第一篇：關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策與建議

關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策與建議

加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的生活居住環(huán)境，是月城區(qū)推進(jìn)“繁華時(shí)尚之區(qū)”建設(shè)的一項(xiàng)民心工程和實(shí)事工程。多年來(lái)，月城區(qū)委、區(qū)政府高度重視老舊小區(qū)居民生活質(zhì)量和環(huán)境的提高，并將其作為改善民生的重要工作抓手，取得了初步成效。近日，課題組對(duì)月城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀和推進(jìn)準(zhǔn)物業(yè)管理工作情況進(jìn)行了專題調(diào)研，并提出對(duì)策建議。

一、現(xiàn)狀與舉措

（一）現(xiàn)狀

1．模式方面。一是社區(qū)居委會(huì)自管，約占月城區(qū)的90%，主要以保潔為主，小區(qū)綠化、維修等分別由區(qū)有關(guān)部門承擔(dān)；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位委托社區(qū)居委會(huì)從事保安、保潔工作，其他綠化、維修等工作由產(chǎn)權(quán)單位出資委托管理，約占5%；三是房管站及街道開(kāi)展簡(jiǎn)單的物業(yè)管理工作，約占5%。

2．規(guī)模方面。月城區(qū)八個(gè)街道共有老舊小區(qū)無(wú)物業(yè)管理房屋1978幢、97416套，約687萬(wàn)平方米。從2009年開(kāi)始已在8個(gè)街道9個(gè)小區(qū)的153幢、7632套、52.6萬(wàn)平方米先期實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)（介于專業(yè)物業(yè)管理與社區(qū)自治管理的一種模式），在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，今年又確定在16個(gè)小區(qū)334幢、15688套、1307152平方米繼續(xù)推進(jìn)準(zhǔn)物業(yè)管理。至今，已有約22%的無(wú)物業(yè)管理老舊住宅小區(qū)推行了社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。3．管護(hù)方面。老舊小區(qū)的物業(yè)大多是上世紀(jì)90年代以前建設(shè)的，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，而且由于老舊小區(qū)實(shí)行的是低租福利制的管理模式，物業(yè)費(fèi)收取率及低，使得房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到及時(shí)維修和保養(yǎng)，致使房屋設(shè)備陳舊、老化。盡管近幾年月城區(qū)政府投入大量資金，用于庭院改造整治、“平改坡”、小區(qū)綠化改造提升，但由于缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，小區(qū)“失管、失養(yǎng)、失修”等問(wèn)題嚴(yán)重存在。

（二）主要舉措

1．建立機(jī)構(gòu)。為保障物業(yè)改善工程的順利實(shí)施，月城區(qū)政府于2015年8月成立了月城區(qū)物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，各街道、社區(qū)也相繼成立準(zhǔn)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，一般由社區(qū)書(shū)記或主任兼任物管負(fù)責(zé)人。通過(guò)區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推進(jìn)改善工程。同時(shí)召開(kāi)物改工作的專題會(huì)議，明確了月城區(qū)各職能部門的工作職責(zé)，并制訂了《月城區(qū)老舊小區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實(shí)施方案》。

2．營(yíng)造氛圍。積極宣傳相關(guān)法律法規(guī)和政策，在月城區(qū)8個(gè)街道71個(gè)社區(qū)張貼準(zhǔn)物業(yè)管理“宣傳海報(bào)”，對(duì)無(wú)物業(yè)管理狀況作了全面的調(diào)查，進(jìn)行了分類梳理。深入社區(qū)逐一聽(tīng)政，并落實(shí)“四問(wèn)四權(quán)”（問(wèn)情于民、問(wèn)需于民、問(wèn)計(jì)于民、問(wèn)績(jī)于民；知情權(quán)、選擇權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)），廣泛征求意見(jiàn)、建議，形成共識(shí)。組織試點(diǎn)單位負(fù)責(zé)人參加市、區(qū)兩級(jí)宣傳教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助引導(dǎo)廣大居民對(duì)準(zhǔn)物業(yè)管理的知曉和參與，培養(yǎng)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，為推行物業(yè)管理提供組織保證和良好的外部環(huán)境。

