第一篇：關(guān)于征地拆遷評(píng)估的幾個(gè)問(wèn)題

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關(guān)于征地拆遷評(píng)估的幾個(gè)問(wèn)題

筆者近年來(lái)接觸征地拆遷評(píng)估較多，一直受到下面幾個(gè)問(wèn)題的困擾。這其中有的是政策問(wèn)題，有的是評(píng)估技術(shù)問(wèn)題，雖然以深圳為例，但應(yīng)該有普遍意義。

一、征地拆遷中土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定： 征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。

被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

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市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽(tīng)取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。

由于政府制定的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能對(duì)所有地上附屬物，特別是建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，因此需要進(jìn)行評(píng)估。征地拆遷評(píng)估屬于政府職能性、公益性的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，過(guò)去一直由土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。隨著土地估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制的推進(jìn)，社會(huì)性、企業(yè)性的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到征地拆遷評(píng)估工作中來(lái)。因?yàn)槠洳粚儆谕恋匦姓鞴懿块T(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，就存在著與征地部門(mén)的關(guān)系問(wèn)題、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問(wèn)題。

在征地拆遷實(shí)際工作中，征地部門(mén)有的要求對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的重置成本低評(píng)，以便征地部門(mén)與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評(píng)的價(jià)格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象。在征地部門(mén)看來(lái)，被拆遷人總是要獲得比評(píng)估結(jié)果高的補(bǔ)償才能取得心

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理上的滿足，所以，低評(píng)才能保證最終補(bǔ)償價(jià)格比較合理(是否還有其他的行政干預(yù)暫不考慮)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合征地部門(mén)的工作。排除談判中心理學(xué)的運(yùn)用這個(gè)因素，實(shí)際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長(zhǎng)期以來(lái)土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一直是采用低評(píng)的方式對(duì)待征地拆遷評(píng)估。事實(shí)上，被拆遷人雖然不一定了解社會(huì)平均重置成本，但對(duì)于自己的實(shí)際成本最清楚不過(guò)，只要做好說(shuō)明解釋工作，正常的評(píng)估價(jià)格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評(píng)估價(jià)格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評(píng)，不但影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象，破壞評(píng)估結(jié)果的社會(huì)公信力;而且拖延了征地拆遷工作的進(jìn)行，進(jìn)而延誤了整個(gè)工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行，同時(shí)造成了征地部門(mén)的具體工作人員“無(wú)能”，被拆遷人“太刁”的錯(cuò)誤印象;最關(guān)鍵的是誤導(dǎo)了財(cái)政部門(mén)和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，使其認(rèn)為可以用較少的補(bǔ)償款完成征地項(xiàng)目的補(bǔ)償工作，因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果一般來(lái)說(shuō)是財(cái)政撥款的依據(jù)。財(cái)政撥款的不足往往最終導(dǎo)致被拆遷人沒(méi)有得到合理的補(bǔ)償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。

從更高的層面來(lái)看，怎樣在維護(hù)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”法律地位的基礎(chǔ)上，盡可能幫助委托人解決實(shí)際問(wèn)題是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)是傾向于律師行業(yè)，只對(duì)委托人單方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，還是傾向于會(huì)計(jì)師行業(yè)，對(duì)各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)肯定地說(shuō)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)論從法律、法規(guī)來(lái)看，還是從社會(huì)實(shí)際認(rèn)可(包括法律界的認(rèn)可)來(lái)看，都屬于后者。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須認(rèn)

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清自己的地位和作用，對(duì)于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說(shuō)明理由。或者采用其它的補(bǔ)救措施。例如我們?cè)谡鞯夭疬w評(píng)估中，考慮談判中的心理學(xué)因素，建筑物按征地部門(mén)要求適當(dāng)?shù)驮u(píng)(但重置價(jià)格水平要向征地部門(mén)說(shuō)明)，構(gòu)筑物及附屬物都按重置價(jià)格水平評(píng)估。當(dāng)被拆遷人對(duì)建筑物價(jià)格提出異議時(shí)，在征得征地部門(mén)同意后，按不超過(guò)重置價(jià)格水平的標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。這樣做比較容易被當(dāng)事人各方所接受，效果比較好。假如過(guò)于遷就委托方的不合理要求，評(píng)估出來(lái)的結(jié)果不為當(dāng)事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進(jìn)行。

