個(gè)界址點(diǎn)作為像控點(diǎn)，對遙感影像進(jìn)行圖像校正，最后生成所需要的正射影像圖，所有這些工作都是在ERDAS軟件中進(jìn)行.二是影像解譯。本項(xiàng)目影像解譯的內(nèi)容主要是項(xiàng)目區(qū)域的地物信息，為了提高解譯的準(zhǔn)確度和精度，將外業(yè)測繪的界址點(diǎn)、界址線和宗地疊加到遙感正射影像圖上，以此作為地物要素的解譯參照，進(jìn)而對測區(qū)的所有地物要素進(jìn)行室內(nèi)解譯.室內(nèi)解譯初步完成后，還要到野外進(jìn)行實(shí)地調(diào)繪，來解決解譯過程中判別不準(zhǔn)的情況和發(fā)生變化的地物，對于發(fā)生變化的地物要進(jìn)行實(shí)地補(bǔ)測。

2.4 地籍圖繪制

將實(shí)際測量得到的地籍要素和解譯的地物要素分別進(jìn)行疊加，經(jīng)過整飾以后就得到所需的農(nóng)村宅基地地籍圖。

結(jié)束語

農(nóng)村宅基地的調(diào)查方法對于農(nóng)村宅基地的規(guī)劃和建設(shè)有著重要的作用，在具體的工作中主要包括權(quán)屬調(diào)查與地籍測量，所以一定要加強(qiáng)這兩方面的調(diào)查，確保農(nóng)村宅基地的科學(xué)性和合理性。

參考文獻(xiàn)：

[1]鮑志芳，魏皖民.農(nóng)村宅基地調(diào)查方法與宅基地集約化利用探討[J].廣東科技，2011，22：179.[2]劉旭.農(nóng)村宅基地調(diào)查中的關(guān)鍵技術(shù)研究[J].測繪與空間地理信息，2012，01：186-190.[3]李赫，蘇宗躍.農(nóng)村宅基地調(diào)查數(shù)據(jù)的探討[J].價(jià)值工程，2014，：225-226.11

第五篇：農(nóng)村宅基地司法實(shí)踐中的若干法律問題研究

農(nóng)村宅基地司法實(shí)踐中的若干法律問題

研究 摘要

關(guān)鍵詞: 用益物權(quán) 農(nóng)村宅基地房屋買賣合同效力 宅基地執(zhí)行 內(nèi)容提要:農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán),它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。宅基地買賣合同的效力應(yīng)區(qū)別對待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍賣、變賣中存在若干爭議，法院執(zhí)行農(nóng)民唯一一套宅基地房能否適用執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的豁免？由于我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度存在許多缺陷,上述司法實(shí)踐中存在的問題亟待解決。

文/程磊

[本文被收錄《廣州律師執(zhí)業(yè)20周年紀(jì)念文集》] 關(guān)鍵詞: 用益物權(quán) 農(nóng)村宅基地房屋買賣合同效力宅基地執(zhí)行

內(nèi)容提要:農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán),它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。宅基地買賣合同的效力應(yīng)區(qū)別對待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍賣、變賣中存在若干爭議，法院執(zhí)行農(nóng)民唯一一套宅基地房能否適用執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的豁免？由于我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度存在許多缺陷,上述司法實(shí)踐中存在的問題亟待解決。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)重要的物權(quán)，在新的《物權(quán)法》中立法機(jī)關(guān)設(shè)定了專章進(jìn)行規(guī)范。在司法實(shí)踐中，農(nóng)村宅基地經(jīng)常作為房屋買賣合同的標(biāo)的出現(xiàn)，因此，發(fā)生糾紛時(shí)，宅基地買賣合同的效力至關(guān)重要。如何認(rèn)定該類特殊房屋買賣合同的效力？在法院執(zhí)行過程中，許多農(nóng)村當(dāng)事人的唯一財(cái)產(chǎn)即是他們賴于生存的宅基地房屋，基于宅基地房屋的社會(huì)福利和保障性質(zhì)，法院應(yīng)如何進(jìn)行查封、拍賣、變賣？如果農(nóng)民只有唯一的一套住房，能否適用執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的豁免？由于我國的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度尚不完善，存在許多需要進(jìn)一步明確的地方，有必要結(jié)合相關(guān)的規(guī)定對上述諸多司法實(shí)踐中存在的問題進(jìn)行研究。

一、農(nóng)村宅基地、房屋買賣的相關(guān)立法狀況

《中華人民共和國憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！痹摋l確立了宅基地所有權(quán)嚴(yán)格禁止買賣，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則?！吨腥A人民共和國土地管理法》作為現(xiàn)行調(diào)整土地管理方面的專項(xiàng)法律，第八條確立了包括宅基地所有權(quán)在內(nèi)的各種類型土地的所有權(quán)，規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除

