2021XX街道住宅小區(qū)物業(yè)管理提升三年行動(dòng)方案

為進(jìn)一步加強(qiáng)全街道物業(yè)管理工作，提升我街道小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)省、市、區(qū)有關(guān)加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作要求，結(jié)合我街道實(shí)際，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人為本，突出城市基層黨建引領(lǐng)社區(qū)治理和居民自治，推進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)治理深度融合，探索物管工作新機(jī)制，完善管理服務(wù)體系，提升物管服務(wù)水平，增強(qiáng)群眾的幸福感、獲得感、安全感，積極爭創(chuàng)全國文明城市。

二、工作目標(biāo)

2023年底，新建小區(qū)黨組織覆蓋率、業(yè)委會(huì)組建率、市場化物業(yè)服務(wù)率達(dá)到100%；其他小區(qū)達(dá)到90%。通過提升行動(dòng)，物業(yè)管理體制機(jī)制基本完善，社區(qū)小區(qū)治理能力顯著提升，物業(yè)服務(wù)水平和群眾滿意度明顯提高。

三、主要任務(wù)

（一）加強(qiáng)街道社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)

1、建強(qiáng)街道物管組織機(jī)構(gòu)。立足街道實(shí)際，將物業(yè)管理提升工作納入重要議事日程，成立由辦事處主任為組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，組織、宣傳、政法、民政、財(cái)政、環(huán)保、城管、公安、安全等部門為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，參照主城區(qū)市政重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)調(diào)度模式，定期研究物管提升工作，至少每月召開一次調(diào)度分析會(huì)，統(tǒng)籌全街住宅小區(qū)物業(yè)管理提升行動(dòng)，切實(shí)解決工作中的難點(diǎn)問題和重點(diǎn)問題。

2、配齊物管服務(wù)工作人員。建立健全街道物管辦內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，配齊工作人員。街道物管辦專職人員2名，各社區(qū)下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，配備專、兼職人員各1名，兼職人員由社區(qū)崗位分工解決。落實(shí)相關(guān)辦公場所、設(shè)備和經(jīng)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)正規(guī)化。

（二）切實(shí)強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督措施

3.認(rèn)真開展調(diào)查摸底工作。以解決突出問題為導(dǎo)向，組織社區(qū)者、業(yè)主委員會(huì)、物管工作人員，利用一周時(shí)間，對(duì)轄區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展調(diào)查摸底工作，建立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息臺(tái)賬。

4.嚴(yán)格落實(shí)物管“季度考”。按照《XX區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分類考核辦法（試行）》規(guī)定，由街道、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)共同組織考核對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量實(shí)行“季度考”，并將物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行公共安全、文明創(chuàng)建、垃圾分類等社會(huì)責(zé)任一并納入考評(píng)內(nèi)容中。

5、建立物業(yè)服務(wù)退出機(jī)制。根據(jù)“季度考”結(jié)果，針對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量（同類小區(qū)）“季度考”中排名情況，提出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅榜”、“黑榜”名單，以及對(duì)排名靠后的小區(qū)進(jìn)行通報(bào)。嚴(yán)格落實(shí)文件要求，強(qiáng)化“紅黑榜”結(jié)果運(yùn)用，對(duì)在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量“季度考”中連續(xù)兩次列入“黑榜”的物業(yè)企業(yè)，責(zé)令其退出所在小區(qū)物業(yè)服務(wù)；對(duì)一年內(nèi)三次列入“黑榜”的物業(yè)企業(yè)，堅(jiān)決清退出物業(yè)服務(wù)市場。

6.加強(qiáng)前期物業(yè)開辦費(fèi)管理。嚴(yán)格按照規(guī)定程序撥付前期物業(yè)管理開辦費(fèi)。凡因小區(qū)物業(yè)管理工作不力，被文明委、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組通報(bào)或要求整改，對(duì)拒不整改或整改不力的物業(yè)企業(yè)，社區(qū)居委會(huì)會(huì)同業(yè)主委員會(huì)（已成立業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)簽署意見）申請(qǐng)使用前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，在小區(qū)內(nèi)張榜公示后，用于創(chuàng)建全國文明城市工作宣傳或小區(qū)環(huán)境綜合整治。

