第一篇：物業(yè)管理常見糾紛解析

物業(yè)管理常見糾紛解析

發(fā)布: 2008-6-12 14:33 | 作者: | 文章來源: 中國物業(yè)管理協(xié)會 | 查看: 5299次

.物業(yè)管理常見糾紛解析

案例一：業(yè)主家中地板滲水怎么辦

去年5月的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說家中所有木地板有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關(guān)閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計損失在二萬以上：業(yè)主的客廳、主人房、客房全部進水，已給業(yè)主生活帶來不方便。雖說給水管道還在保修期（水管安裝保修期為二年），施工單位可以不承擔賠償費用。（處理此類問題要相當慎重，不然夾在業(yè)主與施工單位中間二頭受氣）一定要按嚴密程序去操作：

1、召集施工單位工頭、裝修負責人、業(yè)主、管理處有關(guān)人員到現(xiàn)場，由施工單位開鑿尋找故障點；

2、故障點找到后，拍照留下證據(jù)，根據(jù)現(xiàn)場判斷誰的責任。（現(xiàn)在有些給水管用塑料管，裝修時容易造成滲水事故）經(jīng)查是因為給水管接頭處滲水，判定現(xiàn)在由施工單位負責；

3、由業(yè)主提出賠償費用及維修方案（只針對造成房間實際損失）和施工單位拿木地板樣板去調(diào)查一下安裝木地板費用，然后開會提出各自理由及費用要求。管理處協(xié)調(diào)，三方簽訂一個維修賠償協(xié)議，最終施工單位賠2.3萬元，木地板由業(yè)主自選安裝，施工單位負責限期處理給水管維修；

4、管理處依據(jù)三方認可協(xié)議，督促各方認真執(zhí)行，管理處作好跟蹤回訪。有理有據(jù)，業(yè)主、施工單位對此次解決都表示滿意。

點評：出現(xiàn)此類事情業(yè)主想的是兩個問題：

1、誰的責任及賠償；

2、盡快自理。管理處要有針對性地進行工作，加上熱情、真誠態(tài)度，既解決了問題又增加了業(yè)主對管理處工作的理解。案例二：住戶在樓層焚香燃紙怎么辦

每逢清明、中秋等農(nóng)歷節(jié)日，深圳的許多人都有焚香、燃紙的習(xí)俗。住在高層住宅的往往貪圖便利，就在樓層里燒來燒去。一方面繚繞的煙霧使消防警報頻發(fā)，令人真假難辨、疲于應(yīng)付；另一方面殘存的煙垢污損墻面地磚，很難徹底清除。海麗管理處從實際出發(fā)，采取了相應(yīng)的對策，實踐證明效果很好（燃紙焚香的習(xí)俗該不該取締，這不是物業(yè)公司需要討論的問題。物業(yè)公司應(yīng)該考慮的是，如何對其加以引導(dǎo)，避免妨礙正常的物業(yè)管理）。

一、是既加強教育引導(dǎo)又尊重住戶焚香燃紙的習(xí)俗，指定供住戶焚香燃紙的地點，防止“處處冒煙”，便于統(tǒng)一管理。

二、逢節(jié)日提前發(fā)出告示，提醒住戶自覺遵守管理處關(guān)于到指定地點燃紙的規(guī)定，并派專人到現(xiàn)場疏導(dǎo)監(jiān)督。

三、要求所有在樓層作業(yè)的員工主動負起責任，發(fā)現(xiàn)違規(guī)焚香燃紙的當即予以勸阻和制止，加大管理力度。

四、嚴肅查處違規(guī)焚香燃紙現(xiàn)象，對不聽勸阻、屢禁屢犯的給予書面告誡，嚴重的進行處罰或提請消防主管機關(guān)處理。

點評：鹵葬行事，容易鬧出亂子。可以說，這里所采取一些措施都是恰當?shù)?。在尊重的前提下加強管理，在管理的過程中注意尊重，對涉及到民俗民風(fēng)問題的處理，大抵應(yīng)當如此。案例三：糾正違章裝修僵持不下怎么辦

