第一篇：關(guān)于人防車位在土地增值稅清算中的成本扣除問題

關(guān)于人防車位土地增值稅的處理問題

人防車位，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的定位一直都比較模糊。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。因此，不符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第三款規(guī)定的“建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除” 的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。是否可以根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第三款 “建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除”的規(guī)定來進(jìn)行扣除呢？答案是否定的，在土地增值稅清算過程中，人防車位的成本是否可以扣除，應(yīng)根據(jù)以下情況來劃分：

一、對于開發(fā)商將人防車位的幾十年的使用權(quán)（一般為20年或者40年）出售了，可以將這個(gè)出售行為視為車位的出租行為，其營業(yè)稅不是按銷售不動產(chǎn)來征收，而是按租賃

業(yè)來征收。由于該行為違背了《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，因此對開發(fā)商出售人防車位的使用權(quán)，并且收益歸開發(fā)商的時(shí)候，可以視為開發(fā)商已將該物業(yè)已用作出租，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第二款的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用?！弊⒁?，這一條并未涉及物業(yè)的產(chǎn)權(quán)問題，對人防車位等產(chǎn)權(quán)較為模糊的物業(yè)也可以適用這條規(guī)定，此時(shí)人防車位的成本費(fèi)用不予扣除。

二、如果人防車位在建成后房地產(chǎn)公司移交物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)出租的，則成本費(fèi)用可以扣除。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。該行為符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第一款的規(guī)定：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。因此，這種情況下，應(yīng)允許開發(fā)商扣除人防車位 的成本費(fèi)用。

第二篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知以及解讀

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《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函

[2010]220號）文件解讀

發(fā)布時(shí)間：2010年08月02日

訪問次數(shù)： 1893字 體：【大 中 小】國家稅務(wù)總局于2010年5月26日下發(fā)了?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?（國稅函[2010]220號），在?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?（國稅發(fā)?2006?187號）、?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知?（國稅發(fā)[2009]91號）等文件下發(fā)后，就土地增值稅清算工作中相關(guān)問題做出進(jìn)一步明確，現(xiàn)選擇以下三個(gè)問題進(jìn)行解讀：

1、關(guān)于利息問題。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，（1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這與?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?第七條第三款規(guī)定一致。

新增三個(gè)方面規(guī)定：一是房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按第二種辦法計(jì)算扣除。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又

有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種辦法，即只能適用一種辦法。三是土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。這與企業(yè)所得稅規(guī)定不同，根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)[2009]31號），企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。賬務(wù)方面，會計(jì)科目設(shè)臵一般將項(xiàng)目開發(fā)資本化利息計(jì)入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)用”核算。而在土地增值稅清算計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)先調(diào)減開發(fā)成本中的資本化利息，而后與財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計(jì)算方法。舉例說明：某房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用”中利息支出50萬元，“財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出”20萬元，則計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000-50=2950萬元，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按照第一種方式計(jì)算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5萬元；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按照第二種方式計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（5000+3000-50）×10%=795萬元。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金扣除問題。文件明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。即土地增值稅清算時(shí)，實(shí)際發(fā)生的成本應(yīng)憑合法有效憑證

扣除，不考慮企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提成本。這和企業(yè)所得稅匯繳有所不同。根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)[209]31號）第三十二條和?轉(zhuǎn)發(fā)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?的通知?（蘇地稅發(fā)[2009]53號）規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本：

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。所稱可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。所稱可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)

提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。所稱預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。除政府相關(guān)文件對報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)問題。文件規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得扣除。這和企業(yè)所得稅方面規(guī)定有所不同，根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)[2009]31號）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。國稅發(fā)

[2009]31號第二十七條，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地閑臵費(fèi)。

第三篇：關(guān)于土地增值稅清算需要注意的八個(gè)問題

關(guān)于土地增值稅清算需要注意的八個(gè)問題

什么是土地增值稅清算？

土地增值稅清算指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅清算的條件分為兩類：

一是納稅人應(yīng)該進(jìn)行清算的條件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

二是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算的條件：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值 稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，一般一個(gè)項(xiàng)目從規(guī)劃立項(xiàng)到全部銷售完畢至少需要三年時(shí)間，土地增值稅相對其他稅種自身有其很強(qiáng)的專業(yè)特點(diǎn)，包括：