3．落實(shí)資金。根據(jù)市配套政策要求落實(shí)了社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理中的經(jīng)費(fèi)，去年撥付25萬(wàn)元，今年共安排87萬(wàn)余元，也已全部到帳。主要是對(duì)生活困難的家庭救助、幫扶，補(bǔ)貼等方式，保證其也能享有相應(yīng)的權(quán)利。同時(shí)加強(qiáng)了物業(yè)維修基金的使用。

4．建章立制。對(duì)老舊居住小區(qū)開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)管理在我市是一種嘗試，在月城區(qū)也是一種新事物，主管部門在開(kāi)展此項(xiàng)工作時(shí)，做了大量調(diào)查研究工作，提出了試點(diǎn)單位要達(dá)到“八個(gè)有”的規(guī)范要求，即：有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維護(hù)、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修服務(wù)。從對(duì)去年9個(gè)小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理視察情況看，基本達(dá)到要求，并在不斷創(chuàng)新和規(guī)范中。

二、問(wèn)題與困難

（一）觀念陳舊。多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，在調(diào)查中，90%以上的居民對(duì)住宅小區(qū)“要不要物業(yè)管理”給予了肯定的答復(fù)，但65%以上的居民認(rèn)為，物管是政府的事，應(yīng)有政府承擔(dān)一切費(fèi)用，35%的居民認(rèn)為如果引進(jìn)物管要花錢，還不如不引進(jìn)，心里有抵觸情緒。消費(fèi)觀念有待轉(zhuǎn)變，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)淡薄。去年杭州市出臺(tái)文件，統(tǒng)一收取每平方物管費(fèi)為0.15 元，即便是如此低廉的費(fèi)用，物管負(fù)責(zé)人對(duì)能否收齊物管費(fèi)心存疑慮。物管收費(fèi)難一定程度上制約了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平的提高。

（二）產(chǎn)權(quán)分散。老舊小區(qū)住房產(chǎn)權(quán)形式有商品房，房改房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房等。住房的產(chǎn)權(quán)人也具復(fù)雜性，有居民個(gè)人、直管公房、單位產(chǎn)權(quán)人（包括省級(jí)單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、電信、郵政、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。且大多各自為“居”，難以形成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)城市主干道、支路橫穿其中，有大量社會(huì)車輛通行，無(wú)法實(shí)施封閉管理。

（三）基礎(chǔ)薄弱。老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市居民生活水平的提高，對(duì)硬件設(shè)施的提升提出了更高的要求，如管理用房不夠、大小市政配套不到位，還如綠化面積過(guò)小、機(jī)動(dòng)車停車難，大部分老舊小區(qū)沒(méi)有體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間等，有些是可以通過(guò)大量投入進(jìn)行改造提升，有些項(xiàng)目就是投入了也無(wú)法改變，如居住空間方面的問(wèn)題等。

（四）管理缺失。社區(qū)管理與物業(yè)管理在對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問(wèn)題上存在矛盾，業(yè)主期望值與物業(yè)管理現(xiàn)狀倒掛。從一項(xiàng)“住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生方面”問(wèn)卷中，對(duì)清潔狀況反映最大的是：小廣告亂貼，占56.39%，垃圾隨地棄置占20.28%；對(duì)社區(qū)綠化評(píng)價(jià)一般的和不滿意的占了52%；對(duì)停車占道，認(rèn)為經(jīng)常發(fā)生的占39.13%，沒(méi)有占道的僅為6.67%。有些居民竟在自己家邊搭雞棚、圈狗窩、種蔬菜，法律對(duì)業(yè)主的行為存在缺失。社區(qū)與物業(yè)的矛盾、物業(yè)與業(yè)主的矛盾，以及公共維修、綠化養(yǎng)護(hù)、停車管理等矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜，有時(shí)難以調(diào)和。