去年初夏的一天下午，某小區(qū)護衛(wèi)隊員報告，一位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻上開孔安裝空調(diào)。等裝修巡視督察人員趕到現(xiàn)場時，空調(diào)安裝已在進行之中。裝修巡視員檢查一番后，向業(yè)主解釋，如此安裝不但影響了外立面的統(tǒng)一和美觀，而且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業(yè)主的生活帶來不便。但業(yè)主仍堅持已見，督促繼續(xù)安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時，請水工火速來補已打漏的暖氣立管（果斷制止違章作業(yè)，迅速處理相關(guān)損害，再研究如何糾正問題，應(yīng)當說從程序上是對頭的）。

業(yè)主對裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔停止安裝空調(diào)的后果。裝修巡視員認為自己所做并無不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)已見，一時僵持不下。

水工趕到現(xiàn)場后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進行了徹底清理。一看兩人還在爭執(zhí)，便接了個話茬：“要我說也不是什么大不了的事情，誰也不用讓誰簽字了，還是商量商量怎樣安空調(diào)吧！”（處理此類問題不公是管理人員的事情，普通作業(yè)人員也有責任，該說話時就說話）等兩人都平靜下來，他再對業(yè)主說：“我看你自己選定的這個位置并不好，咱拋開影響外立面整齊美觀不說，就說你安到這里，冷凝水管要走多遠呀，比較起來還是規(guī)定的那個位置好”。（證明你錯了，自然說明我是對了，這樣的說服方法很巧妙）業(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個建議：“如果你覺得我說的沒有道理，你自己里里外外看看”?；蛟S剛才主動幫助修復(fù)漏水暖氣管的舉動感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來后欣然同意在規(guī)定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。

點評：人們賞說“解鈴還需系鈴人”，其實未必盡然。有些時候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰也不肯讓步，就需要別人從中做點斡旋，搭個臺階。有了這樣一個外力的推動，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。

案例四：業(yè)主對物業(yè)公司有了成見怎么辦

某小區(qū)一位業(yè)主裝修時，擅自在陽臺頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽臺極不協(xié)調(diào)。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。業(yè)主對此怨聲載道，說管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。

你發(fā)火我不發(fā)。管理處有關(guān)人員三番五次地耐心給好講解裝修管理法規(guī)，說明保持外觀統(tǒng)一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問題上決不退讓（處理這類問題就得態(tài)度堅決，決不能輕易退讓開口子，開了一個口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。業(yè)主一看管理處的態(tài)度這么堅決，只好按照要求進行整改。

雖說違章裝修的問題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對管理處的成見，每次見面都板著個臉，主動搭話也愛理不理的。為了消除好的誤解，管理處不計較其態(tài)度，照常真誠地為她提供各方面幫助，以換取好的理解和信任（管理處每天都在與業(yè)主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關(guān)鍵是要主動用自己的真誠重新的換取理解和信任）。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時幫助她搬運家具…… 一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當時電梯又臨時停運，就主動前去，幫她將東西搬到家中?？粗?jīng)“為難”過自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，好終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝。

點評：堅持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大氣。真正高水平的物業(yè)管理單位，當然應(yīng)當選擇后者。

文章來源：《東南物業(yè)》

第二篇：常見年終獎發(fā)放糾紛解析

常見年終獎發(fā)放糾紛解析

在“年終獎”的發(fā)放上，法律雖然沒有具體規(guī)定，但并不意味著用人單位可以隨意行事，在年終獎屬于工資一部分、當勞動合同有某種約定等情形下，年終獎的發(fā)放必須遵守相關(guān)法律、法規(guī)，否則勞動者可以理直氣壯地說“不”。

【案例】

案例一：

提前離職按比例領(lǐng)

田女士系某電信公司職員。經(jīng)與公司協(xié)商于2010年9月31日離職。2011年春節(jié)期間，她得知原公司已于春節(jié)前發(fā)放年終獎13600元。她找到原公司，認為自己也應(yīng)享受1至9月份的年終獎。公司以“只有在冊的員工才能享受年終獎”為由予以拒絕。田女士應(yīng)否領(lǐng)年終獎？

點評：如果該公司規(guī)章制度及與田女士所簽訂的勞動合同都沒有明確規(guī)定，那么，按照同工同酬的原則，田女士應(yīng)當?shù)玫?至9月份獎金。其法律依據(jù)是：《勞動法》第四十六條 “工資分配應(yīng)當遵循按勞分配原則，實行同工同酬?！眹医y(tǒng)計局《關(guān)于工資總額組成的規(guī)定》第三條、四條、七條規(guī)定：工資總額是指各單位在一定時期內(nèi)直接支付給本單位全部職工的勞動報酬總額，包括獎金；獎金包括生產(chǎn)獎；生產(chǎn)獎包括年終獎（勞動分紅）等。

