第一篇：影響樓盤銷售的十大因素

影響樓盤銷售的十大因素

正象其它商品一樣，樓盤銷售同樣會受到來自社會、經(jīng)濟(jì)、市場以致政策方面因素的影響。正確分析并把握諸方面因素對售樓的影響，對于發(fā)展商在營銷策劃上的準(zhǔn)確定位、實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，具有至關(guān)重要的作用。

綜觀樓市，影響樓盤銷售綜合起來不外乎以下十個因素：

1、環(huán)境因素。樓盤銷售的環(huán)境因素一般包括兩大類：一類是地區(qū)大工業(yè)環(huán)境，即樓盤所處城市區(qū)域的整體環(huán)境。其主要體現(xiàn)在城市所擁有的文明化程度上。具體包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、法制建設(shè)程度以及生活服務(wù)水準(zhǔn)等。另一類則是指樓盤以外的小環(huán)境，包括小區(qū)的人文、自然背景、各類配套設(shè)施以及與之相關(guān)的周邊交通狀況等。

從普遍的心理定勢來看，大環(huán)境的優(yōu)劣決定了人們擇業(yè)、定居的趨向，而優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境能為房地產(chǎn)提供潛在的消費群體。而樓盤的小區(qū)環(huán)境則以其質(zhì)素的高低影響到人們的購房選擇。因此，營造一個高質(zhì)素的小區(qū)環(huán)境是發(fā)展同在樓盤策劃前期就必須考慮的要素之一。

2、消費個性因素。消費個性集中體現(xiàn)在消費心態(tài)的不同。由于消費者的民族、經(jīng)濟(jì)、文化、職業(yè)、區(qū)域、年齡等的不同，會呈現(xiàn)出明顯的消費個性差異，從而形成不同的消費觀念。從整體上看，一般存在三種不同的消費觀：一是超前消費觀。這是歐美國家極為普遍。其主要特點是通過銀行貸款等方式透支消費或預(yù)支消費。目前接受這一消費觀的深圳人逐步增多。二是即時消費，俗稱吃了用了，將全部收入用于消費，即無存款也無外債。三是保守消費，將大部分收入用于儲蓄，只有小部分用于消費。

3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低不僅直接影響居民家庭收入的高低，同時還左右著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。無疑對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及樓盤的銷售志到催化劑的作用。目前沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)熱銷正是由于經(jīng)濟(jì)因素刺激了人們置房消費的欲望。

4、物業(yè)管理因素。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理所能提供的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能亦是影響消費者的購房選擇。好的物業(yè)管理不僅僅是能為業(yè)主提供安全、方便、齊全的物質(zhì)設(shè)施，更重要的是能給業(yè)主營造獨具特色的高質(zhì)的生活情調(diào)和健康的文化氛圍。

5、WTO因素。這是一個影響樓盤銷售的新因素。隨著WTO的日益臨近，對消費者的消費行為的影響也越來越密切。WTO對房地產(chǎn)銷售的影響是多元化的，比如隨著關(guān)稅的降低，各種建材將大幅下調(diào)，進(jìn)而影響到樓價的下調(diào)；國外銀行的進(jìn)入將促使國內(nèi)銀行加快內(nèi)部改革步伐，對樓盤按揭將起到明顯的改善作用等。

6、發(fā)展商信譽(yù)因素。發(fā)展商在諸如樓盤質(zhì)量、面積、價格、交房期限以及對付款方式和額度等方面的承諾在很大程度上影響消費者樓盤的信任度。萬科等成功地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤之所以深受消費者青睞，并長期保持旺銷的業(yè)績，與其至高無上的信譽(yù)是分不開的。

7、付款方式因素。付款方式直接影響到消費者的投資風(fēng)險和短期經(jīng)濟(jì)承受能力。因此，確定一次性付款還是按揭付款對消費者的購房取向影響較大。而其中按揭方式又有期限長短、額度大小之分。很多發(fā)展商采取靈活多變的按揭付款的促銷方式均取得了預(yù)想的效果。

8、促俏因素。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的日趨激烈，發(fā)展商之間的促銷手段花樣翻新，由原來的房產(chǎn)交易會、展銷會、免費看樓、購房入戶等發(fā)展到購房送裝修、送家私電器、讓利折扣等新的更刺激的促銷手段。促銷方式的不斷更新和升級極大地誘發(fā)了消費者的購房欲望。

9、樓盤質(zhì)量因素。這是消費者最為關(guān)切的問題，在一定程度上決定了樓盤銷售從理論變?yōu)楝F(xiàn)實。樓盤質(zhì)量主要包括以下要素：是否爛尾、是否按期交房、面積是否相符、工程質(zhì)量是否過關(guān)以及樓盤的戶型、風(fēng)格等。其中任何一項都直接影響到消費者的購房傾向。

10、政策因素。這是政府行為對房產(chǎn)業(yè)積極干預(yù)的結(jié)果和體現(xiàn)，也是影響住房消費的一個重要因素。如政府取消福利分房、出臺有關(guān)促進(jìn)消費的政策以及制定保護(hù)置房業(yè)主利益的法律法規(guī)等，在一定程度上將引導(dǎo)、鼓勵和促進(jìn)消費者的居家消費。

上述十大因素中既有企業(yè)外部因素，也有企業(yè)內(nèi)部自身的因素。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在正確分析、把握外部因素基礎(chǔ)上，努力提高自身素質(zhì)，利用自身優(yōu)勢，精心策劃，準(zhǔn)確定位，才能在激烈的市場競爭中實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。

樓盤銷售重在營銷控制

在整個樓盤營銷過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。此即為銷售控制。

一般地，價格控制應(yīng)以“低開高走”，并且也分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時，樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規(guī)則變化。

以時間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時間控制，確定與之對應(yīng)的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進(jìn)行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。

銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價格的“低開”并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，量在誰手中，誰就能控制價格，隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時間段放出不同的銷量。那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。

客戶購買行為的分析

一般對于不同類型的客戶，促成其購房的方式也有所區(qū)別，主要有以下四種方式：

純沖動。具好奇心、炫耀或消遣的心理。因現(xiàn)場售樓處、看板或因朋友購買而產(chǎn)生自已也需擁有的想法。提醒式。屬于區(qū)域或區(qū)域外的客戶，有一定的房產(chǎn)知識和使用經(jīng)驗。因某體吸引，對地段、景觀、產(chǎn)品感興趣。

誘導(dǎo)式。第一次購房，需要一定時間對產(chǎn)品進(jìn)行考慮后決定?？赡芤颥F(xiàn)場看板、售樓處的吸引而進(jìn)入，需現(xiàn)場人員詳細(xì)介紹產(chǎn)品。

計劃式。對于房價昂貴的產(chǎn)品而言，存在猶豫不決的客戶層?？梢酝ㄟ^增加附加值和可能的降價等辦法來進(jìn)行說服。

一、客戶購買心理分析

1、詳細(xì)研究所需購買的產(chǎn)品。

2、探究有關(guān)資料（價格、企業(yè)形象）。

3、依靠已有的經(jīng)驗進(jìn)行判斷并采取行動。

4、等待機(jī)會。

5、模仿他人的判斷（根據(jù)廣告的暗示）。

6、用投機(jī)心理作冒險嘗試。

7、抽樣方式選購（沒有時間考慮）。

8、滿足最小限度的條件即可。

無論何種購房行為，在客戶的內(nèi)心深處都存在或多或少的購買意向和需求——潛在意向及需求，在進(jìn)入售樓處后，需通過銷售人員促成其購買的行為。

二、銷售基本技巧

1、在接待過程中仔細(xì)觀察客戶的身體語言。

2、詢問技巧。

3、介紹產(chǎn)品的技巧。

4、掌握銷售程序（介紹產(chǎn)品的優(yōu)先順序、循循善誘客戶）。

5、議價技巧。

6、促成下決心的技巧。

7、簽約技巧等。

三、溝通技巧

銷售人員介紹產(chǎn)品，采取口語化或非口語化（觀察客戶的肢體語言及傾聽技巧）的形式來挖掘客戶的需求（面積、總價、單價）、預(yù)算、喜好（樓層、朝向、面積、景觀等）?？梢越柚韵碌谰吆突顒觼磉_(dá)到溝通的目的。

