第一篇：明德物業(yè)交流材料新

立足山東 面向全國(guó) 走向世界

打造中國(guó)高校物業(yè)服務(wù)第一品牌

山東明德物業(yè)管理有限公司成立于2004年，注冊(cè)資金510萬元，是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。經(jīng)過短短7年的發(fā)展，目前，我公司在管項(xiàng)目面積達(dá)到1400余萬平方米，涉及大學(xué)城、高檔住宅區(qū)、寫字樓、機(jī)關(guān)辦公樓、工業(yè)園、醫(yī)院、體育中心等多種物業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目遍及山東、山西、河南、河北、重慶、云南、福建、黑龍江、北京、安徽等10個(gè)省市，在管項(xiàng)目186個(gè)，其中大學(xué)類項(xiàng)目占40%，是目前國(guó)內(nèi)管理高校物業(yè)最多的物業(yè)管理企業(yè)，是我省唯一被國(guó)家教育部評(píng)定的“全國(guó)高校后勤優(yōu)秀服務(wù)企業(yè)”。

公司堅(jiān)持“立足山東、面向全國(guó)、走向世界”的戰(zhàn)略目標(biāo)，立志做大做強(qiáng)。目前，公司在全國(guó)投資的全資子公司有：北京明德偉業(yè)管理咨詢有限公司、青島明德物業(yè)管理有限公司、安徽明德物業(yè)管理有限公司、黑龍江明德物業(yè)管理有限公司、云南明德物業(yè)管理有限公司、山東明德文化傳播有限公司、濟(jì)南明德超市有限公司、濟(jì)南明德杰瑞酒店管理有限公司等，并在河北、重慶、威海、東營(yíng)等地設(shè)立22個(gè)分公司，目前在職員工達(dá)到5000余人，年收入1億5千萬元。

明德物業(yè)實(shí)施“專業(yè)化管理、集約化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化運(yùn)作”的戰(zhàn)略構(gòu)想，力爭(zhēng)成為集大成的“高校管家”。公司剛剛通過的“十二五”發(fā)展規(guī)劃是：“

一、2014年即公司成立10周年之際成立‘山東明德集團(tuán)’；

二、2015年，集團(tuán)物業(yè)管理年收入達(dá)到5億元；

三、明德集團(tuán)擁有5家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)；

四、實(shí)現(xiàn)管理大學(xué)100所的目標(biāo)；

五、2015年，年凈利潤(rùn)達(dá)到3000萬元?！?/p>

下面就公司的發(fā)展思路和做法，和與會(huì)代表做個(gè)交流。

一、立足山東、面向全國(guó)，走向世界

在去年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中，溫家寶總理談到2010年要重點(diǎn)抓好八個(gè)方面工作時(shí)特別提到：“加快發(fā)展服務(wù)業(yè)。進(jìn)一步提高服務(wù)業(yè)發(fā)展水平和在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重。大力發(fā)展市政公用事業(yè)、房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等面向民生的服務(wù)業(yè)，積極拓展新型服務(wù)領(lǐng)域。”這是連續(xù)第二年將物業(yè)管理寫入《政府工作報(bào)告》中，并賦予行業(yè)在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與保障民生中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

近幾年的國(guó)家層面的發(fā)文也多次提到我們物業(yè)管理行業(yè)，2007年國(guó)辦下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》提出“圍繞城鎮(zhèn)化，大力發(fā)展房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)業(yè)”，2009年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的若干意見》提到“支持餐飲、旅游、休閑、家政、物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)方式，促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)”。

2011年是“十二五規(guī)劃”的開局之年，又恰逢中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的30周年，這對(duì)于我們這個(gè)行業(yè)來說是實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型騰飛的大好契機(jī)。

因此，明德物業(yè)憑借“高校物業(yè)管理”一招鮮的優(yōu)勢(shì)，走出山東，面向全國(guó)，走向世界。從2005年服務(wù)于山東師范大學(xué)長(zhǎng)清校區(qū)開始到今天，明德物業(yè)已經(jīng)在全國(guó)管理了46所大學(xué)，遍及全國(guó)10幾個(gè)省市，成為中國(guó)高校物業(yè)管理的第一品牌。我們用山東人“誠(chéng)實(shí)、勤奮、聰慧”的人格魅力，打開了全國(guó)高校領(lǐng)導(dǎo)的心靈之門；用我們?nèi)寮椅幕小按髮W(xué)之道，在明明德，在親民，在止于至善”的企業(yè)理念撼動(dòng)了高等教育之門。國(guó)家教育部領(lǐng)導(dǎo)多次在全國(guó)會(huì)議上點(diǎn)名推廣“明德模式”；公司董事長(zhǎng)劉德明先后6次受邀為國(guó)家教育部有關(guān)高校后勤會(huì)議做主講嘉賓，受到高校領(lǐng)導(dǎo)的普遍好評(píng)。