二、重置價(jià)格的準(zhǔn)確把握問(wèn)題

建筑物重置價(jià)格按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，常常遇到這樣一個(gè)問(wèn)題，由于對(duì)農(nóng)民自建房管理的不規(guī)范，應(yīng)當(dāng)計(jì)入重置價(jià)格的報(bào)建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及管理費(fèi)實(shí)際上都不發(fā)生或甚少發(fā)生;工程直接承包給包工隊(duì)，建筑成本也相對(duì)較低。因此，農(nóng)民自建房的實(shí)際成本要低于正常的造價(jià)水平。在深圳，這種價(jià)差最高達(dá)到300元/平方米。于是，對(duì)于建筑物重置價(jià)格的把握，一般是按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估，明顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格。我認(rèn)為，對(duì)于這一類農(nóng)民自建房應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格評(píng)估并予以補(bǔ)償，其理由如下：

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1.按建筑物的重置價(jià)格結(jié)合成新率予以補(bǔ)償?shù)牧⒎ū疽馐潜ＷC被拆遷人可以用補(bǔ)償款重新建設(shè)與被拆除原建筑物結(jié)構(gòu)、面積、成新率相當(dāng)?shù)慕ㄖ?，以保證被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當(dāng)建筑市場(chǎng)管理日益完善時(shí)，農(nóng)民再要建違法、違規(guī)的房子時(shí)，會(huì)受到制止，于是會(huì)發(fā)生按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估的重置價(jià)格，建不起合法、合規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。

2.當(dāng)農(nóng)民要建違法、違規(guī)的建筑物時(shí)，政府會(huì)出面制止，會(huì)要求他們按合法、合規(guī)的方式建設(shè);但是當(dāng)征地拆遷時(shí)，又不給予合理的補(bǔ)償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重新建設(shè)。這明顯不合理。

3.那么農(nóng)民是否因此占了國(guó)家的便宜?沒(méi)有。首先，決定征地拆遷的不是農(nóng)民，而是政府，況且農(nóng)民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi);其次，雖然一些管理費(fèi)用在農(nóng)民自建房時(shí)沒(méi)有發(fā)生，但他自己還是承擔(dān)了大量的管理工作，這些管理工作也應(yīng)當(dāng)計(jì)算成本;再次，拆遷補(bǔ)償只是對(duì)有形的資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，而被迫搬遷所造成的無(wú)形損失有時(shí)是很大的。例如個(gè)人就業(yè)、子女就學(xué)，工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報(bào)建、報(bào)裝費(fèi)用等等。

總之，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的建筑物重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)是合法原則下的建筑物重置價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，即使農(nóng)民自建房的實(shí)際成本較低，也還是

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應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格予以評(píng)估。

三、集體建設(shè)用地的補(bǔ)償問(wèn)題

在征地拆遷評(píng)估中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進(jìn)行評(píng)估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營(yíng)利的現(xiàn)象，此時(shí)土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地，是一種事實(shí)上的建設(shè)用地。對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償是否應(yīng)當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益的問(wèn)題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒(méi)有辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，土地也沒(méi)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變用途，是違章建筑。我認(rèn)為，這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益問(wèn)題。理由如下：

1.《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)。

2.在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展很長(zhǎng)一段時(shí)間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵(lì)農(nóng)民、其他外來(lái)人員與集體經(jīng)濟(jì)組織合作建設(shè)廠房等基礎(chǔ)設(shè)施，吸引外商興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)。這些廠房等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)深圳經(jīng)

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濟(jì)的發(fā)展是有貢獻(xiàn)的，這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地是得到政府默許的。

3.這些廠房的興建都是經(jīng)過(guò)村、鎮(zhèn)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，在當(dāng)時(shí)，這種批準(zhǔn)是有效的，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理部門(mén)還沒(méi)有管到這里來(lái)。直到現(xiàn)在，也沒(méi)有要求強(qiáng)制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開(kāi)辦的工廠也辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，并且正常經(jīng)營(yíng)，這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地實(shí)際上已得到社會(huì)的認(rèn)可。

4.在政府頒布的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中，果園林木的補(bǔ)償是考慮了林木預(yù)期若干年經(jīng)濟(jì)收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益也更大，但在征地拆遷補(bǔ)償中卻完全不予考慮，確實(shí)讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實(shí)際中，對(duì)這樣的問(wèn)題很難使被拆遷人心服口服。

總之，對(duì)經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況適當(dāng)參考收益狀況進(jìn)行評(píng)估，予以補(bǔ)償，比較合情合理。