三、對(duì)策與建議

（一）認(rèn)識(shí)要再統(tǒng)一。加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理，是踐行“以人為本、以民為先”理念、解決人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)利益問(wèn)題、提升人民群眾生活品質(zhì)的民心工程，是推進(jìn)“和諧社區(qū)”建設(shè)、提高城市文明程度和管理水平的基礎(chǔ)工程，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的實(shí)事工程，區(qū)各有關(guān)部門要進(jìn)一步解放思想、創(chuàng)新思路、落實(shí)舉措。街道辦事處要切實(shí)將推進(jìn)物業(yè)管理作為一項(xiàng)重要工作任務(wù)來(lái)抓。要充分發(fā)揮社區(qū)黨委核心作用，建立和健全小區(qū)綜合管理體制，保證老舊小區(qū)物業(yè)管理工作順利推進(jìn)，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立和完善物管長(zhǎng)效機(jī)制。

（二）經(jīng)費(fèi)要再落實(shí)。按照“全覆蓋、低收費(fèi)、有補(bǔ)貼”的要求，用好、用足市政府關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理相關(guān)資金和配套政策，區(qū)、街要按文件要求，及時(shí)匹配到位，并保證這一資金和政策的持續(xù)性，同時(shí)積極爭(zhēng)取市財(cái)政補(bǔ)助資金按社會(huì)發(fā)展和物價(jià)上漲指數(shù)有一個(gè)增長(zhǎng)的比例。規(guī)范物管服務(wù)收費(fèi)行為，物管小區(qū)可以根據(jù)管理規(guī)模、服務(wù)成本、經(jīng)營(yíng)收入等情況，在政府指導(dǎo)價(jià)（每月每平方米建筑面積1.2元，可上浮20%）規(guī)定的幅度內(nèi)，充分征求居民意見(jiàn)后確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)確實(shí)入不敷出的物管小區(qū)，建議以街道為單位進(jìn)行統(tǒng)籌，?？顚Ｓ?。同時(shí)建議月城區(qū)政府要減免相關(guān)物管稅費(fèi)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，對(duì)小區(qū)物管自有經(jīng)營(yíng)房、停車收入和小區(qū)廣告收入要全部足額用于小區(qū)物業(yè)管理。

（三）硬件要再改善。對(duì)老舊小區(qū)硬件設(shè)施的改造和提升，是提高居民生活品質(zhì)的根本問(wèn)題，也是實(shí)行物業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，因此在推進(jìn)“庭改”工作中，結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行全面改善，特別是小區(qū)道路、房屋維修整理、立面整治、管線序化、公用事業(yè)管線改造、公共照明、監(jiān)控設(shè)施、保安門、綠化配置、停車位劃定等，與大市政和整體布局相適應(yīng)，盡可能一步到位，不留遺憾。抓住市政府對(duì)購(gòu)買物管用房的補(bǔ)貼政策，盡快在全區(qū)開(kāi)展排摸、統(tǒng)計(jì)，能新建的就新建，能新購(gòu)的就新購(gòu)，能置換的就置換，能補(bǔ)辦手續(xù)的就補(bǔ)辦手續(xù)，總之，要保證物管用房足額配置到位。因多種原因，暫時(shí)不能配置物管用房的，也要采取臨時(shí)借用、租賃等過(guò)渡性辦法解決。