未來五年，公司將憑借這一優(yōu)勢(shì)，完成100所大學(xué)的目標(biāo)。目前公司正在武漢、福州、哈爾濱、昆明、合肥、天津、重慶幾個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行布陣，依托國(guó)家教育部、各省教育廳的客戶資源進(jìn)行強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣。

明德物業(yè)將自身定位于“高校管家”，極大地?cái)U(kuò)展了服務(wù)內(nèi)涵。我們從單純的物業(yè)管理，延伸到學(xué)校的超市、食堂、洗衣房、西餐吧、浴室、電子閱覽室等的管理經(jīng)營(yíng)及資產(chǎn)運(yùn)作，闖出了一條可持續(xù)化的發(fā)展道路。

二、優(yōu)秀的企業(yè)賣文化

《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》這本書中有句話：“企業(yè)一旦占有了優(yōu)勢(shì)最大股，需要集體不斷的創(chuàng)新”。這樣看來，優(yōu)勢(shì)只是一個(gè)浪頭，就像沖浪一樣，在浪頭上是站不住的，需要不斷的再尋找更高的浪頭。對(duì)企業(yè)來講，創(chuàng)造顧客的需求永遠(yuǎn)是動(dòng)態(tài)的，不是靜態(tài)的。

明德物業(yè)的快速發(fā)展源于文化的創(chuàng)新。過去，企業(yè)是有了錢再做文化，而明德物業(yè)的理念是，先做文化才會(huì)有錢。明德物業(yè)出版的企業(yè)報(bào)《明德物業(yè)人》，每期印刷10000多份，寄給公司的大小業(yè)主。也正是這份不起眼的報(bào)紙敲開了很多高校領(lǐng)導(dǎo)的大門?！拔飿I(yè)管理不僅是一項(xiàng)服務(wù)，更是一種文化?！边@是五千明德人的文化觀，也是五千明德人的價(jià)值觀。

當(dāng)很多物業(yè)公司還停留在為客戶提供簡(jiǎn)單服務(wù)的時(shí)候，明德物業(yè)，卻先于同行，將物業(yè)服務(wù)規(guī)范提升為一門科學(xué)，先后編著出版了《精典物業(yè)管理方案》、《物業(yè)管理糾紛精典案例》、《高校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》、《高校物業(yè)管理招投標(biāo)指南》等一系列物業(yè)專業(yè)書籍。這些書籍不僅給明德物業(yè)帶來幾萬冊(cè)的發(fā)行量，而且為中國(guó)物業(yè)行業(yè)的規(guī)范化建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，也贏得了全國(guó)同行業(yè)對(duì)我們山東人的尊重。用明德物業(yè)自己的話說：“一般的物業(yè)公司掙業(yè)主的錢，我們要掙物業(yè)公司的錢”。

立說，是明德之本；立行，為明德之專。

明德物業(yè)擁有北京明德咨詢中心，定期舉辦“全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班”、“注冊(cè)物業(yè)師考前培訓(xùn)班”和對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的實(shí)操培訓(xùn)。目前，明德咨詢的培訓(xùn)足跡已踏遍中國(guó)30多個(gè)省、市、自治區(qū)，累計(jì)受訓(xùn)學(xué)員達(dá)3萬多人次，在業(yè)內(nèi)建立了良好的口碑。為了打破業(yè)主固有的偏頗觀念，推廣“文化型”物業(yè)服務(wù)，公司在建立起企業(yè)精神文化的基礎(chǔ)上，通過管理區(qū)域的公司標(biāo)識(shí)等，將無形的物業(yè)管理“有形化”，感化更多的客戶。“做事先做人”，明德物業(yè)為員工設(shè)計(jì)了系列的文化培訓(xùn)，文化一直是明德物業(yè)企業(yè)發(fā)展的“圣經(jīng)”。

明德物業(yè)致力于建設(shè)完備的文化體系，從員工入職的手冊(cè)和培訓(xùn)，到企業(yè)文化宣傳的企業(yè)報(bào)紙、宣傳畫冊(cè)、網(wǎng)站，到管理項(xiàng)目中各類企業(yè)文化墻，以各種渠道傳遞著明德人的精神內(nèi)核。

三、人才至上，打造物業(yè)管理精英團(tuán)隊(duì)