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可

觸

犯

交

通

肇

事

罪

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第二篇：關(guān)于征地拆遷評(píng)估的幾個(gè)問(wèn)題

關(guān)于征地拆遷評(píng)估的幾個(gè)問(wèn)題

來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) 作者:廖凡幼 發(fā)布日期:2008-3-13 12:27:06

筆者近年來(lái)接觸征地拆遷評(píng)估較多，一直受到下面幾個(gè)問(wèn)題的困擾。這其中有的是政策問(wèn)題，有的是評(píng)估技術(shù)問(wèn)題，雖然以深圳為例，但應(yīng)該有普遍意義。

一、征地拆遷中土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。

被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽(tīng)取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。由于政府制定的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能對(duì)所有地上附屬物，特別是建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，因此需要進(jìn)行評(píng)估。征地拆遷評(píng)估屬于政府職能性、公益性的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，過(guò)去一直由土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。隨著土地估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制的推進(jìn)，社會(huì)性、企業(yè)性的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到征地拆遷評(píng)估工作中來(lái)。因?yàn)槠洳粚儆谕恋匦姓鞴懿块T(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，就存在著與征地部門(mén)的關(guān)系問(wèn)題、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問(wèn)題。

在征地拆遷實(shí)際工作中，征地部門(mén)有的要求對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的重置成本低評(píng)，以便征地部門(mén)與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評(píng)的價(jià)格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象。在征地部門(mén)看來(lái)，被拆遷人總是要獲得比評(píng)估結(jié)果高的補(bǔ)償才能取得心理上的滿足，所以，低評(píng)才能保證最終補(bǔ)償價(jià)格比較合理(是否還有其他的行政干預(yù)暫不考慮)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合征地部門(mén)的工作。排除談判中心理學(xué)的運(yùn)用這個(gè)因素，實(shí)際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長(zhǎng)期以來(lái)土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一直是采用低評(píng)的方式對(duì)待征地拆遷評(píng)估。事實(shí)上，被拆遷人雖然不一定了解社會(huì)平均重置成本，但對(duì)于自己的實(shí)際成本最清楚不過(guò)，只要做好說(shuō)明解釋工作，正常的評(píng)估價(jià)格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評(píng)估價(jià)格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評(píng)，不但影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象，破壞評(píng)估結(jié)果的社會(huì)公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進(jìn)行，進(jìn)而延誤了整個(gè)工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行，同時(shí)造成了征地部門(mén)的具體工作人員“無(wú)能”，被拆遷人“太刁”的錯(cuò)誤印象；最關(guān)鍵的是誤導(dǎo)了財(cái)政部門(mén)和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，使其認(rèn)為可以用較少的補(bǔ)償款完成征地項(xiàng)目的補(bǔ)償工作，因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果一般來(lái)說(shuō)是財(cái)政撥款的依據(jù)。財(cái)政撥款的不足往往最終導(dǎo)致被拆遷人沒(méi)有得到合理的補(bǔ)償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。1

從更高的層面來(lái)看，怎樣在維護(hù)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”法律地位的基礎(chǔ)上，盡可能幫助委托人解決實(shí)際問(wèn)題是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)是傾向于律師行業(yè)，只對(duì)委托人單方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，還是傾向于會(huì)計(jì)師行業(yè)，對(duì)各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)肯定地說(shuō)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)論從法律、法規(guī)來(lái)看，還是從社會(huì)實(shí)際認(rèn)可(包括法律界的認(rèn)可)來(lái)看，都屬于后者。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須認(rèn)清自己的地位和作用，對(duì)于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說(shuō)明理由?；蛘卟捎闷渌难a(bǔ)救措施。例如我們?cè)谡鞯夭疬w評(píng)估中，考慮談判中的心理學(xué)因素，建筑物按征地部門(mén)要求適當(dāng)?shù)驮u(píng)(但重置價(jià)格水平要向征地部門(mén)說(shuō)明)，構(gòu)筑物及附屬物都按重置價(jià)格水平評(píng)估。當(dāng)被拆遷人對(duì)建筑物價(jià)格提出異議時(shí)，在征得征地部門(mén)同意后，按不超過(guò)重置價(jià)格水平的標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。這樣做比較容易被當(dāng)事人各方所接受，效果比較好。假如過(guò)于遷就委托方的不合理要求，評(píng)估出來(lái)的結(jié)果不為當(dāng)事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進(jìn)行。