1、宏觀調(diào)控作用大于財(cái)政收入職能

2、計(jì)算復(fù)雜(涉及環(huán)節(jié)多、內(nèi)容多、規(guī)定多)

3、稅率高(最低檔30%，對開發(fā)商利潤影響大)

4、政策“不清”、強(qiáng)烈的地方特色(各地不統(tǒng)一、有待進(jìn)一步明確)

5、行業(yè)特點(diǎn)突出(涉及行業(yè)知識多)

6、對會計(jì)知識要求高(成本核算、成本與費(fèi)用的區(qū)分)這些特點(diǎn)都左右著土地增值稅清算工作的正確順利實(shí)施，更要求清算人員有著專業(yè)的財(cái)稅知識和豐富的清算經(jīng)驗(yàn)，土地增值稅稅率偏高，如對政策把握模糊，不事前進(jìn)行稅收的整體安排，則會造成多繳納無謂的稅款。那么土地增值稅清算應(yīng)該注意哪些問題呢？

第一，清算時(shí)以發(fā)票金額為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

第二，契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

第三，質(zhì)量保證金以是否開具發(fā)票作為扣除前提。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。

第四，使用自有資金，開發(fā)費(fèi)用的扣除更具操作性。

為了減少開發(fā)商通過虛報(bào)開發(fā)費(fèi)用等方式來避稅的空間，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所

支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種辦法。

土地增值稅清算不認(rèn)可會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于借款費(fèi)用資本化的原則，在清算時(shí)，對于已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。因此，需要將該處理原則與會計(jì)核算、企業(yè)所得稅匯算清繳作出有效區(qū)分。

第五，逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

不論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因何種原因，逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)都不得扣除。

第六，拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題得到明確。

對拆遷安置，規(guī)定了三項(xiàng)具體內(nèi)容：

一、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

二、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號文件第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

三、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第七，轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的年限得以細(xì)化。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)

地稅務(wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的 扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每 滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

第八，補(bǔ)繳土地增值稅不加收滯納金。

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

第四篇：土地增值稅和營業(yè)稅中甲供材料問題

關(guān)于土地增值稅清算中甲供材稅收問題的探討

在對符合土地增值稅清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行清算過程中，涉及房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本、公建配套成本、開發(fā)間接費(fèi)等各種成本費(fèi)用的清理、歸結(jié)及核算，本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本中甲供材涉稅事項(xiàng)引發(fā)的相關(guān)稅收問題進(jìn)行探討。

一、甲供材征稅的稅收政策依據(jù)

根據(jù)1994年版的《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱實(shí)施細(xì)則）第十八條規(guī)定納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。而2009年版的《實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。而第七條規(guī)定是納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：

（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；

（二）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。因此我們從新舊營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則可以看出上述相關(guān)規(guī)定實(shí)質(zhì)是一條反避稅條款。從工程造價(jià)來講，無論材料如何核算，工程總造價(jià)中都包含所有的材料價(jià)款。如果材料由施工單位購買，就并入營業(yè)額征收營業(yè)稅，而換了一種方式，將本應(yīng)由施工單位購買的工程材料轉(zhuǎn)由建設(shè)單位購買，就不要并入營業(yè)額繳納營業(yè)稅，將導(dǎo)致國家稅款的大量流失。材料的購買主體雖然發(fā)生了變化，但其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)并沒有發(fā)生相應(yīng)變化，因此我們不能由于企業(yè)運(yùn)作方式的變化而導(dǎo)致國家稅款的流失。