多年來，物業(yè)管理行業(yè)存在的現(xiàn)狀是：物業(yè)管理從業(yè)人員受教育水平較低，行業(yè)薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低；在社會(huì)評(píng)價(jià)方面，物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位不高，人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的偏見普遍存在；在物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，專業(yè)人才缺乏，服務(wù)市場(chǎng)不夠成熟。如今要想使得物業(yè)管理企業(yè)得到轉(zhuǎn)型升級(jí)，關(guān)鍵在于人才。教育、科技和人才，是國(guó)家強(qiáng)盛、民族振興的基石，也是行業(yè)健康發(fā)展的保障。物業(yè)管理承擔(dān)著對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)提供良好管理和服務(wù)、為業(yè)主資產(chǎn)保值增值、打造管理區(qū)域和諧穩(wěn)定的重任，需要一大批懂經(jīng)營(yíng)、善管理的職業(yè)經(jīng)理人和熱愛服務(wù)業(yè)、經(jīng)過專門技能培訓(xùn)的操作層員工為業(yè)主提供服務(wù)。明德物業(yè)秉承“人才至上”的理念，為提升員工隊(duì)伍素質(zhì)，公司主動(dòng)與高校開展校企合作。我們先后與北京林業(yè)大學(xué)、山東青年政治學(xué)院、山東女子學(xué)院合作，開設(shè)“明德物業(yè)班”實(shí)施“訂單式教育”、“零距離就業(yè)”，每年為公司培養(yǎng)150余名品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)生，為公司人才梯隊(duì)建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。并在10幾所高校設(shè)立“明德獎(jiǎng)學(xué)金”，獎(jiǎng)勵(lì)高校奮發(fā)有為的莘莘學(xué)子，以此回報(bào)高校、回報(bào)社會(huì)。在不斷吸收高素質(zhì)人才的同時(shí)，明德物業(yè)還充分挖掘內(nèi)部員工潛力，明德物業(yè)在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)了“預(yù)備經(jīng)理、預(yù)備主管制度”，對(duì)每一位晉職管理人員的職工都實(shí)行預(yù)備崗位制度，為員工提供了一個(gè)公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。

為全面提升服務(wù)水平，公司大張旗鼓的開展“爭(zhēng)當(dāng)優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀主管、優(yōu)秀員工”活動(dòng)。通過開展活動(dòng)，要讓優(yōu)秀人才脫穎而出，要讓優(yōu)秀人才光彩起來。

搞好爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，一方面是大力倡導(dǎo)爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)的理念，積極營(yíng)造力爭(zhēng)上游的氛圍。要把“寬容生活，計(jì)較工作”；“不干什么也要干活，不吃什么也要吃虧”；“干活就是最大的支持，奉獻(xiàn)就是最好的禮品”；“逢優(yōu)必爭(zhēng)，逢獎(jiǎng)必奪”；“既要學(xué)習(xí)先進(jìn)，也要感恩先進(jìn)”等等理念，變成明德文化的重要組成部分。另一方面是創(chuàng)新激勵(lì)措施，力推先進(jìn)典型。要讓先進(jìn)人物光彩起來。對(duì)于有功于明德的同志，對(duì)于我們的業(yè)務(wù)能手，可以重獎(jiǎng)，可以外派旅游，還可以出國(guó)。明德物業(yè)擁有一支專業(yè)過硬、技術(shù)超強(qiáng)的“專家型團(tuán)隊(duì)”。2010年全國(guó)首次物業(yè)管理師資格考試一次性通過17人，列山東省物業(yè)管理企業(yè)之首。

作為民營(yíng)企業(yè)，明德物業(yè)十分重視員工的生存狀態(tài)。公司還成立了黨總支，較好的發(fā)揮了企業(yè)黨組織的先鋒模范作用，提高了企業(yè)的戰(zhàn)斗力。

四、塑企業(yè)品牌，做行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

《易經(jīng)》里面說：一陰一陽(yáng)謂之道。從大的角度說，企業(yè)的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)就是一對(duì)陰陽(yáng)，有形資產(chǎn)屬陽(yáng)，無形資產(chǎn)屬陰。而真正想要做強(qiáng)做大的企業(yè)，最終的方向肯定是將有形資產(chǎn)逐步縮小，而把企業(yè)的無形資產(chǎn)逐步壯大，換句話說，也就是企業(yè)文化和品牌的價(jià)值。除了資源型企業(yè)以外，世界最優(yōu)秀的大公司大企業(yè)，無一不是擁有了最具價(jià)值的品牌，把公司的無形資產(chǎn)做到極致，而相對(duì)的有形資產(chǎn)卻分?jǐn)偟搅讼掠喂?yīng)商上面。

