第一篇：大廈申報全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈匯報材料

xx大廈申報全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈

匯報材料

尊敬的考評組各位領導、各位專家：

您們好！

xx大廈位于xx市北京路188號，緊鄰xx市委、市政府，交通便利，環(huán)境宜人。大樓地下一層、地上17層，占地面積40余畝，建筑面積31000多平方米，綠化面積1.1萬平方米。

xx大廈采用智能化功能設計，安裝有大型約克制冷機組、雙座三菱高速電梯、集中電視安全消防監(jiān)控、虛擬網(wǎng)絡電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水系統(tǒng)?？梢哉f，xx大廈辦公樓設計理念超前，動靜結合，裝修考究大方。

受xx大廈全體業(yè)主的委托，xx物業(yè)于2005年2月1日全面接管了xx大廈的物業(yè)管理工作。xx物業(yè)管理有限公司成立于2004年4月14日，注冊資金510萬，國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，是一家具有獨立企業(yè)法人資格的專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)。目前公司具有中高級管理人員、工程技術人員86人，其中本科以上學歷人員占85%，管理處經(jīng)理都取得了建設部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證書，公司有兩人獲得了注冊物業(yè)管理師資格，經(jīng)過幾年的持續(xù)發(fā)展，公司已發(fā)展成為管理規(guī)范、信譽良好、業(yè)主信賴的物業(yè)服務企業(yè)。

幾年來，我們積極圍繞創(chuàng)造國家一流業(yè)績這個總目標，緊緊抓住創(chuàng)建“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”這個關鍵，始終堅持以業(yè)主滿意為宗旨，大力實施人才戰(zhàn)略，品牌戰(zhàn)略和高效戰(zhàn)略，全面推行優(yōu)質(zhì)化服務、集約化經(jīng)營和多元化發(fā)展，以管理促效益、以服務促發(fā)展的良性循環(huán)，形成了獨具特色的服務模式。通過我們的努力，xx大廈服務工作基本達到了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”的標準，下面將創(chuàng)建工作的開展情況，向各位領導作簡要匯報。

一、高點定位，科學規(guī)劃，為創(chuàng)建工作奠定了堅實的基礎

xx大廈在開發(fā)建設中，開發(fā)建設單位以堅持高點定位，科學規(guī)劃，精心設計建設，使xx大廈辦公樓具備了爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”的硬件基礎。

（一）地理位置優(yōu)越。xx大廈地處新市區(qū)中心，南靠xx市委市政府，是xx市政治文化中心，東臨xx市銀河公園，周邊交通便利，環(huán)境優(yōu)美，既有濃郁的文化氣息，又有清新、優(yōu)雅的環(huán)境氛圍。

（二）規(guī)劃設計優(yōu)良。在設計中，按照“美觀、環(huán)保、莊嚴、實用”的原則，堅持以人為本的設計理念,著力將xx大廈打造成為xx市標志性的建筑。大廈外觀與周圍環(huán)境和諧共生,外觀線條優(yōu)美,色彩豐富鮮明,既體現(xiàn)了海濱城市的建筑特點,又展現(xiàn)了政府辦公大廈的莊嚴，其設計處處體現(xiàn)了人文關懷的主體,將生態(tài)、環(huán)保和智能化有機的融為一體。

（三）配套設施齊全。xx大廈采用智能化功能設計，安裝有大型約克制冷機組、三菱高速電梯、集中電視安全消防監(jiān)控、虛擬網(wǎng)絡電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水系統(tǒng)，可以說xx大廈辦公樓設計理念超前，動靜結合，裝修考究大方,為廣大業(yè)主提供了一個安全、便捷的辦公環(huán)境。

二、統(tǒng)一思想、提高認識，為創(chuàng)建工作提供有力的保障

xx物業(yè)管理公司自2005年2月1日接管xx大廈的物業(yè)服務工作之初，就制定了05年創(chuàng)建“xx市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、06年創(chuàng)建“省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、07年爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”的三步走計劃，通過廣泛的發(fā)動，激發(fā)公司上下以及廣大業(yè)主對創(chuàng)建工作的熱情，為創(chuàng)建工作的開展提供了有效的保障。

（一）加強領導，明確職責，創(chuàng)建工作穩(wěn)步啟動。我們通過召開中層干部會、全體員工大會及座談會等多種形式，在廣泛征求意見的基礎上，研究制定了創(chuàng)建規(guī)劃，成立了以公司總經(jīng)理為1

組長，副總經(jīng)理和xx大廈管理處經(jīng)理為副組長，辦公室、保潔綠化部、護管部、工程部、公共事務負責人為成員的“創(chuàng)建”小組，并且嚴格按照《全國物業(yè)管理示范大廈標準和評分細則》進行了明確的分工，明確了職責，使“創(chuàng)建”工作的每一個層次，每一個環(huán)節(jié)都有人抓、有人管，做到了分級負責和全程管理。在管理中做到了事事分工責任到人，并進行了廣泛、深入的動員，使大家積極投身到“創(chuàng)建”工作中來，努力為“創(chuàng)建”工作做貢獻，形成了公司員工心往一處想，勁往一處使的良好局面。

（二）積極發(fā)揮業(yè)主委員會的橋梁紐帶作用，形成工作合力。通過座談會等多種方式，我們與業(yè)主委員會達成了共識，得到了他們的理解和大力支持，形成了工作合力。創(chuàng)建工作中，廣大業(yè)主積極獻言獻策，很多業(yè)主積極參與我們的宣傳工作，經(jīng)過廣泛的發(fā)動，深入動員，“創(chuàng)建”意識已經(jīng)深深植根于廣大業(yè)主的思想中，爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”已成為大家的共同目標，大家對xx大廈爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”的工作自始至終充滿了激情，并以滿腔的熱情、高昂的斗志積極投身到“創(chuàng)建”工作中來。

三、強化素質(zhì)，規(guī)范管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務

創(chuàng)建“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范大廈”，是一項綜合性的系統(tǒng)工程。只有廣泛深入、扎扎實實地開展工作，“創(chuàng)優(yōu)”工作才能取得成效。幾年來，我們始終圍繞“創(chuàng)建”這一目標，根據(jù)“創(chuàng)建”工作的總體要求，有計劃、有步驟地開展工作。

（一）著力加強素質(zhì)化建設。幾年來，我們始終牢牢抓住職業(yè)業(yè)務技能建設、職業(yè)道德建設和企業(yè)文化素質(zhì)建設不放松，堅持培訓學習，努力提高物業(yè)管理技能和物業(yè)服務水平，全力打造一流的物業(yè)管理隊伍。在業(yè)務技能建設上，每年都在內(nèi)部進行技能強化學習，積極參加建設部、省建設廳舉辦的專業(yè)崗位培訓班，并多次組織骨干外出學習考察。目前，所有在編人員都取得了上崗職業(yè)資格證書，實現(xiàn)了持證上崗。在職業(yè)道德建設方面，堅持開展員工政治思想、道德規(guī)范和法律意識教育，每年把服務中的案例進行整理、匯總，進行學習，企業(yè)中形成了良好的職業(yè)道德風尚，定期例會，進行案例分析，引以為戒。在文化素質(zhì)建設上，每月組織一次管理培訓學習，還積極鼓勵員工參加函授、自考等學習，努力提高自身文化素質(zhì)的“含金量”，有近80%的員工取得了大專以上學歷。

（二）全面推行目標化管理。我們緊緊結合自身實際，先后建立健全了《標準作業(yè)規(guī)程》、《維修管理規(guī)定》、《環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》、《綠化管理規(guī)定》、《車輛管理規(guī)定》、《治安管理規(guī)定》等20多項規(guī)章制度及10余項管理規(guī)定，涵蓋了日常工作中的方方面面，使工作中的每一個細節(jié)都有章可循、有據(jù)可依，避免了人為因素造成的工作隨意性，實現(xiàn)了日常管理的規(guī)范化、制度化、集約化。為了確保各項制度落實到實處，我們又本著“細化、量化”的原則，堅持以崗位定職責、以職責定目標、以目標定獎罰，全面推行崗位目標責任管理。公司專門設立了考核領導小組，定期對工作人員進行考核，每年進行業(yè)主滿意率調(diào)查，反饋問題及時調(diào)整改正，自我加壓，增強了員工的責任感、使命感。

