關(guān)于老舊小區(qū)環(huán)境改善的調(diào)研報告

---以城陽區(qū)城陽街道老舊小區(qū)為調(diào)研對象

目前城陽區(qū)城陽街道已有登記商住小區(qū)110多個，其中由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的有102個，由業(yè)主自管或無人管理的有10個小區(qū)20多個樓座。城區(qū)老舊小區(qū)共涉及居民樓300多棟，建筑面積120萬平方米，居民1.1萬戶。這些小區(qū)大都存在因配套設(shè)施缺失和物業(yè)管理服務(wù)不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發(fā)，投訴率居高不下。

一、老舊小區(qū)存在的歷史遺留問題

（一）建成年代比較久，配套滿足不了當前的需求

大部分建成于上世紀八九十年代，大多為六層左右的高密度住宅或零散的獨樓，這些老舊小區(qū)的樓房大多以單位自籌或集資等形式建起來的，由于受資金、技術(shù)、設(shè)計等因素制約，加之當時沒有強制性建設(shè)規(guī)范。由于當時規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)標準低，普遍存在著小區(qū)的基礎(chǔ)和配套設(shè)施差、管線老化、管理不到位等問題。存在安全隱患因無公共維修資金無法及時進行整改，給居民生活帶來諸多不便。

（二）維護保養(yǎng)不當，服務(wù)成本高

大部分老舊小區(qū)多年來未實施正規(guī)物業(yè)管理，所以普遍存在房屋漏水、墻體開裂和公用設(shè)施損壞、下水管道未與市政主管道連接等現(xiàn)象，日常生活中的道路不平、路燈不明和環(huán)境臟亂差問題層出不窮。

（三）物業(yè)管理收費難

多數(shù)業(yè)主是退休的普通職工或低收入人群及租戶，自我維護意識不強，習慣于單位或政府的無償提供的物業(yè)服務(wù)，基本無“花錢買服務(wù)”的意識，物業(yè)管理收費難。如海棠苑小區(qū)物業(yè)收費率低，物業(yè)只能安排幾位年紀較大工人，做維持性工作，陷入物業(yè)收費率低，無資金投入，服務(wù)跟不上，投訴多，收費率更低的惡行循環(huán)。

（四）開發(fā)建設(shè)遺留問題多，矛盾糾紛頻發(fā)

小區(qū)環(huán)境不達標、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差等問題造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā)，且難以解決，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)生存難度加大。如金日商業(yè)街小區(qū)因下水管道未并入市政主管網(wǎng)造成下水管道堵塞倒灌等矛盾糾紛，多數(shù)數(shù)屬于建設(shè)開發(fā)之初遺留的歷史問題。

二、小區(qū)現(xiàn)狀

（一）物業(yè)企業(yè)存在問題多，服務(wù)水平低。

目前，在我街道從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有五十多家，有物業(yè)管理的老舊小區(qū)13家，普遍存在著重管理，輕服務(wù)，收費標準及收費率低，輕投入的問題。

1、物業(yè)服務(wù)水平低

一般僅限于打掃衛(wèi)生，值守大門、清運垃圾等低水平服務(wù)，有的為節(jié)省成本，降低了服務(wù)標準，造成投訴率上升。

2、侵犯業(yè)主權(quán)益，賬務(wù)不公開，收支不透明

擅自占用或改變小區(qū)公共資源，為企業(yè)謀取利益，引發(fā)矛盾。而公共收益部分無財務(wù)公開，有賬務(wù)公開也是多公布虧損，少有公布公共收益。

3、物業(yè)公司更換不能有序交接，形成問題較多。

有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營虧損，撤出時不能及時移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至將預(yù)收的居民費用帶走，造成小區(qū)管理混亂。

（二）業(yè)主代表性組織建設(shè)及管理亟待規(guī)范

1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難

大多數(shù)業(yè)主對業(yè)主大會和業(yè)主委員會組織不甚了解，抱有無所謂的態(tài)度，小區(qū)租戶流動性強，互不相識很難達成一致想法。

2、業(yè)主委員會正常運行困難

業(yè)主委員會成員大都沒有津貼報酬，人員辦公場所緊張，辦公經(jīng)費緊缺，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。