二、重置價(jià)格的準(zhǔn)確把握問(wèn)題

建筑物重置價(jià)格按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，常常遇到這樣一個(gè)問(wèn)題，由于對(duì)農(nóng)民自建房管理的不規(guī)范，應(yīng)當(dāng)計(jì)入重置價(jià)格的報(bào)建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及管理費(fèi)實(shí)際上都不發(fā)生或甚少發(fā)生；工程直接承包給包工隊(duì)，建筑成本也相對(duì)較低。因此，農(nóng)民自建房的實(shí)際成本要低于正常的造價(jià)水平。在深圳，這種價(jià)差最高達(dá)到300元／平方米。于是，對(duì)于建筑物重置價(jià)格的把握，一般是按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估，明顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格。我認(rèn)為，對(duì)于這一類農(nóng)民自建房應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格評(píng)估并予以補(bǔ)償，其理由如下：

1．按建筑物的重置價(jià)格結(jié)合成新率予以補(bǔ)償?shù)牧⒎ū疽馐潜ＷC被拆遷人可以用補(bǔ)償款重新建設(shè)與被拆除原建筑物結(jié)構(gòu)、面積、成新率相當(dāng)?shù)慕ㄖ?，以保證被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當(dāng)建筑市場(chǎng)管理日益完善時(shí)，農(nóng)民再要建違法、違規(guī)的房子時(shí)，會(huì)受到制止，于是會(huì)發(fā)生按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估的重置價(jià)格，建不起合法、合規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。

2．當(dāng)農(nóng)民要建違法、違規(guī)的建筑物時(shí)，政府會(huì)出面制止，會(huì)要求他們按合法、合規(guī)的方式建設(shè)；但是當(dāng)征地拆遷時(shí)，又不給予合理的補(bǔ)償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重新建設(shè)。這明顯不合理。

3．那么農(nóng)民是否因此占了國(guó)家的便宜?沒(méi)有。首先，決定征地拆遷的不是農(nóng)民，而是政府，況且農(nóng)民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)；其次，雖然一些管理費(fèi)用在農(nóng)民自建房時(shí)沒(méi)有發(fā)生，但他自己還是承擔(dān)了大量的管理工作，這些管理工作也應(yīng)當(dāng)計(jì)算成本；再次，拆遷補(bǔ)償只是對(duì)有形的資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，而被迫搬遷所造成的無(wú)形損失有時(shí)是很大的。例如個(gè)人就業(yè)、子女就學(xué)，工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報(bào)建、報(bào)裝費(fèi)用等等。

總之，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的建筑物重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)是合法原則下的建筑物重置價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，即使農(nóng)民自建房的實(shí)際成本較低，也還是應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格予以評(píng)估。

三、集體建設(shè)用地的補(bǔ)償問(wèn)題

在征地拆遷評(píng)估中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進(jìn)行評(píng)估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營(yíng)利的現(xiàn)象，此時(shí)土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地，是一種事實(shí)上的建設(shè)用地。對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償是否應(yīng)當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益的問(wèn)題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒(méi)有辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，土地也沒(méi)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變用途，是違章建筑。我認(rèn)為，這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益問(wèn)題。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)。

2．在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展很長(zhǎng)一段時(shí)間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵(lì)農(nóng)民、其他外來(lái)人員與集體經(jīng)濟(jì)組織合作建設(shè)廠房等基礎(chǔ)設(shè)施，吸引外商興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)。這些廠房等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有貢獻(xiàn)的，這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地是得到政府默許的。

3．這些廠房的興建都是經(jīng)過(guò)村、鎮(zhèn)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，在當(dāng)時(shí)，這種批準(zhǔn)是有效的，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理部門(mén)還沒(méi)有管到這里來(lái)。直到現(xiàn)在，也沒(méi)有要求強(qiáng)制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開(kāi)辦的工廠也辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，并且正常經(jīng)營(yíng)，這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地實(shí)際上已得到社會(huì)的認(rèn)可。

4．在政府頒布的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中，果園林木的補(bǔ)償是考慮了林木預(yù)期若干年經(jīng)濟(jì)收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益也更大，但在征地拆遷補(bǔ)償中卻完全不予考慮，確實(shí)讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實(shí)際中，對(duì)這樣的問(wèn)題很難使被拆遷人心服口服。

總之，對(duì)經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況適當(dāng)參考收益狀況進(jìn)行評(píng)估，予以補(bǔ)償，比較合情合理。

