第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的兩大主題——收入和成本

房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的兩大主題——收入和成本

一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳又開始了，A房地產(chǎn)企業(yè)的小王憂慮重重，原來A房地產(chǎn)企業(yè)有多個(gè)項(xiàng)目，臨到年底，有的項(xiàng)目完工入住了，有的項(xiàng)目還在建造階段，還有的項(xiàng)目竣工了出售的現(xiàn)房也沒有入住呢，匯算清繳要怎么處理呢？完工的開發(fā)產(chǎn)品一定要結(jié)轉(zhuǎn)收入嗎？未完工的開發(fā)產(chǎn)品沒有結(jié)轉(zhuǎn)收入也算所得稅嗎？還有入住的項(xiàng)目到現(xiàn)在工程也沒有結(jié)算完畢，發(fā)票差多了，怎么辦？

其實(shí)，小王的疑問也是很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員目前面臨的問題，這些問題不解決，匯算清繳就難以進(jìn)行下去。筆者結(jié)合《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)

[2009]31號(hào)）的規(guī)定，就房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的兩大主題——收入和成本作如下分析。

房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理

從會(huì)計(jì)處理上來看，一般銷售的開發(fā)產(chǎn)品沒有收完全款不會(huì)交付入住，即符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的規(guī)定時(shí)，企業(yè)方結(jié)轉(zhuǎn)收入，否則，不論是未完工建造階段的開發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項(xiàng)一概反映在“預(yù)收賬款”科目。

稅務(wù)處理上，依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二章“收入的稅務(wù)處理”第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會(huì)計(jì)的角度上理解稅法，也不能將《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號(hào)）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。

以A房地產(chǎn)企業(yè)舉例說明，2009年度完工交付B項(xiàng)目預(yù)收收入10000萬元，其中上年收入4000萬元；完工未交付C項(xiàng)目預(yù)收收入6500萬元，其中上年收入2500萬元；在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬元。2009年12月，A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷售收入10000萬元，銷售成本7500萬元。該企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為15%，稅金暫只計(jì)算營業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用。

B項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國稅發(fā)[2009]31號(hào)確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入10000萬元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬元。

若B項(xiàng)目所收取的預(yù)收款中4000萬元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調(diào)整，則在2009年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。

B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（萬元）。

C項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，不具備會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按照國稅發(fā)

[2009]31號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入6500萬元。

對(duì)于C項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%來進(jìn)行計(jì)算了。按照國稅

發(fā)[2009]31號(hào)文第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

所以C項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中2500萬元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調(diào)整，則在2009年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。

若C項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為4550萬元，則C項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（萬元）。

在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬元，會(huì)計(jì)不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無法計(jì)算計(jì)稅成本。但是其符合國稅發(fā)[2009]31號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入3500萬元。其中由于其屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以D項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：3500 ×15%－3500×5%=350（萬元）。

不考慮期間費(fèi)用，A房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額為：1600+1375+350=3325（萬元）。

年終匯算清繳勿忽視完工條件

以上銷售的不同階段，由收入計(jì)算所得額的方式不同，區(qū)別即在于開發(fā)產(chǎn)品完工與否，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）對(duì)于除土地開發(fā)之外的其他開發(fā)產(chǎn)品完工條件規(guī)定如下：開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿足，遵循時(shí)點(diǎn)界定孰先原則，以最早的一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)，這與會(huì)計(jì)核算不同。

2009年6月26日，國家稅務(wù)總局對(duì)海南省國家稅務(wù)局《關(guān)于海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請(qǐng)示》的批復(fù)文件——《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號(hào)）再次對(duì)于該問題進(jìn)行了明確。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)

[2006]31號(hào)）文件的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。

開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。

按照國家建設(shè)方面的有關(guān)規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并在法定的時(shí)間內(nèi)交房地產(chǎn)主管部門備案，備案的前提是工程竣工驗(yàn)收合格。但是未備案的經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品仍然不能辦理初始產(chǎn)權(quán)證明，法律要件也不完備，但實(shí)物中提前交付業(yè)主使用的情況普遍存在，所以，國稅發(fā)[2009]31號(hào)所確定的三個(gè)時(shí)點(diǎn)中交付使用時(shí)點(diǎn)一般最早，這種情況下根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文的精神和國稅函[2009]342號(hào)文的具體規(guī)定，則無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)即視為已經(jīng)完工。這樣處理更突出了稅法的“實(shí)質(zhì)重于形式原則”。

完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本

開發(fā)產(chǎn)品完工前，依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額，收入是重點(diǎn)，成本稅務(wù)檢查關(guān)注力度小。開發(fā)產(chǎn)品完工后，依據(jù)實(shí)際成本確定應(yīng)納稅所得額，成本為重點(diǎn)。

開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”成本項(xiàng)目與國稅發(fā)[2009]31號(hào)文計(jì)稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。

開發(fā)產(chǎn)品完工前由于會(huì)計(jì)核算不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開發(fā)成本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際投入。依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率核算應(yīng)納稅所得額暫不必考慮實(shí)際發(fā)生的成本狀況。

開發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會(huì)計(jì)核算上由“預(yù)收賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)到“主營業(yè)務(wù)收入”，“開發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至“主營業(yè)務(wù)成本”。當(dāng)然，如果企業(yè)由于種種原因不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，并不可能減少應(yīng)納稅所得額，因?yàn)殚_發(fā)產(chǎn)品完工后或稅法視同完工后不能再依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額。國稅發(fā)

[2009]31號(hào)第九條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額，即如上述A企業(yè)的B、C項(xiàng)目。

項(xiàng)目完工后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，難以確定的不再是收入額，而是計(jì)稅成本的確定，開發(fā)項(xiàng)目有其既定的周期，工程完工開發(fā)商也要留一定比例的質(zhì)保金，2008年地方政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有一些配套資金的緩繳政策，還有物業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的有待進(jìn)一步開發(fā)完善等，在業(yè)主入住時(shí)，這些成本、費(fèi)用并沒有實(shí)際發(fā)生或?qū)儆跁?huì)計(jì)核算預(yù)提入賬。這部分費(fèi)用在年終匯算清繳時(shí)也要特別注意納稅調(diào)整。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條考慮了這一因素，允許預(yù)提部分成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本：

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。除此之外的建造成本費(fèi)用以及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。

房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定。

例如《山東省青島市地方稅務(wù)局2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問題解答》明確：年度申報(bào)預(yù)提工程款計(jì)入銷售成本計(jì)算扣除時(shí)，應(yīng)提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗(yàn)收備案證明或交付使用證明、出包工程的項(xiàng)目預(yù)算書以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等。

江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇國稅發(fā)[2009]79號(hào)）規(guī)定：預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。所以年終匯算完工項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額的匡算公式為：完工項(xiàng)目收入－（賬面成本－會(huì)計(jì)預(yù)提費(fèi)用－不合法憑據(jù)+稅法允許預(yù)提金額）－稅金及附加－期間費(fèi)用。上述數(shù)據(jù)并不僅僅來源于利潤表。

完工項(xiàng)目確定計(jì)稅成本核算終止日很重要。國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。此規(guī)定筆者歸納為以下幾點(diǎn)：