公司成立以來，立足高起點(diǎn)，借鑒新加坡和香港的物業(yè)管理理念和經(jīng)驗(yàn)，融入中國(guó)傳統(tǒng)“德”文化，使先進(jìn)服務(wù)理念與東方人文融會(huì)貫通，塑造出有中國(guó)特色的“明德物業(yè)”品牌。目前“明德物業(yè)”正在申請(qǐng)“山東省著名商標(biāo)”。另外，公司為保護(hù)自己的品牌近期又在國(guó)家商標(biāo)局注冊(cè)了“學(xué)苑管家”、“大道明德”兩個(gè)商標(biāo)。

去年以來，公司先后榮獲“中國(guó)物業(yè)行業(yè)突出貢獻(xiàn)品牌企業(yè)”、“中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)”、“‘好管家杯’2010年中國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)”稱號(hào)。2011年4月，公司被山東省工商局評(píng)為“重合同守信用企業(yè)”。明德物業(yè)董事長(zhǎng)劉德明經(jīng)中國(guó)質(zhì)量誠(chéng)信企業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)審，授予“中國(guó)誠(chéng)信企業(yè)家”稱號(hào)，是山東省唯一獲此殊榮的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人。

一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，二流企業(yè)做顧問，三流企業(yè)做產(chǎn)品。明德物業(yè)始終致力于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的研究。董事長(zhǎng)劉德明被山東省質(zhì)監(jiān)局標(biāo)準(zhǔn)化研究院聘為“山東省服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)副秘書長(zhǎng)”。公司在總結(jié)企業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，為行業(yè)編著出版了近120萬字的《高校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》，為高校物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提供了專業(yè)性指導(dǎo)。如今，明德物業(yè)受山東省住建廳、省質(zhì)監(jiān)局邀請(qǐng)正在起草《山東省高校物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。

五、行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)思考

明德物業(yè)的快速發(fā)展得益于國(guó)家大力發(fā)展服務(wù)業(yè)的政策，離不開省委省政府的扶持，離不開省住建廳、教育廳等行業(yè)主管部門一如既往的支持?，F(xiàn)就做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)談一點(diǎn)自己的看法，僅供參考。

要強(qiáng)化政府干預(yù)。1.推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與服務(wù)業(yè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制修訂工作，加大服務(wù)業(yè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力度。推動(dòng)組建一批物業(yè)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)，加快組織制定和修訂具有山東特色的物業(yè)服務(wù)等行業(yè)地方標(biāo)準(zhǔn)。積極開展國(guó)家、省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)及相關(guān)行業(yè)的服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)示范項(xiàng)目建設(shè)，以標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)促進(jìn)服務(wù)品牌建設(shè)。2.優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。各級(jí)政府、各相關(guān)部門要轉(zhuǎn)變工作方式，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高行政服務(wù)效能。嚴(yán)厲查處亂收費(fèi)、亂罰款行為，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。加快培育獨(dú)立公正、行為規(guī)范、運(yùn)作有序、符合國(guó)際慣例的新型行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)。推進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)信用體系建設(shè)，推動(dòng)形成廣泛的社會(huì)自律機(jī)制和信用評(píng)判制度。3.適當(dāng)提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，保持企業(yè)總量不變的動(dòng)態(tài)平衡。有關(guān)資料顯示，到目前為止，山東共有3700多家物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)公司的平均資質(zhì)較低，而且物業(yè)管理規(guī)模小，這和先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理相比存在較大的差距，不符合市場(chǎng)化、規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)和要求。目前已經(jīng)進(jìn)入我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的國(guó)際知名物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)，即使規(guī)模較小的香港戴德梁行物業(yè)顧問公司，也有125個(gè)辦事處，管理著1000萬平方米物業(yè)，年收入20億元人民幣，人均年創(chuàng)收67萬元人民幣，人均管理面積3萬平方米。而山東可與國(guó)際知名物業(yè)品牌相比的只有管理面積和員工人數(shù)，其他則相去甚遠(yuǎn)。這恰恰說明山東物業(yè)企業(yè)管理的樓盤含金量還不高且勞動(dòng)生產(chǎn)力較低。山東的物業(yè)管理企業(yè)，要想提高勞動(dòng)生產(chǎn)力，降低成本，只能通過市場(chǎng)機(jī)制走企業(yè)整合之路，進(jìn)行規(guī)模化和集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，才能使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)做大做強(qiáng)。