案例二：

新職工可當年領(lǐng)取

2010年8月初，趙先生應(yīng)聘到某食品公司工作，與公司簽訂了3年的勞動合同。合同對年終獎的約定是：“經(jīng)考核合格每月可領(lǐng)取規(guī)定數(shù)額的獎金，年終獎按實際履行月份所應(yīng)分攤的規(guī)定數(shù)額領(lǐng)取?！?011年2月初，公司在發(fā)年終獎時，趙先生等5名新員工分文未得。公司一主管告訴他們說：“公司的《員工手冊》有新規(guī)定，凡新職工，當年無年終獎。”新職工當年不能領(lǐng)取年終獎嗎？

點評：該公司的《員工手冊》關(guān)于“凡新職工，當年無年終獎”的制度規(guī)定，因與勞動合同約定內(nèi)容相悖，當屬無效。趙先生等5名新職工應(yīng)當?shù)玫?至12月份的年終獎。《最高人民法院關(guān)于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋

（二）》第十六條規(guī)定：用人單位制定的內(nèi)部規(guī)章制度與集體合同或者勞動合同約定的內(nèi)容不一致，勞動者請求優(yōu)先適用合同約定的，法院應(yīng)予支持。

案例三：

休產(chǎn)假全額領(lǐng)取

任女士系一家物流公司職員。她在公司工作2年來，每年都領(lǐng)到近萬元的年終獎?？稍?010年年底，她只領(lǐng)取到9個月的年終獎。公司的理由是：“公司有制度規(guī)定，年終獎按職工實際出勤情況而定。”任女士休產(chǎn)假3個月，所以只能拿9個月的年終獎。該公司的制度規(guī)定合法有效嗎？

點評：該公司明確規(guī)定“年終獎按職工實際出勤情況而定”，而本案的焦點是：休產(chǎn)假期間是否屬于未出勤？ 《勞動法》第六十二條規(guī)定：女職工生育享受不少于九十天的產(chǎn)假。《企業(yè)職工帶薪年休假實施辦法》第六條規(guī)定：職工依法享受的探親假、婚喪假、產(chǎn)假等國家規(guī)定的假期。國務(wù)院1988年第9號令也規(guī)定：“產(chǎn)假期間工資照發(fā)。”，可見任女士的產(chǎn)假應(yīng)視為正常出勤，公司應(yīng)當支付全額年終獎。

案例四：

年底雙薪算不算年終獎？

李某是一家IT公司的技術(shù)人員，按照公司薪酬管理辦法每名為公司作出貢獻的員工在年底都會有大小不一的年終獎，并有細致的考核標準、獎勵依據(jù)和發(fā)放方式。同時該公司還規(guī)定，考慮到公司的員工福利政策取向，每年年底最后一個月發(fā)放兩個月的薪水，也就是年底雙薪。2006年12月，公司向李某發(fā)放了兩個月的薪水。2007年2月，公司開始結(jié)算上一的年終獎并陸續(xù)向員工發(fā)放年終獎。但是，李某發(fā)現(xiàn)其實際發(fā)放的年終獎比依據(jù)考核標準計算的年終獎少了相當于一個月薪水的額度，遂向公司人事部門詢問。人事部門告知，年底雙薪就屬于年終獎的一部分，所以最終實際發(fā)放的年終獎必然要扣除年底多發(fā)的薪水。并且人事部門還向李某告知，李某簽收過的公司員工手冊中即有規(guī)定年終獎中可以扣除年底一月工資。但李某堅持認為，年底雙薪是公司的薪資結(jié)構(gòu)，不管業(yè)績?nèi)绾嗡腥硕紩须p薪，12月的工資與考核性的年終獎沒有關(guān)系，公司在員工手冊中規(guī)定的年終獎中扣除其一個月工資的額度是違反法律規(guī)定的。經(jīng)交涉未果，李某向當?shù)貏趧又俨貌块T申請仲裁，要求公司返還扣除的一個月工資。

點評：仲裁委員會審理后最終裁決：公司有權(quán)自主制訂自己的薪資管理辦法和年終獎分配方案，既然公司明確約定年底雙薪屬于薪酬體系部分，那么其與業(yè)績考核為依據(jù)的工資外的年終獎部分是不相關(guān)聯(lián)的。因此仲裁最后裁決，李某應(yīng)當?shù)玫较鄳?yīng)的全部年終獎獎金額，公司扣發(fā)的一個月工資額度應(yīng)該退回。

