第一篇：政協(xié)調(diào)研：加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理 為民服務(wù)改善民生

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政協(xié)調(diào)研：加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理為民服務(wù)改善民生

近幾年來，圍繞以人為本，構(gòu)建和諧社會的奮斗目標(biāo)，各級政府都將提高居民的生活水平作為一項(xiàng)重要工作去落實(shí)。加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作，特別是在舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，成為各級政府亟需解決的一個重要難題，分析現(xiàn)狀及難點(diǎn)并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。通過對鏡湖區(qū)小區(qū)物業(yè)管理工作的調(diào)研、分析和思考，就如何加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作做如下論述。

一、基本情況

鏡湖區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)230個（小區(qū)在幢數(shù)4幢以上），建筑面積約1028萬㎡。實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)135個，管理較完善的小區(qū)89個，建筑面積約564萬㎡，約占54.9%，如藝江南水景別墅、香格里拉花園、香樟花園、郁金香花園等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為多層0.35元/㎡—0.58元/㎡、高層0.65元/㎡—1.2元/㎡，多為封閉式管理；管理不規(guī)范的小區(qū)約46個，建筑面積約276萬㎡，約占26.8%，如桃園小區(qū)、杏園小區(qū)、勞動新村、三山里小區(qū)等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為3元/月—5元/月，為開放式管理。未實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)95個，建筑面積約188萬㎡，精

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約占18.3%，目前由社區(qū)居委會代管，如樂園小區(qū)、團(tuán)結(jié)新村等，收費(fèi)情況2元/月—3元/月，為開放式管理；

二、存在問題及原因

上述3類住宅小區(qū)中，45.1%的老就舊小區(qū)存在如下問題：

1、規(guī)劃存在缺陷，長效管理難。

部分商住或商辦住混合小區(qū)，特別是市場與住宅混合的小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的進(jìn)出口道路四通八達(dá)，整治后，由于商業(yè)、辦公或市場的特殊功能需要，小區(qū)無法實(shí)施封閉，導(dǎo)致部分業(yè)主對政府的行政管理能力不滿，借機(jī)不交物業(yè)管理費(fèi)。

部分業(yè)主受行政管理及福利制住房管房的影響較深，出了家門，就是政府門觀念根深蒂固，認(rèn)為小區(qū)內(nèi)硬件設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)，是政府和物業(yè)公司的事，把物業(yè)管理費(fèi)同房租劃等號，與亂收費(fèi)相提并論。物業(yè)管理難以長效維持。

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2、配套設(shè)施不全，管理資金缺乏

這類小區(qū)大多存在規(guī)劃滯后，必要的配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏現(xiàn)象。如機(jī)動車、非機(jī)動車停車位不足，傳達(dá)室、管理用房和公建配套等設(shè)施不全，增加建設(shè)往往遭到部分業(yè)主的阻饒，由于缺乏必要的造血功能，集中的整治難以從根本上解決小區(qū)內(nèi)必要的配套設(shè)施，實(shí)行市場化的物業(yè)管理模式只能是空談。

3、設(shè)施陳舊老化，施工難度大

由于政府整治的是公共基礎(chǔ)設(shè)施，施工時不可避免影響到業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，而小區(qū)內(nèi)建筑設(shè)施老化、陳舊，長期缺乏管理，牽一發(fā)動全身，業(yè)主與施工人員糾纏不清現(xiàn)象時有發(fā)生。同時，因?yàn)闆]有必要的基礎(chǔ)資料，技術(shù)資料變更頻繁，簽證量大，需要投入較多的管理人員加強(qiáng)現(xiàn)場管理。施工現(xiàn)場無法封閉，施工人員與業(yè)主相互干擾大，建設(shè)周期相對較長。