1、產(chǎn)品的優(yōu)點與特性。

2、POP廣告。

3、接待中心的氣勢和內(nèi)部的布置。

4、媒體廣告、派夾報、DM等。

5、售樓書。

6、樣板房以及現(xiàn)場演示等其他設(shè)備。

7、現(xiàn)場促銷活動（SP活動、贈品等）。

四、成交技巧

在實際銷售過程中，應(yīng)堅持進(jìn)可議、退可守的原則。舉例來說，假設(shè)銷售人員已完全掌握了客戶的購買動機(jī)、預(yù)算、喜好，那么如何根據(jù)經(jīng)驗，向客戶推薦其滿意的房型呢？

（一）鎖定唯一可讓客戶滿意的一套房子，然后促其下決心。

1、搶購方式。

2、直接要求下決心。

3、引導(dǎo)客戶進(jìn)入議價階段。

4、下決心付定金。

（二）強(qiáng)調(diào)優(yōu)點

1、地理位置好。

2、建筑物外觀風(fēng)格獨特。

3、產(chǎn)品規(guī)劃合理（朝向、格局方正、得房率高）。

4、建材標(biāo)準(zhǔn)高。

5、房型規(guī)劃好、私密性好、景觀佳、得房率高。

6、小區(qū)環(huán)境有特色。

7、周邊設(shè)施齊全，生活便利（學(xué)校、圖書館、名人等）。

8、付款方式輕松。

9、開發(fā)商信譽(yù)、財務(wù)狀況、工程質(zhì)量、交房及時等。

以上可以采取聊天的方式，觀察客戶的反映，掌握客戶的心理，促成其下決心。如未能順利進(jìn)入議價階段，不妨根據(jù)客戶的喜好，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)點，再次促成其下決心。

（三）直接強(qiáng)定

如遇到以下的客戶，則可以采取直接強(qiáng)定的方式：

1、客戶經(jīng)驗豐富、二次購房、用于投資的同行。

2、客戶熟悉附近的房價及成本，直截了當(dāng)要求以合理價位購買。

3、客戶對競爭個案非常了解，若本案不具優(yōu)勢，可能會失去客戶。

4、客戶已付少量定金，訂購其他個案的房產(chǎn)，而你想要說服他改變。

（四）詢問方式

在接待客戶的過程中通常采用詢問的方式，了解客戶的心理，并根據(jù)其喜好，重點突出產(chǎn)品的優(yōu)點，打消其購房時可能存在的疑慮。詢問的方式可以有以下幾種：

1、展示過程中詢問其需求的面積、房數(shù)、預(yù)算、喜好等。

第二篇：2012影響市場營銷的十大因素

2012影響市場營銷的十大因素

營銷趨勢分析可以是數(shù)據(jù)的、表格的,也可以是這樣的:它是有聲的、視頻的、游 戲的,它是 3D 的、聯(lián)網(wǎng)的、易于分享的。最近,時尚趨勢分析預(yù)測提供商 WGSN 發(fā)布了最新 市場營銷趨勢報告,報告總結(jié)了影響 2012年市場營銷趨勢的十大重點因素。WGSN 大中華區(qū) 銷售總監(jiān)陳頌文認(rèn)為:這份報告將幫助企業(yè)減少今年的庫存積壓,有助于企業(yè)高層進(jìn)行風(fēng)險 管理。

1、聲音創(chuàng)作與分享

品牌與音樂之間的結(jié)合并不稀奇, 但極具原始味道的聲音將會成為 2012年的一大趨勢。為什 么嬰兒的笑聲會激發(fā)我們的購買力 ? 回顧以往, 大多數(shù)廣告只借助歌曲和口號來吸引我們的耳 朵, 卻忽視了日常生活中最原始的聲音;像煎牛排的吱吱聲、手機(jī)震動的嗡嗡聲和嬰兒咯咯的 笑聲。如果把這些已知來源的聲音融入廣告, 會引起意想不到的好效果。進(jìn)入 2012年, 隨著 Siri、Sound Cloud 等應(yīng)用軟件和無線揚聲器 Jambox 風(fēng)靡全球,已有一些大牌開始利用新技 術(shù)進(jìn)行新的嘗試。比如 Mugler 與 LadyGaga 合作, 在音頻分享網(wǎng)站 Sound Cloud 為 2012春夏 推出了一段充滿原生態(tài)氣息的講述內(nèi)容。在這段講述中,一些具有時尚意象、偶爾還夾帶臟 話的零碎言語,被另類流行天后用富有磁性的嗓音演繹,再經(jīng)過詭異的混音,給人帶來一種 神秘而強(qiáng)大的沖擊力,讓人聽后過耳難忘。

2、奧運因素

縱觀 2012年全球大事,倫敦奧運會必將在市場營銷界占據(jù)主導(dǎo)地位。WGSN 預(yù)測,這將是古 老的奧運會有史以來第一次與社交空間的完全融合。大眾興趣和電視觀眾人數(shù)將得以攀升, 對于參與其中的各大品牌而言,無論是否成為官方贊助商,都將面對獨特的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。隨 著夏季日益臨近,預(yù)計會有更多的運動品牌和設(shè)計師大展拳腳,獲獎運動員及其贊助協(xié)議也 將受到高度關(guān)注。

陳頌文認(rèn)為,四年一次的奧運會對運動類品牌來說是難得的推廣良機(jī),像耐克這樣的非官方 贊助企業(yè)并不見得比官方贊助商阿迪達(dá)斯的收益少。對于中小企業(yè)來

說,除了請體育明星做 宣傳,還可以在社交平臺或網(wǎng)絡(luò)推廣方面動動腦筋,如果做得有創(chuàng)意,不見得花很多錢,也 可以取得很好效果。

3、在視頻中尋求創(chuàng)新

WGSN 預(yù)測, 美國在線視頻廣告的支出預(yù)計在 2012年會增長 43.1%, 使在線視頻廣告成為互聯(lián) 網(wǎng)發(fā)展最快的一個類別。然而單純的視頻廣告已經(jīng)很難吸引挑剔的消費者了,因此,越來越 多的互動活動和廣告劇情片將在 2012年涌現(xiàn)。

例如, 美國休閑服生產(chǎn)商 Madewell 與多媒體公司 Interlude 合作拍攝了一個有趣的互動視頻 廣告。視頻的主角是兩個女模特,觀眾在不同的情景下,每次有 5秒的時間選擇讓哪個模特 穿什么, 接下來就會有不同的事情發(fā)生在模特身上。這種類似游戲的視頻廣告令人耳目一新, 當(dāng)然它離不開 Interlude 強(qiáng)大的技術(shù)力量。倘若你的品牌沒有那么雄厚的技術(shù)實力,你也可 以試著走桔子水晶酒店的小清新路線。這家另類五星級酒店 2011年拍攝的星座微電影系列被 網(wǎng)友熱捧,大家在被個性鮮明的星座男女們逗得前仰后合的同時也記住了酒店與眾不同的風(fēng) 格。