第三篇：征地拆遷容易出現(xiàn)的問(wèn)題

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征地拆遷容易出現(xiàn)的問(wèn)題

導(dǎo)讀：在征地拆遷過(guò)程中，很容易出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，從而導(dǎo)致拆遷糾紛的發(fā)生，具體在征地拆遷過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題有哪些?我國(guó)對(duì)這些方面的規(guī)定又是怎樣的?詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)看本文介紹：

征地拆遷過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題有：

1、征地拆遷工作實(shí)施主體不規(guī)范

《中華人民共和國(guó)土地管理法》以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》第四十六條規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。”這一法律條款明確規(guī)定征地拆遷工作的實(shí)施主體，只能是被征用土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府。該人民政府的土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

在現(xiàn)實(shí)的征地拆遷工作中，嚴(yán)格按照這一規(guī)定實(shí)施的很少，大多

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數(shù)情況是，由政府成立一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)，有的叫開(kāi)發(fā)區(qū)，有的叫工業(yè)園，也有的叫支持什么建設(shè)項(xiàng)目指揮部，人員由各個(gè)部門(mén)臨時(shí)抽調(diào)。政府將征拆工作全部交由此機(jī)構(gòu)實(shí)施，也有的縣一級(jí)政府直接將某一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的征地拆遷工作委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)人民政府實(shí)施，土地行政主管部門(mén)不直接參與組織實(shí)施。

2、征用土地公告不規(guī)范

征用土地公告是征用土地的必經(jīng)程序，征用土地公告分為兩種，一是征用土地公告，二是征地補(bǔ)償、安置方案公告。

國(guó)土資源部發(fā)布的《征用土地公告辦法》第四條規(guī)定：“被征用土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征用土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征用土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)具體實(shí)施?！?/p>

第五條規(guī)定：“征用土地公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(一)征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途;(二)被征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積;(三)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑;(四)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c(diǎn)?！边@兩條所規(guī)范的是征用土地公告的時(shí)間和內(nèi)容。

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第七條規(guī)定：“有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)批準(zhǔn)的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。”

第八條規(guī)定：征地補(bǔ)償、安置方案公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(一)本集體經(jīng)濟(jì)組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量、需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量;(二)土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式;(三)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式;(四)地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;(五)農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑;(六)其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。這兩條規(guī)范的是征地補(bǔ)償、安置方案公告的時(shí)間和內(nèi)容。

在現(xiàn)實(shí)的征地拆遷工作中，完全按照法律、法規(guī)、規(guī)章的要求進(jìn)行公告的很少。有的小項(xiàng)目未進(jìn)行公告，有的制作了公告未張貼，有的應(yīng)公告兩次而只公告了一次，有的公告內(nèi)容不完整，還有的在未收到征用土地方案批準(zhǔn)文件時(shí)即發(fā)出征用土地公告。因此，公告內(nèi)容缺少批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)和批準(zhǔn)時(shí)間。征地不依法進(jìn)行公告，違反了法定程序，剝奪了被征地農(nóng)民的知情權(quán)，并將產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。依據(jù)《征用土地公告辦法》第十四條的規(guī)定，未依法進(jìn)行征用土地公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。未依法進(jìn)行征地補(bǔ)償、安置方案公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)

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依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償、安置手續(xù)。

3、不告知聽(tīng)證權(quán)

《征用土地公告辦法》第九條規(guī)定：“被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見(jiàn)的或者要求舉行聽(tīng)證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出?！钡谑畻l規(guī)定：“有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見(jiàn)。對(duì)當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證會(huì)，確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改。”

依照上述規(guī)定，被征用土地的農(nóng)民對(duì)征用土地補(bǔ)償、安置方案有不同意見(jiàn)，有權(quán)要求聽(tīng)證，并有時(shí)限要求。因此，征用土地的實(shí)施機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人交待聽(tīng)證權(quán)?？梢栽谡饔猛恋匮a(bǔ)償、安置方案公告中告知聽(tīng)證權(quán)，也可以用其他方式告知聽(tīng)證權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)的征地拆遷工作中，幾乎都沒(méi)有告知聽(tīng)證權(quán)，更談不上舉行聽(tīng)證會(huì)，實(shí)質(zhì)上剝奪了被征地農(nóng)民要求舉行聽(tīng)證的民主權(quán)利。