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4、業(yè)主呈多元化格局，需求統(tǒng)一難。

通過調(diào)查，老舊小區(qū)業(yè)主對整治的需求是迫切的，但對物業(yè)管理的認(rèn)識、要求及經(jīng)濟(jì)承受能力差異較大，部分業(yè)主希望通過整治后得到全方位，高層次的服務(wù)，愿意承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用；部分業(yè)主因承受能力等多方面原因，認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無管理無所謂。業(yè)主的要求不統(tǒng)一，導(dǎo)致整治后長效管理難。

5、收費(fèi)難，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)維計(jì)難。

一些業(yè)主只愛護(hù)自家衛(wèi)生，不關(guān)心小區(qū)的整潔；對物業(yè)管理要求過高，維權(quán)意識過強(qiáng)，卻忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，而部分物業(yè)企業(yè)管理水平較低，管理者業(yè)務(wù)不熟，服務(wù)意識差。部分企業(yè)將盈利看得過重，目光短淺，管理層次低，業(yè)主不滿意，導(dǎo)致企業(yè)退出以至物業(yè)難以維系，紛紛撤出管理項(xiàng)目。收支狀況形成極大的反差，從而使小區(qū)物業(yè)管理難以步入良性循環(huán)。

大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于經(jīng)營虧損狀態(tài)。除了存在部分是生活困難，下崗人員較多，承受能力低以外，重視規(guī)范收費(fèi)行為，忽視規(guī)范交費(fèi)行為；重規(guī)范企業(yè)行為，忽視規(guī)范業(yè)主行為，是目前物業(yè)管理難以健

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康發(fā)展的重要原因，目前相關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)存在的問題有諸多相應(yīng)的懲處措施，監(jiān)管部門查處監(jiān)管到位、規(guī)范，而對業(yè)主不交費(fèi)的行為都無適當(dāng)措施應(yīng)對，收費(fèi)難成為物業(yè)管理難以走上良性循環(huán)的絆腳石。

6、物業(yè)企業(yè)成本增加，運(yùn)轉(zhuǎn)難。由于近年來，物業(yè)企業(yè)人員工資上漲，成本開支增加，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，收繳率不高，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)難度加大，制約了企業(yè)的生存和發(fā)展。近兩年來，我區(qū)部分物業(yè)企業(yè)因運(yùn)轉(zhuǎn)困難，選擇退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，導(dǎo)致物業(yè)管理覆蓋面有所下降。

7、開發(fā)單位遺留問題多，后期解決難度大。一些小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施不全、不到位，物業(yè)公司難以維持收支，《物權(quán)法》出臺后，業(yè)主的維權(quán)意識增強(qiáng)，對公建配套設(shè)施是否完善的要求越來越高，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題，也增加了企業(yè)管理的難度。

8、業(yè)主改變房屋使用性質(zhì)，管理難。少數(shù)業(yè)主為一己私利，隨意改變房屋使用性質(zhì)（餐飲、旅館、棋牌室等），影響相關(guān)業(yè)主權(quán)益，造

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成業(yè)主投訴，并將矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理，而物業(yè)管理公司不具備查處行為，業(yè)主對物業(yè)企業(yè)不滿意。

9、業(yè)主違規(guī)裝修，執(zhí)法難。部分業(yè)主無視管理規(guī)約，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，違規(guī)裝修。。？。。政策法規(guī)執(zhí)行不到位，部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動機(jī)制，物業(yè)企業(yè)解決不了業(yè)主的實(shí)際困難，業(yè)主的滿意度受到影響。

10、輿論導(dǎo)向存在偏差。少數(shù)媒體報道缺乏深入的調(diào)查研究，單方面曝光、宣傳，誤導(dǎo)群眾，一定程度上使物業(yè)企業(yè)的生存受到影響，給有待完善的物業(yè)管理蒙上了一層陰影。我市發(fā)生3-27事件中，保安和業(yè)主發(fā)生糾紛，導(dǎo)致保安死亡事件后，市新聞媒體沒有及時報道。認(rèn)為社會輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的68.7%。