3、業(yè)主委員會監(jiān)管困難

業(yè)主委員會是一個自治性的群眾組織，機構(gòu)松散，沒有明確具體的權(quán)力和責任以及與之相對應(yīng)的獎懲考核辦法，很難對其運行情況實施有效監(jiān)督。有些奔著炒掉物業(yè)的想法聯(lián)系一部分人成立業(yè)委會，三天兩頭找政府，一旦成立起來不按照正常程序行使職能，居民感覺被代表了，意見糾紛不斷，反而不利于小區(qū)的安定團結(jié)。如臻園小區(qū)、圣喬維斯小區(qū)業(yè)委會內(nèi)部矛盾問題，三番五次到政府部門集體投訴，經(jīng)多次調(diào)解仍舊投訴不斷。

（三）體制不順，力量不足，監(jiān)管沒有形成合力。

我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)涉及眾多建設(shè)主體，有的一棟樓就歸屬幾個產(chǎn)權(quán)單位，自成體系，各自為政，割裂了小區(qū)管理權(quán)屬。但這種管理體制與現(xiàn)實需要脫節(jié)，造成了居民投訴多，物業(yè)不想接的現(xiàn)狀。隨著商住居民小區(qū)的增加，街道物業(yè)部門管理壓力增大，日益增加的物業(yè)矛盾糾紛增多，對老舊小區(qū)管理力量顯明不足，只能在有限范圍內(nèi)給予維持性處理。

三、意見和建議

（一）綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問題。

堅定不移推進老舊小區(qū)改造提升。

去年我街道對華二等幾個老舊小區(qū)通過實施配建社區(qū)環(huán)境等不同項目的改造提升，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，基礎(chǔ)設(shè)施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善，居民滿意度得到提高。每年對一定老舊小區(qū)按照居民自籌，企業(yè)或單位支助，財政按一定比例投入等籌資辦法進行改造。今年街道又計劃對華三等幾個老舊小區(qū)進行改造提升。

（二）改變居民觀念，習慣“為服務(wù)買單”

老舊小區(qū)改造后，具備一定基礎(chǔ)條件后及時引入正規(guī)物業(yè)管理。對老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)實行優(yōu)惠政策，通過財政補助等優(yōu)惠措施，調(diào)動小區(qū)周邊物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性。同時要加強對居民群眾的宣傳教育。引導(dǎo)居民盡快由福利性生活思維方式向市場經(jīng)濟條件下花錢買服務(wù)的生活思維方式轉(zhuǎn)變，樹立起物業(yè)管理是居民自己應(yīng)盡的義務(wù)的觀念和自覺交納物業(yè)管理費的思想意識。逐步實現(xiàn)付費管理，提高生活品質(zhì)。

（三）加大對物業(yè)公司的監(jiān)管力度，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供的服務(wù)具有社會性、公共性和有償性，所以物業(yè)企業(yè)既要追求經(jīng)濟效益，更要注重社會效益。

（四）探索創(chuàng)新，突破小區(qū)遺留問題瓶頸。

近年來居民小區(qū)遺留的問題比較多，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費用和服務(wù)管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應(yīng)，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸。要高度重視存在問題的嚴重性和復(fù)雜性，不斷探索創(chuàng)新，尋求解決辦法：

1、區(qū)級部門要加強同市規(guī)劃局等部門聯(lián)系，建立起與市規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)合管理，定期召開聯(lián)席會議，建立聯(lián)合監(jiān)管制度，推進社會管理創(chuàng)新。

2、明確職責分工，加強協(xié)同合作

按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，充分發(fā)揮社區(qū)居委會、業(yè)委會在物業(yè)管理工作中的監(jiān)督作用，做到強化日常監(jiān)管，突出矛盾糾紛調(diào)處，進一步理順物業(yè)管理工作監(jiān)督體系。

3、小區(qū)自治組織要打好群眾基礎(chǔ)，選好物業(yè)管理公司，共同維護業(yè)主合法權(quán)益，確保小區(qū)的安全穩(wěn)定。

4、落實人員和經(jīng)費保障

建議為一線管理機構(gòu)招聘部分協(xié)管員，充分發(fā)揮基層的管理和服務(wù)作用居民生活環(huán)境得以改善。

希望本報告有助于我街道物業(yè)管理工作提升，有助于居民提高生活水平，確保管理工作有序進行。