二、甲供材征稅范圍確定

甲供材是指由基本建設(shè)單位提供原材料，交由施工方施工完成工程作業(yè)。由于1994年版的《實(shí)施細(xì)則》第十八條將設(shè)備包含在營業(yè)額內(nèi)作為營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，導(dǎo)致建筑工程中的設(shè)備存在既繳增值稅又繳營業(yè)稅的可能性，所以國家稅務(wù)總局相繼出臺了國稅發(fā)【2002】117號文、財(cái)稅【2003】16號文和國稅發(fā)【2006】80號文，解決五類自產(chǎn)貨物

（一）金屬結(jié)構(gòu)件：包括活動板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；

（二）鋁合金門窗；

（三）玻璃幕墻；

（四）機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；

（五）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物（建筑防水材料）如何征收營業(yè)稅的問題，從而避免了重復(fù)征稅的弊端。2009年版的《實(shí)施細(xì)則》就是在此基礎(chǔ)上明確了營業(yè)稅征稅范圍不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款，也明確了提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額，但前提條件是必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)。如果沒有施工（安裝）資質(zhì)，就形成基本建設(shè)單位采購除設(shè)備以外的材料交由施工方施工完成工程作業(yè)的甲供材概念。（如圖所示）

建設(shè)方采購所有材料 建設(shè)方采購非設(shè)備的材料 判斷是否屬于設(shè)備 屬于設(shè)備范圍不征收營業(yè)稅 建設(shè)方采購非自產(chǎn)自銷企業(yè)的材料

判斷是否自產(chǎn)自銷

建設(shè)方采購無施工資質(zhì)企業(yè)的材料

判斷是否具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)

分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額

甲供材（營業(yè)稅征收范圍）

三、甲供材征稅金額的確定

一般來說，工程造價(jià)中分別包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及甲方供應(yīng)的材料。施工方根據(jù)建設(shè)部《清單計(jì)價(jià)規(guī)范》的要求，由甲方自行負(fù)責(zé)采購供應(yīng)的材料費(fèi)，投標(biāo)人將“甲供材料”費(fèi)進(jìn)入綜合單價(jià)中計(jì)取相應(yīng)的稅費(fèi)、利潤后再將“甲供材料”費(fèi)從綜合單價(jià)中扣除，這種形式的報(bào)價(jià)就包含了甲供材料稅金，在以后的申報(bào)繳納建筑稅金時(shí)，甲方就不再另外支付甲供材料的稅金部分，乙方以后開具的建安發(fā)票也會包含甲供材料稅金在內(nèi)。但在土地增值稅清算過程中我們發(fā)現(xiàn)一部分施工企業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)提供的甲供材實(shí)際成本不予認(rèn)可，而是按施工方確定的定額成本進(jìn)入工程造價(jià)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際材料成本與施工方定額成本出現(xiàn)差異，而房地產(chǎn)企業(yè)對該成本差異在房屋竣工后直接結(jié)轉(zhuǎn)成本，對于甲供材材料成本差異也只有在土地增值稅清算過程中才能發(fā)現(xiàn)。（如圖）

工程建造成本

甲供材成本 施工企業(yè)

人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)

施工企業(yè)

人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)

甲供材材料 成本差異 甲供材定額成本

成本=施工企業(yè)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)+甲供材定額成本*3.445%

*

建造成本（未繳納營業(yè)稅）

四、對于甲供材征稅問題的幾點(diǎn)想法

我們從政策、范圍及計(jì)稅依據(jù)三個(gè)方面分析了甲供材涉及營業(yè)稅征收的相關(guān)內(nèi)容，從我們基層稅務(wù)人員實(shí)際對甲供材稅款的征收、檢查都有相當(dāng)大的困難。第一、對于提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額的前置條件是納稅人必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)以及有工程項(xiàng)目的單位在訂立此類合同是是否會要求提供資質(zhì)，并保存此類資質(zhì)；第二、對于甲供材中材料成本差異產(chǎn)生的營業(yè)稅有誰承擔(dān)問題，施工方對材料成本差異概不認(rèn)賬，他只對工程決算中的甲供材成本負(fù)責(zé)營業(yè)稅，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說材料成本差異的營業(yè)稅列支途徑不明，按條例實(shí)施細(xì)則應(yīng)由施工方繳納，但施工方不認(rèn)可，自己通過營業(yè)外支出核算處理，則稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會認(rèn)定為不能稅前扣除，房地產(chǎn)企業(yè)處于兩難境地。綜上所述，我認(rèn)為解決甲供材的稅收問題應(yīng)從兩方面入手：

