第一篇：廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租

用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

為了正確審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，根據(jù)我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《擔(dān)保法》、《合同法》、《土地管理法實施條例》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》以及《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法＞實施辦法〉等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實踐，提出如下指導(dǎo)意見。

1.人民法院審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，如果涉及的土地在起訴前沒有被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或經(jīng)行政主管部門依法批準(zhǔn)補辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，仍屬于農(nóng)用地且當(dāng)事人已在該地塊進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向行政主管部門申請?zhí)幚?。?dāng)事人在行政主管部門對涉及的土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施進(jìn)行處理后，可就因履行合同而發(fā)生的財產(chǎn)糾紛再向人民法院提起民事訴訟。

關(guān)聯(lián)資料：關(guān)聯(lián)案例共1部

2.人民法院審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件，如果涉及的土地在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，雖然農(nóng)村集體土地在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或經(jīng)行政主管部門依法批準(zhǔn)補辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，但當(dāng)事人未按規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)，未依法領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定，建筑建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向行政主管部門申請?zhí)幚?。?dāng)事人在行政主管部門對涉及的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施進(jìn)行處理后，可就因履行合同而發(fā)生的財產(chǎn)糾紛再向人民法院提起民事訴訟。

關(guān)聯(lián)資料：關(guān)聯(lián)案例共1部

3．當(dāng)事人因農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛向人民法院提起民事訴訟，部分訴訟請求涉及違法用地或非法建筑需先由行政主管部門處理后才能確定其財產(chǎn)權(quán)益關(guān)系，部分請求不涉及，且兩部分訴訟請求可分的，人民法院可以對不涉及違法用地或非法建筑的部分直接審理并作出判決，對涉及違法用地或非法建筑的部分，則不予審理，并告知當(dāng)事人向行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

關(guān)聯(lián)資料：關(guān)聯(lián)案例共1部

4．當(dāng)事人因?qū)κ?、縣人民政府批準(zhǔn)的征地補償、安置方案有爭議，向人民法院提起民事訴訟，主張?zhí)岣呋蚪档脱a償、安置標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向縣級以上人民政府申請?zhí)幚怼．?dāng)事人對征地補償、安置問題達(dá)成了協(xié)議，在履行過程中發(fā)生爭議，向人民法院提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

關(guān)聯(lián)資料：關(guān)聯(lián)案例共1部

5.當(dāng)事人因集體土地權(quán)屬發(fā)生爭議，向人民法院提起民事訴訟，主張集體土地權(quán)屬的，人民法院不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人向人民政府申請?zhí)幚怼?/p>

6.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法批準(zhǔn)用集體土地使用權(quán)以入股、聯(lián)營等形式，與其他單位、個人興辦企業(yè)而將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給所興辦的企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其所持有的以土地折價的股份轉(zhuǎn)讓的，其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，一般應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效，但經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的除外。

7．依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形，依照《土地管理法》第63條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地上的房屋等地上附著物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

8．當(dāng)事人依法以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，依照《擔(dān)保法》第55條第二款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

關(guān)聯(lián)資料：憲法法律共1部

9.當(dāng)事人依法以其承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，依照《擔(dān)保法》第55條第二款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

關(guān)聯(lián)資料：憲法法律共1部

10．當(dāng)事人在已經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉庫、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗收和消防驗收合格的，可認(rèn)定租賃合同有效。

當(dāng)事人與他人合作在已經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上

建成廠房、倉庫。辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗收和消防驗收合格的，也可認(rèn)定租賃合同有效。

當(dāng)事人與他人合作在集體土地上建成房屋出售的，應(yīng)認(rèn)定合作合同無效。

11．農(nóng)村村民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的住宅出租的，可認(rèn)定租賃合同有效。

12．當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

13.當(dāng)事人在簽訂出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地合同時，所涉集體土地雖然沒有經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地，但在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，不影響合同的效力。

14.當(dāng)事人將經(jīng)依法批準(zhǔn)給其使用的集體建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租而簽訂的合同，雖不具有上列第6－13條所述可認(rèn)定合同有效的情形，但經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)的，可認(rèn)定合同有效。

15.上列第6－14條所述可認(rèn)定為有效的合同，雙方當(dāng)事人在簽訂合同后，應(yīng)按法律、行政法規(guī)規(guī)定和合同約定，到行政主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記或其他有關(guān)手續(xù)。一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記或其他有關(guān)手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記或其他有關(guān)手續(xù)。

16.當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地后，受讓方、承租方經(jīng)行政主管部門依法批準(zhǔn)，補辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地的，取得國有土地使用權(quán)的一方是基于國家將農(nóng)村集體土地征用后再出讓或劃撥給其使用而取得國有土地使用權(quán)。因此，對于當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)而簽訂的合同，仍應(yīng)認(rèn)定為無效。取得國有土地使用權(quán)的一方應(yīng)按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補償、安置。但如行政主管部門已對非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租行為作了處理，且未另行簽訂征地補償協(xié)議，當(dāng)事人對此沒有提出異議的，可將原來簽訂的協(xié)議視為征地補償協(xié)議，認(rèn)定有效。

對于取得國有土地使用權(quán)的一方再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人而簽訂的合同，如符合最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第6條的規(guī)定，也可認(rèn)定有效。

關(guān)聯(lián)資料：司法解釋共1部

17.經(jīng)依法批準(zhǔn)使用或臨時使用集體土地的單位或個人與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的使用土地有期有償合同，是對土地所有權(quán)人補償性質(zhì)的合同，應(yīng)認(rèn)定有效。