由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！痹摲ǖ诹l對村民建房用地(宅基地)作了規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！薄稗r(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地?！薄稗r(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！痹摲ǖ诹龡l對涉及宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作了規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”關(guān)于宅基地能否抵押，我國《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：??(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外???！钡谌臈l規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：??(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)??。”依據(jù)該法，宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押。

1999年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)<１９９９>３９號）為了加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，明確了禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（粵高法發(fā)<２００１>４２號）第１２條規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但１９９９年１月１日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，以及１９９９年１月１日《土地管理法》修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！稄V州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》（廣州市人民政府令（第５號）第16條規(guī)定，禁止買賣、出租農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地。

在《中華人民共和國物權(quán)法》制定過程中，立法機(jī)關(guān)曾多次對宅基地問題進(jìn)行了專題討論。全國人大常委會(huì)《物權(quán)法》草案六次審議稿規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將合法建造的住宅轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。在進(jìn)行第七次審議時(shí)，將“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”修改為“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》對宅基地使用權(quán)設(shè)專章進(jìn)行規(guī)定：第十三章宅基地使用權(quán)

中第一百五十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。第一百五十四條規(guī)定，宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。第一百五十五條規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記

二、農(nóng)村宅基地上的房屋買賣合同的效力

根據(jù)上述立法規(guī)定，農(nóng)村宅基地上的房屋買賣合同一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：

首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳 1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭?1990>國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。所以，涉及宅基地買賣的合同一般是無效的。

其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的內(nèi)部成員才有權(quán)申請宅基地，如村民要建房，并符合法律規(guī)定的建房條件的，可以向村委會(huì)提出申請。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)。保證了集體土地使用權(quán)人身份的特殊性，有利于對集體土地的長久規(guī)劃和保護(hù)。農(nóng)村宅基地房買賣中，買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。實(shí)踐中，買受人即使實(shí)際支付了全部購房款，但因?yàn)檗r(nóng)村《宅基地證》所特有的身份關(guān)聯(lián)性，買受人如果不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，在法律上是無法獲得自己名下的《宅基地證》的。而因《宅基地證》辦理的法律障礙，買受人也無法辦理所購房屋的房產(chǎn)證。從法律意義上來說，雖然已發(fā)生了事實(shí)上的買賣行為，但買受人卻無法獲得房屋所有權(quán)人的法律地位。

因此，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村

集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過辦理了宅基地審批手續(xù)而轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。從中可以看出立法及司法機(jī)關(guān)對農(nóng)村宅基地買賣立法的重視及對農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)。

三、農(nóng)村宅基地房屋的執(zhí)行問題

(一)、法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍賣、變賣中存在的問題

人民法院在審理民事案件時(shí)，經(jīng)常會(huì)應(yīng)當(dāng)事人的申請或依職權(quán)對有關(guān)當(dāng)事人的房產(chǎn)采取查封的訴訟保全措施，或在當(dāng)事人不按照生效法律文書履行清償債務(wù)責(zé)任時(shí)，將被查封的房產(chǎn)和土地使用權(quán)一同拍賣、變賣清償債務(wù)。法院在行使這些權(quán)力時(shí)，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門的協(xié)助執(zhí)行。然而，對于宅基地的轉(zhuǎn)讓，法律規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，不符合法定條件的禁止轉(zhuǎn)讓。法院的上述裁定是否應(yīng)受到這些條件的約束呢？如果不符合宅基地轉(zhuǎn)讓的主體條件，即債權(quán)人不是與債務(wù)人同屬一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，那么債權(quán)人能否憑借法院的協(xié)助執(zhí)行裁定獲得宅基地的使用權(quán)和房產(chǎn)的所有權(quán)呢？

在司法實(shí)踐中，法院的裁定往往效力更高于法律的相關(guān)限制性規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第24條明確規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理。如果法院不能與國土資源和房屋管理部門取得一致意見，有些法院即直接裁定將宅基地拍賣或交由債權(quán)人抵償債務(wù)。如果相關(guān)部門不予辦理，法院可以按照妨害民事訴訟的行為依法采取強(qiáng)制措施，迫使相關(guān)部門做出讓步。《民事訴訟法》第230條規(guī)定，在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。如果人民法院的《協(xié)助執(zhí)行通知書》完全符合法律的規(guī)定，國土資源及房管部門只要按照法院的裁定執(zhí)行即可，司法權(quán)與行政權(quán)就不會(huì)發(fā)生沖突。但是，有關(guān)宅基地的轉(zhuǎn)讓，法律、法規(guī)已經(jīng)設(shè)立了嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓條件，一般宅基地房買賣合同都因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效，法院能否超越法律的規(guī)定運(yùn)用司法權(quán)力變相進(jìn)行宅基地買賣呢？宅基地房能否買賣是專屬于國土資源和房屋管理部門的權(quán)力，如果法院關(guān)于宅基地房拍賣或者抵債的裁定不符合宅基地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，國土資源和房管部門是有權(quán)拒絕協(xié)助辦理相關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)的。