一是從稅收政策角度出發(fā)讓稅法條例明晰化和可操作性。首先是對2009版《實(shí)施細(xì)則》及其配套的規(guī)范性文件進(jìn)行整理，現(xiàn)在國家稅務(wù)總局僅通過國稅發(fā)[2009]29號和財(cái)稅[2009]61號兩個(gè)文件對營業(yè)稅規(guī)范性文件進(jìn)行清理，無法全面看出政策的連貫性，只有出臺有針對性的文件才能使稅務(wù)人員及企業(yè)財(cái)務(wù)人員全面掌握政策；其次是設(shè)備的內(nèi)涵，由于財(cái)稅【2003】16號文規(guī)定具體設(shè)備名單可有省級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉，這就會引起一些納稅人在跨省經(jīng)營過程中對于設(shè)備相關(guān)政策使用上出現(xiàn)稅收爭議，第三是2009版《實(shí)施細(xì)則》第七條中未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額的規(guī)定可操作性不強(qiáng)，由于沒有相關(guān)的文件規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額無法確定，也就無

從征收營業(yè)稅。只有甲供材的稅收政策明晰化，才會減少征納雙方對政策理解的歧義，才會使政策更具有可操作性。

二是從稅款征收管理檢查角度出發(fā)甲供材的營業(yè)稅直接成本化。通過工程造價(jià)成本分解圖可以看出施工方在甲供建筑材料的稅金成本放入結(jié)算金額中，合并開具建安發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)質(zhì)甲供材的營業(yè)稅仍然是由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，只不過反映方式是以建安發(fā)票進(jìn)入成本核算。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)的甲供材的營業(yè)稅征收就只從房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理和核算，直接把甲供材的稅金計(jì)入工程成本，既能做到計(jì)稅依據(jù)的清晰化，又能做到操作的簡單化，從而堵塞稅收漏洞。

解讀“國稅函〔2010〕220號文”：國稅總局再次明確土地增值稅從

時(shí)間:2010-06-14 13:34來源:未知 作者:海眾成財(cái)務(wù) 0755-2752 點(diǎn)擊:

186次 2010 年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)新國十條。它的第二條明確指出： 稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)

2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。它的第二條明確指出：稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。國家稅務(wù)總局為了貫徹“新國十條”精神，于2010年5月19日以“國稅函〔2010〕220號文”發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《新通知》），明確土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題，不僅對原有的土地增值稅清算政策進(jìn)行重申，且提出了更加嚴(yán)厲的相關(guān)要求?！缎峦ㄖ分饕邪藗€(gè)方面的規(guī)定，現(xiàn)根據(jù)文件精神結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況解讀如下：

（一）清算應(yīng)稅收入的確認(rèn)

不管是《土地增值稅暫行條例》以及實(shí)施細(xì)則，還是關(guān)于土地增值稅清算的其他文件（“財(cái)稅〔2006〕21號文”、“國稅發(fā)〔2006〕187號文”、“國稅發(fā)〔2009〕91號文”等）均沒有對土地增值稅的應(yīng)稅收入的確認(rèn)問題進(jìn)行明確。為了解決稅企的分歧，《新通知》對應(yīng)稅收入確認(rèn)的具體問題進(jìn)行了規(guī)范：

1、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

2、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

3、銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

上述規(guī)定與企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)保持一致，消除了二者的差異。

（二）工程質(zhì)量保證金的稅前扣除

一般說來，房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)結(jié)算竣工工程價(jià)款時(shí)，均會按照合同約定，預(yù)留施工單位3％～5％的工程質(zhì)量保證金，待保修期滿后再支付給施工企業(yè)。在實(shí)際工作中有兩種作法：

其一，施工單位開具包括工程質(zhì)量保證金在內(nèi)全額建筑業(yè)發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)留保證金時(shí)向施工單位開具“保證金收據(jù)”；