要在稅收、物價(jià)等方面給予政策支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型企業(yè)，安置了大量下崗失業(yè)人員，解決了大批大學(xué)生就業(yè)，為和諧社會(huì)建設(shè)做出了極大貢獻(xiàn)。稅務(wù)部門應(yīng)借鑒浙江等地的經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。對(duì)符合規(guī)定條件的省重點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)省有關(guān)部門認(rèn)定后，可試行營(yíng)業(yè)稅差額納稅政策。對(duì)營(yíng)業(yè)收入和納稅都增長(zhǎng)特別突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由當(dāng)?shù)卣畯脑撈髽I(yè)當(dāng)年稅收增量中給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)省委省政府重點(diǎn)扶持的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建議免征或緩征企業(yè)所得稅，以鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，支持更多的山東企業(yè)走出去。物價(jià)部門在出臺(tái)物業(yè)服務(wù)類的價(jià)格政策時(shí)要充分考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴求，平衡好企業(yè)與業(yè)主的利益，要“抓大放小”，切實(shí)解決“物價(jià)都漲，唯獨(dú)物業(yè)費(fèi)不長(zhǎng)”的突出問題，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存創(chuàng)造好的環(huán)境。

要鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位實(shí)行后勤社會(huì)化改革。推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位改制和機(jī)關(guān)、事業(yè)單位后勤服務(wù)社會(huì)化改革。鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體采取公開招標(biāo)采購(gòu)方式，委托物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)。同時(shí)，應(yīng)改革現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)政府采購(gòu)辦法，即“最低價(jià)中標(biāo)辦法”，真正讓中標(biāo)企業(yè)有錢賺，未中標(biāo)企業(yè)有希望。應(yīng)積極推進(jìn)國(guó)家和省級(jí)服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，列入國(guó)家和省級(jí)服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)的城市和園區(qū)，優(yōu)先享受各項(xiàng)扶持政策。

山東明德物業(yè)管理有限公司 2011年6月11日

第二篇：明德物業(yè)簡(jiǎn)介

明德物業(yè)，尊道明德

一、明德簡(jiǎn)介

山東明德物業(yè)管理有限公司注冊(cè)資金510萬元，是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。公司成立以來，立足高起點(diǎn)，借鑒新加坡和香港的物業(yè)管理理念和經(jīng)驗(yàn)，吸納物業(yè)管理的資深專業(yè)管理人員，順利通過了ISO9001、ISO14001、GB/T28001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。截止2010年12月底，累計(jì)管理面積達(dá)到1400余萬平方米，涉及大學(xué)城、高檔住宅區(qū)、寫字樓、機(jī)關(guān)辦公樓、工業(yè)園、醫(yī)院、體育中心等多種物業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目遍及山東、山西、河南、河北、云南、重慶、福建、黑龍江、北京、安徽、內(nèi)蒙古等省市的29個(gè)地市，在管項(xiàng)目186個(gè)，其中大學(xué)類項(xiàng)目占40%，是目前國(guó)內(nèi)管理高校物業(yè)最多的物業(yè)管理企業(yè)。公司下設(shè)北京明德偉業(yè)物業(yè)管理咨詢公司、青島明德物業(yè)管理有限公司、安徽阜陽(yáng)明德物業(yè)管理有限公司和濟(jì)南明明德超市有限公司四個(gè)全資子公司，并在河北、重慶、云南、哈爾濱、威海、煙臺(tái)、東營(yíng)等地設(shè)立22個(gè)分公司，目前在職職工達(dá)到5000余人。公司現(xiàn)有高中級(jí)技術(shù)職稱的員工126人，部門經(jīng)理以上人員均獲得了建設(shè)部及山東省建設(shè)廳頒發(fā)的企業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理上崗證書。在2010年全國(guó)組織的注冊(cè)物業(yè)管理師考試中一次性通過32人，通過率98%。

2011年4月，公司被國(guó)家教育部評(píng)為“全國(guó)高校后勤服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”，被山東省工商局評(píng)為“重合同、守信用企業(yè)”。明德物業(yè)的服務(wù)已經(jīng)在全國(guó)范圍得到了認(rèn)可。

二、明德理念

（一）服務(wù)理念

公司信奉“站著做人，跪著服務(wù)”的理念，以“一流的培訓(xùn)，一流的人才，一流的管理，一流的服務(wù)”為職業(yè)目標(biāo)，大力推行“學(xué)習(xí)型公司”為核心的崇尚業(yè)績(jī)、注重改進(jìn)的考核激勵(lì)制度，公司員工始終以積極的心態(tài)苦練服務(wù)技能，為師生提供一流性價(jià)比的高品質(zhì)、專業(yè)化服務(wù)。明德物業(yè)始終本著 “以自己的真心換取客戶稱心”的服務(wù)理念，將客戶的家當(dāng)做自己的家，將客戶的事當(dāng)做自己的事，時(shí)時(shí)為客戶留心、事事為客戶著想。