【知識擴展】

員工年終獎如何繳稅？

國家稅務(wù)總局2005年調(diào)整了個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅的方法，個人取得全年一次性獎金包括年終加薪的，年終獎分兩種情況繳個稅。

按照規(guī)定，一個月內(nèi)發(fā)放的全年一次性獎金、年終加薪等各項獎金，可合計作為一次收入，按12個月分解后確定適用稅率和相應(yīng)的速算扣除數(shù)并據(jù)此全額計算納稅。不同月份發(fā)放的全年一次性獎金、年終加薪等各項獎金，每一個納稅人在一個納稅內(nèi)，只允許采用一次分解12個月確定稅率的計稅方法。納稅人自2005年起，取得的全年一次性獎金、年終加薪等，均可采用一次分解12個月確定稅率的計稅方法計稅，已按原計稅辦法納稅的，多納稅款可相應(yīng)抵減以后月份應(yīng)納稅額。

此外，員工取得除全年一次性獎金以外的其他各種名目獎金，如半年獎、季度獎、加班獎、先進獎、考勤獎等，一律與當月工資、薪金收入合并，按稅法規(guī)定繳納個人所得稅。

根據(jù)規(guī)定，應(yīng)分兩種情況計算繳納個人所得稅：

1、個人當月工資薪金所得高于或等于稅法規(guī)定的費用扣除額的，適用公式為：應(yīng)納稅額=雇員當月取得全年一次性獎金×適用稅率－速算扣除數(shù)。

2、個人當月工資薪金所得低于稅法規(guī)定的費用扣除額的，適用公式為：應(yīng)納稅額=（雇員當月取得全年一次性獎金－雇員當月工資薪金所得與費用扣除額的差額）×適用稅率－速算扣除數(shù)。

第三篇：物業(yè)管理常見問題解答

物業(yè)管理常見問題解答

一、從什么時間開始計收物業(yè)管理費？

從辦理交房之日起開始計算；未按交房手續(xù)約定日期拖延交房的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收房通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。

二、售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費嗎？

不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是各自具有獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。

三、業(yè)主辦理了交房手續(xù)但沒有入住，也要交納物業(yè)管理費？

是的，要繳納物業(yè)管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、清潔綠化、秩序維護和車輛管理等服務(wù)），而您沒有入住，是您自愿放棄了享受服務(wù)的權(quán)力，所以，您是要交物業(yè)管理費的。

四、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費？

只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或多個業(yè)主不交物業(yè)管理費，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。

五、因開發(fā)商遺留問題，業(yè)主是否可以拒繳物業(yè)費？

不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。即使結(jié)果未能圓滿，也沒有理由以此拒交物業(yè)費。

六、若是房屋出租，物業(yè)費由誰來交納？

出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

七、因房子質(zhì)量問題，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？

房子質(zhì)量問題是由開發(fā)商造成的，不屬于物業(yè)管理公司負責的范疇，因物業(yè)管理與房屋買賣是兩種

不同的獨立的法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)戶一般不應(yīng)該因開發(fā)商的問題而拒絕交付物業(yè)管理費。業(yè)戶只要實際接收了物業(yè)，在擁有該物業(yè)的過程中已享受了服務(wù)，就有繳交管理費的義務(wù)，對于房屋質(zhì)量缺陷，業(yè)戶可另行與開發(fā)商協(xié)商維修。

八、因房子未入住也未裝修，物業(yè)費是否可以打折？

房屋交付后未裝修入住，根據(jù)2015年杭州市物業(yè)管理條例新規(guī)，自2015年5月1日前未裝修入住的1--4月份可以打三折優(yōu)惠減免，另根據(jù)裝修備案時間計算開始。5月1日后未裝修入住空置的房屋也是按照100%全額繳納物業(yè)管理費。