18.在政府批準(zhǔn)的征地補償、安置方案之外，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與建設(shè)單位另行簽訂的征地補償協(xié)議，可認(rèn)定有效。

關(guān)聯(lián)資料：關(guān)聯(lián)案例共1部

19.對于當(dāng)事人將農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的合同，除了具有上述可認(rèn)定為有效合同的情形外，一般應(yīng)認(rèn)定無效。

20．雙方當(dāng)事人的實際行為與合同約定、政府批準(zhǔn)文件不一致的，人民法院應(yīng)以雙方當(dāng)事人的實際行為依法認(rèn)定合同的性質(zhì)及其效力。

21.當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地的合同被確認(rèn)無效后，受讓方、承租方已實際使用集體土地的，應(yīng)給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織適當(dāng)?shù)难a償。在出讓、出租、轉(zhuǎn)讓時已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，補償標(biāo)準(zhǔn)可以比照原合同約定的價款計算，如原合同沒有約定或約定不明確的，可按照土地評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果或參照鄰近地段國有土地的標(biāo)準(zhǔn)補償。

受讓方、承租方?jīng)]有實際使用集體土地致使土地閑置的，土地閑置費應(yīng)作為損失，由雙方按照過錯責(zé)任大小予以分擔(dān)。土地閑置費的標(biāo)準(zhǔn)，如在出讓、出租、轉(zhuǎn)讓時已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地或在起訴前已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的，補償標(biāo)準(zhǔn)可比照原合同約定的價款計算，如原合同沒有約定或約定不明確的，可以按照土地評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果或參照鄰近地段國有土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償；如屬于農(nóng)用地的，可按該土地在閑置前三年平均年產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償。

22.當(dāng)事人非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)村集體土地的非法所得，人民法院不應(yīng)給予法律保護(hù)。如果行政主管部門沒有對違法行為人進(jìn)行行政處罰的，人民法院可依照《民法通則》第134條第三款和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第163條的規(guī)定對其進(jìn)行民事制裁，或向行政主管部門發(fā)出司法建議書，建議行政主管部門依法處理。

第二篇：廣東省高級人民法院關(guān)于審理金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件的指導(dǎo)意見

廣東省高級人民法院關(guān)于審理金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件的指導(dǎo)意見

（2005年9月30日 粵高法發(fā)[2005]30號）

為正確審理國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)為債權(quán)人的借貸糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)金融安全，保障和促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合法院的審判實踐，制定本指導(dǎo)意見。

第一條 審理金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件，要貫徹公平與效率原則，依法保護(hù)信貸債權(quán)，制裁逃廢信貸債務(wù)行為。

第二條 非法設(shè)立的金融機(jī)構(gòu)吸收存款、對外發(fā)放貸款形成的借款關(guān)系，起訴到法院的，法院不予受理，告知當(dāng)事人按國務(wù)院《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動取締辦法》等有關(guān)規(guī)定處理，并將當(dāng)事人提交的訴訟材料移送有關(guān)行政主管部門處理。法院已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

第三條 國有金融資產(chǎn)管理公司為債權(quán)人起訴的案件，符合最高人民法院《關(guān)于國有金融資產(chǎn)管理公司處置國有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)案件交納訴訟費用的通知》規(guī)定減交訴訟費用條件的，法院減半預(yù)收訴訟費用。判決債務(wù)人全部敗訴的，債務(wù)人應(yīng)依照《人民法院訴訟收費辦法》規(guī)定金額負(fù)擔(dān)訴訟費用。一審判決后債務(wù)人提起上訴的，應(yīng)全額預(yù)交二審案件受理費。

第四條 農(nóng)村信用社為債權(quán)人起訴的借貸糾紛案件，預(yù)交訴訟費用可以緩交。判決農(nóng)村信用社負(fù)擔(dān)訴訟費用的，按《人民法院訴訟收費辦法》規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)減半收取。判決農(nóng)村信用社享有債權(quán)但應(yīng)負(fù)擔(dān)部分訴訟費用的，農(nóng)村信用社需負(fù)擔(dān)的訴訟費用從實際執(zhí)行到農(nóng)村信用社的債權(quán)中劃付。

第五條 金融機(jī)構(gòu)以明確的到期債權(quán)向法院申請支付令，請求督促借款人還款的，法院應(yīng)依法受理。經(jīng)審查債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確、合法的，法院應(yīng)在十五日內(nèi)向借款人發(fā)出支付令，責(zé)令借款人履行債務(wù)。

借款人提出書面異議的，法院應(yīng)在收到書面異議七日內(nèi)裁定終終結(jié)督促程序，告知金融機(jī)構(gòu)可向有管轄權(quán)的法院提起訴訟。

第六條 金融機(jī)構(gòu)在訴訟前或在訴訟中申請財產(chǎn)保全，提供信用擔(dān)保的，法院可予接受。

第七條 法院因當(dāng)事人申請而采取財產(chǎn)保全措施，應(yīng)及時將財產(chǎn)保全結(jié)果，包括保全標(biāo)的、保全方式、保全期限等告知當(dāng)事人。

一審法院依當(dāng)事人申請采取財產(chǎn)保全措施，二審期間需要延續(xù)保全期限、變更保全措施，或一審法院實際保全的財產(chǎn)價值低于裁定保全的財產(chǎn)價值，當(dāng)事人在二審期間申請繼續(xù)執(zhí)行原裁定保全債務(wù)人其它財產(chǎn)的，二審法院在書面告知當(dāng)事人向一審法院提出書面申請時，也應(yīng)書面通知一審法院，一審法院應(yīng)及時辦理。