（四）服務(wù)要再提升。月城區(qū)政府在加強(qiáng)對(duì)物管人員職業(yè)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)的同時(shí)，要加大對(duì)街道物業(yè)管理推進(jìn)工作的考核，并列入年終工作考核內(nèi)容。建立健全基層物管組織機(jī)構(gòu)，建議在街道城管科增掛物管辦牌子。在條件許可的社區(qū)設(shè)立物管專管員，因條件限制一時(shí)無(wú)法解決的，通過(guò)整合資源，明確現(xiàn)小區(qū)配備的城管協(xié)理員兼管物業(yè)管理工作。加強(qiáng)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理臺(tái)帳。規(guī)范工作制度，不斷深化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)責(zé)任片，規(guī)范便民卡。盡快建立爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，制定物業(yè)管理中投訴糾紛中的工作職責(zé)和處理程序，制定和完善物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制，為廣大居民提供最便捷、最有效的服務(wù)。加強(qiáng)資源整合，為使有限的經(jīng)費(fèi)發(fā)揮更大的作用，以街道為單位配備專業(yè)技術(shù)人員，由街道城管科（物管辦）對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度，為各小區(qū)居民提供各項(xiàng)維護(hù)和維修服務(wù)。

（五）部門要再聯(lián)動(dòng)。盡快成立區(qū)、街推進(jìn)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步明確建設(shè)、城管、行政執(zhí)法、工商、公安、民政、衛(wèi)生、國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保等部門和相關(guān)專業(yè)單位的管理職責(zé)，各相關(guān)部門和專業(yè)單位要按職責(zé)分工、制定管理細(xì)則，做到不越位、不錯(cuò)位、不缺位。月城區(qū)政府應(yīng)定期召開(kāi)物管工作例會(huì)，分析研究、協(xié)調(diào)解決物管工作和準(zhǔn)物業(yè)管理推進(jìn)工作中碰頭的困難和問(wèn)題。共同推進(jìn)老舊小區(qū)的物業(yè)管理。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在物業(yè)管理中綜合協(xié)調(diào)作用。社區(qū)居委會(huì)也要將物業(yè)管理納入日常管理工作，開(kāi)展相關(guān)的宣傳、協(xié)調(diào)、檢查和考核等工作，確保正常運(yùn)行。

老舊小區(qū)的物業(yè)管理盡管存在這樣或那樣的問(wèn)題和困難，但只要我們制定推進(jìn)規(guī)劃，堅(jiān)持和完善相應(yīng)的管理辦法，不斷創(chuàng)新和提升服務(wù)水平，相信月城區(qū)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理一定有一個(gè)非常美好的發(fā)展前景，準(zhǔn)物業(yè)管理逐步向?qū)I(yè)化物業(yè)管理過(guò)渡的目標(biāo)一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。

第二篇：老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

為了提高小區(qū)居住品質(zhì)，對(duì)庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)的便利和舒適。我公司充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。

我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。

一、管理思路

根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。我公司設(shè)有專門的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。

2、對(duì)老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對(duì)照國(guó)家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來(lái)確定客戶(業(yè)主)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每季度要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)。

3、由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行

巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。

老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛(ài)崗如愛(ài)家，實(shí)行24小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。

4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積大小不一，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。

5、針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6、針對(duì)老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實(shí)行24小時(shí)有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶的問(wèn)題，提高員工的愛(ài)崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū),且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。

7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開(kāi)展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好 的社區(qū)文化。

8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車停放、行駛等的標(biāo)志。保證車輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

9、針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較好的植物景觀。

10、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。

11、由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)完成。

對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用，消防通道要保持暢通。

設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無(wú)缺損或丟

失，主要道路及車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的，無(wú)設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)設(shè)施損壞。

制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

12、安全保衛(wèi)及消防工作。

結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴(yán)格來(lái)訪 保安人員24小時(shí)在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時(shí)處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無(wú)阻，每月對(duì)此檢查2次以上。

13、房屋管理

對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實(shí)際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議。

有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽(yáng)臺(tái))和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門。

14、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進(jìn)行分類成冊(cè)、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期開(kāi)展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。

（3）無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級(jí)部門批評(píng)通報(bào)和在旗級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。

（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。

物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；

我公司實(shí)行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時(shí)間，為業(yè)主出入提供方便。