住宅物業(yè)管理收費員的工作和技巧

1、勤于學(xué)習(xí)，豐富自己。所謂學(xué)習(xí)就是加強對物業(yè)知識、條例規(guī)定的學(xué)習(xí)。這對于物業(yè)企業(yè)的收費員來講尤其重要，其意在通過學(xué)習(xí)，使自己盡可能多的掌握一些有關(guān)的物業(yè)知識、物業(yè)管理范圍、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。武裝自己的頭腦，豐富自己的思想，增強服務(wù)意識，提高收費技能。充分發(fā)揮自己的應(yīng)變能力和思維能力，利用學(xué)到的掌握的知識運用到收費工作中去，隨時應(yīng)對用戶提出的各種問題，力求通過收費員的宣傳解釋來消除業(yè)主對物業(yè)管理的種種疑慮，達到收費的目的。

2、勤于跑腿，勤于磨嘴。上門收費要勤跑，不能光靠電話催費和坐等收費。多宣傳多解釋不怕麻煩。這一點也是收費的關(guān)鍵，意在通過收費員的宣傳將物業(yè)管理知識、公司服務(wù)理念傳達到戶、溫暖到人，尤其是在當前有些業(yè)主對物業(yè)管理不理解或其它某種原因?qū)ξ飿I(yè)費、物業(yè)管理不理解的情況下，思想工作顯得尤其重要。也只能通過耐心的、熱情的、由表及里的加以解釋、以交流思想、溝通感情、主動了解用戶困難，主動為其報修解決困難，溫暖人心才能使用戶消除怨氣，才能使用戶由不理解到理解，由不情愿到情愿，心通氣順的交費。才能使用戶從過去的單戶型住宅觀念中解脫出來，盡快向集體型住宅觀念轉(zhuǎn)變。

3、遇事不燥，胸懷寬廣。由于收費員涉及面廣，面對的是分類復(fù)雜的人群，所以上門收費受冷落、難聽話是常有的事。但作為物業(yè)企業(yè)的使者、宣傳員，遇此情況，首先要想到的是肩負的任務(wù)、公司賦予的使用。想到自己的一言一行都代表著公司理念和利益。做到遇事不卑不亢，不急不燥，胸懷寬廣，這也是收費員應(yīng)具備的特有素質(zhì)。但注意的是遇事多傾聽用戶的意見，只有多尊重用戶，使其盡情發(fā)泄怨氣和不滿，而后運用自己掌握的物業(yè)知識逐一進行思想解釋工作。比如為什么要實行物業(yè)管理、物業(yè)管理的必要性、物業(yè)都做了哪些工作、物業(yè)費都用在什么地方等。總之不能單純的為收費而收費，要婉轉(zhuǎn)的解釋用戶提出的問題，切忌態(tài)度生硬。

4、啟發(fā)式收費。實踐證明，上門收費面對業(yè)主，多以贊揚和夸獎的語言，的確能收到意想不到的收費效果。尤其對那些不情愿交費或者抵觸情緒的用戶，上門后可根據(jù)其家庭布置裝飾情況和生活情況因人而異，或深表同情或“先發(fā)制人”進行贊揚，如家庭如何好等等，能使其原本對物業(yè)的某種不滿，經(jīng)過一番贊揚之后，對你對物業(yè)首先消除抵觸情緒，然后切入正題。并根據(jù)用戶提問做出耐心解釋。此間可將物業(yè)管理的必要性、物業(yè)管理的艱難程度及收費員艱辛摻雜其中，在取得用戶理解、諒解的基礎(chǔ)上使其交費。

5、溫暖式收費。服務(wù)熱情多體現(xiàn)在行動上的人情化、親情化和貼心化。即誠實守信，體貼周到。

第四篇：透視住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛

透視住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛

伴隨著商品房市場的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也就隨之產(chǎn)生。特別是近一段時間以來，物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢，而且矛盾沖突也有不斷升級的跡象。

業(yè)主是欠費糾紛的最大輸家

由于物業(yè)管理費拖欠最終導(dǎo)致糾紛，表面上看來物業(yè)公司是受害者，但是，實質(zhì)上最大的輸家是廣大業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)具有不可分割性。沒有繳費的業(yè)主與繳費的業(yè)主享受同等的物業(yè)管理服務(wù)，攀比從眾心理使更多的人欠費，結(jié)果是物業(yè)管理費收繳率更低。物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標準。本來每天該清掃三次或隨時清掃，改成兩次或一次。服務(wù)質(zhì)量降低了，業(yè)主不滿意，使更多的業(yè)主不繳費，而物業(yè)公司再減人降成本，這就進入了惡性循環(huán)。