（三）開展人性化、規(guī)范化服務。在維修方面，設立了專門的24小時維修熱線8816119，對業(yè)主的訴求安排專人進行記錄、回訪處理，回訪滿意率達98%以上，零修及時率達100%，返修率低于3%。在衛(wèi)生管理方面，配備了專門的保潔管理員，實施劃區(qū)管理、責任到人，每日考核，獎罰掛鉤。重點部位定期消毒，徹底杜絕了亂貼亂畫、亂設廣告牌現(xiàn)象。在綠化管理方面，安排專職的綠化工，按時打藥除蟲，定期修剪，確保三季有花，四季常青。在安全管理方面，各項應急預案齊全，實施封閉管理和24小時巡邏，充分發(fā)揮了閉路監(jiān)控等智能化安防設施的效能，構筑了完善的安全防范體系。2004、2005年，城建花園連續(xù)被評為xx市“安全示范社區(qū)”、“文明社區(qū)”、省級“安全交通社區(qū)”的榮譽稱號。在內(nèi)部運行方面，不斷加強公共設施設備的養(yǎng)護管理，所有設備設施的運行均由專業(yè)技術人員負責，保證了各類設施設備的正常運行，并形成了完整的運行記錄。在服務收費方面，嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，嚴格按標準收費，每年公示收支情況，充分維護了廣大業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。在社區(qū)文化建設方面，每年5—2

6月份根據(jù)國家環(huán)保日和科技宣傳周，向居民發(fā)放健康知識宣傳材料、《文明禮儀》手冊等。通過科普展覽、科教講座、科教電影匯映、科普之夏等系列科普活動，把科技、文化、法律、衛(wèi)生、體育知識送進了千家萬戶，為廣大居民提供了豐富的精神文化食糧，營造了文明和諧的良好氛圍，得到了居民的普遍歡迎。同時，我們還利用“五一、十一”假日，組織業(yè)主舉辦“物業(yè)公司與業(yè)主手拉手、心貼心”等一系列聯(lián)歡活動，促進了業(yè)主的和睦相處。建立了物業(yè)公司與業(yè)主的魚水情深，得到了廣大業(yè)主的贊譽。今年以來，保安人員、收費人員5次撿到業(yè)主丟失的錢物送還給業(yè)主，收到客戶表揚信5封。為了進一步提高服務質(zhì)量，我們還建立了定期走訪、派單回訪等制度，多方聽取意見，認真整改，力求把工作做的盡善盡美，用實實在在的行動來詮釋“人性化管理，親情化服務”的內(nèi)涵。

四、開展多種經(jīng)營，為創(chuàng)建工作提供經(jīng)濟支撐

物業(yè)管理這一新興產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)營中屬于微利行業(yè)。在保證服務質(zhì)量的基礎上，我們堅持做好“兩搞一抓”，努力實現(xiàn)利潤的最大化，為創(chuàng)建工作提供經(jīng)濟支撐。

（一）公司總部鼎立支持。為支持大廈的創(chuàng)建工作，公司在人力物力財力上給予了大力支持。

（二）立足本職搞創(chuàng)收。我們優(yōu)質(zhì)、高效、方便、快捷的服務，贏得了廣大業(yè)主的充分認可，與廣大業(yè)主建立了比較融洽的關系，業(yè)主滿意率達98%以上。因此，我們也得到了豐厚的回報，使大廈的物業(yè)費收繳率達到了100%，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

（三）對內(nèi)挖潛抓節(jié)支。為了節(jié)約資金，我們一直堅持成本核算制度，嚴格控制成本，最大限度的避免浪費。同時，我們還搞好內(nèi)部挖潛，推行一人多崗、一崗多責制度，盡量壓縮管理服務人員，節(jié)省開支。通過一系列的工作，管理處年度、月度成本均有所下降，實現(xiàn)了利潤的最大化。

各位領導，以上就是xx大廈爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”工作的基本情況，不足和缺點在所難免。我們真誠的歡迎各位領導、專家多提寶貴意見和建議。我們將以您們的檢查考核作為工作的新起點，更加努力工作，為業(yè)主提供更加滿意的服務。

謝謝各位領導、各位專家！

xx大廈業(yè)主委員會

山東xx物業(yè)管理有限公司

二○○七年十一月十日

爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”規(guī)劃和實施方案

爭創(chuàng)規(guī)劃

為了進一步提高xx大廈物業(yè)管理服務水平，按照全國物業(yè)管理示范大廈標準和評分細則，結合xx大廈的實際，特制定如下工作計劃：

指導思想

以“超值服務，精益求精”的企業(yè)精神，“站著做人、跪著服務”的服務理念，進一步提高物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)造一個、優(yōu)雅、舒適、整潔、文明、安全的工作環(huán)境。

爭創(chuàng)目標

工作一流，管理一流，服務一流。爭取在2007年實現(xiàn)“全國物業(yè)管理示范大廈”項目達標驗收合格。

一、成立爭創(chuàng)工作領導小組

組長：

副組長：

組員：

二、爭創(chuàng)工作職責分工

1、總 指 揮：

2、副總指揮：

3、資料擬寫負責人：

4、現(xiàn)場管理負責人：

5、工程管理負責人：

6、保潔、綠化負責人：

7、資料整理、檔案管理負責人：

8、安全、消防負責人：

三、提高認識 全面落實

各負責人要充分認識此次爭創(chuàng)工作的重要性，嚴密組織，認真貫徹，嚴格按照達標標準，逐項逐條檢查，扎實進行整改，確保達標工作順利完成。

xx大廈業(yè)主委員會

山東xx物業(yè)管理有限公司

二○○七年十一月十日

實施方案

為了貫徹落實爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范大廈規(guī)劃，進一步提高xx大廈物業(yè)服務水平，順利實現(xiàn)全國物業(yè)管理示范大廈驗收合格，結合xx大廈的實際，現(xiàn)就爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范大廈制定如下實施方案：

一、指導思想

以“超值服務，精益求精”的企業(yè)精神，“站著做人、跪著服務”的服務理念為指導，以創(chuàng)造一流工作業(yè)績?yōu)槟繕?，以改進服務質(zhì)量、提高服務水平為中心，對照《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》，加大工作力度，采取有效措施，切實貫徹落實《關于爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范大廈工作規(guī)范》，爭取順利通過全國物業(yè)管理示范大廈達標驗收。

二、組織機構

專門成立了物業(yè)公司總經(jīng)理 為組長，副總經(jīng)理 和xx大廈管理處經(jīng)理 為副組長，為成員的爭創(chuàng)工作領導小組，明確分工，落實責任，密切配合，通力協(xié)作，切實加強了此次爭4

創(chuàng)工作的領導。

三、具體措施

1、組織廣大員工認真學習全國物業(yè)管理示范大廈達標標準及有關驗收資料，對照考核細則逐項逐條的落實。

2、緊緊結合自身實際，健全、完善了各項規(guī)章制度，實行定崗定責，落實到人。

3、狠抓基礎性工作，搞好公共設施日常維護、整修，確保供水、供電、環(huán)衛(wèi)、綠化、排污等正常運行。

4、加強秩序維護。充分發(fā)揮巡邏隊的作用，實行24小時巡邏，對重點部位，實行定點守衛(wèi)。充分發(fā)揮自動化監(jiān)控設施作用，實性全天候、全方位監(jiān)控。

5、學習消防知識，熟練掌握消防器材運用，搞好消防管理，實行“零”火災事故的目標，確保廣大業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。

6、有計劃、有步驟地開展系列精神文明建設活動，并采用積極有效的措施，組織和引導廣大業(yè)主參與到這項活動中來，豐富了業(yè)主們的精神文化生活，融洽了業(yè)主之間的關系，增進了物業(yè)公司和業(yè)主之間的溝通和理解，構建和諧文明大廈。

7、建立信息反饋體系（回訪體系），通過開展走訪服務、預約服務、信息服務等便民服務活動，取得了良好的社會效益。

8、挖掘物業(yè)公司的人才優(yōu)勢，利用好有關設施和有效資金，大力發(fā)展多種經(jīng)營，實行多元化發(fā)展，增加收入，挖潛節(jié)約，增強了物業(yè)公司滾動發(fā)展、良性循環(huán)的能力。