四、解決措施

1、政府出資對老舊小區(qū)系統(tǒng)的綜合整治。

住宅小區(qū)的資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由于老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施老化，改造費(fèi)用較大。違法建設(shè)、亂堆放等臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重，涉及業(yè)主多，矛盾多。業(yè)主委員會難以牽頭組織綜合整治。為了改善

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民生，美化環(huán)境，只有通過政府出資，集中對這些老舊小區(qū)按照先易后難、先大后小的順序進(jìn)行綜合整治，對小區(qū)公共設(shè)施和區(qū)域進(jìn)行改造，綜合執(zhí)法部門多頭并進(jìn)，聯(lián)合執(zhí)法，取締違法、違規(guī)行為，才能切實(shí)改變小區(qū)的環(huán)境面貌。2008年，我區(qū)在全市率先將小區(qū)整治工作納入民生工程建設(shè)，全年共投資了2523萬元，重點(diǎn)對8個公共設(shè)施不配套、物業(yè)管理不到位的老舊小區(qū)進(jìn)行綜合改造，提升老舊小區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境，得到了絕大多數(shù)業(yè)主的大力支持和好評。整治后的住宅小區(qū)由街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主委員會進(jìn)行自治管理，將不能實(shí)施物業(yè)管理或沒有條件進(jìn)行封閉管理的小區(qū)納入背街巷管理。

2、逐步推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理市場化。

經(jīng)過調(diào)查和研究，住宅小區(qū)應(yīng)該充分發(fā)揮民主自治的作用，走市場化道路。引進(jìn)物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)市場化物業(yè)管理是一種符合實(shí)際、科學(xué)的管理模式。政府要積極引導(dǎo)物業(yè)管理走向市場化，并加大對物業(yè)管理行為的規(guī)范、培訓(xùn)和指導(dǎo)，引導(dǎo)業(yè)主委員會公開、公平、公正的選聘物業(yè)企業(yè)，將小區(qū)物業(yè)管理工作推向由物業(yè)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會實(shí)施監(jiān)管和監(jiān)督的小區(qū)物業(yè)管理市場化軌道。

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3、建立健全完善的物業(yè)管理法律法規(guī)體系。

完善法律、法規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，《物權(quán)法》已經(jīng)正式實(shí)施，《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)修改，建議市里應(yīng)盡快出臺與之相配套的政策法規(guī)，完善物業(yè)法制體系，明確市場權(quán)利義務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

4、加大宣傳力度，提高管理水平。

物業(yè)管理服務(wù)能否被廣大居民和全社會的認(rèn)可，其自身的管理水平，和自身的人員素質(zhì)是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵。物業(yè)公司必須不斷地完善和提高管理服務(wù)水平，培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，真正做到為居民提供方便，及時，全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使居民享受到居住生活的舒適，方便和安全。并且通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，增進(jìn)同廣大居民的交流與溝通，轉(zhuǎn)變業(yè)主的消費(fèi)觀念，讓物業(yè)管理理念深入人心。媒體要多從正面加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳，喚起各有關(guān)部門的高度重視和廣大業(yè)主的參與意識，為推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的社會氛圍。

5、切實(shí)解決物業(yè)管理收費(fèi)中出現(xiàn)的難點(diǎn)。首先必須針對不同

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層次的居民做好觀念轉(zhuǎn)變；其次針對居民的實(shí)際情況制定出切實(shí)可行的具體的收費(fèi)辦法，讓廣大居民理解并接受；第三加強(qiáng)同居民的溝通，真正做到為民排憂解難；第四，切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)工作，建立良好的物業(yè)管理收費(fèi)體系，切忌忽視物業(yè)管理交費(fèi)行為的規(guī)范；第五，從法律上維護(hù)物業(yè)管理收費(fèi)的嚴(yán)肅性，權(quán)威性以及強(qiáng)制性。

