第一篇：土地款項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)返還—財(cái)會處理及稅務(wù)處理問題

土地款項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)返還問題

最近，經(jīng)常有房地產(chǎn)企業(yè)咨詢土地招拍掛后政府給予的補(bǔ)償返還款該如何做賬和納稅。

招拍掛的公開性、競爭性的特點(diǎn)，決定了一般不存在低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象。但難以否認(rèn)的是，各地政府在招商引資中以土地?fù)Q項(xiàng)目，通過返還土地出讓金、舊城改造費(fèi)、配套費(fèi)等形式，變相給予房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)償返還的行為還是存在的。對企業(yè)來說，雖然土地實(shí)際成本低于招拍掛價(jià)格，但先支后收確實(shí)給企業(yè)帶來了會計(jì)和稅務(wù)處理上的困惑。

一、會計(jì)處理

對于會計(jì)處理，一種觀點(diǎn)認(rèn)為取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，應(yīng)以實(shí)際收到的土地返還款沖減土地成本。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這部分返還款屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號———政府補(bǔ)助（2006）》的規(guī)定，作為營業(yè)外收入進(jìn)行處理。

從土地出讓業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計(jì)入土地受讓成本，政府給予的返還并不是原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財(cái)政返還。所以，房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還沖減土地成本并不妥當(dāng)。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號———政府補(bǔ)助（2006）》的規(guī)定，政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然，企業(yè)從政府取得的土地返還款符合這一規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)用地構(gòu)成存貨的一部分，取得的補(bǔ)償返還款屬于已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，會計(jì)處理上應(yīng)直接計(jì)入營業(yè)外收入，而不是沖減開發(fā)成本。

二、企業(yè)所得稅處理

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號）規(guī)定，財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)由政府返還的土地出讓金等按照財(cái)政收支規(guī)定當(dāng)然屬于財(cái)政性資金。

按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，并非所有的財(cái)政撥款、政府性基金都是不征稅收入，還要根據(jù)財(cái)稅〔2008〕151號文件和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕57號）的規(guī)定，注意區(qū)分出當(dāng)中的應(yīng)納稅收入。

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕151號文件的規(guī)定，對企業(yè)取得的由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。除此之外的其他財(cái)政性資金則都屬于征稅收入。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題 的通知 》（財(cái)稅〔2009〕87號）對此作了較為具體的規(guī)定，2008年1月1日~2010年12月31日期間，企業(yè)取得的來源縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門具有專項(xiàng)用途的財(cái)政性資金，同時(shí)符合以下條件可以作為不征稅收入：一是企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途；二是財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；三是企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足上述要求，只是政府為招商引資或變相的協(xié)議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還款應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

三、土地增值稅處理

既然房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府土地返還款不能沖減“開發(fā)成本”，那么計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目是否允許全額列支呢？

根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營業(yè)外收入，而不是地價(jià)款的折讓或開發(fā)成本的沖減，因此不扣減土地成本。持這種觀點(diǎn)的人同時(shí)希望增加土地增值稅扣除項(xiàng)目。但是計(jì)算土地增值稅與企業(yè)所得稅的扣除成本在實(shí)務(wù)方面存在差別，特別是土地增值稅屬于地方財(cái)政收入，房地產(chǎn)企業(yè)也要關(guān)注地方稅收政策的具體規(guī)定。

例如，遼寧省大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》對土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問題作出規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。又如，青島市地稅局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

第二篇：與搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)相關(guān)的稅務(wù)、會計(jì)處理問題

關(guān)于財(cái)企[2005]123號文件執(zhí)行中若干問題的指導(dǎo)意見

近年來，收到動(dòng)拆遷補(bǔ)償?shù)臅?jì)處理是我們在審計(jì)中經(jīng)常遇到的問題之一，但以往只有一些地方財(cái)政部門發(fā)布的地方性文件而缺乏全國統(tǒng)一的處理規(guī)定，致使實(shí)務(wù)中做法不一致的問題相當(dāng)普遍（例如有的地方作為資本公積，有的地方?jīng)_減新購建的資產(chǎn)的入賬價(jià)值，還有些地方則作為一次性的收益）。財(cái)政部于2005年8月15日發(fā)布了《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》（財(cái)企[2005]123號），首次在財(cái)政部文件的層面上明確了企業(yè)在收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款時(shí)應(yīng)進(jìn)行何種會計(jì)處理的問題。該文件主要內(nèi)容如下：

1．企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為專項(xiàng)應(yīng)付款核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項(xiàng)應(yīng)付款。

2．企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)核銷該專項(xiàng)應(yīng)付款。其中：

（1）因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項(xiàng)應(yīng)付款；

（2）以下各項(xiàng)直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款：

l機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用（注：也就是可搬遷設(shè)備因搬遷而發(fā)生的增量費(fèi)用）；

l企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地使用權(quán)；

l用于安置職工的費(fèi)用支出。

3．企業(yè)搬遷結(jié)束后，專項(xiàng)應(yīng)付款如有余額（指貸方余額，即撥款結(jié)余），作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項(xiàng)應(yīng)付款如有不足（指借方余額），應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

4．企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的總額及搬遷結(jié)束后計(jì)入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)披露。

財(cái)企[2005]123號文件的規(guī)定總體上與現(xiàn)行會計(jì)規(guī)范中收到與特定資產(chǎn)相關(guān)的政府撥款的會計(jì)處理規(guī)定是一致的，即收到時(shí)先計(jì)入專項(xiàng)應(yīng)付款，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用和損失在其中核銷，項(xiàng)目完成后將剩余的不需上繳的撥款轉(zhuǎn)入“資本公積—撥款轉(zhuǎn)入”科目，可用于轉(zhuǎn)增資本或者彌補(bǔ)虧損。

在該文件的具體執(zhí)行過程中，可能會遇到一些問題。下文對此進(jìn)行討論。

一、關(guān)于財(cái)企[2005]123號文件的適用條件問題

1． 可適用本文件的動(dòng)拆遷項(xiàng)目的范圍

根據(jù)財(cái)企[2005]123號文件的規(guī)定，該文件只規(guī)范從政府收到的搬遷補(bǔ)償款的財(cái)務(wù)處理。既然搬遷補(bǔ)償款是從政府收到的，那么相應(yīng)的動(dòng)拆遷項(xiàng)目也必然是由政府主導(dǎo)的。這也就是此類搬遷的最重要特征。政府主導(dǎo)性所派生出來的另一項(xiàng)特征是非自愿性（或者說非主動(dòng)性），即不是企業(yè)主動(dòng)搬遷，而是根據(jù)政府的指令被動(dòng)搬遷。由政府下達(dá)的搬遷通知是表明“政府主導(dǎo)性”和“非主動(dòng)性”的重要證據(jù)。

另外，此類搬遷在多數(shù)情況下是為了實(shí)施城市總體規(guī)劃、水庫庫區(qū)建設(shè)或者建造重大市政設(shè)施（如道路拓寬、地鐵、綠地等以社會公益目的為主的設(shè)施）而實(shí)施的，也就是建設(shè)項(xiàng)目在多數(shù)情況下帶有公益性質(zhì)。但建設(shè)項(xiàng)目的公益性本身并不構(gòu)成適用財(cái)企[2005]123號文件的必要條件。例如：政府為了調(diào)整城市布局，將原位于市中心區(qū)的重污染工廠搬遷到郊區(qū)，在原址興建高級住宅區(qū)。此類建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)然并非公益性項(xiàng)目，但它是在政府主導(dǎo)下，并非企業(yè)主動(dòng)進(jìn)行的搬遷，因此，在此類搬遷中企業(yè)從政府收到的補(bǔ)償款項(xiàng)也同樣適用財(cái)企[2005]123號文件的規(guī)定。