四、階段目標

（一）宣傳發(fā)動階段（2月16日——3月31日）

1、采用多種形式，搞好宣傳發(fā)動，做到家喻戶曉，使廣大業(yè)主充分認識此次達標的重要性，切實配合好這項工作。

2、采用有效的措施，廣泛調(diào)動公司員工們的工作積極性，使大家心往一處想，勁往一處使，同心協(xié)力地搞好此次創(chuàng)建工作。

（二）組織實施階段（4月1日——7月31日）

1、對管理區(qū)域內(nèi)的墻面、屋面、走廊、衛(wèi)生間等公共部位進行前面檢修。

2、對供水、供電、排污、道路等公共設施設備等進行全面的檢修。

3、切實搞好管理區(qū)域內(nèi)的綠化帶補苗、修剪和病蟲害防治等工作。

4、及時對各項技術資料、圖紙、檔案等尤其是xx工作的原始記錄進行收集存檔。

5、根據(jù)考核標準，做好其他各項工作。

（三）自查階段（8月1日——8月31日）

上述兩階段工作結束后，對照達標驗收標準，逐項逐條進行自查。之后，邀請上級部門前來檢查。

（四）整改階段（9月1日——11月15日）

通過自查和上級部門的檢查，對所發(fā)現(xiàn)的問題進行限期整改，確保達到標準。

總之，各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，以創(chuàng)優(yōu)達標為契機，認真組織協(xié)調(diào)，積極做好各項工作，以優(yōu)質(zhì)的服務，一流的業(yè)績，迎接全國物業(yè)管理示范大廈考查組考核驗收。

xx大廈業(yè)主委員會

山東xx物業(yè)管理有限公司

二○○七年十一月十日

第二篇：大廈申報全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈匯報材料

xx大廈申報全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈匯報材料

尊敬的考評組各位領導、各位專家：

您們好！

xx大廈位于xx市北京路188號，緊鄰xx市委、市政府，交通便利，環(huán)境宜人。大樓地

下一層、地上17層，占地面積40余畝，建筑面積31000多平方米，綠化面積1.1萬平方米。

xx大廈采用智能化功能設計，安裝有大型約克制冷機組、雙座三菱高速電梯、集中電視

安全消防監(jiān)控、虛擬網(wǎng)絡電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水系統(tǒng)。可以說，xx大廈辦公樓設計理念超前，動靜結合，裝修考究大方。

受xx大廈全體業(yè)主的委托，xx物業(yè)于2005年2月1日全面接管了xx大廈的物業(yè)管理工

作。xx物業(yè)管理有限公司成立于2004年4月14日，注冊資金510萬，國家一級物業(yè)管理資

質(zhì)，是一家具有獨立企業(yè)法人資格的專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)。目前公司具有中高級管理人員、工

程技術人員86人，其中本科以上學歷人員占85%，管理處經(jīng)理都取得了建設部頒發(fā)的物業(yè)管

理上崗證書，公司有兩人獲得了注冊物業(yè)管理師資格，經(jīng)過幾年的持續(xù)發(fā)展，公司已發(fā)展成為

管理規(guī)范、信譽良好、業(yè)主信賴的物業(yè)服務企業(yè)。

幾年來，我們積極圍繞創(chuàng)造國家一流業(yè)績這個總目標，緊緊抓住創(chuàng)建“全國物業(yè)管理優(yōu)秀

示范大廈”這個關鍵，始終堅持以業(yè)主滿意為宗旨，大力實施人才戰(zhàn)略，品牌戰(zhàn)略和高效戰(zhàn)略，全面推行優(yōu)質(zhì)化服務、集約化經(jīng)營和多元化發(fā)展，以管理促效益、以服務促發(fā)展的良性循環(huán)，形成了獨具特色的服務模式。通過我們的努力，xx大廈服務工作基本達到了“全國物業(yè)管理

優(yōu)秀示范大廈”的標準，下面將創(chuàng)建工作的開展情況，向各位領導作簡要匯報。

一、高點定位，科學規(guī)劃，為創(chuàng)建工作奠定了堅實的基礎

xx大廈在開發(fā)建設中，開發(fā)建設單位以堅持高點定位，科學規(guī)劃，精心設計建設，使xx

大廈辦公樓具備了爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”的硬件基礎。

（一）地理位置優(yōu)越。xx大廈地處新市區(qū)中心，南靠xx市委市政府，是xx市政治文化中心，東臨xx市銀河公園，周邊交通便利，環(huán)境優(yōu)美，既有濃郁的文化氣息，又有清新、優(yōu)雅的環(huán)

境氛圍。

（二）規(guī)劃設計優(yōu)良。在設計中，按照“美觀、環(huán)保、莊嚴、實用”的原則，堅持以人為本的設計理念,著力將xx大廈打造成為xx市標志性的建筑。大廈外觀與周圍環(huán)境和諧共生,外觀

線條優(yōu)美,色彩豐富鮮明,既體現(xiàn)了海濱城市的建筑特點,又展現(xiàn)了政府辦公大廈的莊嚴，其設

計處處體現(xiàn)了人文關懷的主體,將生態(tài)、環(huán)保和智能化有機的融為一體。

（三）配套設施齊全。xx大廈采用智能化功能設計，安裝有大型約克制冷機組、三菱高速電

梯、集中電視安全消防監(jiān)控、虛擬網(wǎng)絡電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水

系統(tǒng)，可以說xx大廈辦公樓設計理念超前，動靜結合，裝修考究大方,為廣大業(yè)主提供了一個

安全、便捷的辦公環(huán)境。

二、統(tǒng)一思想、提高認識，為創(chuàng)建工作提供有力的保障

xx物業(yè)管理公司自2005年2月1日接管xx大廈的物業(yè)服務工作之初，就制定了05年創(chuàng)

建“xx市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、06年創(chuàng)建“省級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、07年爭創(chuàng)“全國物業(yè)管

理示范大廈”的三步走計劃，通過廣泛的發(fā)動，激發(fā)公司上下以及廣大業(yè)主對創(chuàng)建工作的熱情，為創(chuàng)建工作的開展提供了有效的保障。

（一）加強領導，明確職責，創(chuàng)建工作穩(wěn)步啟動。我們通過召開中層干部會、全體員工大會及

座談會等多種形式，在廣泛征求意見的基礎上，研究制定了創(chuàng)建規(guī)劃，成立了以公司總經(jīng)理為

組長，副總經(jīng)理和xx大廈管理處經(jīng)理為副組長，辦公室、保潔綠化部、護管部、工程部、公

共事務負責人為成員的“創(chuàng)建”小組，并且嚴格按照《全國物業(yè)管理示范大廈標準和評分細則》

進行了明確的分工，明確了職責，使“創(chuàng)建”工作的每一個層次，每一個環(huán)節(jié)都有人抓、有人

管，做到了分級負責和全程管理。在管理中做到了事事分工責任到人，并進行了廣泛、深入的動員，使大家積極投身到“創(chuàng)建”工作中來，努力為“創(chuàng)建”工作做貢獻，形成了公司員工心

往一處想，勁往一處使的良好局面。

（二）積極發(fā)揮業(yè)主委員會的橋梁紐帶作用，形成工作合力。通過座談會等多種方式，我們與

業(yè)主委員會達成了共識，得到了他們的理解和大力支持，形成了工作合力。創(chuàng)建工作中，廣大

業(yè)主積極獻言獻策，很多業(yè)主積極參與我們的宣傳工作，經(jīng)過廣泛的發(fā)動，深入動員，“創(chuàng)建”

意識已經(jīng)深深植根于廣大業(yè)主的思想中，爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”已成為大家的共同目

標，大家對xx大廈爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”的工作自始至終充滿了激情，并以滿腔的熱情、高昂的斗志積極投身到“創(chuàng)建”工作中來。

三、強化素質(zhì)，規(guī)范管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務

創(chuàng)建“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范大廈”，是一項綜合性的系統(tǒng)工程。只有廣泛深入、扎扎實

實地開展工作，“創(chuàng)優(yōu)”工作才能取得成效。幾年來，我們始終圍繞“創(chuàng)建”這一目標，根據(jù)

“創(chuàng)建”工作的總體要求，有計劃、有步驟地開展工作。

（一）著力加強素質(zhì)化建設。幾年來，我們始終牢牢抓住職業(yè)業(yè)務技能建設、職業(yè)道德建設和

企業(yè)文化素質(zhì)建設不放松，堅持培訓學習，努力提高物業(yè)管理技能和物業(yè)服務水平，全力打造

一流的物業(yè)管理隊伍。在業(yè)務技能建設上，每年都在內(nèi)部進行技能強化學習，積極參加建設部、省建設廳舉辦的專業(yè)崗位培訓班，并多次組織骨干外出學習考察。目前，所有在編人員都取得

了上崗職業(yè)資格證書，實現(xiàn)了持證上崗。在職業(yè)道德建設方面，堅持開展員工政治思想、道德

規(guī)范和法律意識教育，每年把服務中的案例進行整理、匯總，進行學習，企業(yè)中形成了良好的職業(yè)道德風尚，定期例會，進行案例分析，引以為戒。在文化素質(zhì)建設上，每月組織一次管理

培訓學習，還積極鼓勵員工參加函授、自考等學習，努力提高自身文化素質(zhì)的“含金量”，有

近80%的員工取得了大專以上學歷。

（二）全面推行目標化管理。我們緊緊結合自身實際，先后建立健全了《標準作業(yè)規(guī)程》、《維

修管理規(guī)定》、《環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》、《綠化管理規(guī)定》、《車輛管理規(guī)定》、《治安管理規(guī)定》等

20多項規(guī)章制度及10余項管理規(guī)定，涵蓋了日常工作中的方方面面，使工作中的每一個細節(jié)