糾紛是怎樣形成的一是開發(fā)商與物業(yè)公司交接中產(chǎn)生的糾紛，實際是開發(fā)商遺留的一些問題。根據(jù)一項調(diào)查，我國有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來就有著與生俱來的血緣關(guān)系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫“和開發(fā)商一個鼻孔出氣”的嫌疑，讓業(yè)主自然而然覺得物業(yè)管理公司是開發(fā)商的維護和售后服務(wù)者，就應(yīng)該承擔所有的問題。如一些業(yè)主反映的綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)、公共設(shè)施建造等問題并非物業(yè)管理的事情，相當多是開發(fā)商遺留下來的。于是業(yè)主拿到房子以后，認為物業(yè)公司是開發(fā)商的代言人，所有的問題都會找物業(yè)公司。

二是相關(guān)的法律規(guī)定不足。解決物業(yè)糾紛需要法律支持，而目前全國沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，很多事情缺少統(tǒng)一規(guī)范。如開發(fā)商與物業(yè)公司是怎樣的關(guān)系，如何組建業(yè)主委員會，物業(yè)公司如何進入和退出小區(qū)管理，物業(yè)管理如何收費等等，現(xiàn)在都基本無章可循，或有章難循。

三是一些業(yè)主對物業(yè)付費的概念接受不了。大家過去住的是平房或單位分的房，沒有付費一說。習(xí)慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)管理費的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務(wù)，并不是業(yè)主自己的選擇，有時，人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。四是業(yè)主的期望值過高。客戶在買房子的過程當中和簽約之前，可能比較相信業(yè)務(wù)員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等，他的印象可能會是很理想，因為廣告的話多多少少會有藝術(shù)處理的。但是這個夢最后跟看到現(xiàn)實的產(chǎn)品會產(chǎn)生一定的落差，有的買房人不能以一個正確的心理對待。任何產(chǎn)品，比如說房子，都是有缺陷的，不會說百分之百一點兒缺陷沒有，心理落差產(chǎn)生是很正常的，但是千萬不要放大。

五是物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量有待于進一步的提高。一些物業(yè)管理企業(yè)錯誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。有的不能嚴格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。以押金、罰款等不正當手段強制業(yè)主服務(wù)管理，從而使矛盾激化。另外物業(yè)管理公司本身經(jīng)營不規(guī)范，如提交不出物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費用究竟是如何使用的，等等。

六是一些業(yè)主對物業(yè)管理知識知之甚少，缺乏自我保護意識。物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會、向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位和有關(guān)政府部門等等。有人買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

七是有的業(yè)主誠信意識差?，F(xiàn)在很多物業(yè)糾紛，雙方有合同，寫得很清楚，但誰也沒有按照法律的手段解決問題。如，有的小區(qū)業(yè)主因為幼兒園收贊助費就不繳費，而實際上小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費的理由，又如，某業(yè)主以門牌號是甲路某某號、而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒邀物業(yè)管理費??像這樣?xùn)|扯西湊找理由不繳物業(yè)管理費引起糾紛的情況還有很多，其本質(zhì)是誠信意識太差，能拖就拖，能賴就賴。

怎樣解決糾紛

解決這些問題不能頭痛了醫(yī)頭腳痛了醫(yī)腳，在目前情況下，最有效的辦法一是簽一份詳盡的購房合同。物業(yè)管理糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。

比如，買房時不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費、高標準服務(wù)，有的傾向較低標準的代收費服務(wù)，而由于沒有在買房時說清楚，入住時某些業(yè)主認為物業(yè)管理與自己買房時的預(yù)期不一致，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。

二是簽一份完整明確的物業(yè)管理合同?，F(xiàn)在，無論是商家還是消費者，都把售后服務(wù)看得很重，因為從很大程度上講一些商品買的就是售后服務(wù)。住房更是如此，甚至它的售后服務(wù)——物業(yè)管理比買房更重要，因為你要在這里住一輩子。起碼也是十幾年。因此，物業(yè)服務(wù)水準如何？怎么個收費標準？可以得到多少服務(wù)？都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備，條款用語含混，欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭議的原因。合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定，只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實，承擔違約責任。只要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù)，另一方就有權(quán)以違約為由起訴，要求對方承擔違約責任。所以業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司“約法三章”，留下白紙黑字的證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛可訴請法院裁決以維護自己的合法權(quán)益。