6、補(bǔ)充、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套功能，健全造血功能。

充分挖掘和發(fā)揮小區(qū)內(nèi)部潛力及周邊優(yōu)勢，拓寬老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展道路。規(guī)劃部門要根據(jù)要根據(jù)老舊住宅小區(qū)現(xiàn)狀，結(jié)合業(yè)主的需求，適當(dāng)考慮增加物業(yè)管理用房，停車棚等設(shè)施規(guī)劃的審批，整治后，一次性交由社區(qū)或業(yè)主委員會管理，用于貼補(bǔ)物業(yè)管理資金的不足。

適當(dāng)給予物業(yè)公司一定的優(yōu)惠政策，如提供管理啟動資金，動員社會各方面幫助物業(yè)公司健全造血功能，形成良好循環(huán)。逐步改善小區(qū)綜合狀況，搞好舊小區(qū)物業(yè)，政府除進(jìn)行綜合7、加強(qiáng)街道和社區(qū)居委會物業(yè)管理指導(dǎo)水平。

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年初制定培訓(xùn)計(jì)劃，通過舉辦物業(yè)管理培訓(xùn)班，提高街道、社居委物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)；充分發(fā)揮街道監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)、業(yè)主大會組建和日?；顒拥淖饔?。街道、社區(qū)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)宣傳，提高小區(qū)業(yè)主素質(zhì)。街道辦事和社區(qū)居委會參與指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主選舉或換屆改選，指導(dǎo)業(yè)主委員會對外聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，完善小區(qū)物業(yè)管理。

總之，住宅小區(qū)只有實(shí)行統(tǒng)一的，社會化，專業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)管理，才能保證其綜合環(huán)境的不斷改善，才能使小區(qū)房屋保值增值。然而，物業(yè)管理的發(fā)展除了物業(yè)管理公司自身不斷努力外，還需要政府的大力扶持及社會各方面的理解和支持，這樣，物業(yè)管理才能不斷前進(jìn)，走出困境。

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第二篇：關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理的探討

關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理的探討

本人是一名從事物業(yè)管理工作的，并且于去年考取了物業(yè)管理師。本人所管小區(qū)就是一個老舊小區(qū)，根據(jù)所學(xué)知識和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)簡單的談?wù)剬τ诶吓f小區(qū)管理的看法，敬請各位同仁指教！

一個小區(qū)的管理就同一個企業(yè)或者一個國家，必須要有它的最高管理機(jī)構(gòu)如股東大會或人民代表大會，這是一首要必須解決的問題，而小區(qū)就是業(yè)主大會。新建小區(qū)根據(jù)現(xiàn)行法律成立業(yè)主大會很容易，開發(fā)商和物業(yè)公司都會積極參與與支持。但老舊小區(qū)就完全不同了，第一、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，比如

1、一棟樓可能有多家產(chǎn)權(quán)單位（有的國企已轉(zhuǎn)制或破產(chǎn)）；

2、職工優(yōu)惠售房有成本價、又有標(biāo)準(zhǔn)價；

3、相當(dāng)一部分公房租賃戶。

4、還有一部分商品房。第二、收取的費(fèi)用形式復(fù)雜，既有物業(yè)費(fèi)，又有公房租金（還有相當(dāng)一部分減免）。第三、共用設(shè)施、設(shè)備老化嚴(yán)重，共用場地小且設(shè)計(jì)不合理。第四、公共維修基金只有小部分商品房上交到建委或房管局，而職工優(yōu)惠售房的公共維修基金產(chǎn)權(quán)單位并未上交到政府相關(guān)部門，該單位已轉(zhuǎn)制或已破產(chǎn)。從上述情況來看，要想解決老舊小區(qū)管理難的問題首先要先突破上層建筑即小區(qū)的業(yè)主大會機(jī)構(gòu)問題。從目前現(xiàn)狀和相關(guān)法律來看，有相當(dāng)大的困難。但是我個人覺得還是有辦法解決的，要有北京的創(chuàng)新精神。在北京各社區(qū)都有群眾的自治組織——居委會，我認(rèn)為應(yīng)充分發(fā)揮其來自群眾、代表群眾、組織群眾的特點(diǎn)，在未成立業(yè)主大會的小區(qū)由其先行代理其職權(quán)，這樣物業(yè)管理?xiàng)l例及其配套法規(guī)就有了相應(yīng)的法律主體，便于物業(yè)管理法律體系在老舊小區(qū)的施行。當(dāng)然，法律可規(guī)定當(dāng)業(yè)主大會成立后社區(qū)居委會將移交相關(guān)的權(quán)利和資料。我個人認(rèn)為這樣，物業(yè)管理?xiàng)l例和其配套法規(guī)可操作性在老舊小區(qū)就不會成為一紙空文了！