都有章可循、有據(jù)可依，避免了人為因素造成的工作隨意性，實現(xiàn)了日常管理的規(guī)范化、制度

化、集約化。為了確保各項制度落實到實處，我們又本著“細化、量化”的原則，堅持以崗位

定職責、以職責定目標、以目標定獎罰，全面推行崗位目標責任管理。公司專門設立了考核領

導小組，定期對工作人員進行考核，每年進行業(yè)主滿意率調(diào)查，反饋問題及時調(diào)整改正，自我加壓，增強了員工的責任感、使命感。

（三）開展人性化、規(guī)范化服務。在維修方面，設立了專門的24小時維修熱線8816119，對

業(yè)主的訴求安排專人進行記錄、回訪處理，回訪滿意率達98%以上，零修及時率達100%，返

修率低于3%。在衛(wèi)生管理方面，配備了專門的保潔管理員，實施劃區(qū)管理、責任到人，每日

考核，獎罰掛鉤。重點部位定期消毒，徹底杜絕了亂貼亂畫、亂設廣告牌現(xiàn)象。在綠化管理方

面，安排專職的綠化工，按時打藥除蟲，定期修剪，確保三季有花，四季常青。在安全管理方

面，各項應急預案齊全，實施封閉管理和24小時巡邏，充分發(fā)揮了閉路監(jiān)控等智能化安防設

施的效能，構筑了完善的安全防范體系。2004、2005年，城建花園連續(xù)被評為xx市“安全示

范社區(qū)”、“文明社區(qū)”、省級“安全交通社區(qū)”的榮譽稱號。在內(nèi)部運行方面，不斷加強公共

設施設備的養(yǎng)護管理，所有設備設施的運行均由專業(yè)技術人員負責，保證了各類設施設備的正

常運行，并形成了完整的運行記錄。在服務收費方面，嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，嚴格按標準收費，每年公示收支情況，充分維護了廣大業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。在社區(qū)文化建設方面，每年5—

6月份根據(jù)國家環(huán)保日和科技宣傳周，向居民發(fā)放健康知識宣傳材料、《文明禮儀》手冊等。

通過科普展覽、科教講座、科教電影匯映、科普之夏等系列科普活動，把科技、文化、法律、衛(wèi)生、體育知識送進了千家萬戶，為廣大居民提供了豐富的精神文化食糧，營造了文明和諧的良好氛圍，得到了居民的普遍歡迎。同時，我們還利用“五一、十一”假日，組織業(yè)主舉辦“物

業(yè)公司與業(yè)主手拉手、心貼心”等一系列聯(lián)歡活動，促進了業(yè)主的和睦相處。建立了物業(yè)公司

與業(yè)主的魚水情深，得到了廣大業(yè)主的贊譽。今年以來，保安人員、收費人員5次撿到業(yè)主丟

失的錢物送還給業(yè)主，收到客戶表揚信5封。為了進一步提高服務質(zhì)量，我們還建立了定期走

訪、派單回訪等制度，多方聽取意見，認真整改，力求把工作做的盡善盡美，用實實在在的行

動來詮釋“人性化管理，親情化服務”的內(nèi)涵。

四、開展多種經(jīng)營，為創(chuàng)建工作提供經(jīng)濟支撐

物業(yè)管理這一新興產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)營中屬于微利行業(yè)。在保證服務質(zhì)量的基礎上，我們堅持做

好“兩搞一抓”，努力實現(xiàn)利潤的最大化，為創(chuàng)建工作提供經(jīng)濟支撐。

（一）公司總部鼎立支持。為支持大廈的創(chuàng)建工作，公司在人力物力財力上給予了大力支持。

（二）立足本職搞創(chuàng)收。我們優(yōu)質(zhì)、高效、方便、快捷的服務，贏得了廣大業(yè)主的充分認可，與廣大業(yè)主建立了比較融洽的關系，業(yè)主滿意率達98%以上。因此，我們也得到了豐厚的回報，使大廈的物業(yè)費收繳率達到了100%，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

（三）對內(nèi)挖潛抓節(jié)支。為了節(jié)約資金，我們一直堅持成本核算制度，嚴格控制成本，最大限

度的避免浪費。同時，我們還搞好內(nèi)部挖潛，推行一人多崗、一崗多責制度，盡量壓縮管理服

務人員，節(jié)省開支。通過一系列的工作，管理處、月度成本均有所下降，實現(xiàn)了利潤的最

大化。

各位領導，以上就是xx大廈爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”工作的基本情況，不足和缺

點在所難免。我們真誠的歡迎各位領導、專家多提寶貴意見和建議。我們將以您們的檢查考核

作為工作的新起點，更加努力工作，為業(yè)主提供更加滿意的服務。

謝謝各位領導、各位專家！

xx大廈業(yè)主委員會

山東xx物業(yè)管理有限公司

二○○七年十一月十日

爭創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范大廈”規(guī)劃和實施方案

爭創(chuàng)規(guī)劃

為了進一步提高xx大廈物業(yè)管理服務水平，按照全國物業(yè)管理示范大廈標準和評分細則，結合xx大廈的實際，特制定如下工作計劃：

指導思想

以“超值服務，精益求精”的企業(yè)精神，“站著做人、跪著服務”的服務理念，進一步提

高物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)造一個、優(yōu)雅、舒適、整潔、文明、安全的工作環(huán)境。

爭創(chuàng)目標

工作一流，管理一流，服務一流。爭取在2007年實現(xiàn)“全國物業(yè)管理示范大廈”項目達

標驗收合格。

一、成立爭創(chuàng)工作領導小組

組長：

副組長：

組員：

二、爭創(chuàng)工作職責分工

1、總指揮：

2、副總指揮：

3、資料擬寫負責人：

4、現(xiàn)場管理負責人：

5、工程管理負責人：

6、保潔、綠化負責人：

7、資料整理、檔案管理負責人：

8、安全、消防負責人：

三、提高認識全面落實

各負責人要充分認識此次爭創(chuàng)工作的重要性，嚴密組織，認真貫徹，嚴格按照達標標準，逐項逐條檢查，扎實進行整改，確保達標工作順利完成。

xx大廈業(yè)主委員會

山東xx物業(yè)管理有限公司

二○○七年十一月十日

實施方案

為了貫徹落實爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范大廈規(guī)劃，進一步提高xx大廈物業(yè)服務水平，順利

實現(xiàn)全國物業(yè)管理示范大廈驗收合格，結合xx大廈的實際，現(xiàn)就爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范大廈

制定如下實施方案：

一、指導思想

以“超值服務，精益求精”的企業(yè)精神，“站著做人、跪著服務”的服務理念為指導，以創(chuàng)造

一流工作業(yè)績?yōu)槟繕耍愿倪M服務質(zhì)量、提高服務水平為中心，對照《全國物業(yè)管理示范大廈

標準及評分細則》，加大工作力度，采取有效措施，切實貫徹落實《關于爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示

范大廈工作規(guī)范》，爭取順利通過全國物業(yè)管理示范大廈達標驗收。

二、組織機構

專門成立了物業(yè)公司總經(jīng)理為組長，副總經(jīng)理和xx大廈管理處經(jīng)理為副組長，為成員的爭創(chuàng)工作領導小組，明確分工，落實責任，密切配合，通力協(xié)作，切實加強了此次爭

創(chuàng)工作的領導。

三、具體措施

1、組織廣大員工認真學習全國物業(yè)管理示范大廈達標標準及有關驗收資料，對照考核細則逐項逐條的落實。

2、緊緊結合自身實際，健全、完善了各項規(guī)章制度，實行定崗定責，落實到人。

3、狠抓基礎性工作，搞好公共設施日常維護、整修，確保供水、供電、環(huán)衛(wèi)、綠化、排污等正常運行。

4、加強秩序維護。充分發(fā)揮巡邏隊的作用，實行24小時巡邏，對重點部位，實行定點守衛(wèi)。充分發(fā)揮自動化監(jiān)控設施作用，實性全天候、全方位監(jiān)控。

5、學習消防知識，熟練掌握消防器材運用，搞好消防管理，實行“零”火災事故的目標，確保廣大業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。

6、有計劃、有步驟地開展系列精神文明建設活動，并采用積極有效的措施，組織和引導廣大業(yè)主參與到這項活動中來，豐富了業(yè)主們的精神文化生活，融洽了業(yè)主之間的關系，增進了物業(yè)公司和業(yè)主之間的溝通和理解，構建和諧文明大廈。

7、建立信息反饋體系（回訪體系），通過開展走訪服務、預約服務、信息服務等便民服務活動，取得了良好的社會效益。

8、挖掘物業(yè)公司的人才優(yōu)勢，利用好有關設施和有效資金，大力發(fā)展多種經(jīng)營，實行多元化發(fā)展，增加收入，挖潛節(jié)約，增強了物業(yè)公司滾動發(fā)展、良性循環(huán)的能力。