其二，施工單位僅僅開具實(shí)收工程款的建筑業(yè)發(fā)票，對沒有收取的工程質(zhì)量保證金不開具發(fā)票。

按照《新通知》規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在與施工單位結(jié)算竣工工程價(jià)款時(shí)，考慮土地增值稅稅前扣除必須注意兩點(diǎn)：

1、按照“國稅發(fā)〔2009〕91號文”規(guī)定，施工企業(yè)的建筑業(yè)發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具；

2、與施工單位結(jié)算竣工工程價(jià)款時(shí)，必須要求施工企業(yè)開具包括工程質(zhì)量保證金在內(nèi)的全額建筑業(yè)發(fā)票。

需要說明的是：這一點(diǎn)是與企業(yè)所得稅的稅前扣除不一致的，按照“國稅發(fā)〔2009〕31號文” 規(guī)定，只要符合該文件要求，施工企業(yè)不開具包括工程質(zhì)量保證金在內(nèi)全額建筑業(yè)發(fā)票，也是可以在企業(yè)所得稅稅前扣除的。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的稅前扣除

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的稅前扣除問題，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行了明確規(guī)定，但是在實(shí)際執(zhí)行過程中出現(xiàn)了新情況、新問題?！缎峦ㄖ穼Υ诉M(jìn)行了重申和明確：

首先，重申了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的稅前扣除規(guī)定。即：

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的

金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

其次，對完全使用自有資金的稅前扣除進(jìn)行了明確。

也就是說，對全部使用自有資金，沒有利息支出的房地產(chǎn)企業(yè)，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)是：按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

這一規(guī)定，解決了長期以來困擾房地產(chǎn)企業(yè)的難題，對企業(yè)是相當(dāng)利好的。再者，對利息支出的稅務(wù)處理進(jìn)行了統(tǒng)一。

按照《新通知》規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

也就是說，利息支出只能作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理，不允許計(jì)入“開發(fā)成本”而享受成本加計(jì)扣除的稅收優(yōu)惠政策。

（四）土地閑臵費(fèi)的稅前扣除

關(guān)于土地閑臵費(fèi)的稅前扣除問題，“國稅發(fā)〔2009〕31號文”規(guī)定將其作為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)――土地閑臵費(fèi)”，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。《新通知》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得在土地增值稅稅前扣除。

企業(yè)支付逾期開發(fā)的“土地閑臵費(fèi)”，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)違反國家的相關(guān)土地

政策而繳納的，從嚴(yán)要求不允許在土地增值稅稅前扣除是必要的，同時(shí)也與目前國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的“組合拳”密切相關(guān)。

（五）取得土地使用權(quán)時(shí)支付契稅的稅前扣除

按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》規(guī)定，外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。從會計(jì)處理角度看，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地的成本不僅包括購買土地的價(jià)款，還應(yīng)該包括拍賣手續(xù)費(fèi)、傭金、繳納的相關(guān)稅金（契稅、印花稅等）及其他費(fèi)用。

按照《新通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

這一規(guī)定，不僅與會計(jì)處理一致，而且與企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理沒有差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也是一大利好。

但是，美中不足的是，對于構(gòu)成土地成本的“印花稅”（按照《土地使用權(quán)出讓合同》繳納的）并沒有提及。筆者認(rèn)為，印花稅和契稅性質(zhì)是一樣的，都是企業(yè)購買土地過程中“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，應(yīng)該可以在土地增值稅稅前扣除的。

（六）拆遷安臵用房土地增值稅計(jì)算問題

《新通知》對拆遷安臵用房的稅務(wù)處理進(jìn)行了規(guī)范，彌補(bǔ)了過去在對拆遷安臵用房稅務(wù)處理方面的缺陷。

1、本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶

房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，其稅務(wù)處理為：（1）

安臵用房應(yīng)該視同銷售，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入

根據(jù)“國稅發(fā)[2006]187號”規(guī)定，安臵用房的視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)：