4、游戲興起

游戲化的興起,以不同方式將游戲概念應(yīng)用到非游戲領(lǐng)域中。

盡管游戲化與消費者的關(guān)聯(lián)度越來越高,但具體到某一品牌還需確定自己是否真正適合。怪 異展示將對一些品牌繼續(xù)發(fā)揮作用,但其他品牌需根據(jù)體現(xiàn)的產(chǎn)品內(nèi)涵和目標(biāo)市場構(gòu)建相對 穩(wěn)健的經(jīng)營理念。

創(chuàng)新將會大獲全勝,鼓勵互動的基本概念作為共同的發(fā)展線索貫穿該行業(yè)的所有層面。隨著

手勢識別技術(shù)的不斷完善,能對正常的肢體運動和語音作出回應(yīng)的自然用戶界面將會成為一 個重要的熱門詞匯,商家可以從微軟的體感游戲設(shè)備 Kinect 上找到一些靈感。

第三篇：影響國債銷售因素及其負(fù)面效應(yīng)探析

影響國債銷售因素及其負(fù)面效應(yīng)探析

[摘要]金融理財產(chǎn)品的大量推出以及國債銷售主體的商業(yè)銀行利益取向的變化，直接影響國債在金融投資市場的占有份額，國債投資追逐者逐漸減少，國債銷售情況逐漸由熱趨冷。為擴(kuò)大國債發(fā)行的市場規(guī)模和占有率，本文擬從金融理財產(chǎn)品不斷豐富以及國債銷售利益分配機(jī)制不匹配等具體情況的對比入手，分析國債銷售受到冷落的原因，針對性地提出意見或建議。

[關(guān)鍵詞]金融產(chǎn)品；國債銷售；現(xiàn)狀分析

[中圖分類號]F812.5

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[文章編號]1006-5024(2011)05-0186-04

國債發(fā)行不僅僅是一種彌補(bǔ)財政赤字的手段，也是籌集資金用于社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一種行為，國債更是一種金融商品、信用工具和宏觀管理手段。國債的銷售變化情況較大程度上受基準(zhǔn)利率調(diào)整、市場資金松緊、理財產(chǎn)品定價及貨幣政策預(yù)期等市場因素掣肘。然而，隨著一些收益性高、流動性強(qiáng)、管理靈活的金融理財產(chǎn)品的不斷推出和投資主體風(fēng)險承受程度的提升，國債因風(fēng)險定價和收益之間的確定性面臨諸多投資主體投資偏好與銷售主體利益取向等非市場性因素的影響，阻礙了國債在理財市場尤其是農(nóng)村市場的銷售態(tài)勢。為分析影響國債銷售的非市場因素及其負(fù)面影響，本文對江西撫州市影響國債銷售的各類非市場性因素進(jìn)行了調(diào)研分析與全面界定，以期最大程度地降低國債資金籌集主體的發(fā)行頻率和成本，提升國債發(fā)行資金使用效率。

一、國債銷售的基本情況

1．國債銷售規(guī)?？焖贁U(kuò)大

2005年，撫州市國債銷售額僅為565.80萬元，人均購買國債1.53元，占當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比重的0.18％。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)總量增大和財政政策導(dǎo)向順勢調(diào)整，國債發(fā)行和銷售規(guī)模均呈現(xiàn)快速擴(kuò)容的態(tài)勢。2009年，撫州市國債銷售額達(dá)到6157.60萬元，銷售量為2005年的10.88倍，人均購買國債額增長到15.79元，占2009年撫州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比重的1.20％。另外，國債銷售增幅大大高于同期撫州市城鄉(xiāng)居民收入增長幅度(見圖1)，這就充分體現(xiàn)了“金邊債券”的價值，同時，也反映出國債在城鄉(xiāng)居民投資主體資產(chǎn)配置中的重要性日益凸顯。

2．國債銷售率低位徘徊

由于國債發(fā)行規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致國債銷售主體下達(dá)給分支機(jī)構(gòu)的銷售計劃也逐年增加。但是，從撫州市各銷售主體近兩年來的銷售率分析(見表1)，各類國債銷售率均低于40％，且銷售率隨著國債持有年限的增長而降低。因國債銷售率低位徘徊，導(dǎo)致銷售主體被動用大量自有資金墊付所持有的國債，銷售主體被動持有的國債缺乏投資渠道和政策環(huán)境，因而，直接影響了國債銷售主體對國債營銷的積極性。

3．國債銷售與其他理財產(chǎn)品相比呈逐年下降趨勢

調(diào)查反映，以基金投資和黃金投資為代表的理財產(chǎn)品在居民資產(chǎn)配置中的權(quán)重大幅上升。隨著品種多樣的保險產(chǎn)品和其他年收益率偏高的短期理財產(chǎn)品的推出，迅速改變了“金邊債券”為城鄉(xiāng)居民投資理財首選產(chǎn)品的局面，國債銷售與理財產(chǎn)品銷售相比呈明顯下降趨勢。經(jīng)統(tǒng)計，撫州市國債銷售總量從2005年的565.80萬元增長至2009年的6157.60萬元，增長lO.88倍。然而，其理財產(chǎn)品的銷售形勢則是2005年撫州市各類金融理財產(chǎn)品銷售額為1.49億元，2009年猛增至195.70億元，增長131.34倍，國債所占比重卻從2005年的3.66％下降至2010年上半年的0.25％。

二、國債銷售額逐年下滑的原因

國債銷售形勢的持續(xù)下滑固然有國債產(chǎn)品收益定價、金融市場化程度提高及投資渠道多元化等市場性因素的影響，但就作為國債銷售主體的商業(yè)銀行而言，國債銷售利益分配機(jī)制才是影響國債銷售主體銷售國債積極性的主要因素。在政策環(huán)境和市場化程度不斷成熟的條件下，唯有通過暢通國債銷售利益分配機(jī)制來緩解目前國債銷售過程中遭受非市場因素帶來的冷落現(xiàn)象，才能真正達(dá)到國債發(fā)行成本最小化和發(fā)行方式最優(yōu)化的目標(biāo)。

1．國債銷售總量與銷售主體手續(xù)費收入不相匹配

從2009年以來的數(shù)次國債發(fā)行中，均將國債發(fā)行和兌付手續(xù)費合二為一，兩者的手續(xù)費確定為7％，這部分手續(xù)費是商業(yè)銀行承擔(dān)國債銷售任務(wù)的主要推動力。在商業(yè)銀行致力于改變存貸差為主要利潤來源的背景下，商業(yè)銀行的利潤中有很大一部分是來自其中間業(yè)務(wù)收入，國債發(fā)行、兌付手續(xù)費也是商業(yè)銀行獲取中間利潤的重要途徑之一。但是，國債銷售利益分配機(jī)制設(shè)計并未對商業(yè)銀行擴(kuò)大國債銷售總量帶來積極推動作用，反而出現(xiàn)了國債銷售總量與銀行實際收益成反比的不利局面。

從撫州市各家商業(yè)銀行2009年一2010年上半年國債銷售的情況分析(見圖2)，工商銀行、郵政儲蓄銀行、中國銀行、建設(shè)銀行及農(nóng)業(yè)銀行2009年以來分別銷售國債3797.00萬元、1451.34萬元、1340.00萬元、776萬元及600萬元，在各家商業(yè)銀行除去銷售宣傳、紙張、人工等費用后，上述5家國債承銷機(jī)構(gòu)每銷售1萬元國債得到的收益分別為67.26元、62.2元、65.76元、65.66元和66.87元。不難看出，圖表上并沒反映銷售總額越多收益越高的態(tài)勢，究其原因在于各家商業(yè)銀行銷售環(huán)境、系統(tǒng)改造、網(wǎng)點布局、人員培訓(xùn)、銷售對象等條件不同，導(dǎo)致國債銷售成本客觀上存在較大差異，但財政部則是將各類國債銷售主體的手續(xù)費統(tǒng)一核定為7％，這樣勢必會動搖國債銷售主體的銷售積極性和主動性，從而對下一輪國債銷售帶來更大的負(fù)面影響。