四、階段目標

（一）宣傳發(fā)動階段（2月16日——3月31日）

1、采用多種形式，搞好宣傳發(fā)動，做到家喻戶曉，使廣大業(yè)主充分認識此次達標的重要性，切實配合好這項工作。

2、采用有效的措施，廣泛調(diào)動公司員工們的工作積極性，使大家心往一處想，勁往一處使，同心協(xié)力地搞好此次創(chuàng)建工作。

（二）組織實施階段（4月1日——7月31日）

1、對管理區(qū)域內(nèi)的墻面、屋面、走廊、衛(wèi)生間等公共部位進行前面檢修。

2、對供水、供電、排污、道路等公共設施設備等進行全面的檢修。

3、切實搞好管理區(qū)域內(nèi)的綠化帶補苗、修剪和病蟲害防治等工作。

4、及時對各項技術資料、圖紙、檔案等尤其是xx工作的原始記錄進行收集存檔。

5、根據(jù)考核標準，做好其他各項工作。

（三）自查階段（8月1日——8月31日）

上述兩階段工作結束后，對照達標驗收標準，逐項逐條進行自查。之后，邀請上級部門前來檢查。

（四）整改階段（9月1日——11月15日）

通過自查和上級部門的檢查，對所發(fā)現(xiàn)的問題進行限期整改，確保達到標準。

總之，各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，以創(chuàng)優(yōu)達標為契機，認真組織協(xié)調(diào)，積極做好各項工作，以優(yōu)質(zhì)的服務，一流的業(yè)績，迎接全國物業(yè)管理示范大廈考查組考核驗收。

xx

大廈業(yè)主委員會

山東xx物業(yè)管理有限公司

二○○七年十一月十日

第三篇：商業(yè)大廈物業(yè)管理

商業(yè)大廈（商場）物業(yè)管理方案介紹

早期介入工作方案和接管驗收管理方案

商業(yè)大廈（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

一、早期介入工作方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：

1、工作內(nèi)容：

（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關物業(yè)管理的意見和依據(jù)；

（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：

園區(qū)規(guī)劃設計；

建筑設計和選材；

環(huán)境整體設計；

標識系統(tǒng)的設計、配置；

綠化設計；

其它公建配套設施配置；

電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置；

消防設施配置；

安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；

弱電系統(tǒng)其它配置；

各類設備配置、選型；

隱蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

（3）參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關系；

二、接管驗收管理方案

為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂大廈接管驗收方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）了解接管物業(yè)的基本情況；

（2）編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排；

（3）與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對大廈物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位一起，對大廈物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；

（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行大廈物業(yè)交接：

核對、接收各類房屋和鑰匙；

核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

核對、接收各類設施設備；

核對、接收各類標識。

2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責大廈的接管驗收工作；

（2）制定接管驗收規(guī)程；

（3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序；

（4）提高對接管驗收重要性的認識；

（5）實事求是地開展接管驗收工作；

（6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。

租戶入住管理方案和保安管理方案

三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）在租戶領房前將所有資料準備齊全。

（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領房手續(xù)提供一條龍服務。

（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

（5）陪同租戶驗房，辦理領房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

（6）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時間，及時解決。

2、管理措施：

（1）制定《租戶領房程 序》；

（2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案；

（3）按照租戶領房程序，安排工作流程；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；

（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。

四、保安管理方案

在大廈管理中，應當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關注，特制訂常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內(nèi)容：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。

門崗的任務：

a.禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）； b.維護出入口的交通秩序；

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證；

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入大廈； e.嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

f.遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記。g.為租戶提供便利性服務。

巡邏崗的任務：

a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作； c.對大廈內(nèi)的可疑人員進行檢查防范； d.大廈安全檢查； e.裝修戶的安全檢查；

f.防范和處理各類治安案件；

g.防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

（2）技術防范：應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，確保大廈安全。

對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。

值班保

安接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細記錄，留檔備查。

2、管理措施：

（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。

（2）強化保安人員的內(nèi)務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務技能，每年組織不少于4次會操。

（3）加強保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

（4）嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。

（5）監(jiān)控中心設備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。

消防管理方案和清潔綠化方案

五、消防管理方案

某廣場是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容：

（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；

（2）做好消防設施、器材的管理；

（3）保持消防通道的暢通；

（4）加強大廈裝修期間的消防安全管理；

（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災因素。

2、管理措施：

（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；

（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

（5）做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

（6）制止任何違反消防安全的行為；

（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；

（8）發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關系到整個大廈的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。

根據(jù)氣候，給花木適量澆水。

根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；

制定預防措施，防治病蟲害；

做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

（2）大廈室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；

（3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔大廈所有設施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。

垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。

電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。

電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。

消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機房、電梯機房、消監(jiān)控中心、供配電房、設備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負責）。

洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設施，拂去天花板上的灰塵。

外墻：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；

（2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作；

（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè)技能；

（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；

（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。

房屋、設施設備管理方案和財務管理方案

七、房屋、設施設備管理方案

房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）房屋公共部位維護管理：根據(jù)交房進度，大廈內(nèi)房屋可分為租戶已領房和空關房。

租戶已領房：

a.辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據(jù)租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕。

b.商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修。

c.空關房：空關房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。

（2）設備設施維護：

電梯在裝修期間實行保護性管理； 大廈內(nèi)的公共水電設備設施應經(jīng)常進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護；

公共衛(wèi)生設施每天檢查一次；

水泵房、中央空調(diào)機房、鍋爐房每天巡查兩次；

電梯機房設備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；

消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護；

供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

消監(jiān)控系統(tǒng)設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護；

電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

租戶自用水電設施的維修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：

（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程；

（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；

（3）抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質(zhì)；

（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；

（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

八、財務管理方案

財務管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

1、管理內(nèi)容：

（1）加強現(xiàn)金收支管理；

（2）搞好財務核算；

（3）財務收支狀況每年公布一次；

（4）做好預算和決算工作；

（5）認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；

（6）及時掌握財務收

支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據(jù)。

2、管理措施：

（1）根據(jù)財務法規(guī)政策，制定財務管理制度；

（2）財務人員持證上崗，規(guī)范操作；

（3）抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質(zhì)；

（4）加強成本控制；

（5）加強財務監(jiān)督和財務檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案

九、質(zhì)量管理方案

導入ISO9000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結合，有助于實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照ISO9000質(zhì)量體系標準，制定大廈質(zhì)量工作計劃；

（2）實施所制訂的工作計劃和措施；（3）對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結存在問題；

（4）根據(jù)檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

2、管理措施：

（1）抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作；

（2）制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；

十、人力資源管理方案

一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

1、管理內(nèi)容：

（1）按照合理的人才結構配置各類人才；

（2）任人唯賢，量材錄用；

（3）開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質(zhì)；

（4）進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

2、管理措施：

（1）制定崗位職責，做到責、權、利分明；

（2）建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；（3）加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；

（4）崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

（5）全面考核，做到公開、公平、公正。

十一、檔案管理方案：

1、管理內(nèi)容：

（1）工程檔案；

（2）租戶檔案；

（3）工作檔案；

（4）財務檔案；

（5）文件檔案。

2、管理措施：

（1）制定檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行；

（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規(guī)范；

（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

（6）實現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。

第四篇：省建大廈申報南京市城市物業(yè)管理示范項目

省建大廈

申報南京市城市物業(yè)管理示范項目

資料匯編

江蘇省中住物業(yè)服務開發(fā)公司

省建項目管理處 二0一六年八月三十日

目錄

一、基礎管理

1、按規(guī)劃要求建設住宅及配套設施投入使用。

（1）關于同意江蘇省建筑工程集團有限公司新建江蘇省建大廈項目備案的通知。（2）關于建設用地規(guī)劃許可證

（3）關于建筑工程施工規(guī)劃許可證

（4）關于建筑工程施工許可證

（5）建設用地規(guī)劃許可證

（6）國有土地使用權出證合同

（7）紅線圖

2、大廈驗收手續(xù)齊全，有完整的驗收檔案及交接手續(xù)。

3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)管理

（1）物業(yè)服務合同和申報項目的建筑面積一致等說明

（2）一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理

（3）物業(yè)管理內(nèi)容包括房屋及設施設備管理、清潔衛(wèi)生管理、秩序維護管理服務在內(nèi)的權委托管理

（4）物業(yè)管理項目的面積應在物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的管理面積以內(nèi)

（5）物業(yè)服務企業(yè)簡介、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、稅務登記證、組織結構代碼證、物業(yè)項目人員組織機構購置等資料