1.開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本（完工指稅法視同完工條件）。

2.根據(jù)計(jì)稅成本結(jié)算額，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

3.計(jì)稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

由此可見，年終匯算清繳的納稅調(diào)整可以從以下幾個(gè)方面入手：

1.計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮會(huì)計(jì)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算清繳需要根據(jù)主營業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。

2.會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可以次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。匯算清繳根據(jù)2009年12月31日賬面數(shù)據(jù)可在5月31日前納稅調(diào)整。

3.會(huì)計(jì)成本：未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計(jì)稅成本：預(yù)提成本費(fèi)用不超過國稅發(fā)

[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。

4.12月31日—5月31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。所以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì)稅成本的范圍。

核算終止日的規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。補(bǔ)計(jì)需要

在當(dāng)年度稅前扣除的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提項(xiàng)目。

例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C項(xiàng)目于2009年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元，2009年12月尚未與承包商結(jié)算完畢，僅取得的發(fā)票金額15000萬元，為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提成本5000萬元，2010年2月取得發(fā)票2000萬元，2010年6月取得發(fā)票3000萬元。會(huì)計(jì)年終結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預(yù)提的成本費(fèi)用5000萬元。假定企業(yè)計(jì)稅成本核算終止日確定為2010年5月31日，則2010年2月取得發(fā)票2000萬元可以計(jì)入計(jì)稅成本，超過計(jì)稅成本核算終止日取得的發(fā)票3000萬元不能夠計(jì)入計(jì)稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業(yè)可以預(yù)提合同總金額的10%即2000萬元計(jì)入計(jì)稅成本。

這樣2009年企業(yè)該項(xiàng)目計(jì)稅成本即為15000+2000+2000=19000萬元。

第二篇：房地產(chǎn)匯算清繳計(jì)稅成本的確定

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本

開發(fā)產(chǎn)品完工后交付使用，會(huì)計(jì)上要確認(rèn)收入，“開發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

會(huì)計(jì)處理上，無論資產(chǎn)負(fù)債表日還是財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)出日，成本項(xiàng)目反映的成本費(fèi)用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會(huì)計(jì)損益真實(shí)、準(zhǔn)確，也包含了為準(zhǔn)確核算單位建筑面積開發(fā)成本預(yù)提的成本費(fèi)用。所以，開發(fā)產(chǎn)品完工后，按照已售建筑面積和單位成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，從會(huì)計(jì)報(bào)表上能夠反映開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營情況。

稅務(wù)處理上，國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。

上述稅法規(guī)定的內(nèi)容可概括如下：

1.開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)完工必須結(jié)算計(jì)稅成本。

2.根據(jù)結(jié)算的計(jì)稅成本，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)應(yīng)納稅所得額。

3.計(jì)稅成本核算終止日，即完工企業(yè)所得稅匯算清繳前。

由此產(chǎn)生的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本差異表現(xiàn)在：

1.會(huì)計(jì)成本與交付入住的建筑面積和確認(rèn)的收入相配比，計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。

2.會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可以次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。

3.會(huì)計(jì)成本對(duì)未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提;計(jì)稅成本則規(guī)定，預(yù)提成本費(fèi)用不超過國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

4.12月31日~5月31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)計(jì)稅成本。

例 ： A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價(jià)預(yù)提了3000萬元。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。

計(jì)稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的計(jì)稅成本包括：

1.2008年12月31日前已取得的發(fā)票5000萬元;

2.2009年4月取得的發(fā)票1000萬元;

3.不超過合同總額10%的預(yù)提成本800萬元;

企業(yè)的銷售成本當(dāng)為8000萬元，企業(yè)的計(jì)稅成本當(dāng)為6800萬元，差額為1200萬元。

一、結(jié)算計(jì)稅成本后在企業(yè)所得稅匯算清繳期間又取得成本發(fā)票的可以計(jì)入計(jì)稅成本

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的B項(xiàng)目于2013年7月完工且開始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，完工時(shí)尚有150萬元出包工程價(jià)款未取得發(fā)票，但以預(yù)提成本方式把未取得發(fā)票的150萬元工程成本全額計(jì)入會(huì)計(jì)成本。出包工程合同總金額為1200萬元。該公司在2013年8月6日結(jié)算B項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的150萬元出包工程成本中的120萬元（1200×10%）計(jì)入結(jié)算計(jì)稅成本。2014年3月取得150萬元工程價(jià)款發(fā)票。那么，未計(jì)入計(jì)稅成本的30萬元（150－120）是否可以在匯算清繳期間再計(jì)入計(jì)稅成本呢？根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)文件 第六條規(guī)定，企業(yè)當(dāng)實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。因此，結(jié)算計(jì)稅成本后在企業(yè)所得稅匯算清繳期間取得的30萬元成本可以計(jì)入計(jì)稅成本，重新計(jì)算可售開發(fā)產(chǎn)品的單位成本，進(jìn)而計(jì)算出已售開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本（注：實(shí)質(zhì)上，在匯算清繳期間取得全額成本發(fā)票的，這時(shí)會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本是一致的，無需再進(jìn)行納稅調(diào)整。）。

二、在結(jié)算計(jì)稅成本以后取得成本發(fā)票的應(yīng)進(jìn)行追溯調(diào)整

現(xiàn)實(shí)中，由于各種原因致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)無法全額取得成本發(fā)票，而在結(jié)算計(jì)稅成本以后取得成本發(fā)票的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的C項(xiàng)目于2013年8月完工且開始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，完工時(shí)尚有180萬元出包工程價(jià)款未取得發(fā)票，但以預(yù)提成本方式把未取得發(fā)票的180萬元工程成本全額計(jì)入會(huì)計(jì)成本。出包工程合同總金額為1600萬元。該公司在2013年9月10日結(jié)算C項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的180萬元出包工程中的160萬元（1600×10%）計(jì)入結(jié)算計(jì)稅成本。2014年6月取得180萬元工程價(jià)款發(fā)票，那么，未計(jì)入計(jì)稅成本的20萬元（180－160）是計(jì)入2014年成本中，還是計(jì)入2013年成本中呢？根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)，以下簡稱國家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)文件）第六條規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后遞延抵扣或申請(qǐng)退稅。虧損企業(yè)追補(bǔ)確認(rèn)以前未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經(jīng)過追補(bǔ)確認(rèn)后出現(xiàn)虧損的，應(yīng)首先調(diào)整該項(xiàng)支出所屬的虧損額，然后再按照彌補(bǔ)虧損的原則計(jì)算以后多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理。因此，該公司2014年取得180萬元工程價(jià)款發(fā)票，其中未計(jì)入計(jì)稅成本的20萬元只能追補(bǔ)在完工結(jié)算即2013。