（三）完善“四位一體”紅色物業(yè)議事機(jī)制

7.傾力新建“紅色”業(yè)委員會(huì)建設(shè)。借鑒XX村紅色業(yè)委員成功經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)尚未成立業(yè)主委員會(huì)的XX個(gè)小區(qū)，按照“四位一體”基本要求，逐個(gè)制定工作方案，及時(shí)啟動(dòng)組建業(yè)主委員會(huì)。突出街道、社區(qū)黨組織對(duì)小區(qū)黨組織和業(yè)主委員會(huì)的政治引領(lǐng)，落實(shí)符合條件的社區(qū)“兩委”成員、黨支部書記、黨小組長通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)主任或成員，業(yè)主委員會(huì)成員要有2—3名黨員。

截止2021年12月底，全面完成符合成立條件的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立工作。根據(jù)區(qū)文件規(guī)定，每組建一個(gè)規(guī)范的“紅色”業(yè)主委員會(huì)獎(jiǎng)補(bǔ)X萬元。結(jié)合任務(wù)完成進(jìn)度兌現(xiàn)獎(jiǎng)補(bǔ)，任務(wù)完成低于60%不獎(jiǎng)補(bǔ)，并由街道創(chuàng)城指揮部領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該社區(qū)主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，納入文明創(chuàng)建考核處罰。

8.及時(shí)組織業(yè)主委員會(huì)換屆。針對(duì)需要進(jìn)行換屆改選的的小區(qū)，凡業(yè)主委員會(huì)任期屆滿、業(yè)主委員會(huì)缺員和無法正常工作的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行改選、增選和重新選舉，按“紅色”業(yè)主委員會(huì)標(biāo)準(zhǔn)完善，確保小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)功能完善，運(yùn)行正常。

截止2022年6月底，全面完成已成立的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)功能完善工作。根據(jù)區(qū)文件規(guī)定，每完成一個(gè)功能提升的“紅色”獎(jiǎng)補(bǔ)1萬元。結(jié)合任務(wù)完成進(jìn)度兌現(xiàn)獎(jiǎng)補(bǔ)，任務(wù)完成低于60%不獎(jiǎng)補(bǔ)，并由街道創(chuàng)城指揮部領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該社區(qū)要負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，納入文明創(chuàng)建考核處罰。

（四）著力破解物業(yè)管理“瓶頸”問題。

9.提升改造小區(qū)物管水平。針改造后住宅小區(qū)原物業(yè)服務(wù)水平較低的小區(qū)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主委員會(huì)功能，由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定，重新明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)提標(biāo)升級(jí)。升級(jí)后按新服務(wù)等級(jí)考核，符合獎(jiǎng)勵(lì)范圍的住宅小區(qū)享受三年獎(jiǎng)勵(lì)政策不變。尚未實(shí)行市場化的小區(qū)，要加快召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，大力推行物業(yè)服務(wù)市場化。

10.整治提升老舊小區(qū)環(huán)境。各社區(qū)要制定《社區(qū)小區(qū)創(chuàng)建整治方案》，對(duì)老舊（安置）小區(qū)和失管小區(qū)實(shí)施創(chuàng)建整治提升工程。根據(jù)區(qū)獎(jiǎng)補(bǔ)政策，積極推行整治后的小區(qū)實(shí)行老舊（安置）小區(qū)物業(yè)三年獎(jiǎng)補(bǔ)政策，對(duì)于原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過二級(jí)基準(zhǔn)價(jià)的住宅小區(qū)，根據(jù)“季度考”成績，按照每平方0.1元標(biāo)準(zhǔn)分別給予獎(jiǎng)補(bǔ)，第一年全額獎(jiǎng)補(bǔ)，第二年獎(jiǎng)補(bǔ)70%，第三年獎(jiǎng)補(bǔ)40%。

11.推行服務(wù)與收費(fèi)雙提升。針對(duì)轄區(qū)內(nèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在3級(jí)以下的20個(gè)小區(qū)，分2個(gè)階段完成物業(yè)服務(wù)“雙提升”工作任務(wù)。第一階段：在2021年12月底前，完成已實(shí)施改造的6個(gè)小區(qū)3級(jí)及以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)“雙提升”工作任務(wù)；第二階段：在2022年6月底前，完成剩余14個(gè)小區(qū)的3級(jí)及以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)“雙提升”工作任務(wù)。