4、建設單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確

（1）前期物業(yè)服務合同

1）物業(yè)服務內(nèi)容及約定的質(zhì)量標準 2）物業(yè)服務費的收取標準

3）物業(yè)共用部位，共用設施設備的承接查驗 4）前期物業(yè)服務合同的解除及終止

說明：2014年-2015年與甲方簽訂一年合同，無前期合同

5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確簽訂物業(yè)服務協(xié)議的，提供服務協(xié)議文本

6、建立維修基金、其管理、使用、續(xù)籌符合燈關規(guī)定。說明：由江蘇省建筑工程集團有限公司竹理（維修基金）

7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善。

（1）二次裝修管理規(guī)定

（2）裝修裝飾管理協(xié)議

（3）省建大樓消防、安全責任書

（4）省建大樓管理規(guī)約

（5）各項公眾制度

8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，按章程履行職責 說明：大樓所有權歸屬省建集團，各項活動均按合同約定管理

9、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確。(1)物業(yè)服務力容及約定的質(zhì)量標準

(2)物業(yè)服務費的收取標準

(3)業(yè)主委員會的權利義務

(4)物業(yè)服務企業(yè)的權利義務

(5)違約責任的約定及爭議的解決方式

說明：詳見物業(yè)合同和與各租賃戶簽訂物業(yè)管理協(xié)議

10、大廈物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。

（1）物業(yè)服務——設施設備管理（2）物業(yè)服務——安全管理（3）物業(yè)服務——客戶服務（4）物業(yè)服務——物業(yè)檔案資料管理（5）物業(yè)服務——環(huán)境管理（6）績效考核管理規(guī)定（7）績效考核記錄（8）物業(yè)服務收費管理規(guī)定（9）物業(yè)服務崗位工作標準（10）物業(yè)服務工作程序（11）人事管理辦法（12）財務管理規(guī)定

11、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹

（1）物業(yè)服務人員名冊

（2）物業(yè)服務人員崗位證書

（3）物業(yè)服務人員職稱證書

（4）物業(yè)服務人員工作牌

（5）江蘇中住物業(yè)員工行為規(guī)范

（6）物業(yè)服務人員培訓及記錄

（7）物業(yè)服務人員考核標準（現(xiàn)場查驗）

12、物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設各等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率： 主要檔案資料，報修、養(yǎng)護記錄，財務結算，運用電腦操作。

（1）計算機配置及應用情況說明

（2）計算機信息系統(tǒng)管理規(guī)定

（3）智能化系統(tǒng)使用說明(現(xiàn)場査驗）

13、物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定：至 少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。

（1）物業(yè)管理項目收費管理規(guī)定

（2）地方稅務局繳稅憑證

（3）物業(yè)費用收支情況公示(現(xiàn)場查驗）

14、房屋及其共用設施設各檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

（1）房屋數(shù)量、種類、用途分類，統(tǒng)計清冊

（2）房屋及其共用設施設備清冊

（3）房屋及公用設施設備大、中修記錄

（4）檔案存放環(huán)境條件符合檔案管理規(guī)定

15、建立住用戶檔案、清冊，査閱方便。

（1）業(yè)王檔案（入住通知書、家庭成員登記表、房屋買賣契約復印件、繳費協(xié)議等）

（2）房屋及配套設施權屬清冊

16、建立24小時值班制度，建立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務 報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

（1）物業(yè)服務24小時值班制度

（2）專用服務電話號碼及向業(yè)主公示圖片

（3）業(yè)主對物業(yè)報修及處理的記錄

（4）回訪制度和相關記錄(査驗現(xiàn)場）

17、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上。

（1）向業(yè)主征求意見的相關規(guī)定

（2）向業(yè)主征求意見資料及整改處理記錄

（3）滿意率調(diào)查統(tǒng)計資料

18、建立落實便民維修服務承諾制，零修急修及時100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄。

（1）維修服務承諾制度的有關規(guī)定

（2）零修急修及時率達100%統(tǒng)計資料

（3）返修率不高于1%的統(tǒng)計再聊

（4）業(yè)主和使用人的回訪記錄（征求業(yè)主意見）

二、房屋管理與維修養(yǎng)護

1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位置（1）單位名錄標識

（2）樓層水牌

（3）大廈管理處標識

（4）安全警示標識

2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象(査驗現(xiàn)場）

3、大樓外觀完好、整潔、外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明 亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污績；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象（查驗現(xiàn)場）

（1）外墻清潔維護計劃和記錄

（2）房屋完好檢査

（3）房屋維修保養(yǎng)周期及質(zhì)量驗收標準(現(xiàn)場査驗）

4、室外招牌、廣告牌、寬虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀、無安全隱患或破損。

（1）關于加強戶外廣告、霓虹燈設置管理規(guī)定(查驗現(xiàn)場）

（2）路燈、霓虹燈量化巡檢表

5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無誘燭。(查驗現(xiàn)場）

6、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得 安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、瞭曬架、遮陽棚等。（1）有關規(guī)定及向業(yè)主宣傳告知的資料

7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)化危險及房操結構安全及拆改管線和損害他人 利益的現(xiàn)象。

（1）房屋裝飾裝修規(guī)定

（2）房屋裝飾裝修協(xié)議、申請表及相關審核備案資料

（3）房屋裝飾裝修管理現(xiàn)場檢查及處理記讀

三、共用設備

（一）綜合要求

1、制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。

（1）設備安全運行、員工崗位責任制、定期巡回檢査、維護保養(yǎng)的運行記錄和維修檔案管理制度

（2）執(zhí)行上述各項制度的相關記錄

2、設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。（1）設備及機站房管理規(guī)定

（2）機房環(huán)境標準及相關規(guī)定(現(xiàn)場査驗）

3、配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。

（1）專業(yè)技術人員上崗資質(zhì)證書

（2）執(zhí)行操作規(guī)程的記錄和文件（現(xiàn)場查驗樣表，記錄另存）

4、設備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故。

（1）設備完好情況資料。

（2）設備正常運行記錄資料(查驗現(xiàn)場）

（二）供電系統(tǒng)

1、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規(guī)定時間通知住用戶。（1）供電系統(tǒng)簡介（2）供電協(xié)議書（無）（3）限電、停電管理規(guī)定（4）限電、停電相關記錄

2、制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行

（1）臨時用電管理規(guī)定

（2）臨時停電（限電）應急措施

3、備用應急發(fā)電機可隨時起用（無）

（三）弱電系統(tǒng)

1、按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。

（1）弱電系統(tǒng)簡介

（2）弱電系統(tǒng)管理運行、維保制度

2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。

（1）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設備簡介

（2）監(jiān)控系統(tǒng)運行規(guī)定

（3）監(jiān)控消防設備運行管理規(guī)程、運行記錄(四）消防系統(tǒng)

1、消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。

（1）消防系統(tǒng)介紹（包括消防設施設備分布、結構、性能、技術指標、圖紙、使用說明、測試數(shù)據(jù)等

（2）消防設施設備管理規(guī)定

（3）消防設施是被巡視、檢査、測試制度及責任人

（4）消防設施設備臺賬及設施設備卡

（5）消防設施設備完好情況及實驗、檢查記錄

（6）消防應急預案和演練記錄

（7）消防設備器材的保質(zhì)期及維護保養(yǎng)

現(xiàn)場查驗：

（1）消防栗、噴淋泉能否正常工作，遠程能否啟動

（2）溫感、煙感裝置測試運行狀況

（3）消防排煙、正壓送風能否啟動，遠程能否控制

（4）溫感、煙感的隔離點是否登記，有無防范措施

（5）屋頂實驗消火檢水壓是否達標

（6）防火卷簾門能否正常運作

（7）消防電梯能否正常迫降

2、消防管理人員掌握消防設施設備使用方法并能及時處理各種問題。

（1）消防管理人員名冊

（2）消防管理人員培訓資料

3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。

（1）消防法規(guī)及消防知識宣傳、培訓內(nèi)容、計劃相關記錄

（2）省建項目管理處突發(fā)事件組織架構

4、訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標識，緊疏散通道暢通。

（1）制定滅火應急規(guī)程、方案、流程訓練方法管理規(guī)定

（2）消防突發(fā)火災應急方案

（3）消防演練記錄

（4）各類消防標識（現(xiàn)場檢查）

（5）應急照明設施、設備臺帳，定期檢查記錄

（6）緊急疏散通道定期檢查記錄

急

5、無火災安全隱患

（1）消防設施設備檢査記錄

(五）電梯系統(tǒng)

1、電梯系統(tǒng)簡介

2、電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。

（1）電梯準用證、年檢合格、維保合同

3、電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，通風，照明及附屬設施完好。

（1）電梯維修、保養(yǎng)監(jiān)管規(guī)程（2）電梯運行巡査記錄

4、轎廂、井道、機房保持清潔。（現(xiàn)場査驗）

5、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，保養(yǎng)人員持證上崗。

（1）專業(yè)維修保養(yǎng)單位資質(zhì)