在實(shí)務(wù)中，此類動(dòng)拆遷可能是由政府直接出面實(shí)施的，也可能通過“市場化操作”由政府委托專業(yè)的動(dòng)拆遷公司或者政府辦的“開發(fā)公司”等機(jī)構(gòu)具體組織實(shí)施，或者通過企業(yè)所在的上級控股公司實(shí)施。這時(shí)除了考慮前述的“政府主導(dǎo)性”和“非主動(dòng)性”兩項(xiàng)基本特征以外，還要結(jié)合補(bǔ)償款項(xiàng)的來源判斷能否適用財(cái)企[2005]123號文件。關(guān)于對補(bǔ)償款項(xiàng)來源的分析，詳見下文“2.補(bǔ)償款項(xiàng)的來源”。

企業(yè)通過與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其原先的用地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，不屬于財(cái)企[2005]123號文件規(guī)范的范圍，而應(yīng)當(dāng)按照常規(guī)的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。有時(shí)在此類業(yè)務(wù)中還會出現(xiàn)這樣的安排：先由企業(yè)將土地交回給土地儲備中心，再由土地儲備中心轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司。這種安排中雖然有土地儲備中心作為中間人，但只是為了滿足相關(guān)政府部門對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序要求，土地儲備中心往往是“平進(jìn)平出”，并不賺取差價(jià)，即土地儲備中心按照企業(yè)與房地產(chǎn)公司之間簽訂的協(xié)議上注明的補(bǔ)償款向企業(yè)支付補(bǔ)償，同時(shí)向房地產(chǎn)公司收取轉(zhuǎn)讓金，本身并不從該交易中謀取經(jīng)濟(jì)利益，也就不影響交易的實(shí)質(zhì)。更重要的是該交易并非由政府主導(dǎo)。因此，此類情況下的搬遷及其補(bǔ)償款的處理不適用財(cái)企[2005]123號文件的規(guī)定。

2． 補(bǔ)償款項(xiàng)的來源

根據(jù)財(cái)企[2005]123號文件的規(guī)定，該文件所涉及的補(bǔ)償款是指由政府撥給的搬遷補(bǔ)償款。在實(shí)務(wù)操作中，此類款項(xiàng)的收取可能有以下幾種途徑，應(yīng)當(dāng)分別情況處理：

（1）直接從政府取得補(bǔ)償金，也就是付款人為政府財(cái)政專戶。這是最簡單的情形，多見于由政府直接實(shí)施搬遷的情形。款項(xiàng)直接來源于政府本身就是該項(xiàng)動(dòng)拆遷系政府主導(dǎo)的一項(xiàng)重要證據(jù)。在此類情況下，審計(jì)時(shí)應(yīng)取得政府的搬遷通知、確定搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)金額的政府批文和銀行進(jìn)賬單等證據(jù)，將實(shí)際收取的補(bǔ)償款金額與政府批文核對一致，同時(shí)核實(shí)銀行進(jìn)賬單上載明的付款人是否為財(cái)政專戶。（2）從動(dòng)拆遷的具體實(shí)施者，例如專業(yè)動(dòng)拆遷公司、政府辦的“開發(fā)公司”或者被搬遷企業(yè)所在的企業(yè)集團(tuán)（控股公司）獲取補(bǔ)償金。我們認(rèn)為，在同時(shí)滿足以下2項(xiàng)條件的情況下，可以將所收到的搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)視同為政府撥款：

①補(bǔ)償款項(xiàng)的金額最終由政府確定并以批文形式明確，實(shí)際收到的補(bǔ)償款項(xiàng)金額與政府批文一致。政府可以委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)和其他中介機(jī)構(gòu)對被拆遷的房屋、收回的土地使用權(quán)以及被搬遷企業(yè)因搬遷而需發(fā)生的其他增量費(fèi)用和損失進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上確定需支付的補(bǔ)償款項(xiàng)金額，但補(bǔ)償款項(xiàng)金額的最終決定權(quán)應(yīng)當(dāng)在政府手中，最終以批文的形式加以明確。

在實(shí)務(wù)操作中可能會出現(xiàn)被搬遷企業(yè)與動(dòng)拆遷的具體實(shí)施者談判確定補(bǔ)償金額的情況，這種情況的出現(xiàn)可能是由于政府撥給動(dòng)拆遷的具體實(shí)施者一筆總的款項(xiàng)，但不確定其中每一戶被搬遷企業(yè)和居民動(dòng)遷戶應(yīng)獲得的補(bǔ)償份額。同時(shí)，動(dòng)拆遷的具體實(shí)施者通過與被搬遷企業(yè)的談判，意圖盡量壓低補(bǔ)償金額，實(shí)際支付的補(bǔ)償金額與其從政府收到的款項(xiàng)之間的差額就形成了動(dòng)拆遷的具體實(shí)施者的利潤。這種情況下被搬遷企業(yè)收到的補(bǔ)償款不能視為政府撥款，不適用財(cái)企[2005]123號文件的規(guī)定。

②補(bǔ)償款項(xiàng)最終來源于政府財(cái)政專戶，動(dòng)拆遷的具體實(shí)施者在這一過程中只是起到代收代付的作用，即把政府撥給的款項(xiàng)原封不動(dòng)地支付給各家被搬遷企業(yè)，并不利用搬遷補(bǔ)償款的收付過程謀取其自身的經(jīng)濟(jì)利益和其他利益。為此，審計(jì)中需要實(shí)施下列程序：

l如果被搬遷企業(yè)不能提供確定補(bǔ)償金額及其支付方式的政府批文（政府應(yīng)在該批文上明確各家被搬遷企業(yè)分別應(yīng)獲取的補(bǔ)償款金

額），則應(yīng)向動(dòng)拆遷的具體實(shí)施者索取該批文（可以要求提供復(fù)印件并加蓋動(dòng)拆遷具體實(shí)施者的公章以確認(rèn)其與原件一致）或者函證該批文的主要內(nèi)容，將該批文中的各項(xiàng)規(guī)定與目前實(shí)際收到的補(bǔ)償款項(xiàng)金額、支付方等核對一致。凡不能提供相關(guān)政府批文或者函證確認(rèn)其各項(xiàng)主要條款內(nèi)容的，則不能認(rèn)定為政府撥款。

l向動(dòng)拆遷的具體實(shí)施者了解其所支付的搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)的來源是否為財(cái)政資金?？梢砸髣?dòng)拆遷的具體實(shí)施者提供收到政府撥款的銀行進(jìn)賬單復(fù)印件，核實(shí)其付款人是否為財(cái)政專戶。

實(shí)務(wù)中會出現(xiàn)這樣的情況：補(bǔ)償款的付款人是政府辦的“開發(fā)公司”，但政府實(shí)際并未向開發(fā)公司撥入該筆補(bǔ)償款項(xiàng)，而是要求或者默許其從土地出讓金、轉(zhuǎn)讓金收入中坐支。這種情況違反了財(cái)政收支“收支兩條線”管理的規(guī)定，因而是不合規(guī)的；同時(shí)也因?yàn)槠渲苯觼碓床皇秦?cái)政，不能認(rèn)定為政府撥款。

不符合上述政府撥款構(gòu)成條件的補(bǔ)償款項(xiàng)不屬于財(cái)企[2005]123號文件的規(guī)范范圍，對其處理尚無明文規(guī)定。對此我們認(rèn)為：此類款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為企業(yè)轉(zhuǎn)讓其無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）和相關(guān)固定資產(chǎn)所收到的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在扣除所清理或報(bào)廢的資產(chǎn)的賬面價(jià)值以及其他因搬遷直接導(dǎo)致的費(fèi)用后，將余額計(jì)入損益處理；但如果確有證據(jù)表明所收到的搬遷補(bǔ)償款顯著高于所清理或報(bào)廢的資產(chǎn)的公允價(jià)值以及其他因搬遷直接導(dǎo)致的費(fèi)用之和，則所清理或報(bào)廢的資產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額可以計(jì)入損益；同時(shí)應(yīng)將超出部分視同非政府機(jī)構(gòu)所給予的、與重新購建新資產(chǎn)相關(guān)的捐贈，計(jì)入資本公積。