三、按稅法規(guī)定預(yù)提計(jì)稅成本，在開發(fā)產(chǎn)品全部銷售完畢后取得成本發(fā)票的應(yīng)分情況進(jìn)行處理

按照會(huì)計(jì)上權(quán)責(zé)發(fā)生制的成本費(fèi)用核算原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)發(fā)生而未取得發(fā)票的成本應(yīng)當(dāng)以預(yù)提的方式全額計(jì)入會(huì)計(jì)成本，但有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不按全額進(jìn)行預(yù)提，而是在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)按稅法規(guī)定金額進(jìn)行預(yù)提。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的D項(xiàng)目于2013年3月完工且開始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，完工時(shí)尚有230萬元出包工程成本未取得發(fā)票，出包工程合同總金額為2000萬元，該公司于2013年6月30日結(jié)算D項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的230萬元出包工程中的200萬元（2000×10%）計(jì)入計(jì)稅成本。會(huì)計(jì)處理為：

借：開發(fā)成本

2000000

貸：應(yīng)付賬款（預(yù)提成本）

2000000

（1）、假如D項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品于2013年11月10日銷售完畢，在2013年12月6日取得230萬元出包工程款發(fā)票。由于該項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)銷售完畢，未計(jì)入計(jì)稅成本的30萬元已無法再計(jì)入計(jì)稅成本，又根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅和土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，各開發(fā)項(xiàng)目成本之間不能混淆，因此就不能把30萬元工程成本計(jì)入其它開發(fā)項(xiàng)目成本中。這30萬元的工程成本最終影響的是2013年的會(huì)計(jì)利潤，因此，取得發(fā)票時(shí)的會(huì)計(jì)處理為：

借：應(yīng)付賬款（預(yù)提成本）

2000000

主營業(yè)務(wù)成本

300000

貸：銀行存款

2300000

（2）、假如D項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品于2014年4月20日銷售完畢，在2014年6月5日取得230萬元出包工程價(jià)款發(fā)票。D項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品可售面積為15000平方米，2013年銷售10000平方米，2014年銷售5000平方米。由于30萬元未計(jì)入出包工程成本，因此每平方米可售面積少計(jì)成本20元（30÷15000）。2013年銷售10000平方米，少結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本20萬元（20×10000）。2014年銷售5000平方米，少結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本10萬元（20×5000）。后取得發(fā)票的30萬元出包工程成本，對(duì)2013來說影響的是“利潤分配”20萬元金額，對(duì)2014來說影響的是“本年利潤”10萬元金額，因此，取得發(fā)票時(shí)的會(huì)計(jì)處理為：

借：應(yīng)付賬款（預(yù)提成本）

2000000

未分配利潤

200000

主營業(yè)務(wù)成本

100000

貸：銀行存款

2300000

對(duì)于2013年少結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本20萬元，稅收上應(yīng)按國家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)文件第六條規(guī)定處理。

第三篇：企業(yè)所得稅匯算清繳

企業(yè)所得稅匯算清繳基本流程

張老師

第一節(jié)近年來會(huì)計(jì)繼續(xù)教育有關(guān)所得稅講解的回顧

? 2007年 第二章《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第9節(jié)所得稅（準(zhǔn)則18號(hào)----所得稅）背景：2006年2月15日財(cái)政部頒發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及《中國注冊會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》

? 2008年 第二編講解《企業(yè)所得稅法》講解 全面解讀（新舊稅法對(duì)比）背景：2007年3月16日 人大頒發(fā)《企業(yè)所得稅法》

? 2009年 第三編 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》與《企業(yè)所得稅法》差異分析 差異分析

? 2010年 第二編 稅收實(shí)務(wù)操作指南 第4章 企業(yè)所得稅稅收實(shí)務(wù)操作指南 精讀背景：2008年11月國務(wù)院第34次常務(wù)會(huì)議修訂《增值稅暫行條例》《營業(yè)稅暫行條例》《消費(fèi)稅暫行條例》

? 2011年 第二編 企業(yè)所得稅匯算清繳實(shí)務(wù) 操作實(shí)務(wù)指導(dǎo)

第二節(jié) 企業(yè)所得稅匯算清繳實(shí)務(wù)

（一）所得稅匯算清繳的概念

企業(yè)所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅終了之日起5個(gè)月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算本納稅應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅納稅申報(bào)、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。

（二）需掌握的要點(diǎn)：

凡在納稅內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營），或在納稅中間終止經(jīng)營活動(dòng)的納稅人，無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損，均應(yīng)按照《企業(yè)所得稅法》、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》以及《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。1．特定主體 查帳征收 A表

核定征收：定率 B表 定額 不進(jìn)行匯算清繳

參考國稅發(fā)[2008]30號(hào)企業(yè)所得稅核定征收辦法(試行)包括核定定額征收和核定定率征收, 實(shí)行核定定額征收企業(yè)所得稅的納稅人，不進(jìn)行匯算清繳。

2．期限：在規(guī)定的期限內(nèi)：

正常經(jīng)營：終了5個(gè)月內(nèi)（一般有效期：1月15日~5月15日）終止經(jīng)營：終止經(jīng)營之日起60日內(nèi) *清算所得：辦理注銷登記前 參考財(cái)稅[2009]60號(hào)

企業(yè)所得稅法第五十三條規(guī)定：

“ 企業(yè)所得稅按納稅計(jì)算。納稅自公歷1月1日起至12月31日止。” 企業(yè)在一個(gè)納稅中間開業(yè)，或者終止經(jīng)營活動(dòng)，使該納稅的實(shí)際經(jīng)營期不足十二個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營期為一個(gè)納稅。

“ 企業(yè)依法清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個(gè)納稅。企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定：

” 企業(yè)應(yīng)當(dāng)自終了之日起五個(gè)月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。3．程序： 計(jì)算 申報(bào) 結(jié)清稅款

納稅人在納稅內(nèi)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款少于應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款的，應(yīng)在匯算清繳期內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅稅款；預(yù)繳稅款超過應(yīng)納稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)按有關(guān)規(guī)定辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意后抵繳其下一應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款。

（三）實(shí)務(wù)中要注意的幾個(gè)問題 1．無條件申報(bào)：無論盈虧均要申報(bào)

企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第一百二十九條規(guī)定：

“ 企業(yè)在納稅內(nèi)無論盈利或者虧損，都應(yīng)當(dāng)依照企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定的期限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)報(bào)送的其他有關(guān)資料。2．自行申報(bào)：

3．申報(bào)的有效期： 一般有效期：1月15日~5月15日 4．錯(cuò)誤能否更改：

申報(bào)期內(nèi)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，可更改

納稅人在匯算清繳期內(nèi)發(fā)現(xiàn)當(dāng)年企業(yè)所得稅申報(bào)有誤的，可在匯算清繳期內(nèi)重新辦理企業(yè)所得稅納稅申報(bào)

· 申報(bào)期外：少繳或漏繳 《稅收征管法》52條

因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任，致使納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以要求納稅人、扣繳義務(wù)人補(bǔ)繳稅款，但是不得加收滯納金。因納稅人、扣繳義務(wù)人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長到五年。對(duì)偷稅、抗稅、騙稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)追征其未繳或者少繳的稅款、滯納金或者所騙取的稅款，不受前款規(guī)定期限的限制。多繳

《稅收征管法》51條 納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)立即退還；納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)查實(shí)后應(yīng)當(dāng)立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還。

5、延期申報(bào)

