第一篇：信貸業(yè)務(wù)調(diào)查暫行規(guī)定

信貸業(yè)務(wù)調(diào)查暫行規(guī)定

第一章 總 則

第一條 根據(jù)公司《信貸管理基本制度》等制度的規(guī)定，為規(guī)范貸前調(diào)查行為，防范信貸風(fēng)險，促進信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展，特制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于公司辦理的所有信貸業(yè)務(wù)，單項信貸業(yè)務(wù)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所指客戶包括借款申請人、借款人、擔保人、承兌申請人。

第四條 貸前調(diào)查工作，應(yīng)遵循以下基本程序： 客戶申請→受理→深入申請人或擔保人現(xiàn)場→搜集相關(guān)資料→查閱帳冊→走訪相關(guān)部門→核實資料或情況→整理情況數(shù)據(jù)→分析歸納→撰寫調(diào)查報告。

第五條 調(diào)查工作的目的和要求：依據(jù)有關(guān)信貸政策、原則和具體條件，在信貸業(yè)務(wù)發(fā)生前，對貸款對象的生產(chǎn)經(jīng)營等情況進行全面了解和分析，真實反映客戶的經(jīng)營狀況、揭示問題、洞察風(fēng)險，把好準入關(guān)、政策關(guān)、條件關(guān)，為正確信貸決策，提供真實、準確的情況和數(shù)據(jù)。

第六條 信貸業(yè)務(wù)調(diào)查，應(yīng)堅持以下基本原則：

1、客觀公正原則。調(diào)查人員應(yīng)實事求是、全面、準確反映借客戶的情況，客觀公正在評判客戶的優(yōu)劣，嚴禁弄虛作假，掩蓋問題。

2、科學(xué)分析原則。調(diào)查人員要根據(jù)客戶實際生產(chǎn)經(jīng)營情況和財務(wù)數(shù)據(jù)，對照行業(yè)參數(shù)進行科學(xué)分析，不得主觀臆斷，嚴禁憑經(jīng)驗、印象作結(jié)論。

3、風(fēng)險防范原則。信貸調(diào)查既是營銷過程，也是一個管理環(huán)節(jié)。既立足于支持發(fā)展，又著眼于風(fēng)險識別，調(diào)查活動要符合風(fēng)險防范的要求。

4、現(xiàn)場調(diào)查原則。調(diào)查人員要堅持實地調(diào)查為主，現(xiàn)場與非現(xiàn)場調(diào)查相結(jié)合，靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合、當期分析與預(yù)期分析相結(jié)合，不得簡單羅列企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)或照抄照搬客戶的文件、資料。

5、敬業(yè)負責原則。調(diào)查人員應(yīng)當具有認真負責的態(tài)度、敬業(yè)務(wù)實的精神開展調(diào)查工作，不得敷衍塞責，馬虎了事；嚴禁與客戶串通，編造虛偽情況和材料。

第二章 申請與受理

第七條 客戶申請?？蛻魬?yīng)當以書面形式，向公司提出信貸業(yè)務(wù)申請，其內(nèi)容主要包括客戶基本情況、申請的信用品種、金額、期限、用途、擔保方式、還款來源及方式等。

客戶可以口頭方式提出申請，但應(yīng)當在調(diào)查階段，按以上要求完善書面申請。

第八條 客戶申請時，除書面申請外，應(yīng)提供以下基本資料：

1、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

2、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件；

3、稅務(wù)登記證復(fù)印件；

4、特殊行業(yè)經(jīng)營許可證復(fù)印件；

5、近期財務(wù)報表。

第九條 客戶經(jīng)理依據(jù)客戶的申請和提供的基本資料，按以下條件進行初步衡量后，向部門負責人匯報。

1、客戶從事的行業(yè)或經(jīng)營范圍，不屬于國家明令禁止或限制的范圍；

2、經(jīng)營證照合法、有效；

3、經(jīng)營有效益，資產(chǎn)負債率不超過規(guī)定比例。第十條 信貸部門負責人對客戶經(jīng)理的初步分析進行確認，在其申請書上簽署“同意受理”或“不受理”的意見。

金額較大或情況特殊的，應(yīng)當與風(fēng)控部門進行會商后，再確定是否受理。

第十一條 客戶申請到正式受理，原則上不得超過24小時。正式受理后的信貸業(yè)務(wù)，方可進入調(diào)查程序。

第十二條 信貸業(yè)務(wù)正式受理后，客戶經(jīng)理應(yīng)通知客戶填寫制式的《信貸業(yè)務(wù)申請表》，并提供以下資料：

1、法人代表身份證復(fù)印件；

2、公司情況簡介；

3、經(jīng)工商備案的公司章程；

4、注冊資本驗資報告；

5、貸款卡復(fù)印件；

6、貸款卡年檢資料。

屬于個人貸款（含個體工商、私營企業(yè)）的，按相關(guān)辦法的規(guī)定提供資料。

第三章 信貸調(diào)查

第十三條 根據(jù)客戶提供的相關(guān)資料，信貸部門進行再次審查、分析，有下列情況之一的，不得進入調(diào)查程序：

1、國家、省已明確規(guī)定限制淘汰的行業(yè)、產(chǎn)品及工藝；

2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰；

3、產(chǎn)品積壓，市場前景差；

4、借款用途不符合營業(yè)執(zhí)照的范圍；

5、連續(xù)兩年虧損、扭虧無望的企業(yè)；

6、第一還款來源不足，又不能提供足值有效的擔保的。

第十四條 信貸業(yè)務(wù)調(diào)查，原則上應(yīng)由2人到客戶現(xiàn)場實地進行，并對調(diào)查資料、情況的真實性、合法性、完整性負責。

第十五條 客戶經(jīng)理到達客戶現(xiàn)場，應(yīng)當宣傳公司的業(yè)務(wù)，說明調(diào)查的目的、希望客戶支持、配合的事項。

第十六條 到客戶現(xiàn)場調(diào)查，應(yīng)當搜集生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等方面的報表、資料。包括但不限于以下內(nèi)容：

1、近三年經(jīng)審計的財務(wù)年報；

2、上年度納稅申報表與納稅憑證；

3、近半年銀行對賬單復(fù)印件；

4、人民銀行咨詢系統(tǒng)查詢證明；

5、公司法定代表人、最大股東個人征詢系統(tǒng)查詢資料；

6、法定代表人授權(quán)經(jīng)辦人辦理信貸業(yè)務(wù)的委托書；

7、公司法人代表與高管個人簡歷（在簡介中作了表述，此處可省略）;