二、抓整治工作，換環(huán)境面貌

1、針對(duì)問(wèn)題，一對(duì)一宣傳

根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來(lái)人員，亂晾曬、亂堆放情況無(wú)法杜絕，無(wú)形之中給小區(qū)管理帶來(lái)了難度。我們將在接管后進(jìn)行通過(guò)各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。

2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，切實(shí)解決老百姓所關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)停車位或共用車庫(kù)的管理，解決居民停車位的問(wèn)題，消除小區(qū)內(nèi)消防車難進(jìn)入的安全隱患。

3、加強(qiáng)對(duì)公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對(duì)拆遷安

置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機(jī)制，采取整體聯(lián)動(dòng)，形成合力，聯(lián)合管理，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)、解決問(wèn)題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問(wèn)題成堆以后再臨時(shí)抱佛腳，不浪費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力。營(yíng)造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境。

三、管理模式

四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理

五、保安及消防管理

六、公用設(shè)備、公共場(chǎng)所等管理養(yǎng)護(hù)

七、各種車輛管理

八、消防管理

九、外墻清洗、修補(bǔ)方案

十、物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)報(bào)價(jià)分析表

第三篇：老舊小區(qū)物業(yè)管理表態(tài)發(fā)言稿

老舊小區(qū)工作表態(tài)發(fā)言稿

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位物業(yè)公司的同仁：

大家好！

開(kāi)展“秦淮區(qū)住宅物業(yè)小區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)勞動(dòng)競(jìng)賽”活動(dòng)，是“兩學(xué)一做”活動(dòng)的延展和深入。作為老舊小區(qū)物業(yè)管理組的代表，白下物業(yè)有決心、有信心按照區(qū)建設(shè)房產(chǎn)和交通局、區(qū)總工會(huì)的要求，積極參與，緊緊圍繞“六比六賽”，團(tuán)結(jié)動(dòng)員公司職工立足崗位、努力工作，不斷提升老舊住宅小區(qū)管理服務(wù)水平，為積極打造和諧社區(qū)建功立業(yè)，為全力打造秦淮“微幸福城”作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。為此在競(jìng)賽中，我們將結(jié)合老舊小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)做出以下表態(tài)和承諾：

一、增設(shè)并固化各項(xiàng)便民服務(wù)項(xiàng)目

“群眾的需求就是我們的追求”小區(qū)物業(yè)對(duì)已有的便民項(xiàng)目如代收快遞、代訂牛奶等加強(qiáng)服務(wù)。另一方面，結(jié)合老舊小區(qū)業(yè)主需求，針對(duì)老小區(qū)業(yè)主年齡普遍較大，兒女沒(méi)有時(shí)間照顧的特點(diǎn)，新增室內(nèi)水電維修、管道疏通、搬家服務(wù)、垃圾清運(yùn)、理發(fā)預(yù)約等多項(xiàng)上門服務(wù)，讓業(yè)主體會(huì)到及時(shí)、方便、滿意，感受到老有所依。

二、檢查并消除小區(qū)安全隱患

小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，特別是關(guān)系居民切身利益及人身財(cái)產(chǎn)安全的，管道網(wǎng)絡(luò)、樓道照明燈、消防栓滅火器等設(shè)施，定期維護(hù)及時(shí)維修，而對(duì)于相關(guān)的歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)公司也會(huì)責(zé)無(wú)旁貸并不計(jì)得失地予以積極妥善處置。

三、加強(qiáng)小區(qū)公共秩序管理

小區(qū)出入口做到24小時(shí)站崗值勤，每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏。老舊小區(qū)地少車多，停車難是不爭(zhēng)的事實(shí),為小區(qū)增設(shè)門禁系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急到位，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施，分析研究，不找出問(wèn)題癥結(jié)不放過(guò)。