納稅人因不可抗力，不能在匯算清繳期內(nèi)辦理企業(yè)所得稅納稅申報(bào)或備齊企業(yè)所得稅納稅申報(bào)資料的，應(yīng)按照稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，申請(qǐng)辦理延期納稅申報(bào)，但是，應(yīng)當(dāng)在不可抗力情形消除后立即向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)查明事實(shí)，予以核準(zhǔn)，納稅人應(yīng)在核準(zhǔn)的延期內(nèi)辦理納稅結(jié)算。納稅人因有特殊困難，不能在匯算清繳期內(nèi)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅稅款的，應(yīng)依法辦理申請(qǐng)延期繳納稅款手續(xù)。即經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以延期繳納稅款，但是最長不得超過3個(gè)月。

（四）企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的資料

《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》(國稅發(fā) [ 2009 ] 79號(hào))第八條 納稅人辦理企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫和報(bào)送下列有關(guān)資料：

1、企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及其附表；

2、財(cái)務(wù)報(bào)表；

3、備案事項(xiàng)相關(guān)材料；

4、總機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)基本情況、分支機(jī)構(gòu)征稅方式、分支機(jī)構(gòu)的預(yù)繳稅情況；

5、委托中介機(jī)構(gòu)代理納稅申報(bào)的，應(yīng)出具雙方簽訂的代理合同，并附送中介機(jī)構(gòu)出具的包括納稅調(diào)整的項(xiàng)目、原因、依據(jù)、計(jì)算過程、調(diào)整金額等內(nèi)容的報(bào)告；

6、涉及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來的，同時(shí)報(bào)送《中華人民共和國企業(yè)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報(bào)告表》；

7、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他有關(guān)資料。

納稅人采用電子方式辦理企業(yè)所得稅納稅申報(bào)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定保存有關(guān)資料或附報(bào)紙質(zhì)納稅申報(bào)資料。

（五）企業(yè)所得稅匯算清繳備案與報(bào)批事項(xiàng)（37分10秒）企業(yè)所得稅優(yōu)惠管理按項(xiàng)目分為報(bào)批類和備案類。各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理報(bào)批類企業(yè)所得稅優(yōu)惠事項(xiàng)，按《企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策事項(xiàng)管理規(guī)程（試行）》規(guī)定的期限和權(quán)限辦理，并以《企業(yè)所得稅優(yōu)惠審批結(jié)果通知書》形式告知申請(qǐng)人；各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理備案類企業(yè)所得稅優(yōu)惠事項(xiàng)，應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)完成登記工作，并以《企業(yè)所得稅優(yōu)惠備案結(jié)果通知書》形式告知申請(qǐng)人。

1、備案類稅收優(yōu)惠項(xiàng)目

目前，上海實(shí)行備案管理的稅收優(yōu)惠項(xiàng)目如下：

（1）企業(yè)國債利息收入免稅；

（2）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益免稅；

（3）企業(yè)安置殘疾人員及國家鼓勵(lì)安置的其他就業(yè)人員所支付的工資加計(jì)扣除（加計(jì)扣除100%）；

（4）企事業(yè)單位購買軟件縮短折舊或攤銷年限；

（5）集成電路生產(chǎn)企業(yè)縮短生產(chǎn)設(shè)備折舊年限；

（6）證券投資基金從證券市場取得的收入減免稅；

（7）證券投資基金投資者獲得分配的收入減免稅；

（8）創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)應(yīng)納稅所得額抵扣（創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)以股權(quán)投資方式投資于未上市的中小高新技術(shù)企業(yè)2年以上的，可在滿2年的當(dāng)年以投資額的70%抵扣其應(yīng)納稅所得額，當(dāng)年不足抵扣的，可結(jié)轉(zhuǎn)以后抵扣）

2、報(bào)批類稅收優(yōu)惠項(xiàng)目

目前，上海實(shí)行報(bào)批管理的稅收優(yōu)惠項(xiàng)目如下：

（1）綜合利用資源企業(yè)生產(chǎn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定產(chǎn)品取得的收入減計(jì)（減按90%計(jì)入收入）；

（2）企業(yè)研究開發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除項(xiàng)目登記（費(fèi)用化部分、資本化部分）；（3）符合條件的小型微利企業(yè)享受20%優(yōu)惠稅率；

（4）國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)享受15%優(yōu)惠稅率；

（5）浦東新區(qū)新辦高新技術(shù)企業(yè)享受15%優(yōu)惠稅率；

（6）國家規(guī)劃布局內(nèi)的重點(diǎn)軟件生產(chǎn)企業(yè)享受10%優(yōu)惠稅率；

（7）投資額超過80億元人民幣或集成電路線寬小于0.25um的集成電路生產(chǎn)企業(yè)享受15%優(yōu)惠稅率；

（8）農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目的所得減免稅；

（9）農(nóng)產(chǎn)品初加工項(xiàng)目所得減免稅；

（10）國家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營所得減免稅；

（11）新辦軟件生產(chǎn)企業(yè)、集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)減免稅（獲利起，兩免三減半）；

（12）集成電路生產(chǎn)企業(yè)減免稅；

（13）集成電路生產(chǎn)企業(yè)、封裝企業(yè)的投資者再投資退稅（以40%或80%退還其再投資部分已納企業(yè)所得稅）。

3、備案項(xiàng)目提交的資料

(1)符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益免稅提交的材料 ①《享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠申請(qǐng)表》

②被投資單位出具的股東名冊和持股比例

③購買上市公司股票的，提供有關(guān)記賬憑證的復(fù)印件

④本市被投資企業(yè)《境內(nèi)企業(yè)利潤分配通知單》，外省市被投資企業(yè)董事會(huì)、股東大會(huì)利潤分配決議、完稅憑證或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)的減免稅批文復(fù)印件。若分配利潤比重與被投資單位公司章程規(guī)定不一致的，還需要提供被投資單位的公司章程。

（2）企業(yè)安置殘疾人員及國家鼓勵(lì)安置的其他就業(yè)人員所支付的工資加計(jì)扣除提交的材料 ①《享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠申請(qǐng)表》

②依法與安置的每位殘疾人簽訂了1年以上（含1年）的勞動(dòng)合同或服務(wù)協(xié)議復(fù)印件（注明與原件一致，并加蓋企業(yè)公章）

③企業(yè)按省級(jí)政府部門規(guī)定的比例繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)和工傷保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)復(fù)印件（注明與原件一致，并加蓋企業(yè)公章）

④定期通過銀行等金融機(jī)構(gòu)向安置的每位殘疾人實(shí)際支付的不低于企業(yè)所在區(qū)縣適用的經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的最低工資標(biāo)準(zhǔn)的工資清單

⑤安置殘疾職工名單及其《中華人民共和國殘疾人證》或《中華人民共和國殘疾軍人證（1至8級(jí)）》復(fù)印件（注明與原件一致，并加蓋企業(yè)公章）⑥主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料

第三節(jié)、申報(bào)表的結(jié)構(gòu)及填報(bào)（45分28秒）

以企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表（A類）為例，包括1張主表11張附表，附表一為《收入明細(xì)表》，附表二為《成本費(fèi)用明細(xì)表》，附表三為《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》，附表四為《彌補(bǔ)虧損明細(xì)表》，附表五至十一為《稅收優(yōu)惠明細(xì)表》。附表一至附表四是計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，附表五至十一是計(jì)算納稅調(diào)整明細(xì)的?！裾w填表技巧