8、股東會（董事會）關(guān)于貸款的決議；

9、股東會（董事會）簽名樣本；

10、財務(wù)預(yù)留印鑒及簽字樣本；

11、原材料、產(chǎn)品供銷合同或工程承包合同復(fù)印件；

12、提供抵押、質(zhì)押的資產(chǎn)及權(quán)屬證明復(fù)印件；

13、擔保人相關(guān)資料（與借款人應(yīng)提供的資料基本相同）;

14、根據(jù)實際需要應(yīng)提供的其他資料。

第十七條 核實、確認客戶法定證照資料及公司治理文件的真實性、合法性和有效性。包括但不限于以下方面：

1、營業(yè)執(zhí)照、特種許可證等證照的內(nèi)容、范圍、有效期限；

2、公司章程內(nèi)容合法性以及對董事長、總經(jīng)理的經(jīng)營授權(quán)；

3、注冊資本及變化、實際到位、實驗資報告；

4、股東會（董事會）決議、授權(quán)書、簽名樣本等。

第十八條 調(diào)查、了解客戶公司治理的情況。包括但不限于以下方面：

1、股權(quán)結(jié)構(gòu)、對外控股、參股的情況及其真實性；

2、組織機構(gòu)、管理模式及運行機制；

3、相關(guān)法定文件的完整性和有效性。

第十九條 調(diào)查、了解客戶產(chǎn)業(yè)、行業(yè)及市場供求情況。包括但不限于以下方面：

1、生產(chǎn)或經(jīng)營的產(chǎn)品，所屬的行業(yè)政策、技術(shù)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢；

2、產(chǎn)業(yè)布局及市場供求狀況；

3、客戶所處的行業(yè)地位、上下游主要客戶及主要競爭對手的情況；

4、產(chǎn)品訂單、銷售的真實性及量、價、結(jié)構(gòu)、半徑變化情況等。

第二十條 調(diào)查、了解客戶生產(chǎn)、技術(shù)發(fā)展狀況。包括但不限于以下方面：

1、生產(chǎn)（或經(jīng)營）規(guī)模、生產(chǎn)（或經(jīng)營）能力及實際達產(chǎn)情況；

2、生產(chǎn)技術(shù)裝備情況；

3、產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量、安全、環(huán)保管理情況；

4、產(chǎn)品技術(shù)、研發(fā)及發(fā)展趨勢；

5、原材料供應(yīng)模式、渠道、價格情況等。

第二十一條 通過賬、表、薄和相關(guān)憑證及其內(nèi)在聯(lián)系，了解、核實客戶的財務(wù)情況和資金使用狀況。包括但不限于以下方面：

1、財務(wù)管理制度健全、內(nèi)控機制的完善、有效情況；

2、銷售收入、現(xiàn)金流、利潤等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實性；

3、負債水平、結(jié)構(gòu)及資金使用的合理性、有效性；

4、對客戶產(chǎn)銷量、收入、利潤等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的比較分析，查明變化原因。

第二十二條 通過人行征信系統(tǒng)及客戶相關(guān)資料，調(diào)查、核實客戶的信用狀況。包括但不限于以下方面：

1、與銀行的業(yè)務(wù)往來中，有無不良記錄；

2、供、銷合同履約以及合同糾紛、訴訟情況；

3、資金回籠及體外循環(huán)的情況；

4、當期信用等級測評情況。

第二十三條 調(diào)查、了解客戶管理團隊品行、能力、合作等情況。包括但不限于以下方面：

1、品德、誠信情況。有無違規(guī)、違紀、治安處罰以及其他不良行為的記錄；

2、能力、個性情況。包括學(xué)識、主要工作經(jīng)歷和業(yè)績，經(jīng)營管理能力、水平等優(yōu)劣；

3、分工、合作情況。

第二十四條 調(diào)查、核實擔保物（抵押或質(zhì)押）的情況，包括但不限于以下方面：

1、設(shè)臵擔保合法性、權(quán)屬關(guān)系明確、清晰及相關(guān)法律文件的真實、完整性；

2、設(shè)臵擔保的程序及設(shè)臵內(nèi)容的合法性；

3、擔保物價值的有效、充足性和變現(xiàn)可行性；

4、擔保物的保管、使用情況及對設(shè)臵擔保的影響；

5、辦理登記確認的可能性等。

第二十五條 調(diào)查、了解保證人的情況，包括但不限于以下方面：

1、保證意愿情況；

2、保證設(shè)立的程序、內(nèi)容合法性；

3、保證范圍及保證能力等情況。

第二十六條 調(diào)查、核實權(quán)利質(zhì)押物的情況，包括但不限于以下方面：

1、權(quán)利的合法性、有效性和期限性；

2、權(quán)利的權(quán)屬關(guān)系及相關(guān)文件的完整、合法性；

3、存續(xù)期權(quán)利價值的充足性和變現(xiàn)可行性；

4、權(quán)利登記或行使權(quán)利的可操作性等。

第二十七條 調(diào)查、核實抵押擔保設(shè)臵容易忽視的幾個問題：

1、房地產(chǎn)抵押：房、地登記備案情況，防止出現(xiàn)假證、一房多證、重復(fù)抵押和被查封、扣押、租賃合同對抗抵押合同等情況。

2、土地使用權(quán)抵押：土地性質(zhì)、出讓金解繳、有效期限、地上定著物的處臵、評估價值合理性，防止出現(xiàn)假證、一地多證、重復(fù)抵押和被查封、扣押、監(jiān)管情況。

3、機器設(shè)備抵押：通用還是專用，實際價值及抵押率合理性。

4、動產(chǎn)及倉單質(zhì)押：設(shè)臵合法性及權(quán)屬，保管難易程度、保管期限以及變現(xiàn)可靠性。

第二十八條 與高中層管理人員、員工面談，了解、聽取他們對企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理等方面的看法、意見或核實相關(guān)情況。第二十九條 深入客戶車間生產(chǎn)現(xiàn)場、原材料、產(chǎn)成品倉儲庫房，查看客戶生產(chǎn)情況及原材料需求、產(chǎn)成品占用等情況。

第四章 分析、判斷

第三十條 調(diào)查人員應(yīng)當對搜集、調(diào)查的資料和內(nèi)容，進行鑒別、梳理、分類和歸納。

第三十一條 對調(diào)查、了解的情況、數(shù)據(jù)進行全面分析，包括但不限于以下方面：

1、公司主體資格、治理的合法性、規(guī)范性以及存的主要問題；

2、依法經(jīng)營和誠實、守信存在的問題及原因；

3、客戶所處行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的政策對客戶生產(chǎn)、經(jīng)營的影響；