4、調(diào)查工作不細(xì)致

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被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浐?，政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)補(bǔ)償?shù)怯浀捻?xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查核實(shí)，填寫(xiě)房屋設(shè)施、青苗等拆遷補(bǔ)償表。這項(xiàng)工作量大、專業(yè)性強(qiáng)、復(fù)雜、煩瑣，也很容易出差錯(cuò)，要求工作人員具有較高的專業(yè)素質(zhì)，耐心細(xì)致的工作作風(fēng)。但在現(xiàn)實(shí)征拆工作中，工作人員的政治業(yè)務(wù)素質(zhì)達(dá)不到要求。

調(diào)查核實(shí)工作差錯(cuò)較多：一是遺漏項(xiàng)目，幾乎每一拆遷戶都有補(bǔ)遺的問(wèn)題。有的遺漏的項(xiàng)目還不少。二是適用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確，被征地的農(nóng)民之間互相比較，如果標(biāo)準(zhǔn)算高了他不找你，如果算低了他就來(lái)找你。三是適用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性大、不公正，關(guān)系好的標(biāo)準(zhǔn)定得高一些。四是工作責(zé)任心不強(qiáng)，簡(jiǎn)單粗暴，不向拆遷戶做耐心細(xì)致的思想工作，導(dǎo)致拆遷戶產(chǎn)生抵觸情緒。

5、補(bǔ)償、安置不到位

《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：“征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。”在現(xiàn)實(shí)征拆工作中，有的征地補(bǔ)償費(fèi)不能在規(guī)定的期限內(nèi)全額到位。有的拆遷項(xiàng)目，拆遷戶將房屋拆除后，在過(guò)渡房?jī)?nèi)居住一年以上，重建地還未出來(lái)。

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關(guān)

立

案

審

查

期

限

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長(zhǎng)

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第四篇：征地拆遷過(guò)程會(huì)出現(xiàn)哪些問(wèn)題

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征地拆遷過(guò)程會(huì)出現(xiàn)哪些問(wèn)題

為了舊村換新貌、新建火車站、某經(jīng)濟(jì)金融中心等原因，需要征收土地進(jìn)行建造。那么征地拆遷過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題有哪些？征地拆遷工作實(shí)施主體不規(guī)范、征用土地公告不規(guī)范、不告知聽(tīng)證權(quán)、補(bǔ)償、安置不到位等。下面快車小編為您一一介紹。

征地拆遷過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題

1、征地拆遷工作實(shí)施主體不規(guī)范

《中華人民共和國(guó)土地管理法》以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》第四十六條規(guī)定：國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯??！边@一法律條款明確規(guī)定征地拆遷工作的實(shí)施主體，只能是被征用土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府。該人民政府的土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

在現(xiàn)實(shí)的征地拆遷工作中，嚴(yán)格按照這一規(guī)定實(shí)施的很少，大多數(shù)情況是，由政府成立一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)，有的叫開(kāi)發(fā)區(qū)，有的叫工業(yè)園，也

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 有的叫支持什么建設(shè)項(xiàng)目指揮部，人員由各個(gè)部門(mén)臨時(shí)抽調(diào)。政府將征拆工作全部交由此機(jī)構(gòu)實(shí)施，也有的縣一級(jí)政府直接將某一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的征地拆遷工作委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)人民政府實(shí)施，土地行政主管部門(mén)不直接參與組織實(shí)施。

2、征用土地公告不規(guī)范

征用土地公告是征用土地的必經(jīng)程序，征用土地公告分為兩種，一是征用土地公告，二是征地補(bǔ)償、安置方案公告。

國(guó)土資源部發(fā)布的《征用土地公告辦法》第四條規(guī)定：被征用土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征用土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征用土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)具體實(shí)施?！?/p>

第五條規(guī)定：征用土地公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；

（二）被征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；

（三）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；

（四）辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)?！边@兩條所規(guī)范的是征用土地公告的時(shí)間和內(nèi)容。

第七條規(guī)定：有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 根據(jù)批準(zhǔn)的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告?！?/p>

第八條規(guī)定：征地補(bǔ)償、安置方案公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）本集體經(jīng)濟(jì)組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量、需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；

（二）土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；

（三）安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；

（四）地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

（五）農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；

（六）其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。這兩條規(guī)范的是征地補(bǔ)償、安置方案公告的時(shí)間和內(nèi)容。