老舊小區(qū)業(yè)主大會的問題解決了，也就順理成章解決了：

1、物業(yè)費(fèi)定價問題；

2、公共部位、公用設(shè)施的管理維修問題；

3、公共維修基金的管理與尋找追查問題；

4、業(yè)主管理規(guī)約問題；

5、代表業(yè)主維權(quán)，與物業(yè)公司溝通，共建和諧、溫馨、環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)。

第三篇：老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

為了提高小區(qū)居住品質(zhì)，對庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來的便利和舒適。我公司充分認(rèn)識加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機(jī)制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。

我們在為業(yè)主提供服務(wù)的時候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。

一、管理思路

根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。我公司設(shè)有專門的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。

2、對老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來確定客戶(業(yè)主)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每季度要采取書面形式向業(yè)主征詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見。

3、由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行

巡邏；能實(shí)施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時出入證管理。對臨時訪客實(shí)行登記制度。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時采取相應(yīng)措施。

老舊小區(qū)對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實(shí)行24小時執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。

4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積大小不一，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。

5、針對老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6、針對老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來管理。同時兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實(shí)行24小時有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識培訓(xùn)有記錄。

7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好 的社區(qū)文化。

8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動場所，機(jī)動車、非機(jī)動車停車場，機(jī)動車停放、行駛等的標(biāo)志。保證車輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

9、針對老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。

10、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)每個小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

11、由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內(nèi)完成。

對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。

設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟

失，主要道路及車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的，無設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無設(shè)施損壞。

制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

12、安全保衛(wèi)及消防工作。

結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴(yán)格來訪 保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。

13、房屋管理

對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實(shí)際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。

有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養(yǎng)護(hù)。

對違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關(guān)主管部門。

14、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進(jìn)行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動。（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。

（3）無因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負(fù)面報道。

（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。

物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；

我公司實(shí)行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時間，為業(yè)主出入提供方便。

二、抓整治工作，換環(huán)境面貌

1、針對問題，一對一宣傳

根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理帶來了難度。我們將在接管后進(jìn)行通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進(jìn)行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。

2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，切實(shí)解決老百姓所關(guān)心的熱點(diǎn)問題，加強(qiáng)停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內(nèi)消防車難進(jìn)入的安全隱患。

3、加強(qiáng)對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安

置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機(jī)制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境。

三、管理模式

四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理

五、保安及消防管理

六、公用設(shè)備、公共場所等管理養(yǎng)護(hù)

七、各種車輛管理

八、消防管理

九、外墻清洗、修補(bǔ)方案

十、物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)報價分析表

第四篇：老舊小區(qū)物業(yè)管理表態(tài)發(fā)言稿

老舊小區(qū)工作表態(tài)發(fā)言稿

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位物業(yè)公司的同仁：

大家好！

開展“秦淮區(qū)住宅物業(yè)小區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)勞動競賽”活動，是“兩學(xué)一做”活動的延展和深入。作為老舊小區(qū)物業(yè)管理組的代表，白下物業(yè)有決心、有信心按照區(qū)建設(shè)房產(chǎn)和交通局、區(qū)總工會的要求，積極參與，緊緊圍繞“六比六賽”，團(tuán)結(jié)動員公司職工立足崗位、努力工作，不斷提升老舊住宅小區(qū)管理服務(wù)水平，為積極打造和諧社區(qū)建功立業(yè)，為全力打造秦淮“微幸福城”作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。為此在競賽中，我們將結(jié)合老舊小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)做出以下表態(tài)和承諾：