公司堅(jiān)持“親情化管理，個(gè)性化服務(wù)”的宗旨，奉行“滿意無用，忠誠(chéng)無價(jià)”的職業(yè)操守，為開發(fā)商、業(yè)主、師生策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增值潛力，更好體現(xiàn)物業(yè)保值、增值；通過對(duì)物業(yè)整體開發(fā)，將物業(yè)管理從一般的維護(hù)、運(yùn)行提升到對(duì)所轄物業(yè)全過程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理，真正達(dá)到讓業(yè)主和師生放心、省心、舒心的目的。

（二）人才理念

明德物業(yè)的每一位員工都是物業(yè)管理專家，這是明德人對(duì)客戶的鄭重承諾，而在這種自信的背后，是明德物業(yè)對(duì)“人才至上”用人理念的矢志追求。

為提升員工隊(duì)伍建設(shè)，明德物業(yè)主動(dòng)與高校開展校企合作。通過開設(shè)“明德物業(yè)班”，實(shí)施“訂單式教育”、“零距離就業(yè)”，每年為公司輸送數(shù)百名優(yōu)秀人才，為公司人才梯隊(duì)建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。

在不斷吸收高素質(zhì)人才的同時(shí)，明德物業(yè)還充分挖掘內(nèi)部員工潛力，在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)了“預(yù)備經(jīng)理制度”，對(duì)每一位晉職管理人員的職工都實(shí)行預(yù)備崗位制度。

三、大學(xué)明德

明德物業(yè)多年以來致力于大學(xué)園區(qū)的物業(yè)管理，有較高的專業(yè)水準(zhǔn)，受到了高校廣大師生的一致好評(píng)，在高校本科教學(xué)評(píng)估等大型活動(dòng)中貢獻(xiàn)突出。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。在管的186個(gè)項(xiàng)目中，大學(xué)類項(xiàng)目占40%，探索并形成了具有明德特色的高校物業(yè)管理模式，并通過專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化、人性化物業(yè)管理和服務(wù)，為“和諧校園”的建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)，成為名副其實(shí)的“中國(guó)高校物業(yè)管理第一品牌”。大學(xué)之道，在明明德，在親民，在止于至善。明德物業(yè)將繼續(xù)盡心盡力推動(dòng)中國(guó)高校后勤管理的變革，以“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”，為中國(guó)高等教育的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

為了總結(jié)高校物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),先后出版了《精典物業(yè)管理方案》、《物業(yè)管理糾紛精典案例》、《高校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》等書，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)徐俊達(dá)先生、教育部發(fā)展規(guī)劃司后勤改革處處長(zhǎng)朱寶銅先生分別寫序。與此同時(shí),公司董事長(zhǎng)劉德明先后在《中國(guó)物業(yè)管理》、《現(xiàn)代物業(yè)》等雜志上發(fā)表了《大學(xué)城物業(yè)管理的模式及創(chuàng)新》、《我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)人才需求趨勢(shì)

分析和培養(yǎng)措施》、《對(duì)開放高校后勤服務(wù)市場(chǎng)、提升后勤服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)后勤產(chǎn)業(yè)升級(jí)的若干思考》等論文，在業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了較大的反響。2006年至今，公司董事長(zhǎng)劉德明多次為中國(guó)高等教育學(xué)會(huì)高校后勤物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)和公寓管理專業(yè)委員會(huì)授課，得到了全國(guó)高校后勤領(lǐng)導(dǎo)的高度評(píng)價(jià)。

明德物業(yè)主動(dòng)與高校開展校企合作。先后與北京林業(yè)大學(xué)、山東青年政治學(xué)院、山東女子學(xué)院合作，開設(shè)“明德物業(yè)班”實(shí)施“訂單式教育”、“零距離就業(yè)”，每年為公司培養(yǎng)150余名品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)生，為公司人才梯隊(duì)建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。并在10幾所高校設(shè)立“明德獎(jiǎng)學(xué)金”，獎(jiǎng)勵(lì)高校奮發(fā)有為的莘莘學(xué)子，以此回報(bào)高校、回報(bào)社會(huì)。董事長(zhǎng)劉德明兼任山東青年干部管理學(xué)院、濟(jì)南大學(xué)等多所高校的客座教授，長(zhǎng)期為高校學(xué)生講授物業(yè)管理課程及就業(yè)指導(dǎo)課程，受到學(xué)生的普遍歡迎。

四、明德先鋒

公司董事長(zhǎng)劉德明先生，現(xiàn)任中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心客座教授，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事，山東省直機(jī)關(guān)青年聯(lián)合會(huì)常委，山東省公共關(guān)系協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。2003年被聘為全國(guó)城建培訓(xùn)中心客座教授，幾年來在全國(guó)30多個(gè)省市巡回講授物業(yè)管理的相關(guān)課程，受訓(xùn)學(xué)員達(dá)5萬多人。2007年被聘為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心客座教授并參與了國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的起草工作。先后在省級(jí)、國(guó)家級(jí)刊物上發(fā)表論文10余篇，主要著作有《經(jīng)典物業(yè)管理方案》、《物業(yè)管理糾紛經(jīng)典案例》、《高校物