二、搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)會計(jì)處理中的一些特殊問題

1． 可從搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)中核銷的費(fèi)用和損失的范圍

財(cái)企[2005]123號文件對于可從搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)中核銷的費(fèi)用開支的范圍采取列舉的方式。根據(jù)該文件的規(guī)定，可從搬遷補(bǔ)償款中核銷的費(fèi)用開支主要包括兩種類型：

（1）間接核銷，指因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)的清理損失。這些資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)首先按照常規(guī)的固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理，對于清理結(jié)束后的凈損益不是計(jì)入營業(yè)外收支，而是從專項(xiàng)應(yīng)付款中核銷。因此需要注意：在編制現(xiàn)金流量表的間接法部分時(shí)，這部分固定資產(chǎn)清理損益不包含于“固定資產(chǎn)報(bào)廢損失”和“處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失”兩個(gè)項(xiàng)目內(nèi)。

（2）直接核銷，又分為兩種情況：一是搬遷中所滅失的原有土地使用權(quán)的原賬面價(jià)值，二是因與搬遷直接相關(guān)的一些費(fèi)用性支出，例如可搬遷設(shè)備的拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試支出，以及安置職工的支出等。對于所滅失的土地使用權(quán)，視同國家提前收回，故其攤余價(jià)值應(yīng)當(dāng)作為損失，從專項(xiàng)應(yīng)付款中核銷。對于可搬遷設(shè)備的拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試支出，從理論上說應(yīng)當(dāng)將這些固定資產(chǎn)的原賬面價(jià)值中所包含的前一次安裝、運(yùn)輸、調(diào)試支出及其所對應(yīng)的累計(jì)折舊分別從原值和累計(jì)折舊中轉(zhuǎn)銷，再將本次新發(fā)生的拆卸、運(yùn)輸、重新安裝和調(diào)試支出增加其原值，在該固定資產(chǎn)的剩余可使用年限內(nèi)計(jì)提折舊。但因?yàn)檫@種操作比較復(fù)雜，實(shí)際上多數(shù)采用簡化的處理方法。

如果除了財(cái)企[2005]123號文件中所列舉的損失和費(fèi)用以外，被搬遷企業(yè)還發(fā)生了其他直接與搬遷相關(guān)的費(fèi)用和損失，例如搬遷期間的停工損失等，則這些費(fèi)用和損失應(yīng)如何處理？對此，我們的觀點(diǎn)是：財(cái)企[2005]123號文件中未列舉的費(fèi)用和損失，只要是有確鑿證據(jù)表明確實(shí)與當(dāng)前的搬遷活動(dòng)直接相關(guān)，如果不進(jìn)行當(dāng)前的搬遷活動(dòng)就不會發(fā)生的費(fèi)用和損失，也應(yīng)該可以直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款。

2． 搬遷已經(jīng)開始但尚未收到搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)時(shí)的處理

有時(shí)政府的搬遷補(bǔ)償款到位比較晚，在實(shí)際到位時(shí)企業(yè)已經(jīng)開始實(shí)施搬遷，并已發(fā)生了可以從專項(xiàng)應(yīng)付款中核銷的損失和費(fèi)用。對此問題的處理，我們的意見是：

（1）在收到政府關(guān)于確定搬遷補(bǔ)償款金額的批文之前，因?yàn)槟芊袷盏窖a(bǔ)償，以及補(bǔ)償?shù)慕痤~都不能確定，因此不能將已發(fā)生的費(fèi)用和損失在“其他應(yīng)收款”科目中掛賬，而應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入發(fā)生當(dāng)期的損益。

（2）在政府關(guān)于搬遷補(bǔ)償款金額的批文（應(yīng)以書面文件為證）收到后、搬遷補(bǔ)償款實(shí)際收到之前發(fā)生的與本次搬遷直接相關(guān)的費(fèi)用和損失，如果在批文中有明確的關(guān)于支付期限、進(jìn)度和方式的規(guī)定，因而可以合理預(yù)期將會按照該批文的規(guī)定收到搬遷補(bǔ)償款的，則可以在“其他應(yīng)收款”科目中暫掛（但掛賬金額不應(yīng)超出可收到的補(bǔ)償款金額），待收到補(bǔ)償款后與“專項(xiàng)應(yīng)付款”對沖。如果雖然政府批文明確了應(yīng)收取的搬遷補(bǔ)償款金額，但未明確支付期限、進(jìn)度和方式，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合過去的經(jīng)驗(yàn)合理估計(jì)將來收到的可能性，如果基本確定可收到補(bǔ)償款項(xiàng)，且補(bǔ)償款項(xiàng)足以彌補(bǔ)這些已發(fā)生的費(fèi)用和損失的，也可以將這些已發(fā)生的費(fèi)用和損失暫掛處理，但應(yīng)考慮是否有必要對這些掛賬的費(fèi)用計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

（3）為穩(wěn)健起見，在任何情況下均不應(yīng)將尚未收到的搬遷補(bǔ)償款預(yù)計(jì)入賬。

前述（2）關(guān)于在一定程度上允許費(fèi)用和損失掛賬的處理方法，不應(yīng)追溯到收到批文前已發(fā)生的費(fèi)用和損失，也就是說不能將收到批文前已發(fā)生的費(fèi)用和損失從損益中轉(zhuǎn)出而重新計(jì)入其他應(yīng)收款。這是因?yàn)椋簩τ谘a(bǔ)償款項(xiàng)能否收到，以及補(bǔ)償款金額的估計(jì)，都應(yīng)當(dāng)基于資產(chǎn)負(fù)債表日所能獲得的信息。對于資產(chǎn)負(fù)債表日前發(fā)生費(fèi)用和損失，期后獲得批文的情形，由于當(dāng)初費(fèi)用和損失發(fā)生時(shí)尚無法估計(jì)收到補(bǔ)償款的可能性及其金額，所以不能根據(jù)期后發(fā)生的事實(shí)對原先已作賬務(wù)處理的費(fèi)用和損失進(jìn)行追溯調(diào)整。

3． 收到搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)在現(xiàn)金流量表上的列示

從理論上說，搬遷補(bǔ)償款可以分為兩部分：一是對舊資產(chǎn)清理和報(bào)廢損失以及因搬遷而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和損失的補(bǔ)償，二是因新資產(chǎn)的購建成本高于原資產(chǎn)，而對所增加的成本給予的補(bǔ)助。在現(xiàn)金流量表上，前者屬于投資活動(dòng)性質(zhì)，而后者屬于籌資活動(dòng)性質(zhì)，因此理論上應(yīng)當(dāng)分解為“處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金”和“收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”兩個(gè)項(xiàng)目反映。但是，由于補(bǔ)償款收到時(shí)整個(gè)搬遷過程尚未結(jié)束，難以對搬遷補(bǔ)償款在投資和籌資活動(dòng)之間按照可靠的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估計(jì)和劃分，因此通常采用簡化處理方法，即全部作為“收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”處理。

4． 新舊規(guī)定的銜接處理

財(cái)企[2005]123號文件明確自下發(fā)之日（2005年8月15日）起施行。對于該文件有無追溯既往的效力這一問題，文件并未作出規(guī)定。對此我們的理解是：財(cái)企[2005]123號文件不適用于2005年8月15日之前已收到補(bǔ)償款，且在業(yè)務(wù)和賬務(wù)處理兩方面均已處理完畢的企業(yè)搬遷。這是因?yàn)椋簭呢?cái)政部發(fā)布的有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)、會計(jì)處理的文件的慣例來看，凡是標(biāo)明“自發(fā)布之日起執(zhí)行”之類的文件，對于發(fā)布日前已完成的交易基本上都沒有追溯的效力，最典型的例子是當(dāng)初的財(cái)會[2001]64號文和“問題解答二”中關(guān)于股權(quán)投資貸差計(jì)入資本公積的規(guī)定。而且財(cái)企[2005]123號文件所規(guī)范的是企業(yè)的財(cái)務(wù)處理而不是會計(jì)處理，規(guī)范財(cái)務(wù)處理的文件尚無追溯調(diào)整的先例。