一、增設(shè)并固化各項(xiàng)便民服務(wù)項(xiàng)目

“群眾的需求就是我們的追求”小區(qū)物業(yè)對已有的便民項(xiàng)目如代收快遞、代訂牛奶等加強(qiáng)服務(wù)。另一方面，結(jié)合老舊小區(qū)業(yè)主需求，針對老小區(qū)業(yè)主年齡普遍較大，兒女沒有時間照顧的特點(diǎn)，新增室內(nèi)水電維修、管道疏通、搬家服務(wù)、垃圾清運(yùn)、理發(fā)預(yù)約等多項(xiàng)上門服務(wù)，讓業(yè)主體會到及時、方便、滿意，感受到老有所依。

二、檢查并消除小區(qū)安全隱患

小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，特別是關(guān)系居民切身利益及人身財(cái)產(chǎn)安全的，管道網(wǎng)絡(luò)、樓道照明燈、消防栓滅火器等設(shè)施，定期維護(hù)及時維修，而對于相關(guān)的歷史遺留問題，物業(yè)公司也會責(zé)無旁貸并不計(jì)得失地予以積極妥善處置。

三、加強(qiáng)小區(qū)公共秩序管理

小區(qū)出入口做到24小時站崗值勤，每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏。老舊小區(qū)地少車多，停車難是不爭的事實(shí),為小區(qū)增設(shè)門禁系統(tǒng)，對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時出入證管理。對臨時訪客實(shí)行登記制度。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急到位，事發(fā)后及時采取相應(yīng)措施，分析研究，不找出問題癥結(jié)不放過。

四、改善小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

面對老舊小區(qū)綠化覆蓋率僅15%以上的情況，有針對性制定植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作方案，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。老舊小區(qū)的業(yè)主或使用人喜歡將家中不用的物品擺放在樓道內(nèi)，廢舊自行車舍不得扔一直堆放在車棚內(nèi)，這不僅影響小區(qū)環(huán)境，也影響周圍業(yè)主的正常生活。我們通過與公安、街道城管、社區(qū)聯(lián)合行動，對小區(qū)內(nèi)樓道、車棚雜物逐一清理，小區(qū)內(nèi)的亂張貼、樓道廣告定期清除粉刷。為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、整潔的居住環(huán)境。

五、提高自身隊(duì)伍形象。

通過這次的競賽活動，我們要提升工作人員的整體形象，不僅要求他們著裝整齊規(guī)范，掛牌上崗，還要求他們接待業(yè)主時使用文明用語，微笑服務(wù)，處理業(yè)主反映問題主動熱情，耐心周到。堅(jiān)持熱心、細(xì)心、耐心、誠心“四心”服務(wù)。定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)理論知識學(xué)習(xí)的同時提高專業(yè)技能水平，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)展現(xiàn)白下物業(yè)人真誠為業(yè)主的服務(wù)宗旨和良好形象。

六、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，邀請業(yè)主參與監(jiān)督。

真誠為業(yè)主服務(wù)、使廣大業(yè)主滿意是公司的第一宗旨，堅(jiān)持把勞動競賽活動與打造和諧團(tuán)隊(duì)、提高服務(wù)質(zhì)量、提高業(yè)主滿意度結(jié)合起來。加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，與社區(qū)聯(lián)系定期召開座談會，掌握業(yè)主和使用人的需求，傾聽業(yè)主的意見與建議，了解物業(yè)在管理上的不足，從業(yè)主最需要的地方做起，從業(yè)主最不滿意的地方改起。督促街道、社區(qū)成立業(yè)主委員會或管委會，讓業(yè)主真正成為小區(qū)的主人參與到小區(qū)的管理工作中來。讓廣大業(yè)主切身感受到變化，使業(yè)主切實(shí)感受到實(shí)惠。