（2）專業(yè)保養(yǎng)人員名單、上崗證書（3）維修保養(yǎng)和相關記錄（4）電梯安全檢查記錄

6、運行出現(xiàn)故障后，維修人員應在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。

（1）電梯應急維修記錄(現(xiàn)場查驗）

7、運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施

（1）電梯險情處理預案

（2）電梯險情處理記錄

(六）給排水系統(tǒng)

1、建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。

（1）給排水系統(tǒng)簡介

（2）節(jié)水管理措施

2、設備、闊門、管道工作無常，無跑冒滴漏。(現(xiàn)場査驗）

3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；水質(zhì)化驗單、操作人員 健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。（1）給排水設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程（2）供水設備正常運行及維保記錄

（3）水箱、水池清潔消毒規(guī)定和記錄（4）二次供水衛(wèi)生許可證（5）水箱、水池水質(zhì)化驗報告

（6）清洗水箱水池操作人員健康證復印件

（7）停水事故處理方案和相關實施記錄

（8）水箱明匙使用規(guī)定及領用記錄

4、高壓水栗、水池、水箱有嚴格的管理措施，水箱、水池周圍無污染隱患。

(1)高壓水栗、水池、水箱管理制度(現(xiàn)場查驗）

5、限水、停水按規(guī)定時間通知住用尸。

（1）限水、停水管理制度及相關記錄

6、排水系統(tǒng)通暢，訊期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生。

（1）排水系統(tǒng)檢查、維保記錄(現(xiàn)場查驗）

7、遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間 停水現(xiàn)象。

（1）事故維修管理規(guī)定和相關記錄

8、制定事故應急處理方案。

（1）事故應急處理方案和處理規(guī)程。

（2）事故應急處理方案培訓、演練記錄(七）空調(diào)系統(tǒng)

1、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象

（1）空調(diào)系統(tǒng)簡介

（2）空調(diào)正常運行、檢査、維修記錄(查驗現(xiàn)場

2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間力到達現(xiàn)場維修。（1）空調(diào)系統(tǒng)管理規(guī)定（2）空調(diào)故障維修記錄

3、制定中央空調(diào)發(fā)生故障應急處理方案。（1）中央空調(diào)如法故障應急處理方案及相關記錄（2）突發(fā)故障應急處理培訓、演練記錄

四、共用設施管理

1、共用配套設施完好，無隨意改變用途。

（1）共用設施配套清冊

（2）共用配套設施定期檢查表（詳見工程部現(xiàn)場）

2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。(現(xiàn)場查驗）

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好。(現(xiàn)場査驗）

4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。(現(xiàn)場査驗）

五、安全護衛(wèi)、車輛管理

1、大廈基本實行封閉式管理

（1）大廈監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控探頭的置

（2）電子對講機、防盜系統(tǒng)的置(現(xiàn)場査驗）

2、有專業(yè)的保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境 文明執(zhí)勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責

（1）秩序維護人員名冊

（2）秩序維護值班、巡査制度及相關記錄

（3）秩序維護人員交接班記錄

（4）秩序維護人員培訓、考核計劃相關記錄

（5）監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄

（6）對講機使用管理規(guī)定

（7）來訪登記制度

（8）物品進出管理規(guī)定(查驗現(xiàn)場）

3、結合大廈特點，制定安全防范措施。

（1）安全防范措施及相關制度

A：門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等配置 B：24小時值班制

C：安全防范措施及制度(現(xiàn)場查驗）

（2）安全突發(fā)事件應急預案及培訓、演練記錄

4、進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。(現(xiàn)場査驗）

5、大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。(現(xiàn)場査驗）（1）露天停車場操作管理規(guī)程

6、室內(nèi)停車場管理嚴格，出入登記。

（1）停車場管理制度

（2）停車場車輛進出登記記錄

7、非機動車輛有集中停放場地，管理制度銀實，停放整齊，場地整潔

（1）非機動車輛停放管理制度

（2）非機動車輛停放管理記錄

8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。（查驗現(xiàn)場）

（1）安全警示標識

（2）防范措施方案

（3）相關圖片資料(現(xiàn)場査驗）

六、環(huán)境衛(wèi)生管理

1、環(huán)衛(wèi)設備完備，設有拉圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。

(1)省建大廈衛(wèi)生設施設備配置（公共區(qū)域）(2)外場設施設各圖示

2、清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。

(1)建立清潔衛(wèi)生管理制度

(2)清潔人員名冊和責任范圍

(3)崗位職責

(4)清潔服務質(zhì)量標準及操作流程(5)清潔衛(wèi)生服務質(zhì)量檢査方法、程序

(6)清潔衛(wèi)生責任制

3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

(1)垃圾清運管理規(guī)定

(2)衛(wèi)生消毒滅殺管理規(guī)定和消殺計劃有關記錄

(3)消毒劑的管理規(guī)定(現(xiàn)場查驗）

4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯扶手、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈；大廈內(nèi)共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物(現(xiàn)場查驗）

5、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。

(1)商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定(2)商業(yè)網(wǎng)點分布圖

(3)戶外攤點、廣告檢査管理制度和相關記錄(現(xiàn)場査驗）

6、無違反規(guī)定詞養(yǎng)寵物、家禽、家畜

(1)飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜的管理規(guī)定(現(xiàn)場査驗）

7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無污染。(現(xiàn)場査驗）

七、綠化管理

1、綠地無改變用途和損壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（現(xiàn)場查驗）

2、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑秀(現(xiàn)場査驗）(1)綠化養(yǎng)護計劃(2)綠化養(yǎng)護記錄

(3)病蟲害防治記錄(現(xiàn)場查驗）

3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。(現(xiàn)場查驗）

4、對大廈內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施。(1)綠化管理措施

八、精神文明建設

1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈各項管理規(guī)定(征求街道、社區(qū)和業(yè)主意見）

2、設有學習園地，開展健康向上的沼動。

(1)員工園地（現(xiàn)場喪驗）

(2)圖片展示（現(xiàn)場査驗）

3、大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀違法事件(征求有關主管部門和業(yè)主意見）

一 基 礎 管 理

中住物業(yè)企業(yè)簡介

江蘇中住物業(yè)服務開發(fā)有限公司系江蘇無錫中住集團有限公司屬下全資公司，是為配合中住集團公司的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，全方位打造中住地產(chǎn)品牌，適應物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理一體化發(fā)展的趨勢成立的專業(yè)公司。

江蘇無錫中住集團創(chuàng)建于上世紀九十年代，是一家以地產(chǎn)置業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)為主業(yè)，三業(yè)并舉，穩(wěn)健發(fā)展的資本多元化、經(jīng)營國際化、運行市場化、規(guī)模集約化的綜合性股份企業(yè)集團，現(xiàn)擁有全資、控股、參股子公司共25家，目前正在積極準備上市。

江蘇中住物業(yè)服務開發(fā)有限公司成立于2006年4月，注冊資金1000萬人民幣；注冊地點：江蘇省南京市；國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)；中國物業(yè)管理協(xié)會、中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位、江蘇省房地產(chǎn)協(xié)會副會長單位、南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長單位、江蘇省及南京市政府采購中心物業(yè)管理一級資質(zhì)合格供應商、全國物業(yè)服務百強企業(yè)、江蘇省物業(yè)行業(yè)50強企業(yè)；主營不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務和物業(yè)服務業(yè)務。

公司先后通過了ISO9001：2008質(zhì)量管理體系、ISO14000:2004環(huán)境管理體系、OHSAS18000：2001職業(yè)健康安全管理體系認證，建立了公司三標一體化管理體系，全面導入了國際水準的管理服務機制。

公司經(jīng)過幾年來的發(fā)展，先后在無錫、鎮(zhèn)江、徐州、泰州、合肥、巢湖、昆山等城市成立子公司和分公司。公司現(xiàn)有員工1000多人，管理面積達300余萬平方米，物業(yè)類型包括寫字樓、別墅、小區(qū)、商業(yè)街、科技園等，其中寫字樓和科技園項目的管理面積超過50萬平方米。

中住物業(yè)堅持“管理標準化、服務創(chuàng)新化、發(fā)展前瞻花”的經(jīng)營思路，以市場化運作為契機，立足品質(zhì)，與品牌企業(yè)合作，塑造中住物業(yè)品牌，創(chuàng)立“中式物業(yè)”特色的管理模式，憑借自身的專業(yè)水準及“至專、至誠、至精”的企業(yè)精神，致力于成長為全國知名的品牌物業(yè)服務企業(yè)。