當(dāng)事人未在一審期間提出財產(chǎn)保全申請，而在二審期間提出的；或當(dāng)事人在二審期間提出增加財產(chǎn)保全申請的，由二審法院審查辦理。

第八條 法院審理事實簡單，債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，證據(jù)確實的金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件，可將證據(jù)交換程序與庭審程序合并進(jìn)行。

第九條 金融機(jī)構(gòu)在訴訟時效期間內(nèi)從借款人帳戶中扣收借款本金或利息的行為符合銀行業(yè)務(wù)操作規(guī)范的，構(gòu)成訴訟時效中斷。

第十條 借款人在借款期限屆滿后向金融機(jī)構(gòu)出具延期還款承諾書，金融機(jī)構(gòu)對還款期限沒有異議的，應(yīng)認(rèn)定在承諾還款期內(nèi)金融機(jī)構(gòu)不知道自己的權(quán)利受到侵害，訴訟時效期間從延期還款期限屆滿日重新起算。

在上述借款人承諾還款期內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)向借款入主張權(quán)利，借款人未償還借款本息的，訴訟時效期間從主張權(quán)利之日重新起算。

第十一條 在訴訟時效期間內(nèi)，政府有關(guān)部門在審查、清收金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)時為金融機(jī)構(gòu)主張債權(quán)的，構(gòu)成訴訟時效中斷。

第十二條 借款合同未采用書面形式，但金融機(jī)構(gòu)能夠證明貸款已經(jīng)發(fā)放或借款人承認(rèn)收到貸款的，應(yīng)認(rèn)定借款合同成立，并應(yīng)認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)履行了發(fā)放貸款的義務(wù)，借款人應(yīng)承擔(dān)還本付息的責(zé)任。

第十三條 借款人以未經(jīng)登記備案的印章簽訂借款合同，金融機(jī)構(gòu)已實際向借款人發(fā)放貸款的，應(yīng)認(rèn)定借款合同成立和金融機(jī)構(gòu)履行了發(fā)放貸款的義務(wù)。

第十四條 借款人以借款合同約定或在實際履行中以新貸償還舊貸為由，或以金融機(jī)構(gòu)違反《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第三十九條有關(guān)資產(chǎn)負(fù)債比例管理的規(guī)定為由，主張借款合同無效的，不予支持。

第十五條 借款人以新貸償還舊貸，金融機(jī)構(gòu)以借款人未按照借款合同約定的貸款用途使用借款為由要求解除合同的，不予支持。

第十六條 借款人違反《中華人民共和國合同法》第一百九十九條規(guī)定，提供與借款有關(guān)的業(yè)務(wù)活動和財務(wù)狀況的虛假情況，金融機(jī)構(gòu)據(jù)此依照《中華人民共和國合同法》第七十五條規(guī)定申請撤銷借款合同的，應(yīng)予支持。

金融機(jī)構(gòu)請求借款人賠償損失的，借款人賠償?shù)慕痤~不應(yīng)超過依法可保護(hù)的借款利息款額。

第十七條 當(dāng)事人在借款合同中約定的利率沒有超出中國人民銀行公布的利率浮動范圍的，應(yīng)予保護(hù)。

第十八條 借款人與金融機(jī)構(gòu)約定將借款合同展期，并將前期利息計入展期合同本金的，該約定有效。

第十九條 借貸雙方違反《中華人民共和國合同法》第二百條的規(guī)定，約定借款利息預(yù)先在本金中扣除的，該約定無效，借款人按照實際借款數(shù)額償還借款本息。

第二十條 金融機(jī)構(gòu)在借款合同中約定除收取利息之外另外收取費用或變相收取費用的，應(yīng)認(rèn)定無效，但金融管理部門批準(zhǔn)可以收取的費用除外。

前款規(guī)定不能收取的費用，金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時即予收取的，應(yīng)作沖抵借款本金處理。借款發(fā)放后收取的費用，應(yīng)先抵扣收取費用時借款人所欠的利息，超出的部分抵扣借款本金。

第二十一條 借款合同約定計算復(fù)息，金融機(jī)構(gòu)請求借款人支付復(fù)息的，應(yīng)予支持，但約定的復(fù)息超出中國人民銀行規(guī)定的部分除外。

借款合同沒有約定計算復(fù)息，金融機(jī)構(gòu)請求借款人支付復(fù)息的，不予支持，但借款人明確同意的除外。

借款到期后，借款人沒有歸還應(yīng)付本金和利息，對逾期本金部分按同期貸款的罰息標(biāo)準(zhǔn)計收逾期罰息；對逾期罰息不再計收復(fù)息。

第二十二條 借款合同約定借款人不得提前還款的不予支持，應(yīng)準(zhǔn)許借款人提前還款。

借款合同約定借款人提前還款須支付合同期內(nèi)利息，借款人提前還款并請求變更計算利息期間的，借款人按實際借款期間計算利息，但借款人應(yīng)對提前還款給金融機(jī)構(gòu)造成的損失給予合理補償。