4、信用申請、抵（質(zhì)）押或保證設(shè)立的文件、手續(xù)合法性和完整性，有無缺陷或瑕疵；

5、客戶生產(chǎn)或經(jīng)營能力、償債能力以及可持續(xù)發(fā)展能力的優(yōu)、劣勢分析；

6、客戶主要風(fēng)險點及防控、化解意見或措施等。第三十二條 按照《信用評級辦法》對客戶進行信用等級評定。

第三十三條 對客戶信貸需求，包括額度、品種、期限等，進行分析、測算，并確定其最高授信控制額度。

第三十四條 分析、核實本次申請信用用途的真實性、合規(guī)性，以及額度、品種、期限的合理性。

用途的真實性，應(yīng)當通過交易合同等原始資料進行審查、確認。

第三十五條 測算、分析本次信用定價的合理性，符合授信、用信雙方可接受的原則。

第三十六條 擔保風(fēng)險分析主要包括以下方面：

1、擔保人是否具備擔保資格；

2、擔保設(shè)臵程序是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定；

3、設(shè)臵的擔保物是否為法律所允許;

4、擔保物權(quán)利價值或擔保人擔保能力的確定，是否高估，存續(xù)期內(nèi)或信用到期，擔保物價值或擔保人擔保能力，是否具有代償能力；

5、擔保系列文件及其要件、內(nèi)容及要式，是否符合法律規(guī)定，有無紕漏；

6、擔保登記是否唯一和有效；

7、執(zhí)行擔保物或擔保人，有無主、客觀方面的制約因素，擔保物變現(xiàn)的難易程度。

第三十七條 依據(jù)上述分析情況，在同時符合以下基本條件時，方可允許信貸準入：

1、主體資格合法，法定證照、證件完整、有效；

2、產(chǎn)品或經(jīng)營范圍合法，并符合國家產(chǎn)業(yè)政策支持或允許的范疇；

3、組織機構(gòu)、制度較健全，產(chǎn)權(quán)清晰，管理較規(guī)范；

4、公司及高管人員無不良信用記錄，無被訴、合同違約及行政處罰等記錄；

5、經(jīng)營有利潤，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流量為正值；

6、信用等級或經(jīng)測評達到A級及以上；

7、用信后的資產(chǎn)負債率原則上不超過70%；

8、信用用途、額度和期限，合法、合理；

9、擔保合法，并具有足夠的擔保能力和變現(xiàn)能力。

第三十八條 調(diào)查了解、核實、分析等活動基本結(jié)束后，調(diào)查人員應(yīng)當對本次調(diào)查的以下主要內(nèi)容與事項作出判斷：

1、合規(guī)性認定。信申請人及保證人主體資格是否合法合規(guī)；相關(guān)合法手續(xù)是否完備；申請用途是否合規(guī)、合理；授信業(yè)務(wù)是否符合金融監(jiān)管部門的各項要求；

2、安全性認定，第一還款來源是否充足、穩(wěn)定，客戶是否符合公司的信貸準入條件、客戶生產(chǎn)經(jīng)營是否正常、客戶信用風(fēng)險是否控制在合理的水平、客戶未來的現(xiàn)金流能否保證按期償還貸款；擔保是否合法、足值、有效；

3、主要風(fēng)險點是什么？已采取和應(yīng)當采取哪些控制措施；

4、本筆業(yè)務(wù)給公司帶來的收益是否合理等。

第五章 調(diào)查報告撰寫

第三十九條 撰寫信貸調(diào)查報告，應(yīng)符合以下要求：

1、材料真實。信貸調(diào)查人員對客戶提供的有關(guān)材料和情況，進行全面調(diào)查、核實和分析的基礎(chǔ)上，撰寫調(diào)查報告。材料和情況的真實性，是調(diào)查報告的生命線。

2、內(nèi)容全面。調(diào)查報告必須全面反映規(guī)定調(diào)查的主要內(nèi)容。包括：對客戶資料、情況的真實性、完整性、有效性，調(diào)查、確認情況；客戶信用及有關(guān)人員品行情況；客戶資產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營狀況；信貸需求用途及合理性、效益性等。

3、分析客觀。以客戶的真實數(shù)據(jù)、情況為基礎(chǔ)，運用有關(guān)方法（如因素分析法、環(huán)比分析法、定基分析法、趨勢分析法等），對客戶的生產(chǎn)經(jīng)營、發(fā)展狀況、前景預(yù)測等進行客觀分析和判別，避免主觀臆斷、妄加推測。

4、重點突出。重點突出支持或不支持的主要依據(jù)和理由。特別是對擬支持的信用，應(yīng)把客戶的行業(yè)地位、產(chǎn)品優(yōu)勢和特點、雙方合作效益、風(fēng)險可控程度及范圍等，作為重點反映的內(nèi)容。

5、表述準確。在調(diào)查報告中，陳述情況、分析問題，言之有據(jù)、言之有理、用詞恰如其分，合乎邏輯，前后一致、相互銜接。避免“大概、左右、估計等不確定或含義模糊不清的概念和語言。

6、書寫規(guī)范：書寫工整，書面整潔，不隨意涂抹；書寫格式、標點符號使用，合乎規(guī)定要求。若以微機打印，字體用法：主標題作宋體小二號，副標題用宋體三號，其余文字用宋體四號；正文行距為1.5倍。第四十條 調(diào)查報告的格式，應(yīng)符合規(guī)定要求。包括標題、抬頭、引言、正文、結(jié)束語、落款、日期等。

第四十一條 調(diào)查報告“正文”寫作，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、申請人基本概況。包括客戶主體資格、公司治理、主要產(chǎn)品、所處行業(yè)等內(nèi)容。

2、生產(chǎn)經(jīng)營能力分析。包括產(chǎn)量、銷量、技術(shù)、市場供求及預(yù)測、主要原材料供應(yīng)等情況。

3、財務(wù)狀況分析。包括資產(chǎn)負債、融資狀況、銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量等情況。

4、信用風(fēng)險分析。包括產(chǎn)業(yè)政策符合性、市場預(yù)測、抵押擔保等。

5、申請信用合理性分析。包括用途、額度、品種、期限、效益等內(nèi)容。

6、調(diào)查分析結(jié)論。

第四十二條 調(diào)查報告的結(jié)論意見，應(yīng)符合以下要求：

1、歸納和提煉出客戶行業(yè)、產(chǎn)品、經(jīng)營、效益以及可控風(fēng)險等方面的優(yōu)勢和特點，突出反映支持的主要依據(jù)和理由；