業(yè)管理規(guī)范》等。1997年被評(píng)為山東省對(duì)外傳播獎(jiǎng)優(yōu)秀工作者稱號(hào)；2001年，榮獲山東省“十佳”外宣工作者稱號(hào)；2003年在全省后勤系統(tǒng)“創(chuàng)先評(píng)優(yōu)”活動(dòng)中被評(píng)為先進(jìn)個(gè)人；2007年被聘為山東省青年管理干部學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)客座教授；2007年被聘為濟(jì)南市物業(yè)管理投標(biāo)專家；2009年3月被聘為山東省服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)委員；2010年3月被聘為《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南》編委會(huì)委員；2010年12月被評(píng)為“中國(guó)誠(chéng)信企業(yè)家”。2011年1月入選中共中央黨?！爸袊?guó)領(lǐng)導(dǎo)管理藝術(shù)文庫(kù)”。

另外，明德物業(yè)擁有一支專業(yè)過硬、技術(shù)超強(qiáng)的“專家型團(tuán)隊(duì)”，2010年首次物業(yè)管理師資格考試一次性通過17人，列山東之首。分公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理100%取得了住建部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書及省住建廳頒發(fā)的從業(yè)人員崗位證書，所有從業(yè)人員都是經(jīng)過專門機(jī)構(gòu)培訓(xùn)的專業(yè)人員，形成了強(qiáng)大的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

依托明德物業(yè)培訓(xùn)中心強(qiáng)大的培訓(xùn)優(yōu)勢(shì)和企業(yè)濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，明德物業(yè)全體員工樹立終身學(xué)習(xí)的理念，充分挖掘內(nèi)部員工潛力。明德物業(yè)在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)了“預(yù)備經(jīng)理、預(yù)備主管制度”，為員工提供了一個(gè)公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。

同時(shí)，公司還通過校企合作的方式，開設(shè)“明德物業(yè)班”，實(shí)施“訂單式教育”、“零距離就業(yè)”，為企業(yè)人才梯隊(duì)建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)，全力打造適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的高水平的物業(yè)管理專業(yè)人

才。

立說，是明德之本；立行，為明德之專。明德物業(yè)，尊道明德。2011年，明德物業(yè)正向著新的目標(biāo)整裝待發(fā)，去創(chuàng)造新的輝煌與奇跡！

第三篇：新交流

班主任工作是一項(xiàng)非常辛苦和瑣碎的工作，不付出艱辛的勞動(dòng)和辛苦的汗水是不會(huì)收獲的。當(dāng)然想培養(yǎng)一個(gè)積極向上的班集體，使每個(gè)學(xué)生德、智、體、美等方面都得到充分發(fā)展，形成良好的個(gè)性是每個(gè)班主任的愿望，也是所有科任教師的愿望。下面結(jié)合自身的工作實(shí)際，談幾點(diǎn)體會(huì)。

一、制定明確的班級(jí)目標(biāo)，增強(qiáng)班級(jí)凝聚力

明確班級(jí)奮斗目標(biāo)，結(jié)合學(xué)校組織的各項(xiàng)活動(dòng)，如：運(yùn)動(dòng)會(huì)，各種競(jìng)賽，文明班級(jí)的評(píng)選等，對(duì)學(xué)生進(jìn)行教育，牢固樹立集體觀念，視集體利益為重，懂得每個(gè)人都是集體的一員，都應(yīng)該為這個(gè)集體增光添彩，增強(qiáng)班級(jí)凝聚力，最終目的是團(tuán)結(jié)一致，共同努力，實(shí)現(xiàn)班級(jí)目標(biāo)。

二、建立一支得力的班干部隊(duì)伍

美國(guó)心理學(xué)家威廉?詹姆斯曾深刻指出：“人性中最深刻的稟賦是賞識(shí)的渴望?！辟p識(shí)可以激發(fā)學(xué)生的自尊心和上進(jìn)心，是學(xué)生進(jìn)取的不竭動(dòng)力。針對(duì)小學(xué)生這種特殊的心理要求，我在建立班委干部隊(duì)伍時(shí)，采取競(jìng)爭(zhēng)上崗制，幫助同學(xué)們樹立“我能行”的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)