借款合同沒有約定借款人提前還款須支付合同期內(nèi)利息的，按照實際借款期間計算利息。

第二十三條 金融機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放多筆貸款，借款人還款時沒有明確歸還哪一筆借款，且還款數(shù)額不足清償全部借款，需要認(rèn)定歸還哪一筆借款的，應(yīng)按照雙方的約定認(rèn)定；沒有約定或約定不明的，按照借款到期的時間順序認(rèn)定償還先到期的借款；多筆借款均到期或均未到期，且借款均有同樣擔(dān)保的，按照有利于借款人的原則認(rèn)定償還哪一筆借款；借款擔(dān)保不相同的，認(rèn)定為先清償沒有擔(dān)保的借款或者擔(dān)保數(shù)額最少的借款。

第二十四條 借款人償還的款項不能確定是償還本金還是利息的，應(yīng)先抵扣利息，剩余部分抵扣本金。

第二十五條 第三人書面向金融機(jī)構(gòu)表示愿意代借款人清償債務(wù)，金融機(jī)構(gòu)要求第三人對借款債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，應(yīng)予支持。但金融機(jī)構(gòu)、借款人、第三人達(dá)成債務(wù)轉(zhuǎn)移合同的除外。

金融機(jī)構(gòu)與借款人約定由第三人清償借款債務(wù)，第三人未書面明確表示同意的，該約定對第三人不具有法律約束力。

第二十六條 借款合同約定逾期還款同時計付罰息和違約金的，金融機(jī)構(gòu)可以選擇主張適用罰息條款或適用違約金條款。

金融機(jī)構(gòu)堅持主張同時適用的，不予支持。由金融機(jī)構(gòu)選擇一個條款處理。金融機(jī)構(gòu)不予選擇的，由法院決定。

第二十七條 保證合同無效，金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人未在保證合同約定或法律規(guī)定的保證期間內(nèi)向保證人主張權(quán)利的，保證人不再承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條 抵押行為發(fā)生在擔(dān)保法生效以前，抵押權(quán)人在主債務(wù)訴訟時效屆滿后向法院請求行使抵押權(quán)的，應(yīng)予支持。

第二十九條 抵押合同無效，金融機(jī)構(gòu)在主債權(quán)訴訟時效期滿后兩年內(nèi)向抵押人主張權(quán)利，請求抵押人賠償?shù)?，?yīng)予支持。

第三十條 借款合同有效而抵押合同無效，金融機(jī)構(gòu)無過錯的，抵押人在抵押物價值范圍內(nèi)對金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。金融機(jī)構(gòu)、抵押人有過錯的，抵押人在抵押物價值范圍內(nèi)對借款人不能清償部分的債務(wù)承擔(dān)二分之一為限的賠償責(zé)任。

第三十一條 國家機(jī)關(guān)以用于商業(yè)經(jīng)營的財產(chǎn)設(shè)定抵押的，可認(rèn)定抵押有效。

第三十二條 共同共有的房產(chǎn)登記為個別共同共有人所有，登記的產(chǎn)權(quán)人私自與金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押合同并辦理抵押登記，金融機(jī)構(gòu)不知情且無重大過失的，應(yīng)認(rèn)定抵押合同有效。

第三十三條 金融機(jī)構(gòu)與借款人協(xié)議以新貸償還舊貸，除抵押人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的外，抵押人不承擔(dān)民事責(zé)任。新貸與舊貸系同一抵押人及抵押人自愿承擔(dān)責(zé)任的除外。

第三十四條 審理涉及企業(yè)改制的金融機(jī)構(gòu)借貸糾紛案件，依照債務(wù)隨財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的原則確認(rèn)債務(wù)主體。

第三十五條 金融機(jī)構(gòu)以驗資機(jī)構(gòu)為借款人出具虛假驗資報告為由要求驗資機(jī)構(gòu)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任的，驗資機(jī)構(gòu)應(yīng)在驗資不實的金額范圍內(nèi)對借款人不能清償部分債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十六條 借款人與其股東或與其他公司之間資產(chǎn)混同，或經(jīng)營業(yè)務(wù)、資金使用、財務(wù)帳簿混同，金融機(jī)構(gòu)據(jù)此請求借款人的股東或其他公司對借款債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，應(yīng)予支持。

第三十七條 金融機(jī)構(gòu)以借款人的股東出資不實、抽逃資金等為由，要求借款人的股東承擔(dān)責(zé)任的，按下列原則處理：

(一)股東出資不足，但借款人的實有資本已達(dá)到《中華人民共和國公司法》規(guī)定的最低限額，股東應(yīng)在出資不足范圍內(nèi)對借款人的債務(wù)承擔(dān)補充清償責(zé)任。

(二)股東抽逃公司資本，但借款人實有資本達(dá)到《中華人民共和國公司法》規(guī)定的最低限額，股東應(yīng)在抽逃公司資本范圍內(nèi)對借款人的債務(wù)承擔(dān)補充清償責(zé)任。

(三)股東出資不足或抽逃公司資本導(dǎo)致借款人實有資本低于《中華人民共和國公司法》規(guī)定的最低限額，先由公司承擔(dān)清償責(zé)任；公司財產(chǎn)不足清償?shù)?，由股東承擔(dān)補充清償責(zé)任。

第三十八條 借款人因歇業(yè)、撤銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照等終止，而未經(jīng)清算的，金融機(jī)構(gòu)以借款人、清算義務(wù)人為被告提起訴訟的，按下列原則處理：