三、與搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)相關(guān)的稅務(wù)處理問題

1． 營業(yè)稅

截至目前，對搬遷補(bǔ)償費(fèi)是否要交納營業(yè)稅的問題，在國家級的稅務(wù)文件中尚無明確規(guī)定。唯一一項(xiàng)內(nèi)容比較接近的文件是國家稅務(wù)總局于1997年發(fā)布的《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號），該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。另外，根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅（有人將其理解為對被收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償不征收營業(yè)稅）。

近年來，一些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定了一些搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。例如福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（閩地稅發(fā)[2004]63號）規(guī)定：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個(gè)人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅營業(yè)額。

二、被拆遷單位和個(gè)人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營業(yè)稅。

1、被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，暫免征收營業(yè)稅。

2、被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

由于目前尚無搬遷補(bǔ)償費(fèi)營業(yè)稅稅務(wù)處理的統(tǒng)一政策，可建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時(shí)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及其專管員溝通，并根據(jù)溝通結(jié)果確定如何進(jìn)行稅務(wù)處理。

2． 土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條進(jìn)一步規(guī)定：此處所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

由上述規(guī)定可知，企業(yè)從政府收到的搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)，在絕大多數(shù)情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應(yīng)以原房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的批文為準(zhǔn)。在審計(jì)中，我們需要關(guān)注是否已獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅批文。如果尚未收到批文，則應(yīng)視同房地產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)讓，計(jì)提應(yīng)交土地增值稅。

3． 企業(yè)所得稅

（1）搬遷補(bǔ)償款結(jié)余的所得稅處理

截至目前，內(nèi)資企業(yè)所得稅法中對搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理未作專門規(guī)定。在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補(bǔ)償費(fèi)稅務(wù)處理的最主要文件是國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》（國稅函[2003]115號）。該文件的內(nèi)容如下：

①企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上

述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價(jià)。②企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值及處置費(fèi)用后的余額，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

實(shí)務(wù)中內(nèi)資企業(yè)收到搬遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理在很多情況下也是參照國稅函[2003]115號文件執(zhí)行的。有不少地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)參照該文件的精神，對本地區(qū)內(nèi)資企業(yè)搬遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理作出了規(guī)定，例如《江蘇省國家稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干具體業(yè)務(wù)問題的通知》（蘇國稅發(fā)

[2004]97號）等。

（2）搬遷過程中發(fā)生損失的所得稅處理

①對內(nèi)資企業(yè)而言，當(dāng)搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費(fèi)用和損失時(shí)，依據(jù)國家稅務(wù)總局第13號令《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的規(guī)定，可以在經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除。

l該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失由該級政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。

l該辦法第44條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失申請稅前扣除，必須符合下列條件：

（一）有明確的法律、政策依據(jù)；

（二）不屬于政府?dāng)偱伞?/p>

l該辦法第45條規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、征用，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)損失：

（一）政府有關(guān)部門的行政決定文件及法律政策依據(jù)；

（二）專業(yè)技術(shù)部門或中介機(jī)構(gòu)鑒定證明；

（三）企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值確定依據(jù)。

據(jù)此，我們在審計(jì)內(nèi)資企業(yè)時(shí)如遇到此類情形，應(yīng)當(dāng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)的批文作為確定是否需對該損失進(jìn)行所得稅納稅調(diào)整的依據(jù)。

②對外商投資企業(yè)而言，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍個(gè)人若干稅務(wù)行政審批項(xiàng)目的后續(xù)管理問題的通知》（國稅發(fā)[2004]80號）第十條的規(guī)定，外商投資企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業(yè)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失的，在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送所得稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)就其財(cái)產(chǎn)損失的類型、程度、數(shù)量、價(jià)格、損失理由、扣除期限等作出書面說明，同時(shí)附送企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門的財(cái)產(chǎn)損失鑒定證明資料等，若涉及由企業(yè)外部造成財(cái)產(chǎn)損失的，還應(yīng)附送企業(yè)外部有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)鑒定的財(cái)產(chǎn)損失證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查企業(yè)所得稅納稅情況時(shí)，應(yīng)就企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行重點(diǎn)檢查。對企業(yè)列支的財(cái)產(chǎn)損失，凡沒有提供上述情況說明資料的，又沒有辦法實(shí)際取證，可以進(jìn)行納稅調(diào)整。

因此，在審計(jì)外商投資企業(yè)時(shí)，因搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費(fèi)用和損失而導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)損失能否稅前扣除，更多地是取決于職業(yè)判斷。

（3）企業(yè)搬遷涉及所得稅稅務(wù)處理與財(cái)務(wù)處理差異的總結(jié)

從上述規(guī)定看，收到搬遷補(bǔ)償費(fèi)的財(cái)務(wù)處理與稅務(wù)處理差異較大。主要體現(xiàn)在：

①財(cái)務(wù)上對于核銷相關(guān)費(fèi)用和損失后的搬遷補(bǔ)償費(fèi)結(jié)余數(shù)規(guī)定計(jì)入資本公積，也就是不影響被搬遷企業(yè)的損益，但稅務(wù)上規(guī)定此類結(jié)余數(shù)應(yīng)當(dāng)沖減重置固定資產(chǎn)的原價(jià)，也就是通過減少可稅前列支的折舊的形式計(jì)入以后的應(yīng)納稅所得額中。因此，在重置了同類或類似固定資產(chǎn)的情況下，就會在以后內(nèi)形成應(yīng)稅暫時(shí)性差異。為穩(wěn)健起見，對于采用納稅影響會計(jì)法核算所得稅的企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)在將搬遷補(bǔ)償款結(jié)余轉(zhuǎn)入資本公積時(shí)，按照結(jié)余金額乘以適用稅率預(yù)留出遞延稅款貸項(xiàng)（而不是將結(jié)余款全額計(jì)入資本公積），在以后根據(jù)會計(jì)和稅法上對于折舊計(jì)提的差異逐年轉(zhuǎn)銷該貸項(xiàng)。

②財(cái)企[2005]123號文件未對搬遷后不再重置同類或類似固定資產(chǎn)時(shí)結(jié)余款的處理作出明確的規(guī)定，但根據(jù)稅法規(guī)定，此類情形應(yīng)視同常規(guī)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)處置進(jìn)行稅務(wù)處理。

③財(cái)企[2005]123號文件規(guī)定可從搬遷補(bǔ)償費(fèi)中列支的費(fèi)用和損失包括可搬遷的機(jī)器設(shè)備的拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等費(fèi)用，但國稅函[2003]115號文件并未明確此類費(fèi)用可作為財(cái)產(chǎn)損失予以稅前扣除。

④財(cái)企[2005]123號文件規(guī)定用于安置職工的費(fèi)用可以直接核銷搬遷補(bǔ)償款，我們理解這里所說的安置費(fèi)主要包括“買斷工齡”的一次性補(bǔ)償金。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)支付給職工的一次性補(bǔ)償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函[2001]918號）的規(guī)定，一次性補(bǔ)償金原則上可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但該文件同時(shí)規(guī)定：各種補(bǔ)償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對當(dāng)年企業(yè)所得稅收入影響較大的，可以在以后均勻攤銷。具體攤銷年限由省級稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。因此，在企業(yè)搬遷過程中如涉及部分職工“買斷工齡”或支付其他補(bǔ)償?shù)模€應(yīng)關(guān)注稅務(wù)機(jī)關(guān)是否允許將買斷工齡款一次性稅前扣除。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)要求分年扣除的，則在采用納稅影響會計(jì)法的情況下會出現(xiàn)可扣除暫時(shí)性差異（也就是遞延稅款借項(xiàng)）。在確認(rèn)該遞延稅款借項(xiàng)時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注《企業(yè)會計(jì)制度》第107條關(guān)于該差異未來轉(zhuǎn)回期間（一般為3年）內(nèi)應(yīng)預(yù)計(jì)有足夠的應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生這一前提條件。