實(shí)踐中，某些當(dāng)事人為了達(dá)到買賣宅基地的目的，雙方串通簽訂一份虛假的債權(quán)債務(wù)協(xié)議，買受人故意向法院起訴，要求出賣人（宅基地房所有人）償還債務(wù)。然后，雙方在法院的主持下達(dá)成一份以房抵債的和解協(xié)議。再由債權(quán)人向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行出賣人的宅基地房，法院向國土房管部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，買受人據(jù)此完成宅基地房的過戶。這種雙方惡意串通的虛假訴訟，即可規(guī)避宅基地房不得向城鎮(zhèn)居民出賣的法律限令。在這種情況下，法院裁定成了非法買賣宅基地的合法化工具。

(二)、法院執(zhí)行農(nóng)民惟一一套宅基地房能否適用執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的豁免？

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”

在民事執(zhí)行中，執(zhí)行適度的原則有著特殊的意義，即對被執(zhí)行人的執(zhí)行必須控制在合理的限度內(nèi)，在執(zhí)行目的和執(zhí)行手段之間、申請執(zhí)行人利益和被執(zhí)行人利益之間保持合理的平衡關(guān)系，被執(zhí)行人的許多基本權(quán)利必須加以保護(hù)，不能因?yàn)閺?qiáng)制執(zhí)行而造成被執(zhí)行人的生存難以為續(xù)。現(xiàn)實(shí)生活中，許多農(nóng)民一輩子只擁有一套宅基地房，如果法院強(qiáng)制拍賣、變賣農(nóng)民的惟一一套宅基地房，將會(huì)使該農(nóng)民永遠(yuǎn)失去再次申請建設(shè)宅基地房的權(quán)利。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。如果法院查明農(nóng)民只有一套賴于生存的宅基地房，那么法院在強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，是否應(yīng)根據(jù)上述司法解釋對其實(shí)行財(cái)產(chǎn)豁免？農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的有限性決定了法院在執(zhí)行標(biāo)的較大的案件時(shí)，農(nóng)民擁有的惟一可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)即是宅基地房。而如果把農(nóng)民惟一的生活用房拍賣或變賣掉，他們可能就只能流離失所、無處安居了。

而且，根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，宅基地房只能賣給同村村民。而一般同村村民購買能力較低，不一定會(huì)去購買同村鄉(xiāng)親的宅基地房。而且，根據(jù)“一戶一宅”的法律限制性規(guī)定，如果村民購買了涉訴宅基地，那該村民就不能再向村委會(huì)申請宅基地建房了，否則就會(huì)出現(xiàn)“一戶兩宅”的情況。

四、綜述

我國農(nóng)村人口有8億多，他們中的大多數(shù)生活在農(nóng)村，需要大量住房和生活空間，因而宅基地的取得、使用年限以及喪失對農(nóng)民來說非常重要。然而長期以來，有關(guān)農(nóng)村宅基地的規(guī)定沒能夠全面維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，新頒布的《物權(quán)法》在維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，維持社會(huì)的穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要的作用。《物權(quán)法》嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是基于宅基地的社會(huì)保障功能而設(shè)定的。就全國范圍而言，中國城市化尚需要經(jīng)歷一個(gè)漫長的歷程，農(nóng)村的社會(huì)保障體系還不完善，宅基地現(xiàn)有的社會(huì)保障功能是維系幾億農(nóng)民基本生存權(quán)利的重要手段，嚴(yán)格限制宅基地的轉(zhuǎn)讓體現(xiàn)了國家對處于中國社會(huì)底層的弱勢農(nóng)民群體的深切人文關(guān)懷。

在司法實(shí)踐中，大量的涉及農(nóng)民權(quán)益的糾紛多與農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)宅基地使用權(quán)密切相關(guān)。而因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的福利和保障特性，各級法院在處理宅基地的相關(guān)糾紛時(shí)沒有法律、法規(guī)或司法解釋的明確指引與參照，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，各級各地法院對宅基地問題存在不同的看法和意見，嚴(yán)重影響了法院對案件的公平公正審理。新的《物權(quán)法》頒布后，有關(guān)宅基地問題有了比較明確的法律規(guī)定，但在具體案件的審理過程中，還需要進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)、司法解釋進(jìn)行細(xì)化，以切實(shí)解決司法實(shí)踐中存在的各種涉及宅

基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)問題。如何既保證宅基地對農(nóng)民的住房保障功能又有利于農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是擺在立法機(jī)關(guān)及相關(guān)司法部門面前的重要課題。

（程磊律師系廣州市律師協(xié)會(huì)民事法律委員會(huì)秘書長，廣東博厚律師事務(wù)所律師）