在現(xiàn)實(shí)的征地拆遷工作中，完全按照法律、法規(guī)、規(guī)章的要求進(jìn)行公告的很少。有的小項(xiàng)目未進(jìn)行公告，有的制作了公告未張貼，有的應(yīng)公告兩次而只公告了一次，有的公告內(nèi)容不完整，還有的在未收到征用土地方案批準(zhǔn)文件時(shí)即發(fā)出征用土地公告。因此，公告內(nèi)容缺少批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)和批準(zhǔn)時(shí)間。征地不依法進(jìn)行公告，違反了法定程序，剝奪了被征地農(nóng)民的知情權(quán)，并將產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。依據(jù)《征用土地公告辦法》第十四條的規(guī)定，未依法進(jìn)行征用土地公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。未依法進(jìn)行征地補(bǔ)償、安置方案公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償、安置手續(xù)。

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3、不告知聽(tīng)證權(quán)

《征用土地公告辦法》第九條規(guī)定：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見(jiàn)的或者要求舉行聽(tīng)證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出?！钡谑畻l規(guī)定：有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見(jiàn)。對(duì)當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證會(huì)，確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改?！?/p>

依照上述規(guī)定，被征用土地的農(nóng)民對(duì)征用土地補(bǔ)償、安置方案有不同意見(jiàn)，有權(quán)要求聽(tīng)證，并有時(shí)限要求。因此，征用土地的實(shí)施機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人交待聽(tīng)證權(quán)。可以在征用土地補(bǔ)償、安置方案公告中告知聽(tīng)證權(quán)，也可以用其他方式告知聽(tīng)證權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)的征地拆遷工作中，幾乎都沒(méi)有告知聽(tīng)證權(quán)，更談不上舉行聽(tīng)證會(huì)，實(shí)質(zhì)上剝奪了被征地農(nóng)民要求舉行聽(tīng)證的民主權(quán)利。

4、調(diào)查工作不細(xì)致

被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 屬證書(shū)到政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浐?，政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)補(bǔ)償?shù)怯浀捻?xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查核實(shí)，填寫(xiě)房屋設(shè)施、青苗等拆遷補(bǔ)償表。這項(xiàng)工作量大、專業(yè)性強(qiáng)、復(fù)雜、煩瑣，也很容易出差錯(cuò)，要求工作人員具有較高的專業(yè)素質(zhì)，耐心細(xì)致的工作作風(fēng)。但在現(xiàn)實(shí)征拆工作中，工作人員的政治業(yè)務(wù)素質(zhì)達(dá)不到要求。

調(diào)查核實(shí)工作差錯(cuò)較多：一是遺漏項(xiàng)目，幾乎每一拆遷戶都有補(bǔ)遺的問(wèn)題。有的遺漏的項(xiàng)目還不少。二是適用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確，被征地的農(nóng)民之間互相比較，如果標(biāo)準(zhǔn)算高了他不找你，如果算低了他就來(lái)找你。三是適用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性大、不公正，關(guān)系好的標(biāo)準(zhǔn)定得高一些。四是工作責(zé)任心不強(qiáng)，簡(jiǎn)單粗暴，不向拆遷戶做耐心細(xì)致的思想工作，導(dǎo)致拆遷戶產(chǎn)生抵觸情緒。

5、補(bǔ)償、安置不到位

《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付?！痹诂F(xiàn)實(shí)征拆工作中，有的征地補(bǔ)償費(fèi)不能在規(guī)定的期限內(nèi)全額到位。有的拆遷項(xiàng)目，拆遷戶將房屋拆除后，在過(guò)渡房?jī)?nèi)居住一年以上，重建地還未出來(lái)。

（責(zé)任

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 征地拆遷法律知識(shí)希望對(duì)您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問(wèn)題根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷，必要時(shí)可尋求免費(fèi)律師在線咨詢的幫助。

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第五篇：關(guān)于征地拆遷的幾點(diǎn)問(wèn)題與建議

關(guān)于征地拆遷的幾點(diǎn)問(wèn)題與建議

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，我市東拓南移的戰(zhàn)略的實(shí)施，我村成為了重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。近年來(lái)，各級(jí)各項(xiàng)重點(diǎn)工程，先后落戶我村，大大的帶動(dòng)了我村經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。然而大量的土地被征用，農(nóng)民的生活生產(chǎn)方式發(fā)生了改變，相應(yīng)的也帶來(lái)了很多問(wèn)題。