(一)清算義務(wù)人怠于履行清算義務(wù)，給金融機(jī)構(gòu)造成損失的，算義務(wù)人應(yīng)在給金融機(jī)構(gòu)造成損失的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二)清算義務(wù)人沒有履行清算義務(wù)，而直接接收了借款人的全部財產(chǎn)，清算義務(wù)人能夠證明接收財產(chǎn)范圍的，清算義務(wù)人應(yīng)在接收財產(chǎn)范圍內(nèi)對借款人的債務(wù)向金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任；清算義務(wù)人不能證明接收財產(chǎn)范圍的，清算義務(wù)人應(yīng)對借款人的債務(wù)向金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

(三)清算義務(wù)人惡意處分借款人財產(chǎn)，清算義務(wù)人應(yīng)在惡意處分財產(chǎn)造成損失范圍內(nèi)對借款人不能清償部分債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(四)借款人未經(jīng)清算被注銷，清算義務(wù)人在工商行政管理部門辦理借款人注銷登記手續(xù)時，書面承諾對借款人的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的，作出承諾的清算義務(wù)人應(yīng)對借款人的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。

(五)清算義務(wù)人在向工商行政管理部門辦理借款人的注銷登記手續(xù)時，虛構(gòu)借款人的債權(quán)債務(wù)已清結(jié)的事實，導(dǎo)致借款人被注銷的，清算義務(wù)人應(yīng)當(dāng)在借款人注冊資金范圍內(nèi)對其債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任。

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第三篇：廣東省高級人民法院關(guān)于審理保險合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

廣東省高級人民法院

關(guān)于審理保險糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

粵高法發(fā)[2008]10號

（2008年3月26日審判委員會通過，5月19日印發(fā)）

為正確審理保險合同糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國合同法》等法律、行政法規(guī)規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本指導(dǎo)意見。

一、關(guān)于保險合同的成立與生效問題

1、投保人與保險人就保險合同的主要條款達(dá)成一致時，保險合同成立，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

投保人填寫投保單并根據(jù)保險合同條款支付保險費的,保險人未出具保單不影響保險合同成立。但人身保險合同保險人需要等待體檢結(jié)果或者合同另有約定的除外。

2、保險合同約定的生效條件不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定有效。附生效條件的保險合同自生效條件成就時生效。

財產(chǎn)保險合同約定以投保人交付保險費作為合同生效條件的，投保人已交付部分保險費但未交足的，應(yīng)認(rèn)定合同已經(jīng)部分生效，保險人按已交保險費與應(yīng)交保險費的比例承擔(dān)保險責(zé)任。但保險人在保險事故發(fā)生前已書面通知投保人解除合同的除外。

3、保險合同生效期間，保險人對不屬于保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故予以賠付保險金的行為不應(yīng)作為認(rèn)定變更保險合同的依據(jù)。保險人請求返還所賠付保險金的，應(yīng)予支持。

二、保險合同的說明及告知義務(wù)

4、對于不屬于投保人、被保險人知道或應(yīng)當(dāng)知道的情況，保險人以投保人或被保險人未履行如實告知義務(wù)為由主張解除合同或免除責(zé)任的，不予支持。

保險人明知投保人未履行如實告知義務(wù)，仍然與投保人簽訂保險合同，保險事故發(fā)生后以投保人或被保險人未履行如實告知義務(wù)為由主張解除合同或免除責(zé)任的，不予支持。

5、人身保險合同投保人或被保險人的如實告知義務(wù)，不因保險人指定機(jī)構(gòu)對被保險人進(jìn)行體檢而免除。

6、投保人或被保險人因過失未履行如實告知義務(wù)的有關(guān)事項與保險事故沒有直接因果關(guān)系，保險人主張免除賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持，保險人應(yīng)當(dāng)退還投保人所交付的保險費，但保險合同另有約定的除外。

7、保險合同訂立或效力恢復(fù)時，投保人、被保險人的如實告知義務(wù)應(yīng)以保險人書面（包括投保單、風(fēng)險調(diào)查問卷或其它書面形式）詢問為限。

8、保險合同約定的免賠率、免賠額、等待期、保證條款以及約定當(dāng)投保人或被保險人不履行義務(wù)時，保險人全部或部分免除賠付責(zé)任的條款不屬于《保險法》第18條規(guī)定的“保險人責(zé)任免除條款”。

9、保險人責(zé)任免除條款內(nèi)容明確、具體，沒有歧義，并已經(jīng)使用黑體字等醒目字體或以專門章節(jié)予以標(biāo)識、提示，且投保人或被保險人以書面明示知悉條款內(nèi)容的，應(yīng)認(rèn)定保險人履行了責(zé)任免除條款的說明義務(wù)，航空意外險等手撕式保單不需要投保人填寫投保書的除外。

投保人或被保險人就同一險種再次或多次投保，被保險人以保險人未履行明確說明義務(wù)為由主張保險人責(zé)任免除條款無效的，不予支持。

10、《保險法》第37條規(guī)定的“保險標(biāo)的危險程度增加”，包括投保人、被保險人以及投保人或被保險人之外的他人行為引起的危險程度增加情形。

11、在保險合同有效期內(nèi)，保險標(biāo)的危險程度增加，投保人或被保險人應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形之日起5個工作日內(nèi)通知保險人。投保人或被保險人未按上述規(guī)定的期限履行通知義務(wù)的，如保險標(biāo)的危險程度的增加與保險事故發(fā)生存在直接因果關(guān)系，保險人主張免除保險責(zé)任的，應(yīng)予支持。