2、相關(guān)結(jié)論性意見。包括：申請信用合法性及合理性、綜合效益分析、綜合風(fēng)險分析的結(jié)論性意見；

3、適用信用的種類、幣種、額度、期限、利率（包括執(zhí)行的基準利率、測算及應(yīng)執(zhí)行的上浮利率）、擔保方式、還款資金來源及還款方式；

4、定性表態(tài)意見。即用“同意”或“不同意”等明確意思表示的語言，表明調(diào)查人的最終態(tài)度（注意，不能使用“建議”等模糊語言）。

5、管理建議或風(fēng)險控制措施。應(yīng)針對本筆信用的使用、管理或風(fēng)險控制方面存在的不足、或薄弱環(huán)節(jié)，提出針對性的管理措施建議。第四十三條 現(xiàn)場調(diào)查至調(diào)查資料、調(diào)查報告完成及填寫《貸款調(diào)查表》，最長時間不超過48小時。

第六章 附 則

第四十四條 對個人（含個體工商、私營企業(yè)等）、同一客戶的年度內(nèi)第二次存量授信，其法定證照等基本資料和調(diào)查報告內(nèi)容，可適當從簡，但資料、情況發(fā)生變化的，必須按要求搜集和反映完整。

第四十五條 本規(guī)定由公司總經(jīng)理辦公會負責解釋。第四十六條 本規(guī)定經(jīng)董事長審批后，發(fā)文實施，修改、完善亦同。

第二篇：昆明農(nóng)村信用社信貸業(yè)務(wù)權(quán)限管理暫行規(guī)定

《昆明農(nóng)村信用社信貸業(yè)務(wù)權(quán)限管理暫行規(guī)定》（昆農(nóng)信聯(lián)﹝2007﹞52號）第十六條的相關(guān)規(guī)定，對于相互之間有關(guān)關(guān)聯(lián)關(guān)系的借款主體的信貸業(yè)務(wù)額度合并計算，前述兩戶貸款的信貸業(yè)務(wù)額度合計為1400萬元。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整信貸業(yè)務(wù)權(quán)限的通知》（昆農(nóng)信聯(lián)

[2008]154號，2008年4月21日印發(fā)執(zhí)行），東川聯(lián)社固定資產(chǎn)貸款的審批權(quán)限為300萬元（含）、流動資金貸款的審批權(quán)限為1000萬元（含）。

《云南省農(nóng)村信用社固定資產(chǎn)貸款管理辦法實施細則（試行）》（云農(nóng)信聯(lián)?2009?312號）的規(guī)定，該筆貸款種類應(yīng)為固定資產(chǎn)貸款（且根據(jù)營業(yè)執(zhí)照，其經(jīng)營范圍為項目籌建，籌建期間不得開展經(jīng)營活動，不具備辦理流動資金借款的條件）

《云南省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度》（云農(nóng)信聯(lián)[2010]198號）第二章第十五條“實行信貸業(yè)務(wù)權(quán)限（限額）分級管理。根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，綜合衡量不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和信用環(huán)境、各級農(nóng)村信用社的業(yè)務(wù)規(guī)模、管理水平和風(fēng)險控制能力等因素，自上而下核定信貸業(yè)務(wù)權(quán)限（限額），各級農(nóng)村信用社在其權(quán)限（限額）內(nèi)自主辦理信貸業(yè)務(wù)，超越權(quán)限的信貸業(yè)務(wù)報上一級審批（咨詢）?！钡囊?guī)定。

《云南省農(nóng)村信用社個人貸款管理實施細則（試行）》第二章第八條“申請個人貸款應(yīng)具備以下條件：……

（四）借款人具備還款意愿和還款能力……”的規(guī)定。

《擔保法》第二章第七條“具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，可以作保證人?！钡囊?guī)定。

違反了《云南省農(nóng)村信用社貸款擔保管理辦法（試行）》（云農(nóng)信聯(lián)?2008?321號，2008年12月16日印發(fā)執(zhí)行）第四章第二十三條“農(nóng)村信用社應(yīng)根據(jù)抵押物的不同種類確定合理的抵押率，并據(jù)此與抵押

人簽訂抵押合同。原則上：……

（四）以寫字樓、賓館、飯店（包含占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)）等建筑物設(shè)定抵押的，抵押率一般不超過經(jīng)認可評估價值的50%……”的規(guī)定；

違反了《云南省農(nóng)村信用社貸款擔保管理辦法（試行）》（云農(nóng)信聯(lián)?2008?321號，2008年12月16日印發(fā)執(zhí)行）第四章第二十三條“農(nóng)村信用社應(yīng)根據(jù)抵押物的不同種類確定合理的抵押率，并據(jù)此與抵押人簽訂抵押合同。原則上：……

（四）以寫字樓、賓館、飯店（包含占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)）等建筑物設(shè)定抵押的，抵押率一般不超過經(jīng)認可評估價值的50%……”的規(guī)定。

違反了《云南省農(nóng)村信用社貸款擔保管理辦法（試行）》（云農(nóng)信聯(lián)?2008?321號，2008年12月16日印發(fā)執(zhí)行）第四章二十三條“……

（六）以船舶等交通工具設(shè)定抵押的，抵押率一般不超過經(jīng)評估價值的60%；以通用機器設(shè)備設(shè)定抵押的，抵押率一般不超過經(jīng)認可評估價值的40%；專用機器設(shè)備一般不予接受抵押，如果接受，抵押率一般不超過經(jīng)認可評估價值的20%……”的規(guī)定；

違反了《擔保法》第三章第四十一條“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”及四十二條“辦理抵押物登記的部門如下：

（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；……”的規(guī)定。

以上違反了《云南省農(nóng)村信用社貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程(試行)》（云農(nóng)信聯(lián)[2005]332號）第四條“辦理貸款業(yè)務(wù)的基本程序：建立信貸關(guān)系、客戶申請、受理、貸款業(yè)務(wù)調(diào)查、審查、貸審會審議、審批（或

咨詢）、與客戶簽訂信貸合同、發(fā)放貸款、貸款發(fā)放后的管理、貸款收回”的規(guī)定。

第三篇：信貸業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作規(guī)范(參考)

信貸業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作規(guī)范（試行）

第一章

總則

第一條 為進一步規(guī)范貸前調(diào)查工作，防范信貸風(fēng)險，提高資產(chǎn)質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)以及本公司的有關(guān)規(guī)定，特制定本工作規(guī)范。

第二條 本規(guī)范適用于本公司非自然人客戶各類本、外幣信貸業(yè)務(wù)，具體包括各類貸款、融資、貼現(xiàn)、信貸證明、擔保、反擔保等。

第三條 貸前調(diào)查是所有信貸業(yè)務(wù)的必經(jīng)環(huán)節(jié)，任何信貸業(yè)務(wù)未經(jīng)貸前調(diào)查不得直接進入審批決策程序。

第四條 本規(guī)范規(guī)定了貸前調(diào)查的基本要求和一般程序，對于特殊信貸業(yè)務(wù)，應(yīng)按照各業(yè)務(wù)品種的特別要求，增加相關(guān)調(diào)查內(nèi)容。