第一，仔細(xì)閱讀本表的填報(bào)說明，然后再填寫相關(guān)欄目。第二，本表和相關(guān)附表的關(guān)系比較密切，應(yīng)注意保持附表和主表相關(guān)數(shù)據(jù)的一致性。第三，應(yīng)注意本表和相關(guān)附表的填寫順序。第四，不同行業(yè)的納稅人所需填報(bào)的附表是不同的，”收入明細(xì)表“和”成本費(fèi)用明細(xì)表“分為三類：一般工商企業(yè)納稅人；金融企業(yè)納稅人以及事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位、非營利組織等納稅人，納稅人根據(jù)自己的歸類分別填寫各自的表格即可。主表結(jié)構(gòu)

” 主表分為利潤總額計(jì)算、應(yīng)納稅所得額計(jì)算、應(yīng)納稅額計(jì)算、附列資料四大部分?！?主表是在企業(yè)會(huì)計(jì)利潤總額的基礎(chǔ)上，加減納稅調(diào)整后計(jì)算出”納稅調(diào)整后所得“、”應(yīng)納稅所得額“后，據(jù)此計(jì)算企業(yè)應(yīng)納所得稅。

營業(yè)稅金及附加：核算６稅１費(fèi)

營業(yè)稅、消費(fèi)稅、城建稅、資源稅、關(guān)稅（出口）、土地增值稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）管理費(fèi)用：核算４稅

房產(chǎn)稅、車船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅 ” 第二部分：應(yīng)納稅所得額計(jì)算 “ 利潤總額

” 加：納稅調(diào)整增加額

“ 減：納稅調(diào)整減少額（其中：不征稅收入、免稅收入、減計(jì)收入、加計(jì)扣除）” 減：減、免稅項(xiàng)目所得（以不出現(xiàn)負(fù)數(shù)為限）“ 減：抵扣應(yīng)納稅所得額（以不出現(xiàn)負(fù)數(shù)為限）

” 加：境外所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損（包括當(dāng)年和以前虧損）“ 納稅調(diào)整后所得

” 減：彌補(bǔ)以前虧損 “ 應(yīng)納稅所得額

” 第26行 “稅率”：填報(bào)法定稅率25%?！?第34行 ”本年累計(jì)實(shí)際已預(yù)繳的所得稅額“ ”（1）獨(dú)立納稅企業(yè)

“ 填報(bào)匯算清繳實(shí)際預(yù)繳入庫的企業(yè)所得稅。”（2）匯總納稅總機(jī)構(gòu)

“ 填報(bào)總機(jī)構(gòu)及其所屬分支機(jī)構(gòu)實(shí)際預(yù)繳入庫的企業(yè)所得稅?！保?）合并繳納集團(tuán)企業(yè)

“ 填報(bào)集團(tuán)企業(yè)及其納入合并納稅范圍的成員企業(yè)實(shí)際預(yù)繳入庫的企業(yè)所得稅?！保?）合并納稅成員企業(yè)

“ 填報(bào)按照稅收規(guī)定的預(yù)繳比例實(shí)際就地預(yù)繳入庫的企業(yè)所得稅?！?第40行“本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額（33-34）” “（1）獨(dú)立納稅企業(yè)

” 第40行=第33行-第34行?！埃?）匯總納稅總機(jī)構(gòu) ” 第34行=第35+36+37行； “ 第40行=第33行-第34行?！保?）合并繳納集團(tuán)企業(yè) “ 第40行=第33行-第34行?！保?）合并納稅成員企業(yè)

“ 第40行=第33行×第38行-第34行

” 【第38行“合并納稅（母子體制）成員企業(yè)就地預(yù)繳比例”】 第四部分：附列資料

1.以前多繳的所得稅稅額在本年抵減額 2.以前應(yīng)繳未繳在本年入庫所得稅額

本市征管系統(tǒng)不采用“以前多繳的所得稅稅額在本年抵減額”辦法。主表只填白色部分，灰色會(huì)自動(dòng)生成，主要填3-9行及34行。附表三《納稅調(diào)整明細(xì)表》 包括以下：

“（1）收入類調(diào)整項(xiàng)目：18項(xiàng)（附表一、五、六、七）”（2）扣除類調(diào)整項(xiàng)目：20項(xiàng)（附表二、五、八）“（3）資產(chǎn)類調(diào)整項(xiàng)目：9項(xiàng)（附表九、十一）”（4）準(zhǔn)備金調(diào)整項(xiàng)目：17項(xiàng)（附表十）“（5）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤 ”（6）特別納稅調(diào)整應(yīng)稅所得 “（7）其他

” 第2行“視同銷售收入”：第3列填報(bào)納稅人會(huì)計(jì)上不作為銷售核算、稅收上應(yīng)確認(rèn)為應(yīng)稅收入的金額。

“ 一般工商企業(yè)：按附表一【1】第13行金額填報(bào)； ” 金融企業(yè)：按附表一【2】第38行金額填報(bào)； 事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位： 自行計(jì)算填報(bào)。

“ 第3行”接受捐贈(zèng)收入“： ” 第2列填報(bào)納稅人按照國家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定，將接受捐贈(zèng)直接計(jì)入資本公積核算、進(jìn)行納稅調(diào)整的金額。第4行“不符合稅收規(guī)定的銷售折扣和折讓”：填報(bào)納稅人不符合稅收規(guī)定的銷售折扣和折讓應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的金額?！?第8行”特殊重組“ ” 填報(bào)納稅人按照稅收規(guī)定作為特殊重組處理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理與稅收規(guī)定不一致進(jìn)行納稅調(diào)整的金額?！?第9行”一般重組“ ” 填報(bào)納稅人按照稅收規(guī)定作為一般重組處理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理與稅收規(guī)定不一致進(jìn)行納稅調(diào)整的金額

第2列“稅收金額”填報(bào)按照稅收規(guī)定視同銷售應(yīng)確認(rèn)的成本?！?第22行”工資薪金支出“ ” 條例第三十四條 企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。

工資薪金，是指企業(yè)每一納稅支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞動(dòng)報(bào)酬，包括基本工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出?！?第23行”職工福利費(fèi)支出“ ” 條例第四十條 企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，不超過工資薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除 “ 第28行”捐贈(zèng)支出“ ” 稅法第九條 企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！?特殊情況可以全額扣除。” 第29行“利息支出” ：

“ 第1列”賬載金額“填報(bào)納稅人按照國家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度實(shí)際發(fā)生的向非金融企業(yè)借款計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出的金額；

” 第2列“稅收金額”填報(bào)納稅人按照稅收規(guī)定允許稅前扣除的的利息支出的金額?！?如第1列≥第2列，第1列減去第2列的差額填入第3列”調(diào)增金額“，第4列”調(diào)減金額“不填；

” 如第1列＜第2列，第3列“調(diào)增金額”、第4列“調(diào)減金額”均不填。

國稅發(fā)[2009]88號(hào)文廢止

更新內(nèi)容：國家稅務(wù)總局2011年第25號(hào)公告〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法 新的變化：