2．國債銷售與個人酬金間未形成有效激勵機(jī)制

撫州市現(xiàn)有的5家國債承銷機(jī)構(gòu)對國債銷售采取的是差異化管理措施，工商銀行、郵政儲蓄銀行和中國銀行采取地市分行額度管理形式，對于未完成營銷任務(wù)的國債銷售機(jī)構(gòu)，其未銷售部分由各地市分行以自有資金出資承銷。建設(shè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行則實行省分行統(tǒng)一管理銷售額度，地市分行不承擔(dān)具體國債營銷任務(wù)，對于未銷售的部分國債由省分行統(tǒng)一出資承銷。上述兩種管理措施直接導(dǎo)致營銷人員的國債銷售收入差異明顯。如采取地市分行承銷模式的工商銀行、郵政儲蓄銀行和中國銀行每銷售1萬元國債，營銷人員分別可獲得營銷收益為8.25元、6.22元和3.81元，而這3家承銷機(jī)構(gòu)國債銷售額與個人酬金完全呈現(xiàn)出逆向態(tài)勢。采取省分行統(tǒng)一承銷模式的建設(shè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行不給營銷人員支付個人營銷酬金，這也是2家承銷機(jī)構(gòu)國債銷售量排名靠后的重要因素之一。國債銷售激勵機(jī)制未有效與個人酬金掛鉤，使?fàn)I銷人員對國債營銷不積極，這在很大程度上也會直接影響后續(xù)國債的銷售，因而，固化了國債銷售額與個人酬金的反比趨勢，增加了影響國債發(fā)行的非市場性因素。

3．國債與其他理財產(chǎn)品的營銷收益存在較大差異

在以往情況下，商業(yè)銀行的營銷人員往往是國

債銷售的主力軍，因為大多數(shù)百姓對國債投資有一定的認(rèn)知度，認(rèn)為投資國債安全性高、收益穩(wěn)定、可抵押或提前支取，營銷人員對國債產(chǎn)品的推薦和引導(dǎo)能對國債銷售對象產(chǎn)生較強(qiáng)的驅(qū)動效應(yīng)。而且，國債市場購買主體的年齡層次普遍偏大，對保險、基金、黃金、國債以及品種繁多的個人理財產(chǎn)品難于決策，銀行營銷人員對金融理財產(chǎn)品優(yōu)、劣勢特征的介紹，在一定程度上對投資者的決策能起到導(dǎo)向作用，在此時，支付給國債營銷人員的個人酬金則成為決定國債銷售重要的非市場性因素之一。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，撫州市各商業(yè)銀行營銷人員銷售各類理財產(chǎn)品所獲收益差異較大(見表2)。以農(nóng)業(yè)銀行撫州市分行為例，該行營銷人員銷售1萬元理財產(chǎn)品獲得營銷收益為20.00元，代售保險產(chǎn)品的營銷收益為16.00元，吸納1萬元儲蓄所獲得的營銷收益為2.00元，而在國債銷售任務(wù)采取省行統(tǒng)一管理模式下，國債銷售任務(wù)不納入對營銷人員的績效考核范圍，營銷人員個人也得不到任何營銷收益；再以工商銀行為例，銷售人員營銷1萬元國債，可獲得營銷收益為8.25元，也是低于其他理財產(chǎn)品的營銷收益，因而，營銷收益激勵制度的設(shè)計促使高收益的金融理財產(chǎn)品對國債產(chǎn)品的“擠出效應(yīng)”。

三、國債發(fā)行規(guī)避非市場性因素影響的措施或建議

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，投資理財產(chǎn)品的期限結(jié)構(gòu)日臻完善，品種繁多的基金、黃金、保險以及個人理財產(chǎn)品層出不窮，且投資者的投資偏好也產(chǎn)生了個性化和多樣化。長期以來信譽(yù)度高、收益穩(wěn)定、品種限期單一的國債已不能完全滿足各種投資需求，當(dāng)年的“金邊債券”其獨特的優(yōu)勢將漸漸地被新的理財產(chǎn)品所代替。為增強(qiáng)國債的吸引力，擴(kuò)大國債投資群體，建議在國債產(chǎn)品的設(shè)計和利益分配機(jī)制的制定等方面，應(yīng)摒棄指令性任務(wù)、政策性包銷和期限結(jié)構(gòu)簡單等政策導(dǎo)向，通過疏通利益分配機(jī)制、優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計和暢通國債投資渠道規(guī)避阻礙國債銷售的非市場性因素。

1．建立國債發(fā)行手續(xù)費浮動匹配機(jī)制

2009年以來，面向個人投資者發(fā)行的國債主要有1年期、3年期和5年期三種。從文中表1可以看出，1年期國債最受個人投資者青睞，持有期限較長的3年和5年期國債因期限長、流動性差而銷售冷淡。但3種不同期限的國債其發(fā)行手續(xù)費則統(tǒng)一為7％。從理論上說，財政部門發(fā)行期限較長的國債其成本相對偏低，反則國債銷售成本高而利用率低，從客觀上造成財政部門國債發(fā)行成本和頻率增加的現(xiàn)實難題。為此，建議建立國債期限和發(fā)行手續(xù)費之間的浮動匹配機(jī)制，即5年期國債發(fā)行手續(xù)費高于3年期和1年期國債發(fā)行手續(xù)費，通過調(diào)整不同期限國債的發(fā)行手續(xù)費來推動中、長期國債的發(fā)行，從而提高營銷人員對中長期國債營銷的主動性和積極性，確保國債發(fā)行市場的健康發(fā)展。

2．優(yōu)化國債結(jié)構(gòu)，豐富國債品種

國債期限種類的設(shè)計應(yīng)盡可能滿足不同喜好投資者的需求，采取長、中、短期相互結(jié)合的國債發(fā)行比例進(jìn)行靈活調(diào)整，針對當(dāng)前市場的需求，可適當(dāng)擴(kuò)大短期國債的發(fā)行比例，如發(fā)行3個月、6個月、9個月等多種期限的國債種類。同時，要及時了解百姓投資理財?shù)奶攸c，適時調(diào)整國債發(fā)行頻率，如根據(jù)每年第一期國債銷售火爆的特點，可在每年的一季度加快國債發(fā)行頻率，到下半年的9、10月可適當(dāng)放緩發(fā)行頻率，從而達(dá)到降低國債發(fā)行成本和發(fā)行頻率的目的。進(jìn)一步豐富國債品種，財政部門需要對應(yīng)債主體的投資行為模式進(jìn)行分析，根據(jù)不同的應(yīng)債主體設(shè)計特色國債品種，例如在農(nóng)閑時發(fā)行農(nóng)村特色國債，年底分紅派息和投資回籠資金較多時發(fā)行短期賀歲國債等等，以更多地吸收社會閑散資金。同時，可將長期國債利率與國家通貨膨脹指數(shù)相結(jié)合，適當(dāng)考慮保值補(bǔ)貼，有效消除投資長期國債者的后顧之憂。

3．國債發(fā)行手續(xù)費實行差異化管理目前，國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行和地方商業(yè)銀行之間國債承銷比例和銷售成本存在較大差異，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)支付發(fā)行手續(xù)費勢必影響承銷比例較高的國有商業(yè)銀行的銷售積極性，在地市和縣鄉(xiāng)網(wǎng)點較多的國有商業(yè)銀行，其國債營銷成本要高于集中程度較高的其他商業(yè)銀行。因此，建議對國債承銷總量大、貢獻(xiàn)大的商業(yè)銀行實行差異化發(fā)行手續(xù)費管理，借鑒保險公司和基金公司的營銷手段，適當(dāng)提高國債承銷總額較高機(jī)構(gòu)的手續(xù)費標(biāo)準(zhǔn)，充分調(diào)動承銷機(jī)構(gòu)和營銷人員的銷售積極性。