四、與IFRS的差異及其協(xié)調(diào)

IFRS中涉及該問題的準(zhǔn)則主要是IAS20《政府補(bǔ)助會計(jì)和政府援助的披露》。根據(jù)IAS20的基本原則，搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)分解為兩部分：對于因原有資產(chǎn)報(bào)廢處置或收回的損失，以及其他相關(guān)費(fèi)用給予補(bǔ)償?shù)牟糠?，為與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助；搬遷補(bǔ)償款超過與收益相關(guān)政府補(bǔ)助的部分，應(yīng)視為政府對于新資產(chǎn)購建成本超過原有資產(chǎn)的補(bǔ)償，應(yīng)界定為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助。政府補(bǔ)助會計(jì)的基本原則是：“政府補(bǔ)助應(yīng)當(dāng)在與其擬補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)成本相配比的期間內(nèi)，系統(tǒng)地確認(rèn)為收益。政府補(bǔ)助不應(yīng)當(dāng)直接貸記股東權(quán)益”（見IAS20第12段）。根據(jù)IAS20，對于這兩類不同性質(zhì)的補(bǔ)助，應(yīng)按照下列方法處理：

1．與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助在收益表內(nèi)通常作為一個(gè)貸項(xiàng)單列，或者在諸如“其它收益”的一般項(xiàng)目中反映。也可采用另外一種方法，即報(bào)告有關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目時(shí)將其扣除（IAS20第29段）。

2．與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，包括按公允價(jià)值的非貨幣性補(bǔ)助，都應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)列報(bào)，要么把補(bǔ)助作為遞延收益，要么在確定資產(chǎn)賬面金額時(shí)將補(bǔ)助額扣除（IAS20第24段）。

根據(jù)上述規(guī)定，鑒于搬遷補(bǔ)償款在實(shí)際收到時(shí)難以在兩類補(bǔ)助之間作出準(zhǔn)確劃分，可以在收到時(shí)先在某一負(fù)債類科目中暫掛，在發(fā)生可從搬遷補(bǔ)償款中核銷的費(fèi)用和損失時(shí)，將相應(yīng)金額從負(fù)債科目中轉(zhuǎn)出，直接沖減相關(guān)費(fèi)用和損失（也就是這些費(fèi)用和損失在利潤表上不出現(xiàn)）；在搬遷完成后，將結(jié)余的搬遷補(bǔ)償款按照新購建的各項(xiàng)長期資產(chǎn)的公允價(jià)值比例沖減各項(xiàng)相關(guān)資產(chǎn)的入賬價(jià)值；也可以繼續(xù)予以遞延，在以后這些資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷時(shí)沖減其折舊、攤銷費(fèi)用。從某種意義上說，這種處理方法與前述國稅函[2003]115號文件規(guī)定的所得稅稅務(wù)處理方法有類似之處。

另外，IAS20對政府補(bǔ)助的確認(rèn)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，根據(jù)IAS20第7段的規(guī)定，在企業(yè)能夠滿足補(bǔ)助的附加條件，且能夠收到補(bǔ)助時(shí)，即可確認(rèn)政府補(bǔ)助。而目前中國的會計(jì)規(guī)范對于政府補(bǔ)助的確認(rèn)，除了企業(yè)按銷量或工作量等，依據(jù)國家規(guī)定的補(bǔ)貼定額計(jì)算并按期給予的定額補(bǔ)貼可以確認(rèn)為應(yīng)收補(bǔ)貼款以外，其他各項(xiàng)政府補(bǔ)助的確認(rèn)均以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)。這也是IAS20與中國現(xiàn)行會計(jì)規(guī)范的一項(xiàng)重要差異。

五、與滬財(cái)會[1995]134號文件和將來的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—捐贈與補(bǔ)助》的協(xié)調(diào)

1． 財(cái)企[2005]123號文件與滬財(cái)會[1995]134號文件的異同

上海市財(cái)政局曾于1995年11月20日發(fā)布《關(guān)于企業(yè)置換土地使用權(quán)的有關(guān)會計(jì)處理的通知》（滬財(cái)會[1995]134號），該通知的第一條“關(guān)于出讓土地使用權(quán)取得補(bǔ)償收入的會計(jì)處理”在很長一段時(shí)間內(nèi)被上海市的企業(yè)作為搬遷補(bǔ)償費(fèi)會計(jì)處理的標(biāo)準(zhǔn)。該通知第一條規(guī)定如下： 企業(yè)為服從國家治理“三廢”、市政工程項(xiàng)目和國家重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃而出讓土地使用權(quán)，取得土地補(bǔ)償收入以及通過政府有償出讓土地使用權(quán)取得的70%部分的土地補(bǔ)償收入時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應(yīng)付款”科目；地面建筑物隨著土地使用權(quán)出讓而轉(zhuǎn)入清理報(bào)廢時(shí)，按建筑物的賬面凈值借記“固定資產(chǎn)清理”科目，按已計(jì)提的折舊借記“累計(jì)折舊”科目，按固定資產(chǎn)原價(jià)貸記“固定資產(chǎn)”科目；清理完畢后，其凈損失用取得的補(bǔ)償收入彌補(bǔ)時(shí)，借記“長期應(yīng)付款”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目；發(fā)生的“七通一平”支出、停工損失等有關(guān)費(fèi)用時(shí)，借記“長期應(yīng)付款”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付工資”等科目；整個(gè)置換過程結(jié)束后，將“長期應(yīng)付款”科目的余額轉(zhuǎn)作資本公積。

從上述規(guī)定可以看出，滬財(cái)會[1995]134號文件第一條和財(cái)企[2005]123號文件的基本精神是一致的，都強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)的搬遷過程不能給被搬遷企業(yè)帶來收益，在會計(jì)處理上也有類似之處。但兩者還是存在以下一些區(qū)別：

（1）收到補(bǔ)償款項(xiàng)時(shí)的暫掛科目，滬財(cái)會[1995]134號文件為“長期應(yīng)付款”，財(cái)企[2005]123號文件為“專項(xiàng)應(yīng)付款”。

（2）滬財(cái)會[1995]134號文件是以當(dāng)時(shí)大部分國有企業(yè)使用的土地均為無償劃撥地這一背景制定的，因此其中涉及“通過政府有償出讓土地使用權(quán)取得的70%部分的土地補(bǔ)償收入”的處理問題，而這一問題對于使用土地的性質(zhì)為出讓或轉(zhuǎn)讓的企業(yè)而言是不存在的；同時(shí)，由于上述背景，滬財(cái)會[1995]134號文件也沒有涉及對企業(yè)賬面上的“土地使用權(quán)”核銷所給予的補(bǔ)償如何處理的問題。該問題在財(cái)企[2005]123號文件中予以明確。

（3）對于可從搬遷補(bǔ)償款中核銷的費(fèi)用和損失的范圍，兩個(gè)文件均提及因搬遷導(dǎo)致的地面建筑物報(bào)廢損失。但是滬財(cái)會[1995]134號文件還提及“七通一平”支出和停工損失；財(cái)企[2005]123號文件還提及各類可搬遷固定資產(chǎn)的拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等費(fèi)用支出和職工安置支出等。對此我們認(rèn)為：新址的“七通一平”支出是應(yīng)資本化的支出，最終將形成固定資產(chǎn)，而根據(jù)財(cái)企[2005]123號文件的基本精神，結(jié)合現(xiàn)行的與長期資產(chǎn)相關(guān)的政府撥款的會計(jì)處理規(guī)定來看，長期資產(chǎn)的購建支出都不能直接從政府撥款中核銷。因此在財(cái)企[2005]123號文件實(shí)施后，企業(yè)搬遷中新址的“七通一平”支出不應(yīng)當(dāng)再核銷專項(xiàng)應(yīng)付款（當(dāng)然如果企業(yè)直接從相關(guān)開發(fā)公司購入“熟地”，就不會發(fā)生“七通一平”支出）。對于與搬遷直接相關(guān)的停工損失，根據(jù)前文的說明，我們認(rèn)為應(yīng)該是可以從專項(xiàng)應(yīng)付款中核銷的。