1.擴(kuò)大或明確了資產(chǎn)損失的范圍

2.將資產(chǎn)損失分為：實(shí)際資產(chǎn)損失和法定資產(chǎn)損失 3.改變了扣除方式：

88號(hào)文：自行申報(bào)（6種情形）與稅務(wù)機(jī)關(guān)審批 25號(hào)公告：自行申報(bào)扣除（稅務(wù)機(jī)關(guān)不再審批）

4.統(tǒng)一了資產(chǎn)損失的稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理，減少了稅會(huì)之間的差異 5.放寬申報(bào)期限

88號(hào)文：終了45天內(nèi)（2月15日前）

25號(hào)公告：終了5個(gè)月內(nèi)（與所得稅匯算清繳同步）6.允許追補(bǔ)申報(bào) 88號(hào)文：當(dāng)年

25號(hào)公告：不超過5個(gè)

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳16個(gè)疑難問題解析

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳

16個(gè)疑難問題解析

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)項(xiàng)目部經(jīng)營模式納稅地點(diǎn)問題 異地項(xiàng)目部不辦理營業(yè)執(zhí)照、不屬于獨(dú)立納稅人，不在項(xiàng)目所在地分稅，應(yīng)匯總由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一匯算清繳所得稅。1.企業(yè)違法

企業(yè)外地項(xiàng)目部收入全部就地繳納企業(yè)所得稅如何處理？ 企業(yè)未開具《外管證》，而被項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)全額就地預(yù)繳所得稅，總機(jī)構(gòu)如何處理？

答：因企業(yè)違反規(guī)定未開具該證明，無法提供相關(guān)證據(jù)證明其二級(jí)及以下分支機(jī)構(gòu)身份的，而被所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)全額就地預(yù)繳的，預(yù)繳稅款暫不能到總機(jī)構(gòu)扣除，項(xiàng)目部經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額仍應(yīng)全額匯總到總機(jī)構(gòu)，由總機(jī)構(gòu)按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。2.稅局違法

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目部開具了《外管證》，卻仍被項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)全額就地預(yù)繳的，總機(jī)構(gòu)如何處理？如：按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營收入的2%預(yù)繳企業(yè)所得稅，企業(yè)應(yīng)向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還。

二、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件疑難問題處理 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件疑難問題處理

（一）國稅法[2009]31號(hào)第三條：只要具備下列其中一個(gè)條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。

1、竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案（不考慮工程是否已實(shí)際完工或通過驗(yàn)收合格或在會(huì)計(jì)上是否辦理決算手續(xù)）。

2、開始投入使用：是指開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已實(shí)際投入使用。

3、取得初始產(chǎn)權(quán)證明。

完工與未完工對(duì)所得稅的處理是不一樣的，未完工所得稅是預(yù)繳，已完工所得稅是匯算清繳。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開具正式銷售發(fā)票，是否可確認(rèn)完工？

房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足買房者提前繳納契稅的原因，在尚未竣工驗(yàn)收時(shí)，開具了房地產(chǎn)正式銷售發(fā)票，已經(jīng)按計(jì)稅毛利率計(jì)入應(yīng)納稅所得額，是否要確認(rèn)完工結(jié)轉(zhuǎn)成本？答：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三條規(guī)定的三個(gè)條件之一確認(rèn)是否完工，是否開具房地產(chǎn)正式銷售發(fā)票不是完工確認(rèn)的條件之一。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未辦理竣工手續(xù)，但已投入使用，可以認(rèn)定為完工。

國稅函[2009]342號(hào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。

根據(jù)城市房地產(chǎn)管理辦法，先竣工驗(yàn)收才能投入使用，如不經(jīng)過驗(yàn)收違法投入使用，按照稅法的規(guī)定，仍然視為完工。

三、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)核定征收的問題

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第四條規(guī)定：企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

1、房地產(chǎn)企業(yè)非正常原因情況下是否核定征收問題。如：企業(yè)已設(shè)置賬簿，但由于某種原因（如會(huì)計(jì)資料被盜，有報(bào)案記錄），導(dǎo)致成本、費(fèi)用憑證部分丟失、殘缺不齊，難以準(zhǔn)確核算成本。對(duì)于這種情況，能否適應(yīng)核定征收，是按核定應(yīng)稅所得進(jìn)行征收，還是核定毛利率征收？視丟失、殘缺不齊程度情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。根據(jù)征管法規(guī)定，如果成本費(fèi)用不全，應(yīng)核定應(yīng)稅所得。

2、國稅發(fā)[2008]30號(hào)規(guī)定：嚴(yán)禁按照行業(yè)或者企業(yè)規(guī)模大小，一刀切地搞企業(yè)所得稅核定征收。

具有下列情形之一的，核定其應(yīng)稅所得率：

能正確核算（查實(shí)）收入總額，但不能正確核算（查實(shí)）成本費(fèi)用總額的；

能正確核算（查實(shí)）成本費(fèi)用總額，但不能正確核算（查實(shí)）收入總額的； 通過合理方法，能計(jì)算和推定納稅人收入總或成本費(fèi)用總額的`````

3、不允許事先核定的企業(yè)。國稅函[2009]377號(hào)，以下類型企業(yè)不實(shí)行：享受優(yōu)惠政策的企業(yè)；匯總納稅企業(yè)；上市公司；銀行及其它金融企業(yè)；經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)；國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他企業(yè)。

四、房地產(chǎn)收入確認(rèn)的若干疑難問題

1、國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)有差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，按合同規(guī)定預(yù)收的款項(xiàng)，一般通過“預(yù)收帳款”核算。

2、項(xiàng)目已竣工僅部分收取或者僅取得定金如何確認(rèn)收入。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目辦理竣工備案，即達(dá)到了完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)需要計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)完工銷售收入。屬于正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，應(yīng)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第六條規(guī)定區(qū)分不同收款方式確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。對(duì)于雖未簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》但已取得的收入，包括訂金，應(yīng)確認(rèn)為完工銷售收入，同時(shí)相應(yīng)配比結(jié)轉(zhuǎn)扣除成本。

3、預(yù)售收入是否作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)？ 預(yù)收帳款已經(jīng)被稅法確認(rèn)為收入，全國一些省市的稅務(wù)局認(rèn)為可以扣除，開發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（是指在完工不得重復(fù)作為計(jì)提基數(shù)）。一些省市干脆沒有出相關(guān)文件，只靠口頭解釋。

4、以租抵售收入額確認(rèn)問題。

某公司“輕松保租”方式銷售，即銷售商鋪時(shí)按合同金額的50%收取樓款，余下50%未收取樓款，但約定由該公司在售樓后的5年內(nèi)以該鋪的租金收入來抵頂。按規(guī)定50%的保租額也應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)收入征稅（實(shí)質(zhì)重于形式的原則）。