4．允許地方國庫嘗試現(xiàn)金管理操作，吸引國債持有銀行競標(biāo)國庫現(xiàn)金存款

國債政策性包銷制度導(dǎo)致商業(yè)銀行被動持有大量未售出國債，在現(xiàn)行政策和市場環(huán)境下，商業(yè)銀行對持有的國債缺乏投資渠道。目前，部分國有商業(yè)銀行已具備了國庫現(xiàn)金存款定價機(jī)制，如個別國有商業(yè)銀行具有SHIBOR實時利率浮動2％以內(nèi)進(jìn)行協(xié)議競標(biāo)存款的操作權(quán)限。對此，建議逐步放開地方國庫現(xiàn)金管理政策限制，允許持有一定數(shù)量國債的國有商業(yè)銀行進(jìn)行國債投資，暢通被動持有國債的投資渠道，在豐富市場投資品種的同時抵消國債承銷政策對商業(yè)銀行盈利能力和資金使用效率的影響。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的十大因素

影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的十大因素

自然規(guī)律顯示，物質(zhì)生命不可能永久存活，同樣企業(yè)也不可能永久存在。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，非正常死亡的企業(yè)不可勝數(shù)，所以嚴(yán)峻的現(xiàn)實，迫使房地產(chǎn)企業(yè)在通往可持續(xù)發(fā)展的道路上充滿更多的艱辛，而眾多的因素也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

影響因素之一：投資決策失誤

有時候，投資決策象喝酒，喝的時候，暢快淋漓，豪情萬丈，一旦醉酒，云里霧里，手舞足蹈，失誤就此產(chǎn)生，只有在收拾殘局的時候方感痛苦萬分，悔恨交加。

首先是資金被套牢。房地產(chǎn)是資金密集性行業(yè)，開發(fā)商投資出手幾乎以千萬元為單位，用上億資金砸項目，一旦投資決策失誤，巨量資金將被套牢，無法流通循環(huán)。其次是影響深遠(yuǎn)。關(guān)乎企業(yè)發(fā)展、員工利益，甚至企業(yè)安全。三是后果難以改變。一旦決策失誤，危害極大，不僅浪費企業(yè)寶貴的資金，吞噬企業(yè)已有利潤，而且留下重大隱患無法克服，損失巨大無法彌補(bǔ)和挽回，甚至將危害企業(yè)未來的發(fā)展。四是決策失誤責(zé)任難以追究。由于有些重大投資項目的影響和后果一般在多年甚至十幾年后才顯現(xiàn)，往往因年代久遠(yuǎn)、人事變遷從而無從追究決策責(zé)任。

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策時有失誤，眾多企業(yè)總是在頭腦發(fā)熱時做出錯事，供平靜下來進(jìn)行反思。反思后才知道，投資決策失誤是由于對經(jīng)濟(jì)形勢分析出現(xiàn)了失誤，對市場發(fā)展判斷出現(xiàn)了失誤，對自身實力估計出現(xiàn)了失誤。

影響因素之二：內(nèi)部機(jī)制失效

內(nèi)部機(jī)制失效的企業(yè)，首先在日常工作中，一是遇到工作，員工繞來繞去；二是遇到問題，領(lǐng)導(dǎo)批來批去；三是遇到困難，會議開來開去；四是遇到矛盾，責(zé)任推來推去。其次在企業(yè)文化中，人們知對錯不言，見是非不語，聞善惡不議，遇矛盾不決。再次在生產(chǎn)經(jīng)營中，一是經(jīng)營信息失真。日常工作秩序混亂，報表數(shù)據(jù)統(tǒng)計虛假，工作匯報含糊不清，甚至出現(xiàn)資產(chǎn)不清，債務(wù)不實等嚴(yán)重現(xiàn)象。二是費用支出失控，潛在虧損增加。無約束監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致有些項目經(jīng)理人大手大腳，揮霍浪費，致使可以微利的項目出現(xiàn)虧損，原本虧損的項目雪上加霜，加上經(jīng)濟(jì)往來中審查制度不健全，造成企業(yè)資產(chǎn)大量流失。三是違法亂紀(jì)時有發(fā)生。有些企業(yè)內(nèi)部人員，利用內(nèi)控不嚴(yán)的漏洞，大量收受賄賂、貪污公款，挪用、盜竊資金，或與企業(yè)外部人員相互勾結(jié)，利用虛假發(fā)票和虛擬合同，非法侵占企業(yè)資金等。所以，企業(yè)的內(nèi)部機(jī)制應(yīng)該牢牢把握約束機(jī)制、激勵機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制這三個重點，在機(jī)制的建立健全方面做大量的基礎(chǔ)工作，確保機(jī)制運轉(zhuǎn)可靠、協(xié)調(diào)、正常。

影響因素之三：優(yōu)秀人才失散

優(yōu)秀人才失散給企業(yè)帶來眾多的影響。第一，團(tuán)隊管理出現(xiàn)問題。良好的團(tuán)隊因某些核心員工的離職而遭到破壞，執(zhí)行中的任務(wù)因此被迫中斷，企業(yè)經(jīng)營效率大大降低。第二，造成企業(yè)成本增加。優(yōu)秀員工離職所留下的職位空缺迫使企業(yè)重新花費成本培養(yǎng)或是尋找接替者，其過程要耗費大量的時間成本，甚至留給競爭對手一個有利的追趕機(jī)會。第三，影響在職員工士氣。某些核心員工的離職不僅可能帶走技術(shù)秘密和客戶等資源，同時還有可能影響在職員工的情緒，極大挫傷團(tuán)隊的整體士氣。第四，形成人才塌方。更為嚴(yán)重的是，企業(yè)高管或其他核心員工離職直接改變了企業(yè)與競爭對手的實力對比，若是集體式的跳槽，對企業(yè)來說則很有可能是致命性的打擊。

如果在企業(yè)內(nèi)部，崗位不是靠競爭，而是靠關(guān)系，晉升不是靠能力，而是靠領(lǐng)導(dǎo)，收入

1不是貢獻(xiàn)，而是靠照顧，這種企業(yè)氛圍下，如果個性不能伸展，特長不能發(fā)揮，人才也只能選擇離開，另某高就，以圖發(fā)展。優(yōu)秀人才選擇離開企業(yè)，一般可能有以下幾種原因：

1、對自己的薪資待遇不滿意；

2、對所承擔(dān)的工作缺乏興趣；

3、對企業(yè)的管理方式不滿；

4、對企業(yè)的目標(biāo)缺乏認(rèn)同；

5、缺乏個人成就感。所以，企業(yè)如果需要留住人才，可以采取，一是給舞臺，讓其展示；二是給權(quán)利，發(fā)揮優(yōu)勢；三是給條件，創(chuàng)造環(huán)境；四是給目標(biāo)，勇壓重?fù)?dān)；五是給榮譽(yù)，表示信任；六是給利益，提供動力。如此，企業(yè)方能做到以感情留人，以待遇留人，以事業(yè)留人，以制度留人。