（4）對于搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)相關(guān)損失和費(fèi)用的情形應(yīng)如何處理，滬財(cái)會[1995]134號文件未作明確，財(cái)企[2005]123號文件則明確計(jì)入損益（我們理解為應(yīng)計(jì)入營業(yè)外支出）。事實(shí)上由于“十補(bǔ)九不足”，這個(gè)問題在實(shí)務(wù)中是大量存在的。

2． 財(cái)企[2005]123號文件與將來的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第X號——捐贈與補(bǔ)助》的聯(lián)系

財(cái)政部于2005年7月發(fā)布了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第X號——捐贈與補(bǔ)助》的第一次征求意見稿。該征求意見稿基本上延續(xù)了現(xiàn)行會計(jì)實(shí)務(wù)中關(guān)于各項(xiàng)政府補(bǔ)貼和撥款的會計(jì)處理方法，與現(xiàn)行實(shí)務(wù)不存在重大差異。而如前所述，財(cái)企[2005]123號文件的規(guī)定總體上與現(xiàn)行會計(jì)規(guī)范中收到與特定資產(chǎn)相關(guān)的政府撥款的會計(jì)處理規(guī)定是一致的。因此在現(xiàn)階段，這兩個(gè)文件之間尚未出現(xiàn)“打架”的情況。但是目前已有不少反饋意見對準(zhǔn)則征求意見稿中建議的會計(jì)處理方法提出了修改意見。如果這些修改意見最終被財(cái)政部采納，則可能需要對財(cái)企[2005]123號文件也進(jìn)行相應(yīng)的修訂。最終發(fā)展趨勢如何，目前尚不能作出判斷。

第三篇：個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)返還稅務(wù)處理

個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)返還稅務(wù)處理

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)中，在向個(gè)人支付工資薪金、勞務(wù)費(fèi)、股息紅利等所得時(shí)，需要代扣代繳個(gè)人所得稅，這個(gè)義務(wù)是法定的，企業(yè)無法回避。因?yàn)椤秱€(gè)人所得稅法》第八條規(guī)定:“個(gè)人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個(gè)人為扣繳義務(wù)人”。在企業(yè)履行代扣代繳義務(wù)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)會按支付企業(yè)手續(xù)費(fèi)，因?yàn)椤秱€(gè)人所得稅法》第十一條規(guī)定：“對扣繳義務(wù)人按照所扣繳的稅款，付給百分之二的手續(xù)費(fèi)”。那么企業(yè)取得這筆手續(xù)費(fèi)收入如何進(jìn)行稅務(wù)處理呢？

一、關(guān)于營業(yè)稅問題

先來看一下相關(guān)的政策規(guī)定：

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定：代理業(yè)，是指代委托人辦理受托事項(xiàng)的業(yè)務(wù)，包括代購代銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)、其他代理服務(wù)。其他代理服務(wù)，是指受托辦理上列事項(xiàng)以外的其他事項(xiàng)的業(yè)務(wù)。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于代扣代繳儲蓄存款利息所得個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)收入征免稅問題的通知》（國稅發(fā)[2001]31號）第一條規(guī)定：根據(jù)《國務(wù)院對儲蓄存款利息所得征收個(gè)人所得稅的實(shí)施辦法》的規(guī)定，儲蓄機(jī)構(gòu)代扣代繳利息稅，可按所扣稅款的2%取得手續(xù)費(fèi)。對儲蓄機(jī)構(gòu)取得的手續(xù)費(fèi)收入，應(yīng)分別按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

3、《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)代扣代繳個(gè)人所得稅取得手續(xù)費(fèi)收入納稅問題的函》（桂地稅函[2009]446號）第一條規(guī)定：企業(yè)代扣代繳個(gè)人所得稅取得手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)繳納營業(yè)稅。

4、《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于代扣代收和代征稅款手續(xù)費(fèi)收入征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函［2008］583號）規(guī)定：對單位和個(gè)人履行代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)，或者接受委托代征稅款，所取得的手續(xù)費(fèi)收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。

5、《 國家稅務(wù)總局關(guān)于做好中國石油化工集團(tuán)公司稅收風(fēng)險(xiǎn)管理后續(xù)工作的通知》（稅總發(fā)[2013]100號）規(guī)定：“

（一）統(tǒng)一政策執(zhí)行口徑 經(jīng)稅務(wù)總局各相關(guān)司共同研究，根據(jù)現(xiàn)行稅法，部分稅政問題按如下口徑統(tǒng)一執(zhí)行：

3.營業(yè)稅方面

（1）代收代繳或代扣代繳個(gè)人所得稅、消費(fèi)稅、預(yù)提所得稅手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)征收營業(yè)稅。

（2）股份公司總部將自有資金（不含下屬分、子公司資金）提供給成員企業(yè)使用收取的利息，應(yīng)征收營業(yè)稅?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)提供的代扣代繳個(gè)人所得稅稅款行為，被界定為屬于提供“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)該交納營業(yè)稅。營改增以后的相關(guān)執(zhí)行口徑：

1、深圳市全面推開“營改增”試點(diǎn)工作指引（之一）

四、代扣代繳個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi)返還 根據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)，代扣代繳個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi)返還應(yīng)按照“商務(wù)輔助服務(wù)——代理經(jīng)紀(jì)服務(wù)”繳納增值稅。

2、內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局全面推開營改增政策問題解答三

一、代扣代繳個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi)返還納稅問題

根據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)，代扣代繳個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi)返還應(yīng)按照“商務(wù)輔助服務(wù)——經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。

二、關(guān)于企業(yè)所得稅的問題

相關(guān)的政策規(guī)定如下：

1、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額?！?/p>

2、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局 中國人民銀行 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)代扣代收代征稅款手續(xù)費(fèi)管理的通知》（財(cái)行[2005]365號）規(guī)定：“三代”單位所取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)該單獨(dú)核算，計(jì)入本單位收入，用于“三代”管理支出，也可以適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)工作人員。

3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于代扣代繳儲蓄存款利息所得個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)收入征免稅問題的通知》（國稅發(fā)[2001]31號）第一條規(guī)定：對儲蓄機(jī)構(gòu)取得的手續(xù)費(fèi)收入，可按所扣稅款的2%取得手續(xù)費(fèi)。對儲蓄機(jī)構(gòu)取得的手續(xù)費(fèi)收入，應(yīng)分別按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

4、《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于代扣代繳、代收代繳和委托代征稅款返還手續(xù)費(fèi)征收企業(yè)所得稅問題的批復(fù)》(京地稅企[2007]392號):代扣代繳、代收代繳和委托代征稅款（以下簡稱“三代”）納稅人取得的返還手續(xù)費(fèi)收入，應(yīng)并入納稅人收入總額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，因“三代”而產(chǎn)生的有關(guān)支出可在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)按照相關(guān)稅收規(guī)定稅前扣除。

因此，對于企業(yè)取得的個(gè)稅手續(xù)費(fèi)返還收入，計(jì)入收入總額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅這是毫無疑問的，同時(shí)，對于用于該項(xiàng)代扣代繳工作的支出，也可以企業(yè)當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算中扣除。

三、關(guān)于個(gè)人所得稅問題

個(gè)人覺得，對于企業(yè)取得的個(gè)稅手續(xù)費(fèi)返還收入的稅務(wù)處理，其實(shí)大家最關(guān)心的還是個(gè)人所得稅問題，那么也來先看一下相關(guān)的政策規(guī)定：

1、《個(gè)人所得稅代扣代繳暫行辦法》（國稅發(fā)[1995]065號）規(guī)定“對扣繳義務(wù)人按照所扣繳的稅款，付給2%的手續(xù)費(fèi)?？劾U義務(wù)人可將其用于代扣代繳費(fèi)用開支和獎(jiǎng)勵(lì)代扣代繳工作做得較好的辦稅人員?！?/p>