5、假按揭確認(rèn)收入問題

某公司以公司內(nèi)部高層人員名義辦理了十套商鋪的按揭。收到銀行的按揭款記入“其他應(yīng)付款—借款”，沒有作銷售處理。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以虛假的按揭貸款形式取得“售房收入”，同時(shí)向“購房人”開具了商品房銷售發(fā)票或“購房人”辦理了《房屋所有權(quán)證》及《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》等手續(xù)，則無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以后對(duì)該房屋是做銷售退回還是再次轉(zhuǎn)讓處理，均應(yīng)對(duì)其取得的售房收入預(yù)征所得稅。

青島地稅函[2013]1號(hào)解答：首先，如問題所述，這種行為被定性為虛假按揭，屬于違法行為。而稅務(wù)處理應(yīng)當(dāng)建立在真實(shí)合法行為的基礎(chǔ)之上，而不能以違法行為作為處理的基礎(chǔ)。再次，稅務(wù)處理是一種事后的行為，即在涉稅行為確定后對(duì)其征稅。因此，對(duì)于這種行為，如有關(guān)部門未對(duì)其作出處理，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照原合同等證據(jù)進(jìn)行稅務(wù)處理；如法定納稅義務(wù)到期前有關(guān)部門已對(duì)其做出處理，則應(yīng)根據(jù)有關(guān)部門處理后的結(jié)果進(jìn)行稅務(wù)處理，如果有關(guān)部門將其認(rèn)定為違法所得，不再征稅，反之，則征稅。

6、未簽訂合同收取定金、誠意金稅收不應(yīng)預(yù)征所得稅。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，具有預(yù)收款性質(zhì)的訂金、保證金、誠意金、內(nèi)部認(rèn)購會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi)也同預(yù)收的定金一樣處理，暫時(shí)不用繳納企業(yè)所得稅，等簽訂銷售合同（預(yù)售）合同后才予以納稅。

應(yīng)區(qū)分為簽訂合同前（不預(yù)征）和簽訂合同后（預(yù)征）。

7、視同銷售處理問題（1）視同銷售行為：

用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵債、換取非貨幣資產(chǎn)等。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用不視同銷售。(2）確認(rèn)收入地點(diǎn)：

所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移之日，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利之日。視同銷售產(chǎn)品價(jià)格確認(rèn)爭議處理，房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售收入價(jià)格的方法和順序：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

8、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收租金不預(yù)交所得稅

31號(hào)文：第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證之前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。財(cái)稅（2010）121號(hào)文件，免租期按原值繳納房產(chǎn)稅。

五、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品疑難問題處理 1、31號(hào)文第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市區(qū)及郊區(qū)的不得低于10%。

（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房和危改方的，不得低于3%。

2、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)繳申報(bào)處理

計(jì)算確定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

預(yù)繳申報(bào)：“中華人民共和國所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）”第5行加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額

利潤總額＝會(huì)計(jì)利潤總額+取得預(yù)售收入預(yù)計(jì)毛利額-結(jié)轉(zhuǎn)銷售部分對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額

3、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品匯算清繳申報(bào)： 31號(hào)文第九條：在納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)段出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

本年預(yù)售收入-本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入 附表16行“其他視同銷售收入”

本年預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本＝本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本——附表二15行“其他視同銷售成本”

本年預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本＝預(yù)售收入*（1－預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率）待攤稅金的處理：

如在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)進(jìn)入損益類科目，同時(shí)在申報(bào)時(shí)在附表三扣除類40行“其他”調(diào)增調(diào)減。

完工后，及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，同時(shí)計(jì)算實(shí)際毛利額與對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)毛利額的差額，計(jì)入當(dāng)應(yīng)納稅所得額。征管要求：

完工匯算清繳申報(bào)時(shí)，出具報(bào)告——完工產(chǎn)品實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利差異調(diào)整情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

4、預(yù)繳時(shí)允許扣除當(dāng)期營業(yè)稅及與預(yù)收收入相關(guān)的稅費(fèi)

第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。各省規(guī)定不同，何時(shí)扣，在于對(duì)已銷產(chǎn)品的理解?？娀垲l副司長在線答疑可以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計(jì)提并已納稅申報(bào)的營業(yè)稅金及附加但未實(shí)際繳納是否可以稅前扣除？ 不可以，必須按實(shí)際繳納金額扣除。

問題：房開企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品預(yù)繳的營業(yè)稅及土地增值稅，在所得稅清繳時(shí)如何扣除？

第一種在預(yù)繳營業(yè)稅及土地增值稅的當(dāng)年扣除，也就是按預(yù)收房款乘以預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算出毛利額后，可以扣除預(yù)繳營業(yè)稅及土地增值稅等，計(jì)算當(dāng)年的所得額。

第二種 不在預(yù)繳營業(yè)稅及土地增值稅的當(dāng)年扣除，而是在產(chǎn)品完工后，預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的那年稅前扣除。

上述哪種方式是正確的理解？

國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)局人，第一種理解是正確的。

六、政府返還土地出讓金和返還稅收的處理

1、土地出讓金返還的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計(jì)入土地受讓成本。而后政府給予返還款一般應(yīng)確認(rèn)為政府補(bǔ)助的性質(zhì)。

與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期收益。

與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。

（一）用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。

（二）用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益?，F(xiàn)實(shí)中，一般直接計(jì)入當(dāng)期損益。

財(cái)稅[2011]70：專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理 企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入（5年內(nèi)不征稅，5年后再計(jì)入應(yīng)納稅所得額），在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

（二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府付部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

問：A企業(yè)購買土地，國土局掛牌價(jià)100萬元并按照100萬元開票給企業(yè)，企業(yè)按照與政府簽訂的協(xié)議繳納40萬元，另外60萬元的補(bǔ)貼由地方政府與國土局結(jié)算，不撥付給企業(yè)。企業(yè)按照40萬元計(jì)入無形資產(chǎn)—土地并按規(guī)定期限攤銷，請(qǐng)問政府補(bǔ)貼60萬元 是否應(yīng)征所得稅？如果征稅，是否允許企業(yè)按100萬元計(jì)入土地成本進(jìn)行攤銷？ 答：根據(jù)企業(yè)所得稅法第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，都應(yīng)計(jì)入收入總額。因此該筆補(bǔ)貼應(yīng)計(jì)信企業(yè)的收入總額，同時(shí)地土地的計(jì)稅成本為100萬元。

問：土地增值稅只預(yù)征不清算，做何處理？ 一些地方地地增值稅只預(yù)征不清算。國稅發(fā)[2010]53號(hào)，要求企業(yè)及時(shí)依法進(jìn)行清算，核定征收率原則上不得低于5%

七、房地產(chǎn)企業(yè)借款利息稅務(wù)處理疑難問題

1、財(cái)稅（2008）121號(hào)文件：非金融企業(yè)關(guān)聯(lián)方之間的借款扣除限額，不超過規(guī)定比例準(zhǔn)予扣除。即債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資的比例 為2：1，如果債權(quán)是投資的2倍以上，超過規(guī)定比例不予扣除。

2、問：向銀行借款時(shí)作為利息外費(fèi)用的顧問費(fèi)是否能稅前列支？ 根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來，可以資本化的計(jì)入資產(chǎn)，不能資本化的計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3、問：企業(yè)將資金無償借給關(guān)聯(lián)方，同時(shí)又向銀行支付利息稅前扣除問題。