各位同仁：勞動競賽的號角已經(jīng)吹響，我們將統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，堅(jiān)定信心，振奮精神，以本次勞動競賽為契機(jī)，自覺做好物業(yè)管理服務(wù)，努力提升物業(yè)管理技能，積極開展“規(guī)范服務(wù)、高效服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)” 踏實(shí)認(rèn)真做好每一項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作，提高物業(yè)服務(wù)的人性化、及時性與滿意率，進(jìn)一步發(fā)揮公司在推動科學(xué)發(fā)展、促進(jìn)社會和諧中的重要作用。

最后預(yù)祝勞動競賽活動取得圓滿成功，預(yù)祝所有參賽單位取得優(yōu)異成績。

謝謝大家。

第五篇：老舊小區(qū)調(diào)研報告

關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報告

——以天橋?yàn)承^(qū)為例探討老舊小區(qū)管理與服務(wù)問題

前言

小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對社區(qū)兩個文明建設(shè)具有重要影響。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對于建設(shè)和推動社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。

天橋?yàn)成鐓^(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位臵優(yōu)越，交通便利。小區(qū)建成于90年代，共計(jì)14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋?yàn)承^(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問題。

一、相關(guān)概念

（一）、老舊小區(qū)

《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機(jī)制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)。相關(guān)學(xué)者認(rèn)為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時代。我國老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會進(jìn)行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機(jī)構(gòu)管理；另一種就是“多單位管理”，即一個小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。

（二）、社區(qū)服務(wù)

在社會學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進(jìn)行的社會性福利服務(wù)活動。按照社會學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。

二、分析天橋?yàn)承^(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對策

（一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過調(diào)查走訪，天橋?yàn)承^(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜。居民的生活背景、知識結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費(fèi)觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認(rèn)識物業(yè)管理的真正含義。一些居民只愛護(hù)自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業(yè)費(fèi)較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難度大，便以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問題。

名詞解釋：物業(yè)管理惡性循環(huán)

物業(yè)管理服務(wù)水平不高——業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費(fèi)——物業(yè)虧損減少服務(wù)項(xiàng)目——更多業(yè)主不繳費(fèi)——矛盾激化——物業(yè)公司退出——陷入真空狀態(tài)——新物業(yè)公司（或政府接管）進(jìn)入——再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。

針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問題，樹立正確的消費(fèi)觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平，強(qiáng)化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強(qiáng)入戶，不斷推動居民“花錢買服務(wù)”意識的深入，提高精細(xì)化服務(wù)水準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問題及對策

社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：

（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理

多年來，天橋?yàn)承^(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規(guī)服務(wù)管理無序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點(diǎn)，影響了居民的歸屬感和幸福感。

1.治安管理問題

由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區(qū)沒有完全封閉，沒有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。

2.車輛道路管理問題

嚴(yán)重影響天橋?yàn)承^(qū)和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機(jī)動車輛極具增多，但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴(yán)重。又由于無人管理收費(fèi)、不限車輛入內(nèi)，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)居委會也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問題未果。

為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門召開聯(lián)席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決”的工作原則，積極開展志愿服務(wù)，發(fā)動了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊(duì)、義務(wù)看家護(hù)院，擔(dān)任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費(fèi)，解決了小區(qū)路燈照明問

題。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計(jì)更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認(rèn)可和滿意的同時，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長效管理，提升服務(wù)水平。

3.環(huán)境維護(hù)問題

長期以來，由于歷史遺留問題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重，下水道經(jīng)常堵塞；沒有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴(yán)重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。