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于代扣代繳儲蓄存款利息所得個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)收入征免稅問題的通知》（國稅發(fā)[2001]31號）第二條規(guī)定：“儲蓄機(jī)構(gòu)內(nèi)從事代扣代繳工作的辦稅人員取得的扣繳利息稅手續(xù)費(fèi)所得免征個(gè)人所得稅?！?/p>

3、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅字[1994]20號）規(guī)定：“

二、下列所得，暫免征收個(gè)人所得稅：

（五）個(gè)人辦理代扣代繳稅款手續(xù)，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費(fèi)。”

4、《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于明確個(gè)人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（渝地稅發(fā)[2007]263號）明確規(guī)定：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅字[1994]020號）第二條第五款規(guī)定，個(gè)人辦理代扣代繳稅款手續(xù)，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費(fèi)暫免征收個(gè)人所得稅。其免稅范圍界定為：發(fā)放給具體辦稅人員的手續(xù)費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)暫免征收個(gè)人所得稅，對擴(kuò)大范圍發(fā)放的手續(xù)費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)，仍按稅法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。”

應(yīng)該說通過上述規(guī)定已經(jīng)足以說明，對于發(fā)放給辦稅人員的免征個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi)，是指辦理代扣代繳手續(xù)的相關(guān)辦稅人員按規(guī)定所取得的扣繳手續(xù)費(fèi)，而如果公司將此款項(xiàng)作為獎(jiǎng)金或者集體福利性質(zhì)一并獎(jiǎng)勵(lì)給非相關(guān)人員，則應(yīng)并入員工當(dāng)期工資薪金計(jì)征個(gè)人所得稅。

最后，還需要提醒一下大家應(yīng)該需要注意的問題：

1、企業(yè)取得的這筆收入基本是每一筆，屬于非經(jīng)營性收入，會計(jì)處理時(shí)不能計(jì)入營業(yè)收入。但是有的單位在收到這筆手續(xù)費(fèi)時(shí)，卻計(jì)入了“其他應(yīng)付款”，掛賬多年，這是不對的。

2、這筆收入應(yīng)該按照收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)，不需要按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行確認(rèn)。因?yàn)橹Ц秵挝皇嵌悇?wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要根據(jù)財(cái)政預(yù)算的安排從財(cái)政庫支付。

3、這筆手續(xù)費(fèi)的支出應(yīng)該是發(fā)放給具體辦理代扣代繳手續(xù)的相關(guān)辦稅人員作為獎(jiǎng)勵(lì)，才可以免征收個(gè)人所得稅。

第四篇：稅收返還、稅收優(yōu)惠稅務(wù)及賬務(wù)處理

稅收返還、稅收優(yōu)惠稅務(wù)及賬務(wù)處理

稅收返還是政府按照國家有關(guān)規(guī)定采取先征后返（退）、即征即退等辦法向企業(yè)返還的稅款，屬于以稅收優(yōu)惠形式給予的一種政府補(bǔ)助。增值稅出口退稅不屬于政府補(bǔ)助。除稅收返還外，稅收優(yōu)惠還包括直接減征、免征、增加計(jì)稅抵扣額、抵免部分稅額等形式。這類稅收優(yōu)惠并未直接向企業(yè)無償提供資產(chǎn)，不作為會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范的政府補(bǔ)助。

《新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——會計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》規(guī)定“營業(yè)外收入”科目核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)營業(yè)外收入，主要包括非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得、非貨幣資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、政府補(bǔ)助、盤盈利得、捐贈利得等。確認(rèn)的政府補(bǔ)助利得，借“銀行存款”、“遞延收益”等科目，貸“營業(yè)外收入”。

在稅務(wù)處理上，企業(yè)的補(bǔ)貼收入包括在收入總額中，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，應(yīng)作為應(yīng)納稅所得額的組成部分，計(jì)算繳納所得稅。企業(yè)按照國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門有關(guān)文件規(guī)定，實(shí)際收到具有專門用途的先征后返（退）、即征即退等辦法向企業(yè)返還的所得稅稅款，按照會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)計(jì)入取得當(dāng)期的利潤總額，暫不計(jì)入取得當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額；其他沒有國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門有關(guān)文件明確規(guī)定免稅的稅收返還，除企業(yè)取得的出口退稅（增值稅進(jìn)項(xiàng)）外，一般都應(yīng)作為應(yīng)稅收入征收企業(yè)所得稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于減免及返還的流轉(zhuǎn)稅并入企業(yè)利潤征收所得稅的通知》（財(cái)稅（1944）74號）規(guī)定，對企業(yè)減免或返還的流轉(zhuǎn)稅（含即征即退、先征后退），除國務(wù)院、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定有指定用途的項(xiàng)目以外，都應(yīng)并入企業(yè)利潤，照章征收企業(yè)所得稅。對直接減免和即征即退的，應(yīng)并入企業(yè)當(dāng)年利潤征收企業(yè)所得稅；對先征稅后返還和先征后退的，應(yīng)并入企業(yè)實(shí)際收到退稅或返還稅款的企業(yè)利潤征收企業(yè)所得稅。

對增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不作為應(yīng)稅收入，是因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，對增值稅出口貨物實(shí)行零稅率，即對出口環(huán)節(jié)的增值部分免征增值稅，同時(shí)退還出口貨物前面環(huán)節(jié)所征的進(jìn)項(xiàng)稅額。由于增值稅是價(jià)外稅，出口貨物前面環(huán)節(jié)所含的進(jìn)項(xiàng)稅額是抵扣項(xiàng)目，體現(xiàn)為企業(yè)墊付資金的性質(zhì)，增值稅出口退稅實(shí)質(zhì)上是政府歸還企業(yè)事先墊付的資金，會計(jì)處理上不屬于政府補(bǔ)助，稅務(wù)處理上不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

關(guān)鍵詞：稅收返還、稅收返還賬務(wù)處理

第五篇：政府返還土地款的處理

在城市建設(shè)中，一些政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，對企業(yè)通過招拍掛取得土地后，繳納的土地出讓金進(jìn)行一定比例或額度的返還，房地產(chǎn)企業(yè)取得返還款如何進(jìn)行財(cái)稅處理？下面筆者通過案例進(jìn)行分析。

案例

某物流公司（以下簡稱A企業(yè)）具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，立項(xiàng)開發(fā)占地1700余畝的大型物流園，作為B市政府招商引資項(xiàng)目，政府要求其在2年內(nèi)建成。2012年8月份該公司先期向B市財(cái)政墊付征地拆遷補(bǔ)償資金22000萬元，2013年3月招拍掛取得土地使用權(quán)，一次性支付土地出讓金120000萬元。2013年8月經(jīng)當(dāng)?shù)卣芯繘Q定，一次性返還該公司土地出讓金60000萬元，其中：征地拆遷補(bǔ)償：22000萬元，資金占用費(fèi)2000萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)20000萬元，用于物流園區(qū)道路、供水、供電、排水、通訊、照明、綠化和土地平整，物流園財(cái)政補(bǔ)貼10000萬元，用于補(bǔ)償該公司建設(shè)期間的損失，回遷房安置費(fèi)6000萬元，用于被安置拆遷戶。在如何進(jìn)行會計(jì)和稅務(wù)處理上，征納雙方出現(xiàn)不同觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)一：A企業(yè)應(yīng)以實(shí)際繳納的土地出讓金120000萬元為土地成本，返還款不是土地出讓金的折讓，屬于已經(jīng)或即將發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，會計(jì)處理上應(yīng)確認(rèn)為政府補(bǔ)助，計(jì)入營業(yè)外收入。由于政府返還土地出讓金是招商引資或變相協(xié)議出讓的一種策略，因此不符合《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號）規(guī)定的不征稅收入條件，所得稅處理上，收到的資金占用費(fèi)直接計(jì)入收入總額，回遷房安置和公共配套設(shè)施費(fèi)按收支差額計(jì)入收入總額，財(cái)政補(bǔ)貼按開發(fā)期限分期計(jì)入收入總額。政府返還土地出讓金的目的是為了減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，且與土地出讓直接相關(guān)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第四款規(guī)定，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹Ｒ虼?，?yīng)按照實(shí)質(zhì)重于形式原則，在清算時(shí)以財(cái)政補(bǔ)貼沖減土地成本，以回遷房安置和公共配套設(shè)施費(fèi)收支差額沖減開發(fā)成本。