投保人或被保險人按照前款規(guī)定的期限履行通知義務(wù)后，保險人與投保人就保險費調(diào)整不能達(dá)成一致意見的，保險人可以主張解除保險合同。但保險合同解除前發(fā)生保險事故的，保險人應(yīng)依照原保險合同承擔(dān)保險責(zé)任。

三、保險利益

12、除《保險法》第53條規(guī)定外，投保人或被保險人對因下列事由產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益具有保險利益：

（1）物權(quán)；（2）債權(quán)；

（3）依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。

不同投保人對同一保險標(biāo)的均具保險利益的，可以在各自保險利益范圍內(nèi)投保，超出部分無效。

13、投保人或被保險人以違法取得的標(biāo)的物投保或所投保的標(biāo)的物違法的，應(yīng)認(rèn)定沒有保險利益。投保人或被保險人以善意取得的財產(chǎn)投保，應(yīng)認(rèn)定具有保險利益。

14、財產(chǎn)保險合同訂立時，投保人或被保險人對保險標(biāo)的具有保險利益，但保險事故發(fā)生時不具有保險利益的，保險人不承擔(dān)保險責(zé)任。財產(chǎn)保險合同訂立時，被保險人對保險標(biāo)的不具有保險利益，但保險事故發(fā)生時具有保險利益的，保險人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)保險責(zé)任。

人身保險合同訂立時，投保人對保險標(biāo)的不具有保險利益的，保險合同無效。人身保險合同訂立時，投保人對保險標(biāo)的具有保險利益，但保險事故發(fā)生時不具有保險利益的，不影響保險合同的效力。

15、保險合同有效期間，保險標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的，自標(biāo)的物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，投保人或被保險人對保險標(biāo)的物喪失保險利益。

出讓人和受讓人應(yīng)在保險標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓后及時辦理保險合同變更手續(xù)，保險人在保險單或其他保險憑證上批注或附貼批單的，應(yīng)認(rèn)定保險人同意變更被保險人，由受讓人承接自保險人受理批改之日起保險合同項下出讓人的權(quán)利義務(wù)。

16、投保人或被保險人轉(zhuǎn)讓保險標(biāo)的物未通知保險人變更保險合同的，除機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險外，保險合同從投保人或被保險人喪失保險利益時起終止，保險人不再承擔(dān)保險責(zé)任。但出讓人和受讓人在保險標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓后10個工作日內(nèi)，有合理理由未及時辦理保險合同變更手續(xù)，在此期間發(fā)生保險事故，保險人仍應(yīng)承擔(dān)保險責(zé)任。

17、倉儲保管人對被保管貨物具有保險利益，其投保財產(chǎn)損失險，發(fā)生保險事故后，保險人以投保人不享有保險利益為由要求認(rèn)定合同無效的，不予支持。

18、保險金額超出保險標(biāo)的物價值，保險人主張保險金額超出保險標(biāo)的物價值部分無效的，應(yīng)予支持。如投保人或被保險人對此知情或惡意的，多余部分保險費不予退回；投保人或被保險人不知情的，保險人應(yīng)將多余部分的保險費退還投保人。

四、保險理賠

19、投保人或被保險人雖違反合同義務(wù)，但其能舉證證明未增加保險風(fēng)險或影響理賠處理，保險人以投保人、被保險人違反合同義務(wù)為由拒賠的，不予支持。但保險合同另有約定的除外。

20、保險事故原因不明，或者多個原因造成保險事故，其中有承保風(fēng)險又有非承保風(fēng)險的，保險人應(yīng)按承保風(fēng)險占事故原因的比例或程度承擔(dān)保險責(zé)任。

21、除保險合同另有約定外，責(zé)任保險索賠期限從被保險人責(zé)任最終被確定之日起算。

22、責(zé)任保險合同和人身保險合同涉及支付醫(yī)療費用的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)參照當(dāng)?shù)厣鐣t(yī)療保險主管部門規(guī)定的醫(yī)療報銷標(biāo)準(zhǔn)確定。使用標(biāo)準(zhǔn)之外藥品進(jìn)行治療的，所支付的費用不列入保險賠付范圍。但保險合同另有約定或被保險人舉證證明屬于治療必需的藥品除外。

23、責(zé)任保險合同保險事故發(fā)生后，被保險人與第三者協(xié)商確定的賠付數(shù)額應(yīng)經(jīng)保險人書面同意。未經(jīng)保險人書面同意的，協(xié)商確定的賠付數(shù)額不能直接作為保險人承擔(dān)保險責(zé)任的依據(jù)。

24、被保險人與保險人在訴訟中對保險事故原因或損失有爭議的，可聘請雙方認(rèn)可的具有相應(yīng)資質(zhì)的保險公估機(jī)構(gòu)或其他中介機(jī)構(gòu)作出事故原因鑒定或損失評估，保險公估機(jī)構(gòu)作出的公估報告或其他具有鑒定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論應(yīng)作為法院確定事故原因和損失的依據(jù)。雙方對委托鑒定機(jī)構(gòu)不能達(dá)成一致意見的，由法院確定鑒定機(jī)構(gòu)。

25、保險事故發(fā)生后，投保人或被保險人與第三者協(xié)商確定的精神損害賠償部分，不屬于財產(chǎn)保險合同的保險范圍，保險人有權(quán)拒賠。但保險合同另有約定的除外。

26、保險事故發(fā)生后，被保險人起訴侵權(quán)人而未實際獲得賠償或賠償不足的，被保險人有權(quán)就未獲得賠償部分向保險人要求賠付。但保險人的賠付責(zé)任以被保險人未獲得的實際賠償額或保險合同約定的限額為限。