近兩年，通過社區(qū)自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護(hù)，積極做好宣傳，大力發(fā)動黨員、居民、服務(wù)隊(duì)伍開展義務(wù)勞動，參與治理和維護(hù)，大力開展樓門文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進(jìn)鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護(hù)，但是很多小區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生依然處于無人管理。樓門內(nèi)小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。小區(qū)亟待解決的是如何進(jìn)一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護(hù)小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻(xiàn)。

4.違法建設(shè)問題

由于小區(qū)長期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。常見的有占用綠地外擴(kuò)陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進(jìn)行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動機(jī)制，造成執(zhí)法難。居委會又沒有權(quán)利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。

5、老舊小區(qū)的一般歷史遺留問題較多，天橋?yàn)尘痛嬖诒热纾涸_發(fā)商

缺資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場所等大問題?？陀^的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機(jī)制，及時反映小區(qū)存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進(jìn)社區(qū)歷史遺留問題的解決。天橋?yàn)尘屯ㄟ^人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經(jīng)提上了日程。

三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問題的建議

（一）建設(shè)為先，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。為小區(qū)開展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》，只有通過政府出資，對小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進(jìn)行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實(shí)問題，進(jìn)一步完善制度，才能切實(shí)改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境?？梢韵劝咽虑樽銎饋?，居民對管理和服務(wù)認(rèn)可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，推動“誰受益誰出資”的意識，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。

（二）成立街道級的物業(yè)督導(dǎo)中心，切實(shí)加大對小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)力度，協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系。

（三）嘗試非贏利性的“準(zhǔn)物業(yè)”自治管理模式。借鑒其它社區(qū)對老舊小區(qū)進(jìn)行集中管理的成功經(jīng)驗(yàn)，政府先期投入一定資金，居民分?jǐn)偠ㄆ诶U納一筆費(fèi)用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區(qū)進(jìn)行維護(hù)和日常管理，探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。居民家有些小問題，能解決的提供免費(fèi)服務(wù)，或發(fā)動有能力的居民自助服務(wù)；一些需要專業(yè)服務(wù)部分則外包給專業(yè)服務(wù)商，擬訂服務(wù)協(xié)議，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔(dān)任小區(qū)停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發(fā)停車證。選聘綠化隊(duì)伍定期美化澆

灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強(qiáng)小區(qū)的治安維護(hù)和防范；聘用懂技術(shù)的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。做到低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)管理，逐步得到居民共識，過渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。爭取達(dá)到老舊小區(qū)居住環(huán)境的改善，實(shí)現(xiàn)有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理“七個有” 基本目標(biāo)。最終目的是滿足居民的需求。

（七）利用社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，解決社區(qū)公共服務(wù)難題

根據(jù)《北京市社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》（京財(cái)預(yù)?2007?3226號）和《關(guān)于2011年全面推進(jìn)社區(qū)規(guī)范化建設(shè)工作的實(shí)施意見》（通社領(lǐng)辦發(fā)?2011?6號）文件，社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金使用范圍：主要用于社區(qū)文化體育、社區(qū)教育、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)美化綠化和綜合整治、社區(qū)治安、社區(qū)精神文明建設(shè)、社區(qū)法律宣傳與服務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè)。社區(qū)基本公共服務(wù)方面存在的問題，可以通過申請專項(xiàng)補(bǔ)助資金，來統(tǒng)籌解決，積極開展社區(qū)、物業(yè)，居民間的共駐共建活動，通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，增進(jìn)社區(qū)、物業(yè)同廣大居民的交流與溝通，讓社區(qū)居民享受更好的公共服務(wù)。

（四）積極在實(shí)踐中摸索網(wǎng)格化管理與服務(wù)工作，通過調(diào)查問卷摸清老舊小區(qū)居民對物管的需求，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和方式。分層次確定公益服務(wù)內(nèi)容，積極搭建服務(wù)平臺，增進(jìn)居民之間的互助，促進(jìn)社區(qū)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展。