.二、親近學(xué)生，研究學(xué)生

高爾基說過：“誰不愛孩子，孩子就不愛他，只有愛孩子的人，才能教育孩子”。班主任要善于接近孩子，體貼和關(guān)心學(xué)生，和他們進(jìn)行親密的思想交流，讓他們真正感受到老師對(duì)他的親近和“愛”。這是主任順利開展一切工作的基礎(chǔ)。研究學(xué)生是教育取得成功的必要條件，最好的途徑是通過活動(dòng)觀察，了解班風(fēng)、學(xué)風(fēng)，了解全班主要的優(yōu)缺點(diǎn)并分析其原因所在，師生之間的距離縮短，班主任的工作也就會(huì)收到事半功倍的效果。

五、建立全面合理的班級(jí)管理制度

約束意味著保護(hù)。在班級(jí)常規(guī)管理方面，處處用《小學(xué)生守則》、《小學(xué)生日常行為規(guī)范》來要求學(xué)生，對(duì)早自習(xí)，課間，中午乃至放學(xué)的班級(jí)，走廊，都要提出嚴(yán)格要求，制定相應(yīng)計(jì)劃、措施，規(guī)范學(xué)生行為，形成良好習(xí)慣。

六、開展形式多樣的活動(dòng)推動(dòng)良好班風(fēng)的形成形式多樣的活動(dòng)，是維系班風(fēng)和發(fā)揮班集體教育功能的思想基礎(chǔ)，也是學(xué)生自我教育的手段。

配合班風(fēng)建設(shè)，結(jié)合本班的實(shí)際情況以及同學(xué)們所存在的問題，明確目的，不適時(shí)機(jī)地、有針對(duì)性召開聯(lián)系實(shí)際又貼近生活的主題班會(huì)；參加學(xué)校組織的各種有意義的活動(dòng)；每月認(rèn)真組織綜合素質(zhì)月評(píng)價(jià)，使學(xué)生學(xué)會(huì)批評(píng)與自我批評(píng)；充分利用班級(jí)評(píng)比欄，培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，發(fā)揚(yáng)進(jìn)取精神；利用墻報(bào)這個(gè)主陣地，對(duì)學(xué)生進(jìn)行法制安全教育，既給學(xué)生形象化教育，又給他們從理論上的灌輸。

第四篇：新物業(yè)法

北京市人民政府令

第219號(hào)

《北京市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2010年4月6日市人民政府第64次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予公布，自2010年10月1日起施行。

市長(zhǎng) 郭金龍

二〇一〇年四月二十日

目錄

第一章 總則

第二章 前期物業(yè)管理

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第四章 物業(yè)服務(wù)

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章 法律責(zé)任

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置（具體到樓棟、房號(hào)）。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測(cè)繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷售場(chǎng)所公示，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

（三）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（四）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（六）業(yè)主名冊(cè)；

（七）物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第（五）、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

第十七條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具并由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。第（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施；委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交物業(yè)共用部分；

（二）移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。

第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫(kù)、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫(kù)、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時(shí)過戶。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí),相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

第六章 法律責(zé)任

第三十九條 違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將合同報(bào)送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會(huì)后是指業(yè)主大會(huì)。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會(huì)的決定；未依法成立業(yè)主大會(huì)的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

第四十六條 本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號(hào)令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號(hào)令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

第五篇：新整理物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

新整理物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，包括全國(guó)（大法及物業(yè)人員考試等略）、山東省、青島市的。2010及2011年頒布實(shí)施的都已更新。制作日期：2011年3月8日

整理又不周的地方還請(qǐng)大家指正。發(fā)帖告知，以便我好整理補(bǔ)全。

全國(guó)目錄：

城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定

城市房屋白蟻防治管理規(guī)定

城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定

城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例

城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定

地理供應(yīng)與使用條例

關(guān)于將強(qiáng)電梯管理的暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則

關(guān)于使用“秩序維護(hù)員”稱謂的指導(dǎo)意見

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例

建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)部關(guān)于改正《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的決定

建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法

建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)測(cè)管理辦法

建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范

民法通則的法條解釋（最新版0

前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法

商品住宅施行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的制度規(guī)定

特種設(shè)備安全監(jiān)察條例解說

物業(yè)承接檢驗(yàn)辦法

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

中華人民共和國(guó)消防法

中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例

城市房地產(chǎn)管理辦法

城市燃?xì)夤芾磙k法

道路交通安全法

侵權(quán)責(zé)任法

商品房銷售管理辦法

治安處罰條例

住宅裝修修資金管理辦法

最高法院出臺(tái)司解妥善處理建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

最新物權(quán)法(包含物權(quán)法全文和物權(quán)法司法解釋)

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青島市住宅物業(yè)管理服務(wù)分類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

青島住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（表）

住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)