A 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

B 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

（2）安臵用房應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本

在確認(rèn)安臵用房的視同銷售收入后，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）補(bǔ)差價(jià)款的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、異地安臵的稅務(wù)處理

（1）異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

（2）異地安臵的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3、貨幣安臵的稅務(wù)處理

《新通知》明確規(guī)定，貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

這里并沒有對“合法有效憑據(jù)”進(jìn)行界定，筆者認(rèn)為至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（1）

房地產(chǎn)公司與拆遷戶簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，且是真實(shí)有效的；（2）

支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的票據(jù)要合規(guī)：

A、符合“國稅函[2008]277號”規(guī)定的相關(guān)條件，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)以被拆遷人的收款收據(jù)作為憑據(jù)；

B、不符合“國稅函[2008]277號”規(guī)定的相關(guān)條件，按照“國稅函發(fā)[1997]87號”規(guī)定，支付拆遷人的青苗補(bǔ)償費(fèi)，收款人的收據(jù)作為憑據(jù)即可；

C、不符合“國稅函[2008]277號”規(guī)定的相關(guān)條件，按照“國稅函發(fā)[1997]87號”規(guī)定，支付拆遷人的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)，收款人應(yīng)該開具發(fā)票或者提交免稅證明。（3）

領(lǐng)款人的身份證明、簽章等手續(xù)齊備。

（七）轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題

1、重申了轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除的規(guī)定

按照“財(cái)稅[2006]21號”第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不

能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算。

2、對“財(cái)稅[2006]21號”未明確的重新界定

在執(zhí)行“財(cái)稅[2006]21號” 第二條第一款規(guī)定過程中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人在理解“每年”的含義上產(chǎn)生了歧義，因此《新通知》對此進(jìn)行了重新界定，明確規(guī)定：

計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

（八）關(guān)于滯納金問題

1、未按規(guī)定預(yù)繳稅款的滯納金處理 按照“財(cái)稅〔2006〕21號文”規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

2、已按規(guī)定預(yù)繳稅款，清算補(bǔ)繳稅款的滯納金處理

房地產(chǎn)公司在土地增值稅清算后，往往會出現(xiàn)扣除已經(jīng)預(yù)繳的土地增值稅，還要補(bǔ)繳土地增值稅的情況?！缎峦ㄖ穼Υ饲闆r是否加收滯納金問題進(jìn)行了明確：（1）納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

（2）土地增值稅清算后，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)，房地產(chǎn)公司沒有補(bǔ)繳的，根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定應(yīng)該加收滯納金。

第五篇：?？诘胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通告

?？诘胤蕉悇?wù)局

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通告

為方便納稅人了解我局土地增值稅清算的有關(guān)事項(xiàng)，現(xiàn)將土地增值稅清算有關(guān)問題通告如下。

一、土地增值稅清算工作機(jī)構(gòu)

?？谑蟹秶鷥?nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算，由清算辦公室統(tǒng)一受理，?？诘囟惥指鞣志植辉偈芾?。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算的條件

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條的規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條的規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的資料

根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]102號）文，及清算工作中的實(shí)際需要，請從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的納稅人提交以下材料：

（一）納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提交的清算表格

1、土地增值稅清算申請表（一式兩份）

2、土地增值稅清算核準(zhǔn)表（一式兩份）

3、土地增值稅清算申報(bào)表

4、土地增值稅清算附表：

（1）、土地費(fèi)用申報(bào)表（2）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)申報(bào)表（3）、前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表

（4）、建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表（5）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)明細(xì)申報(bào)表（6）、公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表（7）、開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表（8）、金融機(jī)構(gòu)借款利息明細(xì)申報(bào)表1（9）、金融機(jī)構(gòu)借款利息明細(xì)申報(bào)表2（10）、房地產(chǎn)銷售收入明細(xì)申報(bào)表1（11）、房地產(chǎn)銷售收入明細(xì)申報(bào)表2（12）、房地產(chǎn)銷售稅金申報(bào)表（13）、房地產(chǎn)銷售情況申報(bào)表（14）、扣除項(xiàng)目匯總申報(bào)表