第五篇：物業(yè)管理大廈國優(yōu)標準

一、物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個步驟確立目標。

1、確立目標。

2、成立創(chuàng)優(yōu)領導小組。

3、內(nèi)部動員。

4、對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內(nèi)部整改。

5、進行“自檢”和“預檢”。

6、迎檢達標。

二、“創(chuàng)優(yōu)”達標的基本工作要點：

1、確立“創(chuàng)優(yōu)”目標：省優(yōu)物管大廈復檢

2、成立“創(chuàng)優(yōu)”領導小組：“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應由公司領導親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領導小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應由公司各部門的負責人和管理處主要領導組成。對于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作，應由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確?！皠?chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。

3、內(nèi)部動員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時，應首先對內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”大廈管理處的全體員工進行“創(chuàng)優(yōu)”總動員，通過會議、宣傳，加強管理力度等措施使相關員工盡快進入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準備。

4、對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應當遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達標準備為參照，邊整邊改邊對照“標準”逐步達到“創(chuàng)優(yōu)”標準的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”大廈硬件設施(房屋、設備、設施、環(huán)境等)的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。

5、在“硬件”設施的整改方面，應當作到以下幾個方面的完善：

（1）、所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”大廈應當做到或基本做到樓宇外

觀完好，無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無污染、銹跡，油漆鮮亮，標識清楚。各種外觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》)；

（2）、所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能，特別是隨意改動房屋結構)等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設施完好、整潔、標識完整清晰(詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標準作業(yè)規(guī)程》)；

（3）、所管理大廈各類公共設施、設備使用功能保持良好的工作狀態(tài)，“創(chuàng)優(yōu)”整改時應對照“創(chuàng)優(yōu)”標準。特別注意兩個方面的問題：一是各類公共配套設備、設施的完備，即作為辦公大樓應當配置的公共配套設施、設備不能缺項和隨意減少；二是各類公共設施、設備的使用完好率應注意達標，對日常管理比較容易被忽略的設施、設備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率；

（4）、設備機房的環(huán)境和設備表面維護管理應做到整潔、干爽，無灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無蟲、鼠害跡。設備機房和設備表面狀況反映出來的是直觀的設備維護管理水準的高低，整改時應特別注意機房的環(huán)境整改和設備表面的維護工作，力爭做到機房整潔、干爽、通風降溫和防護措施完善，設備表面光澤飽滿、標識清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機電維修部相關標準作業(yè)規(guī)程)；

（5）、消防系統(tǒng)配置齊全，標識清楚完善，消防疏散通道暢通。“創(chuàng)優(yōu)”整改時應特別注意對消防系統(tǒng)的整改，力爭做到消防設施、設備齊全完好，可隨時啟用，消防疏散應急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標識齊全、完好，消防疏散通道暢通，無任何阻礙，通往天臺、逃生平臺防火門無鎖閉；樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標準作業(yè)規(guī)程)；

（6）、除消防以外的其他涉及到整個大樓人員身心健康、安全的重要設施如二次供

水系統(tǒng)、池、水箱的清潔、消毒，電力、電梯等設施、設備的安全防護措施一定要完善到位；

（7）、衛(wèi)生狀況至關重要?！皠?chuàng)優(yōu)”整改時要特別注意整改大廈的各個衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如停車場、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴格管理控制好大廈內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴禁在大廈內(nèi)養(yǎng)犬類(詳見保潔部相關標準作業(yè)規(guī)程)；（8）、“創(chuàng)優(yōu)”大廈的環(huán)境美化對“創(chuàng)優(yōu)’’評比影響極大。整改時應特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值(詳見園林綠化部相關標準作業(yè)規(guī)程)；

（9）、公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標識完善齊備，各種必要的防護設施完好齊整，保安設備先進完善(詳見保安部相關標準作業(yè)規(guī)程)。

6、在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應力求資料的完善與真實、可靠?！皠?chuàng)優(yōu)”迎檢資 料通常包括以下內(nèi)容：

（1）、“創(chuàng)優(yōu)”大廈的產(chǎn)權資料

——規(guī)劃許可證； －一用地協(xié)議書； ——投資許可證； ——開工許可證； ——紅線圖； ——總平面圖。（2）、竣工驗收資料：

——土建竣工驗收書； ——消防竣工驗收證明； ——水電竣工驗收書；

——電梯竣工驗收書、電梯準用證； ——通信系統(tǒng)竣工驗收證明； ——燃氣系統(tǒng)竣工驗收證明o（3）、管理移交資料：

——圖紙移交記錄；

——開發(fā)建設其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料； ——接管驗收記錄； ——鑰匙移交記錄； ——發(fā)展商委托管理合同書o（4）、管理公司成立登記資料：

——營業(yè)執(zhí)照； ——稅務登記證； ——企業(yè)法人代碼卡； ——管理處營業(yè)執(zhí)照； ——停車場營業(yè)執(zhí)照； ——管理處管理用房產(chǎn)權資料。（5）、業(yè)主委員會成立與活動資料：

——業(yè)主管委會章程；

——業(yè)主管委會社團法人登記證； ——業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄； ——業(yè)主管委會成立記錄；

——業(yè)主管委會召開的屆次會議紀要； ——業(yè)主管委會發(fā)布的公告。

（6）、公眾管理制度(詳見住戶手冊)；（7）、所有內(nèi)部管理標準作業(yè)規(guī)程(管理制度)；（8）、所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄；（9）、員工績效考評結果記錄；

（10）、所有的住戶投訴記錄；（11）、所有的住戶回訪記錄；（12）、所有的住戶報修記錄；（13）、所有的住戶意見征集記錄；（14）、所有的管理處對外通知、通知記錄；（15）、所有的財務運作損益表和其他財務報表；（16）、所有的對外委托合同書；（17）、所有的員工培訓記錄；

（18）、所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案；（19）、大廈業(yè)主／住戶檔案；（20）、所有的住戶裝修管理檔案；

（21）、政府相關部門出具的無治安案件、火災事故證明書（22）、所有社區(qū)文化記錄；

（23）、所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書；

（24）、所有的標識復印件；（25）、所有的多種經(jīng)營資料；

（26）、所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料以及其他應提供的資料、記錄。

7、進行“自檢”和“預檢”：

（1）、在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標為標準，詳細、全面地進行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題詳細記錄下采逐項落實到責任人身上限時整改完畢。“自檢”一次，整改一次，提高一步，力爭在較短的時間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”大廈的迎檢水平。

（2）、在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個月，內(nèi)部整改即將結束的時候，“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”管理處進行正式迎檢前的“預檢”，“預檢”完全采用正式檢查評比的形式進行，由檢查團依照評比標準，對“創(chuàng)優(yōu)”大廈的物業(yè)管理水準逐項驗收，最后將結果總分和存在的問題逐一列出，以便在正式迎檢前進行有針對性的最后準備并以此鍛煉管理處的全體員工。

8、“迎檢”準備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”大廈應著重做好以下工作：（1）、硬件整改基本達標。

（2）、資料、記錄真實、全面、說服力強。

（3）、取得業(yè)主諒解和支持：管理處應當就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主達成充分的理解，使業(yè)主的絕大多數(shù)都能支持“創(chuàng)優(yōu)”工作。（4）、取得業(yè)主管理委員會的支持和配合。

（5）、選好住戶代表，為向考評團匯報工作作好準備： “省優(yōu)”評比一般考評團都要求參加考評大廈有業(yè)主代表的發(fā)言和評價，認真選好住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關重要。

（6）、寫好“迎檢”匯報材料：“迎檢”匯報材料是為向考評團匯報工作所用發(fā)言稿，發(fā)言稿應突出“創(chuàng)優(yōu)”大廈的物業(yè)管理特色和成績，簡潔明快、重點突出，切記冗長乏味?！坝瓩z”匯報發(fā)言一般應包括以下幾部分： ——大廈lT．業(yè)區(qū)簡介；

——物業(yè)管理工作匯報； ——社區(qū)文化與精神文明匯報； ——“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

（7）、分工負責，注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應注意迎檢氣氛的烘托，力爭創(chuàng)造出一個有利于迎檢、能夠給考評團留下“好印象”的環(huán)境。

（8）、注意儀表儀容、言行舉止，以最飽滿的精神風貌迎接考評。迎檢時員工的儀容儀表、言行舉止都應著力進行雕鑿，“創(chuàng)優(yōu)”領導小組應確保迎檢員工的最飽滿的精神風貌和精神狀態(tài)參加考評，以求爭取最佳的考評成果。

（9）、迎檢時的基本要求： ——精神飽滿、儀容整潔； ——紀律嚴明，緊張有序； ——熱情大方，不卑不亢； ——環(huán)境優(yōu)雅，輕松活潑； ——自信嚴謹、應答適度。

三、迎檢結束后，由“創(chuàng)優(yōu)” 領導小組寫出總結材料，歸檔保存。

四、記錄。

五、相關支持文件。