第二章 貸前調(diào)查的原則

第五條 信貸業(yè)務(wù)貸前調(diào)查實行雙人調(diào)查、實地查看、真實反映和分級別調(diào)查的原則。

雙人調(diào)查原則是指每筆信貸業(yè)務(wù)必須至少由主辦、協(xié)辦兩名信貸人員調(diào)查，并在調(diào)查報告中簽署明確意見。

實地查看原則是指主辦、協(xié)辦信貸人員必須通過座談、現(xiàn)場查看、查賬等方式對申請人、保證人及抵（質(zhì)）押品進行實地調(diào)查，核實所提供資料和財務(wù)報告的真實性，現(xiàn)場查看申請人、保證人的經(jīng)營管理情況、資產(chǎn)分布狀況和抵（質(zhì)）押品的現(xiàn)狀。

真實反映原則是指主辦、協(xié)辦信貸人員實事求是，真實反映貸前調(diào)查所了解的情況，不回避風(fēng)險點。如果調(diào)查人員經(jīng)過深入調(diào)查，提出了不予貸款的明確意見，任何人不得要求調(diào)查人員更改意見。出具正式調(diào)查報告后，任何人員不得在原稿上作原則性更改；如確需作原則性修改，應(yīng)另附說明。

分級別調(diào)查原則是指根據(jù)單戶信貸業(yè)務(wù)余額的大小，分級組織信貸調(diào)查。調(diào)查權(quán)限如下：

1、所有信貸業(yè)務(wù)，主辦、協(xié)辦信貸人員必須赴實地考察（條件允許的由風(fēng)險經(jīng)理陪同）；

2、申請借款金額超過300萬元的，風(fēng)險經(jīng)理必須赴實地考察；

3、申請借款金額超過500萬元的，申報單位部門經(jīng)理必須赴實地考察；

4、申請借款超過1000萬元的，申報單位總經(jīng)理必須赴實地考察；

5、情況復(fù)雜、風(fēng)險難以判斷的，申報單位總經(jīng)理認為必要的，可邀請評審會

（十七）本公司認為需要提供的其他文件及證明等。

上述資料中收執(zhí)的復(fù)印件，須由單位在復(fù)印件上加蓋公章（單頁）或加蓋騎縫章（多頁），調(diào)查人員必須加蓋“與原件核對無誤”戳記。

特殊信貸業(yè)務(wù)須根據(jù)業(yè)務(wù)品種的要求對上述資料進行必要的增減。非首次發(fā)生的信貸業(yè)務(wù)或低風(fēng)險信貸業(yè)務(wù)可以對上述資料適當簡化，但資料簡化不得影響信貸業(yè)務(wù)的合法性、合規(guī)性和完整性。

第四章 借款人基本情況調(diào)查與分析

第七條 對申請人背景的調(diào)查與分析

（一）通過驗看申請人經(jīng)過年檢的營業(yè)執(zhí)照副本原件、法人代碼證原件，確認申請人主體資格和經(jīng)營范圍的合法性。必要時可到工商登記機關(guān)（或主管部門）進一步查實；

（二）通過查驗公司章程、驗資報告等材料核實申請人的注冊資本及實收資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)（投資方及出資方式、比例）、主導(dǎo)產(chǎn)品，分析申請人所處的行業(yè)、經(jīng)營類型、經(jīng)營規(guī)模、企業(yè)的實際控制者及關(guān)聯(lián)企業(yè)；

（三）調(diào)查申請人的產(chǎn)權(quán)演變歷史和近年來在人事、經(jīng)營戰(zhàn)略等方面的重大調(diào)整情況，分析企業(yè)管理層的經(jīng)營作風(fēng)是否穩(wěn)健。

第八條 管理水平和信用狀況調(diào)查與分析

（一）通過調(diào)查董事長、總經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理等關(guān)鍵管理人員的履歷、管理經(jīng)驗、業(yè)績、個人品德和信用情況，分析與判斷申請人的管理層素質(zhì)和經(jīng)驗；

（二）通過實地走訪企業(yè)的職能部門，調(diào)查企業(yè)內(nèi)部控制制度的健全程度、產(chǎn)生重大決策的程序等管理方面的情況；

（三）必要時通過政府機關(guān)、企業(yè)的往來銀行、供應(yīng)商、產(chǎn)品用戶、企業(yè)雇員等，調(diào)查企業(yè)在遵規(guī)守法、償還貸款、結(jié)清貨款、雇員滿意程度等方面的情況，判斷企業(yè)的信用水平。

第五章 申請人經(jīng)營狀況調(diào)查與分析

第九條 申請人經(jīng)營情況的調(diào)查與分析側(cè)重于企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)品（或主要經(jīng)營、主要投資等，下同）、市場營銷、經(jīng)營風(fēng)險和行業(yè)風(fēng)險等四個方面。

第十條 主導(dǎo)產(chǎn)品的調(diào)查與分析。對于生產(chǎn)企業(yè)，通過調(diào)查申請人的主導(dǎo)產(chǎn)品及其構(gòu)成情況和這些主導(dǎo)產(chǎn)品所處的生命周期、技術(shù)先進性、生產(chǎn)設(shè)備領(lǐng)先性、獲得原材料的難易程度和后續(xù)產(chǎn)品的研發(fā)能力，分析判斷主導(dǎo)產(chǎn)品的生命力與競

第十五條 經(jīng)濟實力分析。通過比較申請人在行業(yè)中凈資產(chǎn)額、資產(chǎn)總額、固定資產(chǎn)總額（如已經(jīng)設(shè)定擔保，應(yīng)詳細列明）、銷售額、凈利潤等狀況分析其經(jīng)濟實力和抗風(fēng)險能力。

第十六條 經(jīng)營能力分析。通過測算和比較銷售利潤率、凈利潤率等指標對申請人的盈利水平、盈利穩(wěn)定性和持久性做出分析和判斷。通過測算和比較應(yīng)收賬款回收期、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收及存貨增長速度是否超過銷售收入的增長速度等對企業(yè)經(jīng)營能力進行判斷。

第十七條 負債結(jié)構(gòu)分析。通過測算與比較資產(chǎn)負債率、流動性比率、長短期負債結(jié)構(gòu)、銀行負債明細，分析并判斷公司負債總量、結(jié)構(gòu)是否合理、償債能力是否充足。

第十八條 變現(xiàn)能力分析。通過測算與比較流動資產(chǎn)的質(zhì)量及流動比、速動比和銀行借款等剛性負債占流動負債的比重，分析并判斷企業(yè)償債壓力大小及短期償債能力強弱。