一般而言，物業(yè)管理合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、提供服務(wù)的內(nèi)容及標準。一般來說物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；這些服務(wù)雖屬共性，但不同的物業(yè)公司的服務(wù)水平卻大相徑庭。比如，筆者所在的小區(qū)綠化得“爭奇斗艷”，而一墻之隔的另一小區(qū)卻連冬青都種不活。二是代辦性服務(wù)，如代收水電費等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報紙等。購房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標準應(yīng)該詳細了解，如物業(yè)公司一天打掃幾次？是否有樓內(nèi)保安？對于急迫性維修，物業(yè)公司承諾多長時間到達現(xiàn)場？這個問題尤為重要。比如，筆者所在單元六樓(頂層)的鄰居，一次下小雨時發(fā)現(xiàn)有輕微的漏雨現(xiàn)象，前幾天看天氣預(yù)報說有大雨就趕緊給物業(yè)公司打電話，物業(yè)公司按承諾在24小時內(nèi)把屋頂修了一遍，結(jié)果雖下了一場大雨但滴水未進，而相鄰小區(qū)我的一位同事也有相似經(jīng)歷，物業(yè)公司卻在大雨之后才修屋頂，而這時他的房子已是“外面已不下，屋內(nèi)仍在下”。

2、小區(qū)環(huán)境管理的具體制度。小區(qū)的環(huán)境管理看似瑣碎，其實很容易產(chǎn)生糾紛。如住戶封閉陽臺是否統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。

3、物業(yè)收費標準怎么定。在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占了主要方面。有些購房人總認為物業(yè)收費國家都是有標準的，其實不然，有些物業(yè)管理收費實行的是市場價．

第五篇：物業(yè)管理九大典型糾紛

物業(yè)管理九大典型糾紛

關(guān)注一：公共設(shè)施的主人究竟是誰？

近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車費用漲價，造成 車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設(shè)施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因為這些公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)所引起的矛盾，也已經(jīng)開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點之一。

解讀：

這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理條例》中，目前只對停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)當提供給本小區(qū)外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人?！倍鴽]有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題作出規(guī)定。解決方法：

這一系列問題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識，及時發(fā)現(xiàn)問題進行解決。

關(guān)注二：簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同？

據(jù)了角，目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時，往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。

據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償?shù)呢敭a(chǎn)權(quán)屬等其他案由。

解讀：

這主要是因為對于物業(yè)管理服務(wù)合同的認識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性地的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。

解決方法：

在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。

關(guān)注三：物業(yè)管理費問題

近期牽涉到物業(yè)管理費的主要有兩個方面的內(nèi)容，一個是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關(guān)條例出臺后，“物業(yè)管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標明“物業(yè)管理費”5個字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費收不到的問題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費的做法堅決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

解讀：

由于“物業(yè)管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費以及電梯、水泵運營能耗等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當?shù)?，有的甚至低?0%―30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業(yè)服務(wù)費由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。解決方法

在收費方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費用繳費收據(jù)上，將相關(guān)的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業(yè)管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。

關(guān)注四：業(yè)主大會越權(quán)業(yè)主該怎么辦？

小區(qū)的業(yè)主大會難以召開，即使召開后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會換屆難、業(yè)主委員會交接難的問題，也是近期物業(yè)方面矛盾比較集中的一個方面。同時，由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會討論事項的表決權(quán)、制定、修改公約和大會議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)履行職責等權(quán)利，在實踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛 解讀

現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》對這個方面的規(guī)定較為簡單，沒有對無業(yè)主大會訴訟程序進行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問題，比如業(yè)主對業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作如何有效監(jiān)督，對業(yè)主大會選任事項意見不一，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的不適當決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。

解決方法：

業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主可以采用在業(yè)主大會內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式，來避免業(yè)主大會的越權(quán)行為等。

關(guān)注五：開發(fā)商與物業(yè)管理的“父子關(guān)系”。

如今部分與開商互為“父子關(guān)系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。

解讀：

《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即使實行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。解決方法：

入住小區(qū)的業(yè)主們在符合條件后，也就是說小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已滿2年的，一定要及時召開業(yè)主大會會議成立業(yè)主大會，來維護自身權(quán)益。

關(guān)注六：誰做糾紛訴訟人

由業(yè)主大會還是繼續(xù)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。

解讀：

據(jù)了解，在《物業(yè)管理條例》出臺之前，上海法院依據(jù)《上海居住物業(yè)管理條例》，規(guī)定由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。而《物業(yè)管理條例》出臺后，業(yè)主委員會的作用發(fā)生了變化，《上海居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織?！段飿I(yè)管理條例》則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