四、改善小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

面對(duì)老舊小區(qū)綠化覆蓋率僅15%以上的情況，有針對(duì)性制定植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作方案，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較好的植物景觀。老舊小區(qū)的業(yè)主或使用人喜歡將家中不用的物品擺放在樓道內(nèi)，廢舊自行車舍不得扔一直堆放在車棚內(nèi)，這不僅影響小區(qū)環(huán)境，也影響周圍業(yè)主的正常生活。我們通過(guò)與公安、街道城管、社區(qū)聯(lián)合行動(dòng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)樓道、車棚雜物逐一清理，小區(qū)內(nèi)的亂張貼、樓道廣告定期清除粉刷。為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔的居住環(huán)境。

五、提高自身隊(duì)伍形象。

通過(guò)這次的競(jìng)賽活動(dòng)，我們要提升工作人員的整體形象，不僅要求他們著裝整齊規(guī)范，掛牌上崗，還要求他們接待業(yè)主時(shí)使用文明用語(yǔ)，微笑服務(wù)，處理業(yè)主反映問(wèn)題主動(dòng)熱情，耐心周到。堅(jiān)持熱心、細(xì)心、耐心、誠(chéng)心“四心”服務(wù)。定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)理論知識(shí)學(xué)習(xí)的同時(shí)提高專業(yè)技能水平，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)展現(xiàn)白下物業(yè)人真誠(chéng)為業(yè)主的服務(wù)宗旨和良好形象。

六、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，邀請(qǐng)業(yè)主參與監(jiān)督。

真誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)、使廣大業(yè)主滿意是公司的第一宗旨，堅(jiān)持把勞動(dòng)競(jìng)賽活動(dòng)與打造和諧團(tuán)隊(duì)、提高服務(wù)質(zhì)量、提高業(yè)主滿意度結(jié)合起來(lái)。加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，與社區(qū)聯(lián)系定期召開(kāi)座談會(huì)，掌握業(yè)主和使用人的需求，傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)與建議，了解物業(yè)在管理上的不足，從業(yè)主最需要的地方做起，從業(yè)主最不滿意的地方改起。督促街道、社區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或管委會(huì)，讓業(yè)主真正成為小區(qū)的主人參與到小區(qū)的管理工作中來(lái)。讓廣大業(yè)主切身感受到變化，使業(yè)主切實(shí)感受到實(shí)惠。

各位同仁：勞動(dòng)競(jìng)賽的號(hào)角已經(jīng)吹響，我們將統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定信心，振奮精神，以本次勞動(dòng)競(jìng)賽為契機(jī)，自覺(jué)做好物業(yè)管理服務(wù)，努力提升物業(yè)管理技能，積極開(kāi)展“規(guī)范服務(wù)、高效服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)” 踏實(shí)認(rèn)真做好每一項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作，提高物業(yè)服務(wù)的人性化、及時(shí)性與滿意率，進(jìn)一步發(fā)揮公司在推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧中的重要作用。

最后預(yù)祝勞動(dòng)競(jìng)賽活動(dòng)取得圓滿成功，預(yù)祝所有參賽單位取得優(yōu)異成績(jī)。

謝謝大家。

第四篇：珠海 老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

為了提高小區(qū)居住品質(zhì)，對(duì)庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)的便利和舒適。我街道充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。

物業(yè)公司在為業(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。

一、管理內(nèi)容

1、服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

小區(qū)二星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)有專門的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。

2、消防安全及安全保衛(wèi)工作。

小區(qū)出入口做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。

保安人員24小時(shí)在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時(shí)處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無(wú)阻，每月對(duì)此檢查2次以上。

3、持證上崗掛牌服務(wù)。

物業(yè)公司管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。

4、定期公開(kāi)相關(guān)費(fèi)用或資金支出情況。

堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。物業(yè)公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、培訓(xùn)學(xué)習(xí)。

定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車停放、行駛等的標(biāo)志。保證車輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

6、小區(qū)綠化管。

制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較好的植物景觀。

7、保潔管理。

將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。

8、設(shè)施設(shè)備管理。

老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)完成。

對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員

嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用，消防通道要保持暢通。

設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無(wú)缺損或丟失，主要道路及車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的，無(wú)設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)設(shè)施損壞。