以上表格請到海口地方稅務(wù)局網(wǎng)站《為您服務(wù)》欄目下載。

（二）納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提交的清算材料 公司基本材料

1、公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證

2、公司設(shè)立登記申請書、歷次變更登記申請書

3、法定代表人身份證件

4、股東及關(guān)聯(lián)方最近工商登記情況的說明

5、土地（地上建筑物）入股的評估報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告 項(xiàng)目基本材料

1、國有土地使用證

2、國有土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同/拍賣成交確認(rèn)書/判決書

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

4、建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證

5、建設(shè)工程施工許可證

6、預(yù)售（銷售）許可證

7、建設(shè)、規(guī)劃或國土等部門的函件/批復(fù)等文件

8、稅務(wù)部門減免稅文件

9、涉及清算項(xiàng)目的訴訟材料（判決書、調(diào)解書等）

10、測繪報(bào)告

11、清算項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證

12、拆遷補(bǔ)償合同、補(bǔ)償花名冊、補(bǔ)償支付單據(jù)

13、合作開發(fā)合同、代建合同等材料

14、工程中標(biāo)通知書 工程類材料

1、工程合同（施工、安裝、采購、裝修）

2、其他工程合同

3、工程預(yù)算（概算）書

4、工程合同決算（結(jié)算）書

5、工程竣工驗(yàn)收材料 財(cái)務(wù)類材料

1、取得土地使用權(quán)支付的契稅、印花稅完稅單據(jù)

2、土地出讓或轉(zhuǎn)讓款的支付單據(jù)（含支付的手續(xù)費(fèi)等）、土地發(fā)票或繳納土地出讓金的收據(jù)

3、各審計(jì)報(bào)告

4、歷年會計(jì)報(bào)表（季度），按時(shí)間順序整理

5、歷年土地增值稅、營業(yè)稅及附加納稅申報(bào)表（每月），按時(shí)間順序整理

6、土地增值稅預(yù)繳完稅單據(jù)、營業(yè)稅及附加完稅單據(jù)，按時(shí)間順序整理

7、貸款（抵押、質(zhì)押）合同、銀行放款及還本付息單據(jù)

8、開發(fā)成本明細(xì)賬、建安發(fā)票、工程付款單據(jù)，按照合同順序整理并跟每份合同一一對應(yīng)，沒有對應(yīng)合同的單獨(dú)整理并編制匯總表（甲方采購材料須按規(guī)定先繳納建安營業(yè)稅金及附加）

9、銷售明細(xì)賬、銷售發(fā)票及收款單據(jù)（按照房地產(chǎn)銷售收入明細(xì)申報(bào)表所列順序整理并一一對應(yīng)），每種戶型都須提供1份合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況決定抽查比例。

10、會計(jì)原始憑證、其他賬簿（稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí)）

11、銀行明細(xì)對賬單（按帳戶及時(shí)間順序整理）

12、關(guān)聯(lián)往來情況說明 其他

1、非關(guān)聯(lián)方大額往來的情況說明

2、土地增值稅清算鑒證報(bào)告

3、根據(jù)清算項(xiàng)目特殊情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料

4、上述所有材料如有電子檔的，應(yīng)與紙質(zhì)材料一并報(bào)送

非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以參照本通告準(zhǔn)備并提供清算資料。

五、附送資料應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅清算附表對應(yīng)分冊裝訂。全部資料統(tǒng)一為A4紙。

六、法律責(zé)任

納稅人所提交的申報(bào)資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、完整、準(zhǔn)確，如因申報(bào)資料不真實(shí)、不完整、不準(zhǔn)確，納稅人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

凡所列收入和扣除項(xiàng)目明顯不合理的，我局將提請省地稅局稽查局對該企業(yè)進(jìn)行全面檢查，檢查時(shí)間可追溯五年。

土地增值稅清算辦公室地址：?？谑忻衤晼|路2號海口地方稅務(wù)局508房。咨詢電話： 68595361 二0一0年三月十五日