觀點(diǎn)二：從A企業(yè)取得返還款的票據(jù)上來看，多是各種名目的財(cái)政票據(jù)而不是原發(fā)票的折讓沖回，因此，會計(jì)處理上，與資產(chǎn)相關(guān)的拆遷補(bǔ)償、公共配套設(shè)施費(fèi)和回遷房安置費(fèi)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益按開發(fā)期限分期計(jì)入損益；與收益相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益；資金占用費(fèi)直接計(jì)入當(dāng)期損益。所得稅處理上，按照相關(guān)的票據(jù)確定土地使用權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，取得的返還款計(jì)入收入總額，土地增值稅處理上，由于土地出讓金返還款并不是購買或者說競拍土地環(huán)節(jié)中的費(fèi)用，而是競拍土地使用權(quán)后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)才獲得的政府補(bǔ)助，因此，不能作為土地使用權(quán)成本的抵減項(xiàng)，即不能沖減土地使用權(quán)成本。

觀點(diǎn)三：政府返還的土地出讓金，盡管在招拍掛正式土地出讓合同中沒有明確規(guī)定，但是在招商引資或者土地出讓協(xié)議中均可見相應(yīng)明確返還條款。因此，稅務(wù)處理上應(yīng)按照實(shí)質(zhì)重于形式原則，從事件的本身實(shí)質(zhì)內(nèi)涵予以裁量，相關(guān)協(xié)議可以作為沖減土地成本的法律依據(jù)，相應(yīng)此部分返還款也不能作為營業(yè)外收入處理。

法理分析

取得土地出讓金返還款是沖成本？還是計(jì)收入？上述觀點(diǎn)似乎存在一定的缺陷，要正確處理好上述問題，筆者認(rèn)為在遵循稅收法定主義原則下具體問題具體分析。首先讓我們了解有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓的相關(guān)法律規(guī)定?！堕e置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）第二十一條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：土地權(quán)利清晰；安置補(bǔ)償落實(shí)到位；沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；具備動(dòng)工開發(fā)所必需的其他基本條件。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）第四條規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！锻恋貎涔芾磙k法》（國土資發(fā)〔2007〕277 號）第十八條規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。

關(guān)于土地使用權(quán)出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款。關(guān)于土地使用權(quán)出讓金的上繳和使用，《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。國辦發(fā)〔2006〕100號文件第二條規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。關(guān)于土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，國辦發(fā)〔2006〕100號文件第三條規(guī)定，土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補(bǔ)償支出，土地開發(fā)支出，支農(nóng)支出，城市建設(shè)支出和其他支出?！敦?cái)政部關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定，土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。

從上述法律規(guī)定上看，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓，土地出讓前，征地拆遷補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)，納入儲備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時(shí)，以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓的，政府收取的土地出讓金為總成交價(jià)款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，實(shí)行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。

上述案例，A企業(yè)收到的返還款中，征地拆遷補(bǔ)償22000萬元是代墊款項(xiàng)不屬于應(yīng)稅范圍，應(yīng)通過業(yè)務(wù)往來進(jìn)行賬務(wù)處理。收到的資金占用費(fèi)屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”行為，應(yīng)繳納營業(yè)稅2000×5%＝100（萬元），但該收入不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，不計(jì)入土地增值稅清算收入，計(jì)入收入總額繳納企業(yè)所得稅。

墊付征地拆遷補(bǔ)償款時(shí)（單位：萬元）：

借：其它應(yīng)收款 22000

貸：銀行存款 22000

收到返還款時(shí)：

借：銀行存款 24000

貸：其它應(yīng)收款 22000

其它業(yè)務(wù)收入2000萬元

借：其他業(yè)務(wù)支出 100

貸：應(yīng)交稅金——營業(yè)稅100

返還的公共配套設(shè)施費(fèi)，是土地出讓前政府應(yīng)進(jìn)行的前期開發(fā)費(fèi)用，相應(yīng)形成土地使用權(quán)出讓成本，企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，外購的資產(chǎn)以購買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為成本或計(jì)稅基礎(chǔ)。由于該筆費(fèi)用政府在土地出讓時(shí)既未實(shí)際發(fā)生也未實(shí)際收取，因此，A企業(yè)在收到該返還款時(shí)，應(yīng)直接沖減土地成本。

繳納土地出讓金時(shí)：

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 120000

貸：銀行存款 120000

收到返還款時(shí)：

借：銀行存款20000

貸：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 20000

返還的公共配套設(shè)施費(fèi)，屬于政府土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，納入財(cái)政預(yù)算管理。因此，A企業(yè)應(yīng)按要求進(jìn)行施工，在實(shí)際竣工驗(yàn)收并取得合法憑據(jù)后作如下賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 20000

貸：銀行存款 20000

返還的回遷房安置費(fèi)，也屬于政府土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，納入財(cái)政預(yù)算管理。由于企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)已墊付了征地拆遷補(bǔ)償金，并按規(guī)定繳納了土地出讓金，因此，A企業(yè)收到返還款的行為屬于預(yù)售回遷房，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。在土地增值稅處理上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕20號）第六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在企業(yè)所得稅處理上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出包括回遷房建造支出。

收到返還款時(shí)：

借：銀行存款 6000

貸：經(jīng)營收入——商品房銷售收入 6000

借：營業(yè)稅金及附加 300

貸：應(yīng)交稅金——營業(yè)稅 300

支付建筑安裝及其他費(fèi)用時(shí)：

借：經(jīng)營成本——商品房銷售成本

貸：銀行存款

A企業(yè)按政府要求進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，實(shí)際工程支出大于返還的回遷房安置費(fèi)6000萬元時(shí)，確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：經(jīng)營成本——商品房銷售成本；小于則在計(jì)算土地增值稅時(shí)抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不作賬務(wù)處理。

返還的物流園財(cái)政補(bǔ)貼，屬于政府補(bǔ)助，如不符合《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號）規(guī)定的不征稅收入條件，應(yīng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》第八條的規(guī)定確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。在稅務(wù)處理上，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號）規(guī)定，企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。會計(jì)上將政府補(bǔ)助收入計(jì)入“遞延收益”，而稅法規(guī)定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的，那末在所得稅申報(bào)時(shí)，凡應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額但企業(yè)仍在“遞延收益”賬戶核算的政府補(bǔ)助收入，通過《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》（附表三）中“確認(rèn)為遞延收益的政府補(bǔ)助”欄調(diào)增應(yīng)納稅所得額。在未來的內(nèi)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于該收入不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，不計(jì)入土地增值稅清算收入，不征收土地增值稅。賬務(wù)處理上，取得時(shí)：

借：銀行存款10000

貸：遞延收益10000

按二年分?jǐn)傔f延收益時(shí)，每年分?jǐn)?000萬元

借：遞延收益 5000

貸：營業(yè)外收入 5000

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)收到土地出讓金返還款時(shí)，財(cái)稅處理上應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分別進(jìn)行處理。返還屬于政府應(yīng)支出的前期開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)沖減土地成本；返還代墊的征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和土地前期開發(fā)費(fèi)用應(yīng)作往來業(yè)務(wù)處理，超返還部分作營業(yè)外收入；返還的屬于土地使用權(quán)出讓收入使用范圍，并納入財(cái)政預(yù)算管理的回遷房安置費(fèi)和市政配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)作經(jīng)營收入；屬于政府補(bǔ)助的返還款，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年收入總額，符合不征稅收入條件的，按相關(guān)規(guī)定處理。