第十九條 現(xiàn)金流量分析。通過計算過去、預(yù)測未來的經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈流量的情況，分析申請人現(xiàn)金流量的歷史狀況及還款情況，判斷申請人的還款資金來源及其穩(wěn)定性，確定其是否具備償還能力。對于短期資產(chǎn)業(yè)務(wù)，重點分析正常經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流量是否能夠及時和足額償還貸款本息。對于中長期業(yè)務(wù)，重點分析未來的經(jīng)營活動中是否能夠產(chǎn)生足夠的凈現(xiàn)金流量償還本息。

第二十條 根據(jù)上述對經(jīng)濟實力、經(jīng)營能力、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流量的分析和風(fēng)險度評估，綜合評價申請人是否具備再舉債能力和到期償還貸款能力。

第七章 借款用途和還款來源調(diào)查與分析

第二十一條 通過實地調(diào)查和分析企業(yè)財務(wù)狀況和現(xiàn)金流量，分析申請人直接的、真實的借款用途，判斷該用途是否合法合理、是臨時性周轉(zhuǎn)還是鋪底性資金、是用于生產(chǎn)經(jīng)營還是用于償債納稅。對于直接與某筆交易相關(guān)的業(yè)務(wù)，還要詳細調(diào)查該業(yè)務(wù)的背景、該業(yè)務(wù)是否合法等。

第二十二條 還款來源調(diào)查。按照本規(guī)范第六章的要求對申請人還款能力和未來現(xiàn)金流量的預(yù)測，調(diào)查落實還款來源的可靠性。如果還款來源依賴于與貸款用途有關(guān)的某筆交易順利完成，重點調(diào)查這筆交易順利完成的可能性，如果還款來源屬于某項非經(jīng)營性的現(xiàn)金收入，重點調(diào)查該筆現(xiàn)金收入來源是否可靠。通過上述調(diào)查分析，確認申請人還款計劃的合理性。

第十章 撰寫信貸調(diào)查報告

第三十條 信貸人員在充分的調(diào)查分析之后，撰寫信貸調(diào)查報告。信貸調(diào)查報告要求內(nèi)容詳實，論據(jù)充分、觀點顯明；既有定性分析、又有定量分析；既有總量分析、又有明細分析。

第三十一條 信貸調(diào)查報告一般應(yīng)包括以下內(nèi)容（代調(diào)查報告格式）：

（一）基本情況。借款人注冊登記情況和股權(quán)結(jié)構(gòu)、發(fā)展歷史、關(guān)聯(lián)關(guān)系、經(jīng)營場所、職工人數(shù)及構(gòu)成等。

（二）經(jīng)營者素質(zhì)。借款人法定代表人和其他領(lǐng)導(dǎo)層成員的學(xué)識、經(jīng)歷、業(yè)績、品德、個人信用狀況、經(jīng)營管理能力和歷史經(jīng)營記錄等。

（三）經(jīng)營情況分析。介紹借款人主導(dǎo)產(chǎn)品、市場營銷情況、固定資產(chǎn)情況、上下游客戶情況、水電費繳費、納稅情況、銀行資金回籠情況等。分析經(jīng)營風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營前景，核實銷售收入。

（四）財務(wù)狀況分析。借款人的盈利能力、償債能力、資金營運能力、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)及變動情況、現(xiàn)金流量分析等。

（五）借款用途分析。根據(jù)借款人的申請，結(jié)合企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況及相關(guān)購銷合同或訂單，分析融資需求的真實性、合理性，驗證產(chǎn)生融資需求的真實原因。貸款期限應(yīng)與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營周期相銜接，力爭做到還款方式和還款計劃與借款人現(xiàn)金流相匹配。

（六）還款來源分析。對申請人本次融資還款來源和還款計劃安排情況的介紹，對融資期限內(nèi)現(xiàn)金流量的分析說明，評價還款來源可靠性。

（七）擔保分析。對擔保物權(quán)屬、狀況、流動性（變現(xiàn)能力）、安全性、價值、價格及其趨勢，估價方法和抵押率等的分析說明。保證人的主體資格、經(jīng)營情況、發(fā)展前景、財務(wù)狀況、融資情況、對外擔保情況、信用狀況、與借款人的關(guān)聯(lián)關(guān)系、保證能力等的分析說明。

（八）歷史合作情況及合作潛力分析。對于有過合作歷史的借款人分析歷史還本付息情況、收益情況、貸款分類級次情況及原因等。分析借款人的特殊業(yè)務(wù)背景及可能帶來的相關(guān)業(yè)務(wù)情況。

（九）風(fēng)險分析及控制措施。提出信貸業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險點和防范措施以及貸后管理的要求。

（十）調(diào)查結(jié)論及業(yè)務(wù)方案。明確提出貸與不貸，以及業(yè)務(wù)品種、幣種、金額、期限、利率、用途、還款來源、擔保方式、還款方式等基本要素。

第四篇：個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的調(diào)查思考

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，各商業(yè)銀行的個人住房信貸款業(yè)務(wù)迅猛增加，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升。僅以天津市為例，截至2005年6月末，全市個人住房貸款余額已達341.66億元，比年初增加35.62億元，占全部貸款余額的比重已達8.27。造成此項業(yè)務(wù)如此快速發(fā)展的原因之一是，由于商業(yè)銀行對資產(chǎn)風(fēng)險的重視程度逐年提高，因此，將個人住房信貸業(yè)務(wù)視為低風(fēng)險的信貸品種，作為信貸業(yè)務(wù)擴張的重點大力進行拓展。

然而，個人住房信貸業(yè)務(wù)真的是風(fēng)險極低嗎？不可否認，從短期來看，個人住房貸款可以說是商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類，仍以天津市為例，截至2005年一季度，全市個人住房貸款的不良率僅為0.7，低于全部貸款不良率6.8個百分點。但是必須清醒地認識到，在當前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房信貸業(yè)務(wù)并不見得就是商業(yè)銀行的低風(fēng)險金融產(chǎn)品，在特定意義上說，這項業(yè)務(wù)所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款種類，如果商業(yè)銀行不能對當前個人住房信貸業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險進行有效識別和控制，盲目樂觀地快速擴張，不久的將來個人住房信貸業(yè)務(wù)將可能成為商業(yè)銀行一個不容忽視的風(fēng)險源。下面，就其發(fā)生風(fēng)險的可能性進行簡單的分析。

一、個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險分析

從目前的情況分析，商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)主要存在以下四個方面的風(fēng)險：

1．商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險

商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險具體表現(xiàn)就是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需求，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。我們知道，商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)尤其是個人住房按揭貸款一般期限較長，最長可達30年，如果商業(yè)銀行的這類中長期貸款快速增長，同時占比迅速提高，而作為其資金主要來源的存款又多以短期為主，逐步形成商業(yè)銀行資金來源的短期化和資金運用的長期化，出現(xiàn)資金期限上的錯配，造成商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險。