解決方法：

在涉及到小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時，必須由業(yè)主大會的名義起訴，并且需要得到具有表決權(quán)的2/3業(yè)主通過。否則以業(yè)主委員會的名義起訴，否則有可能要承擔敗訴的責任。

關(guān)注七：物業(yè)公司究竟是管理還是服務(wù)？

由于物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場機制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴格按物業(yè)服務(wù)合同履行、不按規(guī)章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權(quán)益的事件時有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費標準模糊不清，多收費，少服務(wù)，質(zhì)價不符，任意調(diào)價；處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，打罵業(yè)主時有發(fā)生。

解讀：

《物業(yè)管理條例》除規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)義務(wù)，同時賦予了其維護物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會管理責任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何一點權(quán)力。表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約僅有告知、制止、報告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和措施權(quán)；從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財產(chǎn)的管理權(quán)也有限的，不具有權(quán)利源，其是否有訴訟的請求權(quán)法律規(guī)定不明確，存在較大爭議，造成業(yè)主塊規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無力阻止。

解決方法：

此類矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對自身的意識進行高速，物業(yè)公司是以服務(wù)為主而不是管理為主。

關(guān)注八：業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對等。

這方面主要體現(xiàn)在對于業(yè)主欠交物業(yè)管理費以及違章搭建的處罰規(guī)定較少，造成業(yè)主無論有什么原因不滿，都以拒交物業(yè)管理費來抗辯。另外在目前法律柜架下，缺少住戶與所有權(quán)人的區(qū)分和規(guī)制，對非業(yè)主使用房屋而拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，無任何制約措施。解讀：

雖然《物業(yè)管理條例》第一條就規(guī)定應(yīng)當維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，但在后面具體條文中，對物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)法律責任規(guī)定多，而對業(yè)主的法律責任只有兩三條原則規(guī)定，約束力明顯不夠，在業(yè)主權(quán)益保護方面，對業(yè)主權(quán)利則規(guī)定較為詳細明確，而對業(yè)主違反義務(wù)如何承擔責任的規(guī)定則不明確、不具體，有的甚至就根本沒有羅列出來。在實際管理中，對于塊規(guī)裝修、亂停亂放、私搭亂建等現(xiàn)象，依據(jù)現(xiàn)行條例，物業(yè)管理企業(yè)管理力度有限，業(yè)主大會、業(yè)主委員會缺乏程序規(guī)定和具體措施，難度較大；相鄰相關(guān)業(yè)主在未直接損

害其利益時，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來交涉，反而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)不幫他出面解決問題，多數(shù)也不愿出面反映；物業(yè)管理企業(yè)管理權(quán)限受到限制，目前也爭議較大。

解決方法：

這方面仍然有待相關(guān)法規(guī)進行完善。

關(guān)注九：小區(qū)之間如何劃分？

這類方面的矛盾糾紛主要體現(xiàn)在小區(qū)與小區(qū)之間因為封閉式小區(qū)封閉通路，導(dǎo)致別的小區(qū)行路不便而引發(fā)的矛盾；或者是在兩個小區(qū)合并時，由于不同品質(zhì)樓盤的性價比等因素，間接導(dǎo)致高品質(zhì)樓盤貶值、低品質(zhì)樓盤的升值的現(xiàn)象。

解讀：

《物業(yè)管理條例》關(guān)于管理區(qū)域的劃分在第九條里原則規(guī)定應(yīng)以共用設(shè)施設(shè)備、建筑物的規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等綜合因素來考量，具體授權(quán)地方政府制定實施細則。而本市的相關(guān)規(guī)定也比較原則，在實踐中也難操作，造成此類案件久拖不決。

解決方法：

比如何為自然街坊，以哪個年代為準，以誰的標準來劃分，以及何為封閉小區(qū)，是物理狀態(tài)封閉，還是法律狀態(tài)封閉，尚無一個明確的科學(xué)的解釋。對于凡是其設(shè)置的設(shè)施設(shè)備是共用的可以劃分為一個管理區(qū)域的規(guī)定，在有些糾紛當中就那些設(shè)施設(shè)備應(yīng)該算共用存在較大爭議，是只要滿足一件設(shè)施設(shè)備就可，還是需要全部設(shè)施設(shè)備，目前沒有定論。