制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

9、房屋管理。

對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實(shí)際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議。

有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽(yáng)臺(tái))和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部

門。

10、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理。

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進(jìn)行分類成冊(cè)、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

11、其他管理

（1）定期開(kāi)展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。

（3）無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級(jí)部門批評(píng)通報(bào)和在旗級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。

（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。

第五篇：關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理的探討

關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理的探討

本人是一名從事物業(yè)管理工作的，并且于去年考取了物業(yè)管理師。本人所管小區(qū)就是一個(gè)老舊小區(qū)，根據(jù)所學(xué)知識(shí)和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單的談?wù)剬?duì)于老舊小區(qū)管理的看法，敬請(qǐng)各位同仁指教！

一個(gè)小區(qū)的管理就同一個(gè)企業(yè)或者一個(gè)國(guó)家，必須要有它的最高管理機(jī)構(gòu)如股東大會(huì)或人民代表大會(huì)，這是一首要必須解決的問(wèn)題，而小區(qū)就是業(yè)主大會(huì)。新建小區(qū)根據(jù)現(xiàn)行法律成立業(yè)主大會(huì)很容易，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都會(huì)積極參與與支持。但老舊小區(qū)就完全不同了，第一、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，比如

1、一棟樓可能有多家產(chǎn)權(quán)單位（有的國(guó)企已轉(zhuǎn)制或破產(chǎn)）；

2、職工優(yōu)惠售房有成本價(jià)、又有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)；

3、相當(dāng)一部分公房租賃戶。

4、還有一部分商品房。第二、收取的費(fèi)用形式復(fù)雜，既有物業(yè)費(fèi)，又有公房租金（還有相當(dāng)一部分減免）。第三、共用設(shè)施、設(shè)備老化嚴(yán)重，共用場(chǎng)地小且設(shè)計(jì)不合理。第四、公共維修基金只有小部分商品房上交到建委或房管局，而職工優(yōu)惠售房的公共維修基金產(chǎn)權(quán)單位并未上交到政府相關(guān)部門，該單位已轉(zhuǎn)制或已破產(chǎn)。從上述情況來(lái)看，要想解決老舊小區(qū)管理難的問(wèn)題首先要先突破上層建筑即小區(qū)的業(yè)主大會(huì)機(jī)構(gòu)問(wèn)題。從目前現(xiàn)狀和相關(guān)法律來(lái)看，有相當(dāng)大的困難。但是我個(gè)人覺(jué)得還是有辦法解決的，要有北京的創(chuàng)新精神。在北京各社區(qū)都有群眾的自治組織——居委會(huì)，我認(rèn)為應(yīng)充分發(fā)揮其來(lái)自群眾、代表群眾、組織群眾的特點(diǎn)，在未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)由其先行代理其職權(quán)，這樣物業(yè)管理?xiàng)l例及其配套法規(guī)就有了相應(yīng)的法律主體，便于物業(yè)管理法律體系在老舊小區(qū)的施行。當(dāng)然，法律可規(guī)定當(dāng)業(yè)主大會(huì)成立后社區(qū)居委會(huì)將移交相關(guān)的權(quán)利和資料。我個(gè)人認(rèn)為這樣，物業(yè)管理?xiàng)l例和其配套法規(guī)可操作性在老舊小區(qū)就不會(huì)成為一紙空文了！

老舊小區(qū)業(yè)主大會(huì)的問(wèn)題解決了，也就順理成章解決了：

1、物業(yè)費(fèi)定價(jià)問(wèn)題；

2、公共部位、公用設(shè)施的管理維修問(wèn)題；

3、公共維修基金的管理與尋找追查問(wèn)題；

4、業(yè)主管理規(guī)約問(wèn)題；

5、代表業(yè)主維權(quán)，與物業(yè)公司溝通，共建和諧、溫馨、環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)。