當然，商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的，但這個缺口應(yīng)當控制在一定的比率范圍之內(nèi)，并對其進行管理，這就是商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險管理和利率風(fēng)險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到18—20時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。

2．房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移的融資風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型行業(yè)，對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。因此，作為經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行必須對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險程度相對較高有清醒的認識。正是由于這種風(fēng)險收益特性，中國人民銀行與2003年6月下發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件），對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提出了更高的監(jiān)管要求。但是，由于商業(yè)銀行將個人住房信貸業(yè)務(wù)作為積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，甚至為配合競爭給與其種種優(yōu)惠，使其在消費信貸中的比重逐步增大，一些房地產(chǎn)開發(fā)商就利用了這些條件，以合規(guī)或者不合規(guī)的方式將個人住房貸款變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險向個人住房貸款中轉(zhuǎn)移，代表性的現(xiàn)象就是“假按揭”，開發(fā)商串通一些“假購房者”以這種方式騙取商業(yè)銀行的“按揭”貸款，達到為企業(yè)融資的目的。

3．個人信用風(fēng)險

當前個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準確的風(fēng)險判斷。從信用風(fēng)險的角度來看，個人住房貸款的借款人可能存在以下兩種情況：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還商業(yè)銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險；二是借款人可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。

個人住房信貸業(yè)務(wù)屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20-30年左右，在這段時間中個人資信的狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往可能轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險?？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。

4．貸款操作的風(fēng)險

從個人住房信貸業(yè)務(wù)操作風(fēng)險的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，房地產(chǎn)信貸部門有時為了擴大業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，甚至出現(xiàn)“零首付”，同時放松貸款人的審批條件，或者沒有嚴格執(zhí)行抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺和后臺沒有進行責任上的嚴格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關(guān)。

從當前的情況，各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個人住房信貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)點偏多，在授權(quán)不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點同時申請住房貸款，一旦貸款人無力償還，商業(yè)銀行的資產(chǎn)風(fēng)險陡然發(fā)生。

由此可見，個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險并不是極低，但是，風(fēng)險也不是不可防范的。在我國，個人住房信貸業(yè)務(wù)開展的時

間較短，很多管理上的經(jīng)驗還在摸索中逐步形成。而在西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)一直是國民經(jīng)濟的重要支柱，各國都先后建立了相對成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對個人住房信貸的風(fēng)險觀了上積累了一定的經(jīng)驗，有些經(jīng)驗也是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒的。

二、個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理可借鑒的經(jīng)驗

以美國為例，美國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理模式很有代表性。

美國人大多數(shù)是通過私營金融機構(gòu)的住房抵押貸款解決住房問題的，獲得這種貸款的基本條件是以所購房產(chǎn)作抵押，這樣可使貸款風(fēng)險降低到最低程度。同時，美國聯(lián)邦政府金融機構(gòu)建立起了一套完整的有效控制房地產(chǎn)金融市場的特殊機制。金融機構(gòu)依據(jù)資信調(diào)查和住房估值審批貸款金額，資信調(diào)查依賴的是一個完備的信用體系，它包括個人信用調(diào)查機制和個人信用評估機制，通過綜合考察影響個人及其家庭的內(nèi)外客觀、微觀環(huán)境，包括經(jīng)濟、金融、司法、社會、工商、財產(chǎn)在內(nèi)，使用科學(xué)嚴謹?shù)姆治龇椒?，對個人及其家庭的資產(chǎn)狀況、履約各種經(jīng)濟承諾的能力和信譽程度進行全面評判和評估，數(shù)據(jù)的采集盡可能中介化和標準化。

當?shù)盅嘿J款違約時，美國的房屋抵押市場配備了一系列的處置方法，例如延期支付、重設(shè)還款表、自愿轉(zhuǎn)讓契約、公告拍賣等，可以根據(jù)抵押資產(chǎn)以及貸款人的具體情況，采取適合自己的處置方法，從而降低了個人住房貸款違約后給金融機構(gòu)帶來的風(fēng)險。

同時，在風(fēng)險管理機構(gòu)的設(shè)置上，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三家中介機構(gòu)從事二級抵押市場的操作，有利地解決了房地產(chǎn)一級抵押市場無法解決的三大問題：流動性問題、資金占壓的長期性和資金來源的短期性問題、住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金倆源有限的矛盾。

當前，解決我國商業(yè)銀行的個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險也應(yīng)當從以下幾個方面入手，在一級市場上注重解決信用風(fēng)險，在二級市場注重解決流動性風(fēng)險。

三、個人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的途徑

從未來的發(fā)展趨勢看，中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)還會有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風(fēng)險管理機制下進行快速擴張，未來必然會給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險。因此，當前應(yīng)當把完善個人住房信貸風(fēng)險作為商業(yè)銀行管理的重點。

1．改善個人信用風(fēng)險的識別和評估環(huán)境

這就要求建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋和查驗自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個人信用活動。具體操作就是要規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個人信用等級制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險管理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等。要建立專門的信用機構(gòu)，信用授予人將信用消費者日常在金融機構(gòu)和商業(yè)機構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機構(gòu)，由信用機構(gòu)將這些信息會同來自司法、稅務(wù)等機構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構(gòu)獲得申請人的信用報告，并據(jù)此做出決策。為此，中國人民銀行已正式成立了征信管理局，該機構(gòu)一方面鞏固和加強對企業(yè)法人的征信管理系統(tǒng)，另一方面也將于今年內(nèi)開始推行“個人征信系統(tǒng)”，但從目前情況看，個人征信系統(tǒng)所采集的信息對于進行個人住房貸款的風(fēng)險判斷并不足夠，尚需在逐步完善中實現(xiàn)既定目標。

與此同時，商業(yè)銀行為了化解信用風(fēng)險，必須在其審批個人住房貸款的過程中，將個人信用作為考察的重點，設(shè)立相關(guān)的個人信息檔案，建立專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，為信用管理打好基礎(chǔ)，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預(yù)測，并建立信用缺失的預(yù)警機制，一旦發(fā)生信用危機，就可以立即采取補救措施。同時，各金融機構(gòu)之間還應(yīng)當充分共享個人信用信息資源，因為貸款人可能同時在不同的金融機構(gòu)或同一金融機構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營業(yè)網(wǎng)點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效準確地做出決策。