影響因素之四：管理權(quán)力失衡

由于中國傳統(tǒng)文化的影響，企業(yè)管理權(quán)力失衡問題一直令人詬病。企業(yè)內(nèi)部，要么股東大會開成大股東會，總經(jīng)理聽命于大股東，唯董事長是諾，要么董事長兼總經(jīng)理，大股東大權(quán)獨攬，形成左手管右手，致使企業(yè)管理權(quán)力失衡，管理矛盾不斷。第一，股東之間矛盾加劇。一言堂，大權(quán)獨攬，獨斷專行，企業(yè)經(jīng)營短期行為嚴(yán)重，過度投資、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、侵蝕小股東利益事件時有發(fā)生。因為企業(yè)的股權(quán)分散，中小股東行使監(jiān)督權(quán)利的成本過高，所以中小股東的利益被忽視成為常態(tài)，股東之間矛盾加劇成為必然。第二，決策失誤頻繁。每個股份持有人的獨立思考和判斷，通過現(xiàn)在企業(yè)制度的規(guī)范性綜合，形成股份公司所特有的優(yōu)勢，這種優(yōu)勢本可以減少企業(yè)在投資決策中的失誤，而管理權(quán)力失衡抵消了這種優(yōu)勢，致使企業(yè)決策失誤頻繁。第三，人才流失嚴(yán)重。管理權(quán)力失衡，造成霸權(quán)行為，企業(yè)員工要么噤若寒蟬，形同木偶，要么口將言而囁嚅，而人才大多因特有的個性，會選擇離開企業(yè)，去追求個性的舒展和自我價值的實現(xiàn)。

管理權(quán)力失衡，增加了企業(yè)管理中的人為因素變量，也增加了未來企業(yè)發(fā)展過程中的不確定因素，說不定哪天，一個隨意的決定有可能帶來企業(yè)不能承受的災(zāi)難，致使企業(yè)“猝死”。所以，規(guī)范公司章程，合理行使股東、董事、監(jiān)事的權(quán)利，圓滿開好股東大會、董事會、監(jiān)事會，發(fā)揮股份公司治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。

影響因素之五：發(fā)展規(guī)模失控

企業(yè)發(fā)展規(guī)模失控，主要表現(xiàn)在主營業(yè)務(wù)規(guī)模失控和非主營業(yè)務(wù)規(guī)模失控這兩方面，發(fā)展規(guī)模失控對企業(yè)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

第一，管理難度增加。當(dāng)企業(yè)規(guī)模增長時，管理的復(fù)雜性和組織協(xié)調(diào)難度加大，特別是各個層面的管理者面對復(fù)雜多變的企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化時，由于管理技術(shù)和手段受現(xiàn)代科技水平的限制，在進(jìn)行企業(yè)管理決策和戰(zhàn)略實施過程中常常會出現(xiàn)鞭長莫及，力不從心等失控現(xiàn)象，從而影響組織管理的效率。第二，激勵機(jī)制弱化。企業(yè)規(guī)模過大時，管理人員對工作難以全面了解和監(jiān)督，對員工的工作效率難于合理評價，從而造成員工的努力程度與企業(yè)業(yè)績關(guān)聯(lián)度減弱，使企業(yè)激勵機(jī)制弱化，使管理措施和手段的效果降低，進(jìn)而不得不用增加員工數(shù)量和提高工資的辦法，來維持勞動生產(chǎn)率的提高。第三，管理效率下降。企業(yè)規(guī)模越大，管理層次越多，所產(chǎn)生的信息傳遞和反饋的控制損失就越大，往往造成管理層根據(jù)不完整和失真的信息作出多種決策，使管理的系統(tǒng)效率下降。第四，創(chuàng)新動力缺乏。大規(guī)模的企業(yè)由于占據(jù)了較大的市場份額，往往比小企業(yè)更缺乏創(chuàng)新的動力，害怕因為決策失誤而失去市場份額，對于創(chuàng)新的行為顧慮重重。第五，企業(yè)風(fēng)險增大。規(guī)模的擴(kuò)大，使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的靈活性降低，主營業(yè)務(wù)和非主營業(yè)務(wù)調(diào)整困難，融資難度加大，資金周轉(zhuǎn)緩慢，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險成本和機(jī)會成本。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對發(fā)展規(guī)模進(jìn)行適度控制，第一，應(yīng)該對投資數(shù)額進(jìn)行控制。首先要考慮與自有資產(chǎn)是否相匹配，其次要考慮與項目回款速度是否相匹配。第二，應(yīng)該對投資內(nèi)容進(jìn)行控制。首先要考慮與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃是否吻合，其次要考慮盈利能力的強(qiáng)弱，再次要考慮國家經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展對投資內(nèi)容的影響程度。第三，應(yīng)該對投資方式進(jìn)行控制。首先要考慮現(xiàn)金投資還是資產(chǎn)投資，其次要考慮是控股還是參股。

影響因素之六：資金周轉(zhuǎn)失靈

對于資金周轉(zhuǎn)失靈，所有開發(fā)商都會心有余悸，所以資金周轉(zhuǎn)一旦出現(xiàn)異常，企業(yè)財務(wù)開始戒嚴(yán)，資金實行管制，一把手開始實施一支筆方案，所有資金無論大小，都需要簽發(fā)通行證方能支付通行。

現(xiàn)金流量是衡量企業(yè)利潤質(zhì)量高低的指標(biāo)之一，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)經(jīng)營，靠的不僅僅是利潤，更要保持良好、充足的現(xiàn)金流量。如果資金周轉(zhuǎn)失靈，企業(yè)就會感覺有資產(chǎn)貸款難，有商品銷售少，有銷售回款慢，逐漸無力償還到期債務(wù)，從而對企業(yè)產(chǎn)生影響。首先，企業(yè)經(jīng)營活動停止。項目停止開發(fā)，工地停工，售樓場所關(guān)門。其次，員工人心浮動。人員面臨裁減，工資可能拖欠，人才跳槽離職。再次，突發(fā)事件增加。債主上門逼債，業(yè)主要求退房，司法訴訟增加，銀行帳號被封，資產(chǎn)被法院拍賣。最后，融資貸款無門。無資產(chǎn)抵押，無企業(yè)擔(dān)保，資信等級取消。

所以資金周轉(zhuǎn)一旦出現(xiàn)可疑征兆，企業(yè)應(yīng)該想方設(shè)法，首先抓銷售爭回款，其次跑貸款保補(bǔ)充，最后擠成本挖潛力，確保資金周轉(zhuǎn)安全。

影響因素之七：風(fēng)險防范失察

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理存在哪些問題？首先，是投資擴(kuò)張盲目。盲目的多元化投資，投資前缺乏風(fēng)險評估，投資責(zé)任不落實，一心一意想著擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，追求行業(yè)排名和地位，重經(jīng)營而輕管理，日子久了很難不出問題。其次，是理財借貸盲目。為了快速累積財富，貿(mào)然進(jìn)入期貨、股票、外匯及金融衍生品等高風(fēng)險領(lǐng)域，盲目借貸，妄想依靠現(xiàn)有的現(xiàn)金流優(yōu)勢，快進(jìn)快出撈一票，往往像是進(jìn)了賭場，十賭九輸。最后，是放權(quán)盲目。許多企業(yè)內(nèi)部惡性競爭，各自為政，導(dǎo)致管理權(quán)力失控，而風(fēng)險管理工作又是企業(yè)的薄弱之項，缺乏風(fēng)險防范機(jī)制，便容易使資產(chǎn)發(fā)生損失，誘發(fā)風(fēng)險。