27、財產(chǎn)保險合同中，出險地點與合同約定的保險標(biāo)的座落地址不一致的，保險人主張不予賠付的，應(yīng)予支持。

28、車輛保險中，保險人因投保人或被保險人在保險事故發(fā)生后未依照保險合同約定及時通知相關(guān)部門而主張不予賠付的，應(yīng)予支持。但投保人或被保險人能舉證證明未及時履行通知義務(wù)不影響保險事故責(zé)任認(rèn)定的除外。

五、保險合同解釋

29、對保險合同條款發(fā)生爭議的用語屬于專業(yè)術(shù)語的，應(yīng)當(dāng)按照其在專業(yè)上所具有的意義加以解釋。

30、保險人與投保人、被保險人以及受益人對保險合同的條款存在爭議時，應(yīng)從保險合同的用詞、相關(guān)條款的文義、合同目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，認(rèn)定條款的真實意思；按照上述方法仍有兩種以上解釋的，應(yīng)作出不利于保險條款制定方或提供方的解釋。

31、保險合同非格式條款與格式條款不一致的，以非格式條款為準(zhǔn)；特別約定條款與一般條款不一致的，以特別約定條款為準(zhǔn)；書面約定與口頭約定不一致的，以書面約定為準(zhǔn)。

32、投保單與保險單、其他保險憑證不一致的，以保險單、其他保險憑證的內(nèi)容為準(zhǔn)。

33、保險合同內(nèi)容采用多種記載方式或者出現(xiàn)多個落款日期，按以下規(guī)則進(jìn)行解釋：

（1）時間在后的約定優(yōu)于時間在前的約定；（2）手寫的約定優(yōu)于打印的約定；

（3）如有批單的，批單優(yōu)于正文；既有加貼批注也有正文批注的，加貼批注優(yōu)于正文批注。

六、保險代位追償

34、因第三者對保險標(biāo)的的損害而造成保險事故的，保險人作出賠償后，取得代位追償權(quán)，可以代位被保險人向第三者請求賠償。

35、保險人在保險賠償后，以自己名義提起訴訟行使代位追償權(quán)的，法院應(yīng)予準(zhǔn)許。保險人在訴訟中對自己享有的代位追償權(quán)負(fù)有舉證責(zé)任。

36、保險人行使代位追償權(quán)時，被保險人已經(jīng)向第三者提起訴訟的，經(jīng)被保險人同意，保險人可以向受理法院提出變更當(dāng)事人的請求，代位行使被保險人對第三者請求賠償?shù)臋?quán)利。

保險人賠償后，被保險人取得的保險賠償不能彌補第三者造成的全部損失的，保險人和被保險人可以作為共同原告向第三者請求賠償。

37、保險人依據(jù)保險合同的約定，支付的保險賠償金低于被保險人實際損失的，被保險人就未獲保險賠償部分對第三者行使賠償請求權(quán)優(yōu)于保險人的代位追償權(quán)。但保險合同或者理賠過程中達(dá)成協(xié)議另有約定的除外。

38、投保人在投保前與第三者約定放棄對造成保險事故的第三者行使賠償請求權(quán)的，應(yīng)在保險合同訂立時書面告知保險人。

投保人履行告知義務(wù)后，保險人仍同意承保的，保險人不得以投保人放棄對該第三者行使賠償請求權(quán)為由拒絕支付保險賠償金。

投保人未履行告知義務(wù)，保險人請求解除保險合同的，應(yīng)予支持。保險人可因此拒付保險賠償金；保險人已支付保險賠償金的，可以要求被保險人返還或向第三者追償。

39、保險人代位追償權(quán)行使的范圍，僅限于其實際支付的保險賠償金。40、保險糾紛案件中，保險人未對造成保險事故負(fù)有責(zé)任的第三者提出代位追償權(quán)請求的，法院不應(yīng)在判決中對保險人的代位追償權(quán)作出處理。

41、被保險人向第三者行使賠償請求權(quán)的訴訟時效期間中止、中斷的，保險人代位追償權(quán)的訴訟時效期間也相應(yīng)地中止、中斷。

七、其他

42、保險事故發(fā)生后，投保人、被保險人或受益人未向保險人要求理賠即向法院提起訴訟的，法院可告知原告向保險人要求理賠，但不得以被保險人或受益人未經(jīng)理賠程序為由不受理案件。

43、保險事故發(fā)生后，被保險人起訴侵權(quán)人并獲得生效判決確認(rèn)的賠償債權(quán)未獲得執(zhí)行，被保險人依保險合同起訴保險人的，法院應(yīng)予受理。

第四篇：廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知

（粵高法發(fā)[2003] 24號）

全省各級人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。二00三年十月二十四日

廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，提出如下指導(dǎo)意見。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當(dāng)事人請求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人確實已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔(dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣人或買受人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項支付給買受人。若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔(dān)保權(quán)人所借款項)本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受

人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。

借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。

12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。

13、對于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。

14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。

如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。

15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五篇：2011年廣東省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

廣東省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同

糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

粵高法發(fā)【2011】37號 二Ο一一年七月二十六日

為正確審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省審判實際，制定本意見。

一、工程欠款糾紛案件中，發(fā)包人以建設(shè)工程質(zhì)量不符合合同約定為由主張付款條件未成就的，可以作為抗辯處理。

發(fā)包人以建設(shè)工程質(zhì)量不符合合同約定為由，請求承包人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)提起反訴。