根據(jù)區(qū)“雙提升”工作獎(jiǎng)補(bǔ)文件精神，每完成一個(gè)小區(qū)“雙提升”任務(wù)獎(jiǎng)補(bǔ)1萬元。結(jié)合任務(wù)完成進(jìn)度撥付獎(jiǎng)補(bǔ)資金，任務(wù)完成進(jìn)度低于60%不獎(jiǎng)補(bǔ)，并由街道創(chuàng)城指揮部領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該社區(qū)主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，納入文明創(chuàng)建考核處罰。

12.切實(shí)強(qiáng)化物業(yè)兜底保障。街道非物管小區(qū)XX個(gè)，其中，XX保潔小區(qū)為XX個(gè)，面積約為XX萬平方米；X個(gè)失管小區(qū)，面積約為X萬平方米，剩余XX個(gè)小區(qū)目前由單位自管等形式管理，面積約為XX萬平方米。XX保潔小區(qū)和失管小區(qū)2022年3月起全部下沉管理（經(jīng)費(fèi)數(shù)額渠道不變），要以市場化為導(dǎo)向，制定物業(yè)服務(wù)提標(biāo)升級(jí)計(jì)劃。完善物業(yè)管理投訴受理和調(diào)解制度，力爭將物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在小區(qū)，小事不出社區(qū)，大事不出街道。

（五）合力提升物業(yè)服務(wù)市場化水平

13.優(yōu)化物業(yè)市場資源配置。通過“小小區(qū)”打捆招標(biāo)方式，將多個(gè)規(guī)模較小、地域相近、標(biāo)準(zhǔn)相似的“小小區(qū)”合并為一個(gè)小區(qū)，通過擴(kuò)大規(guī)模，降低物業(yè)管理成本，打捆推行市場化。根據(jù)黨建引領(lǐng)、企業(yè)形象、服務(wù)意識(shí)、管理模式、服務(wù)水平等各方面，積極推薦2-4家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

14.培育本土物業(yè)服務(wù)企業(yè)。充分發(fā)揮轄區(qū)內(nèi)集體企業(yè)人員、資金、地埋優(yōu)勢，重點(diǎn)扶持集體企業(yè)開展物業(yè)管理服務(wù)，通過政策宣傳、專業(yè)培訓(xùn)和行業(yè)交流，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場，完善內(nèi)部管理，加快提升物業(yè)服務(wù)水平。

15.加大物業(yè)企業(yè)幫扶力度。結(jié)合文明創(chuàng)建、文明單位檢查考核等綜合方式，加強(qiáng)依法繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)宣傳，對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的住戶，社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門勸導(dǎo)，拒不繳納的公職人員，應(yīng)及時(shí)上報(bào)其所在單位催繳；繼續(xù)利用小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移督促產(chǎn)權(quán)人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過司法途徑依法催繳。

四、保障措施

16.強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。加強(qiáng)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，提高全民物業(yè)管理法治意識(shí)；堅(jiān)持正面報(bào)道和負(fù)面曝光相結(jié)合，及時(shí)上報(bào)物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”；以“紅色物業(yè)”為主題，積極宣傳基層黨建引領(lǐng)新舉措、好辦法，著力營造全民共建共創(chuàng)共享良好氛圍，推進(jìn)住宅環(huán)境和城市文明雙提升。

17.加強(qiáng)調(diào)度指導(dǎo)。街道物管提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組，要充分發(fā)揮組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)功能,定期研究解決物管提升中實(shí)際困難和問題。街道物管辦明確細(xì)化分工，強(qiáng)化常態(tài)指導(dǎo)工作，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)“季度考”和“紅黑榜”，確保各項(xiàng)措施落實(shí)到位。

18.嚴(yán)格督查考核。街道將物業(yè)管理提升工作納入社區(qū)綜合目標(biāo)考核，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。街道紀(jì)工委要將物業(yè)管理提升工作責(zé)任落實(shí)情況列入督查范圍，并對(duì)工作落實(shí)不力的社區(qū)或個(gè)人，實(shí)行責(zé)任追究。