全面規(guī)范的風(fēng)險管理可以幫助企業(yè)減少風(fēng)險的侵害。首先，強(qiáng)化風(fēng)險意識。即，企業(yè)依據(jù)自身情況結(jié)合外部環(huán)境，就戰(zhàn)略、市場、運營、法律、財務(wù)等方面，逐一辨認(rèn)自身可能存在的風(fēng)險，做到對風(fēng)險胸有成竹。其次，預(yù)備防范方案。以數(shù)學(xué)模型為基礎(chǔ)，透過加權(quán)計分算出企業(yè)的風(fēng)險評分，判斷其風(fēng)險程度，在此基礎(chǔ)上，可針對重大風(fēng)險緊密結(jié)合企業(yè)自身風(fēng)險管理現(xiàn)狀、風(fēng)險偏好、風(fēng)險控制目標(biāo)，提出可能的風(fēng)險解決措施建議。最后，是風(fēng)險回顧。在遭遇每一次的風(fēng)險問題后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其風(fēng)險管理工作進(jìn)行總結(jié)、評估，累積經(jīng)驗，以利于日后的風(fēng)險管理工作。

風(fēng)險并不可怕，真正可怕的是不將風(fēng)險當(dāng)回事。房地產(chǎn)企業(yè)若不能深刻了解自己本身的弱點，遭受風(fēng)險僅僅是時間問題。所以培育良好的企業(yè)風(fēng)險管理文化，建立健全全面風(fēng)險管理體系，以未雨綢繆的態(tài)度看待風(fēng)險，才能避免屋漏偏逢連夜雨的風(fēng)險危機(jī)，奠定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

影響因素之八：企業(yè)品牌失護(hù)

品牌對于企業(yè)猶如人之臉面，重要而功能眾多。第一，品牌可以幫助企業(yè)存儲信譽(yù)、形象；第二，通過注冊專利和商標(biāo)，品牌可以受到法律的保護(hù)，防止他人損害品牌的聲譽(yù)或非法盜用品牌；第三，品牌是企業(yè)的一種無形資產(chǎn)，它所包含的價值、個性、品質(zhì)等特征都能給產(chǎn)品帶來重要的價值；第四，品牌是企業(yè)塑造形象、知名度和美譽(yù)度的基石，在產(chǎn)品同質(zhì)化的今天，為企業(yè)和產(chǎn)品賦予個性、文化等許多特殊的意義；第五，經(jīng)驗告訴我們，贏得一個新客戶所花的成本大約是保持一個既有客戶成本的6倍，所以與顧客建立品牌偏好，通過客戶的言傳身教，使品牌聲譽(yù)廣為傳播，縮短銷售周期，有效降低項目營銷和廣告宣傳的成本。

品牌雖然好處多多，可是一旦品牌失護(hù)，報紙電視的負(fù)面報道和指責(zé)，也隨之洶涌而來。關(guān)鍵詞為：劣質(zhì)產(chǎn)品、欺騙消費者、價格欺詐、誠信缺失、沒有公德、沒有社會責(zé)任等等。對企業(yè)自身而言，不誠信行為一旦被揭穿，勢必使企業(yè)聲名掃地，企業(yè)經(jīng)營陷入癱瘓，一蹶

不振。品牌是件防彈衣，品牌失護(hù)意味著防彈衣破損，企業(yè)遲早要被捅死。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻牢記品牌理念，注重保持良好的社會形象，注重開展廣泛的品牌宣傳，注重實行優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。沒有品牌的房地產(chǎn)企業(yè)，有時候也能發(fā)展到項目遍布全國，資產(chǎn)榮登榜首，但終究是網(wǎng)里的水，看起來滿滿當(dāng)當(dāng)，但撈起來什么都沒有。企業(yè)魂牽夢索的百年老店，實際上就是百年品牌。

因素之九：經(jīng)營戰(zhàn)略失策

如果經(jīng)營戰(zhàn)略失策會使企業(yè)失去后續(xù)力量的支持衰老而死，從而影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

經(jīng)營戰(zhàn)略失策，首先會導(dǎo)致主營競爭力減弱。多元化是經(jīng)營戰(zhàn)略中爭議紛紛的焦點。在企業(yè)的發(fā)展過程中，主營業(yè)務(wù)是企業(yè)的拳頭產(chǎn)品，是核心競爭能力，企業(yè)應(yīng)該保持和擴(kuò)大自己所熟悉與擅長的主營業(yè)務(wù)，把增強(qiáng)主營業(yè)務(wù)作為第一目標(biāo)，適當(dāng)兼顧非主營業(yè)務(wù)。好比一棵大樹，主營業(yè)務(wù)就是樹干，在資源有限的情況下，給它嫁接眾多的枝叉（多元化戰(zhàn)略），大樹的生長勢必受到影響。第二，會導(dǎo)致資金短缺困難。房地產(chǎn)企業(yè)的資金雖然使用量大，但是單個項目的使用資金也還是有限的。俗話說：錢到用時方恨少，好鋼用在刀刃上。企業(yè)資金的配置也應(yīng)如此，在資源有限的情況下，主營業(yè)務(wù)應(yīng)是急需發(fā)展和鞏固的，考慮到企業(yè)的經(jīng)營擴(kuò)張，非主營業(yè)務(wù)即使利潤增加豐厚，也應(yīng)遵循謹(jǐn)慎和適度的原則，避免哪行賺錢干哪行的隨意性策略，否則經(jīng)營范圍的擴(kuò)張以及由此帶來的資源分散，將導(dǎo)致企業(yè)資金的短缺困難。第三，會導(dǎo)致管理失控風(fēng)險。隨著主營業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大以及多元化道路的發(fā)展，集團(tuán)化管理成為必然。企業(yè)的主要任務(wù)是對集團(tuán)化資源的整合，沒有整合的公司就難以發(fā)揮集團(tuán)的整體優(yōu)勢，并且各自分立、各自為政，企業(yè)內(nèi)部難于管理、協(xié)調(diào)、控制，管理失控風(fēng)險也就在所難免。

企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略是對企業(yè)內(nèi)在機(jī)制最嚴(yán)厲的考驗，所以開發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓住企業(yè)的目標(biāo)、投資、銷售、人才、服務(wù)等方面的要素，分別制定相應(yīng)的經(jīng)營戰(zhàn)略，并使之協(xié)調(diào)形成合力，構(gòu)建發(fā)展階梯。

因素之十：創(chuàng)新進(jìn)取失力

有些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)排名漸后，銷售漸難，效率漸低等問題，經(jīng)指點得知，是企業(yè)創(chuàng)新進(jìn)取失力所致。

創(chuàng)新是企業(yè)根據(jù)行業(yè)的發(fā)展情況，結(jié)合自身實際從某一方面進(jìn)行的改革，是對以前不合理和不合適內(nèi)容的完善。目前日益嚴(yán)峻的市場競爭大大增加了企業(yè)的經(jīng)營壓力，不斷提升的成本，降低了企業(yè)的逾期收益，從而使得企業(yè)的盈利減小，當(dāng)企業(yè)不能真正認(rèn)識到這種不合理的現(xiàn)象時，就可能對未來企業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重后果，即，企業(yè)將在競爭對手的殘酷擠壓下身亡。

創(chuàng)新進(jìn)取失力對企業(yè)影響巨大。第一，無法順應(yīng)市場發(fā)展。企業(yè)的發(fā)展，需要適應(yīng)市場的發(fā)展取向，以保持市場競爭力，每一次市場的悄然改變，都要求企業(yè)能迅速適應(yīng)這種變化，并馬上做出積極的反應(yīng)，對市場反應(yīng)越快的企業(yè)，成活的幾率越高，競爭力越強(qiáng)，反之，則會被市場所淘汰。第二，無法適應(yīng)市場需求。每一次有針對性的創(chuàng)新，都是對企業(yè)內(nèi)部組織關(guān)系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷模式、市場布局、人員狀況等方面的一次優(yōu)化，這樣的優(yōu)化只有適應(yīng)市場需求，才能被市場接受和認(rèn)可，才能取得創(chuàng)新的成功，否則將被市場所拋棄。第三，企業(yè)盈利空間縮小。企業(yè)之所以會選擇打破原有模式實施創(chuàng)新，目的就是為了有效適應(yīng)市場發(fā)展趨勢，最終得到企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)新進(jìn)取失力勢必形成企業(yè)盈利空間的不斷縮小，直至虧損出局。