二、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規(guī)定的“實質(zhì)性內(nèi)容不一致”主要指的是工程計價標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等主要條款內(nèi)容差距較大。建設(shè)工程施工過程中，當(dāng)事人以補充協(xié)議等形式約定的正常的工程量增減、設(shè)計變更等，一般不認(rèn)定為“實質(zhì)性內(nèi)容不一致”。

三、經(jīng)過招投標(biāo)程序訂立的建設(shè)工程施工合同與當(dāng)事人另行訂立的“實質(zhì)性內(nèi)容不一致”的建設(shè)工程施工合同都被認(rèn)定為無效的，參照當(dāng)事人實際履行的合同結(jié)算工程價款。

四、建設(shè)工程施工合同約定以政府相關(guān)文件的規(guī)定作為結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，不能因該文件被修改、撤銷或失效而否定合同相關(guān)條款的效力。當(dāng)事人主張按合同約定結(jié)算工程價款的，應(yīng)予支持，但符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十六條規(guī)定的除外。

五、建設(shè)工程施工合同約定工程款實行固定價，如建設(shè)工程尚未完工，當(dāng)事人對已完工工程造價產(chǎn)生爭議的，可將爭議部分的工程造價委托鑒定，但應(yīng)以建設(shè)工程施工合同約定的固定價為基礎(chǔ)，根據(jù)已完工工程占合同約定施工范圍的比例計算工程款。當(dāng)事人一方主張以定額標(biāo)準(zhǔn)作為造價鑒定依據(jù)的，不予支持。

六、當(dāng)事人于訴前或者訴訟中共同選定具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對建設(shè)工程進(jìn)行造價鑒定并出具了鑒定結(jié)論，一方當(dāng)事人要求重新進(jìn)行鑒定的，不予支持，但有證據(jù)證明該鑒定結(jié)論具有最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定的情形除外。

七、人民法院委托司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程造價鑒定的，應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提交的鑒定材料進(jìn)行質(zhì)證，并將鑒定材料和質(zhì)證意見移送鑒定機(jī)構(gòu)。人民法院不得將鑒定材料的質(zhì)證和審核認(rèn)定工作交由鑒定機(jī)構(gòu)完成。

鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定報告初稿和定稿后，人民法院應(yīng)當(dāng)組織當(dāng)事人進(jìn)行質(zhì)證。

八、承包人請求發(fā)包人支付工程款，發(fā)包人主張對其已經(jīng)向?qū)嶋H施工人支付的工程款進(jìn)行抵扣的，應(yīng)予支持，但發(fā)包人未經(jīng)承包人同意向?qū)嶋H施工人支付的超出其應(yīng)得工程款以外的部分除外。

九、建設(shè)工程施工合同明確約定發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。建設(shè)工程施工合同沒有約定或者約定不明，承包人請求參照建設(shè)部《建設(shè)工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》第十六條的規(guī)定，或者依據(jù)建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工合同格式文本（1999年版）通用條款第33條第3款的約定處理的，不予支持。

十、發(fā)包人在合同約定的審核結(jié)算期限屆滿后，以承包人提交的竣工結(jié)算文件不完整為由拒絕結(jié)算，承包人請求從合同約定的審核結(jié)算期限屆滿之次日起計算工程款利息的，應(yīng)予支持，但建設(shè)工程施工合同另有約定的除外。

十一、建設(shè)工程施工合同約定的違約金低于或者過分高于造成的損失的，經(jīng)當(dāng)事人申請，人民法院可以根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十八條、第二十九條的規(guī)定予以調(diào)整。

發(fā)包人未依約支付工程款給承包人造成的損失，如發(fā)包人無法證明承包人實際損失的，可以推定為以未付工程款為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率計算的利息。

承包人逾期竣工給發(fā)包人造成的損失，如承包人無法證明發(fā)包人實際損失的，可以推定為遲延期間內(nèi)按建設(shè)工程所在地同期同類指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計算的租金。對于道路、橋梁等無法參照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計算實際損失的建設(shè)工程，如承包人無法證明發(fā)包人實際損失的，可以推定為以發(fā)包人已付工程款為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率計算的利息。

十二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人請求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的其他當(dāng)事人對施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)予支持。

當(dāng)事人簽訂名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等其他性質(zhì)的合同，一方當(dāng)事人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人請求其他當(dāng)事人對施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，不予支持，但承包人有理由相信當(dāng)事人之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的除外。其他當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向發(fā)包人追償。

十三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人設(shè)立具有法人資格的項目公司，項目公司與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作開發(fā)房地產(chǎn)合同各方當(dāng)事人對施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，不予支持。但公司股東存在濫用公司法人獨立地位和股東有限責(zé)任、虛假出資、抽逃出資等情形的，依照《中華人民共和國公司法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。

十四、掛靠人以被掛靠人的名義與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同，被掛靠人與掛靠人應(yīng)當(dāng)對施工合同債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，但建設(shè)工程施工合同明確約定被掛靠人不承擔(dān)責(zé)任的除外。

十五、承包人將建設(shè)工程施工合同約定的工程款債權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，債權(quán)受讓方主張其對建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)的，可予支持。承包人在轉(zhuǎn)讓工程款債權(quán)前與發(fā)包人約定排除優(yōu)先受償權(quán)的，該約定對承包人以外的實際施工人不具有約束力。