2．加快資產(chǎn)證券化進程

為了化解個人住房貸款帶來的流動性風(fēng)險，應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險，推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場的建立。房地產(chǎn)貸款由商業(yè)銀行創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接，提高資金的流動性，一方面商業(yè)銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人住房信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性。其次，從成熟市場的經(jīng)驗看，住房按揭貸款證券化是商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險的有效方法之一。住房按揭貸款證券化實際上是一種新型的住宅融資方式，商業(yè)銀行將缺乏流動性但未來現(xiàn)金流可以預(yù)測的住房抵押貸款進行組合，形成一個“資產(chǎn)池”，經(jīng)過信用評級以后，向投資者轉(zhuǎn)讓住房按揭貸款債權(quán)，收回資金補充流動性

3．推進房地產(chǎn)融資的多元化

目前我國房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例較小，融資格局較單一。根據(jù)統(tǒng)計估算，80左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。而在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅有債券融資和股權(quán)融資兩種基本形式，同時，在債權(quán)和股權(quán)融資一級市場以外，還存在著發(fā)達的二級市場。因此，推動房地產(chǎn)融資的多元化，有助于降低房地產(chǎn)融資對銀行信貸的過分依賴。

4．引入個人住房置業(yè)擔保公司

目前，在我國的一些城市已建立了“置業(yè)擔保公司”，這些公司的成功運作將有效促進個人住房貸款風(fēng)險的分散化。

此外，商業(yè)銀行還應(yīng)根據(jù)客戶的不同需求以及客戶的資信水平，設(shè)計不同的產(chǎn)品，提供多元化貸款服務(wù)，推行多種還款手段，提高金融服務(wù)水平，推進個人住房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

第五篇：如何開展小額信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查

前期分析：小額信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查

前期分析：小額信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查

筆者在從事小額信貸業(yè)務(wù)的過程中發(fā)現(xiàn)，造成小企業(yè)融資難的問題，主要在于以下幾點：

1、信息不對稱。小企業(yè)的經(jīng)營范圍和地域比較有限，具有一定的私密性，同時小企業(yè)因各種因素不愿從銀行賬戶結(jié)算，多選擇現(xiàn)金往來，財務(wù)信息容易人為操縱，信息失真比較嚴重，導(dǎo)致銀行對小企業(yè)的實際經(jīng)營情況、財務(wù)狀況等信息不夠了解而不敢、不愿放款。

2、擔保難。小企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)或成長期，資本積累不足，可用來抵押的資產(chǎn)比較少；而抵押能夠明顯降低道德風(fēng)險出現(xiàn)的概率。

3、小企業(yè)財務(wù)制度不健全，內(nèi)部管理不規(guī)范。受企業(yè)發(fā)展規(guī)模、發(fā)展水平等因素制約，小企業(yè)管理大多以家族式管理代替規(guī)范化、程式化管理，管理人員較少，人員的管理水平及能力較低，大部分沒受過專業(yè)的培訓(xùn)教育，甚至難以編制正規(guī)的財務(wù)報表，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)信息與實際經(jīng)營情況不對稱。

4、小企業(yè)信用記錄不健全或不太良好。小企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期，很難從銀行取得貸款，一般通過民間融資等方式解決資金短缺問題，既沒有和銀行合作的歷史，也無健全的信用記錄。還有的取得了銀行貸款，但因為資金不足不能及時歸還貸款而造成信用不良。

5、小企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險比較大，規(guī)模小，經(jīng)營效益不確定性強，抗風(fēng)險能力弱。

針對以上幾點，筆者認為銀行信貸人員在進行小額信貸業(yè)務(wù)的貸 1

前調(diào)查時，應(yīng)著重考量以下幾項：

1、人品?？剂慷麻L、總經(jīng)理、廠長、經(jīng)理等企業(yè)實際控制人有無賭博、吸毒、嫖、包養(yǎng)情婦，經(jīng)常出入歌舞廳、桑拿場所，大操大辦婚喪紅白喜事，購買與其經(jīng)濟實力不相稱的高級轎車、經(jīng)常租住高級賓館等行為，然后看其社交圈子，通過了解他的朋友了解其本人的情況。具體包括個人經(jīng)歷、從業(yè)經(jīng)驗、婚姻、子女、個人愛好、品質(zhì)、經(jīng)營企業(yè)的勤奮程度、經(jīng)營管理能力等。通過全國法院被執(zhí)行人信息查詢明確該企業(yè)及其實際控制人有無法院執(zhí)行信息；通過信用浙江網(wǎng)查詢該企業(yè)實際控制人有無兼任其他企業(yè)法人代表的情況。

2、產(chǎn)品。產(chǎn)品主要是考量企業(yè)的還款能力。簡單的說，就是看客戶的產(chǎn)品在市場是否有競爭力，產(chǎn)品價值如何，有無附加值?？赏ㄟ^查看企業(yè)訂單、進出貨單據(jù)、銀行流水單等單據(jù)確認企業(yè)的產(chǎn)品銷售情況。

3、抵押品。抵押品主要是指借款企業(yè)、企業(yè)主個人或其他第三方名下的住宅（含土地使用權(quán)），包括土地性質(zhì)與使用權(quán)取得方式、房屋使用年限、變現(xiàn)能力、抵押人年齡（若為自然人）、出租（未出租申明）、是否為唯一生活住所；企業(yè)、企業(yè)主個人或其他第三方名下的商業(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房（含土地使用權(quán)），包括土地性質(zhì)與使用權(quán)取得方式、房屋使用年限、變現(xiàn)能力、抵押人年齡（若為自然人）、出租（未出租申明）、是否為唯一生活住所；國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)取得方式、使用權(quán)終止日期、變現(xiàn)能力、抵押人年齡（若為自然人）、是否有附著建筑物。亦可借此了解該企業(yè)的固定資產(chǎn)，推測

其資信實力。

4、水表。生產(chǎn)型企業(yè)大部分是要用到一定量的工業(yè)用水，考量企業(yè)用水量的持續(xù)變化情況可推測其實際產(chǎn)能的增減情況。

5、電表。生產(chǎn)型企業(yè)大部分是要用到一定量的工業(yè)用電，考量企業(yè)用電量的持續(xù)變化情況可判斷出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況和變動情況。

6、稅表或海關(guān)報表。稅表又稱納稅申報表，反映的是企業(yè)報稅的那部分產(chǎn)值?？剂科髽I(yè)實際產(chǎn)能可通過查看企業(yè)訂單、進出貨單據(jù)、銀行流水單、企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備、用水量、用電量、員工工資表等佐證。海關(guān)報表簡稱報關(guān)表。對于外貿(mào)型企業(yè)，來自海關(guān)進出口的數(shù)據(jù)信息是比較準確的，基本能反映企業(yè)的情況。

綜合以上六點再結(jié)合企業(yè)財務(wù)報表，可提取出企業(yè)比較準確、真實的信息，有助于銀行信貸人員初步判斷該小企業(yè)可不可以貸款、貸款額度大致多少、貸款期限大概多長等。