大多數(shù)企業(yè)創(chuàng)新動力不足，是因為創(chuàng)新是一個痛苦的過程，首先，要能摧毀今天。一個平常的今天，一定帶來平常的明天，虧損的今天，也將帶來虧損的明天，所以只有摧毀今天，才能帶來燦爛美好的明天。其次，要能斬斷優(yōu)勢。企業(yè)優(yōu)勢形成企業(yè)思維定式，現(xiàn)在的優(yōu)勢

一定是未來發(fā)展的障礙，所以斬斷優(yōu)勢意味著創(chuàng)新成功了一半。第三，要能消滅自己。企業(yè)不能消滅自己，終將被別人消滅，每一次的自我消滅，意味著每一次新的創(chuàng)業(yè)，猶如鳳凰涅磐，其羽更豐，其音更清，其神更髓。

企業(yè)長久穩(wěn)定的有效經(jīng)營活動，就是一個不斷創(chuàng)新和提升的過程，這個過程伴隨企業(yè)的一生。企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞，很大程度上取決于企業(yè)的這種創(chuàng)新行為是否完善，是否及時。房地產(chǎn)企業(yè)，如果沒有創(chuàng)新，你靠什么贏市場？

第五篇：影響注塑模具質(zhì)量的十大因素

影響注塑模具質(zhì)量的十大因素

模具制造過程是是一個復(fù)雜的過程，從設(shè)計、加工、裝配、調(diào)試等步驟，最后才能真正的投入使用，在整個生命周期中，影響模具質(zhì)量的因素主要有以下十個方面： 1.模具鋼材

幾種常用的鋼材

鋼材是模具質(zhì)量的決定性因素，選擇合理的鋼材是重中之重。選擇鋼材的標(biāo)準(zhǔn)是：

①注塑材料的要求——不同的塑料要選用不同的鋼材，如對高拋光的要求、耐腐蝕的要求等等； ②價格——鋼材性能夠用就好，不是越貴越好；考慮到模具的成本因素，模具鋼材要選用和模具壽命相應(yīng)的材料，避免不必要的浪費；一般P20的壽命在30萬左右；2738，50萬沒問題，H13/2344通常在80-100萬以上，可以根據(jù)情況選擇；

③熱處理。模具的表面處理也是非常重要。氮化——能夠增強(qiáng)鋼材的表面硬度，有效延長模具壽命；電鍍——能對模具鋼材進(jìn)行有效改性，對一些需要高亮度的和耐腐蝕的塑件可以利用電鍍來增強(qiáng)和改進(jìn)鋼材的性能

幾種常用的模具鋼材及價格：P20-10.6/kg，國產(chǎn)718-5/kg，1.2738-27/kg 2.結(jié)構(gòu)設(shè)計。

管件結(jié)構(gòu)設(shè)計

成熟的模具結(jié)構(gòu)不但考慮到產(chǎn)品材料屬性——收縮率、成型溫度、彈性拉伸變形系數(shù)等，而且還要考慮到冷卻水路、開合模的速度等。合理的模具結(jié)構(gòu)能有效延長模具壽命和保證模具的順利生產(chǎn)。提高效率，降低成本。3.模具加工。

工欲善其事，必先利其器。模具工藝的安排尤為重要，合理的工藝安排能加快生產(chǎn)周期，縮短加工時間，有效節(jié)省成本。而且更重要的是精確合理的加工能夠保證模具在生產(chǎn)過程的穩(wěn)定和延長壽命。加工出錯有的會導(dǎo)致模具燒焊，無論焊的多好，對模具來說都是一種損失；另外加工不好還有可能影響模具動作，降低模具壽命，導(dǎo)致模具在生產(chǎn)過程中出現(xiàn)拉裂甚至折斷。4.標(biāo)準(zhǔn)件。

決定水桶容量的是最低的一根木條。這個道理大家都理解，但是在做的時候往往會注意不到。模具也是一樣，標(biāo)準(zhǔn)件雖然不直接參與成型，但卻控制著整個模具的運行。好的標(biāo)準(zhǔn)件應(yīng)該能夠耐磨，夠硬，精度高，不宜變形。不同品牌的標(biāo)準(zhǔn)件差價很大，所以做模具不要一味殺價，殺來殺去，你的模具從奔馳就直降至大眾了。

5.對碰（飛模）。

對碰靠的是模具鉗工的經(jīng)驗，看似簡單的活卻是最具有技術(shù)含量的工作。復(fù)雜模具主要看的就是這個功夫。平板模具最簡單，分形面只要沒有飛邊斷差基本就ok了。像汽車配件模具就非常的麻煩了，不但分形面比較不規(guī)則，而且往往包括多個滑塊、頂塊。同時通過對碰還能對模具的其他問題進(jìn)行改進(jìn)和完善。所以它是一項綜合性的工作。6.拋光/皮紋。

模具的拋光是模具的制造的最后一個環(huán)節(jié)。拋光直接反映到塑件上，所以這是個最面子的工作。拋光還能對模具動作起到幫助和補(bǔ)充的作用，尤其對脫模非常有意義。往往一些模具生產(chǎn)不順利就是因為打光不到位，阻力過大，脫模困難，甚至頂白，頂裂等。7.模具裝配

模具裝配就如同組裝機(jī)器一樣，每一個部件，每個螺釘都不能出錯，否則后果會相當(dāng)嚴(yán)重，輕則導(dǎo)致產(chǎn)品缺陷，影響生產(chǎn)，重則徹底損害模具，造成報廢。所以裝配的活一定要非常的細(xì)致。裝配過程中尤其是要注意模具的清潔工作，特別是水路、螺絲孔，一定要吹干凈里面的鐵屑，否則客戶非常生氣的。8.熱流道還是冷流道

這個其實對模具質(zhì)量的影響最小，因為熱流道一般都是客戶指定品牌的，尤其是一些大客戶。國外知名品牌無論在質(zhì)量還是售后服務(wù)上做的都非常到位，所以質(zhì)量上一般不會有問題。只是國內(nèi)的一些熱流道倒是質(zhì)量相差很大。個別小企業(yè)為了節(jié)儉成本，來爭取價格上的優(yōu)勢，用一些不靠譜的加熱和傳導(dǎo)配件，就容易出問題。而冷流道主要的問題就如何保證注塑的平衡、澆口大小、注塑壓力等等。9．冷卻水路。

有過模具經(jīng)驗的人都知道，冷卻對一個模具來說是多么重

要。由于物價和人力工資的增長，在大批量生產(chǎn)產(chǎn)品的時候，沒減少一秒的注塑周期所帶來的利潤都是無法想象的。但是加快生產(chǎn)周期的同時就會倒是模具溫度的上升，如果得不到有效控制的話就會使模具由于太熱無法成型，甚至導(dǎo)致模具變形失效報廢。所以優(yōu)良的水路設(shè)計尤為重要，包括水路的排布密度、直徑、相互之間的鏈接等等。10.模具維護(hù)。

模具維護(hù)主要是生產(chǎn)過程中的維護(hù)和保養(yǎng)。模具就像汽車一樣，如果長期不用又不加保養(yǎng)的話就可能導(dǎo)致模具報廢掉。所以每次模具使用后都要進(jìn)行全面的保養(yǎng)，特別的是成型部分的防銹，主要動作部件的防銹。因為模具由于生產(chǎn)過程中要接水的，可能在安裝或拆卸過程中有睡弄到模具上，所以一定要保證模具的干燥，然后再刷一層油保護(hù)。