答：企業(yè)如果有銀行貸款但將資金無償借給關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人的，其相當(dāng)于銀行貸款利息支出的部分（與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)）不得在稅前扣除；

貸款自有資金出借確實(shí)未收取利息的可不計(jì)算利息收入。企業(yè)將資金無償借給關(guān)聯(lián)企業(yè)使用，其向銀行支付的借款利息中應(yīng)由關(guān)聯(lián)方負(fù)擔(dān)的部分，不得在稅前扣除。

4、房企借款約定幾年后一次性支付利息，收入、扣除如何確定？ 利息收入，按照合同約定的債務(wù)應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。相關(guān)的利息支出應(yīng)在利息收入確認(rèn)的當(dāng)期扣除。

八、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)損失的扣除疑難問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財(cái)產(chǎn)損失項(xiàng)目（1）國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失。

（2）開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損的凈損失。整體是指：以成本對(duì)象為計(jì)量單位。（而不是個(gè)別樓層質(zhì)量問題返工屬工程成本增加；如已經(jīng)封頂了，整體倒塌屬整體報(bào)廢。）

專項(xiàng)申報(bào)：依據(jù)國稅公告2011年25號(hào) 扣除項(xiàng)目：作為非貨資產(chǎn)損失。

九、企業(yè)支付違約賠償金扣繳個(gè)人所得稅問題

關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)

國稅函（2006）865號(hào)規(guī)定：商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房認(rèn)不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付的違約金，屬購房個(gè)人的“其他所得”，由房產(chǎn)公司代扣代繳個(gè)人所得稅。

如因延期交房支付的違約金，不屬解除合同之類，不代扣個(gè)人所得稅。

十、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅是否計(jì)入開發(fā)成本？

稅收沒有特別的規(guī)定，所以遵循新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。

十一、甲供材的涉稅問題

1、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)甲供材關(guān)注的重點(diǎn)：

（1）甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除。

（2）甲方供材是否按規(guī)定由施工企業(yè)足額繳納了營業(yè)稅；開發(fā)企業(yè)是否重復(fù)列支成本。

（3）材料和設(shè)備的區(qū)別，甲供設(shè)備施工方不繳納營業(yè)稅。財(cái)稅[2003]16號(hào)：其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包含設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。

2、甲供材料，發(fā)票如何開具？

（1）銷售自產(chǎn)貨物并施工——自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售）

（2）商貿(mào)公司銷售外購并施工——全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）（3）建筑公司銷售外購并施工——全額工程發(fā)票（包工包料）

以上：同一納稅主體銷售貨物同時(shí)施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票或者是兩票）

十一、售樓處、樣板房、地下停車場所稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)企業(yè)主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房 建造及裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算扣除。

土地增值稅清算，應(yīng)按開發(fā)費(fèi)用處理，而不是開發(fā)成本。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支，應(yīng)做固定資產(chǎn)，折舊在管理費(fèi)用中列支。

2、利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部和樣板房

房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)利用開發(fā)產(chǎn)品修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

3、租入并裝修的售樓處，租金、裝修費(fèi)用計(jì)銷售費(fèi)用。

4、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施作為售樓部、樣板房 設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

5、停車場所的稅務(wù)處理

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（攤?cè)腴_發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本）

簡化處理后，停車位的銷售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒有成本配備了。

作為可售面積的地下車庫，是成本對(duì)象。（可辦理產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為可售面積）

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)定規(guī)定對(duì)停車場所進(jìn)行界定： 與房屋一體的帶產(chǎn)權(quán)停車場所，應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)成本核算； 單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)當(dāng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算； 利用地下人防設(shè)施形成的停車場所，應(yīng)當(dāng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行稅務(wù)處理。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)特殊預(yù)提費(fèi)用的稅務(wù)處理問題

所得稅匯算前，房地產(chǎn)開發(fā)特殊預(yù)提費(fèi)用的稅務(wù)處理。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)飄發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造成尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府直交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

1、出包工程結(jié)算款的預(yù)提處理。（1）預(yù)提條件（同時(shí)符合）：

A出包工程已全部完成（預(yù)提時(shí)點(diǎn)：完工）

B出包工程結(jié)算正在辦理，綠化不能預(yù)提（綠化是基礎(chǔ)設(shè)施，不屬建筑安裝工程）。

C可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)。D未全額取得發(fā)票。

（2）預(yù)提金額確定：未開票金額在出包合同金額扣除甲供材料金額后余額10%以內(nèi)的部分，依以下計(jì)算所得取孰小數(shù)確定： 未開票金額＝出包工程合同總金額-已開票額；（出包工程合同總金額-甲供材料金額）*10%

2、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提（1）預(yù)提條件（同時(shí)符合）：

A已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； B尚未建造或尚未完工的；

C企業(yè)提取該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)以政府相關(guān)部門出具的《預(yù)算價(jià)格審批表》為依據(jù)。

（2）預(yù)提金額的確定：

公共配套設(shè)施預(yù)提成本＝預(yù)算造價(jià)-已實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施成本

3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)的預(yù)提

物業(yè)完善費(fèi)用：應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項(xiàng)基金。

（1）預(yù)提條件：A開發(fā)產(chǎn)品已完工（未完工產(chǎn)品不得預(yù)提）B應(yīng)向政府上交而未交。

（2）預(yù)提金額確定： 依政府相關(guān)文件規(guī)定，或相關(guān)政府部門發(fā)出的“繳費(fèi)通知書”確定

（3）跟蹤結(jié)算管理： 政府相關(guān)文件規(guī)定上交期限的，預(yù)提期限依規(guī)定的期限確定。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在匯算清繳期內(nèi)沒有取得相關(guān)支出的發(fā)票處理 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)未取得的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，除了前述三項(xiàng)費(fèi)用在匯算清繳前可以按規(guī)定預(yù)提。

后又取得，允許追補(bǔ)，但追補(bǔ)期限不得超過5年，但得做專項(xiàng)申報(bào)說明。——青島地稅

十四、房地產(chǎn)企業(yè)向境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)商標(biāo)使用費(fèi)等涉稅問題

以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公正機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的匯算清繳.

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的匯算清繳

為加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，國家稅務(wù)總局針對(duì)該行業(yè)制定下發(fā)了一系列稅收政策，《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法》和《土地增值稅清算規(guī)程》就是新制定的兩個(gè)重要管理辦法。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收實(shí)行的是年中預(yù)繳，年終匯算清繳，每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額征稅。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時(shí)，要求按六項(xiàng)原則細(xì)分核算成本項(xiàng)目。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則為：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。

（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定?并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

開發(fā)企業(yè)所得稅計(jì)算應(yīng)納稅所得額的扣除項(xiàng)目時(shí)，主要包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他合理非支出五大內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)額扣除，而是按一定比例計(jì)算扣除（10%以內(nèi)）；此外，房地產(chǎn)開發(fā)成本是以實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用扣除，要求取得合法有效憑證。而企業(yè)所得稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計(jì)算預(yù)提部分費(fèi)用。國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)算借款利息時(shí)，分為資本化和費(fèi)用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。此外，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。