一、土地被征，農(nóng)民怎樣開(kāi)始新的生產(chǎn)生活

征地使農(nóng)民的生活發(fā)生翻天覆地的變化，但是由于土地的征用，農(nóng)民失去了重要的家庭財(cái)富，最基本的就業(yè)崗位，游離于城市與農(nóng)村之間，不斷被邊緣化。城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)不可改變，而農(nóng)民的生活必須繼續(xù)，首當(dāng)其沖的問(wèn)題就是城市化的農(nóng)民如何在城市中生活發(fā)展，找到生存就業(yè)的新途徑，現(xiàn)階段，大面積大范圍的開(kāi)發(fā)，失地農(nóng)民增速快、數(shù)量大，就業(yè)崗位偏少，且農(nóng)民相對(duì)文化素質(zhì)偏低，缺少相應(yīng)的技能培訓(xùn)，就業(yè)相當(dāng)困難，已就業(yè)的，再失業(yè)率也較高，隱性失業(yè)也普遍。同時(shí)針對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障制度也相對(duì)落后，就業(yè)方面措施不到位，培訓(xùn)制度、保障制度缺失。農(nóng)民失地也就意味著失業(yè)，失去了生存發(fā)展的手段。生存就業(yè)問(wèn)題得不到解決，使群眾對(duì)征地開(kāi)發(fā)存在著一定的排斥心理。

二、征地補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)如何確立，款項(xiàng)如何分配

一是按照《土地管理法》，土地被征用必須給予一定的補(bǔ)償，土地補(bǔ)償方式雖有很多，目前我們基本上是以單一的貨幣補(bǔ)償方

式為主。由于各方面的原因，現(xiàn)行的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只考慮土地的現(xiàn)有價(jià)值，并未對(duì)增值部分進(jìn)行補(bǔ)償，導(dǎo)致補(bǔ)償?shù)陀谕恋氐恼嬲齼r(jià)值，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。同時(shí)土地法中，并沒(méi)有規(guī)定宅基地如何補(bǔ)償，在補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)上，出現(xiàn)了很多不合理現(xiàn)象。二是在款項(xiàng)分配的問(wèn)題上，由于村規(guī)民約和現(xiàn)行政策法規(guī)之間對(duì)于拆遷征地補(bǔ)償款分配做法不同，造成了征地補(bǔ)償款分配矛盾重重，產(chǎn)生糾紛，群眾上訪頻頻，直接影響了社會(huì)穩(wěn)定團(tuán)結(jié)，間接影響了大環(huán)境，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)造成負(fù)面影響。

三、拆遷安置，農(nóng)民如何在新的家園安居樂(lè)業(yè)

城市開(kāi)發(fā)使農(nóng)民土地被征，家園被拆，農(nóng)民必須重建家園，而這個(gè)家園建在哪，怎么建，如何讓農(nóng)民的生活更方便，更快的適應(yīng)新的生活方式這都是大問(wèn)題。安置房的選址，房屋設(shè)計(jì)、住房配套設(shè)施的建設(shè)、交通出行都不容忽視。

針對(duì)以上問(wèn)題，提出幾點(diǎn)建議：

一、啟動(dòng)就業(yè)工程，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)

一是針對(duì)失地農(nóng)民開(kāi)展就業(yè)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民勞動(dòng)力素質(zhì)，提高就業(yè)能力。二是舉辦失地農(nóng)民就業(yè)招聘會(huì)，專門(mén)面向失地農(nóng)民招工。三是制定就業(yè)優(yōu)惠政策，在政策上予以村辦企業(yè)一定傾斜，擴(kuò)大就業(yè)崗位。四是完善農(nóng)村各項(xiàng)保障制度。

二、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，明確分配方式

在補(bǔ)償問(wèn)題上，要根據(jù)農(nóng)村、農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行多形式補(bǔ)償，完善補(bǔ)償制度，不能通過(guò)貨幣手段，將失

地農(nóng)民直接推向社會(huì)。在分配問(wèn)題上，要制定一項(xiàng)可行的方案，讓基層干部在處理糾紛時(shí)有據(jù)可依，減少內(nèi)部矛盾，同時(shí)積極消除與國(guó)家法律法規(guī)相違背的村規(guī)民約。

三、妥善安置村民，享受開(kāi)發(fā)成果

政府和開(kāi)發(fā)商需高度重視村民安置，在安置房選址和建設(shè)上要從農(nóng)民實(shí)際需求上著手，考慮農(nóng)民未來(lái)的生產(chǎn)生活問(wèn)題，完善房屋及周邊環(huán)境配套設(shè)施建設(shè)，讓拆遷群眾能享受到開(kāi)發(fā)成果，享受